ECLI:NL:RBNNE:2016:4439

• Datum uitspraak: 5 oktober 2016
• Publicatiedatum: 6 oktober 2016
• Zaaknummer: C/18/152922 / HA ZA 14-341
• Instantie: Rechtbank Noord-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - meervoudig
• Rechters: P.J. Duinkerken; E.J. Oostdijk; M. Griffioen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot afbraak van een kamerverhuurcomplex wegens onrechtmatige hinder door omwonenden

In deze zaak vorderen omwonenden de afbraak van een kamerverhuurcomplex dat door Veldboom is gerealiseerd. De rechtbank oordeelt dat de hinder die de omwonenden ondervinden van het complex zodanig ernstig is dat dit als onrechtmatige hinder moet worden aangemerkt. De eisers, die eigenaars zijn van woningen in de nabijheid van het complex, stellen dat de opbouw van het kamerverhuurcomplex hun uitzicht en de toegang van zonlicht aanzienlijk belemmert. De rechtbank heeft vastgesteld dat de opbouw, met een hoogte van circa 11 meter, een beklemmend effect heeft op de woningen van de eisers en dat de privacy van de bewoners in ernstige mate wordt aangetast door de aanwezigheid van de vensters in het complex. Veldboom heeft een omgevingsvergunning verkregen voor de bouw, maar de rechtbank oordeelt dat het hebben van een vergunning niet vrijwaart van aansprakelijkheid voor onrechtmatige hinder. De rechtbank wijst de vordering tot afbraak van het complex toe, met een termijn van vijