Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/899
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 30 mei 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. drs. [naam gemachtigde van eiseres] RB),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Ameland, de heffingsambtenaar
( [naam heffingsambtenaar] ),
als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 20 december 2021.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 3.168.000. Met deze waardevaststelling is aan eiseres ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Ameland voor het jaar 2018 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van eiseres gegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2017 verlaagd naar € 3.059.000.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Eiseres heeft bij brief van 5 april 2024 nadere stukken overgelegd.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 18 april 2024 op zitting behandeld, gezamenlijk met de beroepen van [naam 3] (LEE 22/894 en 22/897), [naam 4] (LEE 22/811 en 22/815) en [naam 5] (LEE 22/834 en 22/835). Hieraan hebben namens eiseres deelgenomen: de heer [naam 6] , de gemachtigde van eiseres – eveneens de gemachtigde in de andere beroepen – bijgestaan door zijn kantoorgenoot drs. [naam 7] en [naam 8] RM RT GZV REV (taxateur). De heffingsambtenaar is verschenen, bijgestaan door [naam 9] . Verder waren aanwezig: [naam 10] namens [naam 3] , [naam 11] namens [naam 4] en [naam 12] namens [naam 5] .
Feiten
2. De rechtbank gaat uit van de volgende feiten.
2.1.
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een recreatieterrein van in totaal 75.619 m² waarop eiseres [naam recreatiepark] exploiteert.
2.2.
[naam recreatiepark] bestaat onder meer uit:
106 vaste jaarplaatsen met stacaravans;
22 chalets;
22 toeristische plaatsen;
23 seizoenplaatsen;
4 trekkershutten;
een horecagelegenheid met receptie;
een kiosk;
diverse speelplekken;
diverse gebouwen met sanitaire voorzieningen;
enkele ruimten ten behoeve van de technische dienst.
2.3.
Op de 106 vaste jaarplaatsen staan stacaravans zonder dat er een recht van opstal of huurafhankelijk recht van opstal is gevestigd.
2.4.
De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak getaxeerd gebruikmakend van de operationele cashflow methode (OCF-methode) met daaraan toegevoegd een opslag voor de stacaravans op de vaste jaarplaatsen. Bij de berekening van de opslag heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de stacaravans. Op basis daarvan heeft de heffingsambtenaar de WOZwaarde in de bezwaarfase vastgesteld op € 3.059.000.
Geschil en standpunten van partijen
3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2017. Zoals ter zitting door partijen verklaard, houdt vooral de wijze van waarderen van de 106 jaarplaatsen met daarop de stacaravans partijen verdeeld.
3.1.
Eiseres stelt dat de WOZ-waarde te hoog is. Voor de bepaling van de WOZ-waarde moeten de gerealiseerde omzetten leidend zijn. De waarde van de onroerende zaak moet daarom berekend worden op grond van haar eigen exploitatieresultaten en zonder rekening te houden met de stacaravans op de jaarplaatsen. Eiseres staat daarbij een WOZ-waarde van € 1.634.000 voor. Voor het geval de rechtbank van oordeel is dat er wel rekening gehouden moet worden met de stacaravans, heeft eiseres in het door haar overgelegde taxatierapport nog twee scenario’s aangeleverd. Onder scenario 1 is de waarde van de stacaravans op de vaste jaarplaatsen berekend gebruikmakend van het wettelijk puntensysteem voor het bepalen van de maximale huur van woonwagens en standplaatsen. Onder scenario 2 is de waarde van de stacaravans op de vaste jaarplaatsen berekend door bij wijze van fictie er vanuit te gaan dat eiseres de stacaravans verhuurt. Daarbij zijn kostenposten in aanmerking genomen die volgens de taxateur op zouden komen als eiseres de stacaravans zou verhuren. Onder scenario 1 wordt de waarde van de onroerende zaak berekend op [negatief] € 125.000. Onder scenario 2 wordt de waarde van de onroerende zaak berekend op € 1.658.000.
3.2.
De heffingsambtenaar stelt dat de stacaravans wel in de waardering moeten worden betrokken, omdat eiseres door natrekking eigenaar is van de stacaravans. In beroep staat de heffingsambtenaar een WOZ-waarde voor van € 2.639.152 (lager dan in uitspraak op bezwaar). Bij de berekening van deze waarde heeft de heffingsambtenaar de OCF-methode toegepast, waarbij hij – naast de huuropbrengsten voor de jaarplaatsen – voor de stacaravans fictieve huuropbrengsten in aanmerking heeft genomen gebaseerd op een gemiddelde bezetting van de stacaravans van vier weken per jaar.
Beoordeling door de rechtbank
4. De rechtbank stelt voorop dat op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1] De bewijslast dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, rust op de heffingsambtenaar.
5. Volgens artikel 4, lid 1, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ kan de waarde in het economisch verkeer van niet-woningen onder meer bepaald worden door middel van een discounted-cash-flow methode (DCF-methode). De DCF-methode gaat uit van de exploitatiemogelijkheden van het terrein.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de onderdelen waaruit de onroerende zaak bestaat een recreatiesamenstel vormen als bedoeld in artikel 16, aanhef en onderdeel e, van de Wet WOZ. Partijen zijn het er ook over eens dat de WOZ-waarde moet worden bepaald volgens de OCF-methode – als variant van de DCF-methode – zoals beschreven in de voor de waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde Taxatiewijzer Recreatie deel 22. De rechtbank zal partijen hierin volgen.
7. De rechtbank is van oordeel dat de 106 stacaravans door natrekking eigendom zijn geworden van eiseres. De rechtbank acht het daarom juist dat bij de waardering van de onroerende zaak de stacaravans worden meegenomen, en wel door te doen alsof er jaarplaatsen mét stacaravan worden verhuurd. [2] De ter zitting door de heffingsambtenaar overgelegde berekening en de daaruit voortvloeiende WOZ-waarde is dus niet juist, omdat daarin wordt gerekend met de verhuur voor een jaar van kale jaarplaatsen en daarnáást met de verhuur van stacaravans met een bezettingsgraad van vier weken per jaar. De berekening en de daaruit voortvloeiende WOZ-waarde van eiseres is ook niet juist, omdat eiseres helemaal geen rekening heeft gehouden met de stacaravans.
8. Het is echter ook niet vereist dat de heffingsambtenaar de juiste WOZ-waarde bewijst. Zoals hiervoor onder 4. is overwogen, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar, in aanmerking genomen wat eiseres daartegenover heeft gesteld, ruimschoots geslaagd in het leveren van het bewijs dat de waarde die hij in beroep voorstaat niet te hoog is. De rechtbank acht het aannemelijk dat een juiste waardering van de onroerende zaak, waarbij wordt uitgegaan van verhuur van 106 jaarplaatsen mét stacaravan voor een heel jaar, niet lager zou uitkomen dan een waardering waarbij wordt uitgegaan van 106 kale jaarplaatsen plus verhuur van 106 stacaravans voor slechts 4 weken.
9. Gelet op het voorgaande vermindert de rechtbank de WOZ-waarde en stelt deze vast op € 2.639.152.
Heeft eiseres recht op immateriële schadevergoeding?
10. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn voor behandeling van bezwaar en beroep bedraagt in beginsel twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. Ter zitting zijn partijen overeengekomen dat deze termijn, voor zover die ziet op de bezwaarfase, met een half jaar verlengd moet worden.
11. De rechtbank wijst een immateriële schadevergoeding toe, omdat de behandeling van het bezwaar en beroep te lang heeft geduurd. De hoogte van de schadevergoeding bepaalt de rechtbank als volgt.
12. De rechtbank stelt voorop dat voor een immateriële schadevergoeding sprake kan zijn van samenhang tussen meerdere beroepen van één (rechts)persoon. Daarvan is in het geval van eiseres geen sprake nu de rechtbank maar in één beroep uitspraak doet. De omstandigheid dat eiseres samen met een aantal anderen procedeert kan echter wel een matigende invloed hebben op de (veronderstelde) spanning, het ongemak en de onzekerheid die worden ondervonden door een te lang durende procedure. Dat kan reden zijn voor het matigen van de toe te kennen immateriële schadevergoeding. [3]
13. De rechtbank is van oordeel dat er in dit geval aanleiding is voor het matigen van de immateriële schadevergoeding. Zowel eiseres als de drie rechtspersonen waarvan ter zitting gezamenlijk een aantal beroepen zijn behandeld, hebben in bezwaar en beroep gezamenlijk geprocedeerd. In hoofdzaak gaat het ook steeds om hetzelfde, namelijk de waardering van recreatieterreinen op Ameland. Gelet hierop zal de rechtbank één immateriële schadevergoeding berekenen en die vervolgens gelijkelijk verdelen over de vier betrokkenen.
