Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: 10590576 \ CV EXPL 23-2607
Vonnis van 4 juni 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. J.I. Veldhuis-Lampe,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. M. Withaar.
1.Het procesverloop in conventie en in reconventie
1.1.
Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 26 september 2023 waarin een bezichtiging en tevens mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overlegging producties;
- de akte overlegging producties van [gedaagden] , binnengekomen op 26 januari 2024;
- de bezichtiging en de mondelinge behandeling van 6 februari 2024, waarbij foto’s zijn gemaakt en waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt inclusief spreekaantekeningen van mr. Veldhuis-Lampe;
- de rolbeschikking van 12 maart 2024;
- de akte uitlaten na comparitie van [gedaagden] ;
- de akte uitlaten tevens akte overlegging productie van [eiseres] ;
- de akte uitlaten productie van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten in conventie en in reconventie
2.1.
Onderhavige procedure is een vervolg op een eerdere procedure tussen partijen, bij deze rechtbank bekend onder zaaknummer 9812845 / VZ VERZ 22-8, waarin de kantonrechter op 6 oktober 2022 een beschikking heeft gegeven ex artikel 96 Rv. (ECLI:NL:RBNNE:2022:3578).
2.2.
Kort samengevat heeft de kantonrechter in die beschikking afwijzend beslist op een verzoek van [eiseres] strekkende tot ontruiming door [gedaagden] van het in eigendom aan [eiseres] toebehorende terrein aan de [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: het terrein) waar [gedaagden] sinds 2015 met toestemming van [eiseres] woont, eerst in zijn eigen ‘pipowagen’, die hij met toestemming van [eiseres] daar heeft neergezet, en vanaf enig moment in 2017 in het door hemzelf op het terrein gemaakte bouwwerk dat partijen als een 'tiny house' aanduiden. Partijen zijn bij de aanvang een tegenprestatie in natura overeengekomen, te weten het verrichten door [gedaagden] van 16 uren per maand aan “klusjes” op het terrein. Verder zijn zij overeengekomen:
“(…)Voor de beëindiging van het verblijf hier is er een opzegtermijn van 2 maanden.(…)”
2.3.
Aan voormelde beslissing liggen de overwegingen ten grondslag, kort samengevat:
- dat de rechtsverhouding tussen partijen beheerst wordt door een huurovereenkomst, waarop (niet afdeling 5 ‘Huur van woonruimte’ maar slechts) de artikelen 7:201 tot en met 7:230 BW van toepassing zijn, omdat het huurobject van meet af aan een onbebouwd stuk grond is geweest en ook na het oprichten door [gedaagden] van een tiny house zo is gebleven;
- De omstandigheden ten tijde van die procedure op dat moment geen voldoende zwaarwegende grond voor opzegging opleveren en/of dat de opzegging van die overeenkomst door [eiseres] destijds afstuit op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid als bedoeld in art. 6:248 lid 2 BW.
2.4.
De kantonrechter heeft in de beschikking in een overweging ten overvloede aan partijen toen het volgende meegegeven, gelet op de verstoorde verhouding tussen hen;
- aan [eiseres] dat zij zelf een aandeel heeft gehad in deze verstoring en dat van haar mag worden verwacht dat zij zich inspant om de relatie met [gedaagden] weer te verbeteren;
- aan [gedaagden] dat hij zich dient te realiseren dat voor [eiseres] op goede gronden het punt is bereikt paal en perk te stellen aan het gebruik door [gedaagden] van het terrein dat zich in de loop van de tijd (van eerst slechts een pipowagen naar een tiny house met omliggende tuin en gedeeltelijke ingebruikneming van het terrein/werkschuur) steeds verder heeft uitgebreid, weliswaar zonder dat [eiseres] daar aanvankelijk tegen geprotesteerd heeft, maar wel op zo een manier dat inmiddels gezegd kan worden dat de situatie ‘uit de hand is gelopen’;
- aan beide partijen om het gesprek met elkaar aan te gaan en – tegen de achtergrond van het voorgaande – afspraken te maken over het vervolg.
2.5.
Partijen zijn niet tegen de beschikking van de kantonrechter in hoger beroep gegaan, zodat deze onherroepelijk is geworden.
2.6.
Het is partijen nadien niet gelukt om tot afspraken te komen over het vervolg zoals hiervoor genoemd, ook niet met behulp van buurtbemiddeling. Door [eiseres] is daarbij tevergeefs een voorstel gedaan, althans verzocht, om de huur/tegenprestatie in natura om te zetten in een geldelijke vergoeding, nu [gedaagden] inmiddels al vanaf 19 juli 2021 geen klussen heeft verricht. Laatstgenoemde heeft zich ten aanzien daarvan eerder al op het standpunt gesteld dat hij reeds dusdanig veel klusjes (vooruit/‘in de plus’) heeft verricht dat hij voor een voor de kantonrechter onduidelijke tijdsduur geen klusjes meer hoeft te doen.
