Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9278936 \ CV EXPL 21-3588
Vonnis van de kantonrechter van 22 februari 2022
inzake
De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres, hierna '' [eiseres] '' te noemen,
gemachtigde: mr. E. Nijhoff,
tegen
1.de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde sub 2] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagden, hierna gezamenlijk '' [gedaagden] '',
en individueel '' [gedaagde sub 1] '' respectievelijk '' [gedaagde sub 2] '' te noemen,
gemachtigden: mr. M.L.W.J.S. Knook en mr. L.E. Huisman.
1.Het procesverloop
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 27 juli 2021, waarbij een mondelinge behandeling is bepaald;
- de mondelinge behandeling van 8 december 2021 en de ten behoeve van die mondelinge behandeling van de zijde van [gedaagden] in het geding gebrachte producties 4 tot en met 12. Namens [eiseres] zijn op de mondelinge behandeling verschenen: [persoon 1] en
[persoon 2] , bijgestaan door mr. E. Nijhoff. Namens [gedaagden] zijn verschenen:
[persoon 3] en [persoon 4] , bijgestaan door mr. M.L.W.J.S. Knook en mr. L.E. Huisman. Partijen hebben hun standpunten (nader) uiteengezet, waarbij partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Deze aantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.
[persoon 3] en [persoon 4] , bijgestaan door mr. M.L.W.J.S. Knook en mr. L.E. Huisman. Partijen hebben hun standpunten (nader) uiteengezet, waarbij partijen gebruik hebben gemaakt van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen ter zitting is besproken. Deze aantekeningen zijn aan het procesdossier toegevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis nader bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
De kantonrechter gaat bij de beoordeling van het geschil uit van de volgende feiten die tussen partijen vaststaan, omdat ze enerzijds zijn gesteld en anderzijds niet of niet voldoende zijn weersproken.
2.2.
[eiseres] drijft een onderneming die zich bezighoudt met loonwerkzaamheden en grondverzet. De onderneming van [eiseres] is gevestigd aan de [vestigingsplaats] . [eiseres] beschikt over een uitgebreid agrarisch machinepark en een groot aantal transportmiddelen.
2.3.
In 2003 heeft [eiseres] een deel van haar grond ter beschikking gesteld aan [opstalhouder] (hierna te noemen: ''het perceel''). [eiseres] en [opstalhouder] (hierna te noemen: " [opstalhouder] ") hebben daartoe een schriftelijke overeenkomst (hierna te noemen: ''de eerste overeenkomst'') gesloten. In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
''(…)
Ondergetekenden,
[eiseres] (…) BV. gevestigd aan de [vestigingsplaats] hierna
ook te noemen ''grondeigenaar''.
En
[opstalhouder] . [vestigingsplaats] hierna ook te noemen
''opstalhouder''.
Verklaren een overeenkomst van uitgifte en aanvaarding van opstal met elkaar te
sluiten, waarvan de kerngegevens als volgt luiden:
Object en duur.
1. De grondeigenaar verleent aan de opstalhouder het zelfstandig en zakelijk recht van opstal op het perceel grond, zoals hier omschreven voor de periode van 10 jaren, met ingang van 1 juli 2003.
(…)
Bestemming en gebruik.
De in opstal uit te geven grond wordt uitsluitend gebruikt voor de bouw en exploitatie van een tankstation.
(…)
Huur en doorstroomvergoeding.
De grondeigenaar krijgt van de opstalhouder een opstalvergoeding en een vergoeding voor gebruik van energie en toezicht.
Deze vergoeding bedraagt € 180,00 per maand exclusief 19% BTW, en wordt maandelijks door de grondeigenaar aan de opstalhouder gefactureerd met ingang van 1 januari 2004.
(…)''
2.4.
[opstalhouder] heeft vervolgens een onbemand tankstation op het perceel gebouwd. Op onderstaande foto is de feitelijke situatie weergegeven:
*foto onbemand tankstation*
2.5.
