Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummers: C/17/186588 / HA ZA 22-229 en C/17/189165 HA ZA 23-108
Vonnis van 14 augustus 2024 in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
in de hoofdzaak van
1.de maatschap MAATSCHAP [A] ,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [A] ,
en haar maten
2.
[B],
2.
[B],
te [woonplaats] ,
3.
[C],
3.
[C],
te [woonplaats] ,
4.
[D],
4.
[D],
te [woonplaats] ,
5.
[E],
5.
[E],
te [woonplaats] ,
eisende partijen,
gezamenlijk te noemen: [A] c.s.,
advocaat: mr. N.S. Commijs te Zwolle,
tegen
1.[F] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [F] ,
2.
B.V.,
2.
B.V.,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [F] B.V.,
3.
BEHEER B.V.,
3.
BEHEER B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: [F] Beheer B.V.,
gezamenlijk te noemen: [F] c.s.,
advocaat: mr. J.G.H. Meijerink te Drachten,
en
4.4. [G] MAKELAARDIJ B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
hierna te noemen: de makelaar,
5.[G] ,
te [woonplaats] ,
hierna te noemen: [G] ,
gezamenlijk te noemen: [G] c.s.,
advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam,
gedaagde partijen,
en in de vrijwaringszaak van
1.[F] ,
te [woonplaats] ,
2.
[F] B.V.,
[F] B.V.,
te [woonplaats] ,
3.
[F] BEHEER B.V.,
[F] BEHEER B.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisers in vrijwaring,
advocaat: mr. J.G.H. Meijerink te Drachten,
tegen
1. de (ontbonden) maatschap
MAATSCHAP [H] EN [I],
MAATSCHAP [H] EN [I],
te [vestigingsplaats] ,
en haar maten
2.
[H] ,
[H] ,
te [woonplaats] ,
3.
[I],
[I],
te [woonplaats] ,
gedaagden in vrijwaring,
hierna gezamenlijk te noemen [H] c.s.,
advocaat: mr. J.M.M. Kroon te Veenendaal.
1.De procedures
in de hoofdzaak
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaardingen
- de incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring van [H] c.s.
- de conclusie van antwoord in het incident
- het incidenteel vonnis van 22 maart 2023
- de conclusie van antwoord van [F] c.s.
- de conclusie van antwoord van [G] c.s.
- de conclusie van repliek van [A] c.s.
- de conclusie van dupliek van [F] c.s.
- de conclusie van dupliek van [G] c.s.
- de conclusie van antwoord van [F] c.s.
- de conclusie van antwoord van [G] c.s.
- de conclusie van repliek van [A] c.s.
- de conclusie van dupliek van [F] c.s.
- de conclusie van dupliek van [G] c.s.
- de verzoeken van een aantal partijen om een mondelinge behandeling te bepalen
- de brief van de griffier van 21 februari 2024 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling
- de akte overlegging producties van [F] c.s.
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2024 (die tegelijk met de mondelinge behandeling in de vrijwaringszaak heeft plaatsgevonden)
- de brieven van mr. Meijerink en mr. Boenders-Lamers naar aanleiding van het proces-verbaal
- de brieven van de griffier aan de (andere) advocaten, waarbij zij in de gelegenheid zijn gesteld om te reageren op de hiervoor bedoelde brieven
- de brief van mr. Commijs, waarin hij reageert op de verzoeken tot aanpassing van het proces-verbaal
- de brief van mr. Boender-Lamers, waarin zij reageert op de brief van mr. Commijs.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
in de vrijwaringszaak
1.3.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek, tevens akte wijziging van eis
- de conclusie van dupliek
- de akte uitlating producties van [F] c.s.
- de brief van de griffier van 21 februari 2024 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 26 maart 2024 (die tegelijk met de mondelinge behandeling in de hoofdzaak heeft plaatsgevonden).
1.4.
Tenslotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaan deze zaken over?
2.1.
[H] c.s. hebben hun melkveebedrijf in [vestigingsplaats] verkocht aan [F] B.V., die het op haar beurt heeft doorverkocht aan [A] . Vervolgens heeft levering plaatsgevonden. [A] c.s. stellen in deze procedure dat [F] B.V. heeft gegarandeerd dat er een vergunning op grond van de Natuurbeschermingswet (althans de Wet natuurbescherming) voor het bedrijf was verleend, terwijl dat achteraf niet het geval bleek te zijn. Zij houden [F] B.V. aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van het ontbreken van deze vergunning. Daarnaast verwijten zij de makelaar dat zij tekortgeschoten is in haar voorlichting over de vergunningsituatie. [A] c.s. hebben daarnaast ook de (middellijk) bestuurders van de hiervoor bedoelde vennootschappen in rechte betrokken omdat zij in verband met dezelfde kwestie een persoonlijke zorgvuldigheidsverplichting niet zouden zijn nagekomen. [F] c.s. willen dat bij een veroordeling in de hoofdzaak [H] c.s. aan hen de schade vergoeden die hiervan het gevolg is. De rechtbank zal alle vorderingen afwijzen en hierna uitleggen waarom zij tot die beslissing is gekomen. Hierbij zal voor de leesbaarheid de vergunning steeds worden aangeduid met ‘Nb-vergunning’, ook voor zover daarmee wordt gedoeld op een vergunning op grond van de nu geldende Wet natuurbescherming.
3.De verzoeken om aanpassing van het proces-verbaal
3.1.
Mr. Meijerink en mr. Boender-Lamers hebben verzocht om het proces-verbaal op enkele punten aan te passen. De rechtbank stelt voorop dat een proces-verbaal slechts een zakelijke samenvatting is van wat bij de mondelinge behandeling naar voren is gekomen. Daarbij wordt niet naar volledigheid gestreefd; standpunten die ook in de processtukken zijn gedaan hoeven niet herhaald te worden in het proces-verbaal. Gelet op dit laatste zal de rechtbank de eerste twee opmerkingen van mr. Meijerink (over pagina 3, derde alinea) van het proces-verbaal niet overnemen. De derde opmerking van mr. Meijerink heeft betrekking op de vierde alinea van pagina 8. Volgens hem is deze alinea niet volledig omdat hij ook is ingegaan op wat een andere aanwezige ( [K] ) kort daarvoor had gezegd en heeft hij in verband daarmee een beroep op schending van de klacht- en de onderzoeksplicht door [A] c.s. gedaan. Deze opmerkingen zijn echter niet (zo gedetailleerd) in de zittingsaantekeningen van de griffier terug te vinden. Overigens is in de schriftelijke stukken door [F] c.s. ook al een beroep gedaan op schending van de hiervoor bedoelde plichten. Het proces-verbaal wordt daarom niet aangepast. Overigens zou aanpassing van het proces-verbaal niet tot een andere uitkomst van de procedure hebben geleid.
3.2.
Mr. Boender-Lamers heeft verzocht om het proces-verbaal aan te passen voor zover het gaat om pagina 7, waar nu staat dat zij heeft verklaard: ‘Er is onderzoek gedaan door Flynth accountants en dat was voldoende.’ Volgens haar heeft zij gezegd dat door de makelaar onderzoek is gedaan door navraag bij Flynth te doen en dat dat voldoende was. Deze opmerking is correct. Het proces-verbaal wordt in die zin bij deze aangepast.
in de hoofdzaak
4.De feiten
4.1.
De (inmiddels ontbonden) maatschap [H] heeft vanaf 1 januari 1991 een akkerbouwbedrijf aan de [adres] geëxploiteerd. Vanaf 8 juni 2010 beschikte zij over een vergunning op grond van de Wet milieubeheer voor het houden van 126 stuks melkkoeien en 165 stuks jongvee en is zij ook melkvee gaan houden.
4.2.
Op 1 juli 2015 is het Programma Aanpak Stikstof 2015-2021 (verder: PAS) en de daarop gebaseerde wet- en regelgeving ingevoerd. Vanaf dat moment konden onder andere veehouders onder omstandigheden met een melding [1] bij het bevoegd gezag (gedeputeerde staten) volstaan voor de depositie van stikstof. Dit was onder voorwaarden mogelijk indien de depositie op Natura2000-gebieden beperkt bleef tot maximaal 1 mol per hectare per jaar. In het geval de depositie minder dan 0,05 mol per hectare per jaar was hoefde ook geen melding te worden gedaan. De berekening van de stikstofdepositie op Natura2000-gebieden moest blijken uit het rekenmodel AERIUS Calculator. Boven de grens van 1 mol bleef het vergunningvereiste op grond van de Natuurbeschermingswet c.q. de Wet natuurbescherming gelden.
4.3.
[H] c.s. hebben op enig moment besloten om het bedrijf te verkopen. Zij hebben met het oog daarop de makelaar ingeschakeld. De makelaar heeft een brochure met verkoopinformatie gemaakt. Het bedrijf is hierin aangeprezen als een ‘fantastisch melkveebedrijf’. In de brochure is vermeld wat op dat moment de veebezetting was, namelijk 120 melkkoeien en 70 stuks jongvee. Onderdeel van de brochure was een door [H] c.s. ingevulde vragenlijst. Hierin is - voor zover hier van belang - vermeld:
28.Bestemming, vergunningen, certificering, overeenkomsten
Rust(en) er naast de agrarische bestemming nog andere bestemming(en) op de onroerende zaken?
Nee.
Zijn er hieromtrent ook vergunningen afgegeven (bijvoorbeeld milieuvergunning, AMvB of NB vergunning voor rundveehouderij, bouwvergunningen etc.)
Ja.
4.4.
Op 21 februari 2018 hebben [H] c.s. hun bedrijf verkocht aan [F] B.V. [F] B.V. heeft het bedrijf gekocht om het door te verkopen. De makelaar is namens [F] B.V. ook betrokken geweest bij de doorverkoopactiviteiten.
4.5.
[A] heeft vervolgens interesse getoond in aankoop van de melkveetak van het bedrijf. Zij heeft de hiervoor bedoelde verkoopbrochure van de makelaar (met vragenlijst) van of namens [F] B.V. ontvangen.
4.6.
Bij koopovereenkomst van 28 maart 2018 heeft [F] B.V. het bedrijf vrijwel volledig doorverkocht aan [A] en [X] . [X] heeft het akkerbouwgedeelte van het bedrijf gekocht en [A] het melkveegedeelte.
4.7.
In artikel 6.1 van de koopovereenkomst is - voor zover hier van belang - bepaald dat de onroerende zaak aan de koper in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken.
In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik ten behoeve van
veehouderij- en/of melkveebedrijf met cultuurgrond. (…) Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als
melkveebedrijf, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. (…) Verkoper garandeert dat de benodigde vergunningen om een melkveebedrijf in deze omvang te kunnen exploiteren aanwezig zijn en mee overgedragen worden.
veehouderij- en/of melkveebedrijf met cultuurgrond. (…) Verkoper heeft de onroerende zaak gebruikt als
melkveebedrijf, hetgeen partijen beschouwen als het normale gebruik. (…) Verkoper garandeert dat de benodigde vergunningen om een melkveebedrijf in deze omvang te kunnen exploiteren aanwezig zijn en mee overgedragen worden.
4.8.
De levering van het melkveebedrijf heeft via een zogenoemde A-B-C-levering plaatsgevonden bij akte van kavelruil van 16 november 2018. Hierbij zijn (ieder voor een derde onverdeeld aandeel) aan [B] (eiser sub 2), [C] (eiseres sub 3) en [D] (eiser sub 4) het perceel met opstallen geleverd dat kadastraal bekend is als gemeente Dronten, sectie F, nummer 859. Het bij het bedrijf behorende woonhuis is aan [D] geleverd.
4.9.
M.A. [A] (eiseres sub 5) is nadien tot de maatschap [A] toegetreden.
4.10.
In een uitspraak van 29 mei 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (verder: de Afdeling bestuursrechtspraak) overwogen en beslist dat het PAS niet gebruikt mag worden als basis voor toestemming voor activiteiten. [2] Uit de uitspraak volgt dat bedrijven die onder de drempelwaarde van het PAS vielen en die niet over een onherroepelijke Nb-vergunning beschikten ten tijde van de uitspraak, alsnog een Nb-vergunning nodig hebben.
4.11.
In een e-mail van 5 augustus 2019 heeft [A] aan de makelaar gevraagd of met de overdracht ook is geregeld dat de Nb-vergunning op haar naam is gezet. Tevens is gevraagd om deze vergunning toe te sturen.
4.12.
De makelaar heeft in een e-mail van 10 oktober 2019 aan [A] geschreven:
(…) Inzake de NB vergunning of PAS deze zijn ‘gevangen’ in de milieuvergunning zoals aan jullie verstrekt, een aparte PAS of NB vergunning waren niet nodig aangezien het een proefstal betrof.
De milieuvergunning voldoet dus voor het houden van de in de milieu vergunning aangegeven dieraantallen.
4.13.
[A] - die plannen had om een wijziging in de melkveehouderij door te voeren - heeft [J] B.V., adviseurs ruimtelijke ontwikkeling (verder: [J] ), ingeschakeld voor advies. [J] heeft in een brief van 16 december 2000 aan de advocaat van [A] geschreven dat uit navraag bij de provincie Gelderland is gebleken dat [H] vóór 1 juli 2015 geen Nb-vergunning heeft aangevraagd. Daarnaast is navraag gedaan bij de provincie Flevoland en er bleek na 1 juli 2015 volgens [J] ook geen PAS-melding gedaan te zijn. In de brief is hierover verder vermeld:
Een berekening met het huidige versie van rekenmodel AERIUS laat een depositie zien van 0,15 mol. Het programma is echter al zo vaak gewijzigd dat het goed mogelijk is dat de depositie destijds (2015) lager dan 0,15 mol was met de toenmalige versie van het programma. Daar kunnen we echter niet meer herleiden, want oudere versies van AERIUS zijn niet online beschikbaar.
[J] heeft in deze brief ook een advies gegeven over de mogelijke legalisatie van het bedrijf. Volgens haar zou dit alleen kunnen door het verwerven van stikstof van derden (‘stikstof salderen’) omdat [A] vanwege het ontbreken van een referentiehoeveelheid niet in aanmerking komt voor deelname aan een legalisatieprogramma.
5.De vordering
5.1.
[A] c.s. vorderen dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
primair:
I voor recht verklaart dat [F] B.V. toerekenbaar tekortgeschoten is in de nakoming van de met [A] c.s. gesloten koopovereenkomst met betrekking tot het agrarisch bedrijf [adres] ,
II voor recht verklaart dat [F] c.s. jegens [A] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door bij de verkoop van agrarisch bedrijf [adres] niet de zorgvuldigheid te betrachten die zij als redelijk bekwaam en redelijk handelend verkopend vastgoedhandelaar jegens [A] c.s. in acht hadden moeten nemen,
III voor recht verklaart dat [G] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld door bij de verkoop van agrarisch bedrijf [adres] niet de zorgvuldigheid te betrachten die zij als redelijk bekwaam en redelijk handelend verkopend makelaar jegens [A] c.s. in acht hadden moeten nemen,
IV voor recht verklaart dat [F] c.s. en [G] c.s. tegenover [A] c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door [A] c.s. geleden en nog te lijden schade als gevolg van het onder I tot en met III genoemd onrechtmatig handelen en/of wanprestatie, des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd,
V [F] c.s. en [G] c.s. hoofdelijk - des dat de één betalende de ander zal zijn bevrijd - veroordeelt tot vergoeding van alle door [A] c.s. geleden en nog te lijden schade als gevolg van sub I tot en met III genoemd onrechtmatig handelen en/of wanprestatie, (de rechtbank leest) op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke rente tot de dag van de algehele voldoening,
subsidiair:
VI [F] c.s. en [G] c.s. hoofdelijk - des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd - veroordeelt tot betaling van het door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag aan door [A] c.s. te maken herstelkosten door extern salderen, althans het verschil in verkoopwaarde van het bedrijf met en zonder Nb-vergunning en de advieskosten van [J] , binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen 14 dagen uitblijft tot de dag der algehele voldoening,
VII [F] c.s. en [G] c.s. hoofdelijk - des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd - veroordeelt in de buitengerechtelijke kosten, binnen 14 dagen na betekening van het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling binnen 14 dagen uitblijft tot de dag van de algehele voldoening,
primair en subsidiair
VIII met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen, te vermeerderen met de wettelijke rente.
5.2.
[F] c.s. en [G] c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [A] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [A] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren (in het geval van [F] c.s.: hoofdelijke) veroordeling van [A] c.s. in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover.
5.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
6.De beoordeling
jegens [F] B.V.
6.1.
[A] c.s. leggen aan de vordering ten grondslag dat [F] B.V. tekortgeschoten is in de nakoming van de koopovereenkomst. Zonder de aanwezigheid van een Nb-vergunning is niet voldaan aan de garanties van artikel 6.3 van de koopovereenkomst, want het gekochte is zonder (overdracht van) deze vergunning niet geschikt voor normaal gebruik. Uit het advies van [J] blijkt immers dat een Nb-vergunning nodig is om het bedrijf legaal te kunnen exploiteren. [A] c.s. mochten erop vertrouwen dat het bedrijf over een Nb-vergunning beschikte, gelet op artikel 6.3 van de koopovereenkomst in combinatie met het bevestigende antwoord op vraag 28 van de vragenlijst die bij de verkoopbrochure van de makelaar hoorde, want dit was hen gegarandeerd. Er is kortom sprake van non-conformiteit, aldus [A] c.s. [F] B.V. heeft betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van een op haar rustende verbintenis. Volgens haar heeft zij niet gegarandeerd dat er een Nb-vergunning was verleend en is dat ook niet anderszins met [A] c.s. overeengekomen. Zij heeft daarnaast ook een aantal (zelfstandige) verweren gevoerd, zoals een beroep op schending van de klachtplicht. De rechtbank ziet aanleiding om allereerst het geschilpunt te beoordelen dat ziet op de gestelde tekortkoming als zodanig. Enkel vanwege de leesbaarheid van de hierna volgende overwegingen zal daarbij worden uitgegaan dat het gekochte aan [A] c.s. is verkocht en ook geleverd. Gelet op de betwisting hiervan door [F] c.s. staat dit laatste echter niet vast.
6.2.
Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden, dat wil zeggen dat deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst - uitgelegd aan de hand van het zogenoemde Haviltexcriterium - mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik - hetgeen moet worden vastgesteld naar gangbaar spraakgebruik - daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Wat de koper mag verwachten wordt ingekleurd door mededelings- en onderzoeksplichten en de overige omstandigheden van het geval. De verkoper is gehouden mededeling te doen van gebreken waarvan hij op de hoogte is. De artikelen 6.1 en 6.3 van de overeengekomen koopakte sluiten bij het voorgaande aan. Tussen partijen is terecht niet in geschil dat [A] c.s. mochten verwachten dat zij het gekochte als melkveebedrijf konden exploiteren. De vraag die partijen verdeeld houdt is of [A] c.s. in dat kader ook mochten verwachten dat voor het bedrijf een (onherroepelijke) Nb-vergunning was verleend omdat dit zou zijn gegarandeerd.
6.3.
De rechtbank stelt bij de beoordeling voorop dat de omstandigheid dat in artikel 6.3, eerste zin, van de +koopakte is vermeld: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik ten behoeve van veehouderij- en/of melkveebedrijf met cultuurgrond.’ niet zonder meer meebrengt dat het bedrijf ‘as is’ is verkocht en dat daaruit (al) voortvloeit dat [A] c.s. niet op de aanwezigheid van een Nb-vergunning mochten rekenen, zoals [F] B.V. heeft aangevoerd. Hoe deze contractsbepaling mogelijk ook uitgelegd moet worden, [F] B.V. heeft aan het slot van artikel 6.3. hoe dan ook ‘gegarandeerd’ dat de benodigde vergunningen aanwezig zijn en overgedragen worden en deze toezegging gaat voor op wat in de eerste zin van artikel 6.3 is vermeld. Tussen partijen is overigens niet in geschil dat de term ‘gegarandeerd’ in deze bepaling de strekking heeft van wat in het normaal spraakgebruik onder een garantie wordt verstaan.
6.4.
Uit de stellingen van [A] c.s. volgt dat zij veel waarde hechten aan het antwoord op vraag 28 in de vragenlijst bij de verkoopbrochure. Volgens hen vormt dát de kern van het debat (zie: randnummer 5 van de conclusie van repliek). [F] B.V. heeft betwist dat met het antwoord op vraag 28 een garantie is gegeven in de door [A] c.s. bedoelde zin. Volgens haar is hiermee slechts aangegeven dat het bedrijf over ‘een vergunning’ beschikt, maar niet over welke. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
6.5.
Voorop wordt gesteld dat de ingevulde vragenlijst geen garantie is, maar dat betekent niet dat zij betekenisloos is voor de uitleg van de overeenkomst. Met name voor wat [A] c.s. mochten verwachten is de ingevulde vragenlijst van belang. Dit betreft een kwestie van uitleg. Uit de bevestigende beantwoording van de vraag ‘Zijn er hieromtrent ook vergunningen afgegeven (bijvoorbeeld milieuvergunning, AMvB of NB vergunning voor rundveehouderij, bouwvergunningen etc.)’ kon [A] c.s. redelijkerwijs niet afleiden dat het melkveebedrijf ten tijde van de verkoop over een Nb-vergunning beschikte. De rechtbank is het namelijk met [F] B.V. eens dat uit de formulering van de op zich al vrij algemene vraag niet afgeleid kan worden dat door degene die de vraag met ‘ja’ heeft beantwoord is beoogd om een volledige opsomming te geven van de verleende vergunningen. Gelet op de wijze van formulering (waaronder de termen ‘bijvoorbeeld’ en ‘etc’) legt de rechtbank deze vraag aldus uit dat is beoogd om aan te geven dat er een vergunning is verleend, maar niet precies welke. Daarbij speelt mee dat ook wordt verwezen naar ‘AMvB’, zonder dat duidelijk is gemaakt op welke Algemene Maatregel van Bestuur wordt gedoeld. [A] c.s. hebben verder geen feiten en omstandigheden gesteld waarop een andere uitleg dan hiervoor vermeld gebaseerd kan worden. Dit brengt mee dat zij aan gebruikmaking van de term ‘NB-vergunning’ in vraag 28 niet de gerechtvaardigde verwachting konden ontlenen dat deze vergunning (ook) aanwezig was. De rechtbank acht daarbij mede van belang dat door [A] c.s. niet is gesteld dat zij met [F] B.V. voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst hebben gesproken over het al dan niet aanwezig zijn van een Nb-vergunning. Als gevolg daarvan zou de uitleg van (het antwoord op) vraag 28 en de daarop gebaseerde verwachtingen verder ingekleurd kunnen worden, maar dat is dus niet aan de orde.
6.6.
Dit oordeel wordt niet anders indien (de bevestigende beantwoording van) vraag 28 in samenhang wordt bezien met artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Weliswaar wordt in deze contractuele bepaling door [F] B.V. ‘gegarandeerd dat de benodigde vergunningen om een melkveebedrijf van deze omvang te kunnen exploiteren aanwezig zijn en mee overgedragen worden’, maar [A] c.s. hebben niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat op 28 maart 2018 een Nb-vergunning was benodigd omdat de stikstofdepositie van het bedrijf op een Natura2000-gebied meer dan 1 mol per hectare per jaar was. Gelet op wat haar adviseur [J] over de stikstofdepositie heeft betoogd (zie onder 4.13.) ligt dat overigens ook niet voor de hand. [A] c.s. hebben naar aanleiding van de betwisting door [F] B.V. bij repliek bovendien niet alsnog gesteld dat een Nb-vergunning destijds wél nodig was om het melkveebedrijf te exploiteren. Er wordt daarom als vaststaand aangenomen dat een Nb-vergunning in de periode dat het PAS en de daaruit voortvloeiende wet- en regelgeving gold (1 juli 2015 – 29 mei 2019) niet was vereist. Een vergunning op grond van de Wet milieubeheer volstond kortom en die was (voor de daarin vermelde dieraantallen) aanwezig en is overgedragen. Gelet hierop heeft [F] B.V. aan de garantie van artikel 6.3 voldaan. Weliswaar is als gevolg van de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van 29 mei 2019 in retrospectief komen vast te staan dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering wél een Nb-vergunning was vereist, maar [A] c.s. hebben niet gesteld dat de garantie van artikel 6.3 ook op deze situatie zag. Zij hebben bij repliek bovendien betoogd dat het hen in deze zaak ‘niet om de PAS-uitspraak’ gaat. [F] B.V heeft op haar beurt betwist dat de garantie voor ‘de benodigde vergunningen’ ook ziet op de situatie die hier aan de orde is, namelijk dat door een rechterlijke uitspraak blijkt dat met terugwerkende kracht een Nb-vergunning is vereist, terwijl dat bij de contractsluitende partijen ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst en de levering niet bekend was. De vordering voor zover die is gebaseerd op een (toerekenbare) tekortkoming zal daarom worden afgewezen.
