Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/163065 / KG ZA 18-236
Vonnis in kort geding van 31 oktober 2018
in de zaak van
1.[A] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[B],
[B],
wonende te [woonplaats] ,
eisers,
advocaat mr. J.D.A. van Lynden te 's-Gravenhage,
tegen
1. de vereniging
VERENIGING VAN EIGENAARS HOTELSUITES EN APPARTEMENTEN IN PAAL 8 HOTEL AAN ZEE, TE WEST AAN ZEE, TERSCHELLING,
gevestigd te West aan Zee, Terschelling,
2. de stichting
STICHTING ADMINISTRATIEKANTOOR HOTEL PAAL ACHT,
gevestigd te gemeente Terschelling,
3. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HOTEL PAAL ACHT OG B.V.,
gevestigd te Terschelling,
gedaagden,
advocaat mr. W. Mollema te Leeuwarden.
Partijen zullen hierna [A] , [B] , de VvE, de STAK en HPA OG genoemd worden.
[A] en [B] zullen gezamenlijk eisers worden genoemd en de VvE, de STAK en HPA OG zullen gezamenlijk gedaagden worden genoemd.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 5 oktober 2018,
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2018 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde producties van eisers en gedaagden,
- de pleitnota's van eisers en gedaagden.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Hotel Paal Acht is een hotelcomplex gelegen aan de Badweg 4 te Terschelling. De met het hotel verbonden onroerende zaak bestaat, kort gezegd, uit een tweetal appartementen; (1) een faciliteitenappartement (het Algemeen Deel) en (2) een woondeel dat is gesplitst in 56 hotelkamers, - suites, - appartementen en 20 parkeerplaatsen/bergingen.
2.2.
De woondelen behoren toe aan diverse individuele appartementseigenaren die zijn verenigd in de VvE. Eisers behoren tot de appartementseigenaren, dan wel hebben daartoe behoord.
2.3.
In het Algemeen Deel van het hotel bevindt zich de receptie, het restaurant en het zwembad. In 2008 heeft een groot deel van de appartementseigenaren, waaronder eisers, het Algemeen Deel van het hotel aangekocht voor circa € 1.600.000,- en ondergebracht in HPA OG. Enig aandeelhouder van HPA OG is de STAK. De certificaten van de aandelen van HPA OG zijn in handen van de in het Algemeen Deel participerende appartementseigenaren.
2.4.
HPA OG heeft een 100 % dochteronderneming, de besloten vennootschap
Hotel Paal Acht B.V. (hierna: HPA). De exploitatie van het hotel geschiedt door HPA.
HPA heeft door middel van een huurcontract met HPA OG het exploitatierecht verkregen. Het Algemeen Deel kan op basis van de certificeringsvoorwaarden slechts worden vervreemd als daarvoor in de algemene vergadering van certificaathouders een meerderheid is van 80 %.
2.5.
[C] is eigenaar van enige appartementen in Hotel Paal Acht en is bestuurder van de Stichting Administratiekantoor Buro Landelijk Wonen. Deze Stichting houdt onder meer aandelen in de besloten vennootschap Buro Landelijk Wonen Groningen B.V. (hierna: BLWG). Sinds begin 2017 is [C] , al dan niet bedrijfsmatig, in toenemende mate appartementsrechten in Hotel Paal Acht van andere eigenaren gaan overnemen.
2.6.
Het bestuur van de VvE en de STAK is op 14 december 2017 benaderd door [D] , dochter van [C] , waarbij zij heeft aangegeven dat [C] bereid zou zijn om (via BLWG) het Algemeen Deel te kopen voor
€ 550.000,-. [E] , toenmalig voorzitter van de VvE en de STAK, heeft dienaangaande op 5 januari 2018 aan [D] bericht:
"Mocht het bestuur de keuze maken tot verkoop van het algemene deel over te gaan, dan zullen wij daarbij de nodige zorgvuldigheid moeten betrachten. Eerst zullen de uitgangspunten en voorwaarden waaraan de overdracht zal moeten voldoen door het bestuur vastgesteld dienen te worden.
(…)
Naast zorgvuldigheid is transparantie vereist.
Vervolgens kunnen de gesprekken op basis daarvan met geïnteresseerde kopers plaatsvinden.
(…)."
2.7.
HPA beschikte begin 2018 over onvoldoende financiële middelen om aan haar lopende verplichtingen te voldoen. De exploitatie van het hotel was vanaf het begin in 2006 moeilijk geweest.
2.8.
Het bestuur van de VvE heeft op 1 februari 2018 een gecombineerde VvE- en Certificaathoudersvergadering van de entiteiten van Paal 8 aangekondigd op 5 maart 2018, waarin de eventuele verkoop van het Algemeen Deel zou worden besproken.
2.9.