Op 1 juni 2016 zijn [eiseres] en [opstalhouder] opnieuw een schriftelijke overeenkomst aangegaan met elkaar (hierna te noemen: ''de tweede overeenkomst''). In deze overeenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
Huurovereenkomst voor brandstoffenverkooppunt
En andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW
[eiseres] BV. gevestigd aan de [vestigingsplaats] , ten deze
rechtsgeldig vertegenwoordigd door [bestuurder] hierna te noemen ''verhuurder'' verklaart te hebben verhuurd aan:
De besloten vennootschap [opstalhouder] gevestigd aan de [vestigingsplaats] ten deze rechtsgeldig vertegenwoordigd door [bestuurder gedaagde] , hierna te noemen ''huurder''.
Huurder verklaart van verhuurder te hebben gehuurd, met het recht het gehuurde zelf te exploiteren, de helft van het onbemande verkooppunt voor motorbrandstoffen, welke voldoet aan de eisen van het Besluit Tankstations milieubeheer d.d. 20 januari 1994, alsmede de wijziging Besluit Tankstation d.d. 12 december 2002, gelegen aan de [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [verkooppunt] compleet met de bestaande luifel, hierna te noemen ''het verkooppunt'' een en ander zoals rood omlijnd is aangegeven op bijgaande door beide partijen gewaarmerkte tekening, alsmede de door huurder gemaakte technische omschrijving welke geacht wordt deel uit te maken van deze overeenkomst, en wel onder navolgende;
Artikel 1 Algemene bepalingen
Deze overeenkomst is ondeelbaar en verplicht partijen tot naleving van de wet en plaatselijke gebruiken met betrekking tot huur en verhuur van bedrijfsruimte, voor zover daar bij deze overeenkomst niet uitdrukkelijk van wordt afgeweken. E.e.a. conform artikel 290 Boek 7 zesde afdeling van de vierde titel van het Burgerlijk Wetboek.
Artikel 2 Investeringen
Het bestaande verkooppunt plus tankstation terrein zal voor rekening van huurder onderhouden worden en jaarlijks worden geïnspecteerd en gerepareerd. Huurder zal er voor zorgen dat de benodigde investeringen worden verricht om het tankstation van een goede en moderne uitstraling te voorzien. Ook zal huurder er zorg voor dragen dat het tankstation voldoet aan de eisen van het Besluit Tankstations milieubeheer d.d. 20 januari 1994, alsmede de wijziging Besluit Tankstations d.d. 12 december 2002.
Het tankstation is geplaatst op een kavelgrond welke in eigendom is van verhuurder.
Het tankstation op zich is gebouwd in 2 gedeeltes tw:
1.
De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer één welke eigendom is van [eiseres] Op dit pompeiland zijn 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 1, 2, 3, en 4) deze pompen zijn voor de brandstof voorziening van [eiseres] BV.
De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer één welke eigendom is van [eiseres] Op dit pompeiland zijn 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 1, 2, 3, en 4) deze pompen zijn voor de brandstof voorziening van [eiseres] BV.
2.
De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer twee welke eigendom is van [opstalhouder] . Op dit eiland zijn tevens 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 4,5 voor euro benzine en pomp 7 voor dieselolie alsmede de Tokheim creditcard paal.
De helft van de vloeistofdichte bestrating met pompeiland nummer twee welke eigendom is van [opstalhouder] . Op dit eiland zijn tevens 2 dubbele pompen geplaatst (pomp 4,5 voor euro benzine en pomp 7 voor dieselolie alsmede de Tokheim creditcard paal.
In 2018 zal het tankstation de 15 jaarlijkse keuring ondergaan. Huurder zal deze keuring volledig verzorgen in samenspraak met [eiseres] . De kosten van deze keuring worden in eerst instantie door huur huurder betaald, daarna wordt de vervanging of reparatie van tank en leidingwerk welke aangesloten zit op pomp 1,2 en 3 doorberekend aan [eiseres] . Deze kosten worden betaald in overleg d.m.v. een factuur in eens of door afbetaling over de getankte liters.
Artikel 3 huurtermijn
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 5 jaren met 5 optiejaren, ingaande 1 juni 2016.
Indien huurder c.q. verhuurder niet uiterlijk 12 maanden voor afloop van de periode van 5 jaar, per aangetekende brief, aan verhuurder c.q. huurder heeft aangegeven dat hij van verlenging geen gebruik wil maken, zal deze overeenkomst stilzwijgend worden verlengd met een zelfde periode en zo vervolgens van periode tot periode.
Artikel 4 Huurprijs en betaling
De huurprijs welke huurder aan verhuurder jaarlijks betaalt bedraagt € 3600,00. Huur zal per kwartaal worden gefactureerd inclusief de energiekosten.
(…)
Artikel 5 Oplevering en bodem
(…)
Bij het einde van de overeenkomst zal huurder het verkooppunt en de door hem ten behoeve daarvan geïnstalleerde materialen van het perceel verwijderen en dit in oorspronkelijke staat weer aan verhuurder ter beschikking stellen. Met wederzijdse goedkeuring kan worden besloten, dat bepaalde materialen op het perceel achterblijven, welke in dat geval in de staat waarin deze zich alsdan bevinden tegen een redelijke vergoeding, te weten de boekwaarde van de door huurder geïnvesteerde materialen, in eigendom en risico op verhuurder overgaan.
(…)''
2.6.
Aan de tweede overeenkomst is een bijlage gehecht die het volgende vermeldt:
''Omschrijving tankstation
De door [opstalhouder] geplaatste materialen zijn:
Compleet Tokheim creditcardsysteem (bj 2013) softwareaanpassingen en Crypto buiten terminal (bj. 2013).
2 stuks Twin pompen met aan beiden zijden 1 slang.
1 dubbelzijdige pomp voor euro loodvrij benzine
1 dubbelzijdige pomp voor diesel 1 x 130 liter 1 x 45 liter/minuut
De ondergrondse tanks inclusief leidingwerk zijn eigendom van [opstalhouder] .
Dit betreft een ondergrondse tank voor diesel van 15.000 liter.
Een ondergrondse tank voor Euro Loodvrij 95 van 15.000 liter.
Eigendom van [eiseres] is:
2 stuks Twin pompen met aan beide zijden 1 slang.
1 dubbelzijdige pomp voor Dieselolie 1 maal opschakelbaar en 1 maal 45 liter / min.
1 dubbelzijdige pomp voor diesel 1 x 130 liter 1 x 45 liter/minuut
Een ondergrondse tank voor Dieselolie van 30.000 liter.
Al het leidingwerk welke loopt van de diverse tanks naar de pompen, vulleidingen en ontluchting.''
2.7.
[gedaagde sub 1] heeft per 1 juli 2016 33 tankstations overgenomen van [opstalhouder] , waaronder het onbemande tankstation in [vestigingsplaats] .
2.8.
Bij aangetekende brief d.d. 5 mei 2020 heeft [eiseres] voor zover thans van belang - onder meer - geschreven:
''(…)
Betreft: Opzegging huurovereenkomst
Geachte heer [persoon 4] ,
De huurovereenkomst bedrijfsruimte gelegen te [vestigingsplaats]
, zijnde verkooppunt voor motorbrandstoffen,
willen wijniet verlengen.
Mede naar aanleiding van de gekregen brief van Avia (dd 30-04-20), over hun slechte financiële situatie, willen we de opzegging alper 1 juni 2020in laten gaan om u geen verdere kosten te laten maken.
(…)''
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eiseres] vordert, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad dat de kantonrechter:
Primair
I. voor recht verklaart dat de tussen partijen bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd bij brief d.d. 5 mei 2020;
II. [gedaagde sub 1] veroordeelt om uiterlijk op 1 september 2021 om 12:00 uur, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en tijdstip, het gehuurde geheel leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren, conform hetgeen daarover in de huurovereenkomst is vastgelegd, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 500.000,00.
Subsidiair en meer subsidiair
I. bepaalt dat de tussen partijen geldende huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde zal eindigen op 31 mei 2021, althans op een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en tijdstip;
II. [gedaagde sub 1] veroordeelt om het gehuurde op 1 september 2021, althans een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen datum en tijdstip, onder afgifte van de sleutels, te ontruimen en te verlaten, met alle goederen en al de personen die zijdens [gedaagde sub 1] in het gehuurde verblijven en het gehuurde ter vrije en algehele beschikking van [eiseres] te stellen conform hetgeen daarover in de huurovereenkomst is vastgelegd, een en ander op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 500.000,00.
