Uitspraak
HOGE RAAD DER NEDERLANDEN
CIVIELE KAMER
Nummer20/01409
Datum1 oktober 2021
ARREST
In de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
EISER tot cassatie, verweerder in het incidentele cassatieberoep,
hierna: [eiser],
advocaat: aanvankelijk P.S. Kamminga en thans A.H.M. van den Steenhoven,
tegen
1. GROZA B.V.,
gevestigd te Haarlem,
gevestigd te Haarlem,
2. AKTUA VASTGOED B.V.,
gevestigd te Heemstede,
gevestigd te Heemstede,
VERWEERSTERS in cassatie, eiseressen in het incidentele cassatieberoep,
hierna: Groza respectievelijk Aktua en gezamenlijk Groza c.s.,
advocaten: H.J.W. Alt en F.I.S.A.L. van Velsen,
3. ABMA SCHREURS NOTARISSEN B.V., rechtsopvolger van de maatschap ABMA SCHREURS NOTARISSEN,
gevestigd te Monnickendam, gemeente Waterland,
gevestigd te Monnickendam, gemeente Waterland,
VERWEERSTER in cassatie,
hierna: het notariskantoor,
niet verschenen,
4. [de notaris],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
VERWEERDER in cassatie,
hierna: de notaris,
advocaat: L.V. van Gardingen.
1. Procesverloop
Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar:
de vonnissen in de zaak C/15/219748 HA ZA 14-574 van de rechtbank Noord-Holland van 1 april 2015 en 30 november 2016;
het arrest in de zaak 200.210.201/01 van het gerechtshof Amsterdam van 21 januari 2020.
[eiser] heeft tegen het arrest van het hof beroep in cassatie ingesteld.
Groza c.s. hebben incidenteel cassatieberoep ingesteld.
Tegen het notariskantoor is verstek verleend.
Groza c.s. en de notaris enerzijds en [eiser] anderzijds hebben over en weer een verweerschrift tot verwerping van het beroep ingediend.
De zaak is voor [eiser], Groza c.s. en de notaris toegelicht door hun advocaten, en voor de notaris mede door J.R.T. Bouma.
De conclusie van de Advocaat-Generaal T. Hartlief strekt in het principale cassatieberoep tot vernietiging en verwijzing en in het incidentele cassatieberoep tot verwerping.
De advocaten van [eiser], Groza c.s. en de notaris hebben schriftelijk op die conclusie gereageerd.
2.Uitgangspunten en feiten
2.1
In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.
(i) [eiser], geboren in 1944, is kweker van potplanten. Hij drijft samen met zijn zoon een kwekerij.
(ii) Groza houdt zich bezig met de handel in percelen grond. [betrokkene 1] is indirect enig bestuurder en enig aandeelhouder van Groza.
(iii) Aktua is een vastgoedbemiddelaar die in opdracht van Groza investeerders zoekt voor de aankoop van percelen grond en potentiële kopers in contact brengt met Groza.
(iv) Het notariskantoor was een openbare maatschap die de notarispraktijk uitoefent. De notaris is enig bestuurder van een besloten vennootschap die vennoot was in deze maatschap.
(v) Medewerkers van Aktua hebben in opdracht van Groza in februari 2014 telefonisch contact opgenomen met [eiser] en hem diverse percelen grond, ter investering, te koop aangeboden. In de daarop volgende maanden zijn er verdere telefonische contacten geweest tussen Aktua en [eiser] over de te koop aangeboden grond. Ook hebben er in dit verband in maart 2014 tussen [eiser] en medewerkers van Aktua diverse besprekingen plaatsgevonden op het bedrijf van [eiser].
(vi) Aktua heeft aan [eiser] brochures verstrekt, met als titel “Propositie”, over de door Groza te koop aangeboden percelen grond (te weten landbouwgrond, akkerbouwgrond, natuurgrond en grasland).
(vii) [eiser] heeft in maart 2014 een aantal koopovereenkomsten met Groza ondertekend met betrekking tot tien percelen grond voor een totaalbedrag (inclusief notariskosten en overdrachtsbelasting) van € 1.046.044,80 (hierna: de koopovereenkomsten).
(viii) De koopovereenkomsten bevatten onder meer de bepalingen dat het de koper bekend is dat het registergoed een onderdeel is van recent door verkoper verworven percelen waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zitten, dat het koper bekend is dat het registergoed geen jaarlijks rendement oplevert, dat er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging al dan niet door een bestemmingsplanwijziging en dat de kavel(s) alleen door koper conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd. Daarnaast bevatten de overeenkomsten de voorwaarde dat koper verklaart te hebben kennisgenomen van de brochure en informatie die behoort bij het verkochte.
(ix) Onderaan de koopovereenkomsten staat vermeld:
“GROZA B.V. staat voor het aanbieden van deze percelen niet onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten, (www.afm.nl)”
(x) Aktua en Groza hebben [eiser] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomsten kopieën van twee op internet gepubliceerde artikelen doen toekomen, waarin wordt gemeld dat de AFM waarschuwt voor beleggen in grond omdat er vaak een te rooskleurig beeld wordt geschetst van de rendementen en risico’s. Deze artikelen heeft [eiser] voorzien van een paraaf en geretourneerd aan Aktua of Groza.
(xi) In het kader van de koopovereenkomsten heeft [eiser] vragenlijsten ingevuld en ondertekend. Met betrekking tot de aankoop van een perceel te Etten-Leur luidt deze vragenlijst, zoals beantwoord door [eiser], onder meer als volgt:
“(…)
26. Beseft u dat er een mogelijkheid bestaat dat er misschien wel nooit een bestemmingswijziging zal plaatsvinden?
Antwoord: ja
(...)
29. Beseft u dat dit product niet AFM gereguleerd is en dat daarmee AKTUA en GROZA niet onder toezicht staan van de AFM?
Antwoord: ja
(...)
64. Hoe denkt u dat het komt dat nog geen enkel product zoals deze AFM gereguleerd is?
Antwoord: onzekere looptijd op eventueel rendement
(...)
66. Beseft u dat, indien u op korte termijn de grond weer wenst te verkopen, u verlies kunt leiden op uw huidige investering?
Antwoord: ja
(...)
75. Beseft u dat u een stuk meer betaalt dan dat GROZA heeft gedaan voor dit perceel?
Antwoord: ja
76. GROZA heeft daarnaast ook substantiële kosten voor het verwerven van de gronden, het laten onderzoeken van de gronden, het verkavelen van de gronden en het laten bemiddelen in de verkoop. Hoeveel procent van uw koopsom denkt u dat GROZA aan kosten heeft?
Antwoord: 40%
77. Het is u bekend dat GROZA het/de betreffende perce(e)l(en) recent (minder dan 3 jaar geleden) heeft aangekocht?
Antwoord: nee (nu wel)
(...)”
(xii) Voorts is een aantal verificatieformulieren ingevuld dat door [eiser] is ondertekend. In de verificatieformulieren wordt onder meer de vraag gesteld:
“U bent zich ervan bewust dat er door GROZA geen garanties worden gegeven op een (autonome) waardestijging en/of bestemmingswijziging en dat de kavel(s) alleen door u conform de huidige bestemming mag (mogen) worden gebruikt en beheerd?”
[eiser] heeft bij deze vraag een paraaf gezet bij het antwoord “ja”.
(xiii) Groza heeft daarnaast in maart 2014 vier telefonische ‘verificatiegesprekken’ met [eiser] gevoerd, die door Groza zijn opgenomen. De transcripties van deze gesprekken zijn in deze procedure overgelegd.
(xiv) In het kader van de levering van de verkochte percelen grond heeft de notaris, na door Groza te zijn aangewezen als notaris, [eiser] per post de concept-leveringsakten, de concept-volmachten en de nota’s van afrekening doen toekomen. [eiser] heeft de volmachten getekend en de leveringsakten geparafeerd en retour gezonden aan de notaris.
(xv) Op 26 maart 2014 heeft een medewerkster van de notaris gebeld naar [eiser] om te verifiëren dat [eiser] de inhoud en consequenties van de leveringen begreep. Bij brief van diezelfde datum heeft deze medewerkster het volgende meegedeeld aan [eiser]:
“Bij deze bevestig ik het telefoongesprek wat wij heden morgen hebben gehad, inhoudende dat u op de hoogte bent van het risico met de aankoop van de grond.
Het aan te kopen perceel is thans nog landbouwgrond.
Het is nog onzeker of er in de toekomst gebouwd mag worden.
U bent zich er van bewust dat het een risico is en u aanvaardt dat risico.”
(xvi) Een telefoonaantekening van een medewerker van de buitendienst van Aktua d.d. 27 maart 2014 luidt als volgt:
“Conform afspraak hem [[eiser]] getroffen op de zaak. Doel was hem te helpen met alle documenten van de notaris. Getekende documenten voor de notaris mee genomen. Zijn schoonzoon was gisteren op bezoek geweest en was negatief. Er zijn negatieve dingen te vinden over GROZA en zijn directeur. Afgesproken om samen met zijn schoonzoon te gaan zitten om alles uit te leggen.”
(xvii) De levering van de tien percelen grond heeft vervolgens ten overstaan van de notaris plaatsgevonden, waarbij [eiser] bij volmacht is verschenen.
(xviii) In de akten van levering, met uitzondering van de akte betreffende een perceel te Ouderkerk aan de Amstel, is onder het kopje “Overdrachtsbelasting” vermeld hoeveel en over welk bedrag de verkoper (Groza) bij de voorgaande verkrijging overdrachtsbelasting verschuldigd is geweest en hoeveel en over welk bedrag [eiser] nu overdrachtsbelasting verschuldigd is.
(xix) Ten aanzien van acht van de tien percelen zijn pachtovereenkomsten met verschillende pachters getekend, waarbij de Hollandsche Pachtmeester BV, volgens die overeenkomsten, optrad als gevolmachtigde van de (niet bij naam genoemde) eigenaren. Deze pachtovereenkomsten hebben betrekking op het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2014.
2.2
[eiser] vordert in deze procedure, voor zover in cassatie van belang, een verklaring voor recht dat Groza c.s., het notariskantoor en de notaris jegens hem onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens hem toerekenbaar zijn tekortgeschoten en hoofdelijke veroordeling van Groza c.s., het notariskantoor en de notaris tot betaling aan hem van een bedrag van € 898.325,58.
2.3
De rechtbank heeft de vorderingen van [eiser] afgewezen. [1]
2.4
Het hof heeft het vonnis van de rechtbank bekrachtigd. [2] Wat betreft de vordering tegen Groza c.s. heeft het hof onder meer als volgt overwogen:
“3.12 Aan zowel de vorderingen op grond van onrechtmatige daad, dwaling, bedrog en
misbruik van omstandigheden ligt de centrale stelling van [eiser] ten grondslag dat de koopovereenkomsten tot stand zijn gekomen op grond van (bewust) onjuiste en/of onvolledige door Groza en Aktua verstrekte informatie over de waarde en de te verwachten waardevermeerdering van de percelen. Daartoe heeft [eiser] per perceel toegelicht dat - kort samengevat - een waardevermeerdering als gevolg van het wijzigen van de bestemming niet in de lijn der verwachting ligt. In zijn toelichting wijst hij er telkens op dat ten aanzien van de aan de orde zijnde percelen in de brochures ten onrechte het beeld is geschetst dat er een kans op bestemmingswijziging op korte termijn zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was.