[F] , appartementseigenaar en certificaathouder heeft in reactie daarop bij e-mailbericht van 5 februari 2018 geschreven:
"Voordat we het tafelzilver verkopen dient er eerst een reorganisatie te zijn waarin de eigenaren gecertificeerd worden, geen verantwoording meer dragen voor de hotel exploitatie en een goede verhuur afspraak hebben gemaakt over de opbrengst van de kamer/appartement met een exploitant. (…) Met de verkoop van het algemene deel geef je je hele autonomie op zonder er als eigenaar iets voor terug te krijgen. (…) Wordt de verkoop via een bedrijfsmakelaar en op Funda openbaar gemaakt ? Gaat de BV het dan van de kopende partij huren?
Met andere woorden "de eigenaren verkopen de algemene gedeelten en hebben daar niets meer over te zeggen, we huren het zelf casco terug via de BV en blijven ook opdraaien voor renovatie van het gehuurde
(…)."
2.10.
Op 3 maart 2018 heeft het bestuur van de VvE de agenda en de bijlagen voor de vergadering van 5 maart 2018 verstuurd. In de agenda wordt vermeld: "HPA feitelijk in staat van faillissement". In de bijlage bij de agenda worden de volgende actiepunten voorgesteld:
"Starten proces verkoop algemeen deel op transparante wijze;
[C] krijgt voorkeursrecht bij verkoop algemeen deel; hij wordt in staat gesteld een bod door een derde te evenaren;
(…)
Nieuwe eigenaar neemt activiteiten en personeel over; huurovereenkomst met de nieuwe eigenaar en nieuwe overeenkomsten met de individuele eigenaren;
(…)
[D] (de dochter van) is bereid toe te treden tot het bestuur van VvE Hotelsuites;
(..)."
2.11.
Op 5 maart 2018 heeft [E] , voorzitter van de VvE en de STAK, besloten de vergadering niet bij te wonen. Hij heeft de leden hierover als volgt bericht:
"(…) inmiddels is het aantal individuele eigenaren drastisch gedaald en daarmee werd de invloed van de grootaandeelhouders steeds groter. Helaas is gebleken dat dit ook het democratisch proces in de weg kwam te staan. In de vergadering vanavond wordt een actieplan behandeld waarin het reddingsplan door [C] centraal staat. Ik ben als voorzitter buiten de beraadslagingen gehouden die tot dit voorstel hebben geleid. (…) De gang van zaken rond dit voorstel is exemplarisch voor de voortdurende beïnvloeding van bestuursbesluiten door de grootaandeelhouders waardoor eerder genomen besluiten en gemaakte afspraken weer werden veranderd. (...)Het kan m.i. niet goed zijn dat er teveel zeggenschap en beïnvloeding bij 1 belanghebbende partij terecht komt. Ik vind het een ongewenste wijze waarop genoemde voorstel tot stand is gekomen, waardoor ik niet met overtuiging de vergadering van vanavond kan leiden. Ik heb daarom ook besloten vanavond niet aanwezig te zijn.
(…)."
2.12.
[F] heeft bij e-mailbericht van 5 maart 2018 aan het bestuur van de VvE geschreven:
"Mijn bezwaar tegen de huidige gang van zaken is de volgende. Er is sprake van een procedurele fout mbt het vaststellen van de agenda. Er komt een aankondiging van een vergadering op 7 februari zonder vastgestelde agenda. (…) Vervolgens ontvangen wij op 4 maart de definitieve agenda. De definitieve agenda moet echter twee weken voor de vergadering worden toegezonden aan de leden. De inhoud en het tijdstip van de agenda komen als een verrassingsaanval op mij over. Hier kunnen mijns inziens geen rechtsgeldige besluiten worden genomen. Dit is niet hoe een VvE bestuurd moet worden.
(…)."
2.13.
De vergadering van 5 maart 2018 heeft plaatsgevonden. Omdat door de afwezigheid van [E] geen besluiten genomen konden worden, is een nieuwe gecombineerde vergadering bijeengeroepen op 26 maart 2018. Tijdens deze vergadering is ingestemd met de volgende actiepunten:
"Aangaan van een lening groot EUR 580.000 door HPA OG bij de heer [C] (of een BV van hem), met een rente van 3 % per jaar, maandelijks te voldoen, aflossing uiterlijk op 1 oktober 2018.
(…)
Starten proces verkoop algemeen deel op transparante wijze. Er is een taxatie opgemaakt waarbij het algemeen deel is getaxeerd op EUR 620.000,-. Mogelijk zal nog een tweede taxatie worden opgemaakt.
(…)
[C] krijgt blijvend voorkeursrecht bij verkoop algemeen deel. Hij wordt in staat gesteld een bod door een derde te evenaren.
(…)."
2.14.
[E] is met ingang van 26 maart 2018 door de vergadering ontslagen als bestuurder. [D] is op 26 maart 2018 benoemd als bestuurder van de VvE en de STAK. [G] werd, naast bestuurder van de VvE en bestuurder van de STAK, tevens bestuurder van de werkmaatschappijen van de Stichting, HPA OG en HPA. [A] is van 7 december 2016 tot en met 27 maart 2018 bestuurder van HPA OG geweest en van 16 december 2016 tot en met 27 maart 2018 bestuurder van HPA.