2.7.
De advocaat van [eiseres] heeft [gedaagden] onder meer bij brief van
27 januari 2023 tevergeefs aangeschreven met de strekking het gebruik van het terrein door [gedaagden] te verminderen door bijvoorbeeld het opruimen van spullen op het (buiten)terrein en in de werkschuur en met de strekking dat [gedaagden] geen toestemming van [eiseres] heeft om nog (meer) spullen op te slaan of bij te bouwen. Omdat het partijen niet lukt om een alternatieve tegenprestatie overeen te komen, schrijft zij dat [gedaagden] vanaf 1 februari 2023 maandelijks een huurprijs van € 400,00 (gebaseerd op een uurloon voor de klusjes ad € 25,00) verschuldigd is waarbij zij naar eigen zeggen rekening houdt met de uitkering die [gedaagden] ontvangt en een eventuele aanspraak op huurtoeslag. [gedaagden] heeft afwijzend gereageerd.
2.8.
Bij brief van 30 maart 2023 heeft de advocaat van [eiseres] de huurovereenkomst met vermelding van gronden opgezegd tegen 1 juni 2023. Als minnelijke regeling heeft zij voorgesteld een opzegging tegen 30 september 2023. Daar heeft [gedaagden] geen gebruik van gemaakt.
2.9.
Op 20 juni 2023 heeft [eiseres] [gedaagden] in onderhavige procedure betrokken.
3.De vordering en het verweer
in conventie
3.1.
[eiseres] vordert – verkort weergegeven – dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;
bepaalt dat de huurovereenkomst betreffende het (stukje van het) terrein primair door opzegging is beëindigd, subsidiair wordt ontbonden;
[gedaagden] veroordeelt tot ontruiming van het terrein binnen 90 dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
bepaalt dat bij die ontruiming het terrein ontdaan wordt van alle eigendommen van [gedaagden] inclusief de pipowagen, het tiny house en de boten, op straffe van een dwangsom;
[eiseres] te machtigen deze ontruiming zelf op kosten van [gedaagden] te doen bewerkstelligen indien [gedaagden] daarmee in gebreke blijft na het verbeuren van het maximum aan dwangsommen;
[gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van
€ 2.000,00 aan huur over de periode februari 2023 tot en met juni 2023 vermeerderd met wettelijke rente;
[gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van
€ 400,00 vanaf juli 2023 en voor elke maand dat de huurovereenkomst voortduurt en/of [gedaagden] het feitelijk bezit van het perceel behoudt;
[gedaagden] veroordeelt tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van
€ 1.200,00 te vermeerderen met wettelijke rente;
[gedaagden] veroordeelt in de kosten van deze procedure.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat er een voldoende zwaarwegende grond is om de huurovereenkomst op te zeggen alsook dat [gedaagden] tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst om zich als een goed huurder te gedragen en de huur niet te voldoen. Die tekortkoming is dusdanig dat deze een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus [eiseres] , want nakoming ten aanzien van deze tekortkomingen uit het verleden is immers niet meer mogelijk. Zij heeft naar eigen zeggen getracht gehoor te geven aan de beschikking van de kantonrechter maar loopt tegen de volgende zaken aan. [gedaagden] :
- weigert aanpassingen te doen of in te gaan op het verzoek van [eiseres] om de spullen op te ruimen op het terrein en in de werkschuur;
- gebruikt spullen van [eiseres] zonder haar toestemming;
- gebruikt steeds meer van het terrein en de schuur zonder toestemming van [eiseres] ;
- verricht al enkele jaren geen tegenprestatie meer;
- beslist eigenhandig om bomen te kappen en andere vernielingen op het terrein te verrichten;
- zorgt voor een onveilig gevoel bij [eiseres] en haar gasten;
- wil een verstrekte lening niet aan [eiseres] terugbetalen;
- beroept zich ten onrechte op een arbeidsovereenkomst en claimt ten onrechte loon;
- bedreigt [eiseres] met regelmaat met aangifte bij de Belastingdienst.
3.3.
[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vordering, daaronder in het bijzonder begrepen de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring bij een eventueel toewijzend vonnis, met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
Hij schetst de voorgeschiedenis die ook aan de beschikking van 6 oktober 2022 ten grondslag heeft gelegen waaruit blijkt dat het tussen partijen eerst heel goed ging maar dat na het idee van [gedaagden] om een dagbesteding te beginnen [eiseres] een andere houding heeft aangenomen waarin zij allerlei verwijten begon te maken. Hij benadrukt de vervallen werkschuur te hebben opgeknapt en dat hij daarvoor (wederom) een gedeelte van de schuur mocht inrichten als werkplaats. Het was allemaal geen probleem totdat [eiseres] een andere houding aannam.
Het is feitelijk onjuist dat [gedaagden] een steeds groter beslag doet op het terrein, aldus [gedaagden] Hij voert aan enkel gebruik te maken van de gehuurde grond (het stuk ‘vanaf de eik’). Volgens hem is de situatie sinds de beschikking van 6 oktober 2022 niet veranderd, laat staan verslechterd. Hij heeft naar eigen zeggen niet meer ruimte in beslag genomen of meer spullen opgeslagen. Hij betwist een hoarder te zijn. Van wanprestatie is volgens hem geen sprake en ook is er nog altijd geen zwaarwegend belang om te kunnen komen tot opzegging van de huurovereenkomst.
Ten aanzien van de brieven van de advocaat van [eiseres] na de beschikking, hiervoor onder de feiten genoemd, merkt [gedaagden] op dat [eiseres] niet eenzijdig gemaakte afspraken kan wijzigen, dat zij – zoals de kantonrechter in de beschikking oordeelde – tot de zomer van 2021 nooit een punt van de situatie heeft gemaakt en dat het feit dat [eiseres] moeilijk grenzen kan stellen voor haar risico moet komen en dat ten aanzien van een eerdere voorstel van [eiseres] sprake was van een aanscherping van de afspraken die reeds jarenlang hadden gegolden. Ook nu heeft [eiseres] volgens [gedaagden] de verhouding weer meer op scherp gezet en zij is bezig om de situatie zelf zwaarwegend te maken. Zij heeft zich niet ingespannen om de relatie te verbeteren, maar zet alles op alles om van [gedaagden] af te komen, aldus [gedaagden] Andere afspraken zijn met haar niet te maken. Angstvallig probeert hij naar eigen zeggen alle contact met [eiseres] en haar gasten te vermijden hetgeen ook kan omdat het terrein daarvoor groot genoeg is.
[gedaagden] voert aan vanwege zijn psychische problematiek onder begeleiding bij GGZ te zijn en baat te hebben bij een rustige omgeving (redelijk) geïsoleerd van de samenleving en dat [eiseres] daarvan op de hoogte is. Hij hangt het paganisme aan en stelt niet naar een reguliere huurwoning terug te kunnen keren. Hij stelt dat zijn woonrecht zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] om [gedaagden] van haar terrein af te hebben. Mocht hij tot ontruiming worden veroordeeld dan verzoekt hij de kantonrechter om een ontruimingstermijn van twee jaar te hanteren.
in reconventie
3.4.
[gedaagden] vordert dat de kantonrechter bij vonnis voor recht verklaart dat tussen partijen de afspraken gelden (vanaf wijzen vonnis) zoals bedoeld onder nummer 67 [1] van de conclusie van antwoord dan wel afspraken die de rechtbank in goede justitie vaststelt, met veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.
3.5.
[gedaagden] legt aan zijn vordering ten grondslag dat bij een voortzetting van de huur er onduidelijkheid tussen partijen blijft bestaan over het gebruik van het terrein door [gedaagden] hetgeen mogelijk wederom tot een nieuwe procedure leidt door [eiseres] . Om die reden verzoekt [gedaagden] de thans geldende afspraken en/of voorwaarden ten aanzien van de huur van de grond door [gedaagden] vast te leggen dan wel te bevestigen. [gedaagden] heeft dit in randnummer 64 van zijn conclusie uiteengezet.
3.6.
[eiseres] voert verweer strekkende tot afwijzing van de vordering.
Het is voor haar onbespreekbaar om nadere afspraken te maken over een voortgezet gebruik door [gedaagden] , zeker niet op de manier dat [gedaagden] dat wenst. De wensen van [gedaagden] kunnen niet in een verklaring voor recht worden vastgelegd, aldus [eiseres] . Zo langzamerhand moet het in rechte vaststaan dat het niet mogelijk is gebleken dat partijen in pais en vree naast elkaar leven.
Het is volgens haar [gedaagden] die in eerdere stadia niet tot nieuwe afspraken wilde komen. Hij huurt alleen een stuk grond, maar eist inmiddels wel dat [eiseres] lekkages in de werkschuur herstelt, dat [eiseres] hout levert en hij verwacht dat [eiseres] de energiekosten vergoedt van alle elektrische apparaten die [gedaagden] daarin heeft aangesloten. De werkschuur is niet aan [gedaagden] verhuurd en is eigendom van [eiseres] . [gedaagden] doet de eerdere renovatie van de werkschuur, met name zijn aandeel daarin, groter voorkomen dan die was. [gedaagden] nam al allerlei stappen ten aanzien van zijn idee van een dagbesteding zonder dat eerst met [eiseres] te bespreken.