6.7.
De rechtbank begrijpt uit het petitum dat [A] c.s. de vordering mede baseren op een onrechtmatige daad van [F] B.V. De rechtbank leidt dit af uit de omstandigheid dat onder randnummer 3 van de dagvaarding is vermeld dat onder ‘ [F] c.s.’ alle gedaagden worden bedoeld, dus ook [F] B.V. Van een samenloop tussen een (toerekenbare) tekortkoming en een onrechtmatige daad kan alleen sprake zijn indien de gedraging, ook los van de schending van contractuele verplichtingen, onrechtmatig is. In dit geval is echter geen sprake van een tekortkoming. Maar ook inden dat anders was geweest zou er geen grond zijn geweest om de vordering op deze grondslag (naast het tekortschieten in de contractuele verplichtingen) toe te wijzen omdat daarvoor geen feiten zijn gesteld. De vordering is dus ook niet op deze grondslag toewijsbaar.
jegens [F] Beheer en [F]
6.8.
[A] c.s. hebben tevens vorderingen ingesteld jegens de (middellijk) bestuurders van [F] B.V. (gedaagden sub 1 en 3). [A] c.s. hebben aan deze vorderingen ten grondslag gelegd dat zij een persoonlijke zorgvuldigheidsnorm hebben geschonden door na te laten bij [H] c.s. te informeren ‘naar de gegarandeerde aanwezigheid van de vergunningen’. Volgens [A] c.s. kon [F] (een volgens hen ervaren vastgoedhandelaar in de agrarische wereld) en in het verlengde daarvan de beheersvennootschap niet volstaan met het één op één overnemen van de door [H] c.s. verstrekte informatie. [F] weet immers hoe belangrijk het in de agrarische branche is om over de vereiste vergunningen te beschikken, aldus [A] c.s. [F] Beheer en [F] hebben betwist dat zij op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk zijn voor de (beweerde) schade. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
6.9.
[A] c.s. beroepen zich op het leerstuk dat inhoudt dat een bestuurder persoonlijk aansprakelijk kan zijn op de grond dat hij in strijd heeft gehandeld met een op hem persoonlijk rustende zorgvuldigheidsverplichting jegens de wederpartij. Er moet dan (allereerst) vast komen te staan dat het handelen van [F] (en de beheersvennootschap) niet heeft plaatsgevonden in het kader van zijn taakvervulling als (middellijk) bestuurder van [F] B.V., maar in een andere hoedanigheid. Dit moet worden vastgesteld aan de hand van hetgeen de betrokkenen - [A] c.s. en [F] - jegens elkaar hebben verklaard en over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. [A] c.s. - op wie in dit geval conform de hoofdregel van artikel 150 Rv de stelplicht en de bewijslast rusten - hebben hierover echter niet méér gesteld dan dat [F] degene is met wie de zaken worden gedaan. ‘Hij is de man aan de keukentafel, onderhandelaar en beslisser’, aldus [A] c.s. in hun conclusie van repliek. Daargelaten de vraag of dit feitelijk juist is - [F] en [F] Beheer betwisten dat de contacten aan de verkoperskant voornamelijk met [F] zijn geweest - volgt daaruit nog niet dat [F] niet uitsluitend in het kader van zijn functie als middellijk bestuurder van [F] B.V. dan wel bestuurder van [F] Beheer is opgetreden. Andere feiten dan hiervoor vermeld zijn niet gesteld. [A] c.s. hebben aldus niet aan hun stelplicht voldaan. De vorderingen stuiten hier al op af.
de slotsom ten aanzien van [F] c.s.
6.10.
Nu de vorderingen zullen worden afgewezen op grond van hetgeen hiervoor is overwogen, kunnen alle overige geschilpunten (waaronder de vraag aan wie het melkveebedrijf is geleverd en de vraag of de klachtplicht is geschonden) onbesproken worden gelaten. In het geval één van die argumenten zou opgaan, zou immers eveneens tot afwijzing gekomen zijn.
6.11.
[A] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom (hoofdelijk) de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [F] c.s. worden vastgesteld op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat € 1.842,00 (3,00 punten × € 614,00)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.696,00
6.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
verder in het incident
6.13.
In het incidenteel vonnis is een beslissing over de proceskostenveroordeling aangehouden. De rechtbank ziet vanwege de referte aanleiding om deze kosten te compenseren.
verder in de hoofdzaak
jegens de makelaar
6.14.
[A] c.s. leggen aan de vordering jegens de makelaar ten grondslag dat zij onrechtmatig jegens hen heeft gehandeld doordat zij heeft nagelaten onderzoek te doen naar de aanwezigheid van alle benodigde vergunningen. De makelaar had volgens hen moeten nagaan of het antwoord van [H] c.s. op vraag 28 in de verkoopbrochure wel klopte. Als gevolg van dit onjuiste antwoord, in combinatie met de aanprijzing ‘fantastisch melkveebedrijf’ in deze brochure, zijn [A] c.s. op het verkeerde been gezet. Zij gingen er als gevolg van de hiervoor bedoelde informatie vanuit - en mochten daarvan uitgaan - dat het melkveebedrijf over de benodigde Nb-vergunning beschikte. Nu dat niet het geval blijkt te zijn is de makelaar aansprakelijk voor de schade die het gevolg is van de schending van een zorgvuldigheidsverplichting. Dit geldt te meer nu de makelaar gespecialiseerd is in de bemiddeling bij de verkoop van agrarisch onroerend goed. Zij moest - aldus nog steeds [A] c.s. - persoonlijk instaan voor de juistheid van de informatie. De makelaar heeft betwist dat zij onrechtmatig heeft gehandeld. De rechtbank overweegt hierover als volgt.
6.15.
Bij de beoordeling wordt voorop gesteld dat de vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt tegenover een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, moet worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval. [3] Zoals hiervoor uiteengezet bij [F] B.V. kan uit de bevestigende beantwoording door [H] c.s. van vraag 28 niet worden afgeleid dat daarmee de mededeling is gedaan dat (ook) een Nb-vergunning voor het melkveebedrijf was verstrekt. Er is geen aanleiding om hierover ten opzichte van de makelaar anders te oordelen dan bij [F] B.V., nu op dit punt geen andere feiten of omstandigheden zijn gesteld. Van onjuiste informatie is dan ook geen sprake. Bovendien was zoals hiervoor ook bij [F] B.V. is overwogen, ten tijde van de verkooponderhandelingen een Nb-vergunning niet vereist (‘benodigd’). Alleen hierom al is de makelaar niet aansprakelijk en zal de vordering worden afgewezen. Maar ook al zou de informatie die namens de verkoper in de brochure is verstrekt onjuist zijn geweest - wat dus niet zo is - zou de makelaar hiervoor niet zonder meer aansprakelijk zijn. Het antwoord op de vraag of - en zo ja, in hoeverre - een potentiële koper op de juistheid van de door een makelaar verstrekte informatie mag afgaan, is namelijk onder meer afhankelijk van eventuele mededelingen van de makelaar over de mate waarin hij voor de juistheid van die gegevens instaat. [A] c.s. hebben geen feiten en omstandigheden gesteld waarop gebaseerd kan worden dat die situatie zich heeft voorgedaan. In het geval de informatie wel onjuist was geweest, zou de vordering om die reden eveneens zijn afgewezen.
jegens [G]
6.16.
Voor wat betreft [G] hebben [A] c.s. enkel aangevoerd dat het verwijt aan de makelaar zoals hiervoor weergegeven onder 6.14 tevens een onrechtmatige daad van de beroepsbeoefenaar is, ofwel de makelaar in persoon. Zij hebben daarvoor geen feiten en omstandigheden aangedragen. De rechtbank neemt aan dat zij zich hier eveneens beroepen op het leerstuk zoals vermeld onder 6.9. Onder verwijzing naar hetgeen in dat verband over [F] en [F] Beheer is overwogen zal de vordering jegens [G] eveneens worden afgewezen. Nog afgezien van het feit dat [A] c.s. niet hebben onderbouwd waarom er op [G] een persoonlijke zorgvuldigheidsverplichting rustte, is niet gesteld dat [G] bij zijn bemiddelaarsrol niet uitsluitend als vertegenwoordiger van zijn vennootschap is opgetreden.
de slotsom ten aanzien van [G] c.s.
6.17.
De vorderingen zullen worden afgewezen. [A] c.s. zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [G] c.s. worden vastgesteld op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat € 1.842,00 (3,00 punten × € 614,00)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.696,00
Deze veroordeling heeft een hoofdelijk karakter. Alhoewel een hoofdelijke veroordeling door [G] c.s. niet is gevorderd, zal de veroordeling wel in die zin worden toegewezen. [4]
7.11.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in de vrijwaringszaak
7.De vordering
7.1.