14. Alle procedures zijn in juli 2019 aangevangen toen de heffingsambtenaar de (pro forma) bezwaarschriften ontving. De rechtbank doet uitspraak op 30 mei 2024. De redelijke termijn is dan – rekening houdend met de 6 maanden verlenging – met 29 maanden overschreden. Voor elk half jaar, of deel daarvan, waarmee de redelijke termijn is overschreden kent de rechtbank een schadevergoeding van € 500 toe. De immateriële schadevergoeding bedraagt dan totaal gezamenlijk € 2.500. Omdat iedere belanghebbende een zelfstandig recht op schadevergoeding heeft, wordt aan eiseres ¼ deel hiervan, dus € 625 toegekend.
15. Omdat de bezwaarfase afgerond 30 maanden heeft geduurd, en daarmee 18 maanden te lang, komt 18/29 deel, afgerond € 388, voor rekening van de heffingsambtenaar en de overige € 237 voor rekening van de Minister. Omdat het bedrag dat door de Minister moet worden betaald minder is dan € 5.000, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop te reageren. [4]
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is gegrond. Dit betekent dat de uitspraak op bezwaar onjuist is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar voor zover deze ziet op de waardevaststelling, de WOZ-beschikking en de aanslag OZB. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht ten bedrage van € 365 aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
17. In bezwaar is al een kostenvergoeding toegekend. De rechtbank zal daarom alleen nog voor de beroepsprocedure een vergoeding toekennen. Ter zitting hebben partijen besproken wat die kostenvergoeding moet zijn. Partijen gaan uit van samenhang tussen alle ter zitting behandelde beroepen. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875. In beroep heeft de gemachtigde een beroepschrift ingediend en de zitting bijgewoond. Partijen hebben verder ter zitting aangegeven dat in verband met de zwaarte van deze zaak een wegingsfactor van 1,5 toegepast moet worden. Gelet op het aantal samenhangende beroepen wordt ook een factor 1,5 toegepast voor het aantal beroepen. De vergoeding voor de rechtsbijstand door een gemachtigde bedraagt dan in totaal € 3.937,50. Aan eiseres wordt ¼ deel hiervan, ofwel (afgerond) € 984,38, toegekend.
18. Tot slot heeft eiseres verzocht om vergoeding van de door haar gemaakte taxatiekosten. De rechtbank kent ook daar een vergoeding voor toe. De rechtbank berekent die vergoeding als volgt. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat het opstellen van één taxatierapport circa 16 uur kost. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar gesteld dat die tijdsbesteding akkoord is voor het opstellen van één taxatierapport, maar dat gelet op de gelijkende opzet en inhoud van de vier taxatierapporten (één per betrokkene), de overige rapporten aanzienlijk minder tijd zullen hebben gekost. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar hierin. De rechtbank acht het redelijk om in totaal 24 uur toe te kennen, tegen het door de taxateur gestelde tarief van € 150 per uur, nu dat tarief niet hoger is dan het per 1 januari 2024 geldende maximale uurtarief voor de taxatie van incourante niet-woningen. De totale vergoeding voor de taxatierapporten komt daarmee uit op € 3.600 (exclusief omzetbelasting). Aan eiseres wordt ¼ deel hiervan, ofwel € 900, toegekend.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar, behoudens de beslissing omtrent de kostenvergoeding;
- vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot een bedrag van € 2.639.152;
- vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van (het vernietigde deel van de) uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 388;
- veroordeelt de Minister tot het betalen van een vergoeding van immateriële schade aan eiseres tot een bedrag van € 237;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 365 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.884,38.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.R. van der Heide, voorzitter, en mr. P.P.D. Mathey-Bal en mr. L.M. Praamstra, leden, in aanwezigheid van mr. J.P. Raateland, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 30 mei 2024.
griffier
Bij afwezigheid van de voorzitter getekend door mr. L.M. Praamstra.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel