Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht, locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/145551 / HA ZA 14-2
Vonnis van 9 september 2020 in de hoofdzaak en in het incident
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
verweerder in het incident,
advocaat mr. J.F. Koenders te Groningen,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
3.
[gedaagde 3],
[gedaagde 3],
wonende te [woonplaats] ,
4.
[gedaagde 4],
[gedaagde 4],
wonende te [woonplaats] ,
5.
[gedaagde 5],
[gedaagde 5],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
eisers in het incident,
advocaat mr. P.A.Th. Kostwinder te Groningen.
Partijen zullen hierna [eiser] en (in mannelijk enkelvoud) [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 2 januari 2019,
- het deskundigenbericht (taxatierapport) van 22 juli 2019,
- de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] d.d. 27 november 2019, tevens akte wijziging/vermeerdering eis in reconventie,
- de conclusie na deskundigenbericht van [eiser] d.d. 27 november 2018,
- de conclusie van antwoord na deskundigenbericht van [eiser] d.d. 5 februari 2020, tevens antwoord akte wijziging/vermeerdering van eis in reconventie,
- de conclusie van antwoord na deskundigenbericht van [gedaagden] d.d. 5 februari 2020.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De eis van [gedaagden]
2.1.
De rechtbank merkt vooraf op dat ter beoordeling (uitsluitend) nog open staat de eis van [gedaagden] in het eerste incident. In de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] , is deze eis aangeduid als een eis in reconventie.
[gedaagden] vordert na wijziging eis bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. voor recht te verklaren dat de gemeenschap tussen partijen bestaat uit de in punt 1 tot en met 11 van de onder randnummer 49 van de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] vermelde goederen,
II. voor recht te verklaren dat de schuld van [eiser] aan de gemeenschap uit hoofde van
de pachtovereenkomst per 27 november 2019 primair € 248.486,04, subsidiair € 227.702,52 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de onderscheiden pachttermijnen zijn vervallen tot aan de dag der algehele voldoening,
III. te bepalen dat de gemeenschap verdeeld moet worden op de wijze als onder a tot
en met k van de akte van 27 september 2017 is gevorderd en overigens is opgenomen in de onder het in punt 49 opgenomen overzicht en [eiser] te veroordelen tot zijn medewerking aan de verdeling tegen de aldaar opgenomen waarden waarbij ten aanzien van de landbouwgrond wordt bepaald dat indien [eiser] niet uiterlijk binnen drie maanden na het vaststellen van de verdeling door de rechtbank de (aandelen in) de landbouwgronden heeft overgenomen voor een bedrag ad € 2.837.397,50, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag én de overbedelingsvordering inclusief verrekeningen als
genoemd onder 49 van deze conclusie ad € 540.737,80, althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen bedrag, niet aan iedere gedaagde ( [gedaagden] ) heeft voldaan, althans bij de levering van de betreffende aandelen zal voldoen, de landerijen zullen worden verkocht aan een veilige verpachter voor een waarde die ten minste 90% bedraagt van
€ 2.837.397,50 en de opbrengst daarvan partijen in gelijke delen wordt verdeeld,
IV. dat hetgeen [eiser] per de datum waarop de juridisch levering van de landerijen
vermeerderd met de wettelijke rente daarover verschuldigd is of nog zou zijn aan de gemeenschap op het aandeel van [eiser] in de gemeenschap bij de verdeling wordt toegerekend in de zin van artikel 3:184 lid 1 BW overeenkomstig de wijze waarop één en ander is uitgewerkt onder randnummer 49 van de onder I bedoelde conclusie,
V. in het geval van verkoop/toescheiding van de landbouwgronden aan [eiser] , te
bepalen dat de als productie 1.5 overgelegde meerwaardeclausule van toepassing zal zijn,
VI. partijen te veroordelen hun medewerking te verlenen aan de uitvoering van het te
wijzen vonnis bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de koopovereenkomst en notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van de partij, één en ander als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW, mits die binnen 14 dagen nadat hij of zij bij deurwaardersexploot in gebreke is gesteld weigert medewerking te verlenen aan de uitvoering daarvan, dan wel voor dat geval een onzijdige persoon te benoemen als bedoeld in artikel 3:181 lid 1 BW om die partij te
vertegenwoordigen en voor het geval [eiser] onwillig blijkt op de voet van artikel
677 Rv nu reeds voor alsdan [advocaat] kantoorhoudende bij Trip advocaten
te Leeuwarden te benoemen;
VII. [eiser] te veroordelen in de kosten van dit geding (de kosten van de gelegde beslagen daaronder begrepen), de kosten van de deskundigen, alsmede de nakosten volgens het liquidatietarief, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het in deze zaak te wijzen vonnis, en - voor het geval voldoening van de (na-)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na-)kosten vanaf bedoelde termijn voor voldoening.
2.2.
Onder randnummer 49 is het volgende geschreven:
[ afbeelding geanonimiseerd ]
3.Het deskundigenbericht
3.1.
Bij vonnis van 2 januari 2019 heeft de rechtbank [deskundige 1] , [deskundige 2] en [deskundige 3] als deskundigen benoemd. In rechtsoverweging 3.4. van het vonnis van 2 januari 2019 zijn onroerende zaken omschreven waarvan een deel door de deskundigen is getaxeerd. De deskundigen hebben de omschrijving van verschillende percelen gecorrigeerd en/of geactualiseerd op hierna vermelde wijze. De rechtbank neemt die omschrijving over nu partijen daartegen geen bezwaar hebben geuit.
a. het registergoed bestaande uit een perceel land (akkerbouw) gelegen aan de [kadastrale aanduiding] ,
b. de woning plaatselijk bekend [kadastrale aanduiding] ; deze woning viel buiten de taxatie omdat partijen het eens zijn geworden over de verkoop van de woning en de verdeling van de inboedel,
c. het registergoed bestaande uit een perceel land (akkerbouw) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
d. het registergoed bestaande uit een perceel land (akkerbouw) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
e. het registergoed bestaande uit een perceel land (akkerbouw) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ; [perseelnummer(s)] betreft de molenopstalplaats die buiten de taxatie is gebleven vanwege tussen partijen gemaakte afspraken,
f. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van nutsvoorzieningen) gelegen aan [kadastrale aanduiding] is overgegaan in [perseelnummer(s)] [kadastrale aanduiding] , [perseelnummer(s)] behoort tot de opstalplaats en blijft gezien de tussen partijen gemaakte afspraken buiten de taxatie,
g. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van waterwerken en natuur) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
h. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van nutsvoorzieningen) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
i. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van nutsvoorzieningen) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
j. het registergoed bestaande uit een perceel land (akkerbouw) gelegen aan de [kadastrale aanduiding] ,
k. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van waterwerken en natuur) gelegen aan [kadastrale aanduiding] ,
l. het registergoed bestaande uit één/vijftiende gedeelte van de eigendom van een weg gelegen nabij [kadastrale aanduiding] ; dit weggedeelte is buiten de taxatie gebleven,
m. het registergoed bestaande uit één/twaalfde gedeelte van de eigendom van een weg gelegen nabij [kadastrale aanduiding] ; dit weggedeelte is buiten de taxatie gebleven,
n. het registergoed bestaande uit een perceel land (ten behoeve van waterwerken en natuur) gelegen aan [kadastrale aanduiding] .
Met het oog op te plaatsen windturbines zijn voormelde percelen met de [perseelnummer(s)] belast met rechten van opstal ten behoeve van de commanditaire vennootschap KW Eemsmond CV. Met het oog op een te plaatsen windmolen is het perceel met [perseelnummer(s)] (gedeeltelijk) belast met een recht van opstal ten behoeve van de besloten vennootschap Windpark Westereems B.V.
3.2.
Na een reactie van partijen op het conceptrapport hebben de deskundigen de voorgelegde vragen als volgt beantwoord:
a. Wat is de economische waarde in verpachte staat van de onder rechtsoverweging 3.5
genoemde percelen? Betrek en benoem bij uw taxatie alle factoren die daarop van
invloed zijn. De onder rechtsoverweging 3.34 bedoelde percelen (molenopstalplaats)
dienen niet bij de taxatie te worden betrokken.
antwoord ad a:
De deskundigen benaderden het antwoord op deze vraag door te nemen 66% van de waarde van € 82.500,- (peildatum 23-04-2019) en € 56.300,- (peildatum 1-1 1-2013) voor de kavels akkergrond (circa 45.95.47 hectare — inclusief paden en wegen) en € 41.300,- (peildatum 23-04-2019) en € 28.200,- (peildatum 1-11-2013) voor de percelen dijkgrond (circa 2.12.20 hectare).
De marktwaarde in verpachte staat van de percelen cultuurgrond, kadastraal bekend
[kadastrale aanduiding]
, totaal groot
hectare bedraagt :
* voor peildatum 23 april 2019 (afgerond): € 2.560.000,-
(zegge: tweemiljoenvijfhonderdzestigduizend euro)
* voor peildatum 1 november 2013 (afgerond): € 1.747.000,-
(zegge: eenmiljoenzevenhonderdzevenenveertigduizend euro)
b. Is sprake van niet agrarische meerwaarde van de percelen, bijvoorbeeld omdat deze
geschikt zijn voor de exploitatie voor windmolens?
antwoord ad b:
Naar het oordeel van de deskundigen is er sprake van latente niet agrarische meerwaarde.
c. (indien vraag b bevestigend wordt beantwoord) Hoe hoog schat u de onder b bedoelde
niet agrarische meerwaarde?
antwoord ad c:
Naar het oordeel van, en gestoeld op, de ervaringen van de deskundigen kristalliseert aanwezige niet agrarische meerwaarde (voor zover nog sprake is van verwachtingswaarde - onzekere situaties derhalve) van kavels in dit gebied niet uit, omdat ofwel de verkopers zodanig hoge prijzen bedingen dat er geen transacties tot stand komen (kopers wensen het risico van meerprijs in relatie tot kans op een afknapper niet te dragen), ofwel dat partijen bij (ver)koop toekomstig optredende niet agrarische meerwaarde clausuleren waarbij toekomstige voordelen worden verdeeld.
Opmerking: door het niet-uitkristalliseren is er geen sprake van een “markt” of marktwaarde.
Ergo: de meerwaarde wordt niet in de koopprijs verdisconteerd.
d. Kunt u een voorstel doen voor een meerwaardeclausule voor het geval de niet
agrarische meerwaarde niet in de koopprijs wordt verdisconteerd?
antwoord ad d:
De deskundigen overwegen dat het de praktijk is dat pachters doorgaans ruimschoots
gecompenseerd worden voor het verlenen van medewerking in de totstandkoming van een
windmolenpark in relatie tot de inkomensschade die zij daadwerkelijk lijden. De
deskundigen constateren dat dit een verworvenheid is die kennelijk behoort bij de kwaliteit
(in onderhavig geval van [eiser] ) als pachter, welke kwaliteit bij verkoop aan bijvoorbeeld
een veilige verpachter niet wijzigt. De clausulering zal derhalve zien op verdeling van het
deel van de windmolenvergoeding dat niet aan de pachter wordt vergoed. Volgens goed
koopmansgebruik zullen verkoper en koper dit naar het oordeel van de deskundigen delen,
elk de helft.
e. Heeft u overigens opmerkingen die voor de beoordeling van de onderhavige zaak van
belang kunnen zijn.
antwoord ad e: -
4.De verdere beoordeling
Inleiding
4.1.
In het langlopende geschil tussen partijen dient thans nog beslist te worden op de vorderingen van [gedaagden] die er (kort gezegd) toe strekken de (wijze van) verdeling van de gemeenschap vast te stellen.
4.2.
De rechtbank handhaaft hetgeen zij heeft overwogen en beslist bij vonnis van 2 januari 2019, met die kanttekening dat het hof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van
27 augustus 2019 heeft bepaald dat van de windmolenopbrengsten 55% toekomt aan [eiser] en 45% aan de gezamenlijke eigenaren, te weten [eiser] en [gedaagden] In het arrest van
3 december 2019 heeft genoemd hof het arrest van 27 augustus 2019 aangevuld en is [eiser] veroordeeld om binnen veertien dagen na betekening van het arrest, voor zover hij een groter bedrag uit het depot van SWE op grond van de vernietigde vonnissen heeft ontvangen dan waarop hij op grond van dit arrest recht heeft, dit meerdere terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de dag van betekening van het arrest van 27 augustus 2019 tot de dag van betaling. Tussen partijen staat niet ter discussie dat het aan de gemeenschap toekomende deel van deze molengelden bij de verdeling dient te worden betrokken.
4.3.
De rechtbank zal eerst beslissen over de eiswijziging/vermeerdering. Vervolgens zal de rechtbank ingaan op de taxatie van het landbouwareaal en door partijen daarbij geplaatste kanttekeningen. Ten slotte zal worden beslist op de overige nog openstaande punten die partijen verdeeld houden.
Eiswijzing
4.4.
Bij conclusie na deskundigenbericht heeft [gedaagden] zijn eis gewijzigd/vermeerderd op de wijze als hiervoor omschreven. [eiser] heeft zich tegen de eiswijziging (an sich) niet verzet maar concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
4.5.
Ingevolge artikel 130 lid 1 Rv is [gedaagden] , zolang nog geen eindvonnis is gewezen, bevoegd zijn eis of de gronden daarvan te wijzigen. Uitzonderingen hierop zijn mogelijk indien een onverkorte toepassing van deze regel in strijd zou komen met de eisen van een goede procesorde. De rechtbank - zo volgt uit de wet - kan ambtshalve een verandering of vermeerdering van eis buiten beschouwing laten. In het voorliggende geval ziet zij daartoe aanleiding. [gedaagden] vordert onder II te verklaren voor recht dat de schuld van [eiser] aan de gemeenschap uit hoofde van de pachtovereenkomst per 27 november 2019 primair € 248.486,04, subsidiair € 227.702,52 bedraagt. In het tussenvonnis van 2 januari 2019 is de hoogte van de pachtvordering op [eiser] per 1 februari 2018 vastgesteld op € 203.637,76. De rechtbank heeft daarbij overwogen dat dit bedrag, te vermeerderen met rente, bij de verdeling dient te worden betrokken. [gedaagden] heeft zijn eis op dit onderdeel vermeerderd met de achterstand in betaling van pacht die volgens hem over de periode tussen 1 februari 2018 en 27 november 2019 is toegenomen en onder II een verklaring voor recht gevorderd over de omvang van de schuld van [eiser] uit hoofde van de pachtovereenkomst per 27 november 2019. Tegen deze vordering heeft [eiser] een uitvoerig inhoudelijk verweer gevoerd, waarbij de bevoegdheid van de rechtbank aan de orde wordt gesteld en waarbij kanttekeningen worden geplaatst bij de omvang van het gepachte en de pachtprijs. [gedaagden] heeft in deze procedure herhaaldelijk gewezen op zijn belang om eindelijk tot een afwikkeling van de nalatenschap te komen. De rechtbank houdt dat belang voor ogen en zal dit deel van de eiswijziging niet toestaan. Na een langlopend traject van vonnissen, gestrande bemiddeling door een notaris en deskundigenberichten heeft onderhavige procedure haar eindfase bereikt. Er is - gezien de kenbare belangen van [gedaagden] om tot verdeling te geraken - in deze eindfase van het geschil geen ruimte om opnieuw inhoudelijk het debat te voeren over de hoogte van verschuldigde pachtpenningen, dat zou in strijd zijn met de goede procesorde. De rechtbank laat het onder II gevorderde - voor zover dat betrekking heeft op de gestelde toegenomen achterstand in betaling van pacht na 1 februari 2018 - derhalve buiten beschouwing en zal de gestelde toegenomen achterstand in betaling van pacht na 1 februari 2018 niet in de verdeling betrekken. Voor het overige zal de rechtbank in haar beoordeling uitgaan van de gewijzigde eis.
Het deskundigenbericht
4.6.
