Uitspraak
RECHTBANK Noord-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: C/18/212962 / HA ZA 22-81
Vonnis van 30 november 2022
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,2. [eiser sub 2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. D.S.M. Wouda te Groningen,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
gevestigd te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
gevestigd te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde sub 3],
3.
[gedaagde sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. M.B. Esseling te Rotterdam.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 29 juni 2022
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2022.
- de mondelinge behandeling van 27 oktober 2022.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] exploiteren met hun vennootschap onder firma een bakkerszaak. In de periode december 2018 tot en met maart 2019 hebben zij, ter uitbreiding van hun bedrijf, onderhandeld over de koop van drie percelen met daarop een garage- en heftruckbedrijf met tankstation en APK-keuringsstation aan de [adres] .
2.2.
[gedaagden] heeft bij deze onderhandelingen als makelaar de verkoper, [verkoper] , vertegenwoordigd.
2.3.
[verkoper] heeft zowel tegenover [gedaagden] als [eisers] verklaard dat zij enige rechthebbende was op de percelen en het daarop gevestigde garagebedrijf.
2.4.
Aanvankelijk is tussen [eisers] en [verkoper] mondelinge overeenstemming bereikt over de verkoop van de drie percelen voor een bedrag van
€ 500.000,-, inclusief een bedrag van € 75.000,- voor de roerende zaken en inventaris.
2.5.
Voorafgaand aan het ondertekenen van de koopovereenkomst op 31 januari 2019, is door [gedaagden] aan [eisers] medegedeeld dat [verkoper] ten aanzien van één van de percelen niet alleen bevoegd was. Het betrof perceel [kadasternummer] , dat in gebruik was als parkeerterrein en noodzakelijke toegangsweg voor vrachtwagens tot het APK-keuringsstation. Dit perceel is voor de helft eigendom geweest van de overleden zoon van [verkoper] . Zijn nalatenschap was door zijn dochter (hierna: de kleindochter) op dat moment slechts beneficiair aanvaard. Tussen [verkoper] en de kleindochter was niet of nauwelijks contact.
2.6.
In de schriftelijke koopovereenkomst die op 31 januari 2019 door [verkoper] en [eisers] is ondertekend, is [verkoper] als verkoper sub 1a en de kleindochter als verkoper sub 1b in de tekst genoemd en is in artikel 20.5 het volgende bepaald:
“Verkoper sub 1a verkoopt onder voorbehoud van toestemming en medewerking van verkoper sub 1b. Verkoper sub 1a zal terstond na ondertekening van de onderhavige overeenkomst contact zoeken met verkoper sub 1 b teneinde voorbedoelde toestemming en medewerking te verkrijgen. Slechts verkoper kan een beroep doen op deze ontbindende voorwaarde. Verkoper kan gebruik maken van deze ontbindende voorwaarde tot 1 maart 2019, waarna de overeenkomst om niet is ontbonden tenzij partijen anders nader overeenkomen.”
2.7.
[verkoper] heeft geen beroep op deze bepaling gedaan. De kleindochter heeft evenmin de benodigde toestemming en medewerking aan de verkoop verleend.
2.8.
Op initiatief van [gedaagden] is op of omstreeks het moment van ondertekenen van de koopovereenkomst een allonge aan de koopovereenkomst gehecht, getekend door [verkoper] als verkoper en [eisers] als koper, met de volgende tekst:
“Koper en verkoper gezamenlijk te noemen partijen. Partijen zijn aanvullend overeengekomen:
Partijen zijn een overeenkomst aangegaan van koop en verkoop betreffende de [adres] , voorstaande partijen voldoende bekend waarvoor verdere uitleg niet benodigd is.In voormelde overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat er 3 kadastrale percelen worden overgedragen, waarvoor voor 1 kadastraal perceel toestemming benodigd is van een derde partij. Vooralsnog heeft de derde partij aangegeven niet mee te willen werken met verkoop. Partijen zijn derhalve overeengekomen dat het kadastrale perceel [kadasternummer] , bij deze uitgesloten wordt van de overeenkomst. In het verlengde van voorstaande verleend verkoper aan koper een recht van eerste koop op voormeld perceel. Partijen zijn in onderling overleg overeengekomen dat de waarde van voornoemd perceel € 20.000,- (zegge: twintig duizend euro) bedraagt.”
2.9.
De twee overige percelen zijn op 1 april 2019 geleverd. [eisers] hebben hierbij een koopsom van € 480.000,- voldaan. [eisers] heeft het geleverde in gebruik genomen en heeft daarbij ook perceel [kadasternummer] in gebruik genomen.
2.10.
In juli 2019 is [verkoper] onder bewind gesteld. In 2021 heeft de bewindvoerder van [verkoper] samen met de kleindochter perceel [kadasternummer] via funda te koop aangeboden. Daarbij werden zij door een derde makelaar bijgestaan.
2.11.
[gedaagden] heeft [eisers] op hun verzoek bijgestaan bij de aankoop van perceel [kadasternummer] .
2.12.
Op 29 juli 2021 hebben [eisers] het perceel [kadasternummer] gekocht voor € 80.080,-.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vorderen - samengevat –
- te verklaren voor recht dat [gedaagden] , althans haar vennoot de heer [gedaagde sub 2] , zich jegens hen onrechtmatig heeft/hebben gedragen en gehouden is/zijn de door [eisers] geleden vermogensschade te vergoeden;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de door [eisers] geleden vermogensschade, zijnde een bedrag van € 61.057,-, althans een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 29 juli 2021, althans vanaf de datum van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, vermeerderd met een bedrag van € 1000,-, althans een in goede justitie door de rechtbank te bepalen bedrag ter vergoeding van de redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid.
3.2.
[eisers] hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat [gedaagden] jegens hen onrechtmatig heeft gehandeld, waardoor zij meer hebben moeten betalen voor het perceel [kadasternummer] dan zij op grond van de overeenkomst mochten verwachten. Zij stellen hiertoe dat [gedaagden] voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst had moeten vaststellen dat [verkoper] ten aanzien van perceel [kadasternummer] niet alleen gerechtigd was, zodat [eisers] de gelegenheid zouden hebben gehad om de kleindochter te betrekken bij de onderhandelingen en zij in vrijheid de koopsom zouden hebben kunnen uitonderhandelen. Ook hebben [eisers] aangevoerd dat zij mochten af gaan op de deskundigheid van [gedaagden] bij het verlenen van een ‘recht op eerste koop’ voor een aanschafwaarde van € 20.000,-. Daarnaast hebben zij aangevoerd dat [gedaagden] hen in 2019 erop zou hebben moeten wijzen dat perceel [kadasternummer] meer waard was dan € 20.000,-. Ook vorderen [eisers] de kosten die zij hebben moeten maken voor het alsnog moeten inschakelen van een makelaar om perceel [kadasternummer] te kopen. Dit bedraagt € 977,-. Tenslotte vorderen [eisers] € 1.000,- aan redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid.
3.3.
[gedaagden] voert verweer. Zij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eisers] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure.
3.4.
Onder meer stelt [gedaagden] dat zij niet onzorgvuldig heeft gehandeld jegens [eisers] . Zo heeft zij [eisers] niet onjuist geïnformeerd of bewust informatie achtergehouden. Zij mocht vertrouwen op de verklaring van [verkoper] dat zij de enige rechthebbende was op de percelen. Ook wanneer [gedaagden] in het kadaster zou hebben gekeken, zou niet zonder meer duidelijk zijn geweest dat de kleindochter mede rechthebbende was. En ook wanneer de kleindochter vanaf het begin bij de onderhandelingen betrokken zou zijn geweest, zou zij niet hebben ingestemd met de verkoop en zou dit voor [eisers] dus geen verschil hebben gemaakt. Dat [eisers] in een later stadium meer dan € 20.000,- heeft moeten betalen, kan [gedaagden] niet worden verweten. [gedaagden] heeft aan [eisers] medegedeeld dat zij geen onderzoek heeft gedaan naar de bouwmogelijkheden of de bestemming van perceel [kadasternummer] en dat zij dit perceel ook niet heeft getaxeerd. Zij mocht in het belang van [verkoper] handelen bij het voorstel van € 20.000,- dat zij heeft gedaan. [eisers] hebben er zelf voor gekozen om geen makelaar in te schakelen en zelf geen onderzoek te doen naar de werkelijke waarde van het perceel.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Niet in geschil is dat [eisers] in totaal € 60.080,- meer hebben betaald voor de door hen gekochte onroerende zaken ten opzichte van de koopprijs van € 500.000,- die partijen oorspronkelijk voor ogen hadden. De vraag die voorligt, is of dit te wijten is aan onrechtmatig handelen van [gedaagden] .
4.2.
Een makelaar is verplicht zich jegens zijn opdrachtgever te gedragen zoals een redelijk handelend, redelijk bekwaam vakgenoot te werk gaat (artikel 7:401 Burgerlijk Pro Wetboek, hierna: BW). Dit houdt onder meer in dat een makelaar het belang van zijn opdrachtgever voorop moet stellen. De makelaar dient zich echter ook zorgvuldig te gedragen naar de wederpartij van zijn opdrachtgever. Een schending van deze zorgvuldigheidsnorm kan een onrechtmatige daad opleveren (zie onder meer HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176 en HR 17 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:2987). Uit deze uitspraken komt naar voren dat een verkopend makelaar bijvoorbeeld jegens de koper aansprakelijk kan zijn indien de makelaar op de hoogte was of had moeten zijn van feiten of omstandigheden die voor de koper relevant waren en dit niet heeft gemeld, of wanneer de makelaar verkeerde informatie heeft gegeven. Daarbij speelt ook een rol in hoeverre de koper zelf naar de omstandigheden heeft gevraagd. De vraag of een makelaar die voor de verkoper optreedt, jegens een (potentiële) koper voldoende zorgvuldig heeft gehandeld, dient te worden beantwoord aan de hand van de omstandigheden van het geval (vgl. HR 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV6162, NJ 2012/290).
4.3.
De vorderingen van [eisers] zien uitsluitend op de gedragingen van [gedaagden] als makelaar van de verkoper jegens [eisers] als kopers en niet op de latere gedragingen van [gedaagden] als hun eigen makelaar. Dit betekent dat de gedragingen van [gedaagden] als makelaar van [eisers] niet in de beoordeling worden betrokken.
4.4.
[eisers] hebben ter onderbouwing van hun vordering drie gronden aangevoerd, die hieronder zullen worden besproken.
[gedaagden] had (on)bevoegdheid [verkoper] moeten controleren
4.5.
De eerste grond die [eisers] hebben aangevoerd, komt er (samengevat) op neer dat [gedaagden] voorafgaand aan de verkoop had moeten weten of onderzoeken dat [verkoper] niet alleen bevoegd was om perceel [kadasternummer] te verkopen. [eisers] zou de kleindochter dan vanaf het begin hebben kunnen betrekken in de onderhandelingen, hetgeen er volgens [eisers] toe zou hebben geleid dat de koopsom in alle vrijheid tot stand was gekomen. [gedaagden] heeft hiertegen ingebracht dat zij voorafgaand aan de onderhandelingen niet in het kadaster heeft gekeken omdat er in de dagelijkse praktijk van vraag en aanbod snel gehandeld moest worden en dat beide partijen hebben vertrouwd op de mededeling van [verkoper] dat zij alleen bevoegd was.
4.6.
De rechtbank oordeelt als volgt. Van een zorgvuldig verkopend makelaar mag in beginsel worden verwacht dat zij voorafgaand aan het uitvoeren van haar opdracht, in elk geval voorafgaand aan het voeren van onderhandelingen met mogelijke kopers, in het kadaster verifieert of de verkoper eigenaar is van het perceel. Dit geldt met name nu een dergelijke controle in het huidige tijdsperk eenvoudig en digitaal gebeurt en het achterwege laten hiervan tot gevolg kan hebben dat de uitgangspunten in de onderhandelingen gaandeweg veranderen, met als gevolg dat een partij wordt gedupeerd. Een dergelijk risico heeft zich hier verwezenlijkt. Dat de controle van het kadaster in het onderhavige geval achterwege is gelaten is, ook in een drukke praktijk, onzorgvuldig.
4.7.