Primair, subsidiair en meer subsidiair
[gedaagde sub 1] veroordeelt in de kosten van dit geding, daaronder begrepen het salaris, de nakosten en de verschotten van de gemachtigde van [eiseres] .
3.2.
Aan haar vorderingen legt [eiseres] , samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag. Zij stelt primair dat zij een onbebouwde onroerende zaak heeft verhuurd aan [opstalhouder] , de rechtsvoorgangster van [gedaagde sub 1] , zodat sprake is van huur/verhuur van onbebouwde grond en het huurregime van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: 'BW') e.v. niet van toepassing kan zijn. Dit betekent dat er geen huur- of ontruimingsbescherming toekomt aan [gedaagde sub 1] en de huur eindigt na afloop van de eerste huurperiode als gevolg van een rechtsgeldige opzegging. Subsidiair stelt [eiseres] dat - voor zover het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. wel van toepassing is - zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd.
3.3.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkverklaring van [eiseres] in haar vorderingen, althans tot afwijzing van het gevorderde, met veroordeling van [eiseres] in de proceskosten. Zij voert daartoe, samengevat, aan dat het huurregime van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing is op het onbemande tankstation. Daarnaast voert zij aan dat de brief d.d. 5 mei 2020 niet heeft te gelden als een geldige opzegging als bedoeld in artikel 7:294 BW, omdat de brief niet de gronden die tot opzegging hebben geleid bevat.
3.4.
Op de stellingen van partijen over en weer wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling van het geschil
4.1.
Voor zover de vorderingen van [eiseres] gericht zijn tegen [gedaagde sub 2] overweegt de kantonrechter als volgt. [gedaagden] heeft aangevoerd dat [gedaagde sub 2] geen partij is bij de tweede overeenkomst. Het feit dat de facturen door [eiseres] naar [gedaagde sub 2] zijn gezonden en door deze laatste zijn betaald, maakt dit niet anders, aldus [gedaagden] [eiseres] heeft dit niet weersproken. Door [eiseres] is geen andere grondslag dan de huurrelatie aan haar vordering tegen [gedaagde sub 2] ten grondslag gelegd. De vordering tegen [gedaagde sub 2] wordt dan ook afgewezen wegens het ontbreken van een grondslag.
4.2.
De eerste vraag die [gedaagde sub 1] en [eiseres] verdeeld houdt, is hoe de tussen hen overeengekomen huurverhouding gekwalificeerd moet worden. Deze kwalificatie is van belang, omdat voor de huur en verhuur van een onbebouwde onroerende zaak een ander huurregime (andere wettelijke regels) geldt dan voor de huur en verhuur van 290-bedrijfsruimte.
4.3.
In de eerste overeenkomst is, verkort weergegeven, bepaald dat [eiseres] aan [opstalhouder] een zelfstandig en zakelijk recht van opstal verleent en dat de in opstal uit te geven grond uitsluitend wordt gebruikt voor de bouw en exploitatie van een tankstation tegen een maandelijks te betalen vergoeding aan [eiseres] . Niet in geschil is dat het recht van opstal niet is gevestigd. Verder is niet in geschil dat de eerste overeenkomst een overeenkomst betreffende de huur van onbebouwde grond is.
4.4.
Gelet op het voorgaande kwalificeert de eerste overeenkomst naar het oordeel van de kantonrechter als huur/verhuur van onbebouwde grond.
4.5.
Vast staat dat [opstalhouder] op enig moment na het sluiten van de eerste overeenkomst een brandstofpunt heeft geplaatst op het door haar gehuurde perceel. Hiervoor is geoordeeld dat er geen opstalrecht op het perceel is gevestigd ten behoeve van [gedaagde sub 1] . Op grond van artikel 5:20 BW is het brandstofpunt door natrekking eigendom geworden van [eiseres] .
4.6.
Op 1 juni 2016 heeft [eiseres] een tweede overeenkomst gesloten met [opstalhouder] .
