Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 7140470 \ CV EXPL 18-7391
Vonnis van de kantonrechter d.d. 7 mei 2019
inzake
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: Florijn Incasso B.V. (Concessum),
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
procederen in persoon,
Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] worden genoemd.
1.Procesverloop
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van repliek met producties;
- de conclusie van dupliek met een productie.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Tussen partijen kan, als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd betwist, van het volgende worden uitgegaan.
2.2.
[gedaagde] exploiteert een onderneming waarbij zij zich onder andere bezig houdt met de aanhuur van woningen.
2.3.
[eiser] heeft zich op 13 september 2012 ingeschreven bij [gedaagde] als woningzoekende.
2.4.
[eiser] heeft de woning aan de [adres] op 20 september 2012 bezichtigd.
2.5.
Op 27 september 2012 is de woning aan [eiser] toegekend.
2.6.
[gedaagde] heeft op 15 oktober 2012 een factuur aan [eiser] verstuurd ten aanzien van de bemiddelingskosten van een bedrag van € 689,70 inclusief btw. [eiser] heeft de factuur betaald.
2.7.
De huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] is op 1 november 2012 tot stand gekomen. [naam] staat vermeld als verhuurder van de woning.
2.8.
Namens [eiser] heeft Terugvorderen.nl op 15 juni 2017 een brief gestuurd aan [gedaagde] en aanspraak gemaakt op terugbetaling van de betaalde bemiddelingskosten.
2.9.
[gedaagde] is hiertoe niet overgegaan en daarom is [eiser] deze procedure gestart. [naam] (mede-huurder) heeft [eiser] gemachtigd om de bemiddelingskosten van [gedaagde] terug te vorderen.
3.De vorderingen en het verweer
in conventie
3.1.
[eiser] vordert betaling van een bedrag van € 689,70 aan hoofdsom, € 103,46 aan buitengerechtelijke incassokosten alsmede betaling van de verschuldigde wettelijke rente over voornoemde bedragen. [eiser] legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] twee heren heeft gediend door zowel met haar als met de verhuurder een overeenkomst van opdracht te zijn aangegaan. Er is sprake van dubbele lastgeving. Primair vordert [eiser] op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro terugbetaling van de door hem betaalde bemiddelingskosten van € 689,70. Daarbij verwijst [eiser] naar onder meer de uitspraak van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Subsidiair legt [eiser] aan zijn vordering ten grondslag dat er sprake is van een niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW Pro. Verder stelt [eiser] dat [gedaagde] rente is verschuldigd omdat zij in verzuim is met betalen en dat zij buitengerechtelijke kosten verschuldigd is, omdat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht.
3.2.
[gedaagde] voert verweer tegen de vordering en voert aan - samengevat weergegeven - dat de vordering is verjaard. Voorts voert [gedaagde] aan dat er geen sprake is van dubbele lastgeving omdat zij geen werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht. Daarbij komt dat de woning niet op het internet heeft gestaan. Daarnaast voert [gedaagde] aan dat er evenmin sprake is van een niet redelijk voordeel.
in reconventie
3.3.
[gedaagde] vordert betaling van een bedrag van € 589,88. Dit bedrag heeft volgens [gedaagde] betrekking op het bemiddelen voor de inventaris voor [eiser] en het adviseren over en aansluiten van het gas, water en elektra. Daarnaast heeft [gedaagde] verschillende onvolkomenheden die te maken hadden met het gehuurde opgelost.
3.4.
[eiser] heeft verweer gevoerd en aangevoerd dat de vordering is verjaard en dat zij de factuur nimmer heeft ontvangen. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat haar nimmer is medegedeeld dat er tegenover de verrichte werkzaamheden een vergoeding zou staan.
3.5.
De stellingen van partijen worden bij de beoordeling - voor zover van belang - nader uiteengezet.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
In deze zaak moet worden beoordeeld of er zowel tussen [eiser] en [gedaagde] als tussen [gedaagde] en de verhuurder van de door [eiser] gehuurde woning een bemiddelingsovereenkomst heeft bestaan.
4.2.
Niet in geschil is dat tussen onderhavige partijen een bemiddelingsovereenkomst in de zin van artikel 7:425 BW Pro tot stand is gekomen. Op grond van die overeenkomst is [eiser] gehouden om de bemiddelingskosten van € 689,70 aan [gedaagde] te voldoen. Om die reden heeft [eiser] in beginsel voornoemd bedrag niet onverschuldigd aan [gedaagde] betaald.
4.3.
[gedaagde] heeft echter geen recht op een vergoeding indien zij naast de overeenkomst met [eiser] als huurder tevens een overeenkomst heeft gesloten met de verhuurder van de woning. Is dat in onderhavige situatie het geval, dan had [gedaagde] - gelet op artikel 7:417 lid 4 BW Pro - geen bemiddelingskosten bij [eiser] in rekening mogen brengen en is in zoverre dat bedrag onverschuldigd betaald. In artikel 7:417 lid 4 BW Pro is namelijk bepaald dat indien één van de lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW Pro (een natuurlijk persoon die een opdracht heeft verstrekt anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf), en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, de lasthebber geen recht heeft op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken. Deze bepaling wordt ook wel 'het dienen van twee heren' genoemd.
verjaring?
4.4.
Voordat beoordeeld wordt of [gedaagde] twee heren heeft gediend, dient haar meest verstrekkende verweer te worden beoordeeld. [gedaagde] heeft namelijk aangevoerd dat de vordering is verjaard. Zij heeft zich daarbij gebaseerd op de verjaringstermijn van drie jaar zoals genoemd in artikel 3:52 lid 1 sub d BW Pro.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering - voor zover deze is gebaseerd op artikel 7:417 lid 4 BW Pro - reeds is verjaard. Hiervoor is redengevend dat [eiser] haar vordering
primair heeft gebaseerd op de in artikel 7:417 lid 4 BW Pro bedoelde dubbele lastgeving. Zoals hiervoor reeds is overwogen heeft [gedaagde] geen recht op loon als zij ook een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten met de verhuurder. Een afwijkend beding, hetgeen dat in dit geval aan de orde is, is ingevolge artikel 3:40 lid 2 BW Pro vernietigbaar. Een vordering tot vernietiging moet op grond van artikel 3:52 lid 1 aanhef Pro en onder d BW binnen drie jaar nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen aan de belanghebbende ten dienste is komen te staan, ingesteld te worden. In dit geval heeft [eiser] de factuur van 15 oktober 2012 met betrekking tot de bemiddelingskosten betaald. [eiser] heeft vervolgens pas op 17 juni 2015 een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin zij aanspraak maakt op terugbetaling van de bemiddelingskosten. Gesteld noch gebleken is waarom [eiser] niet op elk moment vanaf 15 oktober 2012 de vernietigingsgrond heeft kunnen inroepen. Derhalve is de verjaringstermijn reeds verstreken zodat de vordering is verjaard.
4.6.
Subsidiair heeft [eiser] haar vordering gebaseerd op artikel 7:264 BW Pro, namelijk dat er sprake is van een onredelijk voordeel aan de zijde van [gedaagde] . Indien dit vast komt te staan, dan is de bepaling op grond waarvan [eiser] de bemiddelingskosten heeft betaald nietig. Hierdoor vervalt de grondslag van de betaling door [eiser] en is er sprake van onverschuldigde betaling. Gelet op artikel 3:309 BW Pro geldt voor een vordering uit hoofde van onverschuldigde betaling een verjaringstermijn van vijf jaar. Die termijn was gelet op de betaling van [eiser] op 15 oktober 2012, op 17 juni 2015, zijnde de datum waarop [eiser] een stuitingshandeling heeft verricht, niet verstreken. De vordering gebaseerd op artikel 7:264 BW Pro is dus niet verjaard.
inhoudelijk
4.7.
Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of de bepaling op grond waarvan [eiser] bemiddelingskosten heeft betaald, van rechtswege nietig is in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW Pro. Te gelden heeft dat indien op grond van artikel 7:417 lid 4 BW Pro vast komt te staan dat de huurder van een woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, daarmee ook vast staat dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 BW Pro een niet redelijk voordeel voor [gedaagde] opleveren en dat die kosten niet ten laste van [eiser] kunnen worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 BW elkaar aan (zie Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5).
4.8.
Derhalve moet alsnog worden beoordeeld of [gedaagde] twee heren heeft gediend in de zin van artikel 7:417 lid 4 BW Pro. Op de voet van artikel 150 van Pro het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering moet [eiser] stellen en zonodig bewijzen dat een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen tussen [gedaagde] en de verhuurder van de woning. Dat is anders indien er sprake is van een situatie zoals de Hoge Raad in zijn arrest van 15 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft omschreven. In dat geval geldt een bewijsvermoeden. De hoofdvraag in deze procedure was of een overeenkomst met de verhuurder mag worden aangenomen wanneer deze om niet een woning op de website van de bemiddelaar plaatst, in welk geval artikel 7:417 lid 4 BW Pro van toepassing moet worden geacht en – kort gezegd – een consument niet gehouden kan worden loon aan een bemiddelaar te voldoen. Hierop heeft de Hoge Raad bevestigend geantwoord. Dat de bemiddelaar de verhuurder geen loon heeft betaald, maakt hierbij niet uit.
4.9.
[eiser] stelt dat zich een situatie heeft voorgedaan zoals omschreven in het arrest van de Hoge Raad. [eiser] voert daartoe aan dat zij zich op 13 september 2012 via de website van [gedaagde] heeft ingeschreven en dat zij daarna pas het beschikbare woningaanbod kon zien, heeft gereageerd op een aangeboden woning en waarna een bezichtiging heeft plaatsgevonden. Voort stelt [eiser] dat zij al die tijd is afgeschermd geweest van de verhuurder. Ter onderbouwing heeft zij diverse e-mails overgelegd waarin zij [gedaagde] vraagt om de contactgegevens van de verhuurder. [gedaagde] betwist dat zij twee heren heeft gediend en dat sprake is van een onredelijk voordeel. Hiertoe voert zij aan dat zij op 5 oktober 2012 door [eiser] is verzocht om opzoek te gaan naar passende woonruimte, hetgeen zij heeft gedaan. [gedaagde] voert aan dat zij geen werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
4.10.
De kantonrechter volgt [eiser] in haar stelling dat zij de woning op de website van [gedaagde] heeft gevonden. Hiervoor is redengevend dat, zonder nadere toelichting die niet is gegeven, niet valt in te zien dat [gedaagde] op verzoek van [eiser] op 5 oktober 2012 opzoek is gegaan naar een woning terwijl [eiser] onweersproken heeft gesteld dat zij zich reeds op 13 september 2012 heeft ingeschreven, de woning aan de [adres] op 20 september 2012 heeft bezichtigd en die woning op 27 september 2012 aan haar is toegekend. Bovendien heeft [gedaagde] in het geheel niet aangevoerd op welke wijze zij dan wel een woning voor [eiser] heeft gevonden. Daarbij komt dat uit de stukken blijkt dat [eiser] en de verhuurder van de woning van elkaar afgeschermd zijn geweest. [eiser] heeft immers (meermaals) na het sluiten van de huurovereenkomst gevraagd om de contactgegevens van de verhuurder. Het verweer van [gedaagde] dat de contactgegevens in het huurcontract stonden, kan niet worden gevolgd omdat in het huurcontract enkel de naam van de verhuurder is opgenomen. Door deze handelswijze is het de (aspirant-)verhuurder en huurder [eiser] onmogelijk gemaakt rechtstreeks en zonder tussenkomst van [gedaagde] met elkaar in contract te treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen. Daardoor is [eiser] die in de aangeboden woonruimte geïnteresseerd was, in een positie gebracht waarin haar praktisch geen andere mogelijkheid ten dienste stond dan de bemiddeling van [gedaagde] te accepteren en daarbij dus ook de bemiddelingskosten. Het voorgaande betekent dat het bewijsvermoeden zoals genoemd in het arrest van de Hoge Raad van toepassing is. [gedaagde] heeft onvoldoende gesteld om te worden toegelaten tot het leveren van tegenbewijs.
4.11.
De conclusie van het bovenstaande is dat de kantonrechter van oordeel is dat er zowel tussen [gedaagde] als [eiser] als tussen [gedaagde] en verhuurder een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen. En dat er dus sprake is van dubbele lastgeving is in de zin van 7:417 lid 4 BW. Zoals reeds eerder is overwogen in rechtsoverweging 4.7 levert het bedingen van loon bij [eiser] een niet redelijk voordeel op voor [gedaagde] in de zin van artikel 7:264 BW Pro. Het overeengekomen beding tot betaling van de bemiddelingskosten is dan ook nietig. Dat dit beding - zoals [gedaagde] heeft aangevoerd - niet in de huurovereenkomst is opgenomen, maakt dat niet anders. [eiser] heeft de bemiddelingskosten van € 689,70 onverschuldigd betaald en daarom zal de vordering worden toegewezen. De hierover gevorderde rente zal eveneens worden toegewezen. Met dien verstande dat de rente zal worden toegewezen vanaf 29 juni 2017, zijnde de einddatum van de in de brief van 15 juni 2012 genoemde betalingstermijn.
4.12.
[eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen worden toegewezen tot ten hoogste het bedrag van de wettelijke staffel zoals vermeld in artikel 2 van Pro het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, zijnde € 103,46. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, kunnen de door [eiser] gestuurde sommatiebrieven niet worden aangemerkt als werkzaamheden die dienen te worden beschouwd als gemaakte kosten ter voorbereiding op een procedure en ter instructie van de zaak. Het versturen van een enkele brief is voldoende voor het verschuldigd raken van buitengerechtelijke incassokosten in de zin van artikel 6:96 lid 2 sub c BW Pro.
in reconventie
4.13.
In reconventie heeft [gedaagde] betaling gevorderd van een factuur van 3 januari 2013. [eiser] heeft als meest verstrekkende verweer aangevoerd dat de vordering is verjaard. Naar het oordeel van de kantonrechter slaagt dit verweer. Hiervoor is redengevend dat op grond van artikel 3:307 lid 1 BW Pro een verjaringstermijn van vijf jaar geldt voor dergelijke vorderingen. [gedaagde] heeft niet gesteld dat zij stuitingshandelingen heeft verricht, zodat ervan uit wordt gegaan dat zij pas bij conclusie van antwoord tevens eis in reconventie op 9 oktober 2018 voor het eerst haar recht op nakoming van betaling van de factuur kenbaar heeft gemaakt. Op de factuur van 3 januari 2013 is geen betalingstermijn opgenomen, maar ook als er van een ruime betalingstermijn wordt uitgegaan is de verjaringstermijn van vijf jaar op 9 oktober 2018 verstreken. Nu de vordering is verjaard, zal de vordering in reconventie worden afgewezen en behoeven de overige verweren geen bespreking meer.
4.14.
[gedaagde] zal zowel in conventie als in reconventie als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten.
Beslissing
de kantonrechter:
in conventie
I. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 793,16 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag te rekenen vanaf 29 juni 2017 tot aan de dag der algehele betaling;
II. veroordeelt [gedaagde] tevens tot betaling van de proceskosten welke aan de zijde van [eiser] tot aan deze uitspraak zijn begroot op € 107,27 aan explootkosten, € 226,00 aan griffierecht en € 240,00 aan salaris van de gemachtigde;
III. wijst af het meer of anders gevorderde.
in reconventie
IV. wijst de vorderingen af;
V. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, welke aan de zijde van [eiser] zijn begroot op € 120,00 aan salaris van de gemachtigde;
in conventie en in reconventie
VI. verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordelingen onder I en II uitvoerbaar bij voorraad.
Aldus gewezen door mr. E.D. Rentema, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 mei 2019 in tegenwoordigheid van de griffier.
c 412