Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 8502867 CV EXPL 20-3156
Vonnis van de kantonrechter van 4 mei 2021
inzake
de besloten vennootschap
BELEGGINGSMAATSCHAPPIJ REIMBORG B.V.,
gevestigd te Groningen,
eiseres in conventie, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. ing. J.G.H. Meijerink, advocaat,
tegen
de besloten vennootschap
INBEV NEDERLAND N.V.,
gevestigd te Breda,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M. van Heeren, advocaat.
Partijen zullen hierna Reimborg en Inbev worden genoemd.
1.PROCESGANG
In conventie en in reconventie
1.1.
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding;
- de akte overlegging producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie met producties;
- de conclusie van repliek in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie en wijziging van eis in reconventie met producties;
- de akte uitlating producties tevens conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
In conventie en in reconventie
2.1.
Tussen Reimborg en Inbev bestaat een huurovereenkomst van 16 juli 1969, die vanaf 1 september 1984 voor onbepaalde tijd is voortgezet, betreffende het bedrijfspand dat is gelegen aan de [adres pand] , hierna te noemen “het bedrijfspand”. Daarin is restaurant Humphreys Groningen gevestigd, dat huurt van Inbev.
2.2.
De huurprijs bedraagt per 29 juni 2017 € 100.728,48 exclusief BTW en exclusief assurantiepremie. De maandhuur per april 2020 bedroeg € 10.804,85 inclusief BTW en assurantiepremie.
2.3.
Bij beschikking van 16 januari 2018 heeft de kantonrechter RBMT Bedrijfsmakelaars en Taxateurs B.V. te Heerenveen tot deskundige benoemd om onderzoek te doen en van advies te dienen omtrent de huurprijs van het bedrijfspand per 29 juni 2017.
2.4.
Op 31 juli 2019 heeft [naam taxateur] , Register Taxateur en verbonden aan RBMT, een definitief adviesrapport uitgebracht. De conclusie van het rapport is dat de herleide huurprijs € 323,12 per m² per jaar bedraagt, wat leidt tot een huurprijs van € 170,962,00 per jaar exclusief BTW.
2.5.
Reimborg heeft aan Inbev te kennen gegeven dat zij het op een aantal punten niet eens is met het advies van de deskundige en heeft voorgesteld de huurprijs vast te stellen op
€ 199.500,00 exclusief BTW per jaar. Inbev heeft dit voorstel van de hand gewezen.
3.De vorderingen en de standpunten van partijen
3.1.
Reimborg vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de huurprijs van het bedrijfspand aan de [adres pand] met ingang van
27 juni 2017 nader vast stelt op € 209.660,53, althans op € 196.708,85, althans op
€ 192.048,36, althans op € 185.265,89 per jaar exclusief BTW en exclusief assu-rantiepremie, althans deze vast stelt op een hoger bedrag dan de thans geldende huurprijs en tevens gelegen boven € 170.962,00 per jaar exclusief BTW en exclusief assurantiepremie, althans deze vast stelt op € 170.962,00 per jaar exclusief BTW en exclusief assurantiepremie, althans deze in goede justitie vast stelt op een door de kantonrechter te bepalen bedrag, verhoogd met de contractuele indexering vanaf 29 juni 2017;
II. Inbev veroordeelt tot betaling aan Reimborg van de huur zoals verschuldigd vanaf 29 juni 2017, vermeerderd met de wettelijke rente per vervallen termijn vanaf die datum tot de dag der algehele voldoening;
III. Inbev veroordeelt in de kosten van het geding, waaronder begrepen de kosten van de deskundige van € 17.145,64, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na factuurdatum tot de dag der algehele voldoening, alsmede de noodzakelijk reis-en verblijfkosten en verletkosten van Reimborg en het salaris en de noodzakelijke verschotten van de gemachtigde van Reimborg, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na het vonnis, en vermeerderd met de wettelijke rente daarover wanneer niet binnen die termijn wordt betaald.
3.2.
Reimborg heeft - kort gezegd - aan haar vordering in conventie ten grondslag gelegd dat de huurprijs van het bedrijfspand thans niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. De door de deskundige geadviseerde huurprijs valt lager uit dan in haar ogen zou moeten worden vastgesteld. Er zijn twee punten die aanleiding geven tot een hogere huurprijs, namelijk de onjuiste beslissing van de deskundige om het pand aan de [adres] (dat wel in het concept-rapport wordt genoemd) buiten beschouwing te laten en het feit dat de deskundige ten onrechte rekening heeft gehouden met de stelling van Inbev dat de kelder van het bedrijfspand uitgediept is. Reimborg heeft aan Inbev voorgesteld om de huurprijs met ingang van 29 juni 2019 vast te stellen op € 199.500,00 exclusief BTW per jaar, maar daar is Inbev niet mee akkoord gegaan.
Verder heeft Reimborg aangevoerd dat de deskundige een verkeerde gecorrigeerde huurprijs heeft vastgesteld. Wanneer voor alle vijf panden de huurprijs wordt gecorrigeerd (door de neerwaartse correctie van 3% in verband met de kelder terug te draaien) leidt dat tot een herleide huurprijs/m² van € 371,78/m² en een herleide jaarhuur van het bedrijfspand van
€ 196.708,85.
Daarnaast heeft de deskundige niet volgens de gebruikelijke methode het gewogen gemiddelde van de huurprijzen meegenomen. Wanneer dat wordt gecorrigeerd door de verschillende huurperioden van de zes panden (inclusief [adres] ) in de referentieperiode van vijf jaar op te tellen en te delen door 276 maanden komt dat uit op een herleide huurprijs van € 414,81/m² per 29 juni 2017, te vermenigvuldigen met de oppervlakte van 529,1 m² = € 209.660,53 per jaar. Reimborg vordert vaststelling van de huur op dit laatste bedrag, subsidiair op € 196.708,85, en meer subsidiair op € 192.048,36 en nog meer subsidiair op € 185.265,89 en meest subsidiair (conform het advies van de deskundige ) op € 170.962,00.
3.3.
Inbev heeft verweer tegen de vorderingen in conventie gevoerd en geconcludeerd de vorderingen van Reimborg af te wijzen, hetzij haar niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel als ongegrond af te wijzen.
3.4.
In reconventie heeft Inbev (na wijziging van haar eis) gevorderd de huurprijs van het gehuurde overeenkomstig artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek (BW) met ingang van 1 mei 2020 nader vast te stellen op € 113.325,50 exclusief BTW, althans op een in goede justitie te bepalen lager bedrag dan de door de deskundige geadviseerde huurprijs.
3.5.
Inbev heeft zowel in conventie als in reconventie veroordeling van Reimborg in de proceskosten en in de nakosten gevorderd en voor zover zij deze kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis aan Inbev heeft voldaan, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW tot de dag der algehele voldoening.
3.6.
Samengevat weergegeven heeft zij ten aanzien van de door Reimborg aangedragen bezwaren aangevoerd dat de deskundige terecht [adres] 18 als vergelijkingspand heeft weggelaten. Dit pand behoort tot een winkelgebied waar de huurprijzen veel hoger liggen. Het pand is dus onvoldoende vergelijkbaar. Dat geldt ook voor [adres] 16. Beide panden zijn ideaal als winkelruimte met een grote transparante winkelpui en een ruime entree, terwijl het bedrijfspand [adres pand] niet geschikt is om als winkel te exploiteren, gelet op het feit dat het een monumentaal pand is met een gesloten front en met een trap aan de [adres] . De deskundige heeft daar ten onrechte geen rekening mee gehouden. Overigens heeft de deskundige aanzienlijke correcties ten aanzien van beide panden toegepast: 22,5 % respectievelijk (in het conceptrapport ten aanzien van [adres] ) 10 %.
Met betrekking tot de kelder van het bedrijfspand heeft Inbev aangevoerd dat de deskundige ten onrechte voor de kelder een wegingspercentage van 20 % heeft gehanteerd. De kelder is alleen met een steile trap bereikbaar. Verder heeft de huurder de kelder niet uitgediept, maar heeft hij deze wel verbeterd en geschikt gemaakt voor gebruik door deze leeg te halen, de oude vloer te verwijderen en een nieuwe vloer aan te brengen, door elektra aan te leggen, de muren te stuken en te zorgen voor een goede afwatering.
Inbev heeft verder aangevoerd dat de deskundige ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aantal maanden dat de vergelijkingsobjecten in de referentieperiode verhuurd zijn geweest. Dat zijn 216 maanden. De berekening in de dagvaarding is evenmin juist omdat Reimborg ten onrechte [adres] in de berekening heeft betrokken.
Volgens Inbev heeft Reimborg ten onrechte assurantiepremie gevorderd omdat deze in de procedure niet ter discussie staat. Ook is ten onrechte de wettelijke rente vanaf 29 juni 2017 gevorderd. Inbev kan pas rente verschuldigd zijn vanaf het moment dat zij in verzuim is met het betalen van de vast te stellen nadere huurprijs. Ten slotte vordert Reimborg ten onrechte reis-, verblijfs- en verletkosten van Inbev. De grondslag daarvoor wordt niet gesteld.
3.7.
Inbev heeft voorts een aantal eigen bezwaren tegen het advies van de deskundige uitgebracht:.
a. De deskundige is niet uitgegaan van de aanvangssituatie, want zij heeft alle ruimtes per bouwlaag op hetzelfde percentage gewaardeerd. Er is dus geen rekening gehouden met de indeling, functie en functionaliteit.
b. De deskundige heeft bij de winkels verkeerde wegingspercentages toegepast.
c. De deskundige had [adres] niet in de vergelijking moeten meenemen. Het vloeroppervlak begane grond van dat pand was kleiner, namelijk 108 m² en dat wijkt teveel af van het vloeroppervlak van de begane grond van het gehuurde en van de andere vergelij-
kingsobjecten.
c. Wanneer [adres] en [adres] worden weggestreept en het pand [adres] wordt toegevoegd, zijn er vier vergelijkingsobjecten en dat is genoeg om een reële vergelijkbare huurprijs te berekenen.
d. De deskundige heeft ten onrechte geen rekening gehouden met de door de huurder aangebrachte verbeteringen.
e. De correctie die de deskundige heeft toegepast van € 9,13/m² wegens afwijkende onderhoudsverdeling, is te laag. De onderhoudsverplichting van Inbev is omvangrijker, want het gehuurde is niet casco verhuurd maar in de toenmalige slechte verhuurde toestand.
3.8.
Inbev heeft in haar conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie en wijziging van eis, een second opinion d.d. 30 oktober 2020 van een door haar ingeschakelde deskundige, de heer A.R. [naam] , verbonden aan Insight Real Estate B.V. te Amsterdam, in het geding gebracht. Volgens Inbev worden haar bezwaren door deze deskundige bevestigd. De berekening van de huurprijs door deze deskundige komt neer op een bedrag € 113.325,25 exclusief btw per jaar. Inbev vordert in reconventie dan ook dat de huurprijs nader op dit bedrag wordt bepaald.
3.9.
Voor zover van belang zullen de standpunten van partijen bij de beoordeling nader uiteen worden gezet.
4.De beoordeling van het geschil
In conventie en in reconventie
4.1.
Samenvatting
De kantonrechter zal de bezwaren die partijen ten aanzien van het advies van de deskundige naar voren hebben gebracht, beoordelen. Per geschilpunt wordt kort het standpunt van ieder van partijen weergeven, gevolgd door de beslissing van de kantonrechter. Voor de duidelijk-heid worden de vergelijkingsobjecten [adres] (bezwaar Reimborg in conventie) en [adres] en [adres] (bezwaren van Inbev in conventie en in reconventie) na elkaar besproken.
Uit de overwegingen zal blijken dat het door Reimborg opgeworpen bezwaar ten aanzien van de correctie van 3 % die de deskundige heeft toegepast op de oppervlaktes van de vergelijkingspanden in verband met de kelder terecht is. In zoverre zal de vordering van Reimborg worden toegewezen. Ook de bezwaren van beide partijen ten aanzien van de berekening door de deskundige van het gewogen gemiddelde zijn door de kantonrechter overgenomen. Ook dat leidt tot een andere berekening.
De overige bezwaren en vorderingen die elk van partijen tegen het advies van de deskundige hebben opgeworpen, worden allemaal verworpen. De kantonrechter zal de huurprijs met vaststellen op € 185.264,42 per jaar exclusief BTW, ingaande 29 juni 2017. De wettelijke rente gaat pas in vanaf veertien dagen na de uitspraak. Tot slot volgt een beslissing over de proceskosten.
Vergelijkingspand [adres]
4.2.
Vooropgesteld wordt dat de keuze van vergelijkingsobjecten in beginsel aan de deskundige is. Dat hoort bij haar taak en deskundigheid. Zij dient de best vergelijkbare panden in de vergelijking te betrekken. Dat de deskundige panden aan dezelfde kant van de [adres] heeft gekozen, is logisch en naar het oordeel van de kantonrechter correct.
4.3.
Reimborg heeft aangevoerd dat de deskundige ten onrechte het vergelijkingspand [adres] , dat nog wel voorkwam in het conceptrapport, heeft weggelaten en ter vervanging daarvan [adres] heeft toegevoegd. Volgens haar is dit onzorgvuldig omdat de deskundige dit niet goed heeft gemotiveerd. Het argument van de deskundige dat er een tweede huurder op hetzelfde adres zit, waardoor het een meer complex karakter heeft, klopt volgens Reimborg niet omdat er slechts één huurder is op het adres [adres] , namelijk Jeans Boulevard. Het Luzac college, dat deels boven Jeans Boulevard gevestigd is, heeft een eigen adres aan de [adres] . Er is geen sprake van een complexe situatie, reden waarom de deskundige het pand in haar rapport had moeten gebruiken, aldus Reimborg.
Volgens Inbev heeft de deskundige [adres] terecht weggelaten. Zij vindt het pand onvoldoende vergelijkbaar omdat de locatie teveel verschilt en bouwkundig en qua gebruiksmogelijkheden onvergelijkbaar is. [adres] heeft een breed front met een mooie winkelpui en een ruime entree. Het bedrijfspand is (daarentegen) een monumentaal pand met een gesloten front en een monumentale trap. Het pand is niet als winkelruimte te exploiteren. Volgens Inbev stond het de deskundige vrij om een object dat zij eerst had meegenomen uiteindelijk niet in het definitieve advies op te nemen.
4.4.
De kantonrechter overweegt dat de deskundige in casu twee redenen heeft aangevoerd om [adres] buiten de vergelijking te laten, namelijk 1) dat het door Inbev aangedragen vergelijkingspand [adres] ( net als het bedrijfspand) de functieaanduiding “horeca-3” heeft, terwijl [adres] die aanduiding niet heeft en 2) de aanwezigheid van een tweede huurder op hetzelfde adres, waardoor het een meer complex karakter heeft.
De kantonrechter is van oordeel dat de beslissing van de deskundige om [adres] weg te laten, aanvaardbaar is. De horecabestemming is een doorslaggevend argument. De vergelijking met [adres] komt inderdaad reëler voor omdat dit ook een horecabe-stemming heeft, terwijl [adres] duidelijk een winkelpand is met een andere uitstraling dan het meer monumentale bedrijfspand. Daar doet niet aan af dat het tweede onderdeel van de redengeving door de deskundige niet helemaal juist lijkt, omdat de tweede huurder een eigen ingang en adres in de Pelsterstraat heeft, zoals Reimborg heeft aangevoerd en door Inbev niet is betwist.
Vergelijkingspand [adres]
4.5.
Reimborg heeft ten aanzien van dit vergelijkingspand - kort gezegd - aangevoerd dat dit goed vergelijkbaar is: het ligt aan dezelfde kant van de [adres] op minder dan 100 meter van het bedrijfspand, het heeft ook een aanloop vanuit een naastgelegen straat en het is eveneens een rijksmonument. Het verschil is dat het pand [adres] een meer transparante pui heeft, maar dat vindt Reimborg een beperkt verschil. Qua ligging, bouwkundige staat en gebruik zijn de panden prima te vergelijken. Op de huurprijs mag - anders dan Inbev heeft gedaan - niet worden vergeleken.
Inbev heeft zowel in conventie als in reconventie naar voren gebracht dat de deskundige [adres] niet als vergelijkingsobject had moeten gebruiken omdat dit onvoldoende vergelijkbaar is. Het betreft een winkelpand met een breed front met grote transparantie en een ruime entree op straatniveau. Het bedrijfspand daarentegen is een monumentaal pand met een ‘gesloten front’ en met een monumentale trap, dus hoogdrempelig. Er is een beter vergelijkingsobject voorhanden, namelijk het naastgelegen pand [adres] .
4.6.
De kantonrechter is van oordeel dat de keuze van de deskundige voor [adres] reëel en aanvaardbaar is. De deskundige heeft die keuze onder II van haar rapport gemotiveerd en de van toepassing zijnde criteria vermeld. Inbev heeft onvoldoende onderbouwd dat dit pand niet als referentieobject geschikt is en dat de deskundige een onjuiste keuze heeft gemaakt. De verwijzing naar het oordeel van de door Inbev ingeschakelde deskundige, de heer [naam] , kan haar niet baten. De heer [naam] vindt dit pand meer een winkelpand dan horeca. Die opvatting is een subjectieve waardering, maar moet wel worden gerelativeerd. Het is de kantonrechter ambtshalve bekend dat in dit pand enige jaren geleden een vestiging was van Douwe Egberts met een winkel én een café. Het heeft dus in elk geval voor een gedeelte een horecabestemming gehad.
De kantonrechter is het eens met het standpunt van Reimborg ten aanzien van dit pand. Dat het aanzien door de winkelpui meer transparantie oplevert, is inderdaad een minder relevant verschil omdat het gaat om de combinatie van ligging, bouwkundige staat, oppervlakte en dergelijke.
Het argument van Inbev dat [adres] beter vergelijkbaar is, snijdt geen hout omdat de deskundige niet met dit vergelijkingspand uit de voeten kon; Inbev had onvoldoende bruikbare huurgegevens aangedragen.
[adres] is dan ook als vergelijkingsobject geschikt.
Vergelijkingspand [adres]
4.7.
Inbev heeft zowel in conventie als in reconventie naar voren gebracht dat de deskundige [adres] niet als vergelijkingsobject had moeten gebruiken. Volgens haar is dit pand te klein. In de totale oppervlakte van 170 m² is ook nog het oppervlak van een kelder inbegrepen; het eigenlijke oppervlak van de winkel is 108 m² en dat wijkt teveel af van het oppervlak van het bedrijfspand en van de andere vergelijkingsobjecten.
Volgens Reimborg is Inbev te laat met haar bezwaren omdat zij van meet af aan bekend was met het juiste oppervlak van dit pand en niet geprotesteerd heeft toen de deskundige dit pand als vergelijkingspand in het conceptrapport opnam. De deskundige vond het pand wel geschikt en heeft bovendien een correctie toegepast in verband met gebruik, oppervlak en kelder.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de keuze van de deskundige voor [adres] in stand kan blijven. Inbev heeft in feite alleen bezwaar gemaakt in verband met de oppervlakte, de overige criteria die de deskundig heeft gehanteerd konden kennelijk wel haar goedkeuring wegdragen. De deskundige heeft terecht een correctie van in totaal 23,5 % toegepast. Inbev heeft niet onderbouwd dat een correctie van die omvang ongebruikelijk is en heeft daarmee haar standpunt onvoldoende onderbouwd. De door Inbev geraadpleegde deskundige heeft niet uitgelegd waarom een correctie in verband met “ gebruik” onjuist of volstrekt ongebruikelijk is.
De kantonrechter acht [adres] is dan ook geschikt om als vergelijkingsobject te dienen.
De kelder van het bedrijfspand is niet door de huurder uitgediept
4.9.
Volgens Reimborg heeft de huurder van het bedrijfspand de kelder niet uitgediept. Inbev heeft dat erkend.
Volgens Inbev was de kelder bij aanvang van de huur onbruikbaar. De huurder heeft de kelder “leeg getrokken”, losse vloerdelen verwijderd, een nieuwe vloer aangebracht, elektra aangelegd, muren gestukt en voor goede afwatering gezorgd. Inbev vindt dat de deskundige de meters van de kelder van het bedrijfspand in het geheel niet op 20% had mogen waarderen. Op de waardering van de oppervlakte komt de kantonrechter hierna in rechtsoverweging 4.16. terug.
In ieder geval staat vast dat de deskundige ten onrechte een correctie van 3% bij de bepaling van de herleide huurprijzen in verband met het verdiepen van de kelder heeft toegepast. Partijen zijn het erover eens dat de kelder niet door de huurder is uitgediept, zoals Reimborg heeft aangevoerd en Inbev heeft bevestigd. Dit moet leiden toe een aanpassing van de gecorrigeerde huurprijzen conform de berekening van Reimborg in punt 52 van de dagvaarding. Dat leidt tot een herleide huurprijs van € 371,78/m².
Het gewogen gemiddelde
4.10.
Partijen zijn het er ook over eens dat de deskundige een verkeerde rekenmethode heeft gehanteerd om tot een gewogen gemiddelde te komen. De deskundige heeft namelijk de herleide huurprijzen van de vijf objecten bij elkaar opgeteld en door vijf gedeeld, terwijl de juiste methode is de herleide huurprijzen van de vijf objecten bij elkaar op te tellen en te delen door het totale aantal maanden, zodat een herleide huurprijs per m² overblijft.
De berekening kan worden gemaakt nadat eerst de overige bezwaren/vorderingen zijn besproken.
Het bezwaar van Inbev dat de deskundige niet uitgegaan is van de aanvangssituatie
4.11.
Inbev heeft gesteld dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met de indeling van de bouwtekening omdat zij alle ruimtes per bouwlaag op hetzelfde percentage heeft gewaardeerd en daarmee geen rekening heeft gehouden met de indeling, functie en functionaliteit.
Reimborg heeft op dit onderdeel aangevoerd dat de deskundige heeft verklaard dat rekening is gehouden met de aanvangssituatie en aantoonbaar rekening heeft gehouden met indeling, locatie en functionaliteit. De tekening die Inbev heeft overgelegd, is volgens Reimborg niet bruikbaar omdat daar geen maatvoering op staat, geen juiste situatie weergeeft en de kelder daarop ontbreekt.
4.12.
De kantonrechter is van oordeel dat het bezwaar van Inbev moet worden verworpen. De deskundige heeft de bouwtekening ontvangen en heeft in haar rapport vermeld (pagina 12 onder 3.) dat zij op basis van de NEN 2580 meting de oppervlakten vanaf de bouwtekening heeft gemeten en dat die meting die verhuurder ter beschikking heeft gesteld, daarmee overeenkomt. Daarnaast schrijft de deskundige dat
wat de waardering betreft(cursivering kantonrechter) rekening is gehouden met de indeling van de bouwtekening.
wat de waardering betreft(cursivering kantonrechter) rekening is gehouden met de indeling van de bouwtekening.
Met andere woorden: de deskundige heeft de bouwtekening uit 1969 nagemeten en die gegevens komen overeen met de meting van Reimborg (op basis van de huidige situatie). De waardering is gebaseerd op de indeling van de bouwtekening. De kantonrechter merkt op dat Inbev niet heeft uiteengezet wat de deskundige dan wél had moeten doen en welke rekenkundige gevolgen de juiste methode zou hebben gehad, en heeft haar stelling dus onvoldoende onderbouwd.
De conclusie is dat de deskundige rekening heeft gehouden met de aanvangssituatie.
De deskundige heeft onjuiste wegingspercentages toegepast
4.12.
Inbev heeft gesteld dat de deskundige geen rekening heeft gehouden met de indeling van het gehuurde en de functies van de betreffende ruimten per bouwlaag en ten onrechte de volledige begane grond voor 100%, de eerste verdieping voor 50%, de volledige tweede verdieping voor 20% en ook de kelder voor 20% meegenomen. Zij heeft geen rekening gehouden met de verschillende ruimten en functies per bouwlaag. Zij had per bouwlaag verschillende wegingspercentages moeten toepassen. De percentages die zij heeft gehanteerd zijn te hoog en niet gebruikelijk.
Reimborg heeft op dit onderdeel naar voren gebracht dat Inbev niet wezenlijk heeft aangeduid waarom de door de deskundige gehanteerde methodiek onjuist zou zijn. Er zijn meerdere methoden om correcties toe te passen, het hanteren van zones per etage is een mogelijke manier, maar er zijn er meer. Dat de deskundige deze methode niet heeft toegepast, is omdat zij deze niet relevant achtte. De deskundige heeft echter wel gecorrigeerd om de panden vergelijkbaar te maken en het is aan de deskundige om te bepalen hoe dat moet worden gedaan. Verder heeft Reimborg nog aangevoerd dat Inbev niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar genoemde percentages voor winkelruimte juist of gebruikelijk zijn. De deskundige heeft maatwerk geleverd door correcties toe te passen. De percentages die zij hanteert, moeten worden bezien in het geheel van de door de deskundige gemaakte vergelijking.
4.15.
De kantonrechter oordeelt als volgt. De deskundige heeft een grote vrijheid om op basis van kennis en ervaring de methode te kiezen die naar haar oordeel leidt tot de huurprijs die aan de maatstaven van artikel 7:303 BW voldoet (zie Hof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2014:7859). Dat geldt ook voor het toepassen van wegingsfactoren.
De deskundige heeft in haar rapport op pagina 13 onder 4. opgemerkt dat de wegingspercentages voor horeca niet hetzelfde zijn als bij winkelruimte, maar dat deze in het onderhavige geval goed overeenkomen met wat gebruikelijk is. Er kan volgens haar goed worden vergeleken met winkelruimte. De afwaardering van de eerste verdieping tot 50% heeft volgens de deskundige te maken met het feit dat de begane grond beter wordt verhuurd ten opzichte van de verdieping; een begane grond trekt klanten, een verdieping minder. In het geval van het bedrijfspand is de begane grond restaurant en de eerste verdieping op basis van de bouwtekening geschikt voor een restaurant. De kelder heeft volgens de deskundige hetzelfde karakter als een tweede verdieping en is daarom afgewaardeerd naar 20%.
Deze wijze van waardering komt de kantonrechter juist voor. Het gaat hier om de aard van het gebruik: begane grond is restaurant, de verdieping is geschikt als restaurant maar heeft minder aantrekkingskracht. De keuze voor een percentage van 50% is dan ook voldoende gemotiveerd. Datzelfde geldt voor de waardering van de tweede verdieping op 20% en de kelder eveneens op 20% omdat deze kennelijk qua karakter (opslag) hetzelfde zijn.
De kantonrechter begrijpt deze motivering zó, dat de deskundige daarmee de gebruiksmogelijkheden van beide ruimten ten opzichte van de begane grond gelijk geschakeld heeft.
Inbev heeft niet uitgewerkt in welk opzicht de deskundige tot een verkeerde weging is gekomen en hoe en in hoeverre in concreto de weging van de verschillende ruimten en functies tot een ander resultaat zou hebben geleid. In dat opzicht heeft Inbev onvoldoende gesteld.
De gehanteerde percentages kunnen derhalve gehandhaafd blijven.
De deskundige heeft ten onrechte geen rekening gehouden met alle door de huurder aangebrachte verbeteringen
4.16.
Dit bezwaar, aangedragen door Inbev, houdt in dat de deskundige ten onrechte in haar rapport heeft opgemerkt dat zij geen rekening heeft gehouden met de door de huurder aangebrachte verbeteringen. Volgens Inbev betekent het enkele feit dat in de huurovereenkomst staat dat de huurder het gehuurde in goede staat heeft ontvangen niet dat de huurder dus geen verbeteringen heeft aangebracht.
Reimborg heeft aangevoerd dat Inbev geen bewijs van de aangebrachte verbeteringen heeft geleverd, dat die verbeteringen niet verricht zijn en dat als dat al het geval is, het niet om verbeteringen gaat maar om herstel of onderhoud. Bovendien gaat het Inbev niet aan wat haar onderhuurder heeft gedaan nu dit niet op kosten van Inbev is gebeurd. Daarmee is niet voldaan aan de eis van artikel 7:303 BW. De verbeteringen moeten dan ook buiten beschouwing blijven.
4.17.
De beslissing op dit onderdeel luidt dat de deskundige terecht geen rekening heeft gehouden met verbeteringen aan het gehuurde. Artikel 7:303 BW lid 3 bepaalt dat een vordering tot verhoging van de huurprijs moet worden afgewezen, voor zover deze gegrond is op verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Als het waar is dat er verbeteringen zijn aangebracht - Reimborg heeft dat betwist - kunnen deze niet in de beoordeling worden betrokken.
De deskundige heeft dat ook niet gedaan, zij het met een andere motivering, namelijk
omdat uit de huurovereenkomst van 16 juli 1969 onder c sub 3 vermeld is dat de huurder het in het gehuurde begrepen onroerend goed in goede staat heeft ontvangen en dit bij het einde van de huur weer in goede staat moet opleveren.
Waar daarvan verder ook zij, verbeteringen door een huurder of onderhuurder (welke aan de huurder kunnen worden toegerekend) kunnen - zoals hiervoor is overwogen en anders dan Inbev heeft gesteld - op grond van de wet
niettot verhoging van de huurprijs leiden en blijven daarom buiten beschouwing.
niettot verhoging van de huurprijs leiden en blijven daarom buiten beschouwing.
Correctie in verband met de afwijkende onderhoudsverdeling
4.18.
Volgens Inbev is de aftrek van € 9,13/m² die de deskundige heeft toegepast te laag omdat in de huurovereenkomst een afwijkende onderhoudsverdeling is opgenomen. Inbev heeft op grond van die bepaling meer onderhoud dan een huurder normaal gesproken heeft. De deskundige is ten onrechte uitgegaan van enkel het casco.
Reimborg heeft daartegenover naar voren gebracht dat voor een correctie geen plaats is. Het gehuurde is destijds in goede staat en casco verhuurd. Inbev heeft geen bewijs geleverd van een afwijkende onderhoudsverdeling. Het gehuurde is casco verhuurd, de huurder moet alle onderhoud binnen en buiten doen, mag wijzigingen aan het gehuurde aanbrengen (…) en krijgt sinds 1992 een korting van 5% op de huurprijs.
4.19.
De kantonrechter is van oordeel dat er geen aanleiding is om af te wijken van het oordeel van de deskundige. Deze heeft overwogen dat zij casco als uitgangspunt heeft genomen gezien in 1969 de huur van het object zonder voorzieningen is gestart. Zij heeft voor het extra onderhoud van de schil van het object een correctie van € 9,13 per m² doorgevoerd.
Vast staat dat alle onderhoud voor Inbev komt omdat er casco is verhuurd. Dat mochten de toenmalige partijen zo afspreken. De deskundige heeft dit uitgangspunt overgenomen en voor
extra onderhoud aan de schil(cursivering kantonrechter) een correctie toegepast. Niet valt in te zien waarom er dan nog een verdere (extra) correctie zou moeten komen. Dat heeft Inbev verder ook niet onderbouwd, zodat dit bezwaar wordt verworpen.
extra onderhoud aan de schil(cursivering kantonrechter) een correctie toegepast. Niet valt in te zien waarom er dan nog een verdere (extra) correctie zou moeten komen. Dat heeft Inbev verder ook niet onderbouwd, zodat dit bezwaar wordt verworpen.
Terras
4.20.
Volgens Reimborg is het aantal herleide vierkante meters dat de deskundige heeft vastgesteld te laag en moet dit worden gesteld op 549,1 m² omdat geen rekening is gehouden met een terras aan de voorzijde van 60 m², dat met factor 0,3 moet worden gecorrigeerd zodat er 20 herleide vierkante meter bijgeteld moet worden en het totale aantal herleide m² uitkomt op 549,1 m².
Inbev heeft dit punt tegengesproken en heeft gewezen op het feit dat het buitenterras van 60 m² niet bij het gehuurde behoort. De Gemeente Groningen heeft toegestaan dat horecaexploitanten in verband met covid-19 bij uitzondering een groter terras op gemeentegrond mochten hebben.
4.21.
De kantonrechter is van oordeel dat dit punt te laat, namelijk eerst bij repliek, door Reimborg is opgeworpen. Dat is rijkelijk laat en dan ook in strijd met de goede procesorde. Overigens heeft Reimborg niet onderbouwd dat het terras bij de bedrijfsruimte behoort en daar onderdeel van uitmaakt. De enkele verwijzing naar een foto - die de kantonrechter overigens niet als productie 27 bij de conclusie heeft aangetroffen - is onvoldoende, evenmin als het bewijsaanbod van het oppervlak dat aan terras
gebruikt wordt(cursivering kantonrechter) bij het door Inbev gehuurde. Het mogen gebruiken van terrasruimte waarvoor precario wordt betaald, is iets anders dan dat die ruimte contractueel onderdeel uitmaakt van het gehuurde.
gebruikt wordt(cursivering kantonrechter) bij het door Inbev gehuurde. Het mogen gebruiken van terrasruimte waarvoor precario wordt betaald, is iets anders dan dat die ruimte contractueel onderdeel uitmaakt van het gehuurde.
Assurantiepremie
4.22.
Volgens Inbev heeft Reimborg ten onrechte assurantiepremie gevorderd. Reimborg heeft terecht opgemerkt dat de stelling van Inbev op een onjuiste lezing van het petitum berust. Reimborg heeft in de dagvaarding vaststelling van de huurprijs exclusief assurantiebelasting gevorderd. Aan het bezwaar van Inbev wordt dan ook voorbijgegaan.
De berekening van de herleide jaarhuur
4.23.
De berekening die Reimborg onder 41 van de conclusie van repliek in conventie/conclusie van antwoord in reconventie heeft gemaakt, is juist. [adres] is buiten de vergelijking gelaten, de correctie van 3% is ongedaan gemaakt en de totale huur van de vijf vergelijkingspanden van € 79.639,80 is gedeeld door in totaal 216 maanden, hetgeen leidt tot een herleide gewogen huurprijs van € 368,70 per m². Het aantal herleide meters is 529,1 m², zodat de herleide jaarhuur van € 195.079,17 wordt. Daar moet nog de correctie TripleNet van € 9.814,75 vanaf worden getrokken, zodat de herleide jaarhuur voor het bedrijfspand uitkomt op € 185.264,42. Aldus zal worden beslist.
Ingangsdatum
4.24.
Het beroep van Inbev op aanwezigheid van bijzondere omstandigheden om welke reden zij in reconventie vordert een andere ingangsdatum te bepalen, wordt verworpen.
De kantonrechter acht deze wijziging van de eis allereerst in strijd met de goede procesorde omdat Inbev niet heeft gemotiveerd waarom zij deze eiswijziging niet bij conclusie van eis naar voren heeft gebracht, maar pas bij de repliek in reconventie. Reimborg heeft weliswaar op die eiswijziging gereageerd, maar omdat de schriftelijke gedingsvoering toen ten einde kwam, heeft Inbev daar geen reactie meer op kunnen geven. Een verder schriftelijk debat op dit punt zou tot vertraging van de procedure leiden.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat Inbev haar standpunt dat het tijdsverloop sinds 29 juni 2017 enkel en alleen door traagheid aan de zijde van Reimborg is ontstaan niet voldoende en met stukken heeft onderbouwd.
De nader vast te stellen huurprijs gaat dan ook in op 29 juni 2017.
Wettelijke rente
4.25.
Inbev heeft bewaar gemaakt tegen toewijzing van de wettelijke rente met terugwerkende kracht. Volgens Inbev heeft Reimborg dat niet gemotiveerd en is pas rente verschuldigd vanaf het moment dat zij met het betalen van de nadere huurprijs in verzuim is en dat kan pas na de andere huurprijsvaststelling.
Reimborg heeft gereageerd een aangevoerd dat Inbev het petitum niet goed heeft gelezen. Inbev heeft rekening kunnen houden met een verhoging van de huurprijs per 29 juni 2017. Dan kan ook wettelijke (handels-)rente gevorderd worden, wat zij dan ook primair vordert en subsidiair de wettelijke rente.
4.26.
De beslissing op dit onderdeel luidt als volgt.
In de dagvaarding wordt de wettelijke rente gevorderd en niet de wettelijke handelsrente. Reimborg heeft haar eis niet gewijzigd. De wettelijke rente is dan ook toewijsbaar, echter alleen voor zover Inbev met betaling van hetgeen zij verschuldigd is in verzuim zal zijn en niet met terugwerkende kracht, omdat de wettelijke rente pas verschuldigd is wanneer Inbev in verzuim is. In zoverre wordt de vordering onder II van het petitum afgewezen.
Proceskosten, kosten van de deskundige en reis-verblijfs- en verletkosten
4.27.
De kosten van de deskundige zijn voorlopig voldaan door Reimborg. De kantonrechter zal Inbev veroordelen om de kosten van de deskundige te betalen omdat de huurprijs nader wordt vastgesteld, wat een substantiële verhoging van de jaarhuur tot gevolg heeft. Bovendien heeft Inbev geweigerd om de geadviseerde huurprijs te betalen en heeft zij ingezet op een (veel) lagere huurprijs dan door de deskundige was geadviseerd.
Inbev is dan ook de partij die grotendeels in het ongelijk wordt gesteld en zij moet daarom op de voet van artikel 7:303 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering de kosten van de deskundige betalen. Inbev wordt eveneens in de overige proceskosten veroordeeld omdat zij zoals gezegd de grotendeels in het ongelijk gestelde partij is.
4.28.
De door Reimborg gevorderde reis- verblijfs- en verletkosten worden afgewezen omdat Reimborg te kennen heeft gegeven daarop te hebben geanticipeerd en deze kosten niet gemaakt zijn omdat er geen zitting heeft plaatsgevonden.
5.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie:
1. bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde aan de [adres pand] te Groningen met ingang van 29 juni 2017 wordt vastgesteld op € 185.264,42 exclusief BTW per jaar, verhoogd met de contractuele indexering vanaf 29 juni 2017;
2. veroordeelt Inbev tot betaling aan Reimborg van de huur zoals verschuldigd vanaf
29 juni 2017, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, indien en voor zover voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het einde van die termijn;
In reconventie:
3. wijst de vorderingen van Inbev af;
In conventie en in reconventie:
4. veroordeelt Inbev in de kosten van de procedure tot een bedrag van
€ 19.232,63 (explootkosten € 87,99, vast recht € 124,00, kosten deskundige
€ 17.145,64 en gemachtigdensalaris € 1.875,00 (2,5 punten à € 750,00), te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en, indien en voor zover voldoening niet binnen deze termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf het einde van die termijn;
5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6. wijst af hetgeen meer of anders gevorderd is.
Aldus gewezen door mr. C. van den Noort, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 4 mei 2021 in aanwezigheid van de griffier.