De partijbedoeling kan verandering brengen in het toepasselijke huurregime. De kernvraag is of daarvan in dit geval sprake is. [gedaagde sub 1] stelt dat door het sluiten van de tweede overeenkomst het object van het gehuurde (thans) een gebouwde onroerende zaak betreft en dat het huurregime van artikel 7:290 e.v. BW geldt. [eiseres] bestrijdt dit en stelt dat nog steeds sprake is van de verhuur van een onbebouwde onroerende zaak.
4.7.
De kantonrechter stelt voorop dat de Hoge Raad in zijn arrest van 11 april 2014 [1] het begrip ''gebouwde onroerende zaak'' heeft uitgelegd in het kader van artikel 7:230a BW (overige bedrijfsruimte). Deze uitleg is ook van belang voor dit begrip in artikel 7:290 lid 2 BW, dat een definitie geeft van bedrijfsruimte. Dat betekent dat ook in het kader van artikel 7:290 lid 2 als uitgangspunt kan worden genomen dat een zaak in elk geval kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak als zich op of onder de grond een gebouw bevindt, tenzij dat gebouw als onderdeel van het gehuurde van verwaarloosde betekenis is, en dat een gebouw een bouwwerk is dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. De Hoge Raad overwoog dat ook een zaak die niet (geheel) aan deze omschrijving voldoet onder omstandigheden kan worden aangemerkt als een gebouwde onroerende zaak, maar dat een enkele verharding of bewerking van de grond in de regel niet toereikend is om een zaak aan te merken als gebouwd in de zin van artikel 7:230a BW (en ook in de zin van artikel 7:290 BW). De kantonrechter overweegt daarover als volgt.
4.8.
Voor het antwoord op de vraag of het gehuurde voldoet aan de hiervoor vermelde omschrijving van een gebouwde onroerende zaak, is bepalend wat in de huurovereenkomst ten aanzien van het gehuurde is overeengekomen alsmede wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, voor ogen heeft gestaan. [2]
4.9.
[opstalhouder] heeft blijkens de tweede overeenkomst en de aangehechte omschrijving van het tankstation, het gehele perceel en de helft van het daarop staande onbemande tankstation (een pompeiland) van [eiseres] gehuurd. Het gehuurde bestaat daarmee uit niet meer dan twee dubbele pompen, ondergrondse tanks, leidingwerk, een creditcardautomaat en vloeistofdichte bestrating. De verhuur betreft alleen pompeiland 1, dat in eigendom toebehoort aan [eiseres] . Pompeiland 2 is eigendom van [opstalhouder] , zo staat in de huurovereenkomst, en wordt om die reden niet gehuurd door [opstalhouder] . Naar het oordeel van de kantonrechter zijn de dubbele pompen, ondergrondse tanks, het leidingwerk, de creditcardautomaat en de vloeistofdichte bestrating in beginsel niet aan te merken als een gebouwde onroerende zaak zoals omschreven in rechtsoverweging 4.7.
4.10.
[gedaagde sub 1] heeft echter aangevoerd dat partijen niettemin hebben beoogd een huurovereenkomst te sluiten die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Ter onderbouwing is door [gedaagde sub 1] allereerst gewezen op de titel van de tweede overeenkomst
''Huurovereenkomst voor brandstoffenverkooppunt en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW''en de bewoordingen van die tweede overeenkomst. In de tweede overeenkomst zijn meerdere artikelen opgenomen die in de eerste overeenkomst niet voorkwamen en die er in samenhang gelezen op duiden dat in dit geval huur/verhuur van 290-bedrijfsruimte is bedoeld in plaats van enkel een perceel grond. Verder heeft [gedaagde sub 1] aangevoerd dat ook door derden gebruik wordt gemaakt van het tankstation om te tanken. In dit kader is door [gedaagde sub 1] verwezen naar door haar overgelegde producties waaruit, kort gezegd, blijkt dat de brandstof afname door derden ongeveer 42% van de totale afname bedraagt. Anders dan [eiseres] heeft aangevoerd is ook geen sprake van een geringe huurprijs, aldus [gedaagde sub 1] . Bij het bepalen van de huurprijs is namelijk rekening gehouden met de door [gedaagde sub 1] gedane investeringen én [eiseres] kan haar brandstof tegen een scherpe prijs inkopen bij [gedaagde sub 1] . [gedaagde sub 1] heeft er ook nog op gewezen dat haar overnamebod (mede) gebaseerd was op de tweede overeenkomst en de daarmee samenhangende huurbescherming. Ten slotte heeft [gedaagde sub 1] gewezen op het feit dat partijen in de loop van 2019 gesprekken hebben gevoerd over een nieuwe huurovereenkomst gebaseerd op het ROZ-model voor 7:290-bedrijfsruimte.
4.11.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De omstandigheid dat in de tweede overeenkomst is vermeld dat sprake is van artikel 7:290-bedrijfsruimte is niet bepalend voor de kwalificatie. Het gaat er om of partijen hiermee daadwerkelijk hebben beoogd om het toepasselijke huurregime te wijzigen. De enkele tekst van de tweede overeenkomst is daartoe onvoldoende mede gelet op het feit dat [eiseres] er in dit kader op heeft gewezen dat de ondertekening van de tweede overeenkomst een formaliteit was en dat partijen geen inhoudelijke wijziging hebben beoogd. Voor de hoogte van de huurprijs geldt hetzelfde. Daarbij is ook niet door [gedaagde sub 1] gesteld noch is gebleken dat de huurprijs ten opzichte van de eerste overeenkomst is gewijzigd en dat dus een wijziging is beoogd. Verder wordt het tankstation weliswaar ook gebruikt door derden, maar het zwaartepunt van het gebruik ligt nog steeds bij [eiseres] . Dat het overnamebod van [gedaagde sub 1] gebaseerd was op de bescherming die artikel 7:290-bedrijfsruimte biedt, zegt niets over de partijbedoeling. De tweede overeenkomst is immers tot stand gekomen tussen [eiseres] en de rechtsvoorganger van [gedaagde sub 1] , [opstalhouder] . Het gaat erom wat [eiseres] en [opstalhouder] toen voor ogen heeft gestaan. De beweegredenen van [gedaagde sub 1] bij het formuleren van haar overnamebod staan daar los van. De verwijzing van [gedaagde sub 1] naar de e-mail overgelegd als productie 4 kan haar ook niet baten. Het betreft hier een e-mail van ING aan [gedaagde sub 1] met een bijlage en zegt niets over de bedoeling van partijen. Ook het feit dat [eiseres] en [gedaagde sub 1] enige jaren na het tot stand komen van de tweede overeenkomst gesproken hebben over een nieuwe huurovereenkomst gebaseerd op artikel 7:290-bedrijfsruimte zegt niets over de partijbedoeling van [eiseres] en [opstalhouder] in 2016.
4.12.
Uit de door [gedaagde sub 1] aangevoerde feiten en omstandigheden volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet, ook niet in onderlinge samenhang beschouwd, dat partijen bij het sluiten van de tweede overeenkomst de bedoeling hebben gehad een huurovereenkomst te sluiten die betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak. Nu door [gedaagde sub 1] aan haar stelling geen andere feiten en omstandigheden ten grondslag zijn gelegd, wordt aan nadere bewijslevering niet toegekomen. Het vorenstaande betekent dat [gedaagde sub 1] zich niet kan beroepen op de (huur)bescherming die artikel 7:290 BW biedt.
4.13.
De volgende vraag die partijen verdeeld houdt, is of de tweede overeenkomst rechtsgeldig is geëindigd.
4.14.
Op grond van artikel 7:228 BW heeft in beginsel te gelden dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, in dit geval vijf jaren, eindigt, zonder dat daartoe een opzegging is vereist, wanneer de tijd is verstreken. Partijen kunnen echter van dit wettelijk uitgangspunt afwijken, omdat dit wetsartikel van regelend recht is. Dit hebben partijen gedaan met artikel 3 in de tweede overeenkomst. Hierin is opgenomen dat indien huurder c.q. verhuurder niet uiterlijk 12 maanden voor afloop van de periode van 5 jaar, per aangetekende brief, aan verhuurder c.q. huurder heeft aangegeven dat hij van verlenging geen gebruik wil maken, de overeenkomst stilzwijgend zal worden verlengd met een zelfde periode en zo vervolgens van periode tot periode.
4.15.
[eiseres] heeft bij aangetekende brief van 5 mei 2020 aangegeven dat zij geen gebruik wil maken van verlenging en heeft aangegeven de opzegging per 1 juni 2020 te willen laten ingaan. [gedaagde sub 1] heeft aangevoerd dat de huurovereenkomst niet is geëindigd omdat in de brief geen opzegtermijn van 12 maanden in acht is genomen.
4.16.
De kantonrechter oordeelt als volgt. In de tweede overeenkomst is opgenomen dat 12 maanden voor het einde, in dit geval [eiseres] , moet aangeven dat zij van verlenging geen gebruik wil maken. [gedaagde sub 1] heeft de ontvangst van de brief niet betwist en erkend dat [gedaagde sub 1] met die brief heeft laten weten dat zij de huurovereenkomst niet wenst te verlengen (onder 2.7 van de conclusie van antwoord). De brief voldoet daarmee aan
artikel 3 van de tweede overeenkomst en de huurovereenkomst is daarmee geëindigd per
1 juni 2021. Dat [eiseres] in de brief voorstelt de overeenkomst al per 1 juni 2020 te beëindigen doet daar niet aan af. Waar het om gaat is dat voor [gedaagde sub 1] duidelijk was dat [eiseres] niet wenste te verlengen. Dat betekent dat - onder het algemene huurregime - de huurovereenkomst op 1 juni 2021 rechtsgeldig is geëindigd.
4.17.
Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de primaire vordering van [gedaagde sub 1] toewijsbaar is.
4.18.
De gevorderde ontruiming zal met inachtneming van het volgende worden toegewezen. [eiseres] hanteert in zijn vordering een ontruimingstermijn van (iets minder dan) drie maanden na dagvaarding (de dagvaarding dateert van 10 juni 2021 en [eiseres] vordert ontruiming uiterlijk op 1 september 2021). Tegen deze gevorderde termijn is geen verweer gevoerd door [gedaagde sub 1] . De kantonrechter zal daarom aansluiten bij deze termijn en [gedaagde sub 1] veroordelen om het gehuurde te ontruimen uiterlijk op 1 juni 2022. De dwangsommen, waartegen eveneens geen verweer is gevoerd, zullen (gematigd) worden toegewezen als nagemeld.
4.19.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde sub 2] worden veroordeeld. Omdat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] één gemachtigde hebben, zullen de proceskosten op nihil worden gesteld.
4.20.
[gedaagde sub 1] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, in de proceskosten worden veroordeeld van [eiseres] , die worden vastgesteld op:
- dagvaardingskosten € 88,27
- griffierecht € 126,00
- salaris gemachtigde
€ 400,00(2 punten x tarief € 200,00)
€ 400,00(2 punten x tarief € 200,00)
totaal € 614,27
De gevorderde nakosten zullen eveneens worden toegewezen zoals bij de beslissing omschreven.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
wijst de vorderingen voor zover deze zijn gericht tegen [gedaagde sub 2] af;
5.2.
verklaart voor recht dat de tussen [eiseres] en [gedaagde sub 1] bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd bij brief van 5 mei 2020;
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om het gehuurde uiterlijk op 1 juni 2022, geheel leeg en ontruimd aan [eiseres] op te leveren, conform hetgeen daarvoor in de huurovereenkomst is vastgelegd, één en ander op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling niet voldoet, tot een maximum van € 100.000,00;
5.4.
veroordeelt [eiseres] in de kosten van deze procedure aan de zijde van [gedaagde sub 2] , vastgesteld op nihil;
5.5.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 614,27;
5.6.
veroordeelt [gedaagde sub 1] in de nakosten, vastgesteld op € 100,00, indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af;
5.8.
verklaart het bepaalde onder 5.3., 5.5. en 5.6. uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. I.F. Clement, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 40624