Uitspraak
RECHTBANKNOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: 10614943 \ CV EXPL 23-3860
Vonnis in kort geding van 31 juli 2023
in de zaak van
KBWINKELS B.V.,
te Velsen,
eisende partij,
hierna te noemen: KBwinkels,
gemachtigde: mr. D.J. Posthuma,
tegen
BIG BAZAR B.V.,
te Diemen,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Big Bazar ,
gemachtigde: mr. R. Wijn.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de productie 12 van KBwinkels,
- de mondelinge behandeling van 17 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de productie 12 van KBwinkels,
- de mondelinge behandeling van 17 juli 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.De feiten
2.1.
Big Bazar Holding B.V. huurde krachtens een huurovereenkomst van 4 november 2013 van KBwinkels een bedrijfsruimte gelegen op de begane grond van gebouw A aan het adres De Centrale 37 te Leeuwarden (hierna: het pand). Het pand is gelegen op retailpark ‘De Centrale’.
2.2.
In artikel 9.6. van de huurovereenkomst is een verhuisverplichting opgenomen, kort gezegd inhoudende dat Big Bazar moet meewerken aan een verhuizing op verzoek van KBwinkels, naar een in oppervlakte gelijkwaardige winkelruimte op De Centrale.
2.3.
Op 1 april 2016 is een allonge aan de huurovereenkomst toegevoegd. Op grond van deze allonge is Big Bazar huurder van het pand het geworden. Verder vermeldt de allonge dat KBwinkels actief is met een ombouw- en uitbreidingsproces en dat, indien KBwinkels het gehuurde nodig heeft, Big Bazar een huurvoorstel voor een andere locatie/winkelruimte krijgt, conform artikel 9.6 van de huurovereenkomst.
2.4.
Partijen hebben op 22 januari 2018 een ‘Hoofdlijnen huurovereenkomst’ ondertekend voor de te plegen nieuwbouw op De Centrale. Deze overeenkomst vermeldt voor zover relevant:
Ondergetekende partijen wensen een huurovereenkomst op hoofdlijnen te sluiten zodat verdere investeringen en ontwikkelingswerkzaamheden uitgevoerd kunnen gaan worden, waarna aanvullingen en uitwerkingen in een uitgewerkte definitieve huurovereenkomst gevat zullen worden.
2.5.
De huurprijs van het pand bedraagt € 13.690,18 per maand (incl. btw).
2.6.
Big Bazar Holding B.V. is enig aandeelhouder van Big Bazar B.V. Per 2 november 2021 zijn de aandelen in Big Bazar Holding B.V. overgenomen door BB Retail B.V.
2.7.
KBwinkels heeft Big Bazar in een brief van 21 april 2023 - kort gezegd - gesommeerd deel te nemen aan een bouwvergadering op 4 mei 2023 en heeft Big Bazar aansprakelijk gesteld voor de schade die KBwinkels lijdt, indien Big Bazar het gehuurde (nieuwe) bedrijfspand niet tijdig in gebruik neemt.
2.8.
Big Bazar heeft in een e-mail van 5 mei 2023 gereageerd op de sommatie. Zij betwist dat met betrekking tot de nieuwbouw een huurovereenkomst tussen partijen is gesloten en is van mening dat de intentieverklaring niet ongewijzigd kan worden omgezet naar een huurovereenkomst.
2.9.
In een brief van 31 mei 2023 heeft KBwinkels Big Bazar gesommeerd uiterlijk 7 juni 2023 te bevestigen dat zij onmiddellijk voortgaat met het invulling geven aan de inbouw van de winkelruimte in de nieuwbouw. Verder heeft KBwinkels Big Bazar gesommeerd de uitstaande huurtermijnen over de maanden april tot en met juni, van in totaal € 41.070,54, uiterlijk op 7 juni 2023 te betalen. Big Bazar heeft geen gehoor gegeven aan deze sommatie.
2.10.
De realisatie van de nieuwbouw is tot op heden niet afgerond. KBwinkels streeft er naar de nieuwbouw aan het einde van het derde kwartaal van 2023 in gebruik te nemen.
3.Het geschil
3.1.
