ECLI:NL:GHARL:2013:5639

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

nevenzittingsplaats Arnhem

afdeling civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.063.564

(zaaknummer rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, 587244)

arrest van de tweede kamer van 30 juli 2013

in de zaak van

[A],

wonende te [woonplaats],

appellante in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [A],

advocaat: mr. O.P. van der Linden,

tegen:

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[B] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna: [B],

advocaat: mr. D.J.L. Siegers.

1.Het geding in eerste aanleg

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van

25 november 2009 dat de kantonrechter (rechtbank Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht) tussen [A] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie en [B] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie heeft gewezen.

2.Het geding in hoger beroep

2.1

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep van 24 februari 2010,
de memorie van grieven, tevens inhoudende wijziging van eis,
de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep,
de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep,
de pleidooien ter zitting van 12 november 2012 overeenkomstig de pleitnotities.

2.2

Na afloop van de pleidooien heeft het hof arrest bepaald.

3.De vaststaande feiten

3.1

[A] huurt sinds medio 1999 tegen een huurprijs van ten tijde van de inleidende dagvaarding € 117,50 per maand, het als “perceeltje 4” aangeduide gedeelte van het terrein, kadastraal bekend als [plaats], sectie H, nummer 205, gelegen nabij de [adres] te [woonplaats], gewoonlijk aangeduid als de [adres 2] (hierna: de [adres 2]).

3.2

De op de [adres 2] aanwezige stacaravans en chalets worden al vele jaren permanent bewoond, terwijl in elk geval sedert 1982 voor dit gebied een bestemming recreatie geldt.

3.3

In het sedert 1982 geldende bestemmingsplan was voorzien in een zogenaamd objectgebonden overgangsrecht dat gold voor objecten die op 15 december 1984 aantoonbaar waren bewoond en waarvan de bewoning sindsdien onafgebroken – dat wil zeggen zonder onderbreking van het gebruik van langer dan 1,5 jaar – voortduurde. De hieruit voorvloeiende rechten waren overdraagbaar in die zin dat ook ten aanzien de nieuwe huurders van de standplaats (zolang zij aan voornoemde voorwaarden bleven voldoen) werd gedoogd dat zij op die standplaats aangebrachte chalets permanent bewoonden.

3.4

Bij brief van 16 april 2009 (productie 3 bij pleidooi in eerste aanleg) heeft de gemeente [plaats] aan [A] bericht dat haar recreatiewoning (“caravan 4”) voldoet aan de vereisten voor het objectgebonden overgangsrecht.

3.5

Bij brief van 10 oktober 2003 (productie C bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie) heeft de minister van VROM de Tweede Kamer geïnformeerd over de hoofdlijnen van haar beleid ten aanzien van permanente bewoning van recreatieverblijven. Hierin is onder meer te lezen:

“In beginsel dienen gemeenten ten aanzien van situaties van onrechtmatige bewoning een actief handhavingsbeleid te voeren. Om tegemoet te komen aan bestaande situaties bestaat er (mijnerzijds) geen bezwaar tegen dat gemeenten een persoonsgebonden beschikking nemen, die ertoe strekt dat de betreffende bewoner(s) in de betreffende recreatiewoning mogen blijven wonen. Deze beschikking is persoonsgebonden, aan het object gerelateerd, niet overdraagbaar en vervalt in ieder geval op het moment dat de betreffende bewoner verhuist of overlijdt. Voorwaarde is wel dat het betreffende object moet voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit aan een woning stelt en dat het bewonen van het betreffende object niet strijdig is met milieuwetgeving. Na expiratie van de persoonsgebonden beschikking dient de gemeente de recreatiebestemming actief te handhaven.

(…)

De uiterst mogelijke peildatum is 31 oktober 2003. Situaties van onrechtmatige bewoning die ná 31 oktober 2003 ontstaan, komen niet in aanmerking voor een persoonsgebonden beschikking.”

3.5

[B] is op 16 juni 2006 eigenaar geworden van de [adres 2]. Zij is voornemens om de [adres 2] te ontwikkelen in overeenstemming met de geldende bestemming voor de grond. Zij wil op de [adres 2] een aantal recreatiewoningen bouwen. Hiertoe heeft [B] bouwtekeningen laten maken.

3.6

In februari 2007 is overleg geweest met de bewoners, waarbij [B] de bewoners heeft geïnformeerd over haar plannen.

3.7

Bij brief van 18 april 2007 heeft [B] de huurovereenkomst met [A] opgezegd per 1 augustus 2007.

