Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 9319058 /CV EXPL 21-4048
Vonnis van de kantonrechter d.d. 22 februari 2022
inzake
[eiser],
wonende te Groningen,
eiser,
gemachtigde: mr. E.T. van Dalen,
tegen
de stichting
STICHTING NIJESTEE,
gevestigd te Groningen,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.E. van der Wijk.
Partijen zullen hierna [eiser] en Nijestee worden genoemd.
PROCESGANG
De bij vonnis van 28 september 2021 bepaalde mondelinge behandeling is gehouden op 20 januari 2022. Partijen (Nijestee vertegenwoordigd door M. Ekkers (jurist)) en hun gemachtigden zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden. Nadat partijen er niet in waren geslaagd een schikking te bereiken is de behandeling gesloten en uitspraak bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1.De vaststaande feiten
1.1.
Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2.
Tussen Nijestee en [ naam 1] is in 1974 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] in Groningen (hierna: de woning). [ naam 1] is de moeder van [eiser] . [eiser] staat sinds 17 augustus 2009 als medehuurder ingeschreven en is daarmee huurder geworden van de woning. [ naam 1] is in 2010 overleden. [eiser] is in de woning blijven wonen. De woning bevindt zich op de eerste verdieping in een flatgebouw.
1.3.
In de algemene huurvoorwaarden van Nijestee die op de huurovereenkomst van toepassing zijn, staat onder meer het volgende:
"(…) 6.6.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden. (…)"
1.4.
[naam 2] huurt de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 2] in Groningen van Nijestee. [naam 2] heeft in ieder geval zeven chihuahua's.
1.5.
[eiser] en [naam 2] zijn directe buren.
1.6.
In de periode mei 2019 tot en met maart 2021 heeft [eiser] diverse malen bij Nijestee geklaagd over de overlast die hij (met name) ervaart van de honden van [naam 2] . Ook heeft [eiser] een handgeschreven dagboek bijgehouden waarin hij zijn overlastklachten nauwkeurig heeft genoteerd.
1.7.
In mei 2019 is de dierenbescherming naar aanleiding van een overlastmelding van [eiser] bij [naam 2] geweest. De dierenbescherming heeft geconstateerd dat er geen sprake is van een hondenkennel en ook niet dat de honden verwaarloosd worden.
1.8.
De politie heeft naar aanleiding van een overlastmelding van [eiser] [naam 2] op 17 mei 2019 een bezoek gebracht. Nijestee heeft in haar interne notities hierover het volgende opgenomen:
"(…) Dhr. (…) van Politie Haren belt om door te geven dat hij vanochtend bij mw [naam 2] is geweest. De woning ziet er netjes uit en de honden zien er verzorgd uit. Mw heeft 10 chihuahua's en zitten in een bench. Het dierenwelzijn is in orde. Politie begrijpt wel dat buren last kunnen hebben van de honden omdat ze aanslaan zodra er gebeld wordt of iemand op de galerij loopt. (…)"
1.9.
Nijestee heeft op 10 januari 2020 een buurtbemiddelingsgesprek tussen [eiser] en [naam 2] aangeboden.
1.10.
[eiser] heeft op 12 januari 2020 in een e-mail aan Nijestee aangegeven dat een bemiddelingsgesprek geen enkel zin heeft
'want ze liegen en bedriegen waar je bij zit'en
'het wordt een welles nietes spelletje waar mijn lichaam alleen maar stress van heeft'.
'want ze liegen en bedriegen waar je bij zit'en
'het wordt een welles nietes spelletje waar mijn lichaam alleen maar stress van heeft'.
1.11.
Op 30 januari 2020 is een medewerker van Nijestee bij [eiser] geweest om te praten over zijn klachten over de honden van de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] . De betreffende medewerker van Nijestee is ook bij de naaste buren en bovenburen geweest om te praten over de honden van de bewoners van nummer [huisnummer 2] . In de interne notitie van Nijestee staat hierover het volgende:
"(…) Aan [naam 3] doorgegeven dat de dierenpolitie al een keer bij de buren zijn geweest. Zij hebben aangegeven dat het dierenwelzijn in orde is en dat er geen sprake is van een kennel oid. Dhr. [eiser] is nog steeds de enige klager dat heb ik hem ook meerdere keren verteld. Wij nemen zijn meldingen ter kennisgeving aan. [naam 3] neemt volgende week dinsdag contact op met de wijkagente om bovenstaande door te geven. Daarna gaat hij weer bij dhr. [eiser] langs om door te geven dat Nijestee zijn meldingen ter kennisgeving aanneemt. (…)
en
"(…) [naam 3] is op 30 januari jl bij dhr [eiser] geweest vanwege zijn klachten over de dieren van de buren van [straatnaam] [huisnummer 2] . Hij heeft met dhr. [eiser] afgesproken dat hij met de wijkagente en mij gaat overleggen over de situatie. [naam 3] is bij de andere naaste buren en de bovenburen geweest en die ervaren geen overlast van de honden. Alleen als ze worden uitgelaten, blaffen ze even. (…)"
1.12.
Nijestee heeft op 10 februari 2020 een e-mail aan [eiser] verstuurd. In de e-mail staat onder meer het volgende:
"(…) De heer [naam 3] heeft inderdaad bij meerdere bewoners in de flat aangebeld om te vragen of zij overlast ervaren. Zij geven aan de honden van de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] wel te horen, maar ervaren dit niet als overlast. De heer [naam 4] kan zelf een melding bij ons indienen als hij overlast ervaart in de flat of misstanden opmerkt. Dit betekent dat u niet namens de heer [naam 4] een melding bij Nijestee kan indienen. De meldingen over het verkopen van auto's op de parkeerplaats ligt ook bij de wijkagente en zij zal hier binnenkort contact met u over opnemen.
Nijestee komt niet tegemoet aan uw verzoek voor huurcompensatie. Wij wachten de brief van uw advocaat af. Tot die tijd zullen wij uw meldingen, ook de meldingen gericht aan de directie, ter kennisgeving aannemen. Wij zullen uiteraard reageren op de brief van uw advocaat. (…)"
1.13.
Nijestee heeft op 18 november 2020 een melding ontvangen van de huurder van [straatnaam] [huisnummer 2] . In de melding staat onder meer het volgende:
"(…) Dhr. [eiser] stookt flatbewoners op.
Dhr. [naam 2] van [straatnaam] [huisnummer 2] geeft aan dat dhr [eiser] flatbewoners aan het aansporen is om klachten in te dienen tegen de fam [naam 2] . Dhr. [eiser] geeft bij flatbewoners aan dat hij huiduitslag krijgt van de honden en ongedierte van de fam. [naam 2] . Dit verkondigt hij aan andere buren, met het verzoek ook een klacht in te dienen. Dhr [eiser] heeft de dierenpolitie weer gebeld. Andere bewoners uit de flat geven dit aan bij de fam. [naam 2] . Zij willen liever ook niet meewerken aan het verzoek van dhr. [eiser] maar zijn ook bang voor hem. Dhr. [naam 2] wil geen conflicten maar vindt dit ook niet leuk. Hij meld dit alvast bij Nijestee en neemt weer contact op als het erger wordt. (…)"
1.14.
[eiser] heeft zijn overlastklachten op 18 november 2020, 18 oktober 2021 en 3 november 2021 ook gemeld bij het meldpunt overlast en zorg van de gemeente Groningen.
2.De vorderingen en het verweer
2.1.
[eiser] heeft gevorderd om - voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad -Nijestee te veroordelen om binnen één maand na betekening van het te wijzen vonnis een gerechtelijke procedure te beginnen tegen de huurder/huurders van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer 2] te Groningen, met als vordering een ontbinding van de huurovereenkomst tussen Nijestee en de huurder/huurders van de [straatnaam] [huisnummer 2] te Groningen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag dat Nijestee nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod te voldoen, althans een beslissing te nemen, zoals de kantonrechter zal vermenen te behoren en met veroordeling van Nijestee in de kosten van dit geding, de kosten van het nasalaris van de gemachtigde van [eiser] daaronder uitdrukkelijk begrepen.
2.2.
[eiser] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat - samengevat weergegeven - de huurders op [straatnaam] [huisnummer 2] (directe buren van [eiser] ) al gedurende meerdere jaren structureel ernstige geluidsoverlast veroorzaken. De overlast bestaat volgens [eiser] uit jankende honden, geluidsoverlast en andere herrie.
De buren op [straatnaam] [huisnummer 2] hebben in ieder geval 7 chihuahua's die overlast veroorzaken. [eiser] heeft Nijestee daar herhaaldelijk op gewezen, maar Nijestee heeft geen maatregelen getroffen om de overlast tegen te gaan. Omdat Nijestee aan [eiser] ongestoord huurgenot moet verschaffen, is Nijestee verplicht om stappen te ondernemen om de door de buren veroorzaakte geluidsoverlast te beëindigen. Nijestee schiet in de nakoming van die verplichting tekort.
2.3.