Uit de beschikking blijkt dat [gedaagden] wel degelijk steeds meer ruimte inneemt. [eiseres] noemt als voorbeeld de klusauto’s die [gedaagden] naast de werkschuur heeft gehad. [eiseres] betwist voor allerlei zaken toestemming te hebben gegeven of in ieder geval dat een gegeven toestemming oneindig is. [eiseres] kan een gegeven toestemming weer intrekken. [eiseres] stelt ook dat [gedaagden] ook weer nieuwe spullen op het terrein plaatst (r.n. 3, 11 antwoord in reconventie). [gedaagden] gaat daarmee door ondanks dat [eiseres] perk en paal stelt door middel van onderhavige en voorafgaande gerechtelijke procedures, aldus [eiseres] .
Tot slot onderbouwt [eiseres] met correspondentie dat [gedaagden] al vooruitdenkt aan een toekomst waarin [eiseres] is vertrokken of overleden met een – zoals [eiseres] dat noemt: - dagbesteding 2.0. Ook legt zij correspondentie over waarin de ene dag [eiseres] belachelijk wordt gemaakt en de volgende dag er een realisatiemoment is bij
[gedaagden] dat het toch niet zo leuk is als andere mensen niet weg willen gaan van een eigen terrein en waarin daarom de belofte gedaan wordt om zo snel mogelijk een nieuwe woonplek te vinden (“nu begrijpen we pas waarom je zo anders bent gaan doen .. sorry dat het zo gelopen is”). [eiseres] beschouwt dit als een instemming met de opzegging van de huurovereenkomst.
zowel in conventie als in reconventie
3.7.
De verdere stellingen en verweren van partijen worden hierna, voor zover nodig, behandeld.
4.De beoordeling in conventie en in reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang daartussen zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
Tussen partijen is (primair) in geschil of hun huurovereenkomst door [eiseres] rechtsgeldig is opgezegd, althans of deze opzegging standhoudt. De Hoge Raad heeft in het zogenoemde Goglio-arrest het volgende kader geschetst ten aanzien van de opzegbaarheid van duurovereenkomsten voor onbepaalde tijd.
3.6.2
Of en, zo ja, onder welke voorwaarden een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan, opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen.
Indien wet en overeenkomst niet voorzien in een regeling van de opzegging, geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. Op grond van art. 6:248 lid 1 BW kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding. (Vgl. onder meer HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854, NJ 2012/685, rov. 3.6, HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ4163, NJ 2013/341, rov. 3.5.1 en HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2)
3.6.3
Ook als de wet of een duurovereenkomst wel voorziet in een regeling van de opzegging, kunnen, indien de wet en hetgeen tussen partijen is overeengekomen daarvoor ruimte laten, de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van art. 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden.
3.6.4
Een beroep op een uit de wet of een overeenkomst voortvloeiende bevoegdheid om de overeenkomst op te zeggen kan op grond van art. 6:248 lid 2 BW onder omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn (vgl. HR 10 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1134, NJ 2016/450, rov. 4.4.2).
3.6.5
Opmerking verdient dat het hiervoor in 3.6.2 overwogene niet wegneemt dat het mogelijk is dat een voor onbepaalde tijd gesloten duurovereenkomst naar de bedoeling van partijen niet-opzegbaar is. De wederpartij van degene die zich op de niet-opzegbaarheid beroept, kan daartegen, overeenkomstig het hiervoor in 3.6.4 overwogene, onder omstandigheden een beroep doen op, kort gezegd, de art. 6:248 lid 2 BW en 6:258 BW. (Vgl. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:660, NJ 2016/236, rov. 4.4)
4.3.
De kantonrechter heeft partijen in de gelegenheid gesteld zich over voornoemd arrest uit te laten en hun stellingen daarop eventueel aan te passen. Van die gelegenheid hebben partijen gebruik gemaakt.
4.4.