3.8

De gemeente [plaats] heeft een, als productie D bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie overgelegde, notitie (de definitieve versie dateert van 20 mei 2008) vervaardigd, waarin zij haar positie bepaalt ten aanzien van de bestaande permanente bewoning van recreatieverblijven op, onder meer, de [adres 2]. Hierin is over de [adres 2] onder meer te lezen: “Duidelijk is dat de verblijfsrecreatieve terreinen rond de [C] (…) nooit conform de bestemming gebruikt zijn. Zij zijn altijd gebruikt voor permanente bewoning”.

3.9

In deze notitie heeft de gemeente vijf opties uitgewerkt, waarvan één, namelijk optie 5, voorziet in een situatie van gefaseerde legalisatie. Door aan de nieuwe bestemming woondoeleinden en de wijzigingsbevoegdheid voorwaarden te verbinden dat voormalige recreatieverblijven maar een beperkte omvang/hoogte mogen hebben, kan tegemoet worden gekomen aan het uitgangspunt dat het onderhavige gebied niet verder mag verstenen met ongewenste functies. Aldus de notitie (op bladzijde 26).

3.1

Uit een eerste reactie van de provincie en de VROM-inspectie bleek dat zij van mening zijn dat het vestigen van een woonbestemming nader onderzocht dient te worden. Of dit werkelijk kon hing af van een aantal factoren en voorwaarden (bladzijde 28).

3.11

De notitie eindigt met de conclusie dat de gemeente vanaf 2003 alles in het werk heeft gesteld om het streven om te komen tot een oplossing die voor de gemeente en de bewoners redelijk en billijk is, waar te maken. (…). Indien de gemeente haar streven, ondanks alle risico’s en consequenties toch een laatste kans wil geven, dan vormde optie 5 (gefaseerd legaliseren) de meest haalbare (bladzijde 34).

3.12

Op 15 december 2008 is op de website van de gemeente (productie 5 bij conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie) onder meer de volgende informatie te lezen:

“Permanente bewoning recreatieterreinen misschien mogelijk.

VROM heeft geen zienswijze ingediend.

(…)

Er zijn ongeveer 300 andere zienswijzen ingediend.

(…)

De volgende fase (…) is dat de eigenaren hun recreatiewoningen gaan aanpassen aan o.a. het Bouwbesluit en brandveiligheidseisen.

(…)

Vervolg

De gemeente [plaats] zal de komende tijd alle ingediende zienswijzen ten aanzien van de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan gaan beoordelen en opnemen in een zienswijzenrapportage. Deze rapportage zal tezamen met een voorstel tot aanpassingen van het bestemmingsplan ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden. Vaststelling zal plaats vinden uiterlijk in het tweede kwartaal 2009. Tegen deze vaststelling staat beroep open bij de afdeling bestuursrechtspraak Raad van State. Tevens bestaat voor Gedeputeerde Staten en de Minister van VROM de mogelijkheid om een reactieve aanwijzing te geven. Er kan geen reactieve zienswijze worden gegeven, indien er een zienswijze is ingediend, tenzij er bij de vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan wijzigingen zijn aangebracht.”

3.13

In het nieuwe Bestemmingsplan “[C]” dat in juni 2011 onherroepelijk is geworden, blijft voor de [adres 2] de bestemming “recreatie” gehandhaafd, maar het plan voorziet onder voorwaarden in de mogelijkheid van een gefaseerde bestemmingswijziging van recreatie naar wonen. Een verzoek daartoe dient het gehele terrein te betreffen en kan slechts door de grondeigenaar en/of alle bewoners worden gedaan. Vereist is dan onder meer dat de chalets (of andere woningen) voldoen aan de relevante bouwkundige voorwaarden van het Bouwbesluit. Voor de huidige bewoning in strijd met de bestemming is (in artikel 29) voorzien in een persoonsgebonden, dus niet overdraagbaar, overgangsrecht voor hen die aantoonbaar vanaf de peildatum 1 januari 2005 permanent en onafgebroken in het recreatieobject hebben gewoond, waarbij het object dient te gaan voldoen aan de minimale eisen van het Bouwbesluit wat betreft de eisen die worden gesteld aan een woonfunctie. Reeds verworven objectgebonden overgangsrechten worden gerespecteerd, zo blijkt uit onder meer de brief van de gemeente [plaats] van 16 april 2009 (prod. 3 zijdens [A] ten behoeve van het pleidooi in eerste aanleg). Daarnaast bestaat, los van het bestemmingsplan, de mogelijkheid van een persoonsgebonden ontheffing (met als peildatum 31 oktober 2003).

4.De beoordeling in hoger beroep

4.1

Tegen de achtergrond van het vorenstaande heeft [B] het onderhavige geding aanhangig gemaakt waarin zij, bij inleidende dagvaarding van 2 juli 2008, [A] met dertien andere huurders op de [adres 2] in rechte heeft betrokken. De vordering van [B], in conventie, houdt in dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

I. zal verklaren voor recht dat op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst alleen de bepalingen van artikel 7:201-231, exclusief 7:230a BW van toepassing zijn;

II. zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door opzegging per 1 augustus 2007, althans een nader vast te stellen datum, is geëindigd;

III. [A] zal veroordelen om de gehuurde plaats met nummer 4 op de [adres 2] uiterlijk op 15 augustus 2008 althans op een nader vast te stellen datum, te ontruimen, op straffe van een dwangsom van € 10.000,00, te verhogen met € 1.000,- voor elke dag dat [A] in gebreke blijft aan de veroordeling tot ontruiming gehoor te geven, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [A];

IV. [A] zal veroordelen tot betaling van de huurpenningen tot aan de ontruimingsdatum.

Een en ander met veroordeling van [A] in de kosten van het geding.

4.2

[A] heeft de vordering in conventie bestreden en zij heeft in reconventie, na eiswijziging bij pleidooi, gevorderd dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen woonruimtehuur in de zin van boek 7, titel 4, afdeling 5 van het BW is;

II. primair zal verklaren voor recht dat eiser in reconventie door verjaring een opstalrecht heeft gekregen;

subsidiair zal verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen mede inhoudt een economisch opstalrecht;

III. [B] zal veroordelen binnen een redelijke termijn na het te wijzen vonnis mee te werken aan het vastleggen van het door verjaring verkregen opstalrecht in een notariële akte ten overstaan van een notaris, dan wel mee te werken aan het formaliseren van het economische opstalrecht door middel van het vestigen bij notariële akte van een opstalrecht ter doorbreking van de natrekking.

Voor het geval de weren in conventie geen doel treffen en voormelde eis in reconventie wordt afgewezen, heeft [A] in voorwaardelijke reconventie gevorderd dat de rechtbank, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zal bepalen dat de opzegging alleen tot beëindiging leidt wanneer een daarbij passende schadevergoeding wordt aangeboden, te weten de waarde van de investering, zijnde de waarde in het economische verkeer de opzegging weggedacht, waarbij de waarde van het chalet van [A] op € 65.000,- wordt gesteld, alsmede een vergoeding van de verhuis- en herinrichtingskosten ad € 15.000,- en een vergoeding van € 5.000,- voor de herinrichting van de tuin, met de uitdrukkelijke bepaling dat het gehuurde pas ontruimd kan worden nadat deze schadeloosstelling zal zijn betaald.

Een en ander met veroordeling van [B] in de proceskosten van het geding in (voorwaardelijke) reconventie.

4.3

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank het beroep van [A] op (analoge) toepassing van de wettelijke bepalingen inzake woonruimte huur en op het (vestigen van) een opstalrecht verworpen (rov. 4.3-4.7 respectievelijk rov. 4.16-4.18), doch met [A] geoordeeld dat de opzegging van de huurovereenkomst door [B] zonder rechtsgevolgen blijft, omdat deze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (rov. 4.10). Zij heeft vervolgens de vorderingen, zowel die in conventie, als die in voorwaardelijke en onvoorwaardelijke reconventie, afgewezen, met veroordeling van [B] in de proceskosten van de conventie, en van [A] in die van de (voorwaardelijke) reconventie.

4.4

Tegen dat vonnis heeft [A] hoger beroep ingesteld onder aanvoering van negentien grieven. Voorts heeft zij haar eis gewijzigd, aldus dat thans in reconventie onvoorwaardelijk wordt gevorderd een verklaring voor recht dat (in de omstandigheden van het geval en gezien de gerechtvaardigde verwachtingen van [A]) de huur niet, althans niet zonder schadeloosstelling is op te zeggen. [B] heeft incidenteel geappelleerd met één grief die ertoe strekt dat haar vorderingen in conventie alsnog worden toegewezen.

4.5

De onderhavige appelprocedure is ter zitting van 12 november 2012 gezamenlijk behandeld met de procedures tussen [B] en acht van de in de eerste aanleg betrokken huurders. In die overige acht zaken zal gelijktijdig met dit arrest uitspraak worden gedaan. Drie van de in eerste aanleg betrokken huurders hebben, met een andere raadsman, hoger beroep ingesteld dat is geëindigd met drie arresten van dit hof van 15 mei 2012. Daarbij werden de grieven van [B] in zoverre gehonoreerd dat de opzegging tegen een verlengde termijn geldig werd geacht, zonder dat [B] in verband met die opzegging enige vergoeding aan die huurders verschuldigd was, en de gevorderde ontruiming werd toegewezen. Mede bepalend voor dat oordeel was dat de betrokken huurders inmiddels niet meer op de [adres 2] woonden.

Bespreking van de grieven

4.6

De
grieven 1 tot en met 9 in het principaal hoger beroepbevatten klachten over de onjuistheid en/of onvolledigheid van de door de rechtbank vastgestelde feiten. Met inachtneming van deze klachten heeft het hof de feiten opnieuw vastgesteld. Voor het overige geldt dat de door [A] ter aanvulling van de feitenvaststelling in het bestreden

vonnis aangedragen omstandigheden indien relevant bij de beoordeling hieronder aan de orde zullen komen, waarbij zo nodig nader kan worden bezien of deze stellingen door [B] voldoende zijn betwist. Deze grieven leiden dus niet tot vernietiging van het bestreden vonnis.

4.7

De
grieven 10 tot en met 13 in het principaal hoger beroephebben betrekking op de verwerping van het beroep van [A] op (analoge) toepassing van de wettelijke bepalingen van titel 4 afdeling 5 van Boek 7 BW inzake de huur van woonruimte, meer in het bijzonder de bepalingen die zien op de ontruimingsbescherming.

4.8

Ingevolge artikel 7:232 lid 1 BW is afdeling 5 van de vierde titel van Boek 7 BW slechts van toepassing op de huur van woonruimte, waaronder naar luid van artikel 7:233 BW wordt verstaan: een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige of niet zelfstandige woonruimte wordt verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats. Deze bepaling verving per 1 augustus 2003 het in essentie identieke artikel 7A:1623a lid 2 (oud) BW, dat sinds 1 september 1972 van kracht was, met als enige hier relevante wijziging de toevoeging per 1 juli 1994 van de woonwagen en de standplaats.

4.9

Tussen partijen is niet in geschil dat de door [A] verschuldigde huurprijs slechts betrekking heeft op het gebruik van de grond en dat [A] eigenaar is van het daarop gebouwde chalet. Volgens [A] heeft zij dat chalet, met medewerking van de toenmalige verhuurder [D], van de vorige huurder gekocht. In die omstandigheden moet de conclusie zijn dat partijen slechts hebben gecontracteerd over de huur van de grond als onbebouwde onroerende zaak. Dat oordeel wordt niet anders wanneer juist is dat, zoals [A] stelt, het reeds aanwezige duurzaam met de grond verenigde chalet door de vorige huurder permanent werd bewoond en het – mede gelet op de uitlatingen van de verhuurder alsmede het objectgebonden overgangsrecht dat permanente bewoning in strijd met bestemmingsplan mogelijk maakte – partijen voor ogen heeft gestaan dat (ook) [A] in het chalet zou gaan wonen.

4.1

De huurovereenkomst heeft evenmin betrekking op een standplaats, zoals die nader wordt omschreven in artikel 7:236 BW. Aan de vereisten die laatstgenoemde bepaling stelt, is niet voldaan omdat het gedoogbeleid van de gemeente noch de op basis daarvan toegekende overgangsrechtelijke bescherming kunnen worden gelijkgesteld met een administratieve bestemming tot plaatsing van een woonwagen, terwijl voorts het op het gehuurde terrein geplaatste chalet ook in de opvatting van [A] zelf geen roerende, verplaatsbare, woonwagen maar een onroerend gebouw is. Voor zover [A] stelt dat deze vereisten van artikel 7:236 BW en haar voorganger art. 7A:1623a lid 3 (oud) BW nog niet golden op het moment dat [A] de huur aanging, biedt dat enkele gegeven – zo al juist – onvoldoende aanknopingspunten om te concluderen dat partijen er destijds van zijn uitgegaan dat zij met betrekking tot een standplaats, en dus onder de vigeur van de regeling van woonruimtehuur, met elkaar contracteerden.

4.11

Hoewel de wettelijke huurbescherming betrekking heeft op de contractuele verhouding van huurder en verhuurder en de wetgever daarbij een ruim toepassingsbereik voor ogen heeft gestaan (alle gevallen die naar hun aard van de huurbescherming zouden moeten profiteren) ligt niet meteen voor de hand dat hij die bescherming ook van toepassing heeft willen doen zijn op de situatie waarin de huurder (al dan niet met toestemming van de verhuurde) de op de gehuurde grond gebouwde (onroerende) opstal in strijd met de bestemmingsvoorschriften permanent gaat bewonen. De wetsgeschiedenis biedt daarvoor ook geen aanknopingspunten. De omstandigheid dat de wetgever de toepassing van de regeling op de standplaats heeft gebonden aan de administratieve bestemming en daarmee een verband heeft gelegd met de publiekrechtelijke regelgeving wijst veeleer op het tegendeel. In dat licht bezien, kan geen sprake zijn van analoge toepassing van de wettelijke regeling of slechts een enkel onderdeel van die regeling, de ontruimingsbescherming, op grond van de door [A] genoemde feiten en omstandigheden. Die feiten en omstandigheden kunnen en zullen worden betrokken bij de beoordeling of [B] in het licht van de overeenkomst en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen.

4.12

De grieven 10 tot en met 13 in het principaal hoger beroep zijn daarmee vergeefs voorgesteld.

4.13

Grief 17 in het principaal hoger beroepfaalt ook. [A] heeft, tegenover de betwisting van [B], onvoldoende concreet gesteld dat aan de vereisten voor een verkrijgende verjaring van het opstalrecht is voldaan. Uit haar stellingen kan immers onvoldoende worden afgeleid dat gedurende de vereiste twintig jaren steeds sprake is geweest van de situatie dat het chalet duurzaam met de bodem was verbonden, noch dat [A] en haar rechtsvoorganger steeds hebben gemeend en uitgedragen dat zij eigenaar waren van een onroerende zaak, zoals het vereiste van onafgebroken bezit impliceert. De primaire vordering in reconventie is daarom niet toewijsbaar. Voor de subsidiaire vordering verwijst [A] naar de huidige situatie, waarin beide partijen [A] als eigenaar beschouwen (die ook de gebruikelijke eigenaarslasten draagt) en [B] erkent, althans niet gemotiveerd betwist, dat het chalet onroerend is. [A] stelt zich op standpunt dat daarmee sprake is van economische erfpacht. Wat daarvan zij, de daarop gebaseerde subsidiaire vordering (de verklaring voor recht) alsmede vordering sub III zijn, zoals ook de rechtbank overwoog, met deze onderbouwing te onbepaald waar het de inhoud van het te vestigen opstalrecht betreft, terwijl voorts niet valt in te zien waarom [B] ten koste van haar eigen rechten, zonder dat daar enige vergoeding tegenover staat, zou moeten meewerken aan het versterken van de rechtspositie van [A]. Gesteld noch gebleken is dat in de geldende huurprijs een vergoeding voor het mogen houden van een opstal is verdisconteerd en dit is, gelet op de hoogte van de huur, voorshands ook niet aannemelijk.

4.14

Waar de grieven 10 tot en met 13 falen, moet in navolging van de rechtbank worden uitgegaan van een overeenkomst in de zin van artikel 7:228 lid 2 BW, die in beginsel kan worden opgezegd. Daarbij stelt het hof met [B] vast dat waar [A] betoogt dat de opzegging in casu in strijd is met de overeenkomst, mede omdat de voormalige verhuurder haar heeft toegezegd dat zij in het chalet kon wonen en het chalet aan een opvolgende huurder kan overdragen, maar dat zij niet, althans onvoldoende specifiek, heeft aangevoerd dat partijen de bevoegdheid tot opzegging door de verhuurder contractueel hebben uitgesloten, zoals aan de orde was in de zaak waarin het gerechtshof Amsterdam de in eerste aanleg overgelegde arresten van 31 mei 2007 en 26 mei 2009 heeft gewezen. Aldus concludeerde ook [B] in haar pleitnota in eerste aanleg onder 21 en [A] heeft die conclusie niet voldoende kenbaar weersproken. Dat betekent dat deze mogelijkheid verder geen bespreking behoeft.

4.15

De vraag is dan of, en zo ja onder welke voorwaarden, [B] de haar in beginsel toekomende opzeggingsbevoegdheid kan uitoefenen. Daarover gaan
grief 14 in het principaalen
grief 1 in het incidenteel hoger beroep.

4.16

Uitgangspunt bij die beoordeling moet zijn dat uit de stukken van het geding volgt dat de rechtsvoorganger(s) van [B], [D], geen bezwaar had(den) tegen permanente bewoning van de chalets op het terrein door [A] en haar voorganger. Daarbij kan in het

midden blijven of [D] zich heeft uitgelaten en gedragen zoals door [A] is gesteld. Voldoende is dat vast staat dat [D] die, mede gezien de conclusies van de gemeentelijke instanties (zie mede hiervoor onder 3.9) van de permanente bewoning op de hoogte moet zijn geweest (het wordt door [B] ook niet, althans onvoldoende betwist) op geen enkel moment in woord of daad tegen die bewoning is opgetreden. Zoals ook blijkt uit de door [A] onweersproken gestelde inhoud van de schriftelijke huurovereenkomsten die [D] met sommige huurders heeft gesloten, hadden [A] en haar medehuurders kennelijk steeds te maken met een verhuurder die te kennen gaf dat permanente bewoning mogelijk was zolang de gemeente niet optrad (of hem erop aansprak dat te doen).In die zin en onder die voorwaarden hebben partijen de gehuurde grond bestemd tot bewoning van een door de voorganger van [A] geplaatst chalet.

4.17

De omstandigheid dat de bewoning in strijd was met het bestemmingsplan bracht dan mee dat de huurders die hun standplaats permanent gingen bewonen (en daartoe een chalet aanschaften en/of verder uitbreidden) daarbij het risico namen dat de gemeente alsnog handhavend zou optreden. Nu dat risico zich niet lijkt te hebben gerealiseerd, kan [B] niet aan [A] tegenwerpen dat zij in strijd met het bestemmingsvoorschrift heeft gewoond. In het kader van de beoordeling of (en onder welke voorwaarden) [B] als opvolger van [D] in haar privaatrechtelijke contractuele verhouding tot [A] bevoegd is tot opzegging speelt dat element dan ook verder geen rol.

4.18

Ten aanzien van de positie van [B] moet dan worden vastgesteld dat zij het terrein heeft gekocht in de staat waarin het zich bevond, met huurders die er weliswaar in strijd met het bestemmingsplan maar door gemeente en vorige verhuurder gedoogd, permanent woonden. Bij haar beslissing om het terrein te kopen en bij de bepaling van de prijs heeft [B] derhalve niet alleen rekening kunnen en moeten houden met de mogelijkheid de dat de gemeente het verblijf zou blijven gedogen of zelfs zou legaliseren, maar ook met de langdurige praktijk van permanente bewoning door de huurders en de aanspraken die zij in hun privaatrechtelijke verhouding tot de verhuurder op bescherming van hun woongenot zouden (kunnen) maken.

4.19

Tegen die achtergrond legt het belang van [B] bij opzegging van de huurovereenkomst het af tegen het woonbelang van de huurders. Het belang van [B] bij opzegging is er immers uitsluitend in gelegen dat zij de standplaatsen profijtelijker kan benutten door de bouw van nieuwe recreatie- of woonhuizen. Dat de nieuwe regelgeving haar tot opzegging noopt is gesteld noch gebleken: die regelgeving voorziet veeleer in de mogelijkheid om het permanente verblijf van de huurders te continueren en zelfs te legaliseren. Dat die regelgeving ertoe leidt dat de exploitatie bij handhaving van de huidige huurovereenkomsten niet rendabel kan zijn, is onvoldoende onderbouwd en bovendien op zichzelf ontoereikend nu niet is gebleken dat [B] een minder verstrekkende oplossing als huuraanpassing heeft beproefd. Hier komt bij dat [B] geen inzicht heeft gegeven in de kosten die zijn gemaakt en nog moeten worden gemaakt om te voldoen aan brandveiligheidsvoorschriften. Voor voornoemd belang van [B] hoeven de bewoners, met wier langdurige aanwezigheid [B] als gezegd rekening had kunnen en moeten houden, niet te wijken. De aard van de tussen partijen geldende overeenkomst zoals partijen die al dan niet stilzwijgend hebben vormgegeven, vergt een zwaarwegend belang voor opzegging, althans zwaarwegender dan het belang dat [B] thans presenteert. Daarbij is van belang dat met het woongenot dat op voornoemde wijze met de huurovereenkomst is verbonden als eerste levensbehoefte een zeer zwaarwegend rechtsgoed is, zoals mede tot uitdrukking komt in de onder 4.8 bedoelde wettelijke regeling, in het bijzonder de beperkte opzegmogelijkheden van artikel 7:274 BW. Hoewel op deze zaak rechtstreeks noch analoog van toepassing, is het gegeven dat deze bepaling [B] geen opzegbevoegdheid zou verschaffen wel een argument om te oordelen dat de maatstaven van redelijkheid en billijkheid, die deze overeenkomst mede beheersen, niet toestaan dat [B] onder deze omstandigheden voor dit doel opzegt voor zover dat meebrengt dat de huurders het door hen bewoonde chalet moeten ontruimen. Daarbij komt nog dat de achtergrond van het gemeentelijk beleid is dat veel van deze bewoners er geruime tijd geleden onder druk van de woningnood zijn komen wonen (vaak met instemming van de desbetreffende autoriteiten) en dat het gaat om een groepering voor wie het ook in de huidige omstandigheden niet eenvoudig zal zijn betaalbare en qua leefomstandigheden vergelijkbare woonruimte te vinden. Jegens de huurders die nog steeds op de gehuurde standplaats wonen acht het hof de opzegging, waartoe [B] ingevolge artikel 7:228 BW in beginsel bevoegd is, onder deze omstandigheden en gelet op de verhouding tussen het zuiver speculatieve en financiële belang van [B] en het woonbelang van de huurders eveneens naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dat de chalets waarin deze huurders wonen op dit moment niet voldoen aan van overheidswege gestelde eisen van bouwkundige aard (waaronder brandveiligheidseisen), staat hieraan niet in de weg. Er is namelijk niet gebleken dat het onmogelijk is om de chalets daaraan aan te passen of dat de aanpassingen dermate kostbaar zijn, dat niet aannemelijk is dat de huurders de nodige investeringen zullen doen.

4.2

Dat ligt anders ten aanzien van de huurders die niet meer op de [adres 2] wonen. Bij hen speelt immers niet langer de bescherming van het woonbelang, althans niet van het woonbelang waarin zij op grond van de jarenlange praktijk en de bij hen gewekte gerechtvaardigde verwachtingen in beschermd zouden kunnen worden, te weten: om te (blijven) wonen op de (van de rechtsvoorganger van) [B] gehuurde standplaats. In hun geval is (naast de mogelijkheid om terug te keren) slechts de bescherming van hun recreatie- woning en hun investering aan de orde, voor zover deze verloren zou gaan omdat het chalet niet (volledig) verplaatsbaar is naar een nieuwe standplaats. Dat financiële belang is, zoals ook in de onder genoemde arresten van 15 mei 2012 is beslist, onvoldoende om de opzegging naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar te achten. Datzelfde geldt voor de mogelijkheid om desgewenst weer op de [adres 2] te gaan wonen. Daarbij zij herhaald dat (zoals in rov. 4.14 is overwogen) de door [A] gestelde toezeggingen van de toenmalige verhuurder niet impliceren dat de overeenkomst onopzegbaar is gemaakt, maar slechts waarborgden dat de huurders er voor de duur van de overeenkomst konden wonen – dit in weerwil van de geldende bestemming – dan wel (zoals [B] heeft gesteld) de strekking hadden te voorkomen dat een beëindiging van de gedoogsituatie gevolgen zou hebben voor de huurovereenkomst of tot schadevergoedingsverplichtingen voor de verhuurder zou leiden. Die toezeggingen impliceren evenmin dat de chalets onbeperkt en tot in lengte der dagen overdraagbaar zouden zijn. In die zin was voor het risico van de huurders dat zij op de gehuurde grond (op basis van een in beginsel opzegbare overeenkomst en zonder vestiging van een opstalrecht) voorzieningen aanbrachten die hun waarde zouden verliezen bij het beëindigen van de huur omdat zij niet kunnen worden verwijderd. In die zin komt ook voor hun eigen risico dat zij wellicht de leningen die zij hebben moeten afsluiten om de chalets te kopen niet hebben afgelost (en mogelijk nog hebben verhoogd) in de verwachting dat het chalet een blijvende wellicht zelfs stijgende waarde vertegenwoordigde. Dat de verhuurder de aanwezigheid van die bouwsels steeds (op zijn minst) heeft toegestaan, maakt dat niet anders. Daarbij speelt mede een rol dat de meeste huurders het chalet reeds geruime tijd geleden hebben gekocht en het vervolgens hebben bewoond zodat hun initiële investering, zich in elk geval deels in woongenot heeft terugbetaald. Dat het daarnaast geen vermogensopbouw heeft opgeleverd, en mogelijk zelfs een restschuld is overgebleven, is in het licht van het vorenstaande ontoereikend. In het licht van deze omstandigheden ziet het hof onvoldoende reden om deze groep huurders een vergoeding toe te kennen in verband met de opzegging van de huurovereenkomst.

4.21

Met het onherroepelijk worden van het nieuwe bestemmingsplan is een aantal van de door de kantonrechter onder 4.10 van het bestreden vonnis genoemde beletselen komen te vervallen. Onvoldoende is gesteld of gebleken dat de inhoud van dit nieuwe bestemmingsplan, meer in het bijzonder het blijven gedogen van bestaande bewoning in strijd met de geldende bestemming en de mogelijkheid tot legalisatie van die bewoning door middel van bestemmingswijziging, meebrengt dat [B] de voor zijn plannen benodigde vergunningen niet zal verkrijgen. Dat de gemeente de gevallen van permanente bewoning in strijd met de bestemming die aan de voorwaarden van het objectgebonden en/of persoonsgebonden overgangsrecht zal gedogen, impliceert immers niet (en [A] licht dat ook niet toe) dat de gemeente ook [B] zal verplichten deze bewoning te respecteren en hem niet in staat zal stellen het terrein in overeenstemming met de thans geldende bestemming te ontwikkelen. Dat, zoals uit onder meer de onder 3.8 tot en met 3.11 aangehaalde notitie blijkt, de gemeente zich beducht heeft getoond voor het risico dat projectontwikkelaars de terreinen zouden opkopen en de huurovereenkomsten zouden opzeggen, mogelijk leidend tot “ongewenste ontwikkelingen die bovendien niet in het belang zijn van de bestaande bewoners”, is daarvoor onvoldoende aanwijzing.

4.22

Ten aanzien van [A] heeft [B] niet, althans onvoldoende betwist, dat zij in overeenstemming met de door haar overlegde GBA-inschrijving steeds op de [adres 2] heeft gewoond. Eerst bij pleidooi in hoger beroep heeft [B] zich in algemene zin afgevraagd of de huurders, ook voor zover deze bij de GBA op de [adres 2] stonden ingeschreven, wel daadwerkelijk in hun chalet woonden of dat zij elders onderdak hadden en met de inschrijving slechts hun objectgebonden overgangsrecht beoogden te beschermen. Dit acht het hof geen adequate betwisting.

4.23

Het vorenstaande brengt mee dat [B] de huurovereenkomst niet rechtsgeldig heeft kunnen opzeggen. Dit betekent dat de
incidentele griefvan [B] faalt. Bij dat oordeel over de opzegging bestaat er geen aanleiding in rechte (zoals kennelijk subsidiair gevorderd) de hoogte van een door [B] te betalen schadeloosstelling te vast te stellen. [A] zal zelf moeten bepalen of en zo ja tegen welke vergoeding zij haar privaatrechtelijke positie tegenover [B] wil prijsgegeven, waarbij een rol zal kunnen spelen hoe lang zij nog op de [adres 2] denkt te willen en (mede gelet op de van overheidswege gestelde en/of nog te stellen eisen: kunnen) wonen, en hoe zij mede in het licht van de gemeentelijke overgangsregelingen alsmede haar afhankelijkheid van [B] als verhuurder van de standplaats de mogelijkheden inschat dat zij het chalet op deze standplaats zal kunnen verkopen. Dit betekent dat ook grief 14 in het principaal hoger beroep faalt.
Grief 15 en 16 in het principaal hoger beroephebben dan geen zelfstandige betekenis meer.

4.24

Partijen hebben geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden en hun bewijsaanbiedingen worden daarom gepasseerd.

5.Slotsom

5.1

De grieven in het principaal en het incidenteel hoger beroep falen, zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

5.2

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [A] in de kosten van het principaal hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in principaal hoger beroep aan de zijde van [B] zullen worden vastgesteld op € 263,- aan griffierecht en op € 2.682,- (3 punten x tarief II) voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

5.3

Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [B] in de kosten van het incidenteel hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [A] zullen worden vastgesteld op € 1.341,- (de helft van 3 punten x tarief II) voor salaris advocaat overeenkomstig het liquidatietarief.

6.De beslissing

Het hof, recht doende:

in zowel het principaal als het incidenteel hoger beroep

bekrachtigt het tussen partijen in conventie en in reconventie gewezen van de kantonrechter te Utrecht van 25 november 2009;

in het principaal hoger beroep voorts

veroordeelt [A] in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [B] vastgesteld op € 263,- aan griffierecht en op € 2.682,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in het incidenteel hoger beroep voorts

veroordeelt [B] in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [B] vastgesteld op € 1.341,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, F.W.J. Meijer en D. Stoutjesdijk en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2013.