Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak-\rolnummer: 7317790 / CV EXPL 18-10548
vonnis van de kantonrechter d.d. 25 juni 2019
inzake
[eiser] ,
wonende te [plaats] ,
eiser,
gemachtigde: mr. C.B. Ernst, werkzaam bij ARAG Rechtsbijstand,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] ,
[gedaagde sub 2] ,
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A.M.M. Greijdanus, werkzaam bij Stichting Achmea Rechtsbijstand.
Partijen zullen hierna " [eiser] " en " [gedaagden] " genoemd worden.
PROCESGANG
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord,
- de conclusie van repliek,
- de conclusie van dupliek.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1.De vaststaande feiten
1.1.
Tussen [eiser] als verhuurder en [gedaagden] als huurders is met ingang van
1 januari 2014 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning staande en gelegen op het [adres] te [plaats] (hierna te noemen: de woning). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar.
1.2.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurprijs bepaald:
De huurprijs bedraagt bij aanvang van de huurovereenkomst: € 700 (zegge: zevenhonderd) per maand.
1.3.
In de huurovereenkomst is ten aanzien van de huurprijswijziging bepaald:
De huurprijs kan op voorstel van verhuurder voor het eerst per 01-01-2015 en vervolgens jaarlijks worden gewijzigd met een percentage van 3%.
1.4.
Vanaf 1 januari 2017 heeft [eiser] de huurprijs niet verhoogd. Vanaf deze datum heeft [gedaagden] een kale huurprijs van € 750,00 per maand aan [eiser] betaald.
1.5.
[eiser] heeft [gedaagden] bij e-mail van 8 februari 2017 aangeschreven over betaling van de huur:
"Wij hebben naar aanleiding van onze telefonisch verzoek d.d. 03-02-2017 nog geen betaling uwerzijds mogen ontvangen. Dit terwijl de betalingstermijn ruim is overschreden. Zie hieronder mail van 13 januari 2014. Wij verzoeken u dringend het huurbedrag 764 euro bedrag zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen 5 dagen, over te maken op onze bankrekening wel bij jullie bekend."
1.6.
[gedaagden] heeft hierop bij e-mail van 9 februari 2017 gereageerd:
"We hebben een probleem gehad met de auto, maar ik kan vandaag de huur overmaken.
Ik kan mij herinneren dat we afgesproken hebben met een verhoging van 3% per jaar, tot we op 750 euro uitkwamen…"
1.7.
[eiser] heeft vervolgens bij e-mail van 9 februari 2017 aan [gedaagden] medegedeeld:
"OK is goed.
Willen in de toekomst wel graag op afgesproken datum overgemaakt hebben. We kijken echt niet op 1 of 2 dagen, maar de laatste 2 x was de afgesproken akelig lang overschreden."
1.8.
[eiser] heeft [gedaagden] bij aangetekende brief van 29 juni 2018 medegedeeld:
"Hierbij delen wij u mede dat wij de huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan [adres] [plaats] , per 01-01-2019 opzeggen.
De reden van de opzegging in eigen gebruik van de woning. Onze zoon wil per ingang van 01-01-2019 de woning in gebruik nemen.
Graag ontvangen wij van u binnen 6 weken na de datum van deze brief de schriftelijke mededeling dat u toestemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. (…)"
1.9.
[gedaagden] heeft [eiser] bij brief van 9 augustus 2018 medegedeeld dat hij niet instemt met de opzegging van de huurovereenkomst. Daartoe vermeldt hij in deze brief:
"(…) Wij maken bezwaar om de volgende reden.
U geeft aan dat u de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Uw zoon is echter geen eigen gebruik. Deze reden is alleen geldig als het aannemelijk is dat ik andere passende woonruimte kan krijgen. Maar dat is niet zo. Bovendien hebben we zwaarwegende redenen om in deze woning te blijven wonen. Deze redenen heb ik u medegedeeld in een email op 6 Maart 2018. U heeft geen reactie op deze email gegeven. (…)
Ook willen we vermelden dat u de afgelopen 3 jaar geen onderhoud aan de woning heeft gepleegd. Wij zullen u met enkele weken een gebrekenlijst toesturen. (…)"
1.10.
De gemachtigde van [eiser] heeft [gedaagden] bij brief van 16 augustus 2018 medegedeeld:
"(…) Tussen u en mijn cliënt bestaat sinds 1 januari 2014 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen te [adres] . Partijen zijn overeengekomen dat de (kale) huurprijs op € 700,= per maand wordt gesteld. Dit bedrag wordt één maal per jaar met 3% verhoogd.
Cliënt heeft de huurprijs niet meer verhoogd sinds 1 januari 2017. U betaalt een kale huursom van
€ 750,=. Volgens mijn berekeningen kan cliënt een huursom van € 764,91 vorderen vanaf 1 januari 2017. Over het jaar 2017 vordert mijn cliënt dan ook alsnog betaling van het bedrag van € 178,92 (12 x
€ 14,91).
Vanaf 1 januari 2018 geldt een huurprijs van € 787,86. Voor het jaar 2018 vordert cliënt dan ook betaling van het bedrag van € 302,88 (8 x € 37,86). Het totaalbedrag van€ 481,80(€ 178,92 + € 302,88) dient uvóór 30 september 2018te voldoen op het bij u bekende rekeningnummer.
De huurprijs wordt met ingang van 1 september 2018 vastgesteld op een maandelijks bedrag van
€ 787,86. Voor de goede orde attendeer ik u er op dat u met deze verhoging reeds bij aanvang van de huurovereenkomst heeft ingestemd.
De huurovereenkomst kan per 1 januari 2019 worden opgezegd. Van cliënt heb ik vernomen dat u een beroep doet op huurbescherming. Namens cliënte doe ik u dan ook - geheel conform artikel 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek - het volgende voorstel.
Partijen komen per 1 januari 2019 een nieuwe huurovereenkomst overeen waarbij de kale huurprijs volgens de huidige marktwaarde wordt gesteld op een maandelijks bedrag van € 950,=. De huurovereenkomst geldt voor onbepaalde tijd. De jaarlijkse huurverhoging wordt vastgesteld op 4% per jaar. Daarnaast dient u een borgsom ter hoogte van € 950,= te voldoen.
Stemt u met dit redelijke voorstel niet in, dan zal ik namens cliënt een procedure tot beëindiging van de huurovereenkomst bij de Kantonrechter inleiden. Uw reactie zie ik graag binnen zes weken na heden tegemoet. (…)"
1.11.
[gedaagden] heeft bij e-mail aan [eiser] van 14 september 2018 gereageerd, waarbij hij heeft aangegeven dat wat hem betreft de huurovereenkomst vooralsnog van kracht blijft, tenzij [eiser] legitieme redenen kan aanvoeren om het contract te laten ontbinden.
1.12.
Makelaardij [naam makelaardij] B.V. (hierna te noemen: Makelaardij [naam makelaardij] ) heeft in opdracht van [eiser] de huurprijs van de woning vastgesteld in een taxatierapport d.d. 28 september 2018. Makelaardij [naam makelaardij] heeft de markthuur getaxeerd op een bedrag van
€ 950,00 per maand. In dit kader heeft de makelaar een huurprijscheck zelfstandige woonruimte uitgevoerd. De maximale huurprijs is daarbij - op basis van (afgerond) 222 punten - vastgesteld op € 1.114,22.
1.13.
De gemachtigde van [eiser] heeft bij brief aan [gedaagden] van 28 september 2018 de huurovereenkomst opgezegd. Daartoe vermeldt hij in deze brief:
(…) Namens cliënt zeg ik u hierbij de huurovereenkomst op per 1 april 2019 op grond van het feit dat u niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
Dat het aanbod dat cliënt u heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst waarbij de kale huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van € 950,- redelijk is blijkt uit bijgevoegde verklaring van makelaarskantoor Makelaardij [naam makelaardij] B.V. van 27 september 2018.
Graag verneem ikbinnen zes wekenna dagtekening of u instemt met beëindiging van de huurovereenkomst. Indien dat niet het geval is, dan zal ik zonder nadere aankondiging een gerechtelijke procedure inleiden waarbij ik namens cliënt beëindiging van de huurovereenkomst zal vorderen.
Van cliënt heb ik vernomen dat u tot op heden het gevorderde bedrag over de periode vanaf 1 januari 2017 tot heden niet heeft voldaan. Het gaat inmiddels - berekend tot en met september 2018 - om een totaalbedrag van € 519,66.
U krijgt nog twee weken de tijd om dit bedrag te voldoen op rekening van cliënt. Blijft uw betaling binnen deze termijn uit, dan zal ik in de gerechtelijke procedure ook betaling vorderen van de buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 94,32 (inclusief btw).
1.14.
[gedaagden] heeft bij e-mail aan [eiser] van 28 september 2018 op deze brief gereageerd. In deze e-mail stelt hij daartoe:
"Wij gaan uiteraard niet in op uw nieuwe huurvoorstel, het huidige huurcontract is stilzwijgend verlengd en blijft vooralsnog gelden.
Er is nooit over nieuwe huurvoorwaarden onderhandeld, alleen dat u ineens het huurcontract wilde opzeggen omdat uw zoon dit huis wilde betrekken.
U begint ineens over nieuwe huurdersvoorwaarden nadat wij hebben aangegeven het niet eens te zijn dat u het geldende huurcontract wilde ontbinden.
Vooralsnog blijven wij volharden vanuit onze rechtmatige positie.
(…)
Als laatste willen wij u wijzen op onze email van (dagtekening 09-02-2017) en mondelinge afspraken aangaande de vaste huurprijs. (…)"
2.Het geschil
2.1.
[eiser] vordert dat de kantonrechter, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
1. de onderhavige huurovereenkomst per 1 april 2019 beëindigt op grond van het weigeren van een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst;
2. voor recht verklaart dat de huurprijs per 1 september 2018 wordt vastgesteld op een bedrag van € 787,86 per maand;
en [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van:
3. een bedrag van € 557,52, berekend tot en met oktober 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele betaling;
4. de buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 101,10;
5. de kosten van het geding;
6. de nakosten ten bedrage van € 100,00, met bepaling dat indien deze kosten niet binnen twee weken na betekening van dit vonnis zijn betaald, [gedaagden] daarover de wettelijke rente is verschuldigd vanaf dat moment tot aan de dag der algehele voldoening;
2.2.
[gedaagden] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met
veroordeling van [eiser] - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van het
geding, te vermeerderen met de wettelijke rente indien [eiser] deze kosten niet binnen
veertien dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis heeft voldaan.
3.Het standpunt van [eiser]
3.1.
Aanvankelijk heeft [eiser] de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd vanwege eigen gebruik. Naar aanleiding van de reactie daarop van de zijde van [gedaagden] , is [eiser] naar een andere oplossing gaan zoeken, hetgeen hem vrij stond. Niet valt in te zien waarom, zoals [gedaagden] betoogt, de in eerste instantie door [eiser] aangevoerde opzeggingsgrond leidend zou moeten zijn.
3.2.
[eiser] vordert beëindiging van de huurovereenkomst per 1 april 2019 op grond van het feit dat [gedaagden] niet instemt met een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst conform artikel 7:274 lid 1 sub d Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Dat het door [eiser] gedane voorstel redelijk is, blijkt uit het taxatierapport van Makelaardij [naam makelaardij] . Op grond van dit taxatierapport is een huurprijs voor de door [gedaagden] gehuurde woning van € 950,00 per maand als redelijk en marktconform te beschouwen. In de directe omgeving van de gehuurde woning worden weinig woningen te huur aangeboden. Het is voor [eiser] daarom lastig om vergelijkingspanden aan te dragen. In de buurt van de gehuurde woning wordt een bij de kerk aangebouwde woning aangeboden voor dezelfde huurprijs. Het oppervlak van deze woning is vergelijkbaar met dat van de door [gedaagden] gehuurde woning. Voor het overige worden in [plaats] enkele woningen te huur aangeboden; het gaat dan om tussenwoningen die aanzienlijk kleiner zijn dan de door [gedaagden] gehuurde woning. Hiervoor wordt een huurprijs van circa € 710,00 per maand gevraagd. De door [gedaagden] gehuurde woning betreft daarentegen een vrijstaande woning met 5 kamers, een keuken, garage en berging en 690 m² grond en is dan ook niet met de huurwoningen te [plaats] te vergelijken. Volgens de puntentelling van de woning zou de huurprijs € 1.135,00 moeten bedragen. Omdat [eiser] van mening is dat de huurprijs dan ineens te veel zou worden verhoogd, heeft hij het bedrag van € 950,00 voorgesteld.
3.3.
[gedaagden] stelt ten onrechte dat Makelaardij [naam makelaardij] de gehuurde woning niet zou hebben bekeken. De makelaar heeft tekeningen opgevraagd en heeft de woning aan de buitenzijde bekeken. De makelaar heeft de woning niet van binnen gezien. Dat doet echter geen afbreuk aan de deskundigheid van zijn rapportage. Ten aanzien van het door [gedaagden] gestelde achterstallig onderhoud voert [eiser] aan dat hoewel [gedaagden] in zijn e-mail van 9 augustus 2018 aankondigde met een gebrekenlijst te komen, [eiser] een dergelijke lijst niet heeft ontvangen. Als [gedaagden] van mening is dat sprake is van gebreken in de vorm van schimmel aan de woning, dan had hij [eiser] daarvan op de hoogte moeten stellen.
Een klacht van [gedaagden] over vochtoverlast is door [eiser] opgelost. Nadat [eiser] [gedaagden] had aangeschreven met betrekking tot het voorstel tot wijziging van de huurprijs, meldde [gedaagden] plots weer overlast te hebben wegens vocht/schimmelvorming. [eiser] voert verder aan dat het kan zijn dat sommige ruimtes in de woning kleiner zijn dan volgens de berekening van [eiser] . Hier staat echter tegenover dat sommige ruimtes mogelijk groter zijn dan is aangegeven. Als wordt uitgegaan van de afmetingen zoals [gedaagden] die stelt in de conclusie van antwoord, dan komt [eiser] op een totaal puntenaantal van 223. Dit correspondeert met een huurprijs van ruim € 1.135,00.
3.4.
Partijen zijn in de huurovereenkomst overeengekomen dat de huurprijs ieder jaar met een percentage van 3% kan worden verhoogd. Op grond hiervan geldt vanaf 1 januari 2017 een huurprijs van € 764,91 en vanaf 2018 een huurprijs van € 787,86 per maand. [eiser] vordert tegen deze achtergrond dat voor recht wordt verklaard dat de huurprijs vanaf 1 september 2018 op het laatstgenoemde bedrag wordt vastgesteld. [eiser] stelt voorts dat [gedaagden] heeft nagelaten om de vanaf 1 januari 2017 doorgevoerde jaarlijkse huurverhogingen te voldoen. Berekend tot en met oktober 2018 is er sprake van een huurachterstand van € 557,52. [eiser] betwist de stelling van [gedaagden] dat er tussen partijen een mondelinge afspraak is gemaakt ten aanzien van een 'vaste' huurprijs.
3.5.
[eiser] vordert voorts betaling van buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 101,10. Daartoe stelt [eiser] dat zijn gemachtigde in opdracht en voor rekening van hem buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht. De daarmee gemoeide kosten dienen door [gedaagden] te worden vergoed.
4.Het standpunt van [gedaagden]
4.1.
[eiser] heeft aanvankelijk de huurovereenkomst met [gedaagden] opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. [gedaagden] is van mening dat deze opzeggrond leidend moet zijn en dat de opzeggrond die nu als grondslag voor de beëindiging van de huurovereenkomst wordt gebruikt - het niet instemmen met een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst - ongegrond moet worden verklaard. Het is volgens [gedaagden] in strijd met de redelijkheid en billijkheid en de goede rechtsorde wanneer een verhuurder bij het falen van de aanvankelijke opzeggingsgrond een nieuwe opzeggingsgrond kan kiezen. Dit druist bovendien in tegen de bescherming die de wetgever de huurder heeft willen bieden.
4.2.
[gedaagden] heeft niet ingestemd met het voorstel van [eiser] om de huurprijs te wijzigen naar een bedrag van € 950,00 per maand. Dit voorstel is niet redelijk. Het betreft een huurverhoging van € 200,00 per maand. Dit is een verhoging van 20% ten opzichte van de huidige huur van € 750,00. [eiser] heeft daarnaast niet aangetoond dat de voorgestelde huurprijsverhoging daadwerkelijk marktconform is. Er is een taxatierapport van een makelaar overgelegd en twee advertenties van Funda. [gedaagden] betwist de juistheid van het taxatierapport van de makelaar. De makelaar heeft in het kader van zijn taxatie de woning niet bezocht, daar waar dat wel noodzakelijk was. Hij heeft ook geen rekening gehouden met het achterstallige onderhoud in de woning. Er is sprake van vochtproblemen die bij [eiser] zijn gemeld. Verder heeft de makelaar in de huurprijscheck niet vastgesteld wat de oppervlakte is van de ruimtes van de woning. De makelaar gaat bovendien ten onrechte uit van twee badkamers, terwijl er in de woning van [gedaagden] slechts één badkamer aanwezig is. Het taxatierapport is volgens [gedaagden] dan ook gebaseerd op onjuiste en onvolledige informatie. Bovendien vormt het overleggen van twee advertenties, zonder nadere toelichting waarom het hier gaat om een vergelijkbaar object onvoldoende onderbouwing van de redelijkheid van de voorgestelde nieuwe huurprijs. Het pand dat [eiser] als vergelijkingspand noemt, is twee keer zo groot als de door [gedaagden] gehuurde woning. De makelaar heeft in zijn taxatierapport niet onderbouwd waarom deze woning vergelijkbaar is. Nu er geen sprake is van een redelijk voorstel tot het wijzigen van de huurprijs, kan [eiser] de huurovereenkomst niet opzeggen op grond van artikel 7:274 lid 1 sub d BW, zodat de hierop gegronde beëindigingsvordering van [eiser] moet worden afgewezen.
4.3.
[eiser] en [gedaagden] hebben mondeling afgesproken dat de overeengekomen huurprijsverhoging van 3% zou worden doorgevoerd totdat een bedrag van € 750,00 aan kale huurprijs is bereikt. Daarna zou er geen verhoging meer worden doorgevoerd. [gedaagden] heeft in zijn e-mail aan [eiser] van 9 februari 2017 deze afspraak nog eens herhaald en [eiser] heeft dit per e-mail bevestigd met de bewoordingen "ok goed". [eiser] is hierop na de betaling door [gedaagden] niet meer teruggekomen en heeft geen herinneringen gestuurd of verhogingen anderszins. Als de mondelinge afspraak niet zou bestaan, had hij dat wel gedaan. De vordering van [eiser] tot betaling van achterstallige huur dient dan ook te worden afgewezen.
4.4.
[gedaagden] betwist de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten, nu [eiser] niet heeft aangetoond dat er daadwerkelijk buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Aannemelijk is dat de gemachtigde van [eiser] slechts werkzaamheden heeft verricht ter voorbereiding van de onderhavige gerechtelijke procedure. Vergoeding daarvan is inbegrepen in de proceskostenveroordeling.
4.5.
[gedaagden] betwist, voor het geval de vordering van [eiser] toewijsbaar wordt geacht, de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van het vonnis. [gedaagden] verwacht van een toewijzend vonnis in hoger beroep te gaan. Indien het vonnis niettemin wordt geëxecuteerd, zal [gedaagden] ernstig in zijn belangen worden geschaad, nu ontruiming van de woning grote gevolgen voor hem heeft.
4.6.
Tot slot verzoekt [gedaagden] om hem een terme de grâce te verlenen, indien geoordeeld wordt dat het voorstel van [eiser] tot wijziging van de huurprijs redelijk is.
5.De beoordeling van het geschil
Huurprijsverhoging
5.1.
De kantonrechter stelt vast dat partijen in de huurovereenkomst een aanvangshuurprijs van € 700,00 per maand zijn overeengekomen, alsmede dat de huurprijs op voorstel van de verhuurder voor het eerst per 1 januari 2015 en vervolgens jaarlijks kan worden gewijzigd met een percentage van 3%. [gedaagden] heeft echter gesteld dat partijen in aanvulling hierop mondeling zijn overeengekomen dat de jaarlijkse huurprijswijziging zou worden doorgevoerd totdat een bedrag van maximaal € 750,00 aan kale huurprijs zou zijn bereikt. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze stelling van [gedaagden] - ondanks de betwisting daarvan door [eiser] - in rechte voldoende komen vast te staan. Daartoe is allereerst redengevend dat, na de aanvangshuurprijs van € 700,00 per 1 januari 2014, de huurprijs per 1 januari 2017, na eerder blijkbaar doorgevoerde verhogingen, € 750,00 bedroeg - exact het bedrag van de door [gedaagden] gestelde maximale huurprijs - en dat [eiser] vervolgens ruim anderhalf jaar lang, tot de brief van zijn gemachtigde van 16 augustus 2018, de maandelijkse betalingen zijdens [gedaagden] van € 750,00 kennelijk telkens heeft geaccepteerd en tot dan toe geen enkele aanspraak op betaling van huurverhoging boven het tot dan toe geldende bedrag van
€ 750,00 heeft gemaakt. Dit had naar het oordeel van de kantonrechter alleszins voor de hand gelegen indien partijen géén maximale huurprijs van € 750,00 zouden hebben afgesproken. In zijn e-mail aan [eiser] van 9 februari 2017 refereert [gedaagden] bovendien expliciet aan het bestaan van een dergelijke afspraak. [eiser] betwist in zijn daaropvolgende e-mail het bestaan van deze afspraak niet, hetgeen voor de hand had gelegen bij gebreke van het bestaan van zodanige afspraak. Ook daarin vindt de kantonrechter een bevestiging van de door [gedaagden] gestelde mondelinge afspraak dat de toe te passen huurverhoging tot een bedrag van maximaal € 750,00 zou gaan. Gezien het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat partijen in aanvulling op de schriftelijke huurovereenkomst mondeling hebben afgesproken dat de jaarlijkse huurprijsverhoging van 3% zou worden doorgevoerd totdat een bedrag van maximaal € 750,00 aan kale huurprijs zou zijn bereikt. Derhalve komt aan [eiser] geen betaling van achterstallige (verhoogde) huur boven € 750,00 vanaf 1 januari 2017 toe. De daartoe strekkende vordering van [eiser] over de periode vanaf 1 januari 2017 tot en met 31 oktober 2018 zal dan ook worden afgewezen. In het verlengde hiervan sneuvelt ook de door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat er per 1 september 2018 een (verhoogde) huurprijs van € 787,86 per maand geldt. Deze vordering wordt eveneens afgewezen.
Wijziging van de opzeggingsgrond
5.2.
Ingevolge artikel 7:271 lid 4 BW moet de opzegging de gronden voor opzegging vermelden. Het moet daarbij gaan om de gronden zoals aangegeven in artikel 7:274 lid 1 BW. Voorts mag de rechter op grond van artikel 7:273 lid 1 BW in een huurbeëindigingsprocedure slechts de in de opzegging vermelde gronden bij de beslissing op de beëindigingsvordering van de verhuurder in aanmerking nemen (vgl. HR 15 april 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP5612). Het starten van een huurbeëindigingsprocedure door de verhuurder begrenst aldus de opzeggingsgronden die de kantonrechter bij haar beoordeling van de beëindigingsvordering in aanmerking kan nemen. Een en ander sluit naar het oordeel van de kantonrechter echter niet uit dat de verhuurder de grond voor opzegging van de huurovereenkomst kan wijzigen
alvorenshij een huurbeëindigingsprocedure tegen de huurder entameert.
alvorenshij een huurbeëindigingsprocedure tegen de huurder entameert.
5.3.
De kantonrechter constateert ten aanzien van de door [eiser] aangevoerde gronden voor opzegging van de huurovereenkomst dat [eiser] aanvankelijk - in zijn brief aan [gedaagden] van 29 juni 2018 - als grond voor de opzegging, naar de kantonrechter begrijpt, dringend eigen gebruik van het gehuurde (door de zoon van [eiser] ) heeft gesteld en in later stadium - in de brief van zijn gemachtigde van 28 september 2018 - deze initiële opzeggingsgrond heeft laten vallen en een nieuwe opzeggingsgrond, te weten het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, naar voren heeft gebracht. Naar het oordeel van de kantonrechter stond het [eiser] in de gegeven omstandigheden vrij om de initiële opzeggingsgrond van het dringend eigen gebruik te vervangen door de nieuwe opzeggingsgrond van het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Er is hier sprake van een wijziging van opzeggingsgrond buiten rechte, voordat de huurbeëindigingsprocedure is geëntameerd. Een zodanige wijziging is naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel toelaatbaar, mits maar voldoende duidelijk is op welke opzeggingsgrond de verhuurder zich beroept. De wijziging van opzeggingsgrond door [eiser] is, anders dan [gedaagden] betoogt, in het onderhavige geval niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid en/of de goede rechtsorde. Evenmin kan worden geoordeeld dat de wijziging van de opzeggingsgrond op onaanvaardbare wijze indruist tegen de bescherming die de wetgever de huurder heeft willen bieden. Het was [gedaagden] reeds vóór deze huurbeëindigingsprocedure duidelijk welke opzeggingsgrond [eiser] uiteindelijk aanvoerde en waartegen hij zich diende te verweren. Al met al is [eiser] naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet gebonden aan de aanvankelijk door hem aangevoerde opzeggingsgrond van het dringend eigen gebruik. De kantonrechter komt derhalve toe aan de beoordeling van (de gegrondheid van) de gewijzigde opzeggingsgrond, het niet toestemmen in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
De vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst
5.4.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling van deze vordering van [eiser] het volgende voorop. Ingevolge artikel 7:272 lid 1 BW blijft een opgezegde huurovereenkomst, tenzij de huurder de overeenkomst heeft opgezegd of na de opzegging door de verhuurder schriftelijk in de beëindiging ervan heeft toegestemd, na de dag waartegen rechtsgeldig is opgezegd, van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder als in lid 2 bedoeld. In lid 2 van artikel 7:272 BW is bepaald dat de verhuurder, indien hij zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging van de huurovereenkomst toestemt, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Vervolgens geeft artikel 7:274 BW (limitatief) de gronden aan waarop de rechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen.
5.5.
