ECLI:NL:RBNNE:2021:4470

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

Zaak-/rolnummer: C/19/131062 / HA ZA 20-80

Vonnis van 20 oktober 2021

in de zaak van

1.de commanditaire vennootschap [DE BEHEERDER] C.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

2.
[VENNOOT 1],

wonende te [woonplaats],

3.
[VENNOOT 2],

wonende te [woonplaats],

eisers in conventie, verweerders in reconventie,

procederende bij hun advocaat, mr. W.E.M. Klostermann te Zwolle,

tegen

1.[GEDAAGDE SUB 1],

wonende te [woonplaats],

2.
[GEDAAGDE SUB 2],

wonende te [woonplaats],

3.
[GEDAAGDE SUB 3],

wonende te [woonplaats],

4.
[GEDAAGDE SUB 4],

wonende te [woonplaats],

gedaagden in conventie, eisers in reconventie,

procederende bij hun advocaat, mr. R.C.M. Kamsma te Leeuwarden.

Eisers enerzijds en gedaagden anderzijds zullen hierna, gezamenlijk in enkelvoud, [de beheerder] respectievelijk [de bungaloweigenaar] genoemd worden.

1.Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis in deze zaak van 1 juli 2020 waarin een mondelinge behandeling bevolen is;

- de conclusie van antwoord in reconventie;

- de akte van [de bungaloweigenaar] ten behoeve van de mondelinge behandeling, de eerste keer ter griffie binnengekomen op 23 oktober 2020;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2020 waar partijen hebben afgesproken een mediationtraject te gaan doorlopen;

- het commentaar namens [de bungaloweigenaar] op voormeld proces-verbaal bij e-mailbericht van 30 november 2020;

- de aktes na de mondelinge behandeling op de rolzitting van 17 februari 2021 waarin partijen hebben aangegeven dat het mediationtraject mislukt is en waarin [de beheerder] om een mondelinge behandeling heeft verzocht;

- de antwoordakte van [de beheerder] tevens houdende aanvulling van eis, ter griffie ontvangen op 6 april 2021;

- de akte voor de mondelinge behandeling van [de bungaloweigenaar], eerst ter griffie binnengekomen op 23 april 2021;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 10 mei 2021;

- de op 12 mei 2021 door [de bungaloweigenaar] nagezonden productie;

- de overige bij voormelde processtukken van partijen gevoegde producties.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten in conventie en in reconventie

2.1.

Eisers sub 2 en 3 zijn de beherende vennoten van de commanditaire vennootschap [de beheerder] C.V., eiseres sub 1.

[de beheerder] is eigenaar geweest van de gronden thans bekend als [het bungalowpark] te [plaats bungalowpark] (hierna: het bungalowpark). Een deel van de gronden is door haar verkocht aan een projectontwikkelaar - kortweg: [de projectontwikkelaar] - die daarop recreatiebungalows heeft gerealiseerd en deze heeft verkocht aan gegadigden.

Ter verzekering van haar positie als ondernemer op het park heeft [de beheerder] - die zelf ook eigenaar is van één of meerdere bungalow(s) - bij de verkoop bedongen dat met haar een beheerovereenkomst (hierna: de beheerovereenkomst) en (in geval de koper de bungalow gaat verhuren) een boekingsovereenkomst gesloten wordt door de betreffende kaveleigenaren. Dit heeft zij bewerkstelligd door een daartoe strekkend beding in de koopovereenkomst en in de leveringsakte bij de notaris op te laten nemen. In de leveringsakte is onder meer - voor zover hier relevant - in opgenomen:

"(…)dat koper bekend is met de model-beheerovereenkomst en model-boekingsovereenkomst en verplicht zich bij deze de beheerovereenkomst te ondertekenen en, in geval van verhuur de boekingsovereenkomst te ondertekenen.(…)"

en:

"(…)dat koper bekend is met het feit dat verkoper voornemens is over te gaan tot de bouw/plaatsing van nog eens vijftig recreatiewoningen op het park(…)"

De tekst van de bedoelde (model-)beheerovereenkomst luidt - voor zover hier relevant - als volgt:

"(…)1.1 De eigenaar draagt hierbij op in beheer, gelijk[de beheerder]
in beheer aanvaardt, het in de considerans genoemde object.

De eigenaar draagt hierbij aan[de beheerder]
over de bevoegdheden, die hij als eigenaar heeft voor zover het betreft het verrichten van werkzaamheden als bedoeld in het hiernavolgende artikel 2.

Bedoelde werkzaamheden worden verricht voor rekening en risico van de eigenaar en ter uitvoering van de begroting.

(…)

Artikel 2 - Taak[de beheerder]

Met inachtneming van het daaromtrent bepaalde en voor rekening en risico van de eigenaar is[de beheerder]
onder meer belast met:

a. het toezicht houden op de eigendommen, zowel roerend als onroerend, van de eigenaar, opdat genoemde zaken steeds in goede staat van onderhoud verkeren en gebruiksklaar zijn;

b. de controle op- en het laten verrichten van onderhoud, reparatie- en vervangingswerkzaamheden van het gemelde object;

(…)

d. instandhouding van de aanwezige centrale voorzieningen op[het bungalowpark]
;

e. recreatieve instandhouding van de algemene terreinen en grondstukken van[het bungalowpark]
, waarop zich de recreatiebungalows bevinden.

Artikel 3 - Verhuur van individuele recreatiebungalows.

3.1

Krachtens de met de eigenaar afgesloten koopovereenkomst terzake van de recreatiebungalows in het park heeft de eigenaar er mee ingestemd, dat - indien hij wenst te verhuren - zulks zal geschieden via bemiddeling van de organisatie in casu[de beheerder]
met wie de eigenaar een beheerovereenkomst aangaat.

(…)

Artikel 5 - Verkoop

Indien de individuele eigenaar tot verkoop van de recreatiebungalow zal overgaan zal zulks dienen te geschieden onder uitdrukkelijke gestanddoening van deze beheerovereenkomst en de eventueel tussen[de beheerder]
en de eigenaar tot stand gekomen boekingsovereenkomst.

Artikel 6 - Duur beheerovereenkomst

Deze beheerovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde tijd.

Artikel 7 - Beheervergoeding (parklasten)

De vergoeding, die de eigenaar per recreatiebungalow aan[de beheerder]
verschuldigd is voor het beheer bedraagt (…) € 431,09 (…) exclusief Omzetbelasting.

De parklasten dienen jaarlijks bij vooruitbetaling te worden voldaan op één januari van ieder jaar.

(…)

Vanaf1 januari 1999worden de parklasten telkens verhoogd met hetzelfde percentage als het jaartotaalprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie blijkt te zijn gestegen in verhouding tot het direkt voorgaande jaar.

Onder prijsindexcijfer van de gezinsconsumptie wordt verstaan het door het CBS te publiceren totaalprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor de totale Nederlandse bevolking (1997 = 100).

(…)

In de voormelde vergoeding is begrepen:

- huisvuilafvoer;

- postontvangst;

Indien de tarieven van de huidige in de beheervergoeding begrepen huisvuilafvoer (thans

€ 16,79 (…) per container van 1300 liter) worden verhoogd door de betrokken leveranciers dan zullen deze aan de eigenaar van de recreatiebungalow worden doorberekend.

(…)

Onder recreatief onderhoud vermeld onder artikel 2 van deze overeenkomst wordt onder meer verstaan:

a. het grasmaaien van de standaard tuinen naar behoren (…);

b. het éénmaal per jaar snoeien van boomopstanden en struiken, welke staan in groenstroken;

c. het verrichten van onderhoud van de semi-verharde wegen, welke toegankelijk zijn voor auto's een en ander ter beoordeling van[de beheerder]
;

d. het zonodig vervangen en repareren van de terreinverlichting;

e. het onderhoud van de infrastructuur welke eigendom is/wordt van de eigenaar gelegen in het bungalowpark, zoals leidingen, kabels, en riolering, een en ander ter beoordeling van de eigenaar.

(…)

huishoudelijk reglement[het bungalowpark]

De eigenaar onderwerpt zich aan het eventueel door Bungalowpark[de beheerder]
, jaarlijks, vast te stellen huishoudelijk reglement.(…)"

2.2. [

de bungaloweigenaar] is eigenaar van de recreatiebungalow op het bungalowpark met nummer [nummer], betreffende het adres [adres].

[de bungaloweigenaar] heeft, net als alle andere - (ongeveer) 56 - bungaloweigenaren op het bungalowpark, zich individueel gebonden aan de hiervoor genoemde beheerovereenkomst.

[de bungaloweigenaar] heeft zich met 13 andere bungaloweigenaren verenigd in [de belangenvereniging] (hierna: de belangenvereniging).

2.3.

Eind 2014 hebben een (ongeveer) zestal eigenaren - waaronder [de beheerder] en [de bungaloweigenaar] - afspraken gemaakt, tussen partijen bekend als het [H.]-akkoord. Bij dat [H.]-akkoord zijn onder andere afspraken gemaakt over de huisvuilafvoerkosten waarvoor de eigenaren van het bungalowpark betalen. Uit dat [H.]-akkoord is voortgevloeid een nieuw huishoudelijk reglement (hierna: HHR), te weten het huishoudelijk reglement versie 2014/2015 (hierna: HHR 2015) waarin een in het leven geroepen jaarlijkse eigenarenvergadering het door beheer/[de beheerder] voorgedragen jaarlijkse jaarplan met bijbehorende begroting vaststelt en waarin tevens onder artikel 7.6.3 is opgenomen:

"Het beheer behoudt te allen tijde het recht om het huishoudelijk reglement jaarlijks vast te stellen"

en dat ter stemming aan de eigenaren is voorgelegd.

Op de eigenarenvergadering die vervolgens heeft plaatsgevonden is het HHR 2015 met meerderheid van stemmen aanvaard met (minimaal) één stemonthouding alsmede met (minimaal) één tegenstem. [de beheerder] en [de bungaloweigenaar] hebben vóór gestemd.

2.4.

In 2019 heeft [de beheerder] een HHR (hierna: HHR 2019) vastgesteld waarin de genoemde eigenarenvergadering weliswaar is blijven bestaan maar zonder de hiervoor genoemde bevoegdheden uit het HHR 2015.

2.5.

De belangenvereniging heeft vervolgens richting [de beheerder] bij ongedateerde brief (productie 4 bij dagvaarding) namens haar (toenmalige) leden voor ieder van hen, inclusief [de bungaloweigenaar], de individuele door hen met [de beheerder] gesloten voormelde beheerovereenkomst opgezegd tegen 1 januari 2021 met telkens een opzegtermijn van een jaar (hierna: de opzeggingsbrief). In de opzeggingsbrief staat onder meer - voor zover hier relevant - geschreven:

"Langdurig bestaande onacceptabele situaties zoals onderstaand aangegeven hebben aan ons besluit bijgedragen:

1. Wij hebben het vertrouwen in samenwerking met u verloren. Onder de huidige beheerovereenkomst is door uw handelen samenwerken met u onmogelijk gebleken.

2. U blijft ten onrechte de oude en te ruime interpreteerbare beheerovereenkomst, die naar geest en inhoud betrekking heeft op een destijds kennelijk verwachte recreatieverhuur situatie, naar ons stellig oordeel verkeerd en daarmee in het nadeel van eigenaren uitleggen. Veel artikelen zijn voor 80% van de huidige recreatiewoning eigenaren niet van toepassing. Maar zij worden wel in uw eenzijdig HHR verkeerd en beklemmend aan iedere eigenaar opgelegd.

3. Uw weigert in 2019 om langer uitvoering te geven aan eerder verkregen, en jarenlange uitgeoefende, eigenaren-zeggenschap die voortvloeit uit ons eigendomsrecht. Dit nadat eerder, na een soortgelijk dispuut hierover, veel eigenaren betalingen opschortten en daarna in 2013/2014 door het "[H.]
akkoord" (en daarbij behorend HHR) deze meningsverschillen definitief opgelost leken te zijn. Dit HHR is in 2019 ondanks eigenaren-protesten door u opgezegd en vervangen door een eenzijdig opgelegd HHR. De geschiedenis lijkt zich daarmee te herhalen.

4. U ontkent het bestaan van een in 2014 gesloten "herenakkoord" waaronder u geen gebruik meer zal maken van eenzijdig opleggen van een HHR. (…)

5. U wilt ten onrechte zelf de jaarbegroting vaststellen en geeft daarmee een onjuiste interpretatie van de tekst in de beheerovereenkomst. (…)

6. U houdt zich niet aan de beheerovereenkomst als het gaat om o.a.: snoeiwerkzaamheden in de boomsingels van de landhuizen. Tevens maait u tuinen niet (…). U weigert ondanks eerder aandringen uitvoering te geven aan in art. 4:"Bezettingsoverzicht.[de beheerder]
verstrekt aan de gezamenlijke verhurende eigenaren van de recreatiebungalows per kwartaal een gespecificeerd cumulatief overzicht van de in dat kwartaal geboekte verhuurresultaten."(…)

7. U bleek niet in staat om, aan u in bewaring gegeven, reserveringsgelden voor eigenaren te bewaren. Tegen de wil van veel eigenaren heeft u dit geld, waarover u niet kan beschikken, aan eigenaren terugbetaald. Geld dat door gezamenlijke eigenaren gereserveerd is voor structurele instandhouding van hun gezamenlijk bezit. (…)

8. (…)U ontkent nu de eerdere vaststelling van door u teveel berekende huisvuilkosten t/m 2012, eerder in waarde vastgesteld/geaccepteerd op € 16.441,50. Gebaseerd op deze door u bekende berekening van dhr.[een derde]
werd in overleg tussen beheer en eigenaren alsnog een herberekening, met als doel vermindering van deze kosten voor de jaren 2013/2014, gerealiseerd binnen het[H.]
overleg. Tevens is hier het overeengekomen bedrag voor vermindering van de beheerkosten voor volgende jaren rechtstreeks op gebaseerd. Een vermindering omdat partijen, binnen het[H.]
akkoord, besloten vuilafvoerkosten geheel uit de beheervergoeding te halen en vanaf dan apart en daarmee transparant af te rekenen. Deze door beheer uitgevoerde handelingen zijn niet anders uit te leggen dan een acceptatie door eigenaren en beheer van het berekende teveel betaalde. (…)"

2.6. [

de beheerder] heeft zich tegen de opzeggingsbrief verzet. Correspondentie tussen partijen, dan wel namens hen, nadien heeft niet tot een oplossing van het hier ontstane geschil geleid.

3.De vordering en het verweer

in conventie

3.1. [

de beheerder] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;

- voor recht verklaart dat de opzegging door [de bungaloweigenaar] nietig althans ongeldig is;

- en (daarnaast) [de bungaloweigenaar] veroordeelt tot jaarlijkse betaling van de beheerkosten ad € 768,89 (prijspeil 2020), vermeerderd met de hierop toepasselijke indexering, en de bijkomende parkkosten, vermeerderd met de eventuele wettelijke rente over deze kosten, zolang als de beheerovereenkomst tussen partijen voortduurt;

- alsmede tot nakoming van de overige verplichtingen uit de beheerovereenkomst onder straffe van een dwangsom;

met veroordeling van [de bungaloweigenaar] in de (na)kosten van deze procedure, vermeerderd met wettelijke rente.

3.2. [

de beheerder] legt aan haar vordering ten grondslag nakoming van de beheerovereenkomst. Volgens [de beheerder] is opzegging van de beheerovereenkomst in het onderhavige geval niet mogelijk dan wel is de opzegging van de beheerovereenkomst door [de bungaloweigenaar] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Zij doet daarbij een beroep op artikel 6:248 BW alsook op artikel 3:171 BW. Ten aanzien van de gevorderde jaarlijkse betaling van de uit hoofde van de beheerovereenkomst verschuldigde bedragen doet zij na aanvulling van eis bij akte van 6 april 2021, subsidiair, een beroep op ongerechtvaardigde verrijking.

3.3. [

de bungaloweigenaar] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [de beheerder], uitvoerbaar bij voorraad, in de (na)kosten van deze procedure.

Volgens [de bungaloweigenaar] is opzegging van de beheerovereenkomst mogelijk en heeft hij daar ook zwaarwegende gronden voor. Doordat [de beheerder] in zijn beleving de beheerovereenkomst verkeerd uitlegt, overschrijdt [de beheerder] als beheerder op diverse wijzen zijn (en die van anderen) eigendomsrechten. [de bungaloweigenaar] is opdrachtgever, [de beheerder] is dat niet. De begroting is volgens [de bungaloweigenaar] een aangelegenheid van de eigenaren die samen eigenaar van het bungalowpark zijn. Nergens blijkt uit dat het vaststellen daarvan tot de bevoegdheden van (alleen) [de beheerder] hoort. [de beheerder] komt ook gemaakte afspraken niet na, onder meer door in strijd met het 'herenakkoord' eenzijdig een nieuw HHR vast te stellen. Juist omdat [de beheerder] met het herenakkoord heeft toegezegd niet meer eenzijdig een HHR vast te stellen, kon [de bungaloweigenaar] naar eigen zeggen leven met de bepaling in het HHR 2015 dat [de beheerder] te allen tijde de HHR kan vaststellen ter voorkoming dat de beheerovereenkomst(en) moest(en) worden aangepast. Door eenzijdig het [H.]-akkoord op te zeggen ziet [de bungaloweigenaar] zich genoodzaakt de beheerovereenkomst op te zeggen. Verder heeft [de beheerder] in strijd met gemaakte afspraken reserveringsgelden aan de eigenaren teruggestort, van 1998 t/m 2012 teveel huisvuilafvoerkosten in rekening gebracht en wil zij het bungalowpark uitbreiden waarover een bestuursrechtelijke procedure loopt.

in reconventie

3.4. [

de bungaloweigenaar] vordert - samengevat - dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad;

- [ de beheerder] veroordeelt tot betaling aan hem van een bedrag van € 289,49, vermeerderd met wettelijke rente;

- voor recht verklaart dat de tussen partijen gesloten beheerovereenkomst de inhoud heeft, zoals genoteerd in productie 9 (van de zijde van [de bungaloweigenaar]) en dat het HHR een inhoud heeft zoals in productie 10 (van de zijde van [de bungaloweigenaar]) omschreven, indien de door [de beheerder] in conventie gevorderde verklaring voor recht toegewezen wordt;

met veroordeling van [de beheerder] in de (na)kosten van deze procedure.

3.5. [

de bungaloweigenaar] legt aan het gevorderde bedrag ten grondslag dat hij deze onverschuldigd betaald heeft. Het betreffen de in conventie genoemde huisvuilafvoerkosten die [de beheerder] van 1998 t/m 2012 teveel in rekening heeft gebracht, per bungaloweigenaar berekend op een bedrag van € 289,49. De gevraagde verklaring voor recht grondt hij op het [H.]-akkoord en de afspraken/besluiten die sindsdien in de eigenarenvergaderingen zijn gemaakt. Volgens hem betreffen zijn producties 9 en 10 een juiste weergave hiervan.

3.6. [

de beheerder] concludeert tot afwijzing van de vorderingen met veroordeling van [de bungaloweigenaar], uitvoerbaar bij voorraad, in de (na)kosten van deze procedure.

Volgens [de beheerder] hebben partijen ten aanzien van de teveel betaalde huisvuilafvoerkosten een streep onder het verleden gezet bij het [H.]-akkoord. Deze vordering is bovendien verjaard, aldus [de beheerder]. [de bungaloweigenaar] dient voor wat betreft de gevraagde verklaring voor recht niet-ontvankelijk te worden verklaard, onder meer omdat niet alle bungaloweigenaren in deze procedure betrokken zijn en dat voor deze vordering wel nodig zou zijn. Ook inhoudelijk heeft zij bezwaren hiertegen.

zowel in conventie als in reconventie

3.7.

Op de verdere stellingen van partijen wordt hierna, voor zover voor de beslissing van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

4.1.

Nu de vorderingen over en weer samenhangen, kunnen en zullen deze hierna door de rechtbank gezamenlijk behandeld worden.

De rechtbank stelt daarbij voorop dat zij het commentaar namens [de bungaloweigenaar] op het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 november 2020 ter kennisgeving heeft aangenomen. Omdat de toevoeging die [de bungaloweigenaar] wenst niet relevant is voor de te nemen beslissing, leidt de opmerking niet tot een aanpassing van dit proces-verbaal.

Voorts merkt de rechtbank nog op dat [de bungaloweigenaar] op de mondelinge behandeling van 3 november 2020 zijn verweer bij conclusie van antwoord dat [de beheerder] (mogelijk) niet zijn contractspartij bij de beheerovereenkomst is, heeft ingetrokken.

4.2.

De voornaamste vraag in deze zaak is of [de bungaloweigenaar] rechtsgeldig de onderhavige beheerovereenkomst met [de beheerder] heeft opgezegd.

De rechtbank stelt daarbij voorop dat een opzegging van de beheerovereenkomst niet in strijd is met artikel 3:171 BW, zoals [de beheerder] op de laatste zitting heeft gesteld omdat op grond van die bepaling [de beheerder] als deelgenoot tevens beheerder de enige zou zijn die om een gerechtelijke uitspraak ten behoeve van de gemeenschap mag vragen. Voormeld wetsartikel ziet in beginsel op vorderingen en verzoeken tegen derden (vgl. Hoge Raad 6 april 2018, ECLI:NL:HR:2018:535) en kan in ieder geval niet zo worden uitgelegd dat de ene deelgenoot de andere die tevens als beheerder is aangewezen nooit ten behoeve van de gemeenschap in rechte kan betrekken.

4.3.

De rechtbank overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat de mogelijkheid van opzegging van de door hen voor onbepaalde tijd gesloten beheerovereenkomst in die overeenkomst niet is uitgesloten alsook niet is voorzien. Gesteld noch gebleken is dat partijen bij het sluiten van de beheerovereenkomst dienaangaande een bedoeling hebben gehad.

Uit artikel 6:248, eerste lid, BW volgt dat een overeenkomst niet alleen de gevolgen heeft die partijen expliciet zijn overeengekomen, maar ook de gevolgen die uit de aard van de overeenkomst, de wet, gewoonte of redelijkheid en billijkheid voortvloeien. Naar vaste rechtspraak bij deze bepaling - waar [de beheerder] ook een beroep op doet - kunnen de eisen van redelijkheid en billijkheid in verband met de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat (vgl. Hoge Raad 29 maart 2019, ECLI:NL:HR:2019:446, r.o. 4.1.2). De aard van de overeenkomst brengt, in overeenstemming met het bepaalde in artikel 7:400, tweede lid, BW, met zich dat de voor overeenkomsten van opdracht (in sommige gevallen dwingend) voorgeschreven bepaling tot het te allen tijde kunnen opzeggen van een dergelijke overeenkomst (artikel 7:408, eerste lid, juncto 7:413, tweede lid, BW), niet onverminderd geldt. De rechtbank verwijst hiervoor kortheidshalve naar de conclusie van de P-G bij het arrest van de Hoge Raad van 4 oktober 2019 (ECLI:NL:PHR:2019:793).

4.4.

Gelet op het samenstel van de beheerovereenkomst en de leveringsakte betreffende zijn bungalow op het bungalowpark, waarin [de bungaloweigenaar] bekend verondersteld wordt met de inhoud van de (model-)beheerovereenkomst en hij zich verplicht deze te ondertekenen en in het verlengde daarvan zich verplicht om bij verkoop van de bungalow de beheerovereenkomst gestand te doen houden (artikel 5 beheerovereenkomst), is de rechtbank van oordeel dat de beheerovereenkomst een duurovereenkomst betreft die bedoeld is te blijven bestaan zolang de onderliggende verhouding van de beheerder en bungaloweigenaar bestaat. Een aanwijzing voor de uitleg dat deze bepaling (en/of de andere bepalingen) van de beheerovereenkomst alleen van toepassing is als er een boekingsovereenkomst gesloten is, wordt door [de bungaloweigenaar] niet gegeven en leest de rechtbank in de tekst van de beheerovereenkomst ook niet terug zodat aan dit standpunt - tevens opzeggingsgrond nummer 2 van de opzeggingsbrief - van [de bungaloweigenaar] voorbij zal worden gegaan. De beheerovereenkomst is derhalve naar het oordeel van de rechtbank in beginsel niet opzegbaar zolang de onderliggende verhouding van de beheerder en bungaloweigenaar bestaat. Daartoe strekt ook het betoog van [de beheerder].

Niet in geschil is ook dat er geen contractuele of (dwingend voorgeschreven) verenigingsrechtelijke rechtsbetrekkingen tussen de (alle) eigenaren onderling bestaan. In die zin volgt de rechtbank dan ook de stelling van [de beheerder] dat de beheerovereenkomst waarborgt dat het bungalowpark in zijn geheel, inclusief de voorzieningen die de eigenaren gezamenlijk in eigendom hebben, beheerd wordt en dat de kosten van dit beheer gelijkelijk over de bungaloweigenaren kunnen worden omgeslagen. Eenzijdige onttrekking hieraan zou leiden tot hogere kosten voor de andere bungaloweigenaren terwijl [de bungaloweigenaar] in dat geval wel mee blijft profiteren voor het onderhoud van de gezamenlijke voorzieningen, dan wel wordt het beheer onuitvoerbaar (als de kosten niet herverdeeld kunnen worden). [de bungaloweigenaar] voert in dat verband nog aan dat er meerdere beheerders naast elkaar kunnen opereren, maar naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval voor wat betreft de genoemde gezamenlijke voorzieningen. Bij conflicten daarover bestaat dan immers het gevaar dat het beheer niet of niet goed meer kan worden uitgevoerd hetgeen tot een onaanvaardbare situatie leidt voor de andere eigenaren die de beheerovereenkomst niet hebben opgezegd en met wiens belangen [de beheerder], als beheerder, en ook [de bungaloweigenaar], als mede-eigenaar, rekening hebben te houden. Dat het de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, zoals overwogen in de uitspraak van 23 juli 2014 waarnaar [de bungaloweigenaar] verwijst, inzake een bestuursrechtelijke procedure tegen het college van burgemeesters en wethouders van [gemeente], niet onaannemelijk voorkomt dat het beheer in opdracht van de bungaloweigenaren door een derde kan worden verricht, doet daaraan niet af. De Afdeling heeft zich daarmee niet uitgelaten over de (on)wenselijkheid van het laten uitvoeren van het beheer door meerdere (rechts)personen naast elkaar. Een dergelijke opdracht zal bovendien door alle bungaloweigenaren samen gegeven moeten worden tezamen met een opzegging van alle door de eigenaren met [de beheerder] gesloten beheerovereenkomsten. Die situatie doet zich hier niet voor.

4.5.

De beheerovereenkomst zal wel (individueel) opzegbaar zijn indien bijvoorbeeld één van partijen zijn of haar genoemde hoedanigheid (beheerder/eigenaar) verliest of indien er zwaarwegende belangen zouden zijn die maken dat het voortduren van de overeenkomst niet langer van één van partijen kan worden gevergd. Dat eerste is hier niet van toepassing. Aldus komt het bij dat laatste aan op een te maken afweging van de belangen waarbij [de bungaloweigenaar] voldoende onderbouwd te stellen heeft dat zijn belang om niet meer aan de beheerovereenkomst gebonden te moeten blijven, zwaarder weegt dan het hiervoor besproken belang van [de beheerder] en de andere niet-opzeggende bungaloweigenaren.

Naar het oordeel van de rechtbank is [de bungaloweigenaar] daarin niet geslaagd. Zij overweegt daartoe het volgende.

4.6.

Uitgaande van zowel het verweer van [de bungaloweigenaar] alsmede van de opzeggingsbrief die de belangenvereniging mede namens [de bungaloweigenaar] aan [de beheerder] heeft verstuurd, legt [de bungaloweigenaar] hoofdzakelijk aan de opzegging ten grondslag dat - de rechtbank vat de onderdelen 1 tot en met 5 van de opzeggingsbrief zo samen - hij zich door [de beheerder] teveel in zijn eigendomsrechten voelt aangetast mede doordat [de beheerder] de beheerovereenkomst verkeerd uitlegt. Daarover merkt de rechtbank op dat [de bungaloweigenaar] reeds bij de koop van zijn bungalow op het bungalowpark wist dat hij een bungalow kocht waaraan beperkingen kleven die eruit bestaan dat [de beheerder] belast is om voor zijn rekening en risico zorg te dragen voor de in artikel 2 van de beheerovereenkomst genoemde zaken en wel ter uitvoering van de begroting (artikel 1). Die begroting werd bij aanvang niet door de bungalow-eigenaren (gezamenlijk) opgesteld, want tussen hen onderling bestaat immers vanuit de beheerovereenkomst geen contractuele of (dwingend voorgeschreven) verenigingsrechtelijke rechtsbetrekkingen. [de bungaloweigenaar] wijst erop dat de eigenaren ook zonder de beheerovereenkomst gehouden zijn om samen te werken voor wat betreft de gezamenlijke eigendommen, maar naar het oordeel van de rechtbank hebben de bungaloweigenaren daar vorm aangegeven door dit uit handen te geven aan [de beheerder]. Naar het oordeel van de rechtbank wijst de gehele juridische constructie er op dat - anders dan [de bungaloweigenaar] denkt - het beheer niet alleen door [de beheerder] wordt uitgevoerd maar ook door haar naar haar inzicht wordt ingevuld voor zover dat de gezamenlijke eigendommen betreft en voor zover dat niet onaanvaardbaar is. Daar waar het betreft slechts de eigendommen van een individuele bungaloweigenaar zal dat uiteraard anders zijn, zoals in artikel 7 onder e het geval is als het gaat om de infrastructuur welke eigendom is/wordt van de eigenaar gelegen in het bungalowpark, zoals leidingen, kabels en riolering. Het onderhoud geschiedt dan blijkens de beheerovereenkomst ter beoordeling van de eigenaar en de kosten daarvan worden volgens [de beheerder] apart in rekening gebracht.

[de bungaloweigenaar] bestrijdt niet het door [de beheerder] gestelde dat voor de jaarlijkse vaste beheervergoeding - waartegenover vaste (jaarlijkse) werkzaamheden staan - geen begroting wordt gemaakt, en dat de bedoelde begroting zoals [de beheerder] stelt slechts ziet op het onder artikel 2 sub d van de beheerovereenkomst genoemde, te weten de instandhouding van de aanwezige centrale voorzieningen op het bungalowpark, waarmee jaarlijks ongeveer/gemiddeld een bedrag van € 160,00 per eigenaar gemoeid gaat dat door [de beheerder] in rekening mag worden gebracht (hierna te noemen: de bijkomende parkkosten).

[de beheerder] onderkent dat een andere juridische constructie, zoals bijvoorbeeld een Vereniging van Eigenaren zoals bedoeld in de tweede afdeling van titel 9 van boek 5 BW, een betere oplossing zou zijn om deze kwestie door eigenaren zelf op te kunnen laten lossen, maar naar het oordeel van de rechtbank voert zij terecht aan dat deze constructie er niet is en dat bij eventuele conflicten over de door haar opgestelde begroting - of de afrekening/verantwoording achteraf - het oordeel van de rechter kan worden ingeroepen die dan zal kunnen toetsen of bepaalde kosten redelijkerwijs kunnen worden gemaakt of zijn gemaakt. In dat kader, alsmede gelet op het geringe geldelijke belang, weegt naar het oordeel van de rechtbank het belang van [de bungaloweigenaar] (en/of die van een aantal andere eigenaren) bij (het niet hebben van) zeggenschap over deze begroting niet zwaar genoeg om de opzegging van de beheerovereenkomst te rechtvaardigen. De rechtbank betrekt bij dat oordeel mede het gegeven dat [de bungaloweigenaar] conform het hierna te bespreken HHR 2015 (naar aanleiding van het [H.]-akkoord) bij meerderheid van stemmen op een eigenarenvergadering beslissingen inzake deze kwestie wenst te kunnen nemen, maar dat [de bungaloweigenaar] samen met de andere leden van de belangenvereniging qua totale aantal eigenaren in de minderheid zijn. Volgens [de beheerder] is dat omdat de meerderheid van de eigenaren juist geen bemoeienis met de begroting wenst. Of dat waar is, kan in het midden blijven, maar vaststaat wel dat een minderheid van de eigenaren de beheerovereenkomst heeft opgezegd.

4.7.

Het voorgaande betekent niet dat de inhoud van de beheerovereenkomst in de loop van de tijd niet kan veranderen. Deze kan in de loop van de tijd veranderen door de manier waarop partijen invulling geven aan de verplichtingen die over en weer bestaan. Vaststaat dat partijen (alsmede een viertal andere eigenaren) eind 2014 afspraken hebben gemaakt over onder meer het jaarplan en de begroting, bij hen bekend als het [H.]-akkoord. Deze afspraken hebben tot het HHR 2015 geleid zoals onder de feiten genoemd.

De rechtbank overweegt dat het HHR 2015 een hybride karakter heeft. Enerzijds betreft het een regeling als bedoeld in de beheerovereenkomst met parkregels en anderzijds betreft het een aantal afspraken uit het hiervoor genoemde [H.]-akkoord. In de praktijk bleek dat de afspraken in het [H.]-akkoord over de vaststelling van het jaarplan door een jaarlijkse eigenarenvergadering niet goed uitvoerbaar waren en is door de eigenarenvergadering in samenspraak met [de beheerder] gezocht naar een andere werkwijze. Niet in geschil is dat het niet gelukt is om tot een nieuw HHR te komen, waarbij alle eigenaren op één lijn konden komen. Nu een deel van de eigenaren zich niet (meer) conformeerde aan het [H.]-akkoord, heeft [de beheerder] naar het oordeel van de rechtbank dit deel van het [H.]-akkoord naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kunnen opzeggen.. [de beheerder] is daarbij niet over één nacht ijs gegaan en heeft de eigenarenvergadering daarbij betrokken die hierover intern verdeeld is.

4.8.

Volgens [de bungaloweigenaar] is tussen partijen afgesproken dat [de beheerder] niet meer van haar bevoegdheid gebruikmaakt om eenzijdig een HHR vast te stellen, het zogenoemde "herenakkoord" (hierna: het herenakkoord), terwijl [de beheerder] dat betwist onder verwijzing naar artikel 7.6.3 van het HHR 2015. De rechtbank overweegt dat [de bungaloweigenaar] heeft ingestemd met een HHR waarbij [de beheerder] te allen tijde het recht behoudt om jaarlijks een HHR vast te stellen. [de bungaloweigenaar] heeft naar het oordeel van de rechtbank zijn stelling dat met [de beheerder] is afgesproken dat laatstgenoemde niet zelfstandig meer een HHR mag vaststellen (het herenakkoord), onvoldoende onderbouwd. De zinsnede:

"(…)Hoewel het wijzigen van het HHR is voorbehouden aan beheer, is bij wijze van "herenakkoord" met de kerngroep afgesproken dat eventuele toekomstige wijzigingen bij toetsing met de kerngroep worden doorgevoerd. Op deze manier is voorkomen dat voor vastlegging van de overeenkomst meer ingrijpende wijzigingen nodig zouden zijn zoals het openbreken van het beheercontract of het opstellen van een addendum op het huidige beheercontract(…)"

waarnaar [de bungaloweigenaar] in dat verband verwijst, betreft slechts een zin uit een door de belangenvereniging opgesteld document (productie 4 bij zijn conclusie van antwoord). Het onderliggende jaarplan 2015 van [de beheerder] waaruit deze zinsnede zou zijn herleid, is niet overgelegd (ook niet bij de op 12 mei 2021 door hem nagezonden productie). Naar het oordeel van de rechtbank onderschrijft de zinsnede - als daarvan uitgegaan moet worden - bovendien hetgeen hiervoor is overwogen, namelijk dat de bevoegdheid voor het vaststellen van een HHR bij [de beheerder] is gebleven omdat in het andere geval alle beheerovereenkomsten "opengebroken" zouden moeten worden, hetgeen niet is gebeurd. De rechtbank leest in de zinsnede ook niet terug dat eigenaren (de zogenoemde kerngroep) hierin een beslissende stem/vetorecht hebben gekregen.

Gelet op dit alles heeft [de beheerder] mogen terugvallen op een 'basaal HHR', althans maakt deze handelswijze van [de beheerder] niet dat gezegd kan worden dat er sprake is van zodanige zwaarwegende gronden dat het van [de bungaloweigenaar] niet gevergd kan worden dat hij nog langer aan de beheerovereenkomst gebonden is.

4.9.

Gelet op het voorgaande kunnen de in de opzeggingsbrief 1 t/m 5 genoemde opzeggingsgronden de opzegging van de beheerovereenkomst niet rechtvaardigen.

4.10.

Omdat [de bungaloweigenaar] in zijn verweer geen beroep op de onder 6 genoemde opzeggingsgrond doet, zal de rechtbank daaraan voorbijgaan. Voor zover [de bungaloweigenaar] hierop heeft willen ingaan in randnummer 17h van zijn conclusie van antwoord is dat door hem te summier toegelicht om er iets mee te kunnen doen.

4.11.

Het retourneren aan de eigenaren door [de beheerder] van sinds 2008 opgespaard gereserveerd geld aan de eigenaren, rechtvaardigt de opzegging van de beheerovereenkomst evenmin, al was het maar omdat dit geen verplichting is die uit de beheerovereenkomst voortvloeit.

4.12.

Over de problematiek met de huisvuilafvoerkosten (opzeggingsgrond 8) overweegt de rechtbank het volgende. Niet in geschil is dat de kosten van het huisvuilafvoer zijn gewijzigd nadat de containers (van 1300 liter, zoals in de beheerovereenkomst genoemd) vervangen werden door grotere containers. Partijen hebben hierover bij het [H.]-akkoord afspraken gemaakt. Die afspraken bestaan eruit dat voor de toekomst de huisvuilafvoerkosten uit de beheervergoeding gehaald worden en deze jaarlijks apart in rekening worden gebracht. [de bungaloweigenaar] heeft er vervolgens voor gekozen de volgens hem tot 2012 teveel betaalde huisvuilafvoerkosten niet meer van [de beheerder] terug te vorderen. [de bungaloweigenaar] is pas eerst na het vaststellen door [de beheerder] van een nieuw HHR in 2019 tot inning overgegaan van de volgens hem tot aan 2012 teveel betaalde huisvuilafvoerkosten.

