Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 22/807
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 november 2022 in de zaak tussen
[eiser], uit [woonplaats], ([eiser])
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen (het Instituut)
(gemachtigde: mr. L.A. Jager).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van [eiser] tegen de hoogte van de toekenning van een waardedalingsaanvraag.
1.1
Het Instituut heeft deze aanvraag met het besluit van 11 augustus 2021 toegewezen en heeft daarbij een vergoeding toegekend ten bedrage van € 8.700,94 vermeerderd met de wettelijke rente. Met het bestreden besluit van 24 januari 2022 op het bezwaar van [eiser] is het Instituut bij dit besluit gebleven.
1.2.
[eiser] heeft tegen het bestreden besluit van 24 januari 2022 beroep ingesteld.
1.3.
[eiser] heeft de beroepsgronden aangevuld.
1.4.
Het Instituut heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.5.
De rechtbank heeft het beroep op 20 september 2022 op zitting behandeld. Partijen zijn met kennisgeving niet verschenen op de zitting.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt de toekenning van de waardedalingsaanvraag van [eiser]. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden die [eiser] heeft aangevoerd.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep gegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
4. De rechtbank is uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Op 1 juni 1990 heeft [eiser] de eigendom verkregen van de woning gelegen aan de [adres] te [woonplaats], met postcode [postcode]. De WOZ-waarde voor het jaar 2016 bedroeg aanvankelijk € 380.000, doch is na bezwaar bijgesteld tot € 293.000. De WOZ-waarde per 2017 bedroeg € 316.000. Op 23 oktober 2017 heeft [eiser] de woning verkocht aan de huurder voor een verkoopprijs van € 230.000, waarna de woning op 1 december 2017 is geleverd door inschrijving van de notariële akte in de openbare registers.
5.1.
[eiser] voert – samengevat weergegeven – aan dat bij de berekening van zijn waardedalingsvergoeding de WOZ-waarde van de woning het uitgangspunt dient te zijn en niet de door het Instituut gehanteerde verkoopwaarde van € 230.000. De verkoopwaarde is niet representatief voor de leegwaarde van de woning ten tijde van de verkoop. De oorzaak hiervan is gelegen in het gegeven dat de woning in verhuurde staat is verkocht. [eiser] heeft in beroep ter onderbouwing een verklaring van de bij de verkoop betrokken makelaar overgelegd van 22 april 2022. Daaruit volgt dat de makelaar met ingang van maart 2017 heeft getracht de woning in verhuurde staat te verkopen, buiten de toenmalig huurders om. Hetgeen niet succesvol is gebleken. Als oorzaken hiervoor draagt de makelaar de verhuurde staat van de woning alsook de (matige) onderhoudsstaat. Vervolgens heeft [eiser] op 23 oktober 2017 overeenstemming met de huurders bereikt over de verkoop van de woning. Tot slot merkt de makelaar op dat de WOZ-waarde van het jaar 2017 ten bedrage van € 316.000 een representatieve weergave is van de leegwaarde van de woning ten tijde van de verkoop. [eiser] stelt voorts dat de makelaar bij de verkoop rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de huurders voor de verkoop ingebouwde studio’s hebben gefinancierd.
5.2.
Het Instituut stelt zich op het standpunt dat bij de berekening van de waardedalingsvergoeding, met toepassing van het beleid, terecht is uitgegaan van de verkoopwaarde van de woning. [eiser] maakt niet aannemelijk dat de verkoopwaarde niet representatief is voor de waarde van de woning ten tijde van de verkoop. In het bestreden besluit heeft het Instituut hiertoe aangevoerd dat het naar beneden bijstellen van de WOZ-waarde per 2016 van € 380.000 naar € 293.000 niet voldoende is voor het oordeel dat de kopers niet de werkelijke waarde van de woning hebben betaald. Ook als de woning voor een lagere prijs is verkocht omdat [eiser] de woning zo snel mogelijk verkocht wilde hebben, dient dit voor zijn eigen risico te blijven.
In het verweerschrift voert het Instituut in aanvulling hierop aan dat van belang is dat de woning is verkocht aan de huurders, ten gevolge waarvan de huurovereenkomst met ingang van de verkoop is komen te vervallen. De woning is hierdoor in feite vrij van huur verkocht, waardoor het niet waarschijnlijk is dat de voormalige huurovereenkomst van invloed is geweest op de totstandkoming van de hoogte van de verkoopprijs. Voorts blijkt uit de akte van levering dat de woning een waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigde van € 195.000. De overige € 35.000 van de verkoopprijs is toegerekend aan tezamen met de woning overgedragen grasland. Hierdoor volgt uit notariële akte dat de woning een lagere waarde in het economisch verkeer had dan de verkoopprijs van € 230.000. Aan de verklaring van de makelaar komt volgens het Instituut derhalve geen waarde toe.
6. De rechtbank overweegt als volgt.
6.1.
