Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummers: LEE 21/3294 en 21/3295
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 november 2022 in de zaak tussen
[eisers] , uit [woonplaats] , eisers
(gemachtigde: M.K. Wehkamp),
en
Instituut Mijnbouwschade Groningen (verweerder)
(gemachtigden: mr. J.M. Cazemier, mr. M.J.W. Timmer).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van eisers tegen het in stand laten van de aan hen toegekende waardedalingsvergoeding.
Verweerder heeft in gelijkluidende besluiten van 10 februari 2021 een vergoeding van
€ 2.121,22 toegekend aan eisers. Met de gelijkluidende bestreden besluiten van
1 september 2021 op de bezwaren van eisers is het bezwaar ongegrond verklaard en het toegekende bedrag in stand gebleven.
Verweerder heeft op de beroepen van eisers gereageerd met een verweerschrift.
De rechtbank heeft de beroepen gezamenlijk op 13 juli 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: eisers, de gemachtigde van eisers en de gemachtigde van verweerder.
De rechtbank heeft vervolgens de zaak aangehouden teneinde eisers de gelegenheid te geven stukken in te dienen. Eisers hebben dat gedaan op 22 augustus 2022, waarop verweerder op 6 september 2022 heeft gereageerd. De rechtbank heeft daarna het onderzoek gesloten zonder nadere zitting.
Totstandkoming van het besluit
1. Eisers zijn elk voor 50% eigenaar van de woning op het adres [adres] in [woonplaats] . Eisers hebben op 3 januari 2021 elk afzonderlijk een aanvraag ingediend om vergoeding van waardedaling of verminderde waardeontwikkeling voor de woning als gevolg van aardbevingen door gaswinning.
1.1.
In de gelijkluidende primaire besluiten van 10 februari 2021 heeft verweerder een waardedalingsvergoeding van € 2.121,22 toegekend, in totaal is aan eisers gezamenlijk een vergoeding van € 4.242,44 toegekend. In de gelijkluidende bestreden besluiten heeft verweerder de bezwaren van eisers ongegrond verklaard.
Het geschil
2. Partijen verschillen vooral van mening over de beantwoording van de vraag of eisers ook recht hebben op een vergoeding van waardedaling als gevolg van het zogenoemde imago-effect, het stigma dat rust op de ligging van woningen in het aardbevingsgebied.
Beoordeling door de rechtbank
Over de methode van verweerder
3. Verweerder maakt bij het bepalen van de waardedaling gebruik van de methode “Atlas voor gemeenten” (J. Poort e.a., “Zeven bewogen jaren”, oktober 2019). De meervoudige kamer van deze rechtbank heeft in een eerdere uitspraak van 1 november 2021 (ECLI:NL:RBNNE:2021:4668) geoordeeld dat de door Atlas voor gemeenten ontwikkelde methode een redelijke methode is. Het betoog van eisers in deze zaak dat ten onrechte de Atlas-methode is gehanteerd, waarbij is verwezen naar een advies van 30 april 2021 van prof. dr. Ir. G.R.W. de Kam, komt in hoofdlijnen op hetzelfde neer als het gevoerde betoog in de zaak die heeft geleid tot de uitspraak van 1 november 2021. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak tot een ander oordeel te komen. Dat betekent dat verweerder gebruik mag maken van de Atlas-methode.
Recht op vergoeding wegens het imago-effect
4. Eisers voeren aan dat verweerder ten onrechte geen vergoeding heeft toegekend wegens het imago-effect (2,7%). Eisers betogen dat zij hun woning op de dag van de beving in Huizinge (16 augustus 2012) hebben gekocht. Eisers wijzen daarbij op een e-mail van
16 augustus 2012, waarin volgens hen een laatste bod op de woning is gedaan die door de verkoper is geaccepteerd. Volgens eisers was ten tijde van het sluiten van de
koopovereenkomst in september 2012 de grote impact van bodemdaling en aardbevingen als gevolg van gaswinning nog niet duidelijk. Zij konden daarmee ook geen rekening houden tijdens de vaststelling van de koopprijs. Nu eisers geen lagere koopprijs voor de woning hebben betaald, lijden zij wel degelijk imagoschade. De stelling van verweerder dat verondersteld mag worden dat het risico op bevingen is verdisconteerd in de koopprijs van de woning is volgens eisers onjuist en onvoldoende gemotiveerd.
4.1.
Verweerder stelt zich op het standpunt dat eisers na 16 augustus 2012 eigenaar zijn geworden van de woning en daarmee geen recht hebben op het imago-effect. Verweerder wijst op artikel 3.3, tweede lid, van de Procedure en werkwijze van het Instituut Mijnbouwschade Groningen (de Werkwijze), waaruit volgt dat alleen degenen die op
16 augustus 2012 rechthebbende waren op een woning in het risicogebied schade lijden ten gevolge van waardedaling door het imago-effect. Verweerder maakt hierop een uitzondering in het geval de koopovereenkomst wel voor 16 augustus 2012 is getekend. Verweerder stelt dat de koopprijs pas op 16 september 2012 tot stand is gekomen, zodat het imago-effect al bewust of onbewust in de koopprijs was verdisconteerd. Nu eisers op 16 augustus 2012 geen eigenaar óf koper waren van de woning, maken zij volgens verweerder geen aanspraak op vergoeding van het imago-effect. Verweerder stelt dat het op de weg van eisers had gelegen om na de Huizinge-beving in gesprek te gaan met de verkopers van de woning over de vraagprijs. Tot het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam, hadden eisers volgens verweerder alle vrijheid om niet akkoord te gaan met de gevraagde prijs.
4.2.
De rechtbank acht het hiervoor weergegeven beleid van verweerder redelijk en aanvaardbaar, namelijk dat alleen degenen die op 16 augustus 2012 rechthebbenden of kopers waren van een woning in het risicogebied in aanmerking komen voor een vergoeding ten gevolge van waardedaling door het imago-effect. Daarbij mag verweerder uitgaan van het moment van totstandkoming van de koopovereenkomst, die door ondertekening schriftelijk tot stand komt (zie artikel 7:2, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek). De koopovereenkomst is in dit geval getekend op 16 september 2012 en op 17 oktober 2012 is de woning aan eisers geleverd. Uitgaande van het beleid van verweerder hebben eisers dus geen recht op vergoeding van het imago-effect.
4.3.
De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of in het geval van eisers bijzondere omstandigheden aan de orde zijn die voor verweerder aanleiding hadden moeten geven om van zijn beleid af te wijken.
4.4.
Naar het oordeel van de rechtbank moet deze vraag bevestigend worden beantwoord. Na afloop van de zitting hebben eisers een verklaring van de verkoper in het geding gebracht, die bevestigt dat al op 16 augustus 2012, de dag van de aardbeving in Huizinge en het moment waarop het imago-effect geacht wordt te zijn ingetreden, mondeling overeenstemming was bereikt over de koopprijs. Dat betekent naar het oordeel van de rechtbank dat op die dag prijsvorming heeft plaatsgevonden en dat het imago-effect dus niet in de koopprijs is verdisconteerd. Verweerder heeft er op zich terecht op gewezen dat een koopovereenkomst pas tot stand komt op het moment van ondertekening daarvan, dat daarvoor geen rechten of verplichtingen voor partijen bestaan en eisers dus de mogelijkheid hadden om van de koop af te zien of tot heronderhandeling over te gaan. Dat betekent echter niet dat in dit geval het imago-effect bewust of onbewust in de prijsvorming is betrokken, nu – uitgaande van de stellingen van eisers en in het bijzonder de verklaring van de verkoper – zij het erover eens zijn dat de prijsvorming al op 16 augustus 2012 heeft plaatsgevonden en geen sprake is geweest van heronderhandeling. Naar het oordeel van de rechtbank had het verweerder in het voorgaande aanleiding moeten zien om van het beleid af te wijken.
Conclusie en gevolgen
5. Het voorgaande betekent dat het beroep van eisers op dit punt gegrond is. Het bestreden besluit komt voor vernietiging in aanmerking, omdat het in strijd met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht is genomen. Verweerder dient opnieuw op het bezwaar te beslissen en daarbij over te gaan tot vergoeding van het imago-effect (2,7%).
6. Nu het beroep gegrond is, zal verweerder worden veroordeeld in de kosten die eiser tijdens het beroep heeft moeten maken. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.518,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 759,- en een wegingsfactor van 1).
7. De rechtbank draagt verweerder daarnaast op om het door eisers betaalde griffierecht aan hen te vergoeden tot een bedrag van in totaal € 98,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt het bestreden besluit, voor zover daarin is bepaald dat eisers geen recht hebben op vergoeding van het imago-effect;
- draagt verweerder op om in een nieuwe beslissing op bezwaar over te gaan tot vergoeding van het imago-effect;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 1.518;
- draagt verweerder op om het door eisers betaalde griffierecht aan hen te vergoeden tot een bedrag van € 98,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. H. Brouwer, rechter, in aanwezigheid van mr. R.E.J. Jansen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 november 2022.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.