3.13
Wat deze laatste stelling betreft is het hof van oordeel dat deze geen stand kan houden. Aan het sluiten van de koopovereenkomsten zijn diverse contacten met Groza en Aktua voorafgegaan. Uit de hierboven geciteerde transcripties van de diverse telefoongesprekken, alsook uit de bij de koopovereenkomst behorende documentatie, volgt naar het oordeel van het hof genoegzaam dat Groza en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was. Zij hebben zich er ook van vergewist dat [eiser] zich bewust was van deze onzekerheid. Na diverse gesprekken met Aktua heeft de directeur van Groza zelf telefonisch contact opgenomen met [eiser] om te verifiëren dat [eiser] over die onzekerheid goed geïnformeerd was. Blijkens de door [eiser] gegeven antwoorden op de aan hem gestelde vragen, was [eiser] zich daarvan ook daadwerkelijk bewust. De stelling dat Groza en Aktua - ten onrechte – de indruk hebben gewekt dat een bestemmingswijziging op korte termijn te verwachten was, wordt door de transcriptie van deze gesprekken niet bevestigd. Integendeel, bij herhaling is erop gewezen dat de percelen, gelet op hun ligging weliswaar de potentie hebben om op enig moment te worden aangewezen als bouwgrond, maar dat dit niet zeker is; dat het nog wel een lange tijd kan duren en dat het zelfs mogelijk is dat het nooit zal gebeuren. In het gesprek tussen [eiser] en [betrokkene 1] is door laatstgenoemde in dit verband gezegd: “als ik weet dat er morgen een perceel is wat gaat wijzigen van bestemming houd ik het liever zelf. Dan ga ik het niet aan u verkopen”. [eiser] heeft te kennen gegeven dat hij dat begreep en accepteerde, waarbij hij blijkbaar onderkende dat ook de intrinsieke waarde van de landbouwgrond naar verwachting op termijn zal stijgen, zij het dat hij daarvan, gelet op het feit dat hij aanzienlijk meer voor de grond heeft betaald dan Groza, pas over een langere periode profijt zou kunnen hebben. Anders dan [eiser] stelt, was het hem blijkens de transcripties aldus duidelijk dat hij aanzienlijk meer voor de percelen betaalde dan Groza had betaald en dat aldus de koopsom hoger was dan de actuele marktwaarde van de percelen. De verstrekte brochures over de percelen bestaan uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding, en bevatten informatie over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografisch gebied waarin de percelen liggen. De brochures sluiten af met de zin: Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn. [eiser] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat daarin over de te verwachten bestemmingswijziging van de door hem aangekochte percelen onjuiste dan wel onvolledige informatie is verstrekt waardoor hij op dat punt op het verkeerde been is gezet. Het feit dat ten aanzien van deze percelen een bestemmingswijziging op dit moment niet te verwachten is, is niet strijdig met door Groza en Aktua gedane mededelingen. De daarop betrekking hebbende bewijsaanbiedingen zijn dan ook niet terzake dienend. Dat van de zijde van Groza of Aktua concrete opbrengsten binnen afzienbare tijd zouden zijn voorgespiegeld, is gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan, en in het licht van de brochures en de uitgewerkte gespreksverslagen door [eiser] onvoldoende concreet onderbouwd, zodat ook op dat punt niet aan bewijslevering wordt toegekomen.
(…)
3.23
De stellingen van [eiser] strekken tot het betoog dat de werkelijke partijbedoeling afwijkt van de door Groza en Aktua genoemde bepalingen in de koopovereenkomst. Hij biedt daarvan bewijs aan. Het hof overweegt dat het er, uitgaande van de door [eiser] aangevoerde omstandigheden, alle schijn van heeft dat hier sprake is van een beleggingsobject in [de zin] van artikel 1:1 van de Wft, maar dat gelet op de gemotiveerde betwisting door Groza en Aktua voor de daadwerkelijke vaststelling daarvan bewijslevering noodzakelijk zou zijn. Het hof komt aan die bewijslevering evenwel niet toe, gelet op het hierna volgende.
3.24
[eiser] heeft gesteld dat het sluiten van de overeenkomsten zonder de daartoe vereiste vergunning als een onrechtmatige daad moet worden beschouwd. Hij stelt dat de onrechtmatige daad wegdenkend, de koopovereenkomsten niet zouden zijn gesloten. Hij vordert evenwel niet herstel van de rechtmatige toestand door ongedaanmaking van de gevolgen van de koopovereenkomsten. [eiser] vordert schadevergoeding, bestaande in het verschil tussen de door hem betaalde koopsom en de werkelijke waarde van de grond. Het hof begrijpt dat [eiser] met de werkelijke waarde het oog heeft op de marktwaarde ten tijde van de aankoop, dan wel de huidige marktwaarde. Deze vordering kan niet worden toegewezen. Het hof overweegt daartoe het volgende.