Nijestee heeft verweer gevoerd tegen de vorderingen en heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] in zijn vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan. Hiertoe voert zij - verkort weergegeven - aan dat [eiser] de enige bewoner van de flat is die heeft geklaagd over de door hem ervaren overlast door de (honden van de) bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] . Volgens Nijestee heeft zij de klachten van [eiser] serieus genomen en heeft zij voldoende onderzoek verricht naar de klachten. Andere omwonenden hebben aangegeven geen overlast te ondervinden en ook de politie en Nijestee zelf hebben nimmer de door [eiser] gestelde overlast geconstateerd. Daarom heeft Nijestee onvoldoende aanknopingspunten om met juridische maatregelen op te treden jegens de huurders van [straatnaam] [huisnummer 2] . Buurtbemiddeling zou volgens Nijestee een oplossing kunnen zijn, dat is ook aangeboden, maar [eiser] weigert om daaraan mee te werken.
3.Beoordeling
4
3.1.
In deze zaak gaat het om de vraag of Nijestee moet worden veroordeeld om een ontbindings- en ontruimingsprocedure te starten tegen de buren van [eiser] op [straatnaam] nummer [huisnummer 2] . Volgens [eiser] veroorzaken deze buren structureel overlast en weigert Nijestee maatregelen te treffen om de overlast te stoppen en schiet Nijestee daarom jegens [eiser] tekort omdat zij niet het huurgenot aan [eiser] verschaft waar hij op grond van de huurovereenkomst recht op heeft. Nijestee heeft verweer gevoerd.
3.2.
De kantonrechter overweegt dat volgens artikel 7:204 lid 2 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) sprake is van een gebrek aan een gehuurde woning als sprake is van een staat of eigenschap van de woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden woning van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Volgens artikel 7:204 lid 3 BW Pro zijn een feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht als bedoeld in artikel 7:211 BW Pro en een bewering van recht zonder feitelijke stoornis geen gebreken in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW Pro.
3.3.
Uit de parlementaire geschiedenis van deze regeling volgt dat het enkele bestaan van overlast op zichzelf geen gebrek oplevert, waarop een huurder zijn verhuurder kan aanspreken. Als de verhuurder zowel aan de overlast veroorzakende huurder als aan de overlast ondervindende huurder verhuurt, kan het feit dat de verhuurder geen gebruik maakt van zijn bevoegdheid om tegen zijn overlast veroorzakende huurder op te treden, wel een gebrek opleveren jegens zijn overlast ondervindende huurder. De huurder kan dan herstel van dit gebrek vorderen. De verhuurder heeft in een dergelijk geval de mogelijkheid de overlast veroorzaker de huur op te zeggen op grond van art. 7:274 lid 1 onder Pro a BW (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 6-9). Niet de overlast zelf, maar het niet of onvoldoende actie ondernemen door de verhuurder naar aanleiding van de klachten over de overlast levert het gebrek op waarvoor de verhuurder aansprakelijk is (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712).
3.4.
Voor toewijzing van een vordering van een huurder tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de huurder aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de vordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn, terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat in die procedure zal kunnen blijken dat de vordering terecht is ingesteld ook niet toereikend is (zie ECLI:NL:GHSHE:2010:BP0257).
3.5.
In het algemeen zal van een verhuurder verwacht kunnen worden dat hij naar aanleiding van klachten van een huurder over door een andere huurder veroorzaakte overlast een grondig onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de klachten en de aard en ernst van de gestelde overlast en dat hij vervolgens de nodige maatregelen neemt. Die zullen in eerste instantie beperkt kunnen blijven tot het aangaan van een gesprek met de overlastgever en met pogingen tot bemiddeling, maar het is mogelijk dat van de verhuurder op een gegeven moment verwacht wordt dat hij een ontbindingsprocedure start tegen de overlast veroorzakende huurder. Het is niet zo dat de huurder die klaagt over overlast eerst bewijs moet leveren van de overlast in die zin dat de gestelde overlast onomstotelijk moet zijn komen vast te staan. Wel is het zo dat de verhuurder voldoende aanknopingspunten moet hebben om onderzoek te kunnen verrichten en om vervolgens zo nodig maatregelen te kunnen nemen (zie ECLI:NL:GHSGR:2011:BT1712).
3.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Nijestee voldoende onderbouwd dat zij meerdere acties heeft ondernomen naar aanleiding van de aanhoudende klachten van [eiser] . Zo is zij het gesprek aangegaan met de buren van nummer [huisnummer 2] en heeft zij zowel de dierenbescherming als de (dieren)politie onderzoek laten doen. Ook heeft zij herhaalde malen navraag gedaan bij andere bewoners van omliggende woningen of zij overlast ondervinden van nummer [huisnummer 2] , waarvan de meest recente navraag dateert van twee dagen voor de mondelinge behandeling van deze zaak. Volgens Nijestee is telkenmaal ontkennend geantwoord op die vraag en heeft [eiser] geen stukken overgelegd waaruit volgt dat andere omwonenden wel hebben geklaagd over de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] . Nijestee heeft daarnaast voorgesteld buurtbemiddeling in te schakelen. [eiser] heeft zijn medewerking hieraan echter geweigerd. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit het voorgaande dat Nijestee de klachten van [eiser] voldoende serieus heeft genomen en daarnaar gedegen onderzoek heeft gedaan. Nijestee kon vooralsnog daarmee en met het aanbieden van buurtbemiddeling volstaan. Voor verdergaande maatregelen van Nijestee jegens de buren van [eiser] - zoals het nemen van rechtsmaatregelen - zijn er naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende aanknopingspunten aanwezig. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat alle overlastmeldingen uitsluitend afkomstig zijn van [eiser] zelf.
3.7.
Zoals hiervoor is overwogen mocht Nijestee, op grond van de bevindingen van de ingestelde onderzoeken, vooralsnog volstaan met het aanbieden van buurtbemiddeling. Naar het oordeel van de kantonrechter is het aan [eiser] zelf te wijten dat de door Nijestee voorgestelde buurtbemiddeling niet van de grond is gekomen. Hoewel niet zeker is dat daaruit voor hem een bevredigende oplossing zou zijn voortgekomen, is daardoor wel een mogelijkheid daartoe geblokkeerd. [eiser] heeft immers geweigerd zijn medewerking aan buurtbemiddeling te geven. Ook ter zitting heeft [eiser] nogmaals (meerdere malen) te kennen gegeven dat een gesprek met [naam 2] geen zin heeft. De door [eiser] daarvoor gegeven reden – dat buurtbemiddeling geen zin zou hebben – miskent dat de medewerkers van buurtbemiddeling getraind zijn in conflictbemiddeling, een onpartijdige houding hebben, beide partijen hun verhaal laten vertellen, en zoeken naar een gezamenlijke oplossing. [eiser] heeft naar het oordeel van de kantonrechter niet op voorhand mogen aannemen dat het met hulp van buurtbemiddeling op gang brengen van communicatie tussen hem en de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] niet zou kunnen leiden tot het ontstaan van wederzijds begrip en tot een afname van gedragingen van de buurvrouw (en die van haar honden) die [eiser] als hinderlijk ervaart.
3.8.
De kantonrechter concludeert op grond van het voorgaande dat Nijestee door het aanbieden van buurtbemiddeling de stap heeft gezet die in de gegeven omstandigheden aangewezen was. Omdat [eiser] vervolgens weigerde om de door hem ervaren overlast met hulp van buurtbemiddeling te bespreken met de buurvrouw, waren van Nijestee geen verdere acties te vergen. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat Nijestee in de nakoming van haar verbintenissen jegens [eiser] tekortgeschoten is. Van een gebrek aan het gehuurde waarvoor Nijestee aansprakelijk is, is bij deze stand van zaken geen sprake.
3.9.
[eiser] heeft nadrukkelijk bewijs aangeboden van zijn stellingen. De kantonrechter zal [eiser] echter niet in de gelegenheid stellen om zijn stellingen te bewijzen, aangezien zijn stellingen onvoldoende zijn onderbouwd. Weliswaar wil de kantonrechter wel aannemen dat [eiser] overlast ervaart door de honden van de buurvrouw, maar dat er objectief gezien sprake is van overlast, is door [eiser] onvoldoende onderbouwd, zeker gelet op de gemotiveerde en onderbouwde betwisting aan de zijde van Nijestee. [eiser] heeft daartegenover geen, althans onvoldoende gesteld om te worden toegelaten tot het leveren van bewijs van zijn stelling dat er al geruime tijd structureel overlast veroorzaakt wordt door de bewoners van [straatnaam] [huisnummer 2] en dat op grond daarvan van Nijestee gevraagd kan worden om een ontbindingsprocedure tegen hun huurders van nummer [huisnummer 2] te starten.
3.10.
De conclusie van het bovenstaande is dat de vordering van [eiser] zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de proceskosten welke aan de zijde van Nijestee tot aan deze uitspraak worden begroot op € 374,00 (2 punten x € 187,00 per punt) aan salaris van de gemachtigde;
verklaart de proceskosten veroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. F. de Jong, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 februari 2022 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 412