2.15.
Op 28 mei 2018 is opnieuw een gecombineerde vergadering aangekondigd voor
19 juni 2018. Op 1 juni 2018 heeft het bestuur de agenda verstuurd, waarin ten aanzien van de verkoop van het Algemeen Deel wordt vermeld: "Taxaties - rapporten volgen, Stemming starten verkoopprocedure Algemene deel".
2.16.
Op 3 juni 2018 heeft het bestuur aangekondigd dat [G] al zijn bestuursfuncties per direct neerlegt. Bij e-mail van 7 juni 2018 is [G] ingegaan op de redenen van zijn aftreden. In deze e-mail heeft hij geschreven:
"Een statutair bestuurder draagt de volledige verantwoordelijkheid voor de algehele gang van zaken binnen een vennootschap. In de praktijk is mij gebleken dat "grootaandeelhouder" [C] zich feitelijk intensief met de operationele gang van zaken binnen het hotel bemoeit. Feitelijk geeft hij leiding maar dat veelal zonder het noodzakelijke overleg met de formeel eindverantwoordelijke. Dit is voor mij een onacceptabel bestuursmodel dat ik niet langer wens te continueren, reden waarom ik ontslag heb genomen en mij dientengevolge als bestuurder heb uitgeschreven.
(…)
Zijn bemoeienis strekt zich ook uit over de VvE's en om deze reden trek ik mij ook terug als penningmeester van beide en derhalve ook als stichtingsbestuurder. De ontstane situatie is voor mij tevens reden om mijn appartement ter verkoop aan te bieden en daar is met BLW overeenstemming over bereikt.
Ik heb mij ten volle voor het hotel ingezet; helaas heb ik niet kunnen bereiken wat ik wilde bereiken, n.l. Paal 8 in veilige haven loodsen. (…)."
2.17.
Bij e-mail van 13 juni 2018 heeft [A] het bestuur gewezen op onvolkomenheden in het proces van verkoop van het Algemeen Deel en aangegeven dat voordat van verkoop of marktbenadering sprake kan zijn, schriftelijke uitgangspunten moeten worden geformuleerd ten aanzien van:
"* Doelstellingen van de verkoop, eventueel alternatieven (…)
* Prijsbepaling (o.b.v. taxaties)
* Wijze van benadering gegadigden
* Keuze tussen kandidaat kopers
* Voorwaarden die aan de koop verbonden zijn, samengevat in concept-koopovereenkomst
(…)."
2.18.
[H] , voorzitter van de VvE, heeft bij e-mail van 18 juni 2018 documenten ter voorbereiding van de gecombineerde vergadering van 19 juni 2018 aan de leden/certificaathouders gestuurd. Bij de e-mail is het volgende voorstel gevoegd:
"Het algemeen deel in hotel Paal Acht wordt verkocht voor EUR 720.000 aan Bureau Landelijk Wonen Groningen B.V., dit op basis van een tweetal taxaties die in dit jaar zijn gemaakt door:
* Boogaerd Makelaars uitkomst: EUR 620.000
* Forvalue Vastgoedspecialisten uitkomst: EUR 720.000
Het taxatierapport van Boogaerd Makelaars ligt ter inzage. Het tweede taxatierapport zal aan het einde van de maand juni 2018 beschikbaar zijn.
(…)
De eigendomsoverdracht is voorzien binnen één week na besluitvorming op de vergadering van 19 juni 2018.
(…)
Gedacht is over een onderhandse verkoop van het algemeen deel via een makelaarskantoor, maar na gesprekken met deskundigen zal het geen uitgemaakte zaak zijn dat er dan een hogere opbrengst zal komen, danwel of er belangstelling zal zijn, gezien de hele geschiedenis van paal Acht. Daar dit verkoopproces lange tijd in beslag kan nemen is tevens de kans op een faillissement van Hotel Paal Acht reëel daar de twee grote schuldeisers niet op korte termijn voldaan zullen worden conform de schikkingen die thans voorliggen.
(…)."
2.19.
Op 19 juni 2018 heeft [E] in reactie daarop geschreven:
"Net iets meer dan 24 uur voor aanvang van de gecombineerde vergadering van vanavond verstuurde de voorzitter van de VvE de mail met aanvullende documenten. Allereerst mogen we ons afvragen hoe serieus de leden/certificaathouders worden genomen door [C] en zijn medestanders indien ze er werkelijk vanuit gaan dat er op zo'n korte termijn met zo weinig degelijke informatie een behoorlijk besluit kan worden genomen.
(…)
Dit project loopt al zo lang te pruttelen en nu moet er binnen een week geleverd worden.
