Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 19/2987 en 20/2420
uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 18 maart 2022 in de zaken tussen
[eiseres], uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Borger-Odoorn, verweerder
(gemachtigden: [naam 1] en [naam 2] ).
Als derde-partij heeft aan het geding deelgenomen:
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
de Minister voor Rechtsbescherming(de Minister).
Procesverloop
Bij besluiten van 28 februari 2019 (zaaknummer 19/2987) en 29 februari 2020 (zaaknummer 20/2420) heeft verweerder op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] (de onroerende zaak) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 3.992.000 en voor het kalenderjaar 2020 op € 4.028.000. In dezelfde geschriften zijn ook aanslagen in de onroerende zaakbelasting (OZB) voor het kalenderjaar 2019 van € 6.099,78 respectievelijk 2020 van € 6.521,33 opgelegd.
Bij uitspraken op bezwaar van 9 juli 2019 (19/2987) respectievelijk 8 juli 2020 (20/2420), heeft verweerder de bezwaren van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft in beide zaken een verweerschrift ingediend.
Eiseres heeft voor de zitting in beide zaken stukken ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft in beide zaken gelijktijdig plaatsgevonden op 31 januari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden.
Overwegingen
Feiten
1. De rechtbank neemt de volgende, door partijen niet betwiste, feiten als vaststaand aan.
1.1.
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak.
1.2.
De onroerende zaak betreft een hotel, gebouwd in 1970 en deels gerenoveerd in 2006, met 51 kamers, een wellness center, brasserie, restaurant, binnenzwembad, buitenzwembad en 250 parkeerplaatsen.
1.3.
In het verslag van de hoorzitting dat verweerder op 15 juli 2019 per e-mail van eiseres heeft ontvangen staat onder meer:
“
Volstrekt onverklaarbaar is in casu nog een dergelijk hoge waarde nu per toestandsdatum diverse onderdelen van het “oude” perceel verkocht waren aan een derde en waarop inmiddels een 160-tal bungalows worden voorzien. De objectafbakening klopt derhalve niet meer. Evenmin de objectomschrijving!"
Volstrekt onverklaarbaar is in casu nog een dergelijk hoge waarde nu per toestandsdatum diverse onderdelen van het “oude” perceel verkocht waren aan een derde en waarop inmiddels een 160-tal bungalows worden voorzien. De objectafbakening klopt derhalve niet meer. Evenmin de objectomschrijving!"
1.4.
In de uitspraken op bezwaar is een situatieschets opgenomen met de relevante kadastrale nummers. Over de oppervlakte van het perceel van de onroerende zaak staat daarbij het volgende opgenomen:
1.5.
In de uitspraken op bezwaar is de volgende toelichting vermeld:
“
Uit dit overzicht blijkt dat niet de totalekadastraleoppervlakte is toegekend.
Uit dit overzicht blijkt dat niet de totalekadastraleoppervlakte is toegekend.
De totaletoegekendegrondoppervlakte bedraagt 38.117 m2.
Op onderstaande situatieschets zijn de relevante kadastrale nummers weergegeven.
(…)
Aanvullend wordt het volgende opgemerkt.
Op 21 december 2018 is het perceel B-4189 definitief uitgemeten door het kadaster; de oppervlakte is geen 15.930m2 maar bedraagt 15.753m2.
Naar aanleiding van deze mutatie bedraagt op 1 januari 2019 totaal toegekende grondoppervlakte 38.117m2. Dat betekent, dat er 38.117m2 -/- totale oppervlakte van de gebouwen (x 2) = 24.989m2 is belast als “grond bij niet woning”.
Uw opmerking dat u de juistheid van de objectafbakening bestrijdt, kan op grond van het bovenstaande niet worden gevolgd.”
Geschil en beoordeling
2. Partijen verschillen van mening over de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2018 en per 1 januari 2019. Eiseres stelt zich op het standpunt dat verweerder de waarden te hoog heeft vastgesteld. Verweerder houdt vast aan de vastgestelde waarden van € 3.992.000 per 1 januari 2018 en € 4.028.000 per 1 januari 2019.
2.1.
