Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Assen
zaak-/rolnummer: 8382640 \ VV EXPL 20-23
vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 5 Rv van 3 juni 2020
in de zaak van
1.[eiser] ,2. [eiseres] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
hierna te noemen: [eisers] ,
hierna te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers, advocaat te Arnhem,
tegen
1.[naam 1] HOLDING B.V.
2. [naam 1] LANDBOUW VASTGOED B.V.
3. [naam 1] ONROERENDE ZAKEN B.V.
4. [naam 1] HOLDING B.V.
wonende te [plaats] ,
gedaagden,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
hierna te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. J.H.M. Spanjaard, advocaat te Nieuw-Vennep.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 13 maart 2020;
- de conclusie van antwoord met producties van 6 april 2020;
- de aanvullende producties van [eisers] , ingekomen op 18 mei 2020;
- de aanvullende producties van [gedaagden] , ingekomen op 18 mei 2020;
- de mondelinge behandeling gehouden op 20 mei 2020 waar de heer [eisers] is verschenen, bijgestaan door mr. Harbers en waar voor [gedaagden] zijn verschenen de heer [naam 2] , directeur, en mr. C.J. Vogels, bedrijfsjurist, bijgestaan door mr. J.H.M. Spanjaard. Van de behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
- de dagvaarding met producties van 13 maart 2020;
- de conclusie van antwoord met producties van 6 april 2020;
- de aanvullende producties van [eisers] , ingekomen op 18 mei 2020;
- de aanvullende producties van [gedaagden] , ingekomen op 18 mei 2020;
- de mondelinge behandeling gehouden op 20 mei 2020 waar de heer [eisers] is verschenen, bijgestaan door mr. Harbers en waar voor [gedaagden] zijn verschenen de heer [naam 2] , directeur, en mr. C.J. Vogels, bedrijfsjurist, bijgestaan door mr. J.H.M. Spanjaard. Van de behandeling heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De feiten
2.1.
[eiser] woont aan de [adres] in [woonplaats] . Hij is directeur en mede-eigenaar geweest van de zuivelverwerkingsinrichting [naam 1] , gevestigd aan de [adres] . [naam 1] is overgenomen door [gedaagden] . [gedaagden] en [eisers] zijn elkaars buren.
2.2.
Tussen [eisers] en [gedaagden] zijn diverse geschillen ontstaan die betrekking hebben op de afwikkeling van de eigendomsoverdracht en het vertrek van [eisers] bij [naam 1] maar ook op hun relatie als directe buren. Om een einde te maken aan die geschillen hebben partijen op 23 december 2015 een vaststellingsovereenkomst gesloten. In die overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende overeengekomen:
"(…)Artikel 3: Pacht3.1 [eisers] en [gedaagden] gaan, met ingang van 1 januari 2016 tot 31 december 2019, een geliberaliseerde pachtovereenkomst ex artikel 7:397 BW op gebruikelijke voorwaarden aan ten aanzien van de percelen los land, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie I, nummer [sectienummer] , [sectienummer] , [sectienummer] , en [sectienummer] , alsmede ten aanzien van de verkochte percelen, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie I, nummer [sectienummer] en [sectienummer] . Deze pachtovereenkomsten zullen in een afzonderlijk document worden vastgelegd, waartoe partijen zich - over en weer - verplichten hun medewerking volledig en tijdig te verlenen; dit geldt ook voor het tijdig ter goedkeuring toezenden van de pachtovereenkomst aan de Grondkamer (…).2.3. Vervolgens zijn vier afzonderlijke pachtovereenkomsten opgesteld. In elk van die overeenkomsten is over de duur van de pachtovereenkomst bepaald dat die geacht wordt te zijn ingegaan op 14 juni 2016 en eindigt op 31 december 2019. De overeenkomsten zijn door [eisers] getekend op 27 oktober 2016 en op 9 februari 2017 door [gedaagden] . [eisers] heeft de percelen in gebruik genomen. Geen van beide partijen heeft de pachtovereenkomsten binnen twee maanden ter goedkeuring aan de Grondkamer gezonden.
"(…)Artikel 3: Pacht3.1 [eisers] en [gedaagden] gaan, met ingang van 1 januari 2016 tot 31 december 2019, een geliberaliseerde pachtovereenkomst ex artikel 7:397 BW op gebruikelijke voorwaarden aan ten aanzien van de percelen los land, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie I, nummer [sectienummer] , [sectienummer] , [sectienummer] , en [sectienummer] , alsmede ten aanzien van de verkochte percelen, kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie I, nummer [sectienummer] en [sectienummer] . Deze pachtovereenkomsten zullen in een afzonderlijk document worden vastgelegd, waartoe partijen zich - over en weer - verplichten hun medewerking volledig en tijdig te verlenen; dit geldt ook voor het tijdig ter goedkeuring toezenden van de pachtovereenkomst aan de Grondkamer (…).2.3. Vervolgens zijn vier afzonderlijke pachtovereenkomsten opgesteld. In elk van die overeenkomsten is over de duur van de pachtovereenkomst bepaald dat die geacht wordt te zijn ingegaan op 14 juni 2016 en eindigt op 31 december 2019. De overeenkomsten zijn door [eisers] getekend op 27 oktober 2016 en op 9 februari 2017 door [gedaagden] . [eisers] heeft de percelen in gebruik genomen. Geen van beide partijen heeft de pachtovereenkomsten binnen twee maanden ter goedkeuring aan de Grondkamer gezonden.
2.4.
Bij brief van 27 augustus 2019 heeft [gedaagden] [eisers] het volgende meegedeeld:
"(…) Ingevolge artikel 3.1. van de Vaststellingsovereenkomst en artikel 2 van de Pachtovereenkomsten eindigen op 31 december 2019 de Pachtovereenkomsten van rechtswege en dient u uiterlijk op die datum de door u van [naam 1] gepachte percelen op te leveren aan [naam 1] .(…)"
"(…) Ingevolge artikel 3.1. van de Vaststellingsovereenkomst en artikel 2 van de Pachtovereenkomsten eindigen op 31 december 2019 de Pachtovereenkomsten van rechtswege en dient u uiterlijk op die datum de door u van [naam 1] gepachte percelen op te leveren aan [naam 1] .(…)"
2.5.
[eisers] heeft [gedaagden] meegedeeld dat de pachtovereenkomsten volgens hem niet van rechtswege eindigen op 31 december 2019, maar wel heeft hij de percelen op die datum - zij het onder protest - ontruimd.
2.6.
[gedaagden] heeft bij brief van 31 december 2019 de pachtovereenkomsten ter goedkeuring aan de grondkamer gestuurd. Bij brief van 23 januari 2020 heeft [eisers] de vier pachtovereenkomsten ter goedkeuring aan de grondkamer gezonden.
2.7.
Op 3 en 7 februari 2020 heeft de grondkamer de pachtovereenkomsten goedgekeurd.
3.De vordering en het verweer
3.1.
[eisers] vordert, verkort weergegeven:
I. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om de percelen kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie I, nummer [sectienummer] , [sectienummer] , [sectienummer] , en [sectienummer] conform de pachtovereenkomsten per datum van dit vonnis leeg en ontruimd aan [eisers] ter beschikking te stellen en te laten, zolang de pachtovereenkomsten voortduren;
II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , in die zin dat als de één betaalt, de ander in zoverre is bevrijd, tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagden] niet aan de onder I genoemde veroordeling voldoen;
III. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , in die zin dat als de één betaalt, de ander in zoverre is bevrijd, om de proceskosten te betalen.
[eisers] stelt hiertoe, samengevat, dat de pachtovereenkomsten niet van rechtswege zijn geëindigd maar nog lopen tot 31 januari 2023. [eisers] beroept zich hiervoor op artikel 7:322 BW waarin is bepaald dat als een pachtovereenkomst te laat is ingezonden, deze ingaat bij aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin de overeenkomsten zijn ingezonden. [eisers] stelt dat hij recht heeft op het vrije gebruik van de verpachte percelen en dat hij een spoedeisend belang heeft bij het gebruik ervan. Volgens [eisers] hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst onderkend dat de wettelijke verplichting tot het tijdig ter goedkeuring toezenden van de pachtovereenkomsten aan de grondkamer geldt zodat de dwingendrechtelijke bepalingen niet in de vaststellingsovereenkomst buiten toepassing zijn gesteld en hun werking hebben behouden. Als de vaststellingsovereenkomst al zou strekken tot het buiten toepassing verklaren van artikel 7:321 en 7:322 BW is dat in strijd met de dwingendrechtelijke bepalingen van titel 7.5 BW, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [eisers] . Het beroep op artikel 7:902 BW gaat volgens [eisers] niet op omdat sprake is van separate pachtovereenkomsten en omdat ook als in een vaststellingsovereenkomst een pachtovereenkomst ligt besloten, deze nog steeds ter goedkeuring moet worden ingezonden. [eisers] betwist dat hij in verzuim verkeert omdat in de rechtsverhouding tussen partijen [gedaagden] gehouden was de pachtovereenkomsten ter goedkeuring in te zenden en omdat [eisers] de grond niet door een ander heeft laten gebruiken.
I. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] om de percelen kadastraal bekend gemeente Coevorden, sectie I, nummer [sectienummer] , [sectienummer] , [sectienummer] , en [sectienummer] conform de pachtovereenkomsten per datum van dit vonnis leeg en ontruimd aan [eisers] ter beschikking te stellen en te laten, zolang de pachtovereenkomsten voortduren;
II. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , in die zin dat als de één betaalt, de ander in zoverre is bevrijd, tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat [gedaagden] niet aan de onder I genoemde veroordeling voldoen;
III. hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] , in die zin dat als de één betaalt, de ander in zoverre is bevrijd, om de proceskosten te betalen.
[eisers] stelt hiertoe, samengevat, dat de pachtovereenkomsten niet van rechtswege zijn geëindigd maar nog lopen tot 31 januari 2023. [eisers] beroept zich hiervoor op artikel 7:322 BW waarin is bepaald dat als een pachtovereenkomst te laat is ingezonden, deze ingaat bij aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin de overeenkomsten zijn ingezonden. [eisers] stelt dat hij recht heeft op het vrije gebruik van de verpachte percelen en dat hij een spoedeisend belang heeft bij het gebruik ervan. Volgens [eisers] hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst onderkend dat de wettelijke verplichting tot het tijdig ter goedkeuring toezenden van de pachtovereenkomsten aan de grondkamer geldt zodat de dwingendrechtelijke bepalingen niet in de vaststellingsovereenkomst buiten toepassing zijn gesteld en hun werking hebben behouden. Als de vaststellingsovereenkomst al zou strekken tot het buiten toepassing verklaren van artikel 7:321 en 7:322 BW is dat in strijd met de dwingendrechtelijke bepalingen van titel 7.5 BW, althans naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, aldus [eisers] . Het beroep op artikel 7:902 BW gaat volgens [eisers] niet op omdat sprake is van separate pachtovereenkomsten en omdat ook als in een vaststellingsovereenkomst een pachtovereenkomst ligt besloten, deze nog steeds ter goedkeuring moet worden ingezonden. [eisers] betwist dat hij in verzuim verkeert omdat in de rechtsverhouding tussen partijen [gedaagden] gehouden was de pachtovereenkomsten ter goedkeuring in te zenden en omdat [eisers] de grond niet door een ander heeft laten gebruiken.
3.2.
[gedaagden] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Zij voert daartoe aan, samengevat, dat de pachtovereenkomsten een uitvloeisel vormen van de vaststellingsovereenkomst. In die vaststellingsovereenkomst is nadrukkelijk afgesproken dat partijen ten hoogste tot eind 2019 via een pachtrelatie aan elkaar verbonden zouden zijn maar stond hen niet voor ogen dat [eisers] zijn positie als pachter "via de achterdeur" zou verlengen. [gedaagden] voert aan dat in een vaststellingsovereenkomst op grond van artikel 7:902 BW van dwingend recht kan worden afgeweken zodat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] met een beroep op artikel 7:322 BW aanspraak zou kunnen maken op het doorlopen van de pachtrelatie na 31 december 2019. Subsidiair beroept [gedaagden] zich op opschorting van haar verplichtingen omdat [eisers] zonder toestemming de percelen heeft onderverpacht en omdat [eisers] de pachtovereenkomst niet tijdig heeft ingezonden.
4.De beoordeling
4.1.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eisers] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering, namelijk het kunnen gebruiken van de percelen bij de exploitatie van zijn bedrijf. Daarmee is de drempel om de vordering in kort geding aan de voorzieningenrechter voor te leggen, genomen.
4.2.
Het gaat in dit kort geding om de vraag of de vier pachtovereenkomsten van rechtswege zijn geëindigd op grond van wat partijen in de vaststellingsovereenkomst zijn overeengekomen dan wel dat deze pachtovereenkomsten nog lopen op grond van dwingendrechtelijke bepalingen. De voorzieningenrechter zal moeten beoordelen of aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure zal oordelen dat de pachtovereenkomsten zijn voortgezet.
4.3.
[gedaagden] voert aan dat in een vaststellingsovereenkomst mag worden afgeweken van dwingend recht. Uit artikel 7:902 BW volgt dat een vaststelling ter beëindiging van onzekerheid of geschil op vermogensrechtelijk gebied ook geldig is als zij in strijd mocht blijken met dwingend recht, tenzij zij tevens naar inhoud of strekking in strijd komt met de goede zeden of de openbare orde. In dit geval hebben partijen in de vaststellingsovereenkomst de bepalingen van artikel 7:321 en 322 BW over het toezenden van de pachtovereenkomst aan de Grondkamer niet uitgesloten maar hebben zij integendeel expliciet opgenomen dat beide partijen zich ertoe verplichten de pachtovereenkomsten aan de Grondkamer te zullen toesturen. Een beroep op artikel 7:902 BW baat [gedaagden] daarom niet.
