ECLI:NL:RBNNE:2023:341

• Datum uitspraak: 31 januari 2023
• Publicatiedatum: 3 februari 2023
• Zaaknummer: 9854665 CV EXPL 22-2635
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: B. van den Bosch; L.T. de Jonge
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken in huurwoning door lekkage

In deze zaak heeft de kantonrechter zich gebogen over een geschil tussen een huurder en verhuurder met betrekking tot gebreken in de huurwoning, specifiek lekkage en de gevolgen daarvan voor de huurprijs. De huurder, [eiser], heeft een huurovereenkomst met de verhuurder, [gedaagde], voor een gemeubileerde woonruimte. De huurder heeft herhaaldelijk melding gemaakt van lekkages in de woning, die zijn ontstaan door een kapot dakraam en de staat van het dak. Ondanks herhaalde verzoeken om herstel, heeft de verhuurder onvoldoende actie ondernomen om de gebreken te verhelpen. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder recht heeft op huurprijsvermindering van 30% voor de periode waarin de gebreken niet zijn verholpen. De rechter heeft geoordeeld dat de huurder voldoende bewijs heeft geleverd van de lekkages en dat de verhuurder niet tijdig heeft gereageerd op de klachten. De kantonrechter heeft de verhuurder veroordeeld tot terugbetaling van de te veel betaalde huurprijs over de periode waarin de gebreken zich hebben voorgedaan, evenals de proceskosten. Het vonnis is uitgesproken op 31 januari 2023.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Groningen

Zaaknummer: 9854665 \ CV EXPL 22-2635

Vonnis van 31 januari 2023

in de zaak van

[eiser] ,

te [woonplaats] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser] ,

gemachtigde: [gemachtigde] ,

tegen

[gedaagde] ,

te [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. B.M.B. Gruppen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek;
- de conclusie van dupliek;
- de akte van [eiser] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen [gedaagde] als verhuurder en [eiser] als huurder is met ingang van 28 maart 2019 een huurovereenkomst tot stand gekomen op grond waarvan [eiser] een onzelfstandige gemeubileerde woonruimte aan [woonruimte] huurt voor een bedrag van € 375,00 per maand.

2.2.

Op vrijdag 18 juni 2021 heeft [eiser] via WhatsApp aan [gedaagde] gemeld - met een filmpje - dat er sprake is van lekkage en dat hij denkt dat het dak aan vervanging toe is. [gedaagde] heeft hierop gereageerd en aangegeven dat hij maandag langs zal komen om te kijken en te meten.

2.3.

[eiser] heeft op 30 november 2021 [gedaagde] opnieuw een WhatsAppbericht gestuurd met een filmpje waarin hij aangeeft dat het lekt boven zijn bed en dat er meerdere gaatjes in het dak zijn ontstaan. [gedaagde] heeft hierop een aantal minuten later gereageerd en aangeven dat dat niet goed is en dat - als het meezit - hij langs zal komen. [gedaagde] is die dag niet meer langsgekomen.

2.4.

Op 1 december 2021 heeft [eiser] [gedaagde] weer een WhatsAppbericht met een filmpje gestuurd waarin hij aangeeft dat de lekkageplek groter is geworden. [gedaagde] heeft aan [eiser] gevraagd om zijn kamerdeur open te laten en heeft later op de dag aan [eiser] laten weten dat hij op de kamer van [eiser] is geweest en de lekkage heeft bekeken. Ook laat hij weten dat het te hard waait om het dak op te gaan en heeft gevraagd hoelaat [eiser] de volgende dag wakker is.

2.5.

[eiser] heeft op 27 december 2021 via WhatsApp [gedaagde] een bericht met filmpje gestuurd waarin hij aangeeft dat het weer lekt bij het dakraam. [gedaagde] heeft aangegeven dat dit niet goed is en heeft [eiser] gevraagd om iets onder de lekkage te zetten.

2.6.

Op 30 december 2021 heeft [eiser] wederom een bericht aan [gedaagde] gestuurd met een videobericht van de lekkage bij het dakraam. [gedaagde] heeft gereageerd en aangegeven dat het heel jammer is, maar dat er sprake is van een lockdown en vakantieperiode en dat daarom bedrijven gesloten zijn. [eiser] heeft hierop aangegeven hij het erg kwalijk vindt dat er niks gedaan wordt en dat hij in een kamer zit met verschillende lekkages. Ook schrijft hij dat hij straks met schimmel en kapotte meubels zit en dat het aan [gedaagde] is om hem woongenot te verschaffen.