Eiseres heeft in het beroepschrift en de nadere stukken diverse beroepsgronden aangevoerd. Ter zitting heeft eiseres nadrukkelijk aangegeven dat zij de beroepsgronden waarover zij een oordeel van de rechtbank wenst, beperkt tot de volgende. Eiseres stelt zich ten eerste op het standpunt dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud. Een specificatie van de post achterstallig onderhoud van € 418.000 in de taxatieverslagen van verweerder ontbreekt en het achterstallig onderhoud neemt volgens eiseres jaarlijks toe. Verder stelt eiseres zich op het standpunt dat de waarden niet op juiste wijze zijn berekend. Eiseres stelt dat de door verweerder gehanteerde kapitalisatiefactor van 9,2 voor 2018 en 9,3 voor 2019 niet is onderbouwd. Verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico en had een berekening van de kapitalisatiefactor (zowel bottom-up als top-down) moeten geven.
2.2.
Verweerder voert aan dat de post achterstallig onderhoud van € 418.000 in de taxatieverslagen is opgenomen, nadat de onroerende zaak in 2015 is opgenomen. Verweerder gaat ervan uit dat er het ene jaar iets aan achterstallig onderhoud wordt weggewerkt en er het andere jaar iets aan achterstallig onderhoud bij komt en dat het bedrag daardoor ongeveer gelijk blijft. Verweerder voert verder aan dat de berekening van de waarden aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode juist is en dat de vastgestelde waarden eerder te laag dan te hoog zijn. De in het taxatieverslag gehanteerde kapitalisatiefactoren van 9,2 voor 2018 en 9,3 voor 2019 zijn volgens verweerder minimaal en zo laag dat die nauwelijks te berekenen zijn.
De objectafbakening
3. De rechtbank overweegt dat de eerste stap in de waardebepaling op de voet van Hoofdstuk III van de Wet WOZ de afbakening van de te waarderen onroerende zaak is (de objectafbakening). Vanwege het dwingende karakter van artikel 16 van Pro de Wet WOZ komt aan verweerder bij de objectafbakening geen beleidsvrijheid toe. [1] De rechtbank dient de objectafbakening ambtshalve te toetsen.
3.1.
Voor de objectafbakening is artikel 16 van Pro de Wet WOZ van belang. Dat artikel bepaalt dat -voor zover hier van belang- voor de toepassing van de Wet WOZ als één onroerende zaak wordt aangemerkt:
“
a. een gebouwd eigendom;
a. een gebouwd eigendom;
b. een ongebouwd eigendom;
c. een gedeelte van een in onderdeel a of onderdeel b bedoeld eigendom dat blijkens zijn indeling is bestemd om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
d. een samenstel van twee of meer van de in onderdeel a of onderdeel b bedoelde eigendommen of in onderdeel c bedoelde gedeelten daarvan die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar behoren;”
3.2.
Ter zitting heeft de rechtbank de objectafbakening aan de orde gesteld. De rechtbank heeft verweerder voorgehouden dat de situatieschets (zie 1.4.) die in de uitspraken op bezwaar is opgenomen, naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht geeft in de objectafbakening door verweerder. De rechtbank heeft verweerder daarbij ook gevraagd om een toelichting te geven op de stelling in het verweerschrift dat er niet meer grond meegetaxeerd is dan in het huurcontract is opgenomen. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat eiseres een gedeelte van de drie kadastrale percelen genoemd onder 1.4. huurt van de eigenaar van die percelen. Desgevraagd kon verweerder ter zitting aan de hand van de huurovereenkomst niet toelichten welk deel van de drie percelen door eiseres wordt gehuurd, maar volgens verweerder sluit de objectafbakening aan bij de feitelijke situatie. Volgens verweerder wordt een gedeelte van een van de percelen gebruikt door een aangrenzende camping. Hoe de feitelijke situatie precies is, kon verweerder desgevraagd ter zitting niet toelichten aan de hand van de situatieschets. Een taxatierapport, waarin de objectafbakening zou kunnen zijn toegelicht, ontbreekt. En de huurovereenkomst is door verweerder niet in het geding gebracht.
3.3.
Het voorgaande leidt ertoe dat de rechtbank niet kan vaststellen of verweerder de gedeelten van de percelen [x] en [y] waarvan eiseres gebruiker is, juist heeft afgebakend. De rechtbank kan daardoor niet bepalen of en zo ja welke gedeelten van een (gebouwd of) ongebouwd eigendom als zelfstandig geheel worden gebruikt. Dat leidt ertoe dat de rechtbank het WOZ-object als zodanig niet kan vaststellen. Dit betekent dat de WOZ-beschikkingen en daarmee de aanslagen OZB gebruikers dienen te worden vernietigd.
