Uitspraak
GERECHTSHOF ‘s-HERTOGENBOSCH
Sector civiel recht
zaaknummer HD 200.046.606
arrest van de zevende kamer van 28 december 2010
in de zaak van
de stichting STICHTING WOONBEDRIJF SWS.HHVL,
gevestigd te [vestigingsplaats],
appellante,
advocaat: mr. C.G. Bunge,
tegen:
[X.],
wonende te [woonplaats],
geïntimeerde,
advocaat: mr. T. de Mos,
op het bij exploot van dagvaarding van 16 oktober 2009 ingeleide hoger beroep van het door de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven gewezen vonnis van 16 juli 2009 tussen appellante - Woonbedrijf - als gedaagde en geïntimeerde - [X.] - als eiser.
1. Het geding in eerste aanleg (zaaknummer 602456/rolnummer 09-546)
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.
2. Het geding in hoger beroep
2.1 Woonbedrijf is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Bij memorie van grieven heeft Woonbedrijf onder overlegging van één productie drie grieven aangevoerd en geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en, kort gezegd, tot alsnog afwijzing van de vorderingen van [X.].
2.2 Bij memorie van antwoord heeft [X.] onder overlegging van zes producties de grieven bestreden.
2.3 Woonbedrijf heeft onder overlegging van één productie (nr. 2) een akte genomen en [X.] onder overlegging van twee producties (nrs. 7 en 8) een antwoordakte.
2.4 Partijen hebben daarna de gedingstukken overgelegd en uitspraak gevraagd.
3. De gronden van het hoger beroep
Voor de inhoud van de grieven verwijst het hof naar de memorie van grieven.
4. De beoordeling
4.1 Het gaat in dit hoger beroep om het volgende.
a) [X.] huurt sinds 1987 van (de rechtsvoorganger van) Woonbedrijf de woning aan de [adres 1.] te [plaatsnaam].
b) [X.] heeft bij Woonbedrijf herhaaldelijk geklaagd over overlast veroorzaakt door zijn buren, de familie [Y.], die de woning aan de [adres 2.] van Woonbedrijf huren.
c) De overlast waar [X.] over klaagt, betreft met name geluidsoverlast, het blaffen van honden en het illegaal voeren van een bedrijf in garageboxen die achter de woningen zijn gelegen.
d) Woonbedrijf heeft de klachten van [X.] onderzocht. In april 2007 heeft Woonbedrijf [Y.] gesommeerd het bedrijf dat hij vanuit de woning en met name de garageboxen voerde, te staken. Deze heeft daaraan volgens Woonbedrijf gevolg gegeven.
e) Voor het overige is Woonbedrijf van oordeel dat de klachten van [X.] niet terecht zijn. Volgens Woonbedrijf is er daarom geen reden om verder tegen [Y.] op te treden, zoals [X.] wil.
4.2 In deze procedure stelt [X.] dat hij al jaren ernstige overlast ondervindt van [Y.] en dat Woonbedrijf hier als verhuurster van [Y.] onvoldoende tegen optreedt. Daardoor heeft [X.] niet het woongenot dat hij mocht verwachten zodat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van Woonbedrijf jegens hem, aldus [X.]. Volgens hem dient Woonbedrijf [Y.] in rechte aan te spreken en de ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woonbedrijf en [Y.] te vorderen. Op grond hiervan vordert [X.] in deze procedure, kort samengevat, primair (a) veroordeling van Woonbedrijf om op straffe van een dwangsom een ontbindings- en ontruimingsprocedure tegen [Y.] te entameren, (b) verlaging van de huurprijs vanaf de aanvang van de vermindering van het huurgenot en (c) veroordeling van Woonbedrijf tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair vordert [X.] op straffe van een dwangsom herstel van het huurgenot en veroordeling van Woonbedrijf tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten. Woonbedrijf heeft de vorderingen van [X.] gemotiveerd bestreden.
4.3 In het vonnis waarvan beroep heeft de kantonrechter het niet ondenkbaar geacht dat bij nader feitenonderzoek zal blijken dat de onvrede van [X.] terecht is en dat Woonbedrijf op basis daarvan tot actie had moeten overgaan. Op grond daarvan heeft de kantonrechter onderdeel (a) van de primaire vordering aldus toegewezen dat Woonbedrijf is veroordeeld om binnen zes weken na de datum van het vonnis een gerechtelijke procedure op te starten strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst met haar huurder [Y.], op verbeurte van een dwangsom. De vordering inzake buitengerechtelijke incassokosten is afgewezen en de beslissing op onderdeel (b) van de primaire vordering is aangehouden. Woonbedrijf is veroordeeld in de tot dan toe gevallen proceskosten.
4.4 Gevolg gevend aan deze uitspraak van de kantonrechter heeft Woonbedrijf tegen [Y.] en diens echtgenote een procedure aanhangig gemaakt. Bij vonnis van 18 februari 2010 heeft de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven de vordering van Woonbedrijf ‘bij gebreke van voldoende feitelijke grondslag’ afgewezen (prod. 2 Woonbedrijf). Het is het hof ambtshalve bekend dat tegen dit vonnis geen hoger beroep is ingesteld.
4.5 De grieven 1 en 2 van Woonbedrijf richten zich tegen het hiervoor onder 4.3 weergegeven oordeel van de kantonrechter dat tot toewijzing van onderdeel (a) van de vordering heeft geleid. Grief 3 richt zich tegen de proceskostenveroordeling.
4.6 [X.] baseert zijn vorderingen op de stelling dat hij sinds vele jaren ernstige overlast van zijn buren ondervindt, die een substantiële aantasting van zijn huurgenot oplevert. Het gaat hierbij volgens hem om verschillende vormen van overlast: geluidsoverlast, parkeeroverlast, hinderlijk optreden, aanhoudend geblaf van honden en overlast vanwege bedrijfsactiviteiten in en bij de garageboxen. Ter onderbouwing van zijn stellingen heeft [X.] in drie afleveringen een ‘dagboek’ overgelegd waarin hij van 27 april 2004 tot en met 8 november 2009 zijn bevindingen heeft opgetekend. Verder heeft [X.] bij akte van 14 mei 2009 overgelegd een verklaring van [Z.] d.d. 23 april 2009, een verklaring van [A.] d.d. 14 april 2009 en een verslag van de hand van [X.] van zijn contacten met buren. Ten slotte heeft [X.] stukken overgelegd van zijn correspondentie met de gemeente en met de politie. Dat laatste betreft onder meer een aangifte van mishandeling door de zoon van [Y.] ten opzichte van de echtgenote van [X.].
4.7 Met betrekking tot het dagboek van [X.] en de door hem opgestelde gespreksverslagen overweegt het hof het volgende. [X.] heeft deze stukken, die bij elkaar vele tientallen pagina’s omvatten, overgelegd zonder daarbij op enigerlei wijze duidelijk te maken wat hiervan als onderbouwing van de vordering ter beoordeling wordt voorgelegd (HR 8 januari 1999, LJN: ZC2810, NJ 1999, 342). Afgezien daarvan gaat het bij deze stukken kennelijk uitsluitend om de eigen bevindingen van [X.], die uit de aard der zaak als subjectief aangemerkt dienen te worden. Als voldoende objectieve onderbouwing voor de stellingen van [X.] kunnen deze stukken daarom niet dienen.
4.8 De schriftelijke verklaring van [Z.] vermeldt hinderlijke overlast door blaffende honden, maar op welke honden hij daarbij het oog heeft geeft hij niet aan. Bovendien constateert [Z.] het geblaf slechts bij zijn bezoek aan [X.], vier keer per jaar. Ook voor het overige mist deze verklaring zodanig concrete feiten dat deze als onderbouwing voor de vordering van [X.] kan dienen. Dat laatste geldt ook voor de schriftelijke verklaring van [A.]. De correspondentie met de gemeente en de politie betreft steeds klachten van de kant van [X.] over door hem gestelde gedragingen van leden van de familie [Y.] die evenwel kennelijk door de gemeente of door de politie als onvoldoende zwaarwegend zijn beschouwd om tot enigerlei vorm van maatregelen in de richting van de familie [Y.] aanleiding te geven. Ook deze stukken bieden onvoldoende onderbouwing voor de vordering van [X.]. Het hof neemt verder in aanmerking dat objectieve en inhoudelijk relevante rapportages over de situatie ter plaatse die het standpunt van [X.] kunnen bevestigen niet zijn overgelegd, zodat het ervoor gehouden dient te worden dat deze geheel ontbreken.
