ECLI:NL:RBNNE:2023:993

Uitspraak

RECHTBANKNOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 10301865 \ VV EXPL 23-6

Vonnis in kort geding van 15 maart 2023

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,

beiden wonende te [woonplaats 1] ,

eisers,

hierna individueel '' [eiser sub 1] '' en '' [eiser sub 2] '' en gezamenlijk

'' [eisers] '' te noemen,

gemachtigde: mr. D. Kohelet, verbonden aan Van de Riet Advocaten,

tegen

de vennootschap onder firma,

1. [camping],

gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats 1] ,
2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,
3. [gedaagde sub 3],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagden,

hierna individueel '' [camping] '', '' [gedaagde sub 2] '' en '' [gedaagde sub 3] '' en

gezamenlijk te noemen: '' [gedaagden] '',

gemachtigde: mr. M. Talsma, verbonden aan Rein Advocaten.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 21 februari 2023;
- de mondelinge behandeling die plaatsvond op 1 maart 2023, waar namens [eisers] is verschenen haar zoon [zoon eisers] , bijgestaan door mr. D. Kohelet. [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn in persoon en namens [camping] verschenen, bijgestaan door mr. M. Talsma. Partijen hebben hun standpunten (nader) uiteengezet, waarbij de gemachtigden van partijen gebruik hebben gemaakt van pleitnota's. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken. De pleitnota's en de aantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.

1.2.

Vonnis is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

[camping] is een familiebedrijf dat sinds 1936 het gelijknamige campingpark exploiteert in [vestigingsplaats 2] , gelegen aan het Leekstermeer. Sinds 1996 wordt [camping] geëxploiteerd door de vennootschap onder firma [camping] , waarvan [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] de vennoten zijn.

2.2.

RECRON is een brancheorganisatie van en voor recreatieondernemers. Een recreatieondernemer kan zich aansluiten bij deze Brancheorganisatie. RECRON heeft namens de aangesloten ondernemers, samen met de ANWB en de Consumentenbond, waarbij de laatste twee de belangen van de consument behartigt, rechten en plichten opgesteld die van belang zijn voor de samenwerking tussen de ondernemer en de consument, de zogenoemde RECRON-voorwaarden. [camping] is niet aangesloten bij de RECRON en de RECRON-voorwaarden gelden niet voor [camping] en haar recreanten.

2.3.

[eiser sub 1] en [eiser sub 2] zijn echtgenoten van elkaar, gepensioneerd en wonen samen in [woonplaats 1] . [eiser sub 1] is thans terminaal. [eiser sub 2] staat sinds recent onder behandeling tegen een levensbedreigende ziekte.

2.4.

[eisers] is eigenaar van een chalet die is gelegen op [staplaats] van [camping] . Tussen [gedaagden] en [eisers] bestaat een mondeling gesloten huurovereenkomst met betrekking tot voornoemde staplaats.

2.5.

[eisers] heeft het chalet op 10 december 2014 van [verkoper] gekocht voor een bedrag van € 26.000,00. In de loop der tijd heeft [eisers] verbeteringen aan het chalet uit laten voeren.

2.6.

Het stageld wordt jaarlijks via facturering in rekening gebracht door [camping] . In 2021 bedroeg het stageld € 2.879,14.

2.7.

[camping] heeft op haar website haar campingregels en voorwaarden gepubliceerd. Onder meer is het volgende vermeld:

''(…)

Campingregels (reglement) [camping]

01. [camping] VOF stelt voor recreatieve doeleinden gedurende het gehele seizoen aan de staanplaatshuurders ter beschikking de overeenkomen staanplaats met het recht daarop een vakantie verblijf te plaatsen.

(…)

17. Deze overeenkomst wordt aangegaan voor bepaalde tijd. Zij wordt, (indien de verschuldigde sta- en liggelden van het vorige seizoen zijn voldaan), automatisch verlengd voor de duur van een jaar.

(…)''

2.8.

Bij e-mail van 18 juni 2021 heeft [gedaagde sub 2] onder meer het volgende aan [eiser sub 1] bericht:

''(…)

Er is iemand die mij heeft benaderd met de vraag of jullie chalet te koop is, ze komen regelmatig kijken, ( en vragen) ik heb gezegd dat hier geen sprake van is, mocht het anders zijn dan hoor ik het wel, persoonlijk hoop ik dat jullie nog vele jaren blijven.

(…)''

2.9.

Bij e-mail van 27 mei 2022 heeft [zoon eisers] onder meer het volgende aan

[gedaagde sub 2] / [camping] v.o.f. bericht:

''(…)

Geachte [gedaagde sub 2] ,

Ik belde u als zoon van en namen mijn ouders, de heer en mevrouw [eisers] , donderdag 19 mei jl.. Ik gaf aan dat mijn vader, zoals u weet, terminaal is, en dat ook mijn moeder onlangs te horen heeft gekregen iets onder de leden te hebben. Om die reden willen zij tot verkoop overgaan. U vroeg mij dit even op de mail te zetten en er dan na intern overleg snel op terug te zullen komen. Op uw website staat te lezen dat na overeenstemming tussen verkoper en [camping] VOF om tot verkoop over te gaan, zowel door verkoper als koper 2,5% van de totale verkoopsom verschuldigd is aan [camping] VOF. Mijn ouders hebben aan [camping] destijds bij hun aankoop ook 2,5% betaald. Zij zijn ermee akkoord om bij verkoop dit wederom aan u te betalen en zijn ook bereid om te bedingen dat een koper 2,5% aan u zal betalen. Graag verneem ik of er nog andere zaken zijn, waar mijn ouders aan moeten denken. Zij willen een advertentie tot verkoop gaan plaatsen, dus ik zou graag spoedig van u vernemen. Bij voorbaat dank.

Met vriendelijke groet,

[zoon eisers] ''

2.10.

[gedaagde sub 2] heeft bij e-mail van 4 juni 2022 onder meer het volgende aan [zoon eisers] bericht:

''(…)

Dag [zoon eisers] ,

(…) het spijt ons te horen dat het niet goed gaat met je ouders. We hadden graag gezien dat ze nog een tijd konden genieten van hun staanplaats aan het meer, zoals eerder gemeld willen wij binnen enkele jaren op de waterkant andere chalets plaatsen, wij willen proberen om zolang als het kan niemand door herstructurering te verplaatsen, nu er sprake is van opzeggen door omstandigheden wordt het anders, ook de komst van Europarcs is niet gunstig voor de overdracht, de chalet van je ouders voldoet kwalitatief niet aan de gewenste situatie, wij willen een redelijke vergoeding geven voor de chalet, die intertijd is aangekocht voor € 26.000. graag jullie reactie hierop.

Intern zullen wij hier binnenkort overleg over voeren.

(…)''

2.11.

Bij e-mail van 27 juni 2022 heeft [gedaagde sub 2] onder meer het volgende aan [zoon eisers] bericht:

''(…)

Bij de vergoeding van de chalet van uw ouders spelen een aantal factoren een rol, beëindigen van de huur is gerelateerd aan de camping regels en reglement, de belangrijkste nu, is de voortzetting van de camping. Onze camping is sinds jaar en dag een familiebedrijf en dat willen we graag, zo mogelijk voortzetten. In welke vorm dat gaat gebeuren, zijn we nog niet over uit, maar een situatie als bij Europarcs proberen wij te voorkomen.

Het voornemen is in ieder geval om de oeverzijde, van het terrein met verouderde huisjes en chalet, waar ook de chalet van uw ouders staat geleidelijk te structureren, het realiseren hiervan kan alleen door de aanwezige recreatieve onderkomens te verplaatsen c.q. te verwijderen, het beëindigen van de huur van deze staanplaatsen hopen we zoveel mogelijk te bereiken door natuurlijk verloop. Vandaar dat we verkoop op dit gedeelte van de camping van de huidige huurders niet meer kunnen toestaan.

Uiteraard snappen wij dat dit een vervelende situatie is en daarom doen wij u graag het volgende voorstel;

De chalet is zelfbouw, en niet meer van een kwaliteit dat het door ons verplaatst kan worden (uiteraard mag u zelf wel verplaatsen). Een dergelijk chalet wordt gemiddeld afgeschreven in een periode van 10 jaar het is chalet is in 2014 aangekocht en had destijds een waarde van €26.000,-. Deze waarde was, ook gerelateerd aan de locatie.

Dat resulteert in een huidige dagwaarde van circa € 5.200,-. inclusief het tegoed van de niet gebruikte huur zijn wij bereid, ook gezien de omstandigheden, een vergoeding te geven van € 9.000,- incl BTW.