Mede aan de hand van het deskundigenbericht en de reactie daarop van partijen zal de rechtbank hierna overgaan tot de verdere beoordeling van het geschil. Zij neemt daarbij - conform HR 17 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:274 - het volgende tot uitgangspunt. Voor de rechtbank geldt een beperkte motiveringsplicht ten aanzien van de beslissing om de bevindingen van deskundigen al dan niet te volgen. Wel dient de rechtbank bij de beantwoording van de vraag of de zij de conclusies waartoe de deskundigen in hun rapport zijn gekomen in haar beslissing zal volgen, alle ter zake door partijen aangevoerde feiten en omstandigheden in aanmerking te nemen en op basis van die aangevoerde stellingen in volle omvang te toetsen of aanleiding bestaat van de in de rapporten geformuleerde conclusies af te wijken. Hierbij is van belang of de bezwaren van partijen een voldoende gemotiveerde betwisting inhouden van de juistheid van de zienswijze van de deskundigen.
4.6.1.
De rechtbank acht het deskundigenbericht goed onderbouwd en overtuigend. De meeste bezwaren die partijen tegen het deskundigenbericht hebben ingebracht, zijn ook tegen het concept naar voren gebracht. De deskundigen hebben op die bezwaren in hun eindrapportage gemotiveerd en overtuigend gereageerd. In aanvulling daarop overweegt de rechtbank het volgende.
Waardebegrip
4.6.2.
Blijkens het rapport zijn de deskundigen op grond van hun inschrijving bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) gehouden de European Valuation Standards (EVS) te volgen. De deskundigen hebben bij hun taxatie aansluiting gezocht bij het in de EVS gehanteerde begrip marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
4.6.3.
[gedaagden] kan zich vinden in deze door de deskundigen gehanteerde taxatiegrondslag. [eiser] voert het verweer dat de deskundigen ten onrechte van de door de rechtbank geformuleerde vraagstelling zijn afgeweken en dat bij de waardebepaling rekening had moeten worden gehouden met aankoop van de percelen door [eiser] , althans dat de reële waarde van de percelen in acht had dienen te worden genomen.
4.6.4.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het vonnis heeft de rechtbank overwogen dat het voor de verkoop van de percelen (aan [eiser] of aan een veilige verpachter) van belang is de waarde van de percelen in verpachte staat vast te stellen.
In de vraagstelling heeft de rechtbank het begrip economische waarde gehanteerd. Daarmee heeft zij het oog gehad op de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop. Anders dan [eiser] heeft aangevoerd komt de door de deskundigen gehanteerde taxatiegrondslag daarmee in belangrijke mate overeen. De rechtbank verwerpt het door [eiser] gevoerde verweer dat de deskundigen zich niet aan de opdracht hebben gehouden.
4.6.5.
De rechtbank acht voorts geen gronden aanwezig om bij toedeling van de percelen aansluiting te zoeken bij de door [eiser] bepleite reële c.q. agrarische waarde. Blijkens vaste jurisprudentie (Hoge Raad 13 februari 2004, ECLI:NLHR:2004:AN8172 en Hoge Raad 20 maart 2009, ECLI:NL:HR:2009:BF1029) kan in een geval van agrarische bedrijfsopvolging gelden dat, als het uitdrukkelijk de bedoeling van de vennoten is geweest om het bedrijf te laten voortzetten tegen uitbetaling van een zodanig bedrag, dat die voortgezette exploitatie nog juist lonend is, de waardering van de van het bedrijf deel uitmakende zaken niet zo mag zijn, dat die voortzetting van een nog juist lonend bedrijf onmogelijk wordt gemaakt. Die situatie is - zo oordeelt de rechtbank - thans niet aan de orde. Anders dan [eiser] aanvoert, is niet gebleken dat in de onderhavige zaak waardering van de landbouwgronden naar de waarde in het economisch verkeer belemmering oplevert voor een (lonende) voortzetting van zijn bedrijf. [eiser] is thans pachter van de percelen die in de te verdelen boedel verblijven. Indien hij er niet in slaagt toedeling van de percelen aan hem tegen marktwaarde (in verpachte staat) te financieren, zullen de percelen aan een veilige verpachter worden verkocht en is hij in de gelegenheid zijn bedrijf via de lopende pachtovereenkomsten voort te zetten. Reeds daarom is er in het voorliggende geval geen reden op grond van de redelijkheid en billijkheid af te wijken van de regel dat de waardering moet plaatsvinden naar marktwaarde. De rechtbank komt derhalve tot de slotsom dat bij eventuele toedeling van de percelen aan [eiser] de door de deskundigen vastgestelde marktwaarde van de percelen in verpachte staat moet worden gehanteerd.
Vergelijkingsmethodiek
4.6.6.
De deskundigen hebben de waarde van de percelen mede gebaseerd op de vergelijkende (of comparatieve) methode. Voor deze waarderingsmethodiek is gekozen in verband met het in voldoende mate beschikbaar zijn van referenties.
4.6.7.
[gedaagden] kan zich vinden in deze door de deskundigen gehanteerde methodiek. [eiser] heeft aangevoerd dat de deskundigen de waarde van de percelen en die van de dijkpercelen per hectare te hoog hebben vastgesteld, dat zij slechts als referentie hebben gebruikt percelen die in onverpachte staat zijn verkocht en dat hem is gebleken van transacties waarbij grond is verkocht in verpachte staat voor aanzienlijk lagere bedragen per hectare.
4.6.8.
Naar het oordeel van de rechtbank houden door [eiser] geuite bezwaren bij de door de deskundigen vastgestelde waarden aan de hand van vergelijkbare referentiepercelen een onvoldoende gemotiveerde betwisting in van de juistheid van de zienswijze van de deskundigen. In zijn conclusie na deskundigenbericht (met aangehecht productie 4) heeft [eiser] ter vergelijking verschillende grondtransacties en verkoopprijzen (per hectare) aangehaald zonder daarbij in te gaan op de verschillende relevante factoren (kwaliteit grondsoort, gronddruk, kavel vorm, ligging) die blijkens het deskundigenbericht van invloed zijn op de waarden van de getaxeerde percelen.
Waarde in verpachte staat
4.6.9.
De deskundigen hebben het percentage voor bepaling van de waarde van de percelen in verpachte staat vastgesteld op 66% van de waarde in onverpachte staat. Daarbij is in eerste instantie aansluiting gezocht bij de percentages die worden aangehaald in publicatie
Waardering verpachte landbouwgrond.In die publicatie - de bevindingen zijn gebaseerd op uitvoerig onderzoek naar verkoopprijzen - worden twee situaties omschreven: (i) aankoop door de zittende pachter en (ii) aankoop door een veilige verpachter. Zittende pachters hebben gekocht tegen gemiddeld 71% van de prijs van grond in onverpachte staat. Veilige verpachters hebben aangekocht tegen gemiddeld 66% van de prijs van de grond, zo volgt uit de publicatie. De deskundigen hebben er voor gekozen de waarde van de percelen uiteindelijk op 66% van de onverpachte waarde te bepalen.
Waardering verpachte landbouwgrond.In die publicatie - de bevindingen zijn gebaseerd op uitvoerig onderzoek naar verkoopprijzen - worden twee situaties omschreven: (i) aankoop door de zittende pachter en (ii) aankoop door een veilige verpachter. Zittende pachters hebben gekocht tegen gemiddeld 71% van de prijs van grond in onverpachte staat. Veilige verpachters hebben aangekocht tegen gemiddeld 66% van de prijs van de grond, zo volgt uit de publicatie. De deskundigen hebben er voor gekozen de waarde van de percelen uiteindelijk op 66% van de onverpachte waarde te bepalen.
4.6.10.
[gedaagden] voert aan dat in geval van verkoop aan [eiser] de waarde in verpachte staat op 71% moet worden bepaald en op basis van het deskundigenbericht hen niet duidelijk is geworden dat er aanleiding bestaat om aansluiting te zoeken bij een lager percentage.
4.6.11.
[eiser] voert aan dat de deskundigen een te hoog percentage hebben gehanteerd ter vaststelling van de waarde in verpachte staat. In familietransacties als de onderhavige bestaat er aanleiding de waarde lager vast te stellen.
4.6.12.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het rapport hebben de deskundigen voldoende gemotiveerd dat het directe rendement op relatief kostbare grond als de onderhavige niet of nauwelijks meebeweegt met de waarde zolang de 2% norm uit het pachtprijzenbesluit niet limiterend werk op de hoogte van de pacht. Gezien de in het geheel beschouwd beperkte oppervlakte van de minder waardevolle dijkpercelen, hebben de deskundigen geen onderscheid gemaakt en is het percentage van 66% (in plaats van 71%) op het volledige areaal van toepassing verklaard. Gezien deze gemotiveerde toelichting heeft - zo oordeelt de rechtbank - zowel [eiser] als [gedaagden] zijn bezwaren tegen het door de deskundigen gehanteerde percentage van 66% op onvoldoende wijze onderbouwd.
Peildatum
4.6.13.
Naar het oordeel van de rechtbank dient - in lijn met vaste jurisprudentie - als peildatum in beginsel aansluiting te worden gezocht bij het moment van de feitelijke verdeling.
4.6.14.
De rechtbank heeft in haar vonnis van 2 januari 2019 reeds overwogen en beslist dat zij geen gronden aanwezig acht om de door [eiser] bepleite peildatum van februari 2007 te hanteren. De rechtbank verwerpt het (subsidiaire) verweer van [eiser] dat op grond van de redelijkheid en billijkheid aansluiting moet worden gezocht bij peildata 1 november 2013, 3 december 2014 dan wel 27 juli 2016. [eiser] heeft geen zwaarwegende feiten en/of omstandigheden gesteld op grond waarvan zou moeten worden afgeweken van genoemd uitgangspunt.
4.6.15.
De rechtbank volgt [gedaagden] in het standpunt dat als peildatum in beginsel het moment waarop de verdeling door de rechtbank wordt vastgesteld heeft te gelden. Indien de percelen aan [eiser] worden toegedeeld, ligt het voor wat betreft de vaststelling van de verdere verdeling en de waardering van de percelen in de rede aansluiting te zoeken bij de meest recente taxatie waarbij de deskundigen de datum van opname van de percelen
- 23 april 2019 - hebben aangehouden.
Niet-agrarische waarde referentiepercelen
4.6.16.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. De deskundigen hebben hun waardering mede gebaseerd op (transacties van) percelen die in hun ogen vergelijkbaar zijn met de in de onverdeelde boedel verblijvende percelen. [eiser] trekt in twijfel of die percelen geschikt zijn om als referentiekader te dienen omdat bij die transacties mogelijk niet-agrarische waarde is verdisconteerd. Naar het oordeel van de rechtbank had het op de weg van [eiser] gelegen nader te duiden op basis van welke concrete omstandigheden de referentiepercelen ongeschikt zouden zijn om mede op basis daarvan de waarde van de voorliggende percelen te bepalen. Het opperen van de enkele mogelijkheid dat bij (een van de) transacties niet agrarische waarde in verdisconteerd vormt - zo oordeelt de rechtbank - een onvoldoende gemotiveerde betwisting van de door de deskundigen aanwezig geachte geschiktheid van die transacties (percelen) als referentiekader.
Betalingsrechten referentiepercelen
4.6.17.
Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit het taxatierapport (pagina 21) genoegzaam dat de deskundigen bij hun beoordeling hebben verdisconteerd dat bij de overdracht van de referentiepercelen bedragen zijn voldaan voor betalingsrechten. De rechtbank verwerpt het ter zake door [eiser] gevoerde verweer.
Niet-agrarische waarde percelen
4.6.18.
[eiser] heeft aangevoerd dat de mogelijkheid om de percelen te exploiteren als windmolenopstelplaats beperkt is omdat partijen gehouden zijn daartoe met één partij (RWE) in zee te gaan.
4.6.19.
De rechtbank overweegt in dat kader dat de deskundigen hebben vastgesteld dat sprake is van latent aanwezige niet-agrarische meerwaarde in verband met de mogelijke exploitatie van de in de boedel verblijvende percelen als windmolenopstelplaats. De deskundigen stellen op basis van hun ervaringen echter vast dat deze latente meerwaarde niet tot uiting komt in de marktwaarde van de percelen. De rechtbank maakt die bevinding tot de hare en stelt - anders dan [eiser] in zijn verweer - vast dat de deskundigen daarmee op voldoende heldere wijze vraag c hebben beantwoord en dat door [eiser] aangevoerde beperkingen ten aanzien van de exploitatie - wat daar verder ook van zij - niet van invloed zijn op de marktwaarde.
4.6.20.
[gedaagden] stelt dat sprake is van niet-agrarische meerwaarde omdat uit verschillende rapporten zou blijken dat de grond gewild is bij exploitanten van windmolenparken. Uit die blote stelling volgt zonder nadere toelichting, welke ontbreekt, naar het oordeel van de rechtbank niet reeds dat sprake is van niet-agrarische meerwaarde. De rechtbank verwerpt het ter zake gevoerde verweer.
Kavelverbeteringswerkzaamheden
4.6.21.
[eiser] voert aan dat op zijn kosten verrichte kavelverbeteringswerkzaamheden tot een waardevermeerdering van de percelen hebben geleid. Die waarde dient te worden gecorrigeerd, althans [eiser] dient hiervoor te worden gecompenseerd.
4.6.22.
De rechtbank handhaaft hetgeen zij ter zake bij het tussenvonnis van 2 januari 2019 onder rechtsoverweging 3.22 heeft beslist.
Meerwaardeclausule / winstverrekeningsbeding
4.6.23.
De rechtbank heeft de benoemde deskundigen verzocht een voorstel te doen voor een meerwaardeclausule in het geval de niet-agrarische meerwaarde, in verband met de geschiktheid van de grond om deze te exploiteren voor vestiging van een windmolenpark, niet in de koopprijs wordt verdisconteerd, hetgeen aan de orde is. De deskundigen hebben geadviseerd deze meerwaarde - althans het deel ervan dat niet reeds aan pachter wordt vergoed - tussen koper ( [eiser] ) en verkoper (de erfgenamen) bij helfte te verdelen.
4.6.24.
[gedaagden] vordert te bepalen dat indien de percelen aan [eiser] worden toegedeeld een meerwaardeclausule in de akte van levering zal worden opgenomen onder andere inhoudende dat als binnen 10 jaar na de verkrijging door [eiser] windmolens op de percelen worden gerealiseerd, [eiser] 37,5% van het deel van de retributie of andere vergoeding die wordt ontvangen in verband met de realisatie van toekomstige windmolenparken die in het gebied waar de landerijen zijn gelegen, aan [gedaagden] vergoedt.
4.6.25.
[eiser] is bereid niet-agrarische meerwaarde te clausuleren maar maakt bezwaar tegen de door de deskundigen en [gedaagden] voorgestelde wijze van verdeling. [eiser] verwijst naar het arrest van het gerechtshof van 27 augustus 2019, waarbij het hof een verdeling van 55% voor de pachter en 45% voor de verpachter heeft vastgesteld. Op basis van het deskundigenbericht dient - aldus [eiser] - het aan de verpachter toekomende deel bij helfte tussen partijen te worden verdeeld, waarmee het aan [gedaagden] toekomende deel van de niet-agrarische meerwaarde op 22,5% dient te worden bepaald.
4.6.26.
De rechtbank oordeelt hierover als volgt. In het licht van de overwegingen van het hof en hetgeen de deskundigen ter verdeling van niet-agrarische meerwaarde hebben bepaald, acht de rechtbank het geraden aansluiting te zoeken bij het beding dat is opgenomen als productie 15 bij de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] is gehecht, met dien verstande dat het onder randnummer 4 van het beding aangehaalde percentage zal worden vastgesteld op 22,5%.
4.7.
[gedaagden] voert aan dat het gelet op de leeftijd van [eiser] in de rede ligt te bepalen dat er een winstverrekeningsbeding zal gelden overeenkomstig het bepaalde in artikel 7:384 BW indien [eiser] binnen 10 jaren na toedeling de landerijen vervreemdt.
4.8.
[eiser] verzet zich niet tegen het opnemen van een dergelijk beding in de akte van levering. Partijen zijn het erover eens dat daartoe aansluiting dient te worden gezocht bij de tekst van artikel 7:384 BW. De rechtbank zal ook in zoverre aansluiting zoeken bij het beding dat is opgenomen als productie 15 bij conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden]
4.9.
Met betrekking tot het voorkeursrecht als bedoeld in 7:378 lid 1 BW herhaalt de rechtbank hetgeen zij in haar vonnis van 2 januari 2019 heeft overwogen en beslist. Ten overvloede zij nog opgemerkt dat partijen in het voorliggende geval in onderling overleg zijn overeengekomen dat de percelen ter overname/toedeling aan pachter [eiser] worden aangeboden. Indien [eiser] er niet (tijdig) in slaagt de aankoop/toedeling van de percelen aan hem te realiseren, dienen de percelen aan een veilige verpachter te worden verkocht op de wijze als door [gedaagden] gevorderd. Ingevolge artikel 7:380 lid 1 sub a BW rust op [gedaagden] in dat geval geen verplichting als bedoeld in artikel 7:378 lid 1 BW.
Waardering en verdeling landbouwareaal
4.9.1.
Samengevat dient - zo volgt uit hetgeen hiervoor is overwogen en beslist - bij de vaststelling van de verdeling en toedeling aan [eiser] van de percelen cultuurgrond, kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] , [kadastrale aanduiding] alsmede [kadastrale aanduiding] hectare bedraagt, de waarde van de percelen te worden bepaald op € 2.560.000,00.
4.9.2.
Het landbouwareaal kan aan [eiser] worden toebedeeld tegen voornoemde waarde. [eiser] krijgt binnen een redelijke termijn van 4 maanden na dagtekening van dit vonnis de gelegenheid toedeling/verkoop van het landbouwareaal aan hem te bewerkstelligen. Indien [eiser] er niet in slaagt om binnen die termijn de aandelen in het landbouw areaal over te nemen, dienen partijen volledige medewerking te verlenen aan verkoop van de percelen aan een veilige verpachter. Gezien de vertroebelde verhouding tussen partijen acht de rechtbank het geraden reeds thans te bepalen dat verkoop van de verpachte percelen kan plaats vinden indien een veilige verpachter bereid is tenminste 90% (€ 2.304.000,00) van de hiervoor door de deskundigen getaxeerde waarde te betalen, hetgeen het uitgangspunt om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst te realiseren uiteraard onverlet laat.
Molengelden
4.10.
De verdeling van de molengelden dient plaats te vinden conform het arrest gewezen door het hof Arnhem-Leeuwarden op 27 augustus 2019 (aangevuld op 3 december 2019). Daarin is bepaald dat 55% van de windmolenopbrengsten aan [eiser] toekomt en 45% aan de gezamenlijke eigenaren, te weten [eiser] en [gedaagden]
Verschuldigde pacht
4.11.
Bij vonnis van 2 januari 2019 heeft de rechtbank beslist over de door [eiser] aan de gemeenschap verschuldigde pachtpenningen, per 1 februari 2018 berekend op € 203.637,76. Die vordering dient bij de verdeling te worden betrokken.
Schuld [eiser] aan erflater (vader)
4.12.
[gedaagden] stelt dat een schuld van [eiser] aan vader van € 45.319,03 tot de te verdelen boedel behoort. [eiser] heeft dit betwist. Ter onderbouwing van die schuld verwijst [gedaagden] naar randnummers 10 en 16 van de akte van [gedaagden] van 28 maart 2018. De rechtbank overweegt dat kennelijk is bedoeld de akte van 27 september 2017, waar onder genoemde randnummers wordt verwezen naar de als productie 7 overgelegde verklaring van de belastingadviseurs. Daarin staat dat de vordering op [eiser] zoals deze is opgenomen in de nalatenschap van vader in werkelijkheid twee keer zo groot is, te weten voor pacht Fl 87.500,00 en een renteloze lening van Fl. 12.370,00. De rechtbank acht dit een onvoldoende onderbouwing van de gestelde vordering van vader op [eiser] . De rechtbank merkt daarbij op dat zij in haar tussenvonnis van 2 januari 2019 onder randnummer 3.41 reeds heeft overwogen en beslist dat de vordering betreffende de door [eiser] aan erflater verschuldigde pacht over de periode van 1995 tot 9 mei 2003 is verjaard.
De verdeling
4.13.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de onder I gevorderde verklaring voor recht ten dele voor toewijzing gereed ligt. De rechtbank zal voor recht verklaren dat de volgende boedelbestanddelen tot de gemeenschap behoren:
i. i) de woning aan de [adres] , dan wel de verkoopopbrengst ervan, welke woning nader wordt omschreven onder rechtsoverweging 3.1. (sub b); de rechtbank begrijpt uit het overzicht onder punt 49 van de conclusie na deskundigenbericht van [gedaagden] dat de woning inmiddels is verkocht voor € 131.100,00,
ii) een vordering van in totaal € 10.010,00 [1] op de deelgenoten aan wie conform het door de notaris opgestelde overzicht inboedel is toegewezen (partijen genoegzaam bekend),
iii) het landbouwareaal, als omschreven onder rechtsoverweging 3.1. onder a, c, d, g, h, i. j. k en n,
iv) de molenopstelplaats en bijbehorende gronden, nader omschreven onder rechtsoverweging 3.1. sub e, f, l en m ,
v) de molengelden,
vi) een vordering op [eiser] in verband met door hem aan de gemeenschap verschuldigde pacht, per 1 februari 2018 vastgesteld op € 203.637,76,
vii) een schuld van de gemeenschap aan [eiser] in verband met een niet uitgekeerde schenking aan hem van € 8.241,00 [2] ,
viii) een schuld van de gemeenschap aan [eiser] ter zake door hem betaalde boedelschulden van (per saldo) € 4.031,90 [3] ,
ix) op de boedelrekening ontvangen gelden van het waterschap (partijen genoegzaam bekend),
x) gelden op bankrekeningen (partijen genoegzaam bekend).
4.14.
De rechtbank overweegt dat de gemeenschap kan worden verdeeld. De rechtbank zal als onder IV gevorderd, bepalen dat ingevolge artikel 3:184 lid 1 BW bij de verdeling op het aandeel van [eiser] zijn schulden aan de gemeenschap moeten worden toegerekend. Zijn vorderingen op de gemeenschap kunnen hiermee worden verrekend. Partijen zullen worden veroordeeld om mee te werken aan de verdeling. Voor het geval partijen niet meewerken aan het tekenen van een akte die hiervoor nodig is, wordt, als gevorderd, op voet van artikel 3:300 lid 2 BW, bepaald dat dit vonnis in de plaats treedt van deze akte of een deel daarvan.
4.15.
De rechtbank zal de wijze van verdeling als volgt bepalen:
- [eiser] krijgt een termijn van 4 maanden na dagtekening van dit vonnis de gelegenheid toedeling/koop van het landbouwareaal, als omschreven onder rechtsoverweging 3.1. onder a, c, d, g, h, i. j. k en n, tegen de door de deskundigen vastgestelde waarde van € 2.560.000,00 aan hem te bewerkstelligen. Indien [eiser] er niet in slaagt om binnen die termijn de aandelen in het landbouw areaal over te nemen, dienen partijen volledige medewerking te verlenen aan verkoop van de percelen aan een veilige verpachter, voor tenminste € 2.304.000,00, welke opbrengst in de verdeling moet worden betrokken. In geval van toescheiding/verkoop van het areaal aan [eiser] is de clausule van toepassing die als productie 15 aan de conclusie na deskundigenbericht van 27 november 2019 van [gedaagden] is gehecht, waarbij het onder randnummer 4 van dat beding aangehaalde percentage zal worden vastgesteld op 22,5%.
- De molenopstelplaats en bijbehorende gronden, nader omschreven onder rechtsoverweging 3.1. sub e, f, l en m blijven (vooralsnog) onverdeeld (zie tussenvonnis rechtbank 2 januari 2019, rechtsoverweging 3.32). De molengelden worden verdeeld als bepaald in het arrest gewezen door het hof Arnhem-Leeuwarden op 27 augustus 2019 (en aangevuld bij arrest van 3 december 2019).
- De gemeenschap wordt voor het overige gelijkelijk verdeeld in die zin dat aan elke deelgenoot 1/6e deel toekomt. Bij de verdeling worden de schulden van de deelgenoten aan de gemeenschap als omschreven onder 4.13. onder ii (, iii) en vi en de vorderingen van [eiser] op de gemeenschap als omschreven onder 4.13 onder vii en viii verrekend.
Proceskosten
4.16.
In de uitkomst van de procedure ziet de rechtbank aanleiding de kosten - voor zover daarover in eerder vonnissen nog niet is beslist - tussen partijen te compenseren, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.
Beslagkosten
4.17.
De nevengevorderde beslagkosten worden als niet onderbouwd afgewezen.
Kosten deskundigenbericht
4.18.
Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat de rechtbank de bezwaren van [eiser] tegen het deskundigenbericht verwerpt. De kosten van het deskundigenbericht worden derhalve - overeenkomstig het voorschot - vastgesteld op het bedrag als voormeld in de einddeclaratie (€ 12.000,00 inclusief BTW). In de aard van de procedure ziet de rechtbank aanleiding - overeenkomstig de door partijen reeds betaalde voorschotten - te bepalen dat [gedaagden] daarvan 5/6e deel (derhalve € 10.000,00) en [eiser] 1/6e deel (derhalve € 2.000,00) dient te dragen.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
verklaart voor recht dat de gemeenschap tussen partijen bestaat uit de boedelbestanddelen die worden vermeld onder rechtsoverweging 4.13 van dit vonnis, met dien verstande dat daar vermelde onroerende zaken nader staan omschreven onder rechtsoverweging 3.1. van dit vonnis,
5.2.
verklaart voor recht dat de schuld van [eiser] aan de gemeenschap uit hoofde van
de pachtovereenkomst per 1 februari 2018 € 203.637,76 bedraagt, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag waarop de onderscheiden pachttermijnen zijn vervallen tot aan de dag der algehele voldoening,
5.3.
bepaalt dat de gemeenschap verdeeld moet worden op de wijze als onder 4.14 en 4.15 vermeld,
5.4.
bepaalt dat bij de verdeling op het aandeel van [eiser] wordt toegerekend hetgeen hij aan de gemeenschap schuldig is,
5.5.
veroordeelt partijen hun medewerking te verlenen aan de uitvoering van dit vonnis bij gebreke waarvan het vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de koopovereenkomst(en) en notariële leveringsakte(n) vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van de partij, één en ander als bedoeld in artikel 3:300 lid 2 BW, mits die partij binnen 14 dagen nadat hij of zij bij deurwaardersexploot in gebreke is gesteld, weigert medewerking te verlenen aan de uitvoering daarvan,
5.6.
bepaalt de kosten van het deskundigenbericht op € 12.000,00 (inclusief BTW), waarvan [gedaagden] 5/6e deel (derhalve € 10.000,00) en [eiser] 1/6e deel (derhalve € 2.000,00) dient te dragen,
5.7.
compenseert de proceskosten voor het overige - en voor zover daarover nog niet is beslist in eerdere vonnissen - aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,
5.8.
verklaart dit vonnis wat betreft het bepaalde onder 5.3, 5.4 en 5.5 uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Schothorst en in het openbaar uitgesproken door
mr. R. Bootsma op 9 september 2020.
rh/477