[F] c.s. vorderen, na wijziging van eis, dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
primair
I [H] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan [F] c.s. van al datgene waartoe [F] c.s. in de hoofdzaak (alsmede een eventuele op die hoofdzaak volgende schadestaatprocedure) jegens [A] c.s. mochten worden veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, daarover vanaf 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van de algehele voldoening, des dat betaling door de een strekt tot kwijting van de ander,
subsidiair
II voor recht verklaart dat [H] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hen rustende verplichtingen uit hoofde van de door hun met [F] B.V. gesloten koopovereenkomst van 21 februari 2018; en
III voor recht te verklaart dat [H] c.s. jegens [F] (c.s.) onrechtmatig hebben gehandeld heeft bij de verkoop van het Onroerend Goed met toebehoren; en
IV [H] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van alle door [F] c.s. geleden en nog te lijden schade als gevolg van het tekortschieten bedoeld onder II en/of het onrechtmatig handelen bedoeld onder III, (de rechtbank leest) op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, gerekend vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening, des dat betaling door de een strekt tot kwijting van de ander,
meer subsidiair
V voor recht verklaart dat [H] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de op hun rustende verplichtingen uit hoofde van de door hun met [F] B.V. gesloten koopovereenkomst van 21 februari 2018, wanneer op het door [H] c.s. aan [F] B.V. verkochte bedrijf (volgens het bevoegd gezag) niet, althans niet zondermeer, tot 165 stuks jongvee en 126 stuks melkvee mogen worden gehouden; en
VI [H] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van alle door [F] (c.s.) geleden en nog te lijden schade, als gevolg van het tekortschieten bedoeld onder V, (de rechtbank leest) op te maken bij staat, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, gerekend vanaf de dag van de dagvaarding, althans gerekend vanaf de dag van de eiswijziging, tot aan de dag van de algehele voldoening, des dat betaling door de een strekt tot kwijting van de ander,
primair en (meer) subsidiair
VII met hoofdelijke veroordeling in de proceskosten.
7.2.
[H] c.s. voeren verweer. Zij concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [F] c.s., dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [F] c.s., met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [F] c.s. in de kosten van deze procedure, met vergoeding van de wettelijke rente daarover.
8.De beoordeling
8.1.
Nu de vordering in de hoofdzaak wordt afgewezen, zal de vordering in vrijwaring alleen al om die reden ook worden afgewezen. Dit volgt uit het voorwaardelijk karakter van de procedure in vrijwaring. Deze afwijzing geldt niet alleen voor de primaire vordering, maar ook voor de (meer) subsidiaire. Uit deze vorderingen en de toelichting daarop in het lichaam van de dagvaarding kan niet worden afgeleid dat deze zijn bedoeld als zelfstandige vorderingen jegens [H] c.s. naast de algemeen geformuleerde regresvordering onder I. Dat deze vorderingen toch een zelfstandig karakter zouden hebben zou ook niet te rijmen zijn met de omstandigheid dat deze niet primair zijn ingesteld.
8.2.
Gelet hierop zal de rechtbank [F] c.s. veroordelen in de kosten van de procedure. Deze partij heeft de keuze gemaakt om een vordering in vrijwaring in te stellen terwijl hij ook de uitkomst van de hoofdzaak had kunnen afwachten alvorens een vordering in te stellen. De omstandigheid dat het niet tot een inhoudelijke beoordeling van de vordering in vrijwaring komt, kan daarmee voor zijn rekening en risico worden gebracht. De proceskosten (inclusief nakosten) van [H] c.s. worden vastgesteld op:
- griffierecht € 676,00
- salaris advocaat € 1.842,00 (3,00 punten × € 614,00)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 2.696,00
Alhoewel een hoofdelijke veroordeling niet is gevorderd, zal de veroordeling wel in die zin worden toegewezen, zoals hiervoor bij [G] c.s. ook al is overwogen.
9.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
jegens [F] c.s.
9.1.
wijst de vorderingen af,
9.2.
veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk - dat wil zeggen dat als de één heeft betaald, de ander niet meer hoeft te betalen - in de proceskosten van € 2.696,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [A] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
9.3.
veroordeelt [A] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
9.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskosten-veroordeling betreft,
verder in het incident
9.5.
compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt,
verder in de hoofdzaak
jegens [G] c.s.
9.6.
wijst de vorderingen af,
9.7.
veroordeelt [A] c.s. hoofdelijk - dat wil zeggen dat als de één heeft betaald, de ander niet meer hoeft te betalen - in de proceskosten van € 2.696,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [A] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
9.8.
veroordeelt [A] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
9.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskosten-veroordeling betreft,
in de vrijwaringszaak
9.10.
wijst de vorderingen af,
9.11.
veroordeelt [F] c.s. hoofdelijk - dat wil zeggen dat als de één heeft betaald, de ander niet meer hoeft te betalen - in de proceskosten van € 2.696,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [F] c.s. niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
9.12.
veroordeelt [F] c.s. tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
9.13.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 14 augustus 2024.
fn 85