[gedaagden] heeft aangevoerd dat in dit geval ook bij controle, niet duidelijk uit het kadaster zou zijn gebleken dat de kleindochter mede bevoegd was. Perceel [kadasternummer] stond in het kadaster nog op naam van [verkoper] en haar zoon. En dat, ook indien partijen op de hoogte zouden zijn geweest van het mede-eigendom van de kleindochter, dit evenmin tot succesvolle onderhandelingen, laat staan een totale koopsom van € 500.000,- zou hebben geleid, omdat de relatie tussen [verkoper] en de kleindochter was verbroken en de kleindochter bovendien in twijfel verkeerde of zij de erfenis van haar vader kon aanvaarden.
4.8.
De rechtbank volgt [gedaagden] in dit verweer. In het onderhavige geval zou een controle van het kadaster namelijk hebben uitgewezen dat perceel [kadasternummer] eigendom was van [verkoper] en haar zoon. Uit het kadaster zou niet direct zijn gebleken dat de kleindochter mede bevoegd was. Bovendien had zij de nalatenschap op dat moment nog slechts beneficiair aanvaard. Mede gelet op het feit dat [verkoper] zich na het overlijden van haar zoon als enige eigenaar gedroeg en [eisers] hier verder geen vragen over stelden, zou verder onderzoek dan de enkele controle van het kadaster niet van [gedaagden] hoeven te worden gevergd. Dit betekent dat ook wanneer het kadaster wel zou zijn gecontroleerd, partijen waarschijnlijk hun onjuiste uitgangspunten bij de onderhandelingen zouden hebben behouden.
4.9.
Bovendien acht de rechtbank het in het licht van de overige stellingen van partijen onwaarschijnlijk dat wanneer de kleindochter wel voorafgaand aan de onderhandelingen in beeld zou zijn geweest, dit zou hebben geleid tot een verkoop van alle percelen tegen een totale waarde van € 500.000,-. De relatie tussen de kleindochter en [verkoper] verliep op het moment van de verkoop immers moeizaam en de kleindochter was zich op dat moment nog aan het beraden over het al dan niet aanvaarden van de nalatenschap van haar vader. Later bleek zij bovendien fors meer te willen vragen voor het perceel.
4.10.
Hoewel de rechtbank dus van oordeel is dat [gedaagden] op zichzelf onzorgvuldig heeft gehandeld door het kadaster niet voorafgaand aan de verkoop te controleren, ontbreekt in dit geval een causaal verband tussen de onzorgvuldige handelwijze en de door [eisers] gestelde schade. Dit betekent dat de vordering van [eisers] op deze grond niet kan worden toegewezen.
[gedaagden] heeft ten onrechte verwachting koopoptie voor € 20.000,- gewekt
4.11.
De tweede grond die [eisers] hebben aangevoerd, betreft het verwijt dat [gedaagden] de verwachting heeft gewekt namens [verkoper] voor het perceel [kadasternummer] een recht op eerste koop te verstrekken tegen een waarde van € 20.000,-. Gelet op de deskundigheid van [gedaagden] , mochten [eisers] er op vertrouwen dat zij bij een latere koop niet meer dan € 20.000,- hoefden te betalen voor het perceel, aldus [eisers] . Zij stellen te zijn benadeeld doordat later bleek dat zij geen rechten konden ontlenen aan de allonge.
4.12.
De rechtbank oordeelt als volgt. Indien en voor zover ook [gedaagden] zou hebben bedoeld om op te schrijven dat [eisers] rechten zouden kunnen ontlenen aan de afspraken met betrekking tot een koopprijs van € 20.000,-, geldt dat [eisers] hier niet gerechtvaardigd op mochten vertrouwen. Voor partijen, en dus ook voor [eisers] was op het moment van totstandkomen van de allonge immers duidelijk dat zonder instemming van de kleindochter geen bindende afspraken met betrekking tot de koop van het perceel konden worden gemaakt. Dit geldt ook voor de voorwaarden van een toekomstige koop. Een recht op eerste koop kon dus niet worden verstrekt zonder instemming van de kleindochter.
4.13.
Aangezien [verkoper] zonder haar kleindochter niets kon afspreken over de koopprijs, heeft de allonge in elk geval niet tot gevolg kunnen hebben dat van de kleindochter een koopprijs van € 20.000,- kon worden afgedwongen. Wel kon met de allonge worden afgedwongen dat door of namens [verkoper] niet zou worden meegewerkt aan de verkoop aan een derde. En in dit opzicht heeft de allonge ook haar werking gehad. Dat uiteindelijk onder druk van de omstandigheden en mogelijke andere bieders door [eisers] is besloten alsnog € 80.080,- te betalen voor het perceel, maakt niet dat [gedaagden] als verkopend makelaar op de allonge kan worden aangesproken. De zorgplicht van een verkopend makelaar gaat naar het oordeel van de rechtbank niet zo ver dat hij de wederpartij informeert over de juridische kansen en risico’s van een dergelijk document. Daarbij speelt een rol dat [eisers] wisten dat het perceel niet zonder instemming van de kleindochter kon worden verkocht en dat [eisers] ervoor hebben gekozen om -zonder vragen of zelf advies in te winnen- te vertrouwen op het door [gedaagden] opgestelde document.
4.14.
De vordering van [eisers] kan op deze grond dus niet worden toegewezen.
Perceel was meer waard
4.15.
De derde grond die [eisers] hebben aangevoerd, houdt in dat [gedaagden] in 2019 had moeten weten dat het perceel [kadasternummer] meer waard was dan
€ 20.000. [gedaagden] zou [eisers] ten onrechte niet hebben medegedeeld dat de werkelijke waarde van het perceel hoger was, met als gevolg dat de koopprijs in 2019
€ 480.000,- is geweest terwijl deze lager had moeten zijn. Als de koopsom lager was, zou er later minder schade zijn geleden, aldus [eisers] .
4.16.
Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het losse perceel in 2019 achteraf bezien hoger lag dan € 20.000,-.
4.17.
De rechtbank volgt [eisers] echter niet in hun standpunt dat [gedaagden] haar zorgplicht jegens hen als kopers heeft geschonden door een prijs voor te stellen die lager lag dan de werkelijke waarde van het losse perceel. Ook in het geval de uitgangspunten tijdens een onderhandeling zijn veranderd, is de totstandkoming van de prijs van een perceel een kwestie van vraag en aanbod. Het kan [gedaagden] niet worden verweten dat zij daarbij in het belang van haar cliënt heeft gehandeld. Daarbij weegt mee dat niet is gebleken dat [gedaagden] informatie over de waarde van de grond heeft achtergehouden en dat [eisers] alle mogelijkheid hebben gehad om zelf onderzoek te doen naar de bestemming of waarde van het zelfstandige perceel en zich hierover desgewenst te laten informeren. Ook is niet gesteld of gebleken dat zij [gedaagden] vragen hebben gesteld over de vaststelling van de waarde.
4.18.
Dit betekent dat [gedaagden] ook op deze grond niet aansprakelijk is jegens [eisers] .
Courtage
4.19.
[eisers] hebben tenslotte € 977,- aan courtage gevorderd voor het alsnog moeten inschakelen van een makelaar om perceel [kadasternummer] te kopen. Aangezien de rechtbank van oordeel is dat [eisers] er niet op mocht vertrouwen dat het perceel in een later stadium zonder meer voor € 20.000,- kon worden gekocht, zal deze vordering worden afgewezen. Er had hoe dan ook onderhandeld moeten worden over een koopsom. Dat [eisers] dit anders hadden verwacht en ervoor hebben gekozen een makelaar in de arm te nemen bij de onderhandelingen, kan niet aan [gedaagden] worden toegerekend.
Conclusie
4.20.
Ook in de overige (combinatie van) standpunten van [eisers] ziet de rechtbank onvoldoende grond om aansprakelijkheid van [gedaagden] jegens [eisers] vast te kunnen stellen. Het bovenstaande betekent dat de vorderingen van [eisers] worden afgewezen.
Kosten ter vaststelling schade en aansprakelijkheid
4.21.
Nu de vorderingen van [eisers] worden afgewezen, is er geen grondslag om de gevorderde kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid -nog los van de vraag of deze voldoende zijn onderbouwd- toe te wijzen.
Proceskosten
4.22.
[eisers] krijgen ongelijk en zullen daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [gedaagden] als volgt vastgesteld:
- griffierecht
€
2.837,00
- salaris advocaat
€
2.228,00
(2,00 punten × € 1.114,00)
Totaal
€
5.065,00
4.23.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.065,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat,
- te vermeerderen met € 85,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A.Th. van Wijk en in het openbaar uitgesproken op 30 november 2022.