[gedaagden] heeft ter zake aangevoerd dat partijen niet de bedoeling hebben gehad om de onderhavige situatie te kunnen eindigen en zeker niet op korte termijn. [eiseres] heeft immers ingestemd met de bouw door [gedaagden] van een tiny house en daarmee ook met een langdurig verblijf van hem op het terrein, terwijl zij van de psychische problemen van hem op de hoogte was alsmede dat hij niet meer terug kan en wil naar de maatschappij. In ieder geval was voor [gedaagden] naar eigen zeggen absoluut niet duidelijk dat hij het terrein van [eiseres] op elk door haar gewenst moment binnen twee maanden zou moeten verlaten. Omdat de gevolgen voor [gedaagden] bij een ontruiming groot zijn en zijn woonbelang zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] bij ontruiming van [gedaagden] , terwijl met duidelijke afspraken er een leefbare situatie kan zijn, meent [gedaagden] dat een beroep door [eiseres] op het opzegbeding (hiervoor geciteerd onder 2.2) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Subsidiair, stelt hij dat het opzegbeding aanvulling behoeft en dat de wet en de overeenkomst daarvoor ruimte laten. [gedaagden] stelt dat gelet op de woonsituatie van [gedaagden] en zijn kwetsbare psychische situatie waarbij hij op die ‘woonruimte’ aangewezen is de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte naar analogie moeten worden toegepast. Hij licht toe dat partijen geen professionele partijen zijn en onvoldoende hebben nagedacht over een eventuele opzegging of de gevolgen daarvan. Volgens hem staat vast dat partijen ten aanzien van hun afsprakenlijstje, in het bijzonder het opzegbeding, nadien nimmer weer daarover gesproken hebben of daaraan uitvoering hebben gegeven.
4.5.
[eiseres] stelt dat het tussen partijen gelet op de beschikking van de kantonrechter onherroepelijk in rechte vast is komen te staan dat de huurovereenkomst van partijen opzegbaar is met een opzegtermijn van twee maanden. Partijen zijn dat overeengekomen en zijn daaraan gebonden. Juist omdat partijen gelijkwaardig zijn bestaat er volgens [eiseres] geen ruimte (meer) om aan de opzegging nadere eisen te stellen. Daar hoeft volgens haar geen redelijke afweging van de belangen aan vooraf te gaan. Zij benadrukt geen toestemming voor de bouw van de tiny house te hebben gegeven maar daartegen onvoldoende te hebben geprotesteerd. Zij betwist voorts dat zij met de psychische problemen en persoonlijke situatie van [gedaagden] bekend was. Integendeel, had zij hiervan geweten dan was zij deze overeenkomst nooit aangegaan, aldus [eiseres] . [gedaagden] zou zelf anders ook nooit met het opzegbeding hebben ingestemd. Tot slot wijst zij erop dat [gedaagden] na de mondelinge behandeling zich intimiderend jegens [eiseres] heeft uitgelaten waaruit blijkt dat [gedaagden] zich, anders dan hij ter zitting heeft gezegd, zich niet schuldbewust is. [eiseres] benadrukt dat bij aanvang sprake was van een verblijf in een pipowagen op het terrein en dat, net als bij de andere campinggasten, nimmer is beoogd een zodanige duurzame relatie aan te gaan dat beëindiging niet meer mogelijk zou zijn. Om die reden is een korte opzegtermijn afgesproken en een zeer lage huur (in natura). Over de opzegging en de gevolgen daarvan is dus, in ieder geval door [eiseres] , goed nagedacht. Indien de kantonrechter van oordeel is dat de huurbeschermingsbepalingen voor woonruimte naar analogie moeten worden toegepast doet [eiseres] een beroep op de artikelen 6:248 lid 2 en 6:258 BW gelet op de onhoudbare situatie die er thans volgens haar is. De overeenkomst dient te worden gewijzigd of zelfs geheel ontbonden te worden op grond van onvoorziene omstandigheden die maken dat van haar niet langer gevergd kan worden dat de overeenkomst ongewijzigd in stand blijft, aldus [eiseres] .
4.6.
De kantonrechter overweegt dat op grond van art. 7:228 lid 2 BW een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvan hier sprake is, kan eindigen door opzegging. Heeft de huur betrekking op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is – waar hier eveneens sprake van is – dan dient de opzegging op grond van de wet te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand. Partijen kunnen hiervan bij overeenkomst afwijken.
De kantonrechter overweegt dat partijen bij aanvang hun huurovereenkomst hebben voorzien van een opzegmogelijkheid met een opzegtermijn van twee maanden. Uit hetgeen partijen naar voren hebben gebracht leidt de kantonrechter af dat uit deze opzeggingsregeling niet volgt onder welke omstandigheden [eiseres] als verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen. Wel heeft [eiseres] , zoals mede uit de beschikking van de kantonrechter van
6 oktober 2022 volgt, het einde van het gebruik telkens gekoppeld aan handhaving door de gemeente omdat bewoning aldaar niet toegestaan zou zijn. Daarvan is echter nog steeds geen sprake. Niet gezegd kan echter worden, zoals [gedaagden] aanvoert, dat partijen niet de bedoeling zouden hebben gehad om de situatie (op korte termijn) te kunnen eindigen. Partijen hebben daar simpelweg niet over gesproken. Enkel de komst van een tiny house maakt dat niet anders. Naar het oordeel van de kantonrechter laten wet en overeenkomst hier dan ook ruimte voor een aanvulling. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen immers in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval op grond van artikel 6:248 lid 1 BW meebrengen dat aan de opzegging nadere eisen gesteld worden zoals dat opzegging slechts mogelijk is indien daarvoor een voldoende zwaarwegende grond bestaat. Die eisen kunnen voorts in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding.
4.7.
De kantonrechter overweegt het volgende. In dit geval gaat het om (feitelijke!) woonruimte van twee kwetsbare personen. Zij zijn beiden onder behandeling bij GGZ en wonen nu zo’n negen jaar op het terrein. De rust en de omgeving van het terrein doen hen goed. [gedaagden] is afhankelijk van een bijstandsuitkering en zal niet eenvoudig andere huisvesting kunnen vinden die geschikt is. Het woonrecht is een belangrijke primaire levensbehoefte. De eisen van redelijkheid en billijkheid brengen in dit geval, gelet op de aard en inhoud van de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval, mee dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. De kantonrechter volgt [gedaagden] echter niet in zijn standpunt dat de huurbeschermings-bepalingen voor woonruimte naar analogie moeten worden toegepast. Uit de onherroepelijke beschikking van 6 oktober 2022 volgt nou juist immers dat [eiseres] geen huur-overeenkomst voor de tiny house heeft willen sluiten, terwijl de tegenprestatie van
[gedaagden] bovendien niet is gewijzigd. Het feit dat [eiseres] [gedaagden] wel op het terrein heeft laten wonen brengt dan nog niet met zich dat op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid deze huurbeschermingsbepaling naar analogie moeten worden toegepast.
Overigens doet [gedaagden] primair een beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW) en pas subsidiair een beroep op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ten aanzien van beide – ongeacht de volgorde – overweegt de kantonrechter het volgende.
4.8.
In zijn beschikking van 6 oktober 2022 kwam de kantonrechter tot het oordeel dat de omstandigheden destijds geen zwaarwegende grond voor opzegging opleverden. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter nu anders gelet op de volgende punten.
- De kantonrechter heeft partijen meegegeven om met elkaar in overleg te treden en afspraken te maken over het vervolg. [eiseres] had immers een eigen aandeel in de verstoorde verhouding van partijen, terwijl [gedaagden] zich inmiddels bewust moest zijn dat [eiseres] op goede gronden perk en paal stelt. Vast staat echter dat er aan de situatie van toen, zoals [gedaagden] ook aanvoert, niets is veranderd. In tegenstelling tot wat [gedaagden] lijkt te denken, is dat juist geen goede zaak. Nog los ervan dat het partijen niet is gelukt om afspraken te maken, ook niet na buurtbemiddeling op initiatief van [gedaagden] , heeft [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter geen enkele stap teruggenomen ten aanzien van het gebruik door hem van het terrein ondanks verzoeken van [eiseres] daartoe. Het gaat dan bijvoorbeeld om de stacaravan van de ouders [gedaagden] en de speedboot op het (buiten)terrein en de opslag van vele spullen – waaronder elektrisch apparatuur waarvan [eiseres] de energiekosten betaalt – in de werkschuur. De kantonrechter herhaalt dat een eenmaal gegeven toestemming van [eiseres] om ergens spullen op te slaan of van een ruimte op het terrein of binnen de werkschuur gebruik te maken nog niet betekent dat zij deze toestemming niet meer kan intrekken. De huurovereenkomst van partijen heeft daar namelijk – anders dan [gedaagden] kennelijk meent – geen betrekking op. Dat kan ook niet worden afgeleid uit een eerder schriftelijk (door [gedaagden] afgewezen) voorstel van [eiseres] in 2021. Naar het oordeel van de kantonrechter is het daarom onbegrijpelijk dat [gedaagden] de werkschuur heeft ingericht met onder meer een slaapplek en deze nota bene met een slot afsluit waardoor [eiseres] geen toegang daartoe meer heeft. Het argument van [gedaagden] dat hij vreest voor diefstal van zijn gereedschap baat hem niet, de werkschuur is niet van hem en wordt ook niet door hem gehuurd.