3.25
Bij de vaststelling van schade als gevolg van een onrechtmatige daad moet de situatie zoals die na de fout is ontstaan worden vergeleken met de hypothetische situatie zonder fout. Op grond van artikel 6:97 BW moet de rechter de schade begroten op de wijze die het meest met de aard ervan in overeenstemming is. Ervan uitgaande, zoals [eiser] heeft gesteld en Groza en Aktua niet, althans onvoldoende hebben betwist, dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door hem gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, zou [eiser] de door hem betaalde koopsom hebben behouden en zou hij geen eigenaar zijn geworden van de percelen. In de werkelijke situatie is hij echter wel eigenaar geworden van die percelen. Hij heeft de percelen niet verkocht, noch heeft hij daartoe pogingen ondernomen. De door [eiser] gestelde schade heeft zich in die zin niet concreet verwezenlijkt. [eiser] staat aldus een abstracte schadebegroting, los van verkoop, voor.
3.26
Voor een wijze van begroten van de schade zoals [eiser] die voorstaat, is vereist dat sprake is van een min of meer stabiele situatie (vgl. HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278, r.o. 2.11.4) Ook volgens de eigen stellingen van [eiser] hebben de koopovereenkomsten echter een speculatief karakter. De aankoop is gedaan vanuit de gedachte dat de percelen grond in de toekomst mogelijk in waarde zullen stijgen, ofwel omdat de (intrinsieke) landbouwwaarde zal stijgen, dan wel als gevolg van een bestemmingswijziging. Of dit het geval zal zijn, is afhankelijk van onzekere toekomstige ontwikkelingen. Die kunnen er evenzeer toe leiden dat de waarde gelijk zal blijven of zal dalen. Anders gezegd, in plaats van de door [eiser] betaalde koopsom, beschikt hij thans over een vermogensbestanddeel waarvan de waarde naar de aard daarvan aan verandering onderhevig is. Afhankelijk van het moment van verkoop zal die waarde blijken te zijn gedaald of gestegen. De omvang (en zelfs het bestaan) van de schade is dan ook afhankelijk van nog niet voldoende bepaalbare gebeurtenissen of omstandigheden in de toekomst. De onzekerheid over de toekomstige waardeontwikkeling brengt mee dat de omvang van de verplichting van Groza en Aktua om de gestelde vermogensschade (die zich nog niet heeft gemanifesteerd) te vergoeden thans niet begroot kan worden.
3.27
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vorderingen van [eiser] jegens Aktua en Groza niet kunnen worden toegewezen. [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden te bewijzen aangeboden, die - indien bewezen - tot een ander oordeel aanleiding zouden geven, zodat het hof niet aan bewijslevering toekomt.”
2.5
Ten aanzien van de vordering van [eiser] jegens het notariskantoor en de notaris heeft het hof, voor zover in cassatie van belang, als volgt overwogen:
“3.35 Ten aanzien van het verwijt dat de notaris de vergunningplicht had moeten onderzoeken, overweegt het hof dat de notaris in beginsel heeft mogen afgaan op de juistheid van de aan hem verstrekte schriftelijke gegevens. Zoals tussen partijen niet in geschil is, volgt uit de tekst van de koopovereenkomsten dat de percelen vrij van pacht zullen worden geleverd. Voor zover deze bepaling in een enkele koopovereenkomst ontbrak, kan uit die overeenkomst evenmin worden afgeleid dat het beheer door een derde in die koopovereenkomst lag besloten. Ook uit de gespreksverslagen volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen. De notaris kon er dus in beginsel op grond van die informatie vanuit gaan dat geen sprake was van een vergunningplichtige verkoop. Dit zou anders kunnen zijn als de notaris over informatie beschikte die aan de juistheid van de aan hem verstrekte informatie zou doen twijfelen. Daarvan is niet gebleken. Met name is onbetwist door de notaris gesteld dat hij niet beschikte over de pachtovereenkomsten met De Hollandsche Pachtmeesters. De zorgplicht van de notaris gaat in een dergelijk geval niet zo ver, zoals [eiser] bepleit, dat de notaris eigener beweging onderzoek zou moeten doen naar de juistheid van de inhoud van de koopovereenkomsten - in het bijzonder naar het feitelijk beheer - door contact op te nemen met de gebruikers van de te leveren percelen. Dit zou bovendien in strijd zijn met de geheimhoudingsverplichting die op de notaris rust.
Het hof neemt hierbij tevens in overweging dat [eiser] blijkens de documentatie bekend was met een aantal artikelen waarin gewaarschuwd werd door de AFM voor beleggen in grond, en waarbij werd uitgelegd dat een van de voorwaarden om onder het toezicht van de AFM te vallen was dat sprake was van beheer door een derde.
Voor zover [eiser] stelt dat het feit dat de percelen via een ABC-constructie werden geleverd met een snel stijgende koopprijs reden had moeten zijn voor nader onderzoek, overweegt het hof dat dit een niet ongebruikelijke constructie is, die bovendien in de gespreksverslagen aan de orde is geweest. Voor nader onderzoek door de notaris was om die reden dan ook geen aanleiding.
Er was ook geen aanleiding om aan de juistheid van de verstrekte informatie te twijfelen op de enkele grond dat de voorgaande notaris op grond van fraude is geschorst en strafrechtelijk veroordeeld. Dit geldt temeer nu de notaris en de maatschap onbetwist hebben gesteld dat de berichtgeving hierover hen pas na de dienstverlening heeft bereikt. Voorts valt niet in te zien hoe beroepsfouten van de ná de notaris aangezochte notaris enige rol zouden kunnen spelen in deze afweging.
3.36
[eiser] kan evenmin worden gevolgd in zijn verwijt dat de notaris onvoldoende inspanningen heeft gepleegd om zich ervan te vergewissen dat [eiser] de inhoud en de consequenties van de te verlijden akte begreep en overzag. Er is niet reeds sprake van het verzaken van die plicht omdat de notaris niet persoonlijk met [eiser] heeft gesproken. Hij kan zich daarvan ook op andere wijze overtuigen. Dat de notaris deze taak heeft gedelegeerd aan een ervaren klerk kan niet worden beschouwd als een schending van zijn zorgplicht. Niet in geschil is dat de klerk met [eiser] heeft gesproken over de inhoud en de strekking van de leveringsakten. Niet gesteld of gebleken is dat [eiser] de inhoud of de consequenties daarvan niet voldoende heeft begrepen. Dat geldt ook voor de in de leveringsakte opgenomen ABC-constructie. Uit de transcripties en overige documentatie volgt dat [eiser] ervan op de hoogte was dat de prijs die hij voor de percelen betaalde beduidend hoger was dan de prijs die Groza zelf had betaald.
3.37
Anders dan [eiser] betoogt, behoort het niet tot de taak van de notaris om te beoordelen of de rechtshandeling, of de daaraan ten grondslag liggende overeenkomst, verstandig is, noch om daarover te adviseren. Een dergelijke waarschuwingsplicht zou zich slecht verhouden tot de onpartijdigheid die van de notaris kan worden verlangd op grond van artikel 17 Wna. Op hem rustte dan ook in beginsel geen waarschuwingsplicht ten aanzien van de verwachting dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zou plaatsvinden, nog los van de vraag of de notaris daarvan kennis droeg. Daar komt bij dat, zoals het hof hierboven ten aanzien van de vorderingen tegen Groza en Aktua reeds heeft overwogen, uit de transcripties en de bij de koopovereenkomst behorende documentatie volgt dat [eiser] zich reeds voldoende bewust was van het risico dat een bestemmingswijziging en de daarop volgende waardevermeerdering pas na lange tijd of wellicht zelfs helemaal niet zou plaatsvinden. Ook om die reden was er geen aanleiding voor de notaris om [eiser] voor dat risico te waarschuwen.
