Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/208156 / HA ZA 21-167
Vonnis van 16 maart 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] VASTGOED BV,
gevestigd te Sint Nicolaasga,
eiseres in conventie,
verweerster in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. N.Y. Bettenbroek te Joure,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
BULTEN VASTGOED EN ONTWIKKELING BV,
gevestigd te Groningen,
gedaagde in conventie,
eiseres in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. P.W. Huitema te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] en Bulten genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 8 december 2021,
- de conclusie van antwoord in (voorwaardelijke) reconventie ingekomen op 24 januari 2022,
- de gerechtelijke plaatsopneming aan het adres [straatnaam 1] [huisnummer 1] te Groningen en de daarop volgende mondelinge behandeling in het gerechtsgebouw op 1 februari 2022 waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt, die aan het griffiedossier zijn toegevoegd. De door de advocaten van partijen voorgedragen spreekaantekeningen zijn eveneens aan het procesdossier toegevoegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie
2.1.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] heeft sinds 2010 het pand aan het [straatnaam 1] [huisnummer 1] te Groningen in eigendom. Bulten is eigenaar van het aan de noordkant van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] gelegen perceel [straatnaam 1] [huisnummer 2] te Groningen en heeft daar in 2020/ 2021 een nieuw pand laten bouwen grenzend aan het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] . Dit nieuwe pand is hoger dan het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] .
2.2.
In het noordwaarts gerichte schuine dakvlak van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] (aan de kant van het pand van Bulten) zijn thans twee dakramen aanwezig. Het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] is in 2010/2011 ingericht en geschikt gemaakt voor kamerverhuur. In 2011 is, gezien vanaf de straatzijde, het tweede dakraam aan de achterzijde van het pand geplaatst.
2.3.
De muur die de zijwand vormt van het nieuwe pand van Bulten, is een blinde muur. De twee dakramen in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] kijken uit op deze blinde muur.
2.4.
Tijdens de bouw heeft [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] aan Bulten verzocht of hij bereid is de bouw aan te passen zodat in het schuine dakvlak van het pand van Bulten, ter hoogte van de dakramen in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] , een nis wordt gemaakt waardoor er meer licht door de dakramen kan komen.
2.5.
Bulten heeft geweigerd nissen aan te brengen en voorgesteld om op kosten van Bulten lichtkoepels aan te brengen in het dak van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] . Dit aanbod is door [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] geweigerd.
2.6.
Op 6 april 2021 heeft Bulten aan [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] kenbaar gemaakt dat hij de gemeente Groningen (hierna: de gemeente) om toestemming zal vragen voor een detailwijziging inhoudende het aanbrengen van een nis ter hoogte van de dakramen in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] .
2.7.
Bulten heeft op 30 april 2021 aan [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] laten weten dat de gemeente geen vergunning voor het aanbrengen van een nis zal verlenen omdat daarmee niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Zij schrijft in haar e-mail onder meer:
“Daags na het bezoek hebben wij, tegen beter weten in, en op onze kosten, voorgesteld om alsnog een verzoek te doen bij de gemeente Groningen om de door u cliënte gewenste aanpassing te realiseren. Immers zoals wij reeds bij u en uw cliënte aangaven is het verkrijgen van een vergunning onmogelijk, omdat niet wordt voldaan aan het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan houdt in, dat de appartementen minimaal 50 m2 dienen te zijn. Door het naar binnen plaatsen van de dakconstructie voldoet de woning daar niet meer aan. Dit is dan ook de reden dat de vergunning niet verleend kan worden. Op 16 april 2021 heeft de gemeente dit aan onze aannemer bevestigd.”
2.8.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] heeft Bulten in kort geding gedagvaard. Zij heeft in die procedure, samengevat, gevorderd dat Bulten wordt veroordeeld tot het aanbrengen van een nis tegenover de twee dakramen in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] . Bulten heeft in die procedure tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd.
2.9.
