ECLI:NL:GHARL:2019:2189

• Datum uitspraak: 12 maart 2019
• Publicatiedatum: 12 maart 2019
• Zaaknummer: 17/01294
• Instantie: Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Hoger beroep
• Rechters: J.W. baron van Knobelsdorff
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Hoger beroep over de WOZ-waarde van een woning in verband met aardbevingsschade

In deze zaak gaat het om een hoger beroep van de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland. De rechtbank had de WOZ-waarde van de woning van belanghebbende, gelegen aan de [a-straat] 121 te [Z], verlaagd van € 173.000 naar € 170.000. De heffingsambtenaar stelde dat de waarde te hoog was vastgesteld en dat er voldoende rekening was gehouden met de niet herstelde aardbevingsschade en rompslompschade. De rechtbank oordeelde echter dat de heffingsambtenaar onvoldoende bewijs had geleverd dat deze schade in de waardebepaling was meegenomen.

De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning uit 1918 met een inhoud van ongeveer 381 m3, gelegen in een gaswinningsgebied. Belanghebbende had tweemaal aardbevingsschade gemeld, waarvan de eerste schade in 2014 en de tweede in 2015 was vastgesteld. De heffingsambtenaar had een waardematrix overgelegd ter onderbouwing van de WOZ-waarde, maar het hof oordeelde dat de matrix niet voldoende vergelijkbare referentieobjecten bevatte en dat de gemiddelde marktprijs niet representatief was voor de woning van belanghebbende.

Het hof concludeerde dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de rechtbank de waarde te laag had vastgesteld. Het hoger beroep van de heffingsambtenaar werd ongegrond verklaard, en de kosten van het hoger beroep werden aan de heffingsambtenaar opgelegd. De uitspraak werd openbaar gemaakt op 12 maart 2019, en partijen hebben de mogelijkheid om binnen zes weken in cassatie te gaan.

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN

locatie Leeuwarden

nummer 17/01294

uitspraakdatum:
12 maart 2019

Uitspraak van de zesde enkelvoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Midden-Groningen als rechtsopvolgster van de gemeente Hoogezand-Sappemeer (hierna: de heffingsambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 10 oktober 2017, nummer LEE 17/511, in het geding tussen de heffingsambtenaar en

[X] te [Z] (hierna: belanghebbende)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [a-straat] 121 te [Z] , per waardepeildatum 1 januari 2015, voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 173.000.

1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 170.000 en de heffingsambtenaar gelast het griffierecht te vergoeden en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten.

1.4.

De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 januari 2019. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1.

De onroerende zaak is een in 1918 gebouwde vrijstaande woning met een garage, een carport en bergingen. De woning heeft een inhoud van ongeveer 381 m3 en is gelegen op een perceel van 1.368 m2.

2.2.

De onroerende zaak is gelegen in het gaswinningsgebied van de [A] B.V. (hierna: de [A] ). Belanghebbende heeft tweemaal aardbevingsschade gemeld. Ter zake van de eerste melding heeft [B] in opdracht van de [A] de schade opgenomen en vervolgens een schaderapport met dagtekening 7 november 2014 opgemaakt. De schade is daarin becijferd op € 4.748,07. Vervolgens heeft belanghebbende opnieuw een schademelding gedaan. Deze schade is opgenomen op 10 november 2015. Op 27 november 2015 is daarvan een schaderapport opgemaakt met daarin een schadebedrag van € 2.518,24.

2.3.

Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de heffingsambtenaar in eerste aanleg een waardematrix overgelegd. Daarin zijn de volgende vrijstaande woningen, gelegen in [Z] , opgenomen:

• [a-straat] 122, verkocht voor € 222.500 en overgedragen op 4 februari 2014, inhoud 428 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 208, uitstraling 2, onderhoud 3 en kwaliteit 3; er is sprake van aardbevingsschade in de orde van grootte van € 3.400;
• [b-straat] 13, verkocht voor € 210.000 en overgedragen op 4 november 2014, inhoud 454 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 180, uitstraling 3, onderhoud 2 en kwaliteit 3; er is geen sprake van aardbevingsschade;
• [a-straat] 160, verkocht voor € 230.000 en overgedragen op 6 oktober 2015, inhoud 500 m3, gehanteerde prijs per m3 voor woongedeelte € 182, uitstraling 3, onderhoud 3 en kwaliteit 3; er is geen sprake van aardbevingsschade.

3. Geschil

3.1.

In geschil is of de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum te hoog heeft vastgesteld. Het geschil beperkt zich tot de vraag of voldoende rekening is gehouden met de niet herstelde aardbevingsschade.

3.2.

De heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag bevestigend. Hij staat een waarde voor van € 173.000 en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.3.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag ontkennend. Ter zitting heeft zijn gemachtigde verklaard dat hij in zijn verweerschrift niet bedoeld heeft incidenteel appel in te stellen. Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank, waarin de waarde op € 170.000 is vastgesteld.

3.4.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economisch verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2015.

4.2.

Dat de eerste aardbevingsschade voor de onderhavige waardevaststelling niet van belang is, is niet in geschil. Aan de hand van de data van de schaderapporten en de inspectiedatum van de tweede schade acht het Hof aannemelijk dat de tweede schade is ontstaan in het jaar 2015. Ingevolge artikel 18, derde lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet WOZ geldt als toestandsdatum dan 1 januari 2016. Beide partijen gaan voor de niet herstelde schade uit van een bedrag van € 2.518. In de waardevaststelling dient dus daarmee rekening gehouden te worden, alsmede met een vermindering wegens rompslompschade van € 2.500.

4.3.

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om feiten en omstandigheden te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken die meebrengen dat in de door hem verdedigde waarde van € 173.000 de waardevermindering ten gevolge van de aardbevingsschade en de rompslompschade, in totaal ongeveer € 5.000, zijn meegewogen.

4.4.

Ter onderbouwing van de waarde van € 173.000 wijst de heffingsambtenaar op de door hem overgelegde matrix. Daarin is de waarde bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en een aantal objectgegevens van een drietal referentieobjecten opgenomen, die in de periode van 4 februari 2014 tot en met 4 november 2015 zijn geleverd. Uit die prijzen en gegevens is, nadat de waarden van de grond en van de bijgebouwen uit de verkoopprijzen zijn gehaald, een gemiddelde marktprijs per m3 van € 185 afgeleid.

4.5.

De referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar en in de matrix is voldoende rekening gehouden is met de verschillen in kaveloppervlakte en met de verschillen in inhoud, uitstraling, onderhoud en kwaliteit van de opstallen. Ook vertegenwoordigen de verkoopprijzen van de referentieobjecten de vrije marktwaarde rondom de peildatum. Met zijn enkele stelling dat het verschil tussen de gemiddelde marktprijs van € 185 per m3 en de voor de woning van belanghebbende gehanteerde prijs van € 162 per m3 laat zien dat voldoende rekening gehouden is met de niet herstelde aardbevingsschade en de rompslompschade heeft de heffingsambtenaar echter niet inzichtelijk gemaakt of en zo ja, in welke mate, daarmee rekening gehouden is. Het Hof stelt daarbij voorop dat de heffingsambtenaar de gemiddelde marktprijs baseert op een gering aantal van slechts drie referentieobjecten. Op voorhand ligt het niet in de rede voor de woning van belanghebbende, de kleinste ten opzichte van die drie referentieobjecten, de gemiddelde marktprijs als uitgangspunt te hanteren. De gemiddelde marktprijs hoeft niet representatief te zijn voor de woning van belanghebbende. Verder is ter zake van slechts één van de referentieobjecten sprake van vergelijkbare aardbevingsschade, zodat niet geoordeeld kan worden dat in de gemiddelde marktprijs per m3 van € 185 de niet herstelde aardbevingsschade is verdisconteerd. Dat op basis van de vergeleken met de referentiewoningen beperkte inhoud van belanghebbendes woning eigenlijk een marktprijs van € 250 per m3 zou moeten gelden, heeft de heffingsambtenaar evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof is van oordeel dat een aanvaardbare en deugdelijke onderbouwing van een aftrek wegens aardbevingsschade en rompslompsschade in de matrix ontbreekt.

4.6.

Op grond van het voorgaande kan niet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de Rechtbank de waarde van de onroerende zaak op een te laag bedrag heeft vastgesteld. De door belanghebbende vermeende schending van het beleid van de heffingsambtenaar, inhoudende dat niet herstelde aardbevingsschade na melding aan de heffingsambtenaar daarvan in aftrek op de aanvankelijk beschikte waarde wordt gebracht, behoeft geen bespreking.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar ongegrond.

5. Griffierecht en proceskosten

Het Hof acht termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.024 (1 punt voor het verweerschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting à € 512 (wegingsfactor 1)).

6. Beslissing

Het Hof

• bevestigt de uitspraak van de Rechtbank,
• veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten die belanghebbende in hoger beroep heeft gemaakt tot een bedrag van € 1.024, en
• verstaat dat van de heffingsambtenaar een griffierecht van € 501 wordt geheven zodra deze uitspraak onherroepelijk zal zijn geworden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op
12 maart 2019 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(K. de Jong-Braaksma) (J.W. van Knobelsdorff)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 maart 2019

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH DEN HAAG.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.