3.38
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat zich geen situatie voordeed op grond waarvan de notaris zijn ministerieplicht op grond van 21 Wna had moeten weigeren en evenmin enige schending van de zorgplicht van de notaris kan worden vastgesteld. [eiser] heeft geen feiten te bewijzen aangeboden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden.
De vordering tegen de notaris en de maatschap kan reeds om die reden niet worden toegewezen. Dit betekent dat de schade en het causaal verband onbesproken kunnen blijven.”
3.Beoordeling van het middel in het principale beroep
3.1.1
Onderdeel III van het middel is gericht tegen de verwerping door het hof in rov. 3.13 van de stelling van [eiser] dat Groza c.s. ten onrechte het beeld heeft geschetst dat er een kans op bestemmingswijziging op korte termijn zou bestaan, terwijl dat in werkelijkheid niet het geval was. Het onderdeel klaagt onder meer dat het hof bij dat oordeel niet heeft betrokken de stelling van [eiser] dat hij door het aan hem onthouden van wezenlijke informatie en dus door toedoen van Groza c.s. de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst niet op juiste wijze kon beoordelen.
3.1.2
Het onderdeel slaagt niet. Het hof heeft, in cassatie onbestreden, overwogen (rov. 3.13) dat de verstrekte brochures over de verkochte percelen bestaan uit een selectie van publiekelijk verkrijgbare informatie, met bronvermelding, en informatie bevatten over (toekomstige) demografische, planologische en economische ontwikkelingen in het geografische gebied waarin de percelen liggen en dat de brochures afsluiten met de zin: “Onderhavige brochure heeft niet de pretentie volledig te zijn.” Het hof heeft verder, in cassatie niet bestreden, geoordeeld dat uit de stukken van het geding genoegzaam volgt dat Groza c.s. en Aktua telkens hebben benadrukt dat de kans op waardestijging van de grond als gevolg van bestemmingswijzigingen onzeker was, dat Groza c.s. zich er ook van hebben vergewist dat [eiser] zich bewust was van deze onzekerheid en dat [eiser] zich daarvan ook daadwerkelijk bewust was. Het hof heeft verder, in cassatie eveneens onbestreden, geoordeeld dat de stelling dat Groza c.s. – ten onrechte – de indruk hebben gewekt dat een bestemmingswijziging op korte termijn te verwachten was, door de transcriptie van de gevoerde gesprekken niet wordt bevestigd en dat integendeel, bij herhaling erop is gewezen dat de percelen, gelet op hun ligging, weliswaar de potentie hebben om op enig moment te worden aangewezen als bouwgrond, maar dat dit niet zeker is en dat het nog wel een lange tijd kan duren en dat het zelfs mogelijk is dat het nooit zal gebeuren.
3.1.3
De op grond van de hiervoor in 3.1.2 weergegeven overwegingen en oordelen door het hof in rov. 3.16 bereikte conclusie dat Groza c.s. geen informatieplicht hebben geschonden, geeft geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting en is in het licht van de gedingstukken niet onbegrijpelijk. Met die overwegingen en oordelen heeft het hof tevens de stelling van [eiser] verworpen dat hij door het aan hem onthouden van wezenlijke informatie en dus door toedoen van Groza c.s. de kans op een bestemmingswijziging in de toekomst niet op juiste wijze kon beoordelen. Dat oordeel geeft evenmin blijk van een onjuiste rechtsopvatting en behoefde geen nadere motivering, mede in aanmerking genomen dat niet blijkt – en het onderdeel ter zake ook geen vindplaatsen in de gedingstukken noemt – dat [eiser] in de feitelijke instanties heeft toegelicht welke wezenlijke informatie Groza c.s. aan [eiser] zou hebben onthouden.
3.2.1
De onderdelen IV en V bevatten de klacht dat het hof, onder meer in rov. 3.23 en 3.24, eraan is voorbijgegaan dat [eiser] primair niet alleen schadevergoeding heeft gevorderd, maar ook een verklaring voor recht dat Groza c.s., het notariskantoor en de notaris onrechtmatig hebben gehandeld, althans jegens [eiser] toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Het hof heeft volgens de onderdelen miskend dat de vraag of een gedraging onrechtmatig is, los moet worden beoordeeld van de vraag of door dat gedrag schade is ontstaan. In het spoor daarvan heeft het hof ten onrechte geoordeeld dat aan bewijslevering niet wordt toegekomen, aldus de onderdelen.
