Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling Privaatrecht
Locatie Groningen
zaak-/rolnummer: 4757832 \ CV EXPL 16-504
vonnis d.d. 15 november 2016
inzake
1. [eiser, sub 1],
wonende te [woonplaats] ,
2. [eiser, sub 2]
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in reconventie,
gemachtigde: mr. A.A. Westers,
tegen
1. [gedaagde, sub 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde, sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
3. [gedaagde, sub 3],
wonende te [woonplaats] ,
4. [gedaagde, sub 4],
wonende te [woonplaats] ,
5. [gedaagde, sub 5],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: D.J. Ruessink,
Partijen zullen hierna gezamenlijk respectievelijk verhuurder en huurders worden genoemd.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie tevens voorwaardelijke eis in reconventie
- de conclusie van repliek in conventie tevens antwoord in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in conventie tevens repliek in voorwaardelijke reconventie
- de conclusie van dupliek in voorwaardelijke reconventie
1.2
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
2.1
In deze procedure wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan.
2.2.
Verhuurder is sedert 16 april 2014 eigenaar van het appartementencomplex aan de [adres] . Nadat verhuurder eigenaar was geworden, is het appartementencomplex door hem gerenoveerd.
2.3.
Huurders huren sedert 1 januari 2015 een zelfstandig appartement van verhuurder in voormeld appartementencomplex.
2.4.
Op 30 juni 2015 hebben huurders conform artikel 7: 249 BW de Huurcommissie verzocht uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs.
2.5.
Verhuurder is bij brief van 2 juli 2015 door de gemachtigde van huurders omtrent dit verzoek geïnformeerd met het verzoek contact op te nemen voor het geval hij open zou staan voor een onderhandse afhandeling van de procedure.
2.6.
Blijkens het rapport van het voorbereidend onderzoek d.d. 18 augustus 2015 heeft de rapporteur van de Huurcommissie - [naam] - bij de bepaling van de maximale huurprijsgrens een toeslag van 15% toegekend met de volgende toelichting:
De woonruimte is gelegen in een woongebouw dat ligt in een gebied met een status van beschermd stadsgezicht. De verhuurder heeft het woongebouw in 2014 in zijn geheel verbouwd en gerenoveerd. Hierbij zijn onder andere de karakteristieke elementen, zoals glas en lood ruiten in de vensters, behouden. De rapporteur heeft op basis van deze situatie en het beleid van de huurcommissie gemeend 15% toeslag toe te kennen boven op de "reguliere" huurprijs.
2.7.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak van 6 november 2015 de toeslag van 15% afgewezen en de aanvangshuurprijs lager vastgesteld dan de overeengekomen huurprijs.
De huurcommissie heeft daartoe het volgende overwogen:
Verhuurder stelt onder meer dat sprake is van toepassing van kwalitatief hoogwaardige en dure materialen die een passende uitstraling hebben in het beschermde stadsgezicht en huurder bestrijdt dat het aangevoerde iets zegt over de eis dat in de monumentale waarde dient te zijn geïnvesteerd.
Ook de commissie is van oordeel dat niet wordt voldaan aan de eis dat de investeringen zijn gedaan ten behoeve van de instandhouding van de monumentale waarde van het pand dan wel investeringen zijn gedaan die de normale te verwachten kosten te boven gaan. Dure materialen, hoogwaardig, duurzaam en met een passende uitstraling, alsmede extra fundering zeggen veel over de uitstekende wijze waarop het pand is gerenoveerd, maar niets over de meergenoemde wettelijke eis. Bovendien blijkt dat laatste zeker niet uit de facturen zelf.
Zij acht een bijtelling van 15% daarom niet op zijn plaats.
3.De vordering
in conventie
3.1.
Verhuurder vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1. voor recht zal verklaren dat de maximale huurprijsgrens inzake de verhuur van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] op grond van artikel 8a Besluit Huurprijzen Woonruimte met 15% mag worden vermeerderd;
2. voor recht zal verklaren dat de huurprijs bij aanvang huur de op grond van de huurovereenkomst overeengekomen huurprijs bedraagt, althans rekening houdend met de maximale huurprijs, deze te vermeerderen met 15% op grond van artikel 8a BHW;
met veroordeling van huurders in de kosten van de procedure.
3.2.
Huurders verweren zich met conclusie dat verhuurder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard, althans diens vorderingen moeten worden afgewezen.
Daarnaast vorderen huurders primair dat de kantonrechter:
a. voor recht zal verklaren dat inzake de verhuur van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] de maximale huurprijsgrens niet op grond van artikel 8 a Bhw mag worden verhoogd;
b. voor recht zal verklaren dat de kale huurprijzen van de woonruimten met ingang van de huurovereenkomsten, conform de uitspraken van de Huurcommissie, bedragen als volgt:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 522,98
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 517,66
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 480,65
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 470,08
v. voor [gedaagde, sub 4] € 549,41
en subsidiair, voor zover de maximale huurprijsgrenzen met 15% worden verhoogd:
c. voor recht zal verklaren dat de kale huurprijzen van de woonruimte met ingang van de huurovereenkomsten, conform de uitspraken van de huurcommissie en vermeerderd met 15%, bedragen als volgt:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 601,43
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 595,31
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 552,75
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 540,59
v. voor [gedaagde, sub 4] € 631,82
met veroordeling van verhuurder in de kosten van de procedure.
in voorwaardelijke reconventie
3.3.
Huurders vorderen voorwaardelijk, voor zover de kantonrechter niet voor recht zal verklaren dat de kale huurprijzen bij aanvang van de huurovereenkomsten de toen overeengekomen prijzen bedragen, in reconventie dat de kantonrechter, bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. verhuurder zal veroordelen tot terugbetaling van de door huurders tot heden (17 februari 2016) teveel betaalde kale huur, vermeerderd met de wettelijke rente, begroot op:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 1.358,28
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 1.852,76
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 1.299,15
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 2.168,88
v. voor [gedaagde, sub 4] € 1.265,31
Subsidiair, in geval de kantonrechter de kale huurprijzen met 15% verhoogt:
2. verhuurder zal veroordelen tot terugbetaling van de door huurders tot heden (17 februari 2016) teveel betaalde kale huur, vermeerderd met de wettelijke rente, begroot op:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 260,02
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 765,67
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 650,27
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 1.181,71
v. voor [gedaagde, sub 4] € 523,61
met veroordeling van verhuurder in de kosten van de procedure.
3.4.
Verhuurder verweert zich tegen deze vorderingen.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
In conventie en in voorwaardelijke reconventie
4.1.
Gelet op de verwevenheid van de vorderingen in conventie en in voorwaardelijke reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
Nu niet anders is gebleken, gaat de kantonrechter ervan uit dat verhuurder tijdig is opgekomen tegen de beslissingen van de Huurcommissie, verzonden op 19 juni 2015.
4.3.
Verhuurder komt op grond van het bepaalde in artikel 7:262 BW op tegen de beslissingen van de Huurcommissie d.d. 6 november 2015 met de respectievelijke zaaknummers ZKN-2015-003993, ZKN-2015-0040234, ZKN-2015-014022, ZKN-2015-004021, ZKN-2015-004022 en ZKN-2015-004029 (hierna gezamenlijk te noemen: de uitspraak).
4.4.
Partijen zijn gebonden aan de uitspraak van de Huurcommissie alsof zij hetgeen de Huurcommissie heeft bepaald zelf zijn overeengekomen. De binding aan de uitspraak van de Huurcommissie gaat direct in en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken, zodat partijen gelijk uitvoering moeten geven aan de gevolgen van de uitspraak. De binding aan de uitspraak vervalt wanneer een van partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak een vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld over het onderwerp waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
4.5.
Nu verhuurder is opgekomen tegen de uitspraak van de Huurcommissie met voormelde zaaknummers is de fictieve wilsovereenstemming komen te vervallen en dient de kantonrechter het geschil in volle omvang te beoordelen. Ondanks bedoelde zelfstandige taak zal bij de beoordeling van het geschil in beginsel als uitgangspunt worden genomen het (rapport van) voorbereidend onderzoek dat tijdens de procedure bij de Huurcommissie heeft plaatsgevonden.
4.6.
Voor zover verhuurder stelt dat de huurders hem rauwelijks in de procedure bij de Huurcommissie hebben betrokken en in die zin niet-ontvankelijk hadden behoren te worden verklaard, passeert de kantonrechter dit verweer. Het bij artikel 7:246 BW verlangde vooroverleg is -weliswaar gelijktijdig met de indiening van het verzoek aan de Huurcommissie- bij brief van 2 juli 2015 immers wel aan verhuurder aangeboden, zodat de procedure bij de Huurcommissie had kunnen worden beëindigd wanneer partijen daartoe alsnog overeenstemming zouden hebben bereikt. Nu partijen nog steeds van inzicht verschillen met betrekking tot de aanvangshuurprijs, is de procedure bij de Huurcommissie niet tevergeefs gevoerd en zal thans het geschil in volle omvang worden beoordeeld.
4.7.
In geschil is of de aanvangshuurprijs redelijk is. De kantonrechter stelt vast dat verhuurder niet is opgekomen tegen de door de huurcommissie vastgestelde puntenwaardering, zodat daarvan thans in rechte wordt uitgegaan.
4.8.
Het geschilpunt in deze zaak betreft de vraag of verhuurder aanspraak kan maken op een toeslag van 15% op de huurprijs, gebaseerd op artikel 8a Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw). Dit artikel luidde op 1 januari 2015 als volgt:
De huurprijs van een woonruimte wordt vermeerderd met 15% van de maximale huurprijsgrens, behorende bij de kwaliteit van die woonruimte, indien:
a. deze behoort tot een beschermd stads- en dorpsgezicht als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988 ,
b. deze niet bestaat uit of deel uitmaakt van een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van die wet,
c. deze is gebouwd voor 1945 en
d. door de verhuurder noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte.
4.9.
Tussen partijen is in confesso dat het pand van verhuurder ligt in een gebied met de status van beschermd stadsgebied als bedoeld in artikel 1, onder g, van de Monumentenwet 1988 en in die zin valt onder de reikwijdte van voormelde bepaling.
Partijen twisten over de vraag of voldaan is aan de norm (sub d) dat verhuurder aan de woonruimte "noodzakelijkerwijs gelden heeft besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van die woonruimte".
Huurders stellen, met de Huurcommissie, dat op basis van facturen door de verhuurder moet worden aangetoond dat daartoe substantiële kosten zijn gemaakt. Verhuurder daarentegen stelt dat het gaat om een forfaitair systeem met een vast aftrekpercentage, zodat verhuurder daarvoor in aanmerking komt wanneer hij aannemelijk kan maken dat door hem noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed aan het pand voor de instandhouding van de monumentale waarde daarvan. Daarbij gaat het volgens verhuurder niet om een exacte verhouding tussen bestede gelden en de huurprijs. Verhuurder meent dan ook dat de Huurcommissie de norm van artikel 8a Bhw te beperkt heeft uitgelegd door te verlangen dat enkel met gespecificeerde facturen van enige omvang kan worden aangetoond of de maximale huurprijs met 15% mag worden vermeerderd.
4.10.
Nu aan de overige eisen van artikel 8a Bhw is voldaan, staat daarmee thans de vraag centraal hoe de eis te duiden dat door de verhuurder "noodzakelijkerwijs gelden zijn besteed voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte" en of verhuurder in deze zaak aan die eis heeft voldaan.
De kantonrechter overweegt dienaangaande het volgende.
4.11.
Verhuurder heeft onweersproken gesteld dat het appartementencomplex, waarin de verhuurde woonruimte zich bevindt, een pand betreft, gebouwd voor 1945, dat is gelegen [adres] dat op 23 januari 1991 is aangewezen als beschermd stadsgezicht als bedoeld in artikel 1 onder g van de Monumentenwet 1988.
Evenzeer is door verhuurder onweersproken gesteld dat de verbouw en renovatie van het pand in dat kader ook vergunningplichtig was, zodat moest worden voldaan aan hoge eisen die door de gemeente werden gesteld ten behoeve van de beeldbepalende gevels op grond van deze aanwijzing tot beschermd stadsgezicht.
Verhuurder heeft een -evenmin weersproken- verklaring van de bij de verbouw en renovatie betrokken architect [naam] van PDB Design in het geding gebracht waarin dit wordt bevestigd:
Concluderend kan gezegd worden dat er bij de verbouw en uitbouw van het pand aan de [adres] tal van hoogwaardige keuzes zijn toegepast die ten goede komen aan de inpassing bij de hoogwaardige locatie. Er is gekozen voor duurzame en kwalitatief hoogwaardige materialen om ervoor te zorgen dat het pand past binnen de wensen van het beschermd stadsgezicht en een bijdrage levert aan het karakteristieke straatbeeld.
Er zijn derhalve extra kosten gemaakt om te voorzien in de wensen van de gemeente en ervoor te zorgen dat het pand een hoogwaardige materialisering en uitstraling krijgt. Een 15% verhoging van de reguliere huur lijkt daarom een gepaste maatregel om deze kosten te compenseren.
In het bijzonder zijn daarbij de volgende werkzaamheden benoemd, waarbij ten behoeve van het in stand houden van de beeldbepalende elementen, is gekozen voor een "duurdere oplossing" en in die zin extra investeringen zijn gedaan:
a. de dakkapellen aan de voorzijde en de zijgevel zijn in zink uitgevoerd,
b. het glas in lood in de ramen aan de voorzijde is gehandhaafd en gerenoveerd,
c. de openslaande deuren op de begane grond zijn gehandhaafd en door nieuwe (duurdere) kozijnen vervangen,
d. in de zijgevel zijn de oude contouren van het voorheen aangrenzende pand geaccentueerd,
e. de ramen in de zijgevel zijn in zink afgewerkt,
f. de dakgoot is in hout en zink uitgevoerd en
g. de dakhelling van de zijgevel is aan de omgeving aangepast.
Voorts is aangevoerd dat bij het nieuwbouwdeel gebruik is gemaakt van speciale (duurdere) stenen die passen bij de omgeving en dat voorts extra kosten zijn gemaakt voor hei-werkzaamheden.
Verhuurder heeft daarbij foto's overgelegd en facturen tot een bedrag van € 11.774,79, welke kosten niet zijn betwist. Verhuurder heeft tegelijkertijd aangevoerd dat de werkelijk door hem gemaakte kosten dit bedrag ruim overschrijden maar niet aan de hand van losse facturen kunnen worden aangetoond omdat deze kosten onderdeel vormen van een totale aanneemsom en daarvan moeilijk kunnen worden afgesplitst.
4.12.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verhuurder aldus voldaan aan de maatstaf om in aanmerking te komen voor de procentuele verhoging van de huurprijs aangezien aantoonbaar substantiële investeringen hebben plaatsgehad voor het in stand houden van de "beeldbepalende elementen" , althans de monumentale waarde van het pand.
Met verhuurder is de kantonrechter van oordeel dat de 15% bijtelling blijk geeft van een forfaitair systeem, zodat niet vereist is dat aan de hand van concrete berekeningen moet worden bewezen dat dit percentage ook feitelijk aan kosten voor dit doel is gemaakt. Deze eis blijkt ook niet uit de wetsgeschiedenis van bedoelde bepaling. Anderzijds komt het de kantonrechter voor dat een redelijke uitleg van bedoelde bepaling wel daadwerkelijk gemaakte kosten van enige omvang verlangt om deze verhoging te rechtvaardigen. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft verhuurder deze omvang in voldoende mate aannemelijk gemaakt. Het moge zo zijn dat verhuurder naast kosten voor renovatie van het appartementencomplex ook kosten heeft gemaakt voor de uitbouw daarvan, welke als zodanig strikt genomen niet voldoen aan het zogenoemde noodzakelijkheidsvereiste, maar dat neemt niet weg dat ook daar aantoonbaar extra kosten zijn gemaakt tot behoud van de beeldbepalende elementen en mitsdien van de monumentale waarde van het pand.
4.13.
Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van verhuurder wordt toegewezen met dien verstande dat de door de Huurcommissie vastgestelde maximale huurprijs met ingang van de aanvang van de huur mag worden vermeerderd met 15% op grond van artikel 8a Bhw. Voor zover de bij huurovereenkomst overeengekomen huurprijs wordt gevorderd, wijst de kantonrechter die vordering af aangezien de Huurcommissie op grond van de puntenwaardering, waartegen verhuurder niet is opgekomen, een maximale huurprijsgrens heeft aangegeven die lager ligt dan de bij huurovereenkomst overeengekomen huurprijs.
4.14.
De door huurders in conventie subsidiair verzochte verklaring van recht, rekening houdend met de hiervoor toegewezen vermeerdering van 15%, is daarmee evenzeer toewijsbaar, net als de in voorwaardelijke reconventie subsidiair gevorderde veroordeling tot terugbetaling van de teveel betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.15.
Gelet op de uitkomst van de procedure, ziet de kantonrechter aanleiding om de kostenveroordeling in conventie en in reconventie te compenseren.
5.Beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat de maximale huurprijsgrens inzake de verhuur van de zelfstandige woonruimte(n) aan de [adres] op grond van artikel 8a Bhw met 15% mag worden vermeerderd;
5.2.
verklaart voor recht dat de huurprijs bij aanvang huur bedraagt de door de Huurcommissie bij uitspraak van 6 november 2015 vastgestelde maximale huurprijs, te vermeerderen met 15% op grond van artikel 8a Bhw, in die zin dat de kale maandelijkse huurprijs van de woonruimte met ingang van de huurovereenkomsten bedraagt als volgt:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 601,43
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 595,31
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 552,75
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 540,59
v. voor [gedaagde, sub 4] € 631,82
5.3.
veroordeelt verhuurder tot terugbetaling van de door huurders teveel betaalde kale huur, vermeerderd met de wettelijke rente, tot 17 februari 2016 begroot op:
i. voor [gedaagde, sub 5] € 260,02
ii. voor [gedaagde, sub 2] € 765,67
iii. voor [gedaagde, sub 3] € 650,27
iv. voor [gedaagde, sub 1] € 1.181,71
v. voor [gedaagde, sub 4] € 523,61
5.4.
compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dienen te dragen;
5.5.
verklaart de veroordeling onder 5.3 uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Aldus gewezen door mr. E.J. Oostdijk, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 november 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.
c [ejo]