- De kantonrechter heeft bij de bezichtiging bovendien geconstateerd dat de opslag van spullen door [gedaagden] de spuigaten uitloopt. [gedaagden] betwist dat, maar de kantonrechter kan het gedrag van [gedaagden] niet anders zien dan als het gedrag van hoarders, zoals [eiseres] dat stelt. Volgens [gedaagden] is er weliswaar niets bijgekomen, maar de kantonrechter heeft ook gelezen dat
[gedaagden] meent dat hij nog sanitaire voorzieningen mag bijbouwen op grond van afspraken met [eiseres] – door [eiseres] betwist – en de kantonrechter heeft zonnepanelen in de opslag gezien waarvan [gedaagden] heeft aangegeven deze op het terrein van [eiseres] te willen installeren. Aldus geeft [gedaagden] naar het oordeel van de kantonrechter er helemaal geen blijk van dat hij de grenzen van [eiseres] heeft te respecteren. Ter zitting heeft [gedaagden] te dien aanzien een schuldbewuste houding aangenomen, maar dat heeft zich vaker voorgedaan zonder dat dit tot een verandering van het gedrag van [gedaagden] heeft geleid. De kantonrechter komt al met al tot de conclusie dat dit gedrag van [gedaagden] niet zal veranderen. Er is hier sprake van een onhoudbare situatie waarin [eiseres] haar zeggenschap over het terrein aan het kwijtraken is.
- Vast staat bovendien dat sinds juli 2021 geen overleg meer plaatsvindt over uit te voeren klussen en [eiseres] daartoe ook geen opdrachten meer verstrekt vanwege de verstoorde verhouding, terwijl partijen geen alternatieve tegenprestatie overeen kunnen komen. [gedaagden] presteert dus niet meer, terwijl hij ook geen begin van duidelijkheid heeft gegeven wanneer hij wel weer zou presteren en hoe dan. Van belang hierbij is dat de kantonrechter niets met de urenopgave van [gedaagden] kan. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] deze uren geaccordeerd heeft en niet na te gaan valt of deze uren wel zijn gewerkt (in opdracht van [eiseres] ). Ook hier ontstaat een onhoudbare situatie.
- De correspondentie tussen partijen waarin [eiseres] onder meer een soort halve doodsverklaring van [gedaagden] ontvangt.
4.9.
Gelet op deze situatie kan naar het oordeel van de kantonrechter niet langer meer van [eiseres] worden verwacht aan de huurovereenkomst gebonden te blijven of zich richting [gedaagden] constructief op te stellen. De psychische problematiek van [gedaagden] staat aan een opzegging van de huurovereenkomst niet langer meer in de weg. De kantonrechter zal daarom bepalen dat de huurovereenkomst door opzegging is beëindigd en [gedaagden] tot ontruiming veroordelen. De kantonrechter ziet in de omstandigheden echter wel aanleiding om een (veel) ruimere ontruimingstermijn te hanteren, te weten 180 dagen na betekening van dit vonnis. Duidelijk is immers nog steeds dat het voor
[gedaagden] geen makkelijke opgave zal zijn om een vervangende plek te vinden om te gaan wonen.
4.10.
Terecht stelt [gedaagden] zich op het standpunt dat de tiny house door natrekking eigendom geworden is van [eiseres] , zoals ook onherroepelijk is beslist in de genoemde beschikking van de kantonrechter van 6 oktober 2022. Het betreft hier een geoorloofde verandering die [gedaagden] op grond van artikel 7:216 lid 2 BW niet ongedaan hoeft te maken. Hij hoeft de tiny house dus niet af te breken, maar hij moet deze wel ontruimen. Dat laatste zit echter, evenals de andere onderdelen van vordering sub III behoudens de dwangsom, besloten in vordering sub II, te weten de vordering tot ontruiming. De kantonrechter ziet geen aanleiding tot het opleggen van een dwangsom, omdat de gedwongen ontruiming zo nodig door een gerechtsdeurwaarder kan plaatsvinden (artikel 556 lid 1 Rv). Vordering sub III wordt daarom afgewezen. Vordering sub IV wordt gelet op het voorgaande eveneens afgewezen. Op voorhand staat immers ook niet vast staat dat er een gedwongen ontruiming dient plaats te vinden en hoeveel kosten daarvoor dan gemaakt worden.
4.11.
[gedaagden] verweert zich tegen een uitvoerbaar bij voorraadverklaring van een toewijzend vonnis. Hij geeft aan dat verweer echter geen handen en voeten. In voorkomend geval dat in een hoger beroep anders wordt beslist, bestaat er geen aanleiding te veronderstellen dat [gedaagden] niet meer naar het terrein terug zou kunnen keren. De kantonrechter zal daarom het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.
4.12.
[eiseres] vordert vervangende maandelijkse huurbetalingen ad € 400,00 over de periode vanaf februari 2023 tot en met de laatste maand dat [gedaagden] nog het feitelijke gebruik heeft van het terrein. De advocaat van [eiseres] heeft bij brief van
27 januari 2023 het volgende – voor zover hier relevant – aan [gedaagden] geschreven:
“Gelet op de ernstige verstoorde relatie tussen u en mijn cliënte, behoort het verrichten van werkzaamheden als tegenprestatie voor de huur niet meer tot de mogelijkheden. Vanuit het oogpunt van een vervangende verbintenis is alleen een tegenprestatie in de vorm van het betalen van een geldsom nog reëel.
Met de berekening van een uurloon van € 25 voor een klusjesman zonder certificering, is een maandelijkse huurprijs voor de grond van € 400 euro in deze situatie passend. Hierbij is rekening gehouden met het feit dat u een uitkering ontvangt en dat u indien u de huur maandelijks betaalt, eventueel aanspraak kan maken op huurtoeslag. U bent de huurprijs van € 400 per maand verschuldigd vanaf 1 februari 2023.”
[gedaagden] heeft hier niet mee ingestemd of daarnaar heeft gehandeld. Volgens [eiseres] is het niet meer dan redelijk dat wanneer de overeengekomen vergoeding in natura niet meer wordt betaald, een alternatief in geld wordt betaald. De kantonrechter is echter met [gedaagden] van oordeel dat zonder instemming van [gedaagden] de vordering niet kan worden toegewezen op basis van wat [eiseres] daaraan ten grondslag heeft gelegd. Zij kan de inhoud van de overeenkomst immers niet eenzijdig veranderen. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] de verbintenis van [gedaagden] heeft omgezet in een tot vervangende schadevergoeding. Tussen partijen is verder in geschil of
[gedaagden] een achterstand heeft in de overeengekomen prestatie, maar daar hoeft gelet op de vorige zin niet op te worden beslist. De vordering tot het betalen van een geldelijke huur wordt derhalve afgewezen.
4.13.
Ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde terugbetaling van een lening overweegt de kantonrechter het volgende. Tussen partijen staat vast dat [gedaagden] in 2016 een bedrag van € 4.000,00 van [eiseres] heeft geleend voor de aanschaf van een auto. Eveneens staat vast dat [gedaagden] een bedrag van € 1.100,00 (zie productie 5 dagvaarding) aan [eiseres] via de bank heeft terugbetaald en dat daarna, op grond van door hen gemaakte afspraken, werd terugbetaald door het (meerdere malen) verrichten door
[gedaagden] van schoonmaakwerkzaamheden. Volgens [eiseres] staat van de lening nog een bedrag open van € 1.200,00. [gedaagden] voert echter onbestreden aan dat [gedaagden] desgevraagd aan [eiseres] per e-mail van 22 juli 2021 heeft laten weten dat de lening met de verrichte schoonmaakwerkzaamheden ruimschoots was voldaan en dat [eiseres] daar de volgende dag via e-mail bevestigend op heeft gereageerd. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagden] daarmee gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat de lening was afgelost en hij dus aan zijn terugbetalingsverplichting heeft voldaan. Dat [eiseres] naderhand tot een andere rekensom komt, maakt dit niet anders. De gevorderde terugbetaling van de lening wordt daarom afgewezen.
4.14.
[gedaagden] is (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom in conventie de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden vastgesteld op:
- kosten van de dagvaarding € 130,49
- griffierecht € 244,00
- salaris gemachtigde € 714,00 (3,5 punten × € 204,00)
- nakosten
€ 135,00(plus eventuele kosten van betekening)
€ 135,00(plus eventuele kosten van betekening)
Totaal € 1.223,49
4.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.16.
De veroordeling wordt hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
4.17.
Gelet op de uitkomst in conventie kan de vordering in reconventie niet worden toegewezen. De vordering wordt daarom afgewezen.
4.18.
[gedaagden] is in het ongelijk gesteld en moet daarom, aangezien de vordering niet voorwaardelijk is ingesteld, in reconventie de proceskosten betalen. Gelet op de samenhang met de vordering in conventie kent de kantonrechter een halve punt (liquidatietarief € 271,00, “overige verzoeken”) aan salaris gemachtigde toe. De proceskosten worden derhalve vastgesteld op € 135,50.
5.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst betreffende een stukje door
[gedaagden] gebruikte grond gelegen te [woonplaats] , gemeente [gemeente] , aan de [adres] ( [postcode] ) is beëindigd wegens opzegging;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] om het perceel met al wie of wat zich daarin of daarop vanwege [gedaagden] mochten bevinden – met inachtneming van hetgeen onder rechtsoverweging 4.10 is bepaald - binnen 180 dagen na betekening van dit vonnis te verlaten, te ontruimen en ontruimd te houden, en ter vrije en algehele beschikking te stellen van [eiseres] ;
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.223,49, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in reconventie
5.7.
wijst de vordering af;
5.8.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 135,50.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op
4 juni 2024.
c559/MS