(…)
Dan is er nog het mysterie van de verkoopprijs:
- afgelopen december bood [C] EUR 550.000 maar dan moest het bestuur wel binnen een paar dagen toehappen. Als toenmalig voorzitter ben ik daar voor gaan liggen: in elk geval geen verkoop zonder een deugdelijke taxatie en niet uitsluitend een "interne verkoop" (…), maar op zijn minst een transparante setting met ook mogelijkheden voor derde (markt)partijen/
- vervolgens heeft bedrijfsmakelaar Boogaerdt (…) een taxatie verricht met uitkomst EUR 620.000. Ik heb die taxatie aangevochten, maar Boogaerdt wenste daar niet inhoudelijk op te reageren en verklaarde de taxatie "definitief".
- en dan nu de huidige taxatie waarvan we weten dat de waarde in elk geval op EUR 720.000 wordt gesteld, maar waar we nog geen rapportage over hebben mogen zien. Maar er wordt wel onmiddellijk een goedkeuring voor de verkoop voor deze prijs aan deze interne koper verwacht.
(..)
De deskundige (een ervaren horecamakelaar/taxateur) die ik vanochtend heb geraadpleegd stelt in elk geval dat er zeker belangstelling uit de markt zal zijn en hij vindt het argument dat er geen kopers zouden zijn uit de lucht gegrepen en onjuist.
(…)."
2.20.
Op 19 juni 2018 heeft de vergadering plaatsgevonden waarin de voor de verkoop van het Algemeen Deel aan BLWG vereiste meerderheid van 80 % van de uitgegeven certificaten is behaald. Eisers hebben zich onthouden van stemming. Blijkens het verslag van de vergadering heeft de nieuwe accountant van HPA en HPA OG desgevraagd over de solvabiliteit van het hotel verklaard: "(…) dat het resultaat circa € 424.000,- negatief was en geen solvabiliteit". Voorts heeft certificaathouder [I] blijkens het verslag verklaard:
"(…) dat er maar één bezitting is die als onderpand kan dienen dat dat te weinig is voor de hoeveelheid schulden die er zijn. Zij trekt daarnaast in twijfel of er überhaupt wel geïnteresseerden zullen zijn voor de aankoop gezien de situatie met de VvE en de exploitatie lasten.
(…)."
2.21.
Bij brief van 6 juli 2018 heeft de gemachtigde van eisers aan het bestuur van de VvE en de STAK geschreven dat uit de berichten van het bestuur niet duidelijk wordt:
"I. of het bestuur alternatieve vormen van financiering heeft overwogen dan verkoop van het algemeen deel van het hotel,
II. of het bestuur juiste uitgangspunten heeft gehanteerd bij waardering van het algemeen deel,
III. of het bestuur andere potentiële kopers heeft uitgenodigd of heeft gezocht voor het algemeen deel.
3.De vordering
3.1.
Eisers vorderen, na wijziging van eis, dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
gedaagden hoofdelijk veroordeelt tot afgifte aan eisers, binnen 48 uur na betekening van het in deze te wijzen vonnis, van afschriften of kopieën van:
I. de twee door Boogaerdt Bedrijfsmakelaars en Forvalue Vastgoedspecialisten opgestelde definitieve taxatierapporten betrekking hebbend op het Algemeen Deel van Hotel Paal Acht, in de vorm van ofwel door die taxateurs zelf gewaarmerkte of ondertekende afschriften van de taxatierapporten, dan wel taxatierapporten voorzien van een bevestiging van de betreffende makelaar-taxateur dat de overgelegde kopie het definitief door de makelaar-taxateur opgestelde taxatierapport betreft,
II. de aan de taxateurs verstrekte waarderings- of taxatieopdrachten en door gedaagden aan de taxateurs verstrekte opdrachten,
III. de koopovereenkomst met betrekking tot en de akte van overdracht van het Algemeen Deel aan BLWG,
IV. de overeenkomsten en afspraken die betrekking hebben op de samenwerking tussen Hotel Paal Acht B.V. (en/of andere aan Hotel Paal Acht B.V. gelieerde rechtspersonen) en BLWG (en/of andere aan BLWG gelieerde rechtspersonen), betrekking hebbend op de exploitatie van het hotel,
V. de notulen van bestuursvergaderingen van de VvE en de STAK vanaf 1 november 2017,
VI. de volmacht van het bestuur van de STAK aan de heer [G] om in de zaken en procedures met IHMG en Paal Acht C.V. te onderhandelen en te schikken,
VII. de volmacht aan de heer [C] om namens de VvE, de STAK, Hotel Paal Acht OG B.V. en Hotel Paal Acht B.V. te onderhandelen en te schikken met IHMG en Paal Acht C.V.,
een en ander op straffe van verbeurte van dwangsommen en met een hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten, inclusief nakosten.
3.2.
Gedaagden voeren verweer.
3.3.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
4.1.
Tussen partijen is in de kern genomen in geschil of eisers op grond van het bepaalde in artikel 843a lid 1 Rv aanspraak kunnen maken op afschriften van de door hen verzochte bescheiden, zoals hiervoor weergegeven in overweging 3.1.
4.2.
Eisers stellen in dit verband, verkort weergegeven, dat zij er belang bij hebben dat gedaagden worden veroordeeld tot overlegging van de taxatierapporten en andere documenten die verband houden met het optreden van het bestuur van gedaagden dat tot overdracht van het Algemeen Deel aan BLWG heeft geleid. Gedaagden hebben volgens eisers niet inzichtelijk kunnen maken op basis van welke afspraken en exploitatievoorwaarden het Algemeen Deel is verkocht en overgedragen. Eisers stellen zich op het standpunt dat de besturen van gedaagden onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld, met schade voor eisers tot gevolg, zoals de ontwaarding van de appartementsrechten van eisers en het schaden van de economische belangen van eisers als certificaathouders. Volgens eisers hebben zij belang bij de ontvangst van de aan de taxateurs verstrekte opdrachten en documenten om te kunnen verifiëren of de taxaties op de juiste uitgangspunten zijn gebaseerd. Dit is van belang omdat de koper, althans haar economische gerechtigde [C] , achter de schermen veel invloed heeft gehad op het proces dat tot verkoop heeft geleid en in dat verband contact heeft gehad met de taxateurs. Eisers wijzen er in dit verband op dat de aanvankelijk aan de certificaathouders toegezegde openbare aanbieding van het Algemeen Deel door het bestuur is verlaten, dat er meerdere bestuurders het veld hebben geruimd en dat het voor de overdracht verantwoordelijke bestuur bestond uit [H] , een persoonlijke vriend van [C] , en uit de dochter van [C] , [D] . [D] is volgens eisers tevens bestuurder van koper. Van een transparant biedingsproces is volgens eisers geen sprake geweest. [C] had ook de onderhandelingen overgenomen met de schuldeisers wier vorderingen aanleiding vormden voor de verkoop aan [C] , aldus eisers. Eisers twijfelen daarom aan de zorgvuldigheid waarmee het Algemeen Deel is verkocht en de daaraan ten grondslag liggende voorwaarden, dan wel afwezigheid daarvan. Volgens eisers hebben zij een te lage vergoeding voor de verkoop van het Algemeen Deel ontvangen en is de waarde van hun appartementsrechten tot nihil gedaald, indien er bij het overdracht van het Algemeen Deel geen exploitatieafspraken zijn gemaakt met de nieuwe eigenaar. Dat geldt volgens eisers ook als er wel afspraken zijn gemaakt, maar het bestuur weigert volgens eisers om daar informatie over te verschaffen. In de notulen zal moeten zijn opgenomen hoe ver de betrokkenheid van [C] bij het overleg c.q. de handelingen van het bestuur ten aanzien van de overdracht, reikt. Voorts zijn eisers van mening dat zij door de schikkingen met de schuldeisers zijn benadeeld. Volgens eisers hebben zij daarom een rechtmatig belang bij afgifte van de verzochte stukken. Ook aan de overige vereisten van 843a Rv is voldaan, aldus eisers.
4.3.
Gedaagden betwisten dat aan de cumulatieve vereisten van artikel 843a Rv is voldaan en voeren daartoe in de eerste plaats aan dat de gevorderde bescheiden zoals genoemd onder IV. V. en VII. van de vordering onder overweging 3.1. in het geheel niet bestaan en om die reden niet kunnen worden overgelegd. Gedaagden betwisten voorts, samengevat weergegeven, dat eisers een rechtmatig belang hebben, alsmede dat er sprake zou zijn van een rechtsbetrekking. Volgens gedaagden is er sprake van een fishing expedition. De vordering van eisers is volgens gedaagden niet nader uiteengezet en eisers speculeren slechts over een mogelijke gang van zaken en wensen daarover informatie te verkrijgen, aldus gedaagden. Gedaagden voeren aan dat enkel HPA OG het Algemeen Deel heeft verkocht. De overige gedaagden zijn geen partij bij enige rechtsverhouding in dezen. Gedaagden voeren voorts aan dat eisers miskennen dat aan hen als individuele certificaathouder geen informatierechten toekomen. Slechts de algemene vergadering van aandeelhouders, thans certificaathouders, komt een informatierecht toe. Buiten vergadering hebben certificaathouders dat recht niet, aldus gedaagden. Bovendien kunnen certificaathouders slechts als 'afgeleide' van HPA OG schade leiden en niet rechtstreeks. Volgens vaste jurisprudentie is het dan aan de vennootschap, in dit geval HPA OG, om de schade te verhalen. Wil een vordering van eisers als certificaathouder voor dergelijke afgeleide schade enigszins aannemelijk zijn, dan moeten zij stellen dat jegens hen een specifieke zorgvuldigheidsnorm is geschonden en de dagvaarding biedt daartoe geen enkel aanknopingspunt, aldus gedaagden. Volgens gedaagden is het bepaalde in artikel 843a lid 4 Rv van toepassing op de gevorderde bescheiden zoals genoemd onder I., II., III. en VI. De koopovereenkomst, bedoeld onder III., kan bij het kadaster worden opgevraagd. De volmacht aan [G] , bedoeld onder VI., is vastgelegd in gespreksverslagen van de gecombineerde vergadering. Voor wat betreft de bescheiden onder I. en II. hebben eisers reële alternatieven voorhanden, aldus gedaagden. Het staat eisers vrij om de taxatierapporten ten kantore van HPA OG in te zien. Gelet op de privacygevoelige, concurrentiegevoelige informatie en de daarin opgenomen financiële gegevens, wenst HPA OG deze rapporten niet zomaar ter hand te stellen. Gedaagden betwisten voorts dat er sprake is van een spoedeisend belang.
4.4.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Wil een vordering ex artikel 843a Rv toewijsbaar zijn dan moet aan drie cumulatieve vereisten worden voldaan; er moet sprake zijn van een rechtmatig belang, het moet gaan om bepaalde bescheiden en er moet sprake zijn van een rechtsbetrekking waarin eiser of zijn rechtsvoorgangers partij zijn. Verder dient degene van wie de bescheiden worden gevorderd deze bescheiden tot zijn beschikking of onder zijn berusting te hebben. Wanneer aan deze voorwaarden wordt voldaan is de vordering in beginsel toewijsbaar, tenzij er sprake is van gewichtige redenen of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat een behoorlijke rechtsbedeling ook zonder verschaffing van de gevraagde gegevens is gewaarborgd (artikel 843a lid 4 Rv).
4.5.
De voorzieningenrechter stelt in de eerste plaats vast dat eisers het door hen gestelde spoedeisend belang bij hun vorderingen in kort geding voldoende aannemelijk hebben gemaakt. Eisers wensen zo spoedig mogelijk duidelijkheid te verkrijgen omtrent de vraag of bij de verkoop van het Algemeen Deel in strijd is gehandeld met de belangen van de certificaathouders en appartementseigenaren van Hotel Paal Acht, omtrent de schade die zij mogelijk hebben geleden en omtrent de eventuele aansprakelijkheid van gedaagden.
4.6.
Voorts stelt de voorzieningenrechter vast dat de STAK enig aandeelhouder is van HPA OG en dat het bestuur van de STAK de goedkeuring van de certificaathouders nodig heeft voor de verkoop en overdracht van het Algemeen Deel. Daarnaast is onweersproken door eisers gesteld dat in de statuten van de STAK is bepaald dat leden van het bestuur van de STAK uitsluitend natuurlijke personen kunnen zijn die ook bestuurslid zijn van de VvE.
Ook volgt uit de feiten, zoals weergegeven in overwegingen 2.6. en volgende, dat de VvE bij het hele proces rondom de verkoop betrokken is geweest. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter kunnen eisers daarom worden ontvangen in hun vorderingen tegen de drie gedaagden. De omstandigheid dat enkel HPA OG het Algemeen Deel heeft verkocht doet daar niet aan af. Niet is gebleken dat de overige gedaagden niet over de verzochte bescheiden (kunnen) beschikken, met uitzondering van de bescheiden waarvan het bestaan wordt betwist. Op laatstgenoemde bescheiden zal in overwegingen 4.11. en 4.12. worden ingegaan.
Rechtmatig belang
4.7.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een rechtmatig belang hebben bij afgifte van de door hen verzochte bescheiden. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat (de bestuurders van) gedaagden onvoldoende openheid van zaken aan de appartementseigenaren/certificaathouders hebben gegeven over het proces rondom de verkoop van het Algemeen Deel. In dit verband is onweersproken door eisers gesteld dat de aanvankelijk aan de certificaathouders toegezegde openbare aanbieding van het Algemeen Deel is verlaten. Tijdens de gecombineerde vergadering van 26 maart 2018 hadden de certificaathouders ingestemd met een voorkeursrecht van [C] bij verkoop van het Algemeen Deel, waarbij [C] in staat zou worden gesteld een bod door een derde te evenaren. Vervolgens hebben de appartementseigenaren/certificaathouders één dag voor de vergadering van 19 juni 2018, waarin de besluitvorming over verkoop heeft plaatsgevonden, bericht ontvangen dat het Algemeen Deel aan BLWG (waarvan [C] indirect bestuurder is) zou worden verkocht voor € 720.000,-, terwijl het taxatierapport waarop de verkoopprijs was gebaseerd ontbrak en de eigendomsoverdracht binnen één week na de besluitvorming op die vergadering zou plaatsvinden. Ook is de voorzieningenrechter niet gebleken dat over de geraadpleegde deskundigen nadere informatie aan de appartementseigenaren/
certificaathouders is verstrekt. Het voorgaande brengt met zich dat voor de besluitvorming relevante informatie omtrent de (totstandkoming van) de verkoopprijs en omtrent de wijze van verkoop, niet voorafgaand aan die besluitvorming aan de certificaathouders is verstrekt. Daarnaast hebben meerdere bestuurders van gedaagden hun functies neergelegd met als reden de invloed van [C] op het verkoopproces. [C] is, zoals hiervoor reeds weergegeven, (indirect) bestuurder van de koper van het Algemeen Deel. Blijkens het verslag van de vergadering van 19 juni 2018 is "koper, medelid en certificaathouder Buro Landelijk Wonen (hierna: BLW) (…) eigenaar van circa 44 % van de appartementen. Daarnaast is de dochter van [C] , [D] , bestuurder van de VvE, de STAK en van BLW, de koper (dit laatste is niet door gedaagden weersproken). In het licht van het vorenstaande had het naar het oordeel van de voorzieningenrechter op de weg van het bestuur van gedaagden gelegen om iedere schijn van partijdigheid of belangenverstrengeling te voorkomen en volledig openheid van zaken te geven aan de appartementseigenaren/certificaathouders. Uit de hiervoor onder de feiten geschetste gang van zaken volgt voorshands dat hiervan geen, althans onvoldoende sprake is geweest. Nu (de besturen van) gedaagden voorafgaand aan de vergaderingen onvoldoende informatie aan de appartementseigenaren/certificaathouders hebben verstrekt, kan naar het oordeel van de voorzieningenrechter aan eisers thans niet het verwijt worden gemaakt dat slechts de algemene vergadering van certificaathouders een informatierecht toekomt en niet de individuele certificaathouders. Het had op de weg van gedaagden gelegen deze informatie tijdig en in ieder geval voorafgaand aan de besluitvorming aan de certificaathouders te overleggen.
4.8.
Voor het aannemen van een rechtmatig belang is voldoende dat de partij die inzage verlangt aan de hand van de hem bekende feiten en omstandigheden aannemelijk maakt dat hij mogelijk een onderliggende vordering heeft (Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 16 december 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:9850). Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt dat (de besturen van) gedaagden mogelijk onrechtmatig jegens hen hebben gehandeld, waardoor gedaagden mogelijk schade hebben geleden. Niet uit te sluiten valt dat eisers in hun (financiële) belangen zijn geschaad door de wijze waarop de verkoop van het Algemeen Deel heeft plaatsgevonden. Aldus is voldoende aannemelijk geworden dat eisers een mogelijke vordering op gedaagden hebben.
Rechtsbetrekking
4.9.
Het vorenstaande brengt voorts met zich dat ook aan het vereiste van het bestaan van een rechtsbetrekking is voldaan. Nog daargelaten dat eisers als stemgerechtigde appartementseigenaren/certificaathouders in een rechtsbetrekking tot gedaagden staan, valt een rechtsbetrekking uit onrechtmatige daad ook onder de vereiste rechtsbetrekking van artikel 843a Rv.
4.10.
Niet in geschil is dat aan het vereiste van bepaalde bescheiden wordt voldaan.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat aan alle cumulatieve vereisten voor toewijzing van de vorderingen in kort geding is voldaan.
Niet bestaande bescheiden
4.11.
Gedaagden hebben tot hun verweer aangevoerd dat de gestelde overeenkomsten en afspraken betrekking hebbend op een gestelde samenwerking tussen HPA en BLWG op het gebied van de exploitatie van het hotel niet bestaan. Ook hebben gedaagden aangevoerd dat er geen notulen werden opgemaakt van de bestuursvergadering van de VvE en de STAK vanaf 1 november 2017 en dat van een volmacht aan [C] om namens de VVE, de STAK, HPA OG en HPA te onderhandelen en te schikken met de schuldeisers, evenmin sprake is geweest.
4.12.
Ten aanzien van de overeenkomsten en afspraken die betrekking hebben op de gestelde samenwerking tussen HPA en BLWG op het gebied van de exploitatie van het hotel hebben eisers gesteld dat uit bladzijde tien van het verslag van de vergadering van
19 juni 2018 volgt dat de VvE-bijdrage die het Algemeen Deel zou moeten betalen door [C] zal worden betaald uit de opbrengst van de huur. Blijkens het verslag zal de huur die [C] aan HPA zal vragen bestaan uit de VvE-bijdrage plus 3 % rente. Uit het voorgaande volgt dat voldoende aannemelijk is geworden dat er (enige) afspraken tussen HPA en BLWG zijn gemaakt op het gebied van de exploitatie van het hotel, zodat de voorzieningenrechter de vordering (genoemd onder IV. van overweging 3.1.) toewijsbaar acht.
4.13.
Nu het bestaan van de bescheiden genoemd onder V. en VII. van overweging 3.1. gemotiveerd door gedaagden is betwist, is voorshands onvoldoende komen vast te staan dat overlegging van voornoemde bescheiden van gedaagden kan worden gevergd. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat dit anders zou zijn, zijn niet althans onvoldoende door eisers gesteld. De gevorderde afgifte van deze bescheiden zal daarom worden afgewezen.
843a lid 4 Rv
4.14.
Ten aanzien van de onder I. en II. van overweging 3.1. gevorderde afgifte van afschriften of kopieën van de taxatierapporten en de aan de taxateurs verstrekte opdrachten hebben gedaagden aangevoerd dat eisers reële alternatieven hebben in de vorm van inzage van de rapporten op het kantoor van HPA OG. Ook wensen gedaagden de rapporten niet ter hand te stellen vanwege de daarin opgenomen privacygevoelige en concurrentiegevoelige informatie.
4.15.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter hebben eisers voldoende aannemelijk gemaakt dat zij belang hebben bij afgifte van afschriften of kopieën van de taxatierapporten, om deze, zo nodig, met een deskundige makelaar-taxateur te bespreken of door een andere deskundige te laten toetsen. Gelet daarop komt de mogelijkheid van enkel inzage in de bescheiden naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende tegemoet aan de waarborging van een behoorlijke rechtsbedeling. De omstandigheid dat in de rapporten privacygevoelige en concurrentiegevoelige informatie staat vermeld, doet aan het vorenstaande niet af. Het recht van eisers op deze informatie vloeit voort uit de door partijen gekozen organisatiestructuur, waarin de verkoop van het Algemeen Deel de goedkeuring van de certificaathouders vereist. De voorzieningenrechter acht de gevorderde afgifte van afschriften of kopieën van de bescheiden onder I. en II. daarom toewijsbaar.
4.16.
Ten aanzien van de gevorderde kopie van de koopovereenkomst heeft de advocaat van gedaagden ter zitting aangeboden zijn kopie daarvan aan eisers ter beschikking te willen stellen. De voorzieningenrechter acht de vordering daarom toewijsbaar, voor zover de kopie van de overeenkomst nog niet aan (de advocaat van) eisers is verstrekt.
4.17.
Voor wat betreft de gevorderde overlegging van de volmacht van het bestuur van de STAK aan [G] hebben gedaagden aangevoerd dat deze volmachten zijn vastgelegd in de gespreksverslagen van de gecombineerde vergadering, zodat deze volmacht reeds in het bezit is van eisers. Feiten of omstandigheden waaruit volgt dat dit anders zou zijn, zijn niet althans onvoldoende door eisers gesteld. De gevorderde afgifte van de volmacht (genoemd onder VI. van overweging 3.1.) zal daarom worden afgewezen.
4.18.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de gevorderde hoofdelijke veroordeling van gedaagden tot afgifte van de bescheiden onder I. tot en met IV van overweging 3.1. zal worden toegewezen.
Dwangsommen
4.19.
De gevorderde dwangsommen zullen worden toegewezen en beperkt zoals hierna in het dictum zal worden vermeld.
Proceskosten
4.20.
Gedaagden zullen als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van eisers worden vastgesteld op:
- dagvaarding € 122,73
- griffierecht 291,00
- salaris advocaat
816,00
816,00
Totaal € 1.229,73.
De nakosten worden toegewezen op de wijze als in het dictum bepaald.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, des dat indien één van gedaagden het desbetreffende afschrift of de desbetreffende kopie verstrekt de ander zal zijn bevrijd, tot afgifte aan eisers, binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, van afschriften of kopieën van:
a. de twee door Boogaerdt Bedrijfsmakelaars en Forvalue Vastgoedspecialisten opgestelde definitieve taxatierapporten betrekking hebbend op het Algemeen Deel van Hotel Paal Acht, in de vorm van ofwel door die taxateurs zelf gewaarmerkte of ondertekende afschriften van de taxatierapporten, dan wel taxatierapporten voorzien van een bevestiging van de betreffende makelaar-taxateur dat de overgelegde kopie het definitief door de makelaar-taxateur opgestelde taxatierapport betreft,
b. de aan de taxateurs verstrekte waarderings- of taxatieopdrachten en door gedaagden aan de taxateurs verstrekte opdrachten,
c. de koopovereenkomst met betrekking tot en de akte van overdracht van het Algemeen Deel aan BLWG, voor zover de kopie van de overeenkomst nog niet aan (de advocaat van) eisers is verstrekt,
d. de overeenkomsten en afspraken die betrekking hebben op de samenwerking tussen Hotel Paal Acht B.V. (en/of andere aan Hotel Paal Acht B.V. gelieerde rechtspersonen) en BLWG (en/of andere aan BLWG gelieerde rechtspersonen), betrekking hebbend op de exploitatie van het hotel,
5.2.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan eisers een dwangsom te betalen van € 1.000,- voor iedere dag dat zij niet aan de in 5.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoen, tot een maximum van € 20.000,- is bereikt,
5.3.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van eisers tot op heden vastgesteld op € 1.229,73,
5.4.
veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat gedaagden niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.E. Biesma en in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2018. [1]