KBwinkels vordert samengevat - ontruiming van het pand op uiterlijk 31 juli 2023, op straffe van een dwangsom van € 50.000,- per dag of dagdeel dat Big Bazar hiermee in gebreke blijft. KBwinkels vordert daarbij haar te machtigen de ontruiming op kosten van Big Bazar te doen bewerkstelligen, met behulp van de burgemeester, de sterke arm van justitie en een deurwaarder en slotenmaker indien Big Bazar nalatig is tijdig aan de veroordeling tot ontruiming te voldoen. Verder vordert KBwinkels Big Bazar te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 41.070,54, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 8 juni 2023, en tot betaling van de maandelijkse huurpenningen vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd. KBwinkels vordert tot slot veroordeling van Big Bazar in de proceskosten.
3.2.
Big Bazar voert verweer. Big Bazar concludeert tot afwijzing van de vorderingen van KBwinkels.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Spoedeisend belang
4.1.
De aard van de vorderingen brengt mee dat KBwinkels daarbij een spoedeisend belang heeft. KBwinkels moet een deel van haar inkomsten missen nu Big Bazar niet (volledig) aan haar huurbetalingen heeft voldaan. Van KBwinkels kan daarom niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. KBwinkels is dan ook ontvankelijk in haar vorderingen.
De vordering tot ontruiming
4.2.
KBwinkels vordert in dit kort geding ontruiming van het pand, vanwege toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst. Volgens KBwinkels is sprake van een huurachterstand van inmiddels vier maanden en weigert Big Bazar daarnaast om uitvoering te geven aan haar verplichting om nieuwbouwplannen te maken en uit te voeren om aldus het gehuurde te gaan verlaten zodat het kan worden gesloopt en de nieuwbouw in gebruik te nemen. Daarbij gedraagt Big Bazar zich naar de mening van KBwinkels niet zoals van een goed huurder mag worden verwacht, doordat zij geen rekening houdt met de belangen van de verhuurder.
4.3.
De kantonrechter stelt voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.4.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dit betekent naar vaste rechtspraak dat slechts een tekortkoming van
voldoende gewichtrecht geeft op ontbinding. De vraag of daarvan sprake is, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hoewel in deze procedure geen ontbinding wordt gevorderd, dient wel tegen deze achtergrond naar de gevorderde ontruiming te worden gekeken.
voldoende gewichtrecht geeft op ontbinding. De vraag of daarvan sprake is, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Hoewel in deze procedure geen ontbinding wordt gevorderd, dient wel tegen deze achtergrond naar de gevorderde ontruiming te worden gekeken.
4.5.
De kantonrechter overweegt dat Big Bazar op grond van de huurovereenkomst verplicht is de huur tijdig en volledig te betalen. Big Bazar erkent dat zij over de maanden april tot en met juli 2023 een huurachterstand heeft laten ontstaan. Ter zitting van de kantonrechter heeft Big Bazar evenwel verklaard dat zij op de dag van de zitting twee termijnen, van in totaal € 27.380,36, heeft voldaan. Volgens haar is daarom nog (slechts) sprake van een huurachterstand van twee maanden, te weten over de maanden juni en juli 2023.
4.6.
Ook indien de stelling van Big Bazar juist is en zij inmiddels twee huurtermijnen aan KBwinkels heeft voldaan dit kon ter zitting van de kantonrechter niet worden geverifieerd is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een huurachterstand die ontbinding van de huurovereenkomst en dientengevolge een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De kantonrechter overweegt daartoe het volgende. In de rechtspraak wordt doorgaans weliswaar aangenomen dat een huurachterstand van minder dan drie maanden van te geringe betekenis is om de ontbinding van de huurovereenkomst met de daaraan verbonden ontruiming van het gehuurde te rechtvaardigen, maar dat betekent niet dat de omstandigheid dat sprake is van een achterstand van minder dan drie maanden een ontbinding per definitie niet rechtvaardigt, en evenmin dat er geen andere factoren zijn die aanleiding geven voor een vordering tot ontruiming.
De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. In het onderhavige geval heeft Big Bazar, in ieder geval tot aan de dag van de zitting in kort geding, de huur vanaf april 2023 onbetaald gelaten. KBwinkels heeft meerdere malen getracht in contact te treden met Big Bazar, maar zij ontving van Big Bazar - behoudens de e-mail van 5 mei 2023 (zie rov. 2.8) waarin Big Bazar zich kort gezegd op het standpunt stelde dat partijen alleen samen verder kunnen tegen andere huurvoorwaarden - geen enkele reactie. Naar aanleiding van de dagvaarding van KBwinkels van de oorspronkelijke huurder, Big Bazar Holding B.V., op 16 juni 2023, is (daags voor de geplande mondelinge behandeling) alleen het verweer gevoerd dat niet Big Bazar Holding maar Big Bazar B.V. diende te worden gedagvaard, waarna Big Bazar eerst op de dag van de zitting van de kantonrechter heeft medegedeeld dat zij inmiddels twee huurtermijnen zou hebben voldaan. Daarbij heeft Big Bazar desgevraagd geen toezegging kunnen doen over de betaling van de resterende huurachterstand en heeft zij verklaard dat Big Bazar momenteel in financiële problemen verkeert. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het pand in dit geval gerechtvaardigd. De kantonrechter zal de ontruiming op grond van het voorgaande dan ook toewijzen. De tweede grondslag - te weten (kort gezegd) het niet meewerken aan het maken van de nieuwbouwplannen - kan onder die omstandigheden onbesproken blijven.
De verplichting tot het tijdig betalen van de huur is een van de meest fundamentele verplichtingen van de huurder. In het onderhavige geval heeft Big Bazar, in ieder geval tot aan de dag van de zitting in kort geding, de huur vanaf april 2023 onbetaald gelaten. KBwinkels heeft meerdere malen getracht in contact te treden met Big Bazar, maar zij ontving van Big Bazar - behoudens de e-mail van 5 mei 2023 (zie rov. 2.8) waarin Big Bazar zich kort gezegd op het standpunt stelde dat partijen alleen samen verder kunnen tegen andere huurvoorwaarden - geen enkele reactie. Naar aanleiding van de dagvaarding van KBwinkels van de oorspronkelijke huurder, Big Bazar Holding B.V., op 16 juni 2023, is (daags voor de geplande mondelinge behandeling) alleen het verweer gevoerd dat niet Big Bazar Holding maar Big Bazar B.V. diende te worden gedagvaard, waarna Big Bazar eerst op de dag van de zitting van de kantonrechter heeft medegedeeld dat zij inmiddels twee huurtermijnen zou hebben voldaan. Daarbij heeft Big Bazar desgevraagd geen toezegging kunnen doen over de betaling van de resterende huurachterstand en heeft zij verklaard dat Big Bazar momenteel in financiële problemen verkeert. Onder die omstandigheden acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het pand in dit geval gerechtvaardigd. De kantonrechter zal de ontruiming op grond van het voorgaande dan ook toewijzen. De tweede grondslag - te weten (kort gezegd) het niet meewerken aan het maken van de nieuwbouwplannen - kan onder die omstandigheden onbesproken blijven.
4.7.
De kantonrechter acht gronden aanwezig om de termijn waarbinnen Big Bazar het gehuurde moet ontruimen niet vast te stellen op de gevorderde datum van 31 juli 2023, maar te bepalen dat Big Bazar het gehuurde binnen één maand na betekening van dit vonnis zal dienen te ontruimen.
Dwangmiddelen
4.8.
De door KBwinkels gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren, zal worden afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 556 lid 1 en 557 juncto artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kosten daarvan komen, ingevolge het Besluit tarieven ambtshandelingen, voor rekening van Big Bazar.
4.9.
Big Bazar heeft zich in de procedure niet uitgelaten over de gevorderde dwangsom. De kantonrechter ziet aanleiding deze te matigen en bepaalt de dwangsom naar redelijkheid en billijkheid op € 5.000,- per dag met een maximum van € 100.000,-.
De huurachterstand
4.10.