3.2.2
Deze klacht slaagt. De vorderingen van [eiser] in hoger beroep laten geen andere uitleg toe dan dat [eiser] primair – naast schadevergoeding – een verklaring voor recht vorderde dat Groza c.s., het notariskantoor en de notaris onrechtmatig jegens hem hebben gehandeld, althans toerekenbaar zijn tekortgeschoten. Dit volgt ook uit de weergave door het hof van de vorderingen van [eiser] in rov. 1. Het hof heeft verzuimd kenbaar op die vordering te beslissen en is zonder enige motivering voorbijgaan aan het in dat verband door [eiser] gedane bewijsaanbod.
3.3.1
Onderdeel VI betoogt onder meer dat de overweging van het hof (in rov. 3.35), dat uit de gespreksverslagen volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen, onbegrijpelijk is in het licht van de stelling van [eiser] dat de notaris op het moment van de levering niet op de hoogte was van de inhoud van de gespreksverslagen. De verwijzing door het hof naar de gespreksverslagen is daarnaast onbegrijpelijk omdat uit deze gespreksverslagen niet volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen, aldus het onderdeel.
3.3.2
Het oordeel van het hof (in rov. 3.35) dat de notaris er in beginsel op grond van de aan hem verstrekte informatie van uit kon gaan dat geen sprake was van een vergunningplichtige verkoop is blijkens de overwegingen in rov. 3.35 mede erop gebaseerd dat de notaris ten tijde van de levering beschikte over de gespreksverslagen. Nu het hof niet heeft vastgesteld dat de notaris ten tijde van de leveringen beschikte over de gespreksverslagen, terwijl [eiser] dat heeft betwist, is het bestreden oordeel onvoldoende gemotiveerd. De daarop gerichte klacht slaagt dus. Bij deze stand van zaken kan onbehandeld blijven de klacht dat uit de gespreksverslagen niet volgt dat aan [eiser] is voorgehouden dat hij zelf het beheer zal verkrijgen.
3.4
De overige klachten kunnen niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klachten is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4.Beoordeling van het middel in het incidentele beroep
4.1
Onderdeel 2.1 van het middel klaagt dat de overweging (in rov. 3.25), dat door [eiser] is gesteld en door Groza c.s. niet, althans onvoldoende is betwist dat de koopovereenkomsten in de situatie zonder (de door [eiser] gestelde) fout niet tot stand zouden zijn gekomen, onjuist, althans onbegrijpelijk is. Deze klacht kan niet tot cassatie leiden. De Hoge Raad hoeft niet te motiveren waarom hij tot dit oordeel is gekomen. Bij de beoordeling van deze klacht is het namelijk niet nodig om antwoord te geven op vragen die van belang zijn voor de eenheid of de ontwikkeling van het recht (zie art. 81 lid 1 RO).
4.2
De overige onderdelen behoeven geen behandeling. De hierin aangesneden kwesties kunnen zo nodig na verwijzing aan de orde komen.
5.Beslissing
De Hoge Raad:
in het principale beroep:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 januari 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt Groza c.s. in de kosten van het tegen hen gevoerde geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.129,32 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
- veroordeelt de notaris en het notariskantoor in de kosten van het tegen hen gevoerde geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 1.129,32 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris;
in het incidentele beroep:
- verwerpt het beroep;
- veroordeelt Groza c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op € 68,07 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien Groza c.s. deze niet binnen veertien dagen na heden hebben voldaan.
Dit arrest is gewezen door de vicepresident M.V. Polak als voorzitter en de raadsheren H.M. Wattendorff, A.E.B. ter Heide, S.J. Schaafsma en F.R. Salomons, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer H.M. Wattendorff op
1 oktober 2021.
1 oktober 2021.