[de beheerder] heeft op grond van deze feiten en omstandigheden naar het oordeel van de rechtbank een gerechtvaardigd vertrouwen mogen hebben dat partijen een vaststellingsovereenkomst over deze kwestie gesloten hebben waarbij "een streep onder het verleden is getrokken". Weliswaar heeft [de beheerder] de afspraken in het [H.]-akkoord over de vaststelling van het jaarplan door een jaarlijkse eigenarenvereniging, opgezegd, maar dat betekent niet dat daarmee ook de afspraken over de huisvuilafvoerkosten zijn komen te vervallen. [de beheerder] heeft deze afspraken niet opgezegd en [de bungaloweigenaar] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan van hem nakoming niet meer kan worden gevergd. Ook los daarvan is deze kwestie naar het oordeel van de rechtbank niet zwaarwegend genoeg om de opzegging van de beheerovereenkomst te rechtvaardigen.

4.13.

Gelet op het voorgaande zijn er geen zwaarwegende gronden die de opzegging van de beheerovereenkomst rechtvaardigen. Voor zover [de bungaloweigenaar] nog een grond ziet in de uitbreidingsplannen van [de beheerder] ten zuiden van het bungalowpark merkt de rechtbank daarover op dat dit geheel los van de beheerovereenkomst staat en dat blijkens de processtukken daar nog een procedure over loopt bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Dat de verhoudingen zijn ontwricht en overleg tussen partijen niet of niet goed mogelijk is, betreft evenmin een omstandigheid die de opzegging van de beheerovereenkomst rechtvaardigt, niet in de laatste plaats omdat de onenigheid van partijen mede gestoeld is op onjuiste uitgangspunten van [de bungaloweigenaar] gelet op het hiervoor overwogene.

De rechtbank zal dan ook toewijzen de gevorderde verklaring voor recht dat de opzegging van [de bungaloweigenaar] ongeldig is.

4.14.

De rechtbank ziet geen aanleiding om [de bungaloweigenaar] te veroordelen in de gevorderde (verlopen en toekomstige) jaarlijkse betalingen, al was het maar omdat (tot en met de laatste zitting) gesteld noch gebleken is dat [de bungaloweigenaar] niet de gevorderde vergoedingen (onder protest) heeft betaald. Als [de bungaloweigenaar] naar aanleiding van dit vonnis alsnog ten onrechte verschuldigde betalingen achterwege laat of heeft gelaten, zal [de beheerder] opnieuw/alsnog rechtsmaatregelen kunnen treffen.

Naast de hiervoor bedoelde vordering zal eveneens de gevorderde veroordeling tot nakoming van alle verplichtingen uit de beheerovereenkomst op straffe van een dwangsom, worden afgewezen. Naar het oordeel van de rechtbank is de vordering te onbepaald om voor toewijzing in aanmerking te kunnen komen.

4.15.

Gelet op het overwogene onder 4.12 wordt het door [de bungaloweigenaar] in reconventie aan onverschuldigde betaling gevorderde, dat met de genoemde huisvuilafvoerkosten verband houdt, afgewezen.

De door [de bungaloweigenaar] gevorderde verklaring voor recht is gelet op het overwogene onder 4.7 niet toewijsbaar.

4.16.

De rechtbank merkt nog op dat [de beheerder] in zijn akte aanvulling van eis om een oordeel vraagt omtrent ten behoeve van de eigenaren gemaakte bankkosten, maar dat zij dat niet in een zodanig petitum geformuleerd heeft dat de rechtbank hierover een oordeel kan geven.

4.17. [

de bungaloweigenaar] zal als de in het ongelijk te stellen partij zowel in conventie als in reconventie worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten die [de bungaloweigenaar] aan [de beheerder] moet vergoeden worden in conventie vastgesteld op:

aan dagvaardingskosten € 100,89;

aan griffierecht € 656,00;

aan salaris van de advocaat
€ 1.689,00(3 punten x liquidatietarief II);

in totaal € 2.445,89.

In reconventie worden deze kosten gelet op de verwevenheid met de conventie vastgesteld op de helft van het hiervoor genoemde bedrag aan salaris van de advocaat, zijnde een bedrag van € 844,50.

4.18. [

de bungaloweigenaar] zal tevens worden veroordeeld in de nakosten, zoals hierna onder de beslissing conform het liquidatietarief begroot.

5.De beslissing

De rechtbank:

in conventie

5.1.

verklaart voor recht dat de opzegging door [de bungaloweigenaar] van de beheerovereenkomst tussen partijen ongeldig is;

5.2.

veroordeelt [de bungaloweigenaar] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [de beheerder] vastgesteld op € 2.445,89, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf de vijftiende dag na vandaag indien deze kosten dan nog niet betaald zijn;

5.3.

veroordeelt [de bungaloweigenaar] tot betaling van de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [de bungaloweigenaar] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van het in deze te wijzen vonnis tot aan de dag van volledige betaling;

5.4.

wijst het meer gevorderde af;

in reconventie

5.5.

wijst de vorderingen af;

5.6.

veroordeelt [de bungaloweigenaar] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [de beheerder] vastgesteld op € 844,50;

5.7.

zowel in conventie als in reconventie

5.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Schothorst en in het openbaar uitgesproken op

20 oktober 2021.

c532/MS

Beheerovereenkomst en opzegging door bungaloweigenaar in geschil

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

1.de commanditaire vennootschap [DE BEHEERDER] C.V.,

1.[GEDAAGDE SUB 1],

1.Het procesverloop

2.De feiten in conventie en in reconventie

3.De vordering en het verweer

4.De beoordeling in conventie en in reconventie

5.De beslissing