ECLI:NL:RBNNE:2018:2129

• Datum uitspraak: 29 mei 2018
• Publicatiedatum: 6 juni 2018
• Zaaknummer: 6402842 / CV 17-12484
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Op tegenspraak
• Rechters: A.A.J. Smelt
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over non-conformiteit bij de verkoop van een oude woning met zwam- en houtwormbesmetting

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, is er een geschil ontstaan tussen eisers en gedaagden over de verkoop van een meer dan 100 jaar oude woning. Eisers, vertegenwoordigd door mr. F. Huisman, hebben de woning gekocht van gedaagden, die werden bijgestaan door mr. R.A. Leukel en mr. T.M.T.M. Lindeman. Na de aankoop is gebleken dat de woning besmet was met zwam en houtworm, wat leidde tot een vordering van eisers op gedaagden voor schadevergoeding. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de koopovereenkomst een ouderdomsclausule bevatte, waarin werd vermeld dat de woning in de staat waarin deze zich bevond, werd overgedragen. De rechter oordeelde dat eisers, gezien de ouderdom van de woning, rekening hadden moeten houden met mogelijke gebreken en dat de aansprakelijkheid van gedaagden was uitgesloten. De vordering van eisers werd afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten van gedaagden.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 6402842 \ CV EXPL 17-12484

vonnis van de kantonrechter d.d. 29 mei 2018

inzake

1. [eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiser sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

eisers,

gemachtigde: mr. F. Huisman,

tegen

1. [gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. R.A. Leukel,

2.
[gedaagde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. T.M.T.M. Lindeman.

Eisers worden hierna gezamenlijk [eisers] genoemd. Gedaagden worden hierna [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] genoemd, en gezamenlijk worden zij [gedaagden] genoemd.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 2 januari 2018

- de akte inbreng (nadere) producties, van de zijde van [eisers]

- de comparitie van partijen van 17 april 2018 en de schriftelijke aantekeningen die daarvan door de griffier zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De kantonrechter zal bij de beoordeling van het geschil uitgaan van de volgende feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet voldoende betwist, tussen partijen vaststaan.

2.2.

[gedaagde sub 1] en de erven van [naam] waren eigenaar van de woning aan [adres] (hierna: de woning). Zij hebben de woning, een vrijstaand herenhuis dat dateert van voor 1880, via een makelaar te koop aangeboden.

2.3.

[gedaagde sub 2] is een van de erven van [naam] .

2.4.

[eisers] heeft de woning bezichtigd, waarna er op 4 januari 2017 in opdracht van [eisers] een bouwkundige inspectie van de woning heeft plaatsgevonden. Het inspectierapport vermeldt:

"
Bouwdelen met conditie nader onderzoek of niet inspecteerbaar

Deze bouwdelen heeft de inspecteur niet geheel visueel kunnen beoordelen

Hoofdstuk

Bouwdeel

Specificatie

Conditie

Interieur

Vloer

Beton/steenachtig begane grond

Niet inspecteerbaar

(…)

Interieur

Vloer

Hout

Niet inspecteerbaar

(…)"

2.5.

Op 17 januari 2017 heeft [eisers] de woning gekocht van [gedaagde sub 1] en de erven van [naam] . De koopprijs bedroeg € 244.000,-.

2.6.

De koopovereenkomst vermeldt onder meer:

"
artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

6.1.1.

Ouderdomsclausule

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 100 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden anderen zijn dan die in het huidig bouwbesluit worden gehanteerd voor nieuwbouw.

(…)

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.

Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst."

2.7.

Bij de koopovereenkomst is als bijlage een door [gedaagde sub 1] ingevulde vragenlijst gevoegd. In de vragenlijst wordt vermeld:

"
5. Vloeren, plafonds en wanden

(…)

b. Is er sprake (geweest) van schimmelvorming op de vloeren, plafonds en/of wanden?
Nee

(…)

e. Is er sprake (geweest) van gebreken aan de vloerconstructie, zoals scheve, doorbuigende, krakende, beschadigde, en/of aangetaste vloerdelen?
Ja

Zo ja, waar? :
vloerdelen in de hal worden vervangen "

De vragenlijst vermeldt verder:

"
9. Diversen

(…)

h. Is de woning aangetast door houtworm, boktor, ander ongedierte of zwam?
Nee

Is deze aantasting al eens behandeld?
Ja

Zo ja, wanneer? :
1996 preventief volledig behandeld.

Zo ja, door welk bedrijf? :
van der Velde "

2.8.

Op 1 maart 2017 is de woning door [gedaagde sub 1] en de erven van [naam] aan [eisers] geleverd.

2.9.

Enkele maanden na de levering is geconstateerd dat de woning besmet was met zwam. De besmetting bevond zich bij de vloer op de benedenverdieping ter plaatse van de studeerkamer, de lange gang en de slaapkamer.

2.10.

Omstreeks juni 2017 is houtworm aangetroffen in de vloer van de eerste verdieping van de woning.

2.11.

[eisers] heeft [gedaagden] bij brieven van 15 augustus 2017 aansprakelijk gesteld voor de schade die hij lijdt door de besmetting van de woning met zwam en houtworm. [gedaagden] heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen.

2.12.

In opdracht van [eisers] heeft Bescon werkzaamheden uitgevoerd om onder meer de zwam te bestrijden en verdere besmetting met zwam te voorkomen. Bescon heeft ook de besmetting met houtworm bestreden. De kosten voor deze werkzaamheden bedroegen respectievelijk € 15.524,30 en € 1.452,00 (in totaal € 16.976,30). Deze kosten zijn door [eisers] voldaan.

3. Het geschil

3.1.

[eisers] vordert, na vermindering van eis ter comparitie, dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden hoofdelijk veroordeelt om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan eisers te betalen: een bedrag van € 15.524,30; een bedrag van € 1.200,00 te vermeerderen met btw; en de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde van eisers daaronder begrepen.

3.2.

[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] concluderen beiden tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van deze procedure, het salaris van de gemachtigde daaronder begrepen.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. Volgens [eisers] was de woning ten tijde van de levering besmet met zwam en houtworm. Er is daarom - aldus [eisers] - niet voldaan aan de garantie in artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. [eisers] stelt voorts dat er vanwege de besmettingen sprake was van een wezenlijk gebrek in de geleverde zaak en dat [gedaagden] derhalve niet voldaan heeft aan de verplichtingen als bedoeld in artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). [gedaagden] betwist dat hij tekortgeschoten is. Volgens hem was er geen sprake van een wezenlijk gebrek en was de woning wel degelijk geschikt voor normaal gebruik als woonhuis als bedoeld in artikel 6.3 van de koopovereenkomst.

4.2.

De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:17 BW bepaalt dat een geleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Als er een wezenlijk gebrek is in de geleverde zaak, zoals [eisers] stelt, beantwoordt de zaak in beginsel niet aan de overeenkomst. Het staat koper en verkoper echter vrij om van deze regeling af te wijken. Een dergelijke afwijking heeft in dit geval ook plaatsgevonden. Zo bepaalt artikel 6.1 van de koopovereenkomst dat de onroerende zaak wordt overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de overeenkomst bevindt, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Verder bepaalt artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Van de genoemde bepalingen - die kennelijk gebaseerd zijn op het NVM-model - wordt doorgaans aangenomen dat zij een uitsluiting van aansprakelijkheid bevatten ten gunste van de verkoper (artikel 6.1) en dat op die uitsluiting een gedeeltelijke uitzondering wordt gemaakt ten gunste van de koper (artikel 6.3).

4.3.

Volgens [gedaagden] bevat artikel 6.1 van de koopovereenkomst een uitsluiting van aansprakelijkheid waardoor aansprakelijkheid wegens schending van artikel 7:17 BW geheel is uitgesloten. Deze uitleg is door [eisers] niet weersproken. Derhalve moet aangenomen worden dat de aansprakelijkheidsregel van artikel 7:17 BW tussen partijen niet van toepassing is. Voor zover de vordering van [eisers] gebaseerd is op de laatstgenoemde bepaling, is de vordering derhalve niet toewijsbaar.

4.4.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag hoe artikel 6.3 van de koopovereenkomst uitgelegd moet worden. Het gaat daarbij derhalve om de bepaling dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis (zie hierboven, onder 2.7). Bij de beantwoording van de vraag hoe deze bepaling uitgelegd moet worden, komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij alle omstandigheden van het geval van belang zijn.

4.5.

Iets wat bij de uitleg van artikel 6.3 van de koopovereenkomst van belang is, is de ouderdom van de verkochte woning. Vanwege die ouderdom is in artikel 6.1.1 van de koopovereenkomst een ouderdomsclausule opgenomen. Deze clausule vermeldt dat het de koper bekend is dat de onroerende zaak meer dan honderd jaar oud is, en dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden daarom anders zijn dan die in het huidig bouwbesluit gehanteerd worden voor nieuwbouw (zie hierboven, onder 2.6). [eisers] heeft ook niet weersproken dat het gelet op de ouderdom van de woning en de bevindingen die vermeld zijn in het rapport van de bouwkundige inspectie, duidelijk was dat er onderhoud moest plaatsvinden en dat er het een en ander moest gebeuren om de woning aan te passen aan de eisen van deze tijd.

4.6.

Mede gelet op de ouderdom van de woning en de staat van onderhoud zoals die blijkt uit het inspectierapport, moesten partijen artikel 6.3 van de koopovereenkomst in redelijkheid aldus begrijpen dat de garantie over het normaal gebruik als woonhuis, beperkt is tot de eigenschappen die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis voor zover die eigenschappen bij een woning van deze leeftijd en deze staat van onderhoud verwacht mogen worden.

4.7.

Bij aankoop van een woning die - zoals hier aan de orde is - meer dan honderd jaar oud is en waaraan het nodige onderhoud verricht moet worden, moet de koper rekening houden met de mogelijkheid dat op enig moment blijkt van besmetting met zwam of houtworm. Dat geldt in elk geval in een situatie zoals hier aan de orde is, waarin er niet recentelijk preventieve maatregelen waren genomen om besmetting te voorkomen en er geen onderzoek was gedaan waaruit bleek dat van besmetting geen sprake was. In dit geval bedragen de kosten van het bestrijden van de besmettingen en het nemen van preventieve maatregelen volgens [eisers] in totaal € 16.976,30. Deze kosten zijn aanzienlijk, maar zij zijn mede gelet op de koopprijs van € 244.000,- naar oordeel van de kantonrechter niet dusdanig hoog dat [eisers] daarmee gezien de ouderdom en staat van onderhoud van de woning, geen rekening had hoeven houden.

4.8.

Dat enkele maanden na de levering besmetting met zwam en houtworm is geconstateerd, leidt derhalve niet tot de conclusie dat [gedaagden] niet voldaan heeft aan het bepaalde in artikel 6.3 van de koopovereenkomst. Dit geldt ook indien aangenomen zou moeten worden dat de besmettingen ten tijde van de levering van de woning - zonder dat [gedaagden] dat wist - al aanwezig waren.

4.9.

Uit het bovenstaande volgt dat de vorderingen van [eisers] afgewezen zullen worden. De verweren die [gedaagden] verder nog heeft aangevoerd, behoeven om die reden geen bespreking.

4.10.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld worden in de proceskosten. Deze kosten worden, uitgaande van de vordering zoals deze luidde voorafgaand aan de vermindering van eis, zowel aan de zijde van [gedaagde sub 1] als aan de zijde van [gedaagde sub 2] tot op heden vastgesteld op € 800,00 voor salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 400,00).

5. Beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst het gevorderde af;

5.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde sub 1] , tot op heden vastgesteld op € 800,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van [gedaagde sub 2] , tot op heden vastgesteld op € 800,00 aan salaris gemachtigde.

Aldus gewezen door mr. A.A.J. Smelt, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 mei 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.

c752