Uit artikel 3.4, eerste lid, van de Procedure en Werkwijze van het Instituut volgt dat het Instituut de waardedaling bepaalt aan de hand van een vergelijking van de waarde van de woning op de peildatum van 1 januari 2019 met de waarde die de woning zou hebben gehad zonder het effect van bodembeweging door mijnbouwactiviteiten op de peildatum.
Het Instituut hanteert daarbij in beginsel de WOZ-waarde op 1 januari 2019 als de waarde van de woning met het effect van bodembeweging. In afwijking van dit uitgangspunt hanteert het Instituut de verkoopprijs van een woning als berekeningswaarde indien de aanvrager de woning voorafgaand aan de waardedalingsaanvraag heeft verkocht.
6.2.
De rechtbank stelt vast, hetgeen ook niet in geschil is, dat het Instituut conform zijn Procedure en Werkwijze (het beleid) heeft gehandeld door de waardedalingsvergoeding van [eiser] te berekenen aan de hand van de verkoopwaarde van de woning. Zoals eerder door deze rechtbank is overwogen, bevat de Procedure en Werkwijze beleidsregels in de zin van artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). [1] Het Instituut is daarom op grond van de wet gehouden bij het bestaan van bijzondere omstandigheden af te wijken zijn beleid.
De rechtbank begrijpt het beroep van [eiser] zo dat hij zich beroept op deze afwijkingsbevoegdheid. Aan de rechtbank komt daarbij een terughoudende toets toe: de rechtbank dient te vraag de beantwoorden of het Instituut in de door [eiser] aangevoerde omstandigheden in redelijkheid aanleiding heeft moeten zien om af te wijken van zijn beleid door de waardedaling te berekenen aan de hand van de door [eiser] aangevoerde WOZ-waarde in plaats van de door het Instituut gehanteerde verkoopwaarde van € 230.000.
6.3.
De rechtbank acht het een feit van algemene bekendheid dat een woning in onverhuurde staat een hogere waarde heeft dan in verhuurde staat. De verkoop van een woning aan de zittende huurder levert in het algemeen een lagere koopsom dan de verkeerswaarde op.
6.4.
De rechtbank is van oordeel dat het Instituut in het bestreden besluit onvoldoende toereikend heeft gemotiveerd om welke reden de door [eiser] aangevoerde omstandigheden in redelijkheid geen aanleiding zijn om af te wijken van het beleid. In dit kader acht de rechtbank van belang dat [eiser] heeft aangevoerd dat is getracht de woning buiten de huurders om te verkopen, maar dat dit niet succesvol is gebleken. Na een half jaar van vruchteloze aanbieding is [eiser] overgegaan tot verkoop van de woning aan de huurders. De rechtbank volgt als zodanig niet de conclusie van het Instituut dat de toenmalig huurders, gelet op diens positie en eerdere financiële bijdrage, en de wens van [eiser] over te gaan tot een snelle verkoop, in zijn geheel geen invloed kunnen hebben gehad op de hoogte van de overeengekomen verkoopprijs. Naar het oordeel van de rechtbank heeft het Instituut onvoldoende gemotiveerd waarom hij in dit concrete geval niet is uitgegaan van een andere waarde dan de gerealiseerde verkoopprijs; dit klemt te meer daar de verkoopprijs substantieel lager is dan de WOZ-waarde per 2017.
6.5.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft het Instituut dan ook niet zonder nadere motivering in het bestreden besluit kunnen volstaan met het hanteren van de verkoopwaarde als berekeningswaarde voor de hoogte van [eiser] waardedalingsvergoeding. In zoverre berust het bestreden besluit daarom niet op een deugdelijke motivering, waardoor het bestreden besluit in strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van de Awb tot stand is gekomen. Het betoog van [eiser] slaagt in dit opzicht.
Conclusie en gevolgen
7. Het beroep is gegrond omdat het Instituut het bestreden besluit onvoldoende heeft gemotiveerd, waardoor het besluit in strijd met het bepaalde in artikel 7:12 van de Awb tot stand is gekomen. De rechtbank vernietigt daarom het bestreden besluit. De rechtbank bepaalt met toepassing van artikel 8:72, vierde lid, van de Awb dat het Instituut een nieuw besluit moet nemen met inachtneming van deze uitspraak. De rechtbank geeft het Instituut hiervoor een termijn van zes weken.
8. Omdat het beroep gegrond is moet het Instituut het griffierecht aan [eiser] vergoeden. [eiser] heeft geen proceskosten gemaakt die vergoed kunnen worden.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit van 24 januari 2022;
- draagt het Instituut op binnen zes weken na de dag van verzending van deze uitspraak een nieuw besluit te nemen op het bezwaar met inachtneming van deze uitspraak;
- bepaalt dat het Instituut het griffierecht van € 184,- aan [eiser] moet vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.Y.B. Jansen, rechter, in aanwezigheid van D.A. Bekking, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.