Bij vonnis in kort geding van 11 juni 2021 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank zijn de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] afgewezen. De voorzieningenrechter heeft hiertoe onder meer overwogen:
“4.3. Anders dan Bulten heeft aangevoerd, acht de voorzieningenrechter het voorshands aannemelijk dat [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] hinder ondervindt door de blinde muur op enkele decimeters van de dakramen, bestaande in verminderde lichtinval in de vertrekken. De vraag die voorligt is of die hinder ook onrechtmatig is. Bulten heeft dat betwist, stellende dat de dakramen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] strijd opleveren met artikel 5:50 lid 1 BW, waarin is bepaald dat het niet toegestaan is om ramen te hebben op minder dan twee meter van de erfgrens. Daarop heeft [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] zich beroepen op art. 5:50 lid 4 BW, stellende dat door bevrijdende verjaring (art. 3:306 jo. 3:105 BW) een erfdienstbaarheid is ontstaan, die bestaat uit het recht tot het hebben van vrij uitzicht van verkrijgen van lichtinval door de twee dakramen, althans een dakraam, binnen twee meter van de grens met het erf van Bulten. In dat verband heeft hij twee op schrift gestelde verklaringen overgelegd waaraan zij ontleent dat de ramen meer dan 20 jaren aanwezig waren toen Bulten door voor de muur optrok. Bulten heeft dat laatste betwist.
4.4.
Mocht het beroep op verjaring slagen, dan zou [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] , naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, zich met succes kunnen verweren tegen de hier aan de orde zijnde hinder. Dit kort geding leent zich er echter niet voor om uitsluitsel te verkrijgen over de verjaring.”
2.10.
Bij brief van 13 juli 2021 is namens [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] een tweetal foto’s van zijn pand aan Bulten ter beschikking gesteld waaruit, volgens [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] , volgt dat het eerste dakraam aan de straatzijde van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] al 45 jaar aanwezig is en een vordering van Bulten tot wegneming daartoe is verjaard. Namens [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] is verder in die brief aangekondigd dat hij een bodemprocedure zal starten. Tot slot nodigt [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] Bulten uit om te komen tot een oplossing.
2.11.
Bulten heeft niet op de brief van 13 juli 2021 gereageerd waarna [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] haar bij dagvaarding van 14 september 2021 in deze procedure heeft betrokken.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] vordert na vermindering van eis:
primair: Bulten te veroordelen de bovenste verdieping van de in haar opdracht gebouwde opstal aan het [straatnaam 1] [huisnummer 3] te Groningen op de percelen met kadastrale aanduiding [huisnummer 3] en [aanduiding 2] , ontstaan uit [aanduiding 3] , te verwijderen of te doen verwijderen, welke verwijdering dient aan te vangen binnen twee weken na betekening van dit vonnis, en welke verwijdering binnen tien weken na betekening voltooid dient te zijn, en de bovenste verdieping daarna te verwijderd te houden,
Bulten te veroordelen tot betaling aan [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] van een dwangsom van € 5.000,00 per dag, of gedeelte van een dag, dat Bulten niet aan de uitgesproken hoofdveroordeling in dit vonnis zal voldoen en deze dwangsom niet op een bedrag lager dan € 200.000,00 te maximeren,
subsidiair: voor zover het onder 1. gevorderde niet kan worden toegewezen of gedeeltelijk niet kan worden toegewezen, Bulten te veroordelen tot het doen wijzigen van de in zijn opdracht gebouwde opstal aan het [straatnaam 1] [huisnummer 3] te Groningen op de percelen met kadastrale aanduiding [huisnummer 3] en [aanduiding 2] , ontstaan ui [aanduiding 3] , voor zover deze opstal gebouwd is tegenover het voorste dakraam in het noordelijk gericht schuin dakvlak van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] aan het [straatnaam 1] [huisnummer 1] , als volgt:
a. het schuin verlopend dakvlak van de bovenste etage van het pand [straatnaam 1] [huisnummer 2] te Groningen voor zover aanwezig tegenover het voorste dakraam, wordt veranderd in een verticale wand welke aangebracht wordt vanaf de vloer (binnenwerks) in de betrokken verdiepingsruimte tot de bovenste stalen dakligger van de verdiepingsruimte, hetgeen meebrengt dat de tussenliggende stalen ligger (thans binnenwerks onderdeel van het schuin verlopend dakvlak) buitenwerks raakt
b. zodat een nis buitenwerks in de opstal [straatnaam 1] [huisnummer 2] (alleen) op de betrokken verdieping tegenover het bedoelde dakraam in het dakvlak van het pand [straatnaam 1] [huisnummer 1] ontstaat
c. waarbij geldt dat de wanddikte van de aangepaste zijmuur binnenwerks wordt gerealiseerd, zodanig dat de nisruimte (buiten) maximaal blijft
d. een en ander opdat een gewijzigde bouw, bestaande uit het aanbrengen van een nis buitenwerks wordt gerealiseerd, welke nis de functie heeft dat het dakraam in het noordelijk gericht schuin dakvlak van de bovenverdieping van het pand [straatnaam 1] [huisnummer 1] de functie ten behoeve van toetreding van licht en lucht in de betrokken verblijfsruimte zo goed mogelijk kan blijven vervullen
e. alles exact conform het door Bulten bij de gemeente Groningen op of omstreeks 6 april 2021 ingediend verzoek tot goedkeuring detailwijziging, als aangehecht als productie 13 bij de dagvaarding, en te verstaan dat indien en voor zover de in sub a tot en met d van dit petitum weergegeven omschrijving van de detailwijziging van productie 13 afwijkt, laatstbedoelde detailwijziging van productie 13 prevaleert en de rechtspositie van Bulten correct weergeeft,
4. de onder 3. vermelde detailwijziging uit te voeren binnen een begunstigingstermijn ex artikel 611a lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) van maximaal vier weken na betekening van dit vonnis,
5. het vonnis op alle onderdelen uitvoerbaar bij voorraad te verklaren,
6. Bulten te veroordelen in de kosten van de procedure, eveneens uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en te vermeerderen met rente.
