Uitspraak
GERECHTSHOF ARNHEM
Sector civiel recht
zaaknummer gerechtshof 200.033.212
(zaaknummer rechtbank 565776)
arrest van de pachtkamer van 1 juni 2010
inzake
1. de maatschap [A],
gevestigd te [vestigingsplaats],
2. [B],
wonende te [woonplaats],
3. [C],
wonende te [woonplaats],
appellanten,
advocaat: mr. H.M.G. van Lotringen,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Van de Wetering Cultuurtechniek B.V.,
gevestigd te Heesch,
geïntimeerde,
advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van het vonnis van 24 maart 2009, dat de pachtkamer van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Box-meer, tussen appellanten (hierna in enkelvoud: [X]) als eisers en geïntimeerde (hierna: Van de Wetering) als gedaagde heeft gewezen. Van genoemd vonnis van 24 maart 2009 is een fotokopie aan dit arrest gehecht.
2 Het geding in hoger beroep
2.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:
¦ de dagvaarding in hoger beroep van 22 april 2009;
¦ de memorie van grieven;
¦ de memorie van antwoord;
¦ de nadere memorie, tevens akte van rectificatie en voorwaardelijke aanvulling grnden voor verweer onbevoegdheid van [X];
¦ de antwoordakte van Van de Wetering.
2.2 Partijen hebben de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.
3 De vaststaande feiten
3.1 Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.
3.2 Bij overeenkomst van 27 augustus 2002 (hierna: de koopovereenkomst) heeft [X] aan Van de Wetering verkocht een perceel cultuurgrond (hierna: het perceel), plaatselijk be-kend als [adres] te [plaats], kadastraal gemeente Boxmeer sectie [sectie] nummer [nummer], groot [grootte] ha. Het perceel maakt deel uit van het natuurontwikkelingsproject [project] te [plaats] en op 25 maart 2002 had Van de Wetering voor onder andere dit perceel een ont-grondingsvergunning aangevraagd.
3.3 Volgens het tweede lid van artikel 2 van de koopovereenkomst was een gedeelte van de koopprijs groot € 123.474,— verschuldigd bij levering en het restant groot € 49.389,— bij afgifte van de ontgrondingsvergunning. Volgens artikel 15.3 van de overeenkomst zou Van de Wetering bedoeld restant niet zijn verschuldigd indien de ontgrondingsvergunning niet zou worden verleend.
3.4 De koopovereenkomst bevat in artikel 16 voorts onder meer de navolgende bijzondere bepalingen:
“16.1 Koper staat de verkoper toe het verkochte om niet te blijven gebruiken tot de datum aanvang ontgronding na de afgifte van de ontgrondingsverguning. In-dien het gebruik om niet moet worden beëindigd zal de koper dit tenminste één maand voordat het verkochte moet zijn ontruimd, schriftelijk aan de ver-koper meedelen.
(…)
16.2 Indien de onder artikel 15 lid 1 vermelde ontgrondingsvergunning niet wordt verleend, verkrijgt verkoper bij voortduring per jaar het voortgezet gebruik via een eenmalige pachtovereenkomst (volgens artikel 70f lid 5 van de Pachtwet) tegen een vergoeding volgens de grondkamernormen.”
3.5 Levering heeft plaatsgevonden bij notariële akte van 31 december 2002.
3.6 Op 28 februari 2007 is de ontgrondingsvergunning verleend. Van de Wetering heeft vervolgens de onder 3.3 bedoelde restantkoopsom aan [X] voldaan.
3.7 Bij brief van 6 maart 2007 heeft Van de Wetering aan [X] het recht van gebruik van het perceel opgezegd.
3.8 Een faxbericht van Van de Wetering aan de raadsman van [X] van 21 mei 2008 houdt onder meer in:
“We zijn met ontgronding al begonnen, ook op perceel van [X]. Opgezegd hebben we [X] schriftelijk d.d. 06 03 2007. Vorig jaar mondeling afgesproken dat vanwe-ge subsidieaanvraag [X] de grond nog een jaar mocht pachten, prijsafspraak 800 euro per ha, deze is betaald door [X].”
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1 In dit geding heeft [X] in conventie schriftelijke vastlegging gevorderd van een pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel voor onbepaalde tijd en met een pachtprijs van € 800,— per hectare per jaar. In reconventie heeft Van de Wetering gevorderd een ver-klaring voor recht dat [X] aansprakelijk is voor onrechtmatig gebruik van het perceel, veroordeling van [X] tot schadevergoeding nader op te maken bij staat, alsmede een be-vel tot ontruiming van het perceel op straffe van een dwangsom. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer in eerste aanleg de vordering in conventie afgewezen en de vordering in reconventie (gemodereerd) toegewezen.
4.2 Het hof zal de grieven zoveel mogelijk gezamenlijk bespreken.
4.3 Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Omdat tus-sen oud en nieuw recht geen voor de onderhavige zaak relevant verschil bestaat, behoeft de vraag welk recht volgens het overgangsrecht van toepassing is, geen bespreking. Het hof zal hierna alleen verwijzen naar de bepalingen van het nieuwe recht.
4.4 Mede gelet op hetgeen volgens het proces-verbaal door partijen is verklaard bij gele-genheid van de comparitie na antwoord in eerste aanleg, staat tussen partijen vast dat [X], naar aanleiding van de onder 3.7 bedoelde opzegging, in het voorjaar van 2007 aan Van de Wetering heeft gevraagd of hij het perceel nog één jaar zou mogen gebruiken in ver-band met (het uitoefenen van) zijn toeslagrechten. Volgens de verklaring van [X] ter comparitie “waren de toeslagrechten al aangevraagd”, wat het het hof aldus verstaat dat [X] bij gelegenheid van de gecombineerde opgave aan Dienst Regelingen het perceel had opgegeven als bij hem in gebruik. Ook staat vast dat Van de Wetering daarmee heeft in-gestemd en dat partijen voor het gebruik een prijs van € 800,— per hectare zijn overeenge-komen.
4.5 Volgens zowel oud als nieuw recht is voor de kwalificatie als pacht voldoende dat de overeenkomst strekt tot het tegen een tegenprestatie in gebruik verstrekken ter uitoefening van de landbouw. Anders dan de pachtkamer in eerste aanleg komt het hof, naar aanleiding van hetgeen onder 4.4 is overwogen, dan ook tot de conclusie dat sprake is van pacht.
4.6 Van de Wetering heeft zich erop beroepen dat de vordering tot vastlegging van de pacht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor zover Van de Wetering (evenals [X]) in dat verband ervan uitgaat dat vastlegging zonder meer zou lei-den tot een pachtovereenkomst voor de wettelijke duur van zes jaar (in plaats van het door partijen beoogde gebruik voor één jaar) vergist hij zich. Gelet op de stellingen van partijen omtrent de inhoud van hun overeenkomst zou immers vastlegging moeten volgen van een pachtovereenkomst voor de duur van één jaar. Die vastlegging leidt alleen dan tot een pacht-overeenkomst voor de wettelijke duur, indien de grondkamer haar goedkeuring aan de over-eengekomen kortere duur onthoudt. Het hof verwijst naar het derde lid van artikel 7:325 Burgerlijk Wetboek. Wel volgt uit het stelsel van het eerste lid van artikel 7:322 Burgerlijk Wetboek dat de omstandigheid dat partijen de pacht niet zelf op schrift hebben gesteld en ter goedkeuring naar de grondkamer hebben gezonden, ertoe zou leiden dat de pachtovereen-komst voorlopig voor onbepaalde tijd geldt en dat de duur ervan (hetzij de overeengekomen duur van één jaar indien de grondkamer die duur goedkeurt, hetzij in plaats daarvan de wet-telijke duur van zes jaar) ingaat bij de aanvang van het pachtjaar volgende op dat waarin op de voet van artikel 1019t Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering afschriften van het vast-leggingsvonnis aan de grondkamer zijn gezonden. Vastlegging tussen partijen van een pacht-overeenkomst voor de duur van één jaar zal derhalve ertoe leiden dat de pacht op zijn vroegst eindigt één jaar na voorjaar 2011.
4.7 Van de Wetering heeft zich voor zijn beroep op de beperkende werking van redelijk-heid en billijkheid voorts onder meer beroepen op de omstandigheid dat hij [X] heeft willen tegemoet komen in verband met de uitoefening van toeslagrechten, alsmede (onder andere conclusie van antwoord in conventie onder 28, 40 en 42 en memorie van antwoord onder 62 en 69) op doel en strekking van de koopovereenkomst in verband met hetgeen par-tijen zijn overeengekomen omtrent de betaling van de restantkoopsom ad € 49.389,—. Vol-gens de stellingen van Van de Wetering vertegenwoordigde bedoeld bedrag de meerwaarde van de kleigrond na afgifte van de ontgrondingsvergunning. De feitelijke juistheid van een en ander is door [X] op zichzelf niet betwist. Wel stelt [X] zich op het standpunt dat zijn vordering tot vastlegging niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaan-vaardbaar is.
4.8 Het hof stelt in dit verband voorop dat het dwingendrechtelijk karakter van de relevan-te bepalingen van het pachtrecht op zichzelf niet uitsluit dat een vordering tot vastlegging af-stuit op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid. Wel zal, in verband met be-doeld dwingendrechtelijk karakter, daartoe aan zware eisen moeten zijn voldaan, zodat een bijzondere terughoudendheid past, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt.
4.9 De omstandigheid dat partijen gebruik gedurende één jaar beoogden, is in het licht van bedoelde terughoudendheid op zichzelf onvoldoende om te kunnen oordelen dat naar maat-staven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [X] vastlegging vordert. Naar volgt uit het eerste en tweede lid van artikel 7:321 Burgerlijk Wetboek gaat de wettelij-ke regeling van de pacht – die anders dan het huurrecht geen bijzonder regime kent voor overeengekomen gebruik dat naar zijn aard van korte duur is (artikel 7:232 lid 2 Burgerlijk Wetboek met betrekking tot huur van woonruimte), respectievelijk een overeenkomst voor twee jaar of korter (artikel 7:301 lid 1 Burgerlijk Wetboek met betrekking tot huur van be-drijfsruimte) – er vanuit dat ook een (reguliere of geliberaliseerde) pachtovereenkomst voor de duur van één jaar op schrift behoort te worden gesteld en aan de grondkamer ter goedkeu-ring dient te worden ingezonden.
4.10 De omstandigheid dat partijen gebruik gedurende één jaar beoogden in samenhang met zowel de omstandigheid dat [X] aan Van de Wetering heeft gevraagd of hij het per-ceel nog één jaar zou mogen gebruiken in verband met (het uitoefenen van) zijn toeslagrech-ten, waaraan Van de Wetering is tegemoet gekomen, als in verband met de strekking van de koopovereenkomst en de bij die overeenkomst aan [X] toegekende meerwaardevergoe-ding, acht het hof daarentegen wel voldoende zwaarwegend. Naar volgt uit het samenstel van de bepalingen van bedoelde overeenkomst was bedoelde strekking dat Van de Wetering na het verkrijgen van de benodigde ontgrondingsvergunning met de ontgronding van het perceel zou kunnen beginnen, waartegenover Van de Wetering de meerwaarde aan [X] zou vol-doen in de vorm van betaling van de restantkoopsom. Schriftelijke vastlegging zou tot con-sequentie hebben dat Van de Wetering de ontgronding van het perceel voor jaren dient uit te stellen, niettegenstaande de omstandigheid dat [X] inmiddels – ter zake van de grond waarvoor hij pachtbescherming inroept – de bedoelde meerwaardevergoeding heeft ontvan-gen. In verband daarmee is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat [X], zoals hij in dit geding doet, die vastlegging vordert.
4.11 Voor zover [X] zich in dit geding op het standpunt heeft gesteld dat Van de Wete-ring nog niet met de ontgronding van het perceel is begonnen (onder meer memorie van grie-ven onder 11) en het perceel voor ontgronding “dan ook niet nodig had” (idem onder 12), heeft hij zijn standpunt onvoldoende gemotiveerd tegenover hetgeen van de zijde van Van de Wetering ter gelegenheid van de comparitie in eerste aanleg is verklaard, namelijk dat een klein gedeelte van het perceel is afgegraven “als proefstukje” en dat voor het overige de ont-gronding al begonnen zou moeten zijn, maar dat Van de Wetering dit niet aandurfde (klaar-blijkelijk in verband met het beroep van [X] op pachtbescherming).
4.12 De omstandigheid dat Van de Wetering aan een derde ([Y]) het gebruik van het perceel heeft gegund wat betreft de nog niet ontgronde gedeelten van het perceel, legt al evenmin gewicht in de schaal. Volgens artikel 16.1 van de koopovereenkomst had [X] slechts aanspraak op gebruik tot het moment van aanvang van de ontgronding. Volgens de stellingen van Van de Wetering zou [Y] bovendien steeds plaatsmaken op het moment dat het desbetreffende perceelsgedeelte zou worden ontgrond, iets waartoe – naar volgt uit het standpunt dat hij in dit geding inneemt – [X] niet bereid is, en was het gebruik door [Y] bovendien (anders dan [X] aanvoert) om niet. Dat [Y] volgens de met hem gemaakte afspraken inderdaad steeds zou plaatsmaken voor zover ontgronding zou plaats-vinden en dat zijn gebruik om niet was, vindt bevestiging in de schriftelijke verklaring van Jillissen die als productie 6 bij de memorie van antwoord is overgelegd. [X] heeft ver-volgens bij zijn nadere memorie onder 11 ten onrechte volstaan met de blote stelling dat Van de Wetering (met [Y]) “nog een keer een pachtovereenkomst heeft afgesloten en een te-genprestatie heeft bedongen”, zonder in te gaan op de inhoud van de schriftelijke verklaring van [Y].
4.13 Voor zover uit de nadere memorie van [X] onder 6 in verband met het petitum van de memorie van grieven moet worden afgeleid dat [X] ook een grief heeft willen opwer-pen tegen hetgeen de pachtkamer in eerste aanleg heeft overwogen over haar bevoegdheid om van de vordering in reconventie kennis te nemen, faalt die grief, omdat hetgeen de pacht-kamer in eerste aanleg in verband met het tweede lid van artikel 1019l Wetboek van Burger-lijke Rechtsvordering over de samenhang van die vordering met de vordering in conventie heeft overwogen, juist is.
4.14 Uit het voorgaande volgt dat voor zover de grieven zich richten tegen het vonnis in conventie, die grieven falen. Hetzelfde geldt voor de grieven tegen het vonnis in reconventie, die immers voortbouwen op het standpunt van [X] in conventie.
4.15 De slotsom is dat de grieven niet tot vernietiging van het bestreden vonnis kunnen lei-den. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen, naar volgt uit hetgeen hiervoor is over-wogen met verbetering van de gronden.
4.16 Het hof zal [X], als de in het ongelijk gestelde partij, veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Boxmeer, van 24 maart 2009;
veroordeelt [X] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Van de Wetering begroot op € 1.341,— voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 262,— voor griffierecht en verklaart dit arrest in zoverre uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, M.F.J.N. van Osch en Th.C.M. Willemse en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.B.M. Duenk, en is in tegen-woordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 juni 2010.