4.9 Op één punt heeft [X.] het gelijk aan zijn zijde gehad. Dat betreft het gebruik dat [Y.] heeft gemaakt van de garageboxen ten behoeve van zijn bestratingwerk. De klachten over de hiermee gepaard gaande overlast hebben in april 2007 geleid tot optreden van de kant van Woonbedrijf. Volgens Woonbedrijf heeft [Y.] zijn werkzaamheden daar toen beëindigd. Dit wordt bevestigd door de brief van de gemeente [gemeentenaam] van 11 maart 2008 (prod. 9 inl.dagv.), waarin het resultaat van een onderzoek op 18 en 28 februari 2008 wordt meegedeeld. Dat hield in dat er geen aanwijzingen waren dat er (nog) een bedrijf werd uitgeoefend. [X.] heeft aangevoerd dat er vermeldingen in de telefoongids e.d. zijn waaruit hij afleidt dat [Y.] zijn bedrijf nog steeds vanuit diens woning of garageboxen uitoefent, maar concrete aanwijzingen dat ter plaatse nog steeds sprake is van een overlast veroorzakend bedrijf heeft [X.] niet aangevoerd. Dit betekent dat het ervoor gehouden dient te worden dat na het optreden van Woonbedrijf deze bron van overlast zich niet langer voordoet. Het optreden van Woonbedrijf in deze aangelegenheid is derhalve kennelijk adequaat geweest.
4.10 Naar het oordeel van het hof is voor toewijzing van een vordering tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen van belang dat de desbetreffende partij aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zover dat afwijzing van de vordering redelijkerwijze uitgesloten te achten moet zijn terwijl anderzijds de enkele mogelijkheid dat in die procedure zal kunnen blijken dat de vordering terecht is ingesteld ook niet toereikend is. In het onderhavige geval heeft [X.] dat niet voldoende aannemelijk gemaakt. De uitkomst van de procedure die Woonbedrijf naar aanleiding van het bestreden vonnis heeft geëntameerd is op zich niet bepalend voor de beoordeling van de vordering zoals [X.] deze heeft ingesteld. Wel kan worden vastgesteld dat die uitkomst en de grond waarop de afwijzing berust, zich goed verdragen met de hiervoor gegeven beoordeling van de vordering van [X.].
4.11 De slotsom is dat hetgeen [X.] heeft aangevoerd tegenover de gemotiveerde betwisting ervan door Woonbedrijf een onvoldoende onderbouwing biedt voor zijn stelling dat sprake is van ernstige overlast die een substantiële aantasting is van zijn huurgenot en waarvan het laten voortduren door Woonbedrijf jegens hem een toerekenbare tekortkoming oplevert. Bij deze stand van zaken komt bewijslevering als door [X.] aangeboden niet aan orde zodat zijn bewijsaanbod als niet relevant wordt gepasseerd.
4.12 Een en ander leidt ertoe dat de grieven 1 en 2 van Woonbedrijf slagen en dat onderdeel (a) van de primaire vordering van [X.] afgewezen dient te worden. Grief 3 inzake de proceskostenveroordeling slaagt daarom eveneens.
4.13 De kantonrechter heeft nog geen oordeel gegeven over onderdeel (b) van de primaire vordering tot verlaging van de huurprijs en over de subsidiaire vordering tot herstel van woongenot. Aan deze beide vorderingen ligt hetzelfde feitencomplex ten grondslag als aan het hiervoor behandelde onderdeel (a) van de primaire vordering van [X.]. Het hof is van oordeel dat terugverwijzing naar de kantonrechter achterwege kan blijven aangezien ook voor de nog niet behandelde onderdelen van de vordering van [X.] de feitelijke grondslag ontbreekt. Het hof zal ook deze onderdelen afwijzen. Voor de duidelijkheid zal het hof het bestreden vonnis geheel vernietigen, dus ook voor zover daar niet tegen geappelleerd is.
4.14 [X.] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.
5. De uitspraak
Het hof:
vernietigt het vonnis waarvan beroep en, opnieuw rechtdoende:
wijst de primaire en subsidiaire vorderingen van [X.] af;
veroordeelt [X.] in de kosten van het geding, tot op deze uitspraak aan de zijde van Woonbedrijf begroot op € 400,= aan salaris gemachtigde in eerste aanleg en op € 85,98 aan kosten dagvaarding, op € 262,= aan vast recht en op € 1.341,= aan salaris advocaat;
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. Meulenbroek, Kleijngeld en Van Ham en in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 28 december 2010.