Conclusie
4. De beroepen zijn gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraken op bezwaar, de WOZ-beschikkingen en de aanslagen OZB gebruikers.
Immateriële schadevergoeding
5.1.
Eiseres heeft verzocht om immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Volgens vaste jurisprudentie geldt voor een uitspraak in eerste aanleg dat deze niet binnen een redelijke termijn is gedaan als de rechtbank niet binnen twee jaar nadat de termijn is aangevangen uitspraak doet, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [2] De termijn vangt aan op de dag van ontvangst van het bezwaarschrift en eindigt op de dag van de uitspraak in het beroep. Gelet op het feit dat het oudste bezwaarschrift door verweerder is ontvangen op 1 maart 2019, is de termijn op die datum aangevangen. Aangezien de rechtbank op 18 maart 2022 uitspraak doet, is een periode van afgerond 37 maanden verstreken. Vanwege de coronapandemie is de rechtbank een periode gesloten geweest waardoor reeds geplande zittingen zijn verdaagd en nog in te plannen zittingen als gevolg daarvan vertraging hebben opgelopen. Dit is naar het oordeel van de rechtbank een uitzonderlijke en onvoorzienbare situatie die een verlenging van de termijn met vier maanden rechtvaardigt [3] , zodat de redelijke termijn eindigt na verloop van 28 maanden. De redelijke termijn wordt dus in de zaak LEE 19/2987 overschreden met negen maanden. In de zaak LEE 20/2420 wordt de redelijke termijn niet overschreden.
5.2.
De vergoeding bedraagt € 500 per half jaar termijnoverschrijding. Eiseres heeft dus recht op een vergoeding van immateriële schade van € 1.000.
5.3.
De negen maanden termijnoverschrijding is geheel toe te rekenen aan de rechtbank. Daarom veroordeelt de rechtbank de Minister tot vergoeding van de immateriële schade tot een bedrag van€ 1.000 in de zaak LEE 19/2987.
5.4.
Omdat het bedrag van de immateriële schadevergoeding minder dan € 5.000 beloopt, hoeft de Minister niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop schriftelijk of mondeling verweer te voeren. [4]
De proceskosten en het griffierecht
6.1.
Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, moet verweerder aan eiseres de door haar betaalde griffierechten van € 345 in zaaknummer 19/2987 en van € 354 in zaaknummer 20/2420 vergoeden.
6.2.
Omdat de beroepen gegrond zijn, krijgt eiseres een vergoeding voor de proceskosten die zij heeft gemaakt. Verweerder moet die vergoeding betalen. De vergoeding wordt met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. De bijstand door een gemachtigde in de bezwaarfase levert per zaak € 538 op (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen op de hoorzitting met een waarde per punt van € 269 met een wegingsfactor 1). Tussen de twee zaken is in beroep samenhang aanwezig als bedoeld in artikel 3 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht, aangezien eiseres in beide zaken werd bijgestaan door dezelfde gemachtigde, de zaken in beroep gezamenlijk zijn behandeld en dezelfde geschilpunten aan de orde waren. Daarmee rekening houdend, bedraagt de proceskostenvergoeding voor de beroepsfase per zaak 0,5 x € 1.082 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift met een waarde van € 541 en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde van € 541, bij een wegingsfactor 1), oftewel € 541 op. Toegekend wordt in totaal € 1.079 per zaak.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart de beroepen gegrond;
- vernietigt de uitspraken op bezwaar;
- vernietigt de WOZ-beschikkingen 2019 en 2020 en de aanslagen OZB gebruikers 2019 en 2020;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraken op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 345 in de zaak 19/2987 en € 354 in de zaak 20/2420 aan eiseres te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.079 in de zaak LEE 19/2987 en € 1.079 in de zaak LEE 20/2420;
- veroordeelt de Minister in de zaak LEE 19/2987 tot betaling van € 1.000 aan immateriële schadevergoeding aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan op door mr. S.A. Wortmann, voorzitter, en mr. M. van den Bosch en mr. G. Kattenberg, leden, in aanwezigheid van mr. R.H. Wolfslag, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 maart 2022.
w.g. griffier
w.g. rechter
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.