KBwinkels vordert verder dat Big Bazar wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 41.070,54, zijnde de huurachterstand over de maanden april tot en met juni 2023, en dat Big Bazar daarnaast wordt veroordeeld tot betaling van de maandelijkse huur van € 13.690,18, uiterlijk op de eerste dag van de aankomende maand, vanaf 1 juli 2023.
4.11.
Volgens vaste jurisprudentie is ten aanzien van geldvorderingen in kort geding terughoudendheid geboden. Zo zal niet alleen moeten worden onderzocht of het bestaan van de vordering in kwestie voldoende aannemelijk is - wat betekent dat met een grote mate van waarschijnlijkheid te verwachten moet zijn dat de bodemrechter dit zal toewijzen -, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl in de afweging van de belangen van partijen de (on)mogelijkheid van eventuele terugbetaling betrokken dient te worden.
4.12.
Big Bazar heeft erkend dat zij de verschuldigde huur over de maanden april tot en met juli 2023 aanvankelijk niet betaald heeft. Omdat het bestaan en de hoogte van de vordering daarmee in zoverre vaststaat, worden minder strenge eisen gesteld aan het spoedeisend belang bij toewijzing daarvan in deze kort geding procedure. De vordering strekkende tot betaling van het bedrag van € 41.070,54 en tot betaling van de maandelijkse huur van € 13.690,18 per 1 juli 2023 zal dan ook worden toegewezen. Deze betalingsverplichting zal eindigen op de datum van de ontruiming.
4.13.
Big Bazar heeft zich ter zitting van de kantonrechter, zoals hiervoor weergegeven, op het standpunt gesteld dat zij op de dag van de zitting de huur over de maanden april en mei 2023 heeft voldaan. Omdat ontvangst van de betaling op de dag van de zitting niet door KBwinkels geverifieerd kon worden, zal de kantonrechter daarmee bij de toewijzing van de vordering geen rekening houden. Voor zover Big Bazar deze betalingen inderdaad verricht heeft, strekken deze echter vanzelfsprekend in mindering op het door Big Bazar te betalen bedrag.
4.14.
Uit het voorgaande vloeit voort dat Big Bazar zal worden veroordeeld tot betaling van de huur over de maanden april tot en met juni 2023 ter hoogte van € 41.070,54, te vermeerderen met rente, en tot betaling van de maandelijkse huur van € 13.690,18, uiterlijk op de eerste dag van de aankomende maand, vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd.
De slotsom
4.15.
Uit het voorgaande vloeit voort dat de vorderingen van KBwinkels grotendeels zullen worden toegewezen. Big Bazar zal worden veroordeeld het pand binnen één maand na betekening te ontruimen en wordt veroordeeld de huurachterstand aan KBwinkels te voldoen.
4.16.
Big Bazar is daarmee de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van KBwinkels als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
106,73
- griffierecht
€
1.384,00
- salaris gemachtigde
€
793,00
Totaal
€
2.283,73
4.17.
Onder de proceskosten vallen ook de nakosten, zonder dat de kantonrechter deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. [1]
4.18.
De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen hoger beroep instelt tegen het vonnis van de kantonrechter (uitvoerbaarheid bij voorraad).
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt Big Bazar om binnen één maand na betekening van dit vonnis het pand aan De Centrale nr. 37, gebouw A, 8924 CZ te Leeuwarden te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van KBwinkels zijn, en de sleutels af te geven aan KBwinkels,
5.2.
veroordeelt Big Bazar om aan KBwinkels een dwangsom te betalen van € 5.000,- voor iedere dag of dagdeel dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 100.000,- is bereikt,
5.3.
veroordeelt Big Bazar tot betaling van € 41.070,54, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 8 juni 2023 tot aan de dag der algehele voldoening,
5.4.
veroordeelt Big Bazar tot betaling van de maandelijkse huurpenningen van € 13.690,18, uiterlijk op de eerste dag van de aankomende maand, vanaf 1 juli 2023 tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd,
5.5.
veroordeelt Big Bazar in de proceskosten, aan de zijde van KBwinkels tot dit vonnis vastgesteld op € 2.283,73,
5.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.K. Hoogslag en in het openbaar uitgesproken op 31 juli 2023.
54098