2.7.

[eiser] heeft op 8 januari 2022 een video van de lekkage bij het dakraam aan [gedaagde] verstuurd. [eiser] heeft bevestigend gereageerd op de vraag van [gedaagde] of het om een nieuwe lekkageplek gaat. [gedaagde] geeft aan dat op 8 januari een dakdekker langs is geweest. [eiser] heeft vervolgens aangegeven dat het waarschijnlijk het raam zelf is dat voor lekkage zorgt, waarop [gedaagde] heeft aangegeven dat hij dat ook denkt.

2.8.

[eiser] heeft op 9 januari 2022 [gedaagde] verzocht om spoedig naar de lekkage te kijken.

2.9.

Op 12 januari 2022 heeft [eiser] [gedaagde] een foto gestuurd van een lekkageplek op het plafond en aangeven dat het nog steeds lekt boven zijn bed. [gedaagde] heeft aangegeven de volgende dag een dakdekker te laten langskomen.

2.10.

Op 13 januari 2022 is de dakdekker niet langsgekomen. [gedaagde] heeft op diezelfde dag [eiser] een bericht verstuurd waarin hij aangeeft dat de dakdekker in het ziekenhuis ligt en dat de lekkage even moet worden aangezien.

2.11.

[eiser] heeft daarop op 16 januari 2022 gereageerd en aangegeven dat hij begrijpt dat de dakdekker niet kan langskomen, maar geeft ook aan dat [gedaagde] geen extra kosten wil maken voor herstel terwijl [eiser] nog wel last heeft van de lekkage. [eiser] wil met [gedaagde] overleggen over compensatie. [gedaagde] geeft daarop aan dat hij deze week tweemaal bij [eiser] aan de deur zijn geweest, maar dat niet werd opengedaan en dat zijn sleutels niet meer op de deur passen. [eiser] heeft aangegeven dat hij zich niet kan voorstellen dat het slot is veranderd en dat er corona in het huis was en dat zij vaak niet opendoen als niet bekend is dat er mensen zullen langskomen.

2.12.

Op 6 februari 2022 heeft [eiser] een video aan [gedaagde] verstuurd en een foto van de lekkage bij het dakraam en dat zijn bank nat wordt. [gedaagde] geeft aan dat hij deze week met een dakdekker het dak op zal gaan. [eiser] geeft aan dat het niet aan het dak ligt, maar dat het dakraam kapot is.

2.13.

[eiser] heeft op 16 februari 2022 een video aan [gedaagde] verstuurd en geeft aan dat het weer lekt.

2.14.

Op 20 februari 2022 heeft [eiser] weer een video aan [gedaagde] gestuurd van de lekkage. [gedaagde] heeft daarop gereageerd en aangegeven dat het niet langer zo kan en ze een oplossing gaan zoeken. Het is de bedoeling om plastic over de koepel te leggen. [eiser] geeft daarop aan dat het probleem daarmee niet is opgelost.

2.15.

[gedaagde] geeft vervolgens aan dat het lekken het probleem is en dat dat moet worden opgelost. Ook geeft [gedaagde] aan dat in het voorjaar nieuwe dakbedekking met isolatie zal worden gelegd. [eiser] geeft wederom aan dat de dakbedekking niet het probleem is, maar het de dakkoepel is. [gedaagde] geeft daarop aan dat er ook een nieuwe dakkoepel zal worden geplaatst.

2.17.

[gedaagde] heeft op 23 februari 2022 afdekzeil over de dakkoepel gelegd.

2.16.

Op 28 februari 2022 heeft [eiser] [gedaagde] in gebreke gesteld en [gedaagde] zes weken de tijd gegeven om het gebrek alsnog te herstellen en daarnaast stelt hij [gedaagde] aansprakelijk voor de geleden en de nog te lijden schade. De ingebrekestelling is per e-mail, per briefpost en aangetekende post aan [gedaagde] verstuurd.

2.18.

Op 1 maart 2022 heeft [gedaagde] gereageerd op de ingebrekestelling en aangegeven dat het interessant is, maar dat hij wil wachten op beter weer.

2.19.

[gedaagde] heeft op 9 maart 2022 een brief aan [eiser] overhandigd waarin staat dat hij de huurovereenkomst met [eiser] wegens slecht huurderschap wil beëindigen. [eiser] heeft niet ingestemd met de opzegging en herinnert [gedaagde] aan de ingebrekestelling.

