ECLI:NL:RBNNE:2021:3356

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaaknummer / rolnummer: C/17/171983 / HA ZA 20-62

Vonnis van 4 augustus 2021

in de zaak van

VERENIGING VAN EIGENAARS VAN HET GEBOUW ASSELIJNSTRAAT 2 TOT EN MET 48 (EVEN NUMMERS) TE ALKMAAR,

gevestigd te Alkmaar,

eiseres,

advocaat mr. A. Heilig te Hoorn,

tegen

[A],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. N.E. van Uitert te Drachten.

Partijen zullen hierna de VvE en [A] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 15 juli 2020 en de daarin genoemde stukken
de akte overlegging productie van de VvE
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 oktober 2020
de overgelegde pleitaantekeningen van VvE
het verzoek van de VvE om voort te procederen
het verzoek van [A] om voort te procederen met bijgevoegde productie
de akte van de VvE.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE is een vereniging van eigenaren als bedoeld in artikel 5:124 e.v. BW met betrekking tot het appartementencomplex aan de Asselijnstraat in Alkmaar (verder: het appartementencomplex). Het appartementencomplex telt 24 appartementen en alle appartementen beschikken over een balkon. Deze balkons zijn voor de helft aan de straatzijde en voor de helft aan de slootzijde gelegen (hierna gezamenlijk ook wel: de balkons).

2.2.

De VvE heeft in 2015 aan [A] een offerte gevraagd vwoor werkzaamheden aan de balkons. Op 2 februari 2015 heeft [A] (die destijds handelde onder de naam [B] ) zijn offerte uitgebracht die sluit op een bedrag van € 57.070,00 inclusief btw (hierna: de offerte). De offerte is door de VvE geaccepteerd.

2.3.

In de offerte is vermeld dat deze een "
prijsopgave voor het renoveren van 24 stuks balkonen aan de Asselijnstraat 2-32 te Alkmaar" betreft. De bij die prijs inbegrepen werkzaamheden zijn in de offerte (voor zover van belang) als volgt beschreven:

Het verwijderen van de toplaag van de bovenzijde van de balkonen middels betonschuurmachines.

(..)

Het uitkappen van de door roest kapot gedrukte betondelen.

Het leveren en aanbrengen van Bond Hechtprimer.

Het uitrepareren van de scheuren en gaten middels door ons te leveren kunststof gemodificeerde lichtgewicht reparatiemortel.

Het aan de onderzijde uitkappen van de gescheurde en kapot gedrukte delen beton.

Het openkappen van de scheuren tot aan de wapening en hierin het staal behandelen met Owatroll, Owatroll draagt zorg voor een zuurstofdichte laag op de wapening.

(…)

Het op, schoonschuren van de onderzijde van de balkonen en kolom zoadat alle losse delen eraf zijn ( hoeft niet kaal )en deze behandelen met Carbo Protect, kleur door het witte heen. Carbo protect behoeft na circa 15 jaar pas weer schoongemaakt te worden.

Het verwijderen van de losse verfdelen op de elementen welke dienst doen als leuning.

Het opschuren van deze elementen.

Het eleveren en aanbrengen van een Carbo protect primer.

Het leveren en aanbrengen van Carbo-Protect, gerekend met kleur als bestaand.

Het leveren en aanbrengen van een PU primer op de bovenzijde van het balkon.

Het leveren en aanbrengen van een PU coating, gerekend met standaard RAL grijze tint.

2.4.

In de offerte staat verder het volgende vermeld:

Garantie:op deze offerte zijn van toepassing de garantie (s) zoals deze door de leveranciers van de door ons verwerkte materialen worden verstrekt. Dit wil zeggen 10 jaar garantie op mortelwerken en schilderwerken.

2.5.

[A] heeft de werkzaamheden aan de balkons aan de straatzijde uitgevoerd in mei 2015. Tijdens of kort na die uitvoering waren bij sommige balkons blazen in de verf zichtbaar. Partijen zijn daarover in overleg getreden en uiteindelijk overeengekomen dat de panelen in een lichtere kleur zouden worden geschilderd (wit in plaats van blauw), waarmee de geconstateerde blaasvorming niet althans in veel mindere mate op zou moeten treden. Dat schilderwerk is uitgevoerd in 2016.

2.6.

[A] heeft tot en met 7 maart 2016 zijn eenmanszaak [B] geëxploiteerd. Die eenmanszaak werd op 8 maart 2016 opgeheven. Min of meer gelijktijdig zijn [B] B.V. en [C] B.V. opgericht en ingeschreven in het handelsregister. [A] is de bestuurder en enig aandeelhouder van [C] B.V., die op haar beurt bestuurder en enig aandeelhouder van [B] B.V. is. In de beide vennootschappen worden eenzelfde type activiteiten verricht als voorheen onder de vlag van de eenmanszaak gebeurde.

2.7.

Op 14 maart 2018 heeft de VvE zich bij [A] gemeld, waarbij zij melding heeft gemaakt van afgebrokkelde betondelen en bruine plekken op de witte verflaag. Na wat correspondentie over en weer, heeft [A] per e-mail van 4 september 2018 voor zover van belang het volgende aan de VvE geschreven:

Het stuk wat uit het plafond is gevallen komt volgens de KIWA hoogstwaarschijnlijk door een verontreiniging in de beton.

Zij verwachten niet dit op meerdere plaatsen zich zal voordoen, echter uitsluiten kunnen zij dat ook niet.

Ik maak het gat voor eind deze maand weer dicht en verf het weer.

ik kijk dan ook even naar de bruine vlekken op de onderzijde balkonen.

dit zoals toegezegd.

Wat verdere werkzaamheden betreft, er is toentertijd overeengekomen om alles zo goed mogelijk te doen, en de kleuren halverwege het werk te wijzigen.

doordat men mij vooraf niet ingelicht had over de problemen van deze balkonen is besloten (mondeling) om het toen al gedane werk overnieuw te doen met een andere kleur.

Dit zou dan kosteloos gebeuren, echter er zou geen garantie worden afgegeven voor het gehele werk.

ik zie dan ook af van verdere herstelwerken, wat ik heb toegezegd doe ik wel, meer niet.

2.8.

Vervolgens heeft de VvE Concrete Repair Advies & Calculatie (hierna: CPAC) ingeschakeld om het door [A] uitgevoerde werk te beoordelen. CPAC heeft op 22 februari 2019 schriftelijk aan de VvE gerapporteerd en daarbij onder andere de volgende bevindingen kenbaar gemaakt:

Bevindingen conserveren van het beton

(…)

Borstweringen: Op de borstweringen was een conservering aangebracht, dat vermoedelijk scheuroverbruggend en dampgesloten is. Dat was te oordelen dat er veel blaarvorming achter de conservering aanwezig is. Hier zij geen passende maatregelen genomen, zoals het verwijderen van de bestaande conservering en een goed systeem zola Groutech voorschrijf, een primer laag en 2 lagen scheuroverbruggend conservering systeem.

Balkon vloeren:

Thans worden bij warmweer blaarvorming op de balkonvloeren geconstateerd. Deze kunnen ontstaan door 2 fouten t.w. de vloeren hadden een vochtgehalte boven de <4% zoals het productblad aangeeft en/of geen goede hechting zoals het productblad voorschrijft t.w. 1 laagprimer en deze instrooien met vuur gedroogd zand, zand verwijderen en conserveren met een PU Coating NV.

2.9.

In zijn brief van 23 maart 2019, die aan [B] B.V. ter attentie van [A] was geadresseerd, heeft de advocaat van de VvE namens deze onder meer het volgende geschreven:

Volgens het inspectierapport (…) van 22 februari 2019 opgesteld door Concrete Repair advies & calculatie, zijn de werkzaamheden niet op de voorgeschreven wijze uitgevoerd, waardoor de balkons beschadigd zijn geraakt en bovendien steeds verder beschadigd raken. De VvE vordert in deze brief nakoming van de overeenkomst, met dien verstande dat de balkons alsnog vakkundig gerenoveerd, hersteld en beschermd worden door [B] .

(…)

Sommatie

Ik stel u nog eenmaal in de gelegenheid om de overeenkomst zoals hiervoor beschreven na te komen, zonder bijkomende kosten en verzoek u, voor zover nodig sommeer ik u, binnen
veertien (14) dagenna dagtekening van deze brief een deugdelijk aanbod te doen om de balkons zoals bovenstaand beschreven te herstellen, te renoveren en te conserveren.

2.10.

[A] heeft hierop per brief van 25 maart 2019, uit naam van [C] B.V., gereageerd. Hij heeft de bevindingen van CPAC bestreden en aangevoerd dat er met de uitvoering niets mis was, maar dat de aan het licht gekomen problemen met name hun oorzaak vinden in de (volgens hem verontreinigde) ondergrond.

2.11.

De VvE heeft vervolgens een tweede onderzoek door CPAC laten uitvoeren, waarbij ook de door [A] benoemde oorzaken ter beoordeling aan CPAC zijn voorgelegd. In het door CPAC op 5 mei 2019 uitgebrachte rapport is op vragen van de advocaat van de VVE onder meer het volgende vermeld:

Vraag 1: Wat is uw algehele indruk van de kwaliteit van het werk dat [B] B.V. heeft afgeleverd?

(…)

De renovatie is niet zorgvuldig genoeg uitgevoerd. Er is onvoldoende rekening gehouden met de toestand van het beton, de conservering is te licht aangebracht, er zijn producten en technieken gebruikt die in de branche niet gebruikelijk en niet geëigend zijn. Bovendien had [B] BV na het ontdekken van de blaarvorming op de verflaag van de balkons niet over moeten gaan tot het wit schilderen van de balkons, omdat het probleem daarmee niet weggenomen had kunnen worden. [B] BV had de gehele conservering moeten verwijderen voordat ze andere werkzaamheden kon uitvoeren.

(…)

Vraag 6: Als er sprake is van betonverontreiniging, had de heer [A] zijn werkzaamheden dan anders moeten uitvoeren?

(…) [B] BV heeft geopperd dat de schade aan de balkons onder meer kan bestaan uit chlorideverontreiniging, gecarbonateerd beton of SSR schade en dat zij dit niet had kunnen ontdekken. Zulke verontreinigingen zouden echter wel ontdekt kunnen worden door, in geval van chlorideverontreiniging uitgetreden roestvorming door paarse uitbloeding van het betonwerk te signaleren en in geval van gecarbonateerd beton, afbrokkelend beton of scheurvorming bij de wapening te ontdekken. De luchtbelvorming waar [B] BV over schrijft had eveneens van tevoren ontdekt kunnen worden, doordat deze schade in ieder geval aanwezig moest zijn. (…) [B] BV heeft gesteld dat zij op een gegeven moment blaasvorming ontdekte in de verf op de panelen en dat zij daarom besloot de panelen wit te verven. Dit is geen adequate oplossing, omdat het probleem waardoor blaasvorming ontstaat daar niet mee wordt weggenomen. Alle conservering had van de panelen gehaald moeten worden, voordat er verder gewerkt kon worden aan de panelen. [B] BV heeft de schade door blaasvorming in de balkons niet hersteld bij haar renovatiewerkzaamheden terwijl dit wel had gekund en gemoeten, waardoor de schade door blaasvorming nog steeds doorzet.

Vraag 9: Begrijp ik het goed dat de afbeeldingen die onder het kopje 'bevindingen conserveren van het beton' staan, het gevolg zijn van door [B] gemaakte fouten bij het conserveren van de balkons?

Aan het feit dat de verf zo snel loslaat kun je zien dat er geschuurd is en eventueel een primer is toegepast, wat nu niet te beoordelen is en 1 laag conserveringsmiddel is gebruikt, wat te weinig is voor een waterdichte laag en waardoor de verf steeds verder loslaat en de balkons beschadigd raken. Zowel ten aanzien van de vloeren als de borstwerking is niet nagekeken welke coating nodig was. Aangezien er geen goede coating is gebruikt, hecht de verf niet aan de balkons en laat het los. Na een goede renovatie zouden de balkons volledig waterdicht moeten zijn. Dat is nu niet het geval. Het water wordt opgenomen in het beton en kan daar niet weglopen omdat aan de onderzijde van de balkons een waterdichte damp open coating is aangebracht. Doordat er water in het beton van de balkons blijft zitten, wordt onder meer het verroestingsproces van de stalen wapening in de balkons aanzienlijk versneld.

2.12.

Verder heeft de VvE in december 2019 een onderzoek naar de uitgevoerde werkzaamheden en staat van de balkons laten uitvoeren door BEJAN Engineering BV (hierna: BEJAN). BEJAN heeft op twee dagen onderzoek verricht naar de kwaliteit van de betonreparaties en de hechtsterkte van de betoncoating. Dit onderzoek was zowel visueel als destructief (ook voor zover het om de coating ging). BEJAN heeft tevens een hechtsterkteproef uitgevoerd. Zij heeft de hechtsterkte bepaald aan de hand van metingen op zes balkons. In haar rapport van 9 januari 2020 heeft BEJAN onder meer het volgende opgetekend:

3.Het geschil

3.1.

De VvE vordert dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat [A] jegens de VvE tekortgeschoten is in de nakoming van de aannemingsovereenkomst,

II. de aannemingsovereenkomst tussen de VvE en [A] ontbindt,

III. [A] veroordeelt tot betaling van een bedrag groot € 184.745,00, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, althans een bedrag (de rechtbank leest) op te maken bij staat,

IV. [A] veroordeelt tot betaling van de wettelijke rente over het onder III genoemde bedrag vanaf de dag van opeisbaarheid tot de dag der algehele voldoening,

V. [A] veroordeelt tot betaling van een bedrag groot € 2.622,45 aan buitengerechtelijke incassokosten,

VI. [A] veroordeelt tot betaling van een bedrag groot € 6.443,25 aan de kosten van het onderzoek en de rapportages van Concrete Repair Advies & Calculatie en BEJAN ex artikel 6:96 lid 2 onder b BW, en

VII. [A] veroordeelt in de proceskosten, waaronder het salaris van de advocaat alsook in de nakosten begroot op € 157,00, te vermeerderen met een bedrag van € 82,00 ingeval [A] niet binnen veertien dagen na dagetekening van het vonnis aan deze uitspraak heeft voldaan en betekenig van het vonnis heeft plaatsgevonden, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling niet plaatsvindt binnen de hiervoor genoemde termijn van veertien dagen.

3.2.

De VvE legt aan haar vorderingen ten grondslag dat [A] tekort is geschoten in de nakoming van de op hem rustende verplichtingen op grond van de overeenkomst. Hij had als opdracht om de betonconstructies van de balkons deugdelijk te renoveren en conserveren, maar daarin is hij niet geslaagd. Zij beroept zich daarbij op de bevindingen van de door haar ingeschakelde deskundigen (met name BEJAN), waaruit volgens haar blijkt dat het eindresultaat van de werkzaamheden van [A] niet overeenkomt met wat de VvE daarvan zou mogen verwachten. Volgens de VvE wordt de betonconstructie van de balkons door de ondeugdelijke werkzaamheden onvoldoende beschermd omdat de coating niet voldoet, waardoor de kans op aantasting door - eenvoudig gezegd - betonrot groter is dan bij een juiste uitvoering van de werkzaamheden het geval zou zijn geweest. Verder stelt de VvE dat [A] bij de uitvoering mogelijk het afschot van de balkons negatief heeft beïnvloed door het door hem verrichte schuurwerk. Er is volgens de VvE aanzienlijk herstelwerk nodig om tot een deugdelijke renovatie en conservering van de balkons te komen.

3.3.

[A] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij voert allereerst aan dat hij niet de juiste persoon is om aan te spreken voor eventuele gebreken, omdat alle rechten en verplichtingen uit de overeenkomst met de VvE overgedragen zijn aan [B] B.V. (hierna: de BV). De VvE is daarmee akkoord gegaan. De BV had dus in plaats van [A] aangesproken moeten worden. Inhoudelijk voert [A] aan dat geen sprake is van een ondeugdelijke uitvoering. [A] ontkent voor een deel van de door de VvE en haar deskundigen genoemde gebreken dat deze onderwerp waren van de overeenkomst. Voor het overige zijn de materialen deugdelijk en op juiste wijze verwerkt en de geconstateerde gebreken worden veroorzaakt door omstandigheden die niet voor zijn rekening komen, aldus [A] . Verder betwist [A] dat hij in verzuim verkeert vanwege het ontbreken van een ingebrekestelling, waardoor ontbinding en schadevergoeding niet aan de orde kunnen zijn. In het geval de rechtbank niettemin tot het oordeel zou komen dat hij (toerekenbaar) tekortgeschoten is, vindt [A] de gebreken zodanig minimaal, dat de ontbinding niet gerechtvaardigd is. Tot slot betwist [A] de hoogte van de door de VvE gevorderde schadevergoeding en voert hij aan dat zijn aansprakelijkheid op grond van volgens hem toepasselijke algemene voorwaarden bovendien is beperkt tot de opdrachtwaarde.

3.4.

Op de stellingen en verweren van partijen wordt bij de beoordeling, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

De aangesproken partij

4.1.

Tussen partijen is niet in geschil dat de overeenkomst oorspronkelijk tussen de VvE en [A] tot stand is gekomen. [A] beroept zich op een contractsoverneming die nadien plaatsgevonden zou hebben, waardoor hij niet langer contractspartij van de VvE is en dus ook niet door de VvE kan worden aangesproken voor eventuele tekortkomingen.

4.2.

Voor een rechtsgeldige contractsoverneming vereist artikel 6:159 BW een daartoe opgemaakte akte tussen de overdragende en overnemende partij en medewerking aan de overneming door de contractuele wederpartij. Tussen partijen is zowel in geschil of die akte al dan niet (en op juiste wijze) is opgemaakt, als de vraag of de noodzakelijke medewerking van de VvE aan de contractsoverneming is gegeven.

4.3.

De rechtbank ziet aanleiding om als eerste te beoordelen of de medewerking is gegeven, zoals [A] stelt. Daarbij stelt zij voorop dat daaraan geen vormvereisten zijn verbonden, zodat de medewerking in iedere vorm kan worden gegeven (artikel 3:37 lid 1 BW). Dat betekent dat de medewerking niet uitdrukkelijk mondeling of schriftelijk, maar ook stilzwijgend kan worden gegeven, doordat zij in een of meer gedragingen besloten ligt (zie de artikelen 3:33/3:35 BW, ofwel de wilsvertrouwensleer).

4.4.

Tussen partijen staat vast dat [A] niet (expliciet) aan de VvE heeft meegedeeld dat (naar hij althans stelt) de BV alle rechten en verplichtingen van [A] heeft overgenomen. Dit brengt mee dat sprake moet zijn van verklaringen of gedragingen van de VvE waaruit afdoende blijkt dat zij zich hiervan bewust was en daarmee vervolgens ook instemde.

4.5.

Het is op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv aan [A] om de betreffende verklaringen en gedragingen, waaruit van een gegeven medewerking blijkt, te stellen en zo nodig te bewijzen. Volgens [A] blijkt een en ander allereerst uit het feit dat de VvE volgens hem wist van de contractsoverneming, omdat hij destijds benaderd zou zijn door iemand van de VvE die aangaf dat de rekeningen niet betaald konden worden. Dat bleek te komen door een naamcheck die de bank hanteerde, waardoor de tenaamstelling " [B] " niet werd geaccepteerd en er in plaats daarvan " [B] B.V." moest worden vermeld, aldus [A] . Verder heeft [A] aangevoerd dat de medewerking van de VvE blijkt uit het feit dat op de facturen enkel de gegevens van de BV stonden, deze facturen ook zijn betaald en dat die betaling op de bankrekening plaatsvond die op naam van de BV stond. Daarbij heeft de VvE op geen enkel moment geprotesteerd tegen die (gewijzigde) tenaamstelling, aldus [A] . Voorts wijst [A] op de gevoerde correspondentie en deskundigenrapporten, waarin steeds de BV door de VvE als uitvoerende partij wordt beschouwd, aangeschreven en vermeld. Ook zijn de garantiecertificaten na oplevering afgegeven door respectievelijk de BV en [C] B.V. en niet door [A] of [B] . Daarbij is volgens [A] ook nog relevant dat de VvE niet alles zelf doet of heeft gedaan, maar de betalingen via een professioneel boekhoudkantoor laat lopen en dat zij in de genoemde correspondentie heeft laten bijstaan door een advocaat. Al die tijd is volgens [A] niet over hem in persoon gesproken of met hem in persoon gecorrespondeerd. Zelfs de sommaties zijn door de advocaat van de VVE aan de BV gericht, aldus nog steeds [A] .

4.6.

Met betrekking tot de tenaamstelling van de rekeninghouder in relatie tot de facturen en het contact dat daarover plaatsgevonden zou hebben volgens [A] , overweegt de rechtbank dat het enkele feit dat (beweerdelijk) een betaaladres wordt aangewezen of de tenaamstelling van het betaaladres op aanwijzen van de schuldeiser wijzigt, nog niet met zich brengt dat de VvE zich reeds om die reden bewust was of had moeten zijn van een daaraan ten grondslag liggende contractsovername. Noch het betalen van die facturen, noch het gevolg geven aan instructies omtrent een aangewezen betaaladres, kan daarmee als een gedraging van de VvE worden gezien die medewerking aan een contractsovername impliceert. Daarvoor hadden bijkomende feiten en omstandigheden moeten worden gesteld en dat heeft [A] nagelaten. Ook het enkele betalen van de facturen kan [A] niet baten. De rechtbank stelt in dit verband vast dat [A] zelf in zijn handelen allesbehalve duidelijk is geweest over wie nu volgens hem contractspartij van de VvE zou zijn en in elk geval geen poging heeft ondernomen om deze onduidelijkheid voor te zijn of op te helderen. Op slechts twee van de in totaal 10 facturen is de BV als ontvanger vermeld en alle overige (betaal)gegevens, met inbegrip van het rekeningnummer, zijn hetzelfde gebleven. Ook heeft [A] zelf met enige regelmaat gecommuniceerd namens [C] B.V., terwijl vaststaat dat die vennootschap hoe dan ook geen contractspartij was of is (geworden) van de VvE. In het licht van die omstandigheden kon uit het enkele betalen van facturen met een gewijzigde tenaamstelling door [A] niet het gerechtvaardigd vertrouwen worden ontleend dat de VvE daarmee medewerking aan de contractsoverneming gaf, laat staan dat zij zich van die contractsoverneming bewust zou zijn.

4.7.

Evenmin blijkt uit de in het geding gebrachte brieven dat de VvE op enig moment heeft beoogd mee te werken aan een mogelijke contractsoverneming. Tegen die tijd waren de werkzaamheden al uitgevoerd en ging het enkel nog om geconstateerde gebreken en herstel daarvan. Uit het feit dat een ander dan de contractspartij daarvoor wordt aangeschreven, kan dan nog niet worden opgemaakt dat de VvE heeft beoogd die ander alsnog tot contractspartij te verheffen. Bovendien acht de rechtbank aannemelijk dat door de hiervoor bedoelde onduidelijkheid die [A] heeft veroorzaakt, althans in elk geval heeft laten voortbestaan, aanvankelijk enige verwarring is ontstaan bij de VvE en haar advocaat. Ook om die reden kon [A] daaruit geen gerechtvaardigd vertrouwen ontlenen met betrekking tot de vereiste medewerking van de VvE.

4.8.

Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat [A] onvoldoende gemotiveerd heeft gesteld dat hij op grond van gedragingen van de VvE gerechtvaardigd erop heeft mogen vertrouwen dat de VvE instemde met contractsoverneming. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Er is daarom in zoverre in ieder geval niet voldaan aan de vereisten voor een rechtsgeldige contractsoverneming, zodat de rechtbank het daarop gegronde verweer van [A] reeds om die reden verwerpt. Er kan daarom in het midden worden gelaten of de akte tussen [A] en de BV aan de vereisten van artikel 6:159 BW voldoet.

Het beroep op verjaring en het (ontbreken van) verzuim

4.9.

Als gevolg van de hiervoor bedoelde verwarring omtrent de contractspartij, is [A] volgens hem nooit in privé aangeschreven of aangemaand. Op grond daarvan voert hij aan dat de vordering op hem verjaard is, alsmede dat hij niet in gebreke is gesteld en er daarom geen sprake kan zijn van verzuim. De rechtbank is van oordeel dat de enkele adressering van een brief niet van doorslaggevend belang is in een situatie als de onderhavige, waarin de aangeschreven vennootschap op hetzelfde adres kantoor houdt als waar haar enig (indirect) bestuurder en aandeelhouder, die in persoon de overeenkomst heeft gesloten, woont en waarbij de ontvangende partij ook zelf onduidelijk is geweest en onduidelijkheid heeft laten bestaan over de vraag wie door de verzendende partij aangeschreven had moeten worden. Het gaat er bovendien uiteindelijk om of de daadwerkelijke schuldenaar begreep of moest begrijpen dat hij aangemaand werd. Het doel van de wettelijke regeling van ingebrekestelling is er immers op gericht dat de schuldenaar een laatste kans krijgt om alsnog na te komen voordat het verzuim intreedt (zie o.a. HR 22 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9494). Dat doel wordt niet gediend door een zodanig strikte en formele benadering als door [A] bepleit. Voor [A] was immers duidelijk dat de VvE aanspraak maakte op herstel en ook staat vast dat de daarop ziende correspondentie hem heeft bereikt. Hij heeft daar ook inhoudelijk op gereageerd. Dat die correspondentie niet aan hem in privé geadresseerd was, maakt daarvoor dan geen verschil meer. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de brieven van de VvE waarop zij een beroep doet, moeten worden geacht te zijn gericht aan [A] . Gelet hierop verwerpt de rechtbank de hiervoor bedoelde verweren die gebaseerd zijn op de omstandigheid dat niet [A] in privé, maar steeds één of meer van zijn vennootschappen als geadresseerde aangeschreven werd. De rechtbank komt daarmee toe aan een inhoudelijke beoordeling van de gestelde (toerekenbare) tekortkomingen en de daarop gebaseerde vorderingen.

De inhoud van de overeenkomst en gestelde tekortkomingen

4.10.

Bij de verdere beoordeling stelt de rechtbank voorop dat een aannemer niet alleen verplicht is om zijn werkzaamheden uit te voeren naar de bepalingen van de overeenkomst, maar ook naar de ongeschreven minimumnorm die inhoudt dat het werk moet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk. De door [A] uit te voeren werkzaamheden zijn niet uitvoerig en gedetailleerd in de offerte beschreven. Ook worden in de offerte geen specifieke normen genoemd waaraan de uit te voeren werkzaamheden moesten voldoen. Dat betekent dat de rechtbank moet beoordelen of de werkzaamheden voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

4.11.

Op grond van de hoofdregel van artikel 150 Rv is het aan de VvE om te stellen en zo nodig te bewijzen dat niet aan de hiervoor vermelde normen wordt voldaan. De rechtbank begrijpt dat de VvE het tekortschieten van [A] baseert op een zevental door haar gestelde feiten, die zich grofweg als volgt laten rubriceren en hierna achtereenvolgens besproken zullen worden:

de aangebrachte coating biedt onvoldoende bescherming aan balkons en hekwerk

er is sprake van slechte afwatering

er zijn geen werkrapportages bijgehouden

de garantieverplichting wordt niet nagekomen.

De rechtbank merkt hierbij op voorhand op dat de VvE desgevraagd ter zitting heeft gesteld dat bij de beoordeling uitgegaan moet worden van het rapport van BEJAN. Dit betekent onder meer dat in deze zaak niet langer de vraag voorligt of [A] de betonreparaties al dan niet op deugdelijke wijze heeft uitgevoerd, als gevolg waarvan betonschade zou zijn ontstaan.

4.12.

Voorts merkt de rechtbank op dat de VvE onweersproken heeft gesteld dat het werk door [A] is opgeleverd. Wanneer dat plaatsgevonden zou hebben is niet gesteld en dat blijkt ook niet uit de stukken. Nu door [A] op dit onderdeel geen specifiek verweer is gevoerd, stelt de rechtbank vast dat partijen het erover eens zijn dat die oplevering in elk geval niet in de weg staat aan de gestelde gebreken en de daarop door de VvE gebaseerde aansprakelijkheid van [A] , zodat de rechtbank aan de inhoudelijke beoordeling daarvan toekomt.

Ad 1: de aangebrachte coating biedt onvoldoende bescherming aan de balkons en hekwerk

4.13.

Uit de rapportages van respectievelijk CPAC en BEJAN blijkt volgens de VvE dat de balkons onvoldoende beschermd zijn door de door [A] aangebrachte coating, doordat er onthechting van de coating plaatsvindt. De coating is daarom op onjuiste wijze aangebracht. De onthechting van de coating wordt volgens de VvE veroorzaakt doordat de ondergrond onvoldoende voorbehandeld is. Meer specifiek zijn de oude coatinglagen niet verwijderd en er is geen of onvoldoende (hecht)primer toegepast, voordat de coating werd aangebracht, aldus de VvE. [A] heeft niet weersproken dat de oude coatinglagen niet verwijderd zijn, zodat dat tussen partijen als zodanig vaststaat.

4.14.

BEJAN heeft voorts naar aanleiding van destructief onderzoek en een uitgevoerde hechtsterkteproef gedetailleerd beschreven dat de hechtsterkte maar op één van de zes onderzochte plaatsen voldoet aan de eis en voor het overige onvoldoende is. Dat komt volgens BEJAN met name door een onvoldoende voorbehandeling van de ondergrond, waaronder het niet verwijderen van oude coatinglagen. BEJAN is in haar rapport ook gemotiveerd ingegaan op de door [A] genoemde alternatieve oorzaken voor de door de VvE gestelde gebreken. Gelet op de specifieke kennis, kunde en ervaring van [A] ten aanzien van dit werk en betonreparaties en -conservering in het algemeen, had het op zijn weg gelegen om nader en bij voorkeur met een rapport van een deskundige toe te lichten en te onderbouwen dat en waarom de bevindingen van BEJAN (inclusief de reactie op de door [A] gestelde alternatieve oorzaken) onjuist zouden zijn. [A] heeft dit echter nagelaten en heeft in zijn conclusie van antwoord hoofdzakelijk herhaald wat hij voorafgaand aan de procedure al had aangevoerd. Gelet hierop heeft [A] het rapport van BEJAN onvoldoende gemotiveerd betwist. In de omstandigheid dat dit partijrapport zonder hoor en wederhoor tot stand is gekomen wordt daarom geen aanleiding gezien om een onafhankelijk deskundige te benoemen die onderzoek gaat verrichten naar de door de VvE gestelde gebreken. Ofwel: de VvE hoeft de juistheid van haar stellingen niet door middel van een deskundigenrapport te bewijzen omdat [A] deze in het licht van de uitgebreide onderbouwing door de VvE onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. De rechtbank merkt daarbij in het bijzonder op dat [A] weliswaar heeft aangevoerd dat er uit kostenoogpunt door hem is gekozen voor een ééncomponentencoating waardoor de laag coating dunner is dan CPAC en BEJAN gewend zijn om te zien, maar - wat daar verder ook van zij - ook een ééncomponentencoating moet het effect hebben dat in ieder geval aan de minimumeisen van goed en deugdelijk werk wordt voldaan. Dat is hier duidelijk niet het geval. Om die reden kan bovendien ook in het midden blijven of de voorschriften wel of niet zijn gevolgd.

4.15.

Tot slot stelt de VvE dat er op de dikteranden onvoldoende coating is aangebracht, waardoor de balkons daar onvoldoende beschermd zijn. [A] heeft deze stelling niet weersproken, zodat de rechtbank als vaststaand aanneemt dat deze stelling van de VvE juist is.

4.16.

Uit het voorgaande volgt dat op basis van het rapport van BEJAN en de onweersproken gelaten stellingen van de VvE tussen partijen als vaststaand wordt aangenomen dat (i) de ondergrond onvoldoende is voorbehandeld waardoor onthechting optreedt, (ii) de wijze van uitvoering blaasvorming in de hand heeft gewerkt en (iii) er op de dikteranden onvoldoende coating is aangebracht. De aangebrachte coating biedt de balkons hierdoor onvoldoende bescherming tegen vochtindringing en potentiële beschadiging als gevolg daarvan. De uitgevoerde werkzaamheden voldoen daarmee niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk en [A] is in zoverre jegens de VvE tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst.

4.17.

De rechtbank merkt tot slot nog op dat in het rapport van BEJAN ook aandacht wordt besteed aan de kwaliteit van de dekvloeren, ten aanzien waarvan in geschil is of dat tot de opdracht van [A] behoorde. Eventuele gebreken aan de dekvloeren heeft de VvE niet gesteld althans, en anders dan [A] lijkt te hebben begrepen, niet aan haar vorderingen ten grondslag gelegd. Wel diende de kwaliteit van de door [A] aan te brengen coating uiteraard zodanig te zijn dat ook de scheuren in de dekvloeren voldoende beschermd werden. Nu het werk echter reeds in algemene zin niet voldoet, behoeft dit punt als zodanig echter geen afzonderlijke bespreking meer.

4.18.

Los van de betonconstructie van de balkons, heeft de VvE gesteld dat ook de stalen hekwerken die op de balkons zijn aangebracht gebreken vertonen omdat de daarop aangebrachte coating niet goed hecht. [A] heeft in reactie daarop enkel aangevoerd dat dat werk niet tot zijn opdracht behoorde omdat de bewoners zelf het hekwerk zouden schilderen. Daarbij heeft hij het gestelde gebrek zelf niet weersproken, zodat enkel beoordeeld hoeft te worden of het schilderwerk van het hekwerk tot de opdracht van [A] behoorde. De rechtbank is van oordeel dat dat het geval is. In de tekst van de offerte, waarop de VvE haar stelling ook baseert, wordt duidelijk gesproken over het hekwerk (aldaar 'leuningen' genoemd) en te verrichten werkzaamheden daaraan door [A] . Tegen die achtergrond had het op de weg van [A] gelegen om zijn betwisting meer handen en voeten te geven dan een enkele blote ontkenning. Nu hij dat heeft nagelaten, neemt de rechtbank als vaststaand aan dat de werkzaamheden aan het hekwerk tot de opdracht van [A] behoorden. Nu [A] voor het overige de gestelde gebreken onweersproken heeft gelaten, neemt de rechtbank voorts als vaststaand aan dat die werkzaamheden gebrekkig zijn uitgevoerd waardoor de coating niet goed hecht. Ook op dit onderdeel voldoet het werk dus niet aan de eisen van goed en deugdelijk werk.

Ad 2: slechte afwatering

4.19.

Volgens de VvE heeft [A] bij de uitvoering van zijn werkzaamheden (door het opschuren van de toplaag) het afschot van de balkons beïnvloed en wel zodanig, dat de afwatering van de balkons niet meer in orde is. De balkonvloeren zijn niet waterpas en dat kan komen doordat er kuilen in de vloer zijn geschuurd. [A] heeft bestreden iets aan het afschot veranderd te hebben. De rechtbank is van oordeel dat de VvE onvoldoende heeft onderbouwd dat de huidige slechte afwatering zijn oorzaak vindt in de door [A] uitgevoerde werkzaamheden. Dat blijkt niet uit het rapport van BEJAN, dat immers enkel in algemene zin de kwaliteit van het afschot beschrijft zonder daarbij een relatie te leggen met het door [A] uitgevoerde werk. Overigens was [A] op grond van de overeenkomst ook niet gehouden om het afschot - indien onvoldoende - te verbeteren, zoals hij onweersproken heeft aangevoerd.

Ad 3 en 4: geen werkrapportages en niet-nakoming garantieverplichtingen

4.20.

Aan een beoordeling van de verwijten omtrent het ontbreken van werkrapportages en het tekortschieten ten aanzien van garantieverplichtingen komt de rechtbank niet meer toe, nu de VvE die verwijten niet zelfstandig ten grondslag legt aan enige vordering, behoudens de gevorderde verklaring voor recht. Nu die verklaring al op andere gronden kan worden gegeven, heeft de VvE bij een afzonderlijke beoordeling en beslissing op deze onderdelen geen belang meer.

Ontbinding

4.21.

Op grond van de door haar gestelde tekortkomingen, vordert de VvE ontbinding van de overeenkomst. Naast zijn verweer tegen de tekortkomingen als zodanig, heeft [A] aangevoerd dat hij ter zake niet in verzuim verkeert en dat de gebreken de ontbinding niet rechtvaardigen.

4.22.

Hiervoor heeft de rechtbank al geoordeeld dat de door [A] uitgevoerde werkzaamheden niet voldoen aan de eisen van goed en deugdelijk werk, zodat in zoverre vaststaat dat [A] in de nakoming van de aannemingsovereenkomst is tekortgeschoten. De rechtbank beperkt zich bij de bespreking van de ontbindingsvordering daarom tot achtereenvolgens de aanwezigheid van verzuim en het beroep van [A] op de zogenoemde 'tenzij-bepaling' uit artikel 6:265 lid 1 BW.

Het verzuim

4.23.

Tussen partijen is in geschil of [A] in verzuim verkeerde, en daarmee of de VvE wel gerechtigd was de overeenkomst te ontbinden. Ten aanzien van het verzuim heeft de VvE gesteld dat zij bij brieven van 23 maart 2019 en 15 juli 2019 tot herstel heeft gemaand, maar daaraan geen gevolg is gegeven. Bovendien mocht de VvE uit de brieven van [A] , in het bijzonder die van 25 maart 2019, afleiden dat hij niet zou herstellen, zodat ook om die reden het verzuim van [A] is ingetreden, aldus de VvE.

4.24.

[A] voert - naast het hiervoor al verworpen verweer dat hij nooit in privé is aangeschreven - aan dat hij, althans de BV, meer dan eens herstel heeft aangeboden, maar dat de VvE geen gelegenheid tot herstel zou hebben gegeven.

4.25.

De rechtbank overweegt dat [A] in zijn reactie van 25 maart 2019 de tekortkomingen heeft betwist. In die reactie heeft [A] geen concrete reactie gegeven op de sommatie om tot herstel over te gaan, maar enkel aangegeven dat hij bereid zou zijn om "
in goed overleg te komen tot een oplossing". Als [A] daarmee werkelijk heeft bedoeld te zeggen dat hij tot (onvoorwaardelijk) herstel bereid was, had het voor de hand gelegen om dat simpelweg en uitdrukkelijk aan te bieden. Doordat [A] in zijn brief enerzijds de gestelde tekortkomingen betwist en anderzijds enkel aanstuurt op overleg over een oplossing, heeft de VvE daaruit niet hoeven begrijpen dat [A] nog bereid was tot het onvoorwaardelijk uitvoeren van herstelwerkzaamheden. Dat betekent dat het verzuim van [A] al met die brief was ingetreden (zie ook HR 11 oktober 2019, ECLI:NL:HR:2019:1581).

4.26.

Dat [A] nadien nog enkele herstelwerkzaamheden heeft aangeboden, zoals hij aanvoert, maakt daarvoor geen verschil meer. Voor zover hij in september 2019 immers al aangeboden zou hebben om alle door de VvE gemelde gebreken te herstellen, is niet gebleken dat hij daarbij tevens betaling heeft aangeboden van eventuele schadevergoeding en kosten, zodat niet aan de vereisten uit artikel 6:86 BW is voldaan. Maar belangrijker is dat hij aan zijn aanbod om herstelwerk te verrichten ook expliciet voorwaarden heeft verbonden. Van een onvoorwaardelijke bereidheid om herstel uit te voeren, is daarmee niet gebleken zodat hij daarmee ook niet zijn verzuim heeft kunnen zuiveren.

4.27.

De conclusie is dan ook dat [A] vanaf 25 maart 2019 in verzuim was en dat dit verzuim nadien niet gezuiverd is.

De tenzij-bepaling

4.28.

Bij de beoordeling van een beroep op de tenzij-bepaling stelt de rechtbank voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst (zie HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1810). Op grond van artikel 150 Rv is het evenwel aan de partij die zich erop beroept dat de tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de feiten en omstandigheden die dat beroep kunnen dragen te stellen en zo nodig te bewijzen. Vervolgens is het aan de rechter om te bepalen of toepassing van de tenzij-bepaling aan de orde is.

4.29.

[A] voert in het kader van zijn beroep op de tenzij-bepaling aan dat de balkons gewoon gebruikt worden en de appartementen in het complex de afgelopen jaren in waarde zijn gestegen. De rechtbank overweegt dat met de door [A] verrichte werkzaamheden het daarmee beoogde doel niet is bereikt. Het werk ten aanzien van de coating zal feitelijk (en voor het overgrote deel) opnieuw uitgevoerd moeten worden en daarmee is reeds sprake van een tekortkoming van voldoende gewicht. Dat de balkons gebruikt zouden kunnen worden maakt dat niet anders (het werk ziet immers niet op het gebruik maar op conservering van de balkons) en een eventuele waardestijging van de appartementen verandert ook niets aan dat gegeven. De rechtbank verwerpt dan ook het beroep van [A] op de 'tenzij-bepaling' uit artikel 6:265 lid 1 BW.

Conclusie ten aanzien van de gevorderde ontbinding

4.30.

De slotsom is dat de VvE bevoegd is de ontbinding van de overeenkomst in te roepen, zodat de rechtbank de daarop ziende vordering van de VvE zal toewijzen.

Terugbetaling, schadevergoeding en algemene voorwaarden

4.31.

Op de ontbinding baseert de VvE een geldvordering, die voor een deel bestaat uit ongedaanmaking van de door de VvE verrichte betalingen (hierna kortweg: terugbetaling) en voor een deel uit schadevergoeding. [A] heeft betwist tot terugbetaling gehouden te zijn. Daarnaast heeft [A] de hoogte van de schade betwist en bovendien verwezen naar haar algemene voorwaarden voor een beperking van haar aansprakelijkheid.

De algemene voorwaarden

4.32.

De rechtbank ziet aanleiding om het beroep op de algemene voorwaarden als eerste te bespreken. [A] heeft aangevoerd dat hij de betreffende algemene voorwaarden al vóór het afgeven van de offerte aan twee bestuursleden van de VvE heeft overhandigd. Eén van hen zou bij de overhandiging ervan gezegd hebben dat ze van toepassing zijn. Daartegenover heeft de VvE aangevoerd dat toepasselijkheid van algemene voorwaarden niet in de offerte is genoemd en ook overigens wordt betwist dat op enig moment over een dergelijke toepasselijkheid is gesproken. Eerst bij e-mail van 4 februari 2020 worden de algemene voorwaarden genoemd, aldus de VvE.

4.33.

De rechtbank overweegt dat het op grond van artikel 150 Rv op de weg van [A] ligt om te stellen en zo nodig te bewijzen dat er algemene voorwaarden van toepassing zijn. Zoals de VvE terecht opmerkt, blijkt uit de offerte niet dat daarop algemene voorwaarden van toepassing zijn. De stelling van [A] dat een bestuurslid van de VvE mondeling gezegd zou hebben dat de algemene voorwaarden van toepassing zouden zijn, is niet concreet gemaakt door [A] . Daarmee heeft [A] zijn stellingen onvoldoende onderbouwd, wordt niet aan bewijslevering toegekomen en is dus niet komen vast te staan dat er toepasselijkheid van de algemene voorwaarden is overeengekomen. Het beroep van [A] op de algemene voorwaarden slaagt daarom niet, zodat de rechtbank aan een verdere inhoudelijke beoordeling van de vorderingen van de VvE toekomt, ook voor zover die de overeengekomen aanneemsom zouden overstijgen.

De terugbetaling en schadevergoeding

4.34.

Volgens de VvE beloopt haar vordering in hoofdsom een bedrag van € 184.745,00. Dat bedrag is feitelijk gebaseerd op de totale herstelkosten, waarop de helft van de overeengekomen aanneemsom in mindering is gebracht. Volgens [A] klopt die berekening niet. De rechtbank deelt dat standpunt, nu enerzijds de door de VvE gevolgde berekeningssystematiek onjuist is en anderzijds de berekening van de totale te maken herstelkosten niet juist is, althans ogenschijnlijk ziet op meer dan het enkele herstel van de in deze procedure vastgestelde gebreken.

4.35.

De rechtbank stelt bij de verdere beoordeling voorop dat voor de berekening van het geldbedrag dat in hoofdsom door [A] aan de VvE verschuldigd is, twee onderdelen van belang zijn. Dat betreft enerzijds de hoogte van de terugbetaling en anderzijds de totale kosten van herstel. Het verschuldigde bedrag in hoofdsom wordt vervolgens berekend door op die totale kosten van herstel de hoogte van de terugbetaling in mindering te brengen.

4.36.

Ten aanzien van de hoogte van de terugbetaling stelt de rechtbank voorop dat de ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 6:271 BW tot gevolg heeft dat de al verrichte prestaties geheel ongedaan gemaakt moeten worden. Dat betekent concreet dat als uitgangspunt alle betalingen die op grond van de ontbonden overeenkomst werden verricht, weer geheel terugbetaald moeten worden en dat alle uitgevoerde werkzaamheden ongedaan gemaakt moeten worden. Als het gaat om een prestatie die naar haar aard niet ongedaan kan worden gemaakt, is de ontvanger van die prestatie op grond van artikel 6:272 lid 1 BW echter een waardevergoeding verschuldigd aan de andere partij. De door [A] verrichte prestaties zijn naar haar aard niet ongedaan te maken, zodat [A] aldus recht heeft op een waardevergoeding die op de terugbetaling in mindering wordt gebracht. De rechtbank is daarom van oordeel dat het gewenst is om de berekening van die waardevergoeding al in deze procedure te maken, ook al ontstaat deze verbintenis, net als de verbintenis tot het terugbetalen van ontvangen gelden, pas als gevolg van de ontbinding.

4.37.

Voor de berekening van de hoogte van die waardevergoeding geldt dat een prestatie op grond van artikel 6:272 lid 1 BW in beginsel moet worden gewaardeerd naar de waarde die ten tijde van de ontvangst ervan in het economisch leven normaal aan de prestatie wordt toegekend. Is de verrichte prestatie echter ondeugdelijk, dan moet die waardevergoeding op grond van artikel 6:272 lid 2 BW worden beperkt tot een bedrag ter grootte van de waarde die de prestatie werkelijk (en daarmee subjectief) heeft voor de ontvanger. Dat gaat overigens, anders dan de VvE meent, niet zo ver dat in die waarde ook de eventueel te maken herstelkosten moeten worden verwerkt. De herstelkosten zijn (hooguit) schade als gevolg van het tekortschieten van [A] , maar strekken niet in mindering op de waarde die de werkzaamheden hebben en staan daarmee dus los van de waardevergoeding. De rechtbank begrijpt dan ook dat de VvE, naast het bedrag van de terugbetaling met inbegrip van de waardevergoeding, ook die herstelkosten als (aanvullende) schadevergoeding vordert. Ook [A] heeft de stellingen van de VvE zo begrepen, zo blijkt uit het door hem gevoerde verweer.

4.38.

Ten aanzien van de te berekenen waardevergoeding overweegt de rechtbank dat de door BEJAN genoemde gebreken niet op alle uitgevoerde werkzaamheden zien (zoals wel het geval was bij CPAC), maar slechts op een deel ervan. Ten aanzien van de ook door [A] uitgevoerde betonreparaties heeft BEJAN immers opgetekend dat zij in een goede staat verkeren. Voor die werkzaamheden geldt dus dat er geen sprake is van een ondeugdelijke prestatie, zodat de waarde ervan overeenkomstig de hoofdregel uit artikel 6:272 lid 1 BW moet worden bepaald. Dat geldt echter niet voor de coatingwerkzaamheden. De conclusie van BEJAN dat de coatingwerkzaamheden ondeugdelijk zijn uitgevoerd, is gebaseerd op een onderzoek naar de door [A] gevolgde methode van het aanbrengen van de coating op enkele balkons. Nu nergens uit blijkt dat op andere, niet onderzochte balkons een andere methode zou zijn gevolgd, is de rechtbank van oordeel dat de bevindingen van BEJAN representatief kunnen worden geacht voor alle balkons. Dat betekent dat alle coatingwerkzaamheden ondeugdelijk zijn uitgevoerd. De waarde van die werkzaamheden moet dus overeenkomstig artikel 6:272 lid 2 BW worden bepaald. Gelet op de inhoud van het rapport van BELJAN gaat de rechtbank er vanuit dat de waarde in zoverre op nihil kan worden vastgesteld. In de huidige stand van het debat kan de rechtbank onvoldoende beoordelen op welk bedrag de aldus binnen de hiervoor geschetste kaders te berekenen waardevergoeding zou moeten uitkomen. Daardoor kan de hoogte van de terugbetaling, waarop de nog te berekenen waardevergoeding in mindering moet worden gebracht, nog niet beoordeeld worden. De rechtbank zal de zaak daarom naar de rol verwijzen om zich op dit onderdeel nader te laten informeren door partijen, het eerst aan de kant van de VvE.

4.39.

Ten aanzien van het onderdeel schadevergoeding overweegt de rechtbank allereerst dat voor de toe te kennen schadevergoeding als uitgangspunt geldt welke herstelwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden om het door [A] aangenomen werk aan de eisen van goed en deugdelijk werk te laten voldoen en wat de kosten daarvan zijn. Voor de vraag welke herstelwerkzaamheden nodig zijn, dient het rapport van BEJAN volgens de VvE als uitgangspunt. De raming die de VvE aan haar vordering ten grondslag legt, is echter gebaseerd op het rapport van CPAC dat op onderdelen meer en andere herstelwerken voorschrijft dan BEJAN, en daarbij ook werkzaamheden betrekt die niet tot de opdracht van [A] behoorden. Die raming is daarmee niet bruikbaar voor het bepalen van de kosten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden om de door BEJAN vastgestelde gebreken in de door [A] uitgevoerde werkzaamheden te verhelpen. Bij gebreke van andere aanknopingspunten, kan de rechtbank die kosten op dit moment niet begroten. Ook op het onderdeel van de kosten voor herstelwerkzaamheden wil de rechtbank zich dan ook nader door partijen laten informeren, waartoe de zaak naar de rol wordt verwezen.

De slotsom

4.40.

Alvorens verder te beslissen op de vorderingen van de VvE, verwijst de rechtbank de zaak naar de rol voor akte uitlating aan de zijde van de VvE met betrekking tot enerzijds de op de terugbetaling in mindering te brengen waardevergoeding en anderzijds de hoogte van de kosten van noodzakelijk herstel. [A] zal vervolgens de gelegenheid krijgen om bij akte daarop te reageren. Bij hun akte dienen partijen rekening te houden met hetgeen in dit vonnis reeds is overwogen en beslist op die onderdelen, in het bijzonder waar het gaat om het hanteren van het rapport van BEJAN als basis voor het bepalen van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden in relatie tot hetgeen is overwogen en geoordeeld omtrent de omvang van de opdracht aan [A] . De rechtbank merkt op dat het de voorkeur geniet dat partijen zo gedetailleerd en gespecificeerd mogelijk zijn in de onderbouwing van hun standpunt ter zake, bij voorkeur aan de hand van een (of meer) rapport(en) van een (kosten)deskundige. Afhankelijk van de inhoud van de akten van partijen en de daaraan ten grondslag liggende onderbouwing, zal de rechtbank in een later stadium mogelijk een deskundige benoemen ten behoeve van het bepalen van de waardevergoeding en de schadebegroting als hiervoor bedoeld.

4.41.

In afwachting van de aktewisseling zal iedere verdere beslissing worden aangehouden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verwijst de zaak naar de rol van 1 september 2021 voor akte aan de zijde van de VvE, zoals hiervoor bedoeld onder 4.40, waarop [A] desgewenst bij antwoordakte kan reageren,

5.2.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.M. Telman en in het openbaar uitgesproken op 4 augustus 2021.^[1]