In deze procedure staat de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW centraal: het niet toestemmen door de huurder in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten. Daarmee is artikel 7:274 lid 1 onder d BW naar het oordeel van de kantonrechter vooral relevant wanneer het om wijziging van de huurprijs bij geliberaliseerde woonruimte gaat. Bij niet-geliberaliseerde woonruimte is men voor voorstellen die een wijziging van de huurprijs betreffen aangewezen op de wijzigingsmogelijkheden die onderafdeling 2 - de wettelijke regeling voor de huurprijzen en servicekosten - biedt.
5.6.
Tegen deze achtergrond dient de kantonrechter allereerst de vraag te beantwoorden of er ten aanzien van de door [gedaagden] van [eiser] gehuurde woning sprake is van geliberaliseerde of van niet-geliberaliseerde woonruimte. Artikel 7:247 BW bepaalt dat de bepalingen van onderafdeling 2 niet van toepassing zijn bij een zelfstandige woning ten aanzien waarvan bij de aanvang van de bewoning een huurprijs gold of geldt die hoger is dan het krachtens artikel 3 lid 2 van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (hierna: UHW) vastgestelde bedrag. Een huurovereenkomst is aldus alleen geliberaliseerd als die betrekking heeft op zelfstandige woonruimte en voor zover de overeengekomen aanvangshuurprijs de liberalisatiegrens overschrijdt. De liberalisatiegrens is te vinden in de Circulaire huurprijsbeleid van het Rijk. Per 1 januari 2014 bedroeg de liberalisatiegrens € 699,48 [1] . Toegespitst op de onderhavige zaak: er is hier sprake van de huur van zelfstandige woonruimte, waarbij de per 1 januari 2014 overeengekomen aanvangshuurprijs van € 700,00 de toepasselijke liberalisatiegrens van € 699,48 (net) overschrijdt. Daarmee is er naar het oordeel van de kantonrechter in het onderhavige geval sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot geliberaliseerde woonruimte. Dit betekent dat [eiser] als verhuurder een beroep kan doen op de beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 onder d BW voor het geval [gedaagden] als huurder niet ingaat op een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, bestaande in een wijziging van de huurprijs. In zoverre kan [eiser] dan ook in zijn vordering worden ontvangen.
5.7.
Vervolgens moet worden beoordeeld of de door [eiser] voorgestelde wijziging van de huurprijs van de woning naar een bedrag van € 950,00 per maand als een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst kan worden beschouwd.
Blijkens het arrest van de Hoge Raad van 15 februari 1963 (NJ 1963, 344) gaat het bij beëindiging van de huurovereenkomst op grond van (thans) artikel 7:274 lid 1 onder d BW erom of van de huurder in redelijkheid kan worden verlangd dat hij het aanbod van de verhuurder aanvaardt. Daarbij zijn alle omstandigheden van belang (HR 4 januari 1985, NJ 1985, 789).
5.8
Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW kan worden afgeleid dat de markthuurprijs een zeer belangrijke factor is bij het vaststellen van de redelijkheid van de aangeboden nieuwe huurprijs, maar dat het niet de enige factor is. Ook andere omstandigheden kunnen hierbij een rol spelen (zie gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 5 maart 2013, ECLI:NL:GHARL:2013:BZ3775). Uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:274 lid 1 sub d BW volgt voorts dat de bewijslast met betrekking tot de markthuurprijs op de verhuurder rust en dat de wetgever ervan is uitgegaan dat de verhuurder zijn stellingen bijvoorbeeld staaft met een taxatierapport van een makelaar (Kamerstukken II 1991/92, 22 350, nr. 3, p. 10).
5.9.
De kantonrechter stelt allereerst in zijn algemeenheid vast dat, uitgaande van de overeengekomen maximale huurprijs van € 750,00 per maand de voorgestelde nieuwe huurprijs van € 950,00 per maand een verhoging van de huurprijs van € 200,00 ineens, met een percentage van ruim 25%, behelst. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] niet op toereikende wijze onderbouwd dat een dergelijke forse huurverhoging een aanbod is ten aanzien waarvan van [gedaagden] in redelijkheid kan worden verlangd dat hij dit aanvaardt. Redengevende feiten en omstandigheden die in het voorliggende geval een dergelijke forse huurverhoging rechtvaardigen, zijn door [eiser] onvoldoende aangevoerd. Verder is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] de door hem gestelde markthuurprijs van € 950,00 mede in het licht van het verweer van [gedaagden] op dit punt onvoldoende heeft onderbouwd. De kantonrechter stelt vast dat [eiser] ter onderbouwing van de markthuurprijs een taxatierapport van Makelaardij [naam makelaardij] heeft overgelegd. In dit taxatierapport is de markthuurprijs op een bedrag van € 950,00 vastgesteld. [gedaagden] heeft de juistheid van dit taxatierapport echter gemotiveerd bestreden, door te stellen dat de makelaar de woning niet van binnen heeft gezien, dat de makelaar - ten onrechte - geen rekening heeft gehouden met achterstallig onderhoud aan de woning, dat de makelaar niet heeft vastgesteld wat de oppervlakte is van de ruimtes in huis (waardoor hij van onjuiste afmetingen is uitgegaan) en dat de makelaar ten onrechte is uitgegaan van twee badkamers in plaats van één. Deze stellingen van [gedaagden] zijn naar het oordeel van de kantonrechter slechts ten dele door [eiser] weerlegd. Met name acht de kantonrechter van belang dat [eiser] niet heeft weersproken dat de makelaar de woning niet van binnen heeft gezien, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter in het kader van de totstandkoming van een deugdelijke taxatie van de markthuurprijs wél had gemoeten. In het taxatierapport ontbreekt naar het oordeel van de kantonrechter ook een redenering waarom in het voorliggende geval nu juist van een markthuurprijs van € 950,00 zou moeten worden uitgegaan. Een verwijzing naar referentieobjecten ontbreekt bijvoorbeeld in het taxatierapport. Tegen deze achtergrond is de kantonrechter van oordeel dat het taxatierapport van Makelaardij [naam makelaardij] onvoldoende basis oplevert voor de door [eiser] gestelde markthuurprijs van € 950,00. De kantonrechter stelt verder vast dat [eiser] ter onderbouwing van de door hem gestelde markthuurprijs een advertentie van een huurwoning aan [adres] heeft overgelegd, die een huurprijs van € 950,00 per maand vermeldt. [eiser] heeft - mede in het licht van de betwisting hiervan door [gedaagden] - echter niet voldoende onderbouwd in hoeverre het hier gaat om een vergelijkbaar object. Het enkel overleggen van een advertentie van deze woning, zonder voldoende concrete toelichting waarom er in het onderhavige geval sprake is van vergelijkbare objecten, is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende. Voorts stelt de kantonrechter vast dat [eiser] een advertentie van een woning aan [adres] heeft overgelegd, die een huurprijs van € 710,00 per maand vermeldt. De kantonrechter is dienaangaande van oordeel dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd in hoeverre de huurprijs van deze woning iets relevants zegt over de genoemde markthuurprijs van de door [gedaagden] gehuurde woning van € 950,00. Er is op het eerste gezicht namelijk geen sprake van vergelijkbare objecten.
5.10.
Op basis van het vorenstaande komt de kantonrechter tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door hem genoemde markthuurprijs van € 950,00 als een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst kan worden beschouwd. Omdat niet aan de stelplicht is voldaan, bestaat voor (nadere) bewijslevering op dit punt geen aanleiding. De kantonrechter ziet evenmin aanleiding om een deskundigenbericht omtrent de (hoogte van de) markthuurprijs te gelasten. Daarmee is in rechte niet komen vast te staan dat de door [eiser] genoemde markthuurprijs van € 950,00 als een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst kan worden beschouwd. [gedaagden] als huurder was naar het oordeel van de kantonrechter dan ook niet gehouden om dit aanbod te aanvaarden. Dit betekent dat het beroep van [eiser] op de in artikel 7:274 lid 1 sub d BW vermelde beëindigingsgrond van het niet toestemmen door de huurder in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (lees hier: een gewijzigde huurprijs) faalt. De hierop gebaseerde vordering van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst moet dan ook worden afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente
5.11.
Nu de hoofdvorderingen van [eiser] niet toewijsbaar zijn, treft de nevenvorderingen ter zake van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente hetzelfde lot. Ook deze vorderingen worden dus afgewezen.
Proceskosten
5.12.
[eiser] zal als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten worden veroordeeld, aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 240,00 (2 punten x tarief € 120,00). De over de proceskosten gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar als hierna in het dictum te melden.
BESLISSING
De kantonrechter:
1. wijst de vorderingen van [eiser] af;
2. veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 240,00, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en voor zover voldoening binnen deze termijn uitblijft te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het verstrijken van deze termijn tot aan de dag der algehele voldoening;
3. verklaart de hiervoor onder 2. vermelde proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. R. Bootsma, kantonrechter, en op 25 juni 2019 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
520 / mp