(…)''

2.12.

Bij brief van 12 september 2022 heeft de gemachtigde van [eisers] . onder meer het volgende aan [camping] t.a.v. [gedaagde sub 2] geschreven:

''(…)

U stelt herstructureringsplannen te hebben. Met betrekking daartoe stel ik vast dat u deze bewering niet met concrete gegevens hebt onderbouwd. Maar zelfs als dat al ander zou zijn dan zou in dat in het kader van een rechtens te maken belangenafweging niet zonder meer een voldoende zwaarwegende grond meebrengen om uw medewerking aan verkoop te weigeren. Dat thans plots sprake zou zijn van herstructureringsplannen is bovendien ongeloofwaardig, nu u cliënten recent nog zelf en op eigen initiatief te kennen gaf een niet nader genoemde koper te kennen die het chalet zou willen kopen.

U hebt met cliënten bovendien geen duidelijke schriftelijke afspraken gemaakt waarin u zich in geval van herstructurering enig recht voorbehoudt. Dit is een omstandigheid die voor uw rekening komt. De op uw website gepubliceerde voorwaarden zijn op het moment dat de overeenkomst aanving, in 2014, niet aan cliënten medegedeeld, laat staan ter hand gesteld, waarnaast nog kan worden betwijfeld of deze voorwaarden toentertijd überhaupt bestonden. De voorwaarden zijn niet voorzien van datum, noch zijn zij gedeponeerd bij de griffie van een rechtbank of de Kamer van Koophandel. Zij zijn in het onderhavige geval dus niet van toepassing, zodat moet worden teruggevallen op de wettelijke bepalingen van burgerlijk recht.

Cliënten hebben het chalet in 2014 gekocht. Hun rechtsvoorgangers, de familie [verkoper] , hebben het chalet in 2012 gekocht. Voordien was het chalet in bezit van de familie [familie] , die het chalet eigenhandig ter plaatse heeft gebouwd. In al die tijd konden de bezitters van het chalet vrijelijk over hun bezit beschikken, zolang zij maar stageld betaalden. Van een vereiste van uw toestemming voor verkoop is nooit enige sprake geweest. Integendeel: u deelde steeds mee in de verkoopprijs middels het ontvangen courtage (5%) maar had er los hiervan geen bemoeienis mee. De voorwaarden die thans op uw website vermeld staan zijn weliswaar niet van toepassing, maar zijn waar het gaat om art. 15 daarvan, wel illustratief voor hoe [camping] zich kennelijk tot de aldaar gelegen recreatiewoningen verhoudt. Dat artikel
verondersteltimmers juist de mogelijkheid van verkoop, en hooguit een inlichtingenplicht van de bezitter jegens [camping] VOF. Het artikel spreekt over ''overeenstemming''. Dat woord impliceert gelijkwaardigheid en zou in het voor u meest gunstige geval een verplichting voor recreanten betekenen om de verkoop onderling
af te stemmen, maar zeker niet het vereist zijn van
toestemming. Toestemming zou bovendien ook niet voor de hand liggen, daar geen rechtsvoorganger van cliënten ooit om toestemming heeft gevraagd noch heeft hoeven vragen om te mogen verkopen. Ook in uw eigen e-mail aan cliënten van 18 juni 2021 impliceert u dat het cliënten vrijstaat het chalet te verkopen, en dienovereenkomstig heeft u zich ook eerder mondeling jegens hen uitgelaten. Cliënten hebben gezien hun leeftijd en gezondheidssituatie een zwaarwegend belang om tot verkoop over te gaan van het chalet, voor een marktconforme dan wel redelijke prijs. Die prijs vertegenwoordigt een vele malen hoger bedrag dan eerder door u is gesuggereerd (€ 5.200). Reeds het bedrag waarvoor cliënten het in 2014 aankochten bedraagt een veelvoud hiervan, terwijl de huidige (recreatie) vastgoedmarkt niet met die van toentertijd valt te vergelijken. Daarbij is ook voor circa € 19.000,- in het chalet geïnvesteerd, waarvan € 9.000,- aan door u uitgevoerde verbeteringswerkzaamheden aan het steigerwerk. Cliënten achten het thans alleszins haalbaar om het chalet voor een veelvoud van het door u genoemde bedrag te verkopen. Op het park zijn recente verkoopgegevens bekend van chalets die voor veel hogere bedragen van de hand zijn gegaan. u bent daarmee uiteraard ook bekend en ontving daarover courtage. Cliënten zeggen u hierbij voor alsdan toe dat zij met u in de verkoopopbrengst zullen delen, d.w.z. 5% (2.5% door verkoper + 2,5% door de koper) daarvan, aangezien dit ook bij vorige verkopen en voordien is gebeurd.

(…)''

2.13.

Bij brief van 30 september 2022 heeft de gemachtigde van [camping] . aan de gemachtigde van [eisers] onder meer het volgende geschreven:

''(…)

Namens cliënte kan ik u meedelen dat cliënte geenszins verplicht is om met een andere partij een nieuwe huurovereenkomst ten aanzien van [staplaats] te sluiten. Voor het vorderen van een dergelijke verplichting ontbreekt elke juridische grondslag. Indien uw cliënten geen gebruik meer wensen te maken van [staplaats] dan kunnen zij het terrein derhalve verlaten, waarbij [staplaats] schoon en leeg dient te worden opgeleverd.

Daar de overeenkomst tussen partijen karakteriseert als een huurovereenkomst voor een onbebouwd stuk grond (staplaats) is de overeenkomst opzegbaar. Namens cliënte wordt bij deze de huurovereenkomst met uw cliënten opgezegd per 1 januari 2024. Voor het verwijderen van de chalet is cliënte bereid een bedrag van € 1.250 inclusief btw aan uw cliënten te vergoeden.

Uit coulance is cliënte bereid om haar eerder gedane voorstel gestand te doen en uw cliënte een vergoeding aan te bieden van € 9.000 inclusief btw voor de chalet tegen vertrek van het terrein uiterlijk 31 december 2022.

Graag hoor ik binnen vijf dagen na heden of uw cliënten van het aanbod van cliënte gebruik willen maken. Indien ik binnen de gestelde termijn geen reactie heb ontvangen dan komt het aanbod te vervallen en dienen uw cliënten de staplaats uiterlijk 31 december 2023 te verlaten en schoon en leeg op te leveren.

(…)''

2.14.

Na voormelde correspondentie hebben de gemachtigden van partijen verder over een weer gecorrespondeerd met het oog op een minnelijke regeling. Dit heeft niet geleid tot een minnelijke regeling. De gemachtigde van [eisers] heeft vervolgens [gedaagden] gedagvaard.

3.De vordering

3.1.

[eisers] vordert, samengevat, dat de kantonrechter, bij vonnis, in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair:

I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een voorschotbedrag aan [eisers] ter uitkoop van het chalet met staplaats ad € 65.000,00, althans in goede justitie te schatten/te bepalen vermits het voorschot in goede justitie niet lager wordt gesteld op € 45.000, en voor betaling daarvan zorg te dragen binnen 14 dagen na dit vonnis;

Subsidiair:

II. [gedaagden] gebiedt/veroordeelt om haar medewerking te verlenen aan de door [eisers] beoogde verkoop van haar chalet, gelegen op [staplaats] , althans om deze verkoop niet te hinderen/frustreren, althans in goede justitie te bepalen;

III. [gedaagden] gebiedt/veroordeelt om op de gebruikelijke wijze ter zake van [staplaats] althans zoals aangeven in randnummer 57 van de dagvaarding, een huur-/standplaatsovereenkomst aan te gaan met de koper met wie [eisers] een koop hebben gesloten van de aldaar gelegen vakantiewoning, althans in goede justitie te bepalen;

een en ander onder sub II en III op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 per handeling middels welke [gedaagden] in strijd handelen met het onder sub II en III gevorderde, met een maximum van € 50.000,00 althans een andere in goede in justitie te bepalen dwangsom, met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eisers] , samengevat, het volgende ten grondslag.

Vanwege de gezondheidssituatie van [eisers] heeft zij belang bij de verkoop van het chalet. De naderende opzeggingsdatum van de huurovereenkomst van 31 december 2023 brengt mee dat [eisers] op korte termijn duidelijkheid over haar rechtspositie behoeft. Een en ander levert een spoedeisend belang op. Het is in Nederland gebruikelijk dat een eigenaar van een chalet, dat is gelegen op een gehuurde staplaats van een camping, deze mag verkopen aan een derde waarbij de camping een nieuwe huurovereenkomst aangaat met de koper. Vanwege het feit dat [gedaagden] zich verzet tegen de verkoop van het chalet aan een derde vordert [eisers] primair dat [gedaagden] haar uitkoopt. Subsidiair vordert [eisers] van [gedaagden] om alsnog haar medewerking te verlenen aan de verkoop van het chalet aan een derde, waarbij [camping] een nieuwe huurovereenkomst sluit met deze derde.

3.3.

[gedaagden] concludeert tot niet-ontvankelijkheid althans tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen zal - indien relevant voor de uitkomst van deze procedure - hierna in de beoordeling worden ingegaan.

4.De beoordeling

Spoedeisend belang

4.1.

Het gaat hier om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom allereerst beoordelen of [eisers] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang heeft. Vaststaat dat [eiser sub 1] terminaal is en dat [eiser sub 2] sinds recent onder behandeling staat voor een levensbedreigende ziekte. Verder staat vast dat namens [camping] de huurovereenkomst is opgezegd tegen 31 december 2023. Gelet op deze omstandigheden is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van spoedeisendheid en wordt aan de inhoudelijke beoordeling van het geschil toegekomen.

Maatstaf in kort geding

4.2.

Voor de inhoudelijke beoordeling geldt dat de kantonrechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorzieningen gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.

Huurovereenkomst voor bepaalde of onbepaalde tijd?

4.3.

Vaststaat dat tussen [eisers] en [camping] een huurovereenkomst bestaat met betrekking tot [staplaats] , waarop het chalet van [eisers] is gelegen. Partijen zijn het erover eens dat de staplaats kwalificeert als onbebouwd onroerend goed.

De kantonrechter stelt op basis daarvan vast dat sprake is van huur van onbebouwd onroerend goed.

4.4.

[eisers] stelt dat de huurovereenkomst is gesloten voor onbepaalde tijd. [gedaagden] betwist dit en stelt zich op het standpunt dat de huurovereenkomst (steeds) is gesloten voor de bepaalde duur van één jaarseizoen en dat de huurovereenkomst daarom per 31 december 2023 is geëindigd. Volgens haar blijkt dit uit het feit dat de huur jaarlijks, per seizoen/jaar wordt gefactureerd.

4.5.

De kantonrechter overweegt dat bij het kwalificeren van de huurovereenkomst gekeken dient te worden naar de bedoeling die partijen hadden bij het aangaan van de overeenkomst, alsmede rekening dient te worden gehouden met alle andere omstandigheden van het geval, waaronder de aard van het gehuurde, de aard van het gebruik en gang van zaken in de afgelopen jaren.

4.6.

Op 10 december 2014 heeft [eisers] het chalet van [verkoper] gekocht. Nadat [eisers] het chalet heeft gekocht heeft zij telefonisch contact opgenomen met [gedaagde sub 2] en zijn contactgegevens verstrekt ten behoeve van de jaarlijkse facturatie van het stageld. Partijen hebben geen schriftelijke overeenkomst opgesteld. Gesteld noch gebleken is dat [eisers] sinds 2014 aan het einde van elk seizoen bij [gedaagden] heeft gemeld met het verzoek de staplaats ook het komende seizoen te mogen huren van [camping] . Evenmin heeft [gedaagden] jaarlijks een huurovereenkomst (ter ondertekening) doen toekomen^[1]of is anderszins mondeling dan wel schriftelijk overeengekomen dat de huurperiode steeds (slechts) één jaar betreft. Wel staat vast dat [gedaagden] aan [eisers] jaarlijks een factuur heeft toegezonden voor de huur en [eisers] en dat zij deze steeds heeft betaald. Hieruit komt een praktijk naar voren dat partijen er kennelijk van uitgaan dat de huur wordt voortgezet, behoudens tegenbericht. Dat dit het geval is, ligt in zoverre ook voor de hand gelet op de aard van het huurobject: een staplaats voor een chalet. Zowel het plaatsen als het verwijderen van een chalet brengt (aanzienlijke) inspanning en kosten met zich mee. Een einde van de huur van rechtswege, telkens aan het einde van het seizoen, is daarmee in praktische zin niet te verenigen. Op basis van het enkele feit dat de huur jaarlijks, per seizoen wordt gefactureerd, kan naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter dan ook niet zonder meer volgen dat elk jaar een nieuwe huurovereenkomst voor de bepaalde tijd van één seizoen wordt gesloten. De kantonrechter gaat er daarom voorshands vanuit dat sprake is van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

Afwikkeling huurovereenkomst

4.7.

Het eigendomsrecht is het meest omvattende recht op een goed of een zaak. Het bestaat uit de exclusieve bevoegdheid om te bepalen hoe een goed of zaak wordt gebruikt, uit het recht op de opbrengst die er mee kan worden behaald, het recht op het gebruik en het benutten van gebruik en opbrengst aan de ander te ontzeggen en het recht om er in juridische zin over te beschikken. Elk van deze rechten is een onderdeel van het gehele recht. [camping] heeft haar eigendomsrecht met betrekking tot [staplaats] beperkt door een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met [eisers] te sluiten. De huur voor onbepaalde tijd aangegaan eindigt door opzegging, waardoor de beperking wordt opgeheven. Als de huur betrekking heeft op een onroerende zaak die noch woonruimte, noch bedrijfsruimte is, dient de opzegging te geschieden tegen een voor de huurbetaling overeengekomen dag, op een termijn van tenminste een maand zo bepaalt artikel 7:228 BW. Dit betekent dat namens [gedaagden] de huur van de staplaats - in beginsel - opgezegd had kunnen worden. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen echter meebrengen dat opzegging, in de concrete omstandigheden van het geval, alleen tot het beoogde rechtsgevolg kan leiden als voor die opzegging een voldoende zwaarwegende grond bestaat.^[2]

4.8.

[eisers] stelt zich op het standpunt zo begrijpt de kantonrechter dat [gedaagden] vanwege de concrete omstandigheden van het geval geen voldoende zwaarwegende grond voor opzegging heeft. In het verlengde daarvan stelt zij dat zij haar chalet aan een derde mag verkopen, waarbij [gedaagden] een huurovereenkomst onder dezelfde althans vergelijkbare voorwaarden aangaat met betrekking tot [staplaats] met deze derde.

4.9.

De kantonrechter concludeert dat in dit kort geding de volgende omstandigheden voorshands voldoende zijn komen vast te staan. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [eisers] op 10 december 2014 het chalet van [verkoper] gekocht. Desgevraagd ter zitting heeft [gedaagden] verklaard dat het chalet jarenlang van hand tot hand is gegaan met medewerking van [gedaagden] en dat [gedaagden] daarbij steeds geen voorwaarde met het oog op herstructurering of een andere voorwaarde heeft bedongen. Wel was, zo staat tussen partijen vast, sprake van een af te dragen courtage van 2,5% van de koopprijs van het chalet aan [gedaagden] door zowel de kopende als verkopende partij van het chalet. Desgevraagd ter zitting heeft [gedaagden] verder verklaard dat deze gang van zaken niet schriftelijk werd vastgelegd. Op de website van [camping] onder de campingregels en voorwaarden in artikel 17 staat vermeld dat de huurovereenkomst voor een staplaats wordt aangegaan voor bepaalde tijd en dat zij indien de verschuldigde sta- en liggelden van het vorige seizoen zijn voldaan automatisch verlengd wordt voor de duur van een jaar. Niet van toepassing op de huurovereenkomst zijn de RECRON-voorwaarden.

4.10.

De kantonrechter begrijpt dat [gedaagden] zich op het standpunt stelt dat ondanks deze gang van zaken een voldoende zwaarwegende grond voor haar opzegging van de huurovereenkomst bestaat. Desgevraagd ter zitting heeft [gedaagden] verklaard dat haar zwaarwegende belang bestaat uit dat zij de camping wil herstructureren en een zogenoemd uitsterfbeleid voor haar staplaatsen aan het water hanteert. De chalets staan te dicht op elkaar staan wat in strijd is met het bepaalde in de Kampeerwet. Verder heeft zij verklaard dat [camping] , een sociale familiecamping, het financieel zwaar te verduren heeft. De chalets aan het water, waaronder het chalet van [eisers] , zijn verpauperd, wat het aanzien van [camping] geen goed doet. [eisers] heeft er daarom belang bij dat het chalet zal worden verwijderd en de huur van [staplaats] niet wordt voorgezet door een derde.

4.11.

Hoewel de vraag of [gedaagden] rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft kunnen opzeggen tegen 1 januari 2024 in deze procedure niet voorligt, is het wel aangewezen dat gelet op de vorderingen, daarover wel een voorlopig oordeel wordt gegeven. De kantonrechter constateert dat [gedaagden] de door haar gestelde zwaarwegende grond voor opzegging in het geheel niet heeft onderbouwd. [gedaagden] heeft geen stukken in het geding gebracht die de door haar gestelde voldoende zwaarwegende grond onderbouwen. Zij heeft daarmee niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een uitsterfbeleid, herstructurering en/of strijd met het bepaalde in de Kampeerwet. Ook heeft zij, desgevraagd, niet kunnen toelichten op welke wijze zij aan dat gestelde beleid richting andere huurders concreet invulling geeft c.q. heeft gegeven. Dat had wel op haar weg gelegen, omdat zij zich op de rechtsgevolgen daarvan beroept, namelijk opzegging van de huurovereenkomst in afwijking van de gebruikelijke gang van zaken tussen partijen zoals overwogen in 4.9. Overigens staat de e-mail van 18 juli 2021, waarin onder meer door [gedaagde sub 2] namens [camping] aan [eiser sub 1] wordt aangegeven dat hij hoopt dat [eisers] nog vele jaren op de camping blijven, haaks op de stelling van [gedaagden] dat zij een uitsterfbeleid voert. Naar voorlopig oordeel heeft [gedaagden] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig kunnen opzeggen tegen 31 december 2023. De kantonrechter heeft bij dat oordeel de al jarenlang bestaande praktijk alsmede de naar voren gebrachte belangen van partijen meegewogen.^[3]

4.12.

Voor zover [eisers] een verbintenis tot afname/verkoop van het chalet veronderstelt, in de zin dat [gedaagden] gehouden is het chalet van haar te kopen zoals zij heeft gevorderd onder I, ontbreekt deze. Partijen zijn niet overeengekomen dat [gedaagden] het chalet zou kopen indien [eisers] het te koop zou aanbieden. [gedaagden] heeft eerder een aanbod gedaan om het chalet voor € 9.000,00 te kopen, maar dat aanbod is niet aanvaard voor [eisers] , zodat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De vraag in hoeverre [eisers] verbeteringen aan het chalet heeft aangebracht en welke waarde deze vertegenwoordigen kan tegen deze achtergrond in het midden blijven. Dat betekent dat de primaire vordering van [eisers] zal worden afgewezen.

4.13.

Nu de opzegging van [camping] naar het oordeel van de kantonrechter niet leidt tot het door haar beoogde rechtsgevolg, beëindiging van de huurovereenkomst zonder voortzetting van de gebruikelijke gang van zaken, en [gedaagden] niet gehouden is tot het uitkopen van [eisers] ligt de beoordeling van de subsidiaire vordering onder II voor.

4.14.

Ter zitting is vast komen te staan dat [gedaagden] [eisers] wel in de gelegenheid wil stellen haar chalet te verkopen aan een derde en tevens bereid te zijn met een derde een huurovereenkomst aan te gaan. Zij verbindt daaraan dan de voorwaarde dat de huurovereenkomst die de derde met [gedaagden] aangaat, geldt voor maximaal één jaar met de mogelijkheid van verlenging. Tevens stelt zij dat het dan om een huurder dient te gaan die zij gelet op de uitstraling van familiecamping, voor het aangaan van die huurovereenkomst als geschikt dient te hebben aangemerkt. [eisers] heeft ter zitting aangegeven die laatste voorwaarde steeds akkoord te hebben bevonden. Zij zullen een potentiële koper daarover informeren en eerst aan [gedaagden] voorstellen. Overigens zijn zij akkoord met het uitgangspunt dat aan een huurder een jaarcontract met
“verlenging”wordt aangeboden.

4.15.

Partijen zijn dan ook met name verdeeld over de voorwaarden die [gedaagden] wil gaan stellen in een huurovereenkomst als het gaat om de verlenging van een jaarcontract. [eisers] vindt dat bij een beslissing tot verlenging van de huurovereenkomst geen andere voorwaarden dan opgenomen in artikel 17 van de campingregels en voorwaarden als weergegeven op de website gehanteerd dienen te worden. [gedaagden] wil in een huurovereenkomst met een potentiële koper verdergaande beperkingen opnemen. Overwogen wordt als volgt.