3.2.
Bulten voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in (voorwaardelijke) reconventie
3.4.
Bulten vordert, voorwaardelijk voor het geval de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] in conventie worden toegewezen, – samengevat – de veroordeling van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] om binnen vier weken na de datum van dit vonnis het achterste (dak)raam in het dak aan de noordzijde van het pand aan het [straatnaam 1] [huisnummer 1] (behorende bij kamer 3.14 op productie 3 van de inleidende dagvaarding) te verwijderen en verwijderd te houden, een en ander op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag dat [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] daarmee in gebreke zal blijven, vermeerderd met de kosten van de procedure.
3.5.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] voert verweer.
3.6.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
het standpunt van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie]
4.1.
legt aan haar vorderingen ten grondslag dat met betrekking tot van het eerste dakraam door bevrijdende verjaring (artikel 3:306 jo. 3:105 van het Burgerlijk Wetboek (BW)) een erfdienstbaarheid (artikel 5:50 lid 4 BW) is ontstaan die bestaat uit het recht tot het hebben van vrij uitzicht en verkrijgen van lichtinval door dat raam. De door Bulten gerealiseerde nieuwbouw is volgens [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] in strijd met het bepaalde in artikel 5:50 lid 4 BW daar waar het de constructie betreft direct tegenover het eerste dakraam. Deze nieuwbouw levert onrechtmatige hinder op en is daarmee tevens in strijd met het bepaalde in artikel 5:37 jo. 6:162 BW. Om die reden dient Bulten volgens [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] de bovenste verdieping van het pand te verwijderen dan wel het bouwwerk op de plaats tegenover het voorste dakraam aan te passen.
het standpunt van Bulten
4.2.
Bulten betwist de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] . Zij voert daartoe primair aan dat er geen erfdienstbaarheid is ontstaan tot het recht van het hebben van vrij uitzicht. Het raam bevindt zich in een schuin dakvlak waardoor het uitzicht beperkt is. Het is volgens Bulten daarom geheel niet aannemelijk dat er sprake is van vrij uitzicht door dat raam en al helemaal niet van vrij rechtstreeks uitzicht. Voorts verweert Bulten zich met de stelling dat er geen significant verlies van licht is. Dit is ook geenszins onderbouwd. Voor het geval wordt geoordeeld dat er sprake is van een erfdienstbaarheid, voert Bulten subsidiair aan dat er geen sprake is van onrechtmatige hinder. De gevorderde afbraak van de constructie is volgens Bulten bovendien in strijd met de redelijkheid en billijkheid.
het oordeel van de rechtbank
4.3.
De rechtbank verwerpt, gelet op het bepaalde in artikel 129 Rv, het bezwaar van Bulten tegen de vermindering van eis.
4.4.