4.4.
Vervolgens is de vraag of het beroep van [eisers] op de dwingendrechtelijke bepalingen uit het pachtrecht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De voorzieningenrechter stelt voorop dat het dwingendrechtelijk karakter van de relevante bepalingen van het pachtrecht op zichzelf niet uitsluit dat de onderhavige vordering afstuit op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Wel zal, in verband met bedoeld dwingendrechtelijk karakter, daartoe aan zware eisen moeten zijn voldaan, zodat een bijzondere terughoudendheid past, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt (ECLI:NL:GHARN:2010:BM6236).
4.5.
Het belang dat artikel 7:322 BW beoogt te beschermen is dat partijen die een pachtovereenkomst hebben gesloten op korte termijn, dat wil zeggen, binnen twee maanden goedkeuring vragen aan de Grondkamer zodat het contract kan worden getoetst ter bescherming van de pachter. Als daaraan niet is voldaan, is de sanctie dat de pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt en dat de verpachter geen rechtsvordering kan instellen tot betaling van de pachtprijs. Als na te late inzending goedkeuring is verleend, gaat de termijn van de pachtovereenkomst in bij de aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin de overeenkomst is ingezonden.
4.6.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat waarschijnlijk is dat de bodemrechter zou oordelen dat aan de zware eisen voor een beperkende werking van redelijkheid en billijkheid is voldaan en dat [eisers] naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep toekomt op het dwingendrechtelijk karakter van het pachtrecht. Daarvoor is het volgende redengevend.
4.7.
Op het moment dat partijen de pachtovereenkomsten ter goedkeuring aan de Grondkamer hebben voorgelegd, waren die overeenkomsten volgens de bepalingen van de tussen partijen gesloten vaststellingsovereenkomst al uitgewerkt. [gedaagden] heeft de pachtovereenkomsten immers ingezonden op de dag dat de tussen partijen overeengekomen termijn van drie jaar eindigde en [eisers] zelfs pas na aflopen van de overeengekomen pachttermijn. Partijen hebben uitvoering gegeven aan de tussen hen overeengekomen pachtovereenkomst(en) gedurende de termijn van drie jaren en hebben er niet voor gekozen om binnen de termijn van de overeenkomst de pachtovereenkomst ter goedkeuring voor te leggen. Hierbij kan tevens worden betrokken dat [eisers] - zij het onder protest - de gepachte percelen na ommekomst van de afgesproken pachtperiode daadwerkelijk heeft ontruimd. Daarbij komt dat de pachtovereenkomsten niet op zichzelf staan maar in het kader van een pakket aan afspraken in een vaststellingsovereenkomst zijn opgenomen. De voorzieningenrechter is van oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [eisers] vervolgens na het eindigen van de pachtovereenkomsten ten aanzien van één onderdeel van de vaststellingsovereenkomst een beroep doet op de dwingendrechtelijke bepaling van artikel 7:322 BW. Daarbij neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat de verplichting om de overeenkomsten ter goedkeuring in te zenden, op beide partijen, dus ook op [eisers] , rustte. Het stilzitten aan de zijde van [eisers] is niet te verenigen met zijn beroep op artikel 7:322 BW. Dat zou immers betekenen dat het niet voldoen aan een (wettelijke en/of overeengekomen) verplichting wordt 'beloond' met een verlenging van het contract. Daarbij komt dat de strekking van artikel 7:322 BW is - zoals hiervoor al is genoemd - het beschermen van de pachter door af te dwingen dat een contract wordt getoetst door de Grondkamer. Een pachter is veelal afhankelijk van het kunnen pachten van de grond en zal daarom minder geneigd of in staat zijn om voor zijn rechten op te komen. In het onderhavige geval is het aspect van bescherming van de zwakkere partij niet aan de orde. De pachtovereenkomst is immers gesloten in het kader van een vaststellingsovereenkomst waarbij meerdere aspecten speelden en waarbij geldt dat ook [eisers] zijn belangen naar voren heeft kunnen brengen, met juridische bijstand van advocaten.
4.8.
De conclusie is dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zou worden dat de vier pachtovereenkomsten per 31 december 2019 van rechtswege, althans doordat partijen uitvoering hebben gegeven aan de bepalingen van de tussen hen gesloten vaststellingsovereenkomst, zijn beëindigd. Dat betekent dat de vorderingen van [eisers] moeten worden afgewezen. De overige verweren van [gedaagden] behoeven geen bespreking meer.
4.9.
[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
De beslissing
De kantonrechter recht doende als voorzieningenrechter:
wijst de vorderingen af,
veroordeelt [eisers] tot betaling van de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 480,00 aan salaris gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. A. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2020.
typ/conc: 361/cd
coll: