Uitspraak
vonnis
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Leeuwarden
zaaknummer / rolnummer: C/17/155204 / KG ZA 17-138
Vonnis in kort geding van 19 juli 2017
in de zaak van
[eiser in conventie/verweer in reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,
verweerder in reconventie,
advocaat: mr. H. de Jong te Burgum,
tegen
[gedaagde in conventie/eiseres in reconventie],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat: mr. S.A. Wilman te Leeuwarden,
procederende met toevoeging.
Partijen zullen hierna [A] en [B] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, inclusief producties, van 7 juni 2017 van de zijde van [A] ;
- de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie;
- de voorafgaand aan de terechtzitting overgelegde producties van de zijde van zowel [A] als [B] ;
- de mondelinge behandeling op 10 juli 2017 alwaar partijen hun standpunten en verweren nader hebben toegelicht.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[A] en [B] hebben van 1 augustus 1991 tot 16 juli 2015 een affectieve relatie met elkaar gehad. Tijdens hun relatie hebben partijen een woning gekocht, staande en gelegen aan de [adres en woonplaats] (hierna te noemen: de woning). Ter zake van de woning hebben partijen een hypothecaire geldlening afgesloten bij de Rabobank met een zogenoemde Nationale Hypotheek Garantie (hierna te noemen: NHG).
2.2.
Na de beëindiging van de relatie heeft [B] de woning bewoond tot en met 24 december 2015. In februari 2016 heeft [A] zijn intrek genomen in de woning.
2.3.
Ter zake van de vermogensafrekening zijn partijen overeengekomen dat de woning dient te worden verkocht. Hiertoe is opdracht verstrekt aan makelaarskantoor Germeraad & Germeraad te Stiens (hierna te noemen: de makelaar).
2.4.
De woning is aanvankelijk getaxeerd op een bedrag van € 189.000,00. Na een in augustus 2016 op verzoek van de Rabobank uitgevoerde tweede taxatie is de woning getaxeerd op een marktwaarde van € 155.000,00 en een executiewaarde van € 125.000,00.
2.5.
Bij e-mailbericht van 25 augustus 2015 heeft [A] onder andere het volgende geschreven aan [B] :
‘Ik zal voor de hypotheek zorgdragen zoals afgesproken. Graag ontvang ik van jou op mijn privé rekening de bijbehorende belastingteruggave.’
2.6.
[A] heeft bij e-mailbericht van 8 september 2015 onder meer het volgende geschreven aan [B] :
‘Ook heb ik recht op de maandelijkse teruggave van de belasting die hierbij hoort, dus als jij de teruggave van augustus en september nog even overmaakt naar de hypotheekrekening trekt het mooi bij. Debet is ontstaan in onze periode samen dus dit moeten we samen recht trekken. Vanaf 1 augustus 2015 zorg ik voor de hypotheek en jij zou voor de overige rekeningen zorg. Dit is zo afgesproken.’
2.7.
Bij e-mailbericht van 5 oktober 2015 heeft [B] onder andere het volgende geschreven aan [A] :
‘Aangezien ik geen overzicht meer heb op de maandelijkse betaling van de hypotheek vertrouw ik erop dat jij hiervoor zorgdraagt, zoals jij hebt aangeven.’
2.8.
Bij e-mailbericht van 11 februari 2016 heeft [A] onder meer het volgende geschreven aan onder andere [B] :
‘Ik moet helaas meedelen dat ik de financiële situatie niet meer in de hand heb (...). Het afgelopen jaar is er niks tot weinig betaald aan de woning (...). Aangezien (...) [B] niks betaalt ook niet heeft betaald (...) zie ik geen oplossing meer (...). Ik heb dit ook bij de bank aangegeven (...). (...) Allebei deze dingen(lees: de hypotheek ne een en/of rekening, toevoeging van de voorzieningenrechter)
staan op beiden naam dus zijn we beiden verantwoordelijk.’
staan op beiden naam dus zijn we beiden verantwoordelijk.’
2.9.
De maandelijkse hypotheeklasten van de woning worden sinds maart 2016 niet meer (volledig) betaald door [A] en/of [B] . Per 18 mei 2017 bedroeg de achterstand ter zake van de hypotheeklasten een bedrag van € 13.002,75. De (netto-)schuld aan de bank bedraagt thans een bedrag van € 219.377,00.
2.10.
Begin 2017 heeft zich een koper aangediend die bereid is de woning te kopen voor een bedrag van € 145.000,00. [A] heeft de ter zake hiervan opgemaakte concept-koopovereenkomst ondertekend. [B] heeft tot op heden geweigerd die overeenkomst te ondertekenen.
2.11.
Bij e-mailbericht van 21 februari 2017 heeft de makelaar onder andere het volgende geschreven aan partijen:
‘Ik heb nu een bod van € 145.000,00 (...). Ik geef u wel aan dat de bank en NHG wel toestemming moeten geven. Mevrouw [naam medewerkster]hierna te noemen: [naam medewerkster] )
van de Rabobank zal een positief advies geven.’
van de Rabobank zal een positief advies geven.’
2.12.
[naam medewerkster] heeft bij e-mailbericht van 27 juni 2017 onder meer het volgende geschreven aan [A] :
‘Zoals ik vandaag ook telefonisch met u besproken heb, dien ik de verkoop van de woning hier intern voor te leggen voor een definitief akkoord. (...) Nu er nog geen getekende koopovereenkomst is, heb ik het bod niet intern kunnen voorleggen en is er ook nog geen definitief akkoord van de bank.’
3.De vorderingen
in conventie
3.1.
[A] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [A] machtigt tot het te gelde maken van de voormalige echtelijke woning, staande en gelegen aan de [adres en woonplaats] , en bepaalt dat het vonnis op voet van artikel 3:300 lid 2 BW in de plaats zal treden van de notariële akte van de levering van die woning omdat de voor de verkoop en levering van de woning noodzakelijke wilsverklaring van [B] door het in deze te wijzen vonnis zal worden vervangen;
II. bepaalt dat indien [B] mocht weigeren haar medewerking te verlenen aan de verkoop en levering van de woning op een wijze zoals hiervoor onder I is beschreven, dit vonnis in de plaats treedt van de wilsverklaring van [B] ter zake van hetgeen onder I is beschreven opdat de woning op een zo kort mogelijk termijn verkocht en overgedragen kan worden;
III. [B] veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2.
[B] voert verweer en concludeert daarbij tot afwijzing van de vorderingen van [A] , met veroordeling van [A] in de proceskosten.
in reconventie
3.3.
De voorzieningenrechter leest de vordering aldus dat [B] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. bepaalt dat makelaardij Roos Noordoost-Friesland te Dokkum aan de
Aalsumerpoort 6-8 als bemiddelaar bij de verkoop optreedt, indien partijen binnen veertien dagen na heden geen overeenstemming bereiken over de in te schakelen makelaar en dat de uiteindelijke verkoopprijs van de gezamenlijke woning minimaal een bedrag van € 155.000,00 kosten koper zal zijn;
II. [A] veroordeelt om op straffe van verbeurte van een dwangsom zijn medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning alsmede andere handelingen te verrichten welke in het belang zijn voor een spoedige verkoop;
III. [A] veroordeelt om de achterstand in hypotheekbetaling te voldoen binnen
twee weken na het in deze te wijze vonnis en bepaalt dat [A] voortaan de maandelijkse verplichtingen ter zake betaling van de hypotheeklasten ter hoogte van € 873,75 nakomt, dan wel subsidiair [A] veroordeelt om het berekende bedrag dat uit de WLF-toets is voortgekomen te weten een bedrag van € 412,17 maandelijks te betalen en [A] veroordeelt om ten aanzien van de achterstand hierin dit bedrag te betalen;
IV. primair [A] veroordeelt in de kosten van het geding, subsidiair de kosten te compenseren in die zin dat ieder van partijen de eigen kosten draagt, meer subsidiair dat de voorzieningenrechter een beslissing neemt die zij in goede justitie zal vermenen te behoren.
zowel in conventie als in reconventie
3.4.
Op de stellingen en verweren van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.Het geschil en de beoordeling daarvan
in conventie
Machtiging tot het te gelde maken van de woning
4.1.
Een machtiging tot het te gelde maken van een gemeenschappelijk goed als bedoeld in artikel 3:174 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) kan bij wijze van voorlopige voorziening in kort geding worden verleend in geval van spoedeisende omstandigheden waarin aannemelijk is dat de bodemrechter een dergelijke machtiging zou hebben verleend, indien daarom zou zijn verzocht (HR 21 juni 2002, NJ 2002, 420).
4.2.
In artikel 3:174 lid 1 BW is onder meer bepaald dat een machtiging tot het te gelde maken van een gemeenschappelijke zaak aan een deelgenoot kan worden verleend indien de opbrengst van de zaak bestemd is voor de voldoening van een voor rekening van de gemeenschap komende schuld, dan wel indien sprake is van andere gewichtige redenen.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat de hierop gerichte vordering van [A] voor toewijzing in aanmerking komt en overweegt daartoe het volgende. Niet in geschil is dat de woning al twee jaar te koop staat en dat er tot begin 2017 geen biedingen zijn uitgebracht. Het thans uitgebrachte bod ligt net onder de laatstelijk getaxeerde marktwaarde van € 155.000,00 en ruim boven de getaxeerde executiewaarde van € 125.000,00. Dat de Rabobank akkoord zal gaan met het uitgebrachte bod acht de voorzieningenrechter aannemelijk gelet op het e-mailbericht van 21 februari 2017 van de makelaar (r.o. 2.11), ook al is van een definitieve toestemming in dit stadium geen sprake. Voort is komen vast te staan dat de hypotheeklasten al ruim een jaar (nagenoeg) niet meer worden voldaan en dat partijen, ieder voor zich noch gezamenlijk, niet financieel in staat zijn om de maandelijkse betalingsverplichtingen volledig te voldoen. Tot slot overweegt de voorzieningenrechter dat ter zitting is gebleken dat de Rabobank en/of de NHG een termijn voor onderhandse verkoop hebben gesteld tot 23 juli 2017 en dat na het verstrijken van deze datum een ander, formeel traject zal worden bewandeld indien de woning dan nog niet is verkocht.
4.3.
Aan de bezwaren van [B] tegen de voorgenomen verkoop van de woning tegen het uitgebrachte bod wordt voorbij gegaan. Hiertoe overweegt de voorzieningenrechter dat niet aannemelijk is geworden dat de woning binnen een redelijke termijn en onder gunstigere voorwaarden zal kunnen worden verkocht. Zo heeft
desgevraagd ter zitting aangegeven dat zij de door haar voorgestelde makelaar nog niet om een inschatting van de mogelijke afloop van het verkooptraject heeft gevraagd. Ook is niet gesteld of gebleken dat onlangs een soortgelijke woning in Marrum voor een hoger bedrag is verkocht. Het verweer van [B] dat [A] met de koper ‘onder een hoedje’ zou spelen en dat de makelaar zijn taak niet naar behoren zou hebben uitgevoerd, is - gelet op de betwisting van de stellingen door [A] - niet aannemelijk geworden. Het verweer dat met een verkoopprijs van € 145.000,00 niet gegarandeerd kan worden dat partijen met succes een beroep kunnen doen op de NHG en dat de verkoopprijs daarom om een bedrag van minimaal € 155.000,00 gesteld moet worden, treft naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin doel. Deze garantie kan namelijk ook niet gegeven worden bij een verkoopprijs van € 155.000,00.
desgevraagd ter zitting aangegeven dat zij de door haar voorgestelde makelaar nog niet om een inschatting van de mogelijke afloop van het verkooptraject heeft gevraagd. Ook is niet gesteld of gebleken dat onlangs een soortgelijke woning in Marrum voor een hoger bedrag is verkocht. Het verweer van [B] dat [A] met de koper ‘onder een hoedje’ zou spelen en dat de makelaar zijn taak niet naar behoren zou hebben uitgevoerd, is - gelet op de betwisting van de stellingen door [A] - niet aannemelijk geworden. Het verweer dat met een verkoopprijs van € 145.000,00 niet gegarandeerd kan worden dat partijen met succes een beroep kunnen doen op de NHG en dat de verkoopprijs daarom om een bedrag van minimaal € 155.000,00 gesteld moet worden, treft naar het oordeel van de voorzieningenrechter evenmin doel. Deze garantie kan namelijk ook niet gegeven worden bij een verkoopprijs van € 155.000,00.
4.4.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, zal de voorzieningenrechter de vordering om [A] te machtigen tot het te gelde maken van de voormalige echtelijke woning toewijzen.
Artikel 3:300 BW
4.5.
[A] heeft voorts op grond van artikel 3:300 BW gevorderd te bepalen dat dit vonnis in de plaats treedt van, kort gezegd, de wilsverklaring van [B] in de leveringsakte ter zake van de overdracht van haar aandeel in de woning dan wel in de plaats komt van de gehele leveringsakte.
4.6.
De voorzieningenrechter overweegt dat de aan [A] verleende machtiging om de woning te gelde maken hem zelfstandig bevoegd maakt alle handelingen te verrichten die noodzakelijk zijn voor een verkoop. [A] is derhalve niet afhankelijk van de medewerking van [B] voor het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning. Gelet hierop zal de vordering om te bepalen dat het in deze te wijzen vonnis in de plaats treedt van de voor het opmaken van de notariële leveringsakte vereiste wilsverklaring van [B] (sub II) dan wel in de plaats treedt van de notariële leveringsakte (sub I) worden afgewezen, nu het toewijzen van deze vordering gelet op de verleende machtiging te gelde maken overbodig is.
Proceskosten
4.7.
De voorzieningenrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd overeenkomstig artikel 237 Rv, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, gelet op de omstandigheid dat tussen partijen een affectieve relatie heeft bestaan.
in reconventie
Spoedeisendheid
4.8.
Gelet op de aard van de vorderingen moet worden geoordeeld dat [B] een spoedeisend belang heeft bij haar gevraagde voorzieningen.
Aanwijzen makelaar
4.9.
Gelet op het feit dat de voorzieningenrechter in conventie de vordering om
[A] te machtigen tot het te gelde maken van de voormalige echtelijke woning heeft toegewezen, heeft [B] geen belang meer bij haar vordering om makelaardij Roos Noordoost-Friesland uit Dokkum aan te wijzen als bemiddelaar bij de verkoop, noch bij de vordering om te bepalen dat de uiteindelijke verkoopprijs van de woning minimaal een bedrag van € 155.000,00 kosten koper zal zijn. Hetzelfde geldt onverkort voor de vordering om [A] te veroordelen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, om zijn medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning alsmede andere handelingen te verrichten welke in het belang zijn voor een spoedige verkoop. Het onder I en II gevorderde zal dan ook worden afgewezen.
Betalen achterstand hypotheek
4.10.
De vordering onder III om [A] te veroordelen om de achterstand in de hypotheekbetaling te voldoen en te bepalen dat [A] voortaan de maandelijkse verplichtingen ter zake van de betaling van de hypotheeklasten dan wel het berekende bedrag dat is voortgekomen uit de zogenoemde woonlastfaciliteit-toets dient te voldoen, zal eveneens worden afgewezen. De voorzieningenrechter stelt voorop dat deze hypotheeklasten een gezamenlijke schuld van partijen betreffen. Op grond van artikel 6:6 lid 1 BW geldt dat partijen in beginsel voor een gelijk deel zijn verbonden. Niet aannemelijk is geworden dat partijen ter zake van de hypotheeklasten een hiervan afwijkende afspraak hebben gemaakt. De enkele omstandigheid dat [A] deze verplichtingen enige tijd op zich heeft genomen, hetgeen ook wel volgt uit de e-mailberichten zoals genoemd in rechtsoverwegingen 2.5, 2.6 en 2.7, rechtvaardigt deze conclusie in ieder geval niet. In die e-mailberichten ligt naar het oordeel van de voorzieningenrechter veeleer een praktische regeling besloten over de betaling van meerdere gezamenlijke schulden, waarbij ieder ongeveer een gelijk deel van het totaal voor zijn rekening neemt. Een rechtens afdwingbare verplichting jegens elkaar leest de voorzieningenrechter hierin echter niet.
Proceskosten
4.11.
Net als in conventie, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat de proceskosten tussen partijen zullen worden gecompenseerd overeenkomstig artikel 237 Rv, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, gelet op de omstandigheid dat tussen partijen een affectieve relatie heeft bestaan.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
5.1.
machtigt [A] tot het te gelde maken van de voormalige echtelijke woning staande en gelegen aan de [adres en woonplaats] ;
5.2.
verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.3.
compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;
5.4.
wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.5.
wijst de vorderingen van [B] af;
5.6.
compenseert de kosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Sanna, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2017 in tegenwoordigheid van de griffier.
fn 375