De eerste vraag die ter beoordeling voorligt, is of er ten behoeve van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] sprake is van een erfdienstbaarheid bestaande uit het recht van vrij uitzicht en het verkrijgen van lichtinval door het voorste dakraam. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend. Hiervoor is redengevend dat door [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] foto’s in het geding zijn gebracht waaruit volgens haar volgt dat het voorste dakraam in ieder sinds 1976 in het pand aanwezig is. Dit is op zichzelf niet door Bulten weersproken zodat in rechte vast staat dat er in ieder geval sinds 1976 op die plaats een raam aanwezig is. Door Bulten is als verweer aangevoerd dat er geen dan wel een beperkt uitzicht was omdat er sprake is van een schuin dakraam maar dit wordt door de rechtbank gepasseerd. Tijdens de gerechtelijke plaatsopneming is door de rechtbank waargenomen dat het raam op een dusdanige plek geplaatst is dat, mits dat uitzicht niet wordt geblokkeerd, de bewoner van de betreffende kamer een vrij uitzicht uit dat raam zou hebben gehad op onder meer het erf dat nu in eigendom is van Bulten. Verder zou er vanuit dat raam vrije lichtinval de ruimte in kunnen komen.
4.5.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] heeft gesteld dat het raam in ieder geval sinds 1976 aanwezig is. Met ingang van 1 januari 1992 geldt het huidige BW. Artikel 94 Overgangswet verlengt de werking van het oude recht echter nog met één jaar. Uitsluitend indien vóór 1 januari 1993 de verjaringstermijn van dertig jaar voltooid zou zijn, zou [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] een recht van erfdienstbaarheid van uitzicht hebben verkregen onder het oude recht. Dat het raam eerder dan in 1976 is aangebracht, is echter gesteld noch gebleken. Dat er sprake is van verjaring door verloop van dertig jaar onder het oude recht, kan daarom niet worden geconcludeerd.
4.6.
Een venster komt naar het thans geldende recht slechts in strijd met het bepaalde in artikel 5:50 BW indien dat venster uitzicht biedt op het naastgelegen erf. Daarvan is sprake nu het voorste dakraam uitzicht geeft op het erf, thans het daarop gebouwde pand, van Bulten. De rechtsvoorganger van Bulten kon daarom vanaf het moment van de inwerkingtreding van artikel 5:50 BW (en dat was op 1 januari 1992) beëindiging van die met artikel 5:50 BW strijdige situatie vorderen. Verjaring treedt in door verloop van twintig jaren (artikel 3:306 BW). De verjaringstermijn begint te lopen vanaf de dag volgend op die waarop de onmiddellijke opheffing van de onrechtmatige toestand gevorderd kan worden (artikel 3:314 lid 1 BW), in dit geval 2 januari 1992. Dit betekent dat een eventuele rechtsvordering van (de rechtsvoorganger van) Bulten tot beëindiging van dit met artikel 5:50 BW strijdige uitzicht op 2 januari 2012 is verjaard. Dit houdt ook in dat [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] , nu niet is weersproken door Bulten dat [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] (of haar rechtsvoorganger) in ieder geval meer dan twintig jaren in het bezit is geweest van het vrije uitzicht uit het voorste raam, door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid heeft verkregen van uitzicht. Bulten moet dit uitzicht op haar erf daarom dulden.
4.7.
Artikel 5:50 lid 4 BW bepaalt vervolgens dat wanneer de nabuur (Bulten) als gevolg van verjaring geen wegneming van een opening of werk meer kan vorderen, zij verplicht is binnen een afstand van twee meter daarvan geen gebouwen of werken aan te brengen die de eigenaar van het andere erf ( [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] ) onredelijk zouden hinderen, behoudens voor zover zulk een gebouw of werk zich daar reeds op het tijdstip van de voltooiing van de verjaring bevond. Vast staat dat het pand van Bulten ten tijde van de voltooiing nog niet was gebouwd. Evenmin is aangevoerd dat er een ander vergelijkbaar pand stond op 2 januari 2012. Het nieuwe pand staat binnen twee meter afstand van het raam in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] , hetgeen in beginsel op gespannen voet staat met het bepaalde in artikel 5:50 lid 4 BW.
4.8.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] legt aan haar vordering ten grondslag dat de nieuwbouw door Bulten in strijd is met artikel 5:50 lid 4 BW en onrechtmatige hinder veroorzaakt (artikel 5:37 jo. 6:162 BW). De rechtbank is van oordeel dat de wijze waarop en de plaats waar het pand van Bulten is gebouwd, zonder twijfel een bepaalde mate hinder veroorzaakt aan de bewoner van de kamer ter hoogte van het voorste dakraam. Hij kijkt immers aan tegen een blinde muur op een afstand van minder dan twee meter van het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] . Het uitzicht is daarmee grotendeels verdwenen. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft de rechtbank geconstateerd dat het dakraam nog wel geopend kan worden maar dat dit raam dan rakelings langs de muur van het pand van Bulten beweegt. Door deze wijze van bouwen is er in ieder geval sprake van verminderd licht in de betreffende kamer.
4.9.
Of het toebrengen van de onderhavige hinder als
onrechtmatigis te kwalificeren, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer moet worden rekening gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. [1] Daarbij weegt voorts mee dat eigenaren van panden in de binnenstad van Groningen, binnen de grenzen van het betamelijke, over en weer het een en ander van elkaars nabijheid behoren te verdragen.
onrechtmatigis te kwalificeren, hangt af van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waarbij onder meer moet worden rekening gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend, en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. [1] Daarbij weegt voorts mee dat eigenaren van panden in de binnenstad van Groningen, binnen de grenzen van het betamelijke, over en weer het een en ander van elkaars nabijheid behoren te verdragen.
4.10.
De rechtbank is van oordeel dat het door Bulten gebouwde pand niet voor zodanige overlast zorgt voor [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] dat er sprake is van onrechtmatige hinder en overweegt daartoe als volgt. Bij de gerechtelijke plaatsopneming is gezien dat er sprake is van verminderde lichtinval en verminderd uitzicht. Het raam kan nog wel worden geopend. In samenhang met het andere raam in het betreffende vertrek aan de voor- en straatzijde is, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet gebleken dat de blinde muur van het pand van Bulten voor het dakraam in het pand van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] ervoor zorgt dat er dusdanig minder licht en lucht de ruimte kan bereiken dat hierdoor ernstige overlast ontstaat. Ook met betrekking tot het uitzicht geldt dat vanuit het andere raam aan de voor- en straatzijde in het vertrek nog uitzicht bestaat. Dat huurders hebben geklaagd is, behalve door [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht en namens Bulten weersproken, niet gebleken. Zo heeft [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] geen schriftelijke verklaringen of klachten van haar huurders in het geding gebracht waaruit blijkt dat de blinde muur (ernstige) overlast veroorzaakt voor de huidige (of de vorige) bewoner. De stelling van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] dat de vorige huurder uit de kamer is vertrokken in verband met de blinde muur voor het raam, is evenmin nader onderbouwd met een verklaring van de betreffende huurder. Tot slot gaat de rechtbank ook voorbij aan de stelling van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] dat hij de nieuwe bewoner een huurkorting van € 20,00 heeft gegeven in verband met de aanwezigheid van de blinde muur voor het dakraam. [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] heeft immers nagelaten te onderbouwen dat de gegeven korting onlosmakelijk verbonden is met de aanwezigheid van de blinde muur. Evenmin is gebleken, mede gelet op de betwisting hiervan namens Bulten, dat de huidige bewoner de kamer niet zou willen bewonen zonder de korting dan wel dat de maximaal in rekening te brengen huurprijs voor de betreffende kamer in verband met de aanwezigheid van de blinde muur voor het raam is verminderd.
4.11.
Omdat in rechte ernstige overlast niet is komen vast te staan, kan niet worden geconcludeerd dat [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] door toedoen van Bulten onrechtmatige hinder ondervindt. Dit betekent dat de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] - die ten doel hadden de gestelde maar niet aan de orde zijnde onrechtmatige hinder te doen stoppen - zullen worden afgewezen.
4.12.
[eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Bulten worden vastgesteld op:
- griffierecht € 667,00
- salaris advocaat
1.126,00(2 punten × tarief II (€ 563,00))
1.126,00(2 punten × tarief II (€ 563,00))
Totaal € 1.793,00.
in (voorwaardelijke) reconventie
4.13.
Nu uit het voorgaande volgt dat niet is voldaan aan de voorwaarde waaronder de vordering in reconventie is ingesteld – de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] worden immers afgewezen – komt de rechtbank niet toe aan een verdere beoordeling te dezer zake. Gesteld noch gebleken is dat de eis in voorwaardelijke reconventie ondeugdelijk is. Evenmin is gebleken dat de kosten hiervoor nodeloos gemaakt of veroorzaakt zijn. Geen van beide partijen kan daarom als de in het ongelijk gestelde partij worden beschouwd. Om die reden moet een proceskostenveroordeling in reconventie achterwege blijven. [2]
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres in conventie, verweerster in (voorwaardelijke) reconventie] in de proceskosten, aan de zijde van Bulten tot op heden vastgesteld op € 1.793,00,
5.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.R. Hidma en in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2022. [3]