2.20.

Op 10 april 2022 heeft [gedaagde] aan [eiser] laten weten dat hij een bedrijf heeft gevonden dat de lekkage half mei kan oplossen. [eiser] heeft gevraagd om uiterlijk op 18 april 2022 een ondertekende opdracht aan een of meerdere aannemers aan hem toe te sturen.

2.21.

[eiser] heeft op 17 april 2022 aan [gedaagde] foto's verstuurd van de volgens hem door de lekkage veroorzaakte schimmel.

2.22.

In juni 2022 zijn renovatiewerkzaamheden aan het dak uitgevoerd. Op 29 juli 2022 is de nieuwe dakkoepel geplaatst.

2.23.

[gedaagde] heeft het houtwerk ter plaatse van de nieuwe dakkoepel laten schilderen alsook de watervlekken op het plafond.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] heeft gevorderd - samengevat weergegeven - om voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagde] te veroordelen tot het verhelpen van de gebreken op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 10.000,00;

II. de huurprijs met terugwerkende kracht, tot zes maanden geleden, te verlagen tot 30% van de overeengekomen huurprijs;

III. [gedaagde] te veroordelen tot terugbetaling van de te veel betaalde huurprijs over de laatste zes maanden;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder een bedrag aan salaris voor de gemachtigde.

3.2.

[eiser] heeft verkort weergegeven aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat er gebreken kleven aan de door hem van [gedaagde] gehuurde woonruimte, bestaande uit lekkage en schimmelvorming. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] niet, althans niet tijdig en zorgvuldig, de gebreken verholpen. Omdat er sprake is van een gebrek maakt [eiser] aanspraak op huurprijsvermindering tot 30% van de huurprijs vanaf zes maanden voor dagvaarding tot aan de dag dat de gebreken zijn verholpen.

3.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. [gedaagde] heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

In deze zaak gaat het om de vraag of er gebreken kleven aan de door [eiser] gehuurde woonruimte en dat daarom de huurprijs moet worden verminderd tot 30% van de huurprijs totdat de gebreken door [gedaagde] zijn verholpen.

Juridisch kader

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat in artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) is bepaald dat een huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot het nemen van maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. In lid 2 van voornoemd artikel is bepaald dat de huurder geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering terzake van gebreken die hij krachtens artikel 7: 217 BW verplicht is te verhelpen, of voor het ontstaan waarvan hij jegens de verhuurder aansprakelijk is.

4.3.

Om aanspraak te kunnen maken op huurprijsvermindering moet er sprake zij van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. In dit kader heeft te gelden dat een gebrek een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid is, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. Daarbij heeft te gelden dat het begrip gebrek een ruime betekenis toekomt en dat het niet alleen gaan om materiële eigenschappen van het gehuurde, maar ook om iedere andere omstandigheid die eraan in de weg staat dat de huurder het verwachte genot van de zaak heeft (ECLI:NL:HR:2012:BV7337). De huurder heeft op grond van artikel 7:222 BW de plicht om eventuele gebreken te melden. Het is daarnaast aan de huurder, dus aan [eiser] , om de door hem gestelde gebreken te onderbouwen. De bewijslast van het bestaan van de door haar gestelde gebreken ligt eveneens bij [eiser] .

Gebrek

4.4.

[eiser] heeft gesteld dat hij last heeft gekregen van lekkage bij het dakraam en dat hij hiervan voor het eerst op 18 juni 2021 melding heeft gemaakt bij [gedaagde] en dat later ook een lekkage boven zijn bed is ontstaan. De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] door overlegging van de WhatsAppberichten voldoende heeft onderbouwd dat er in zijn woonruimte sprake was van lekkage en dit heeft [gedaagde] ook niet (gemotiveerd) weersproken. Ook is niet in geschil dat de lekkage te wijten was aan het kapotte dakraam en aan de staat van het dak. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] als verhuurder ervoor moest zorgen dat [eiser] in een woning kon wonen zonder last te hebben van deze lekkages. Partijen verschillen van mening over de aard, ernst en duur van de lekkages, maar de kantonrechter is van oordeel dat op basis van de overgelegde WhatsAppberichten voldoende is komen vast te staan dat de lekkages - in ieder geval vanaf 30 november 2021 - regelmatig ertoe hebben geleid dat [eiser] niet ongehinderd gebruik kon maken van zijn kamer en hij hierdoor in zijn woongenot is beperkt. De lekkage merkt de kantonrechter dan ook aan als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW.

4.5.

[eiser] heeft verder gesteld dat er schimmel aanwezig was in de woning en dat dat ook kan worden aangemerkt als een gebrek, maar daarin kan de kantonrechter hem niet volgen. De kantonrechter is het met [gedaagde] eens dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat hiervan sprake is en hij hierdoor in zijn woongenot is beperkt. Het had op de weg van [eiser] gelegen om duidelijke foto's over te leggen van de schimmel, maar dat heeft hij niet gedaan. De foto's die [eiser] wel heeft overgelegd geven met name blijk van waterkringen op het plafond. Andere foto's zijn erg onduidelijk en kan de kantonrechter niet vaststellen wat er op de foto te zien moet zijn. De foto's van het dakraam zijn ook te onduidelijk om vast te kunnen stellen dat hier sprake is van dusdanige schimmelvorming dat dit het huurgenot van [eiser] heeft aangetast.

Periode van verminderd huurgenot

4.6.

Zoals hiervoor is overwogen heeft te gelden dat de huurder die wordt beperkt in zijn huurgenot als gevolg van een gebrek, op grond van artikel 7:207 BW om tijdelijke huurprijsvermindering kan vragen. Die vermindering moet in verhouding staan tot de aard en omvang van de beperking. De huurder kan gelet op artikel 7:257 BW de vermindering niet eerder vragen dan vanaf het moment dat de verhuurder van de gebreken op de hoogte is en kan de vordering niet verder teruggaan dan zes maanden voor het uitbrengen van de dagvaarding. In dit geval is de dagvaarding uitgebracht op 28 april 2022 en dus kan de huurprijsvermindering enkel zien op de periode na 28 oktober 2021.

4.7.

De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] vanaf 30 november 2021 een verminderd huurgenot heeft gehad als gevolg van de lekkages. [eiser] heeft weliswaar voor het eerst op 18 juni 2021 bij [gedaagde] geklaagd over de lekkage, maar kennelijk heeft [gedaagde] daarop afdoende maatregelen getroffen of waren de lekkages kennelijk niet zo ernstig dat dit tot huurprijsvermindering moet leiden nu [eiser] na 18 juni 2021, pas weer op 30 november 2021 heeft geklaagd. Vanaf 30 november 2021 heeft [eiser] met zeer grote regelmaat melding gemaakt van lekkages. [gedaagde] heeft daarop naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende actie ondernomen om de lekkages te verhelpen. De redenen die [gedaagde] heeft aangedragen voor het niet sneller verhelpen van de lekkage, kan hij niet aan [eiser] tegenwerpen. Dat veel bedrijven vanwege de vakantieperiode gesloten zijn of dat de dakdekker die hij kennelijk regelmatig inschakelt in het ziekenhuis ligt, zijn geen omstandigheden die voor rekening en risico van [eiser] kunnen komen. Dat [gedaagde] in de week van 16 januari 2022 tweemaal bij [eiser] aan de deur heeft gestaan en dat niet open werd gedaan kan evenmin aan [eiser] worden tegengeworpen omdat onbetwist is dat [gedaagde] dit reparatiebezoek niet had aangekondigd. Dat had hij wel moeten doen om er zeker van te zijn dat er iemand thuis was en de reparatiewerkzaamheden konden worden uitgevoerd.

4.8.

Anders dan [eiser] heeft betoogd, zal de huurprijsvermindering worden vastgesteld over de periode 30 november 2021 tot 23 februari 2022. [eiser] heeft weliswaar gesteld dat hij er nog niet helemaal van overtuigd is dat de lekkage is verholpen na de door [gedaagde] uitgevoerde werkzaamheden in juni 2022 en daarom naast de huurprijsvermindering ook nog steeds herstel van de gebreken vordert, maar hierin kan de kantonrechter hem niet volgen. Na de melding van 20 februari 2022 heeft [gedaagde] op 23 februari 2022 tijdelijke noodmaatregelen getroffen door een afdekzeil over de dakkoepel te (laten) plaatsen. Daarna heeft [eiser] geen melding meer gemaakt van lekkages. [eiser] heeft ook niet gesteld dat hij na het plaatsen van het afdekzeil of de koepel of na de uitgevoerde renovatiewerkzaamheden nog lekkage heeft ervaren. Kennelijk was de lekkage door deze noodmaatregel verholpen dan wel was de ernst van de lekkage niet meer zodanig dat dit huurprijsvermindering rechtvaardigt. Daarbij komt dat [gedaagde] in juni 2022 renovatiewerkzaamheden aan het dak heeft laten uitvoeren en is er later ook een nieuw dakraam geplaatst. [gedaagde] heeft met overlegging van foto's en een factuur naar het oordeel van de kantonrechter voldoende onderbouwd dat hij de lekkage (duurzaam) heeft laten verhelpen. Anders dan [eiser] heeft betoogd is niet vereist dat er een rapportage is overgelegd waaruit volgt dat de lekkage inderdaad is verholpen. Het is immers aan [eiser] om te stellen en te onderbouwen dat er (nog) sprake is van een gebrek.