4.16.

[gedaagden] heeft desgevraagd niet nader kunnen toelichten welke concrete voorwaarden opgenomen zouden worden. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat zij thans bij (potentiële) huurders voorwaarden hanteert die afwijken van de campingregels en voorwaarden op de website. Wel is duidelijk dat zij bij een potentiële koper van het onderhavige chalet/ huurder in de huurovereenkomst voorwaarden wil opnemen die een vergaande beperking van de mogelijkheid van verlenging van de huurovereenkomst met zich zouden brengen. Aannemelijk is gemaakt dat een aanmerkelijk (groter risico) van niet verlengen van de huurovereenkomst direct ingrijpende gevolgen heeft voor de waarde van het chalet. Het is, zoals ook door partijen ter zitting aangegeven, tevens een feit van algemene bekendheid dat een chalet gelegen op een staplaats aan het water een hogere waarde vertegenwoordigt dan een chalet op minder mooi gelegen plek. Op basis van de contractuele verhouding tussen partijen en de al jarenlang bestaande praktijk, zoals die hiervoor uiteen zijn gezet, is de kantonrechter van oordeel dat het stellen van aanvullende voorwaarden die verder gaan dan de gebruikelijke, en op de website gepubliceerde voorwaarden bij verlenging in de concrete omstandigheden van het geval zoals reeds overwogen in 4.9., niet terecht is en dat [gedaagden] voor het introduceren van die voorwaarden in dit individuele geval, ook geen, althans onvoldoende rechtvaardiging heeft aangedragen.

4.17.

Nu partijen overigens over de voordracht van een potentiële koper en het aangaan van een jaarcontract niet van mening verschillen, zijn, ook al gaat het hier om vorderingen in kort geding met de daaraan verbonden beperkingen, de subsidiaire vordering onder II en III als direct met elkaar samenhangend, toewijsbaar. Bij die toewijzing gaat de kantonrechter ervan uit dat onder de gebruikelijke wijze van verhuur ook tussen partijen vast staat dat een potentiële koper eerst ter beoordeling van de geschiktheid voor de camping aan [gedaagden] dient te worden voorgesteld.

Dwangsommen

4.18.

Aan de veroordelingen onder II en III zal een dwangsom worden verbonden. Dit is passend en geboden als stimulans tot nakoming van de veroordelingen, omdat [gedaagden] tot nu toe niet heeft meegewerkt aan de verkoop van het chalet aan een derde en ook geen medewerking wil verlenen aan verhuur op basis van de uitgangspunten van artikel 17 van de campingregels en voorwaarden op de website waar het gaat om de verlenging van de huurovereenkomst. De dwangsom zal als na te melden worden gemaximeerd.

Proceskosten

4.19.

[gedaagden] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding € 125,03

- griffierecht € 86,00

- salaris gemachtigde
€ 793,00

Totaal € 1.004,03

Nakosten

4.20.

De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5.De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

gebiedt/veroordeelt [gedaagden] om haar medewerking te verlenen aan de voor [eisers] beoogde verkoop van hun vakantiewoning, gelegen op [staplaats] , althans om deze verkoop niet te hinderen/frustreren;

5.2.

gebiedt/veroordeelt [gedaagden] om op de gebruikelijke wijze ter zake van [staplaats] , daaronder begrepen de regeling van artikel 17 van de campingregels en voorwaarden over de verlenging van de huurovereenkomst, een huur-sta(nd)plaatsovereenkomst aan te gaan met de koper met wie [eisers] een koop heeft gesloten van de aldaar gelegen vakantiewoning;

5.3.

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] en [eiser sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.004,03 en de nakosten van

€ 132,00;

5.4.

veroordeelt [gedaagden] tot betaling van een dwangsom van € 2.500,00 per handeling middels [gedaagden] in strijd handelt met hetgeen is bepaald in 5.1. en 5.2. tot een maximum van € 25.000,00;

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch en in het openbaar uitgesproken op

15 maart 2023.

40624

ECLI:NL:RBNNE:2023:993

Huurgeschil over chalet op camping met betrekking tot opzegging huurovereenkomst en verkoop aan derde

Uitspraak

1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,

1.Het procesverloop

3.De vordering

4.De beoordeling

5.De beslissing

Voetnoten