4.11.

De door [eiser] ingestelde vordering om [gedaagde] op straffe van een dwangsom te veroordelen tot herstel van de gebreken zal de kantonrechter afwijzen nu niet is komen vast te staan dat er thans nog gebreken kleven aan de woning die het woongenot aantasten.

Hoogte van de huurprijsvermindering

4.9.

Gelet op de aard en ernst van de lekkages en de beperking van het woongenot als gevolg daarvan, acht de kantonrechter een vermindering van de huurprijs redelijk. Voor de hoogte van de huurprijsvermindering sluit de kantonrechter aan bij het gebrekenboek van de Huurcommissie. In onderhavig geval is de bruikbaarheid van de kamer door [eiser] ernstig belemmerd in de voornoemde periode ten gevolge van een lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte is binnengedrongen. Dit betreft een gebrek in de categorie B, hetgeen betekent dat de huurprijs tot 30% kan worden verminderd.

4.10.

[gedaagde] heeft een huurprijsvermindering van 7,4% bepleit en baseert dit percentage op de stelling dat [eiser] op negen dagen heeft geklaagd van de in totaal vier maanden dat sprake is geweest van ongerief. Het door [gedaagde] bepleite percentage doet naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende recht aan de aard en ernst van de aantasting van het huurgenot dat [eiser] heeft gehad. Dat [eiser] op negen dagen heeft geklaagd, betekent niet dat op de overige dagen geen sprake was van een gebrek en geen aantasting van het huurgenot. Dit geldt temeer nu [eiser] zeer regelmatig heeft geklaagd over de lekkages en ook heeft moeten wachten op door [gedaagde] aangekondigde herstelmaatregelen. De kantonrechter ziet gelet op de aard, omvang en de duur van de aantasting van het huurgenot door de lekkage aanleiding de huur over de in het dictum vermelde periode vast te stellen op 30% van de huur.

Conclusie

4.12.

Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter de verschuldigde huurprijs over de periode 30 november 2021 tot 23 februari 2022 zal vaststellen op 30% van de verschuldigde huurprijs, hetgeen neerkomt op een bedrag van € 112,50 per maand. Dit betekent ook dat nu [eiser] over voornoemde periode € 375,00 aan huur per maand heeft betaald, hij dus in die periode teveel heeft betaald. [gedaagde] zal dan ook - zoals [eiser] heeft gevorderd - worden veroordeeld om hetgeen teveel aan huur is betaald, aan [eiser] terug te betalen. Het gaat dus om het verschil tussen het bedrag dat [eiser] over de periode 30 november 2021 tot 23 februari 2022 aan huur heeft betaald en het verminderde huurbedrag van € 112,50 per maand dat hij verschuldigd is aan [gedaagde] .

Proceskosten

4.13.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld. Daarbij constateert de kantonrechter dat [eiser] zich heeft laten bijstaan door zijn broer en daarin ziet de kantonrechter aanleiding om voor iedere proceshandeling de helft van het liquidatietarief toe te kennen.

De proceskosten worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] als volgt begroot:

- kosten van de dagvaarding

€

127,43

- griffierecht

€

86,00

- salaris gemachtigde

€

187,00

(2,00 punten × € 93,50)

Totaal

€

400,43

5. Beslissing

De kantonrechter:

stelt de huurprijs over de periode 30 november 2021 tot 23 februari 2022 vast op 30% van de contractuele huurprijs, hetgeen neerkomt om een bedrag van € 112,50 per maand;

veroordeelt [gedaagde] om het op basis van de verminderde huurprijs teveel betaalde aan huur over voornoemde periode, aan [eiser] terug te betalen;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten welke tot aan deze uitspraak zijn vastgesteld op € 400,43;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. B. van den Bosch en in het openbaar uitgesproken door mr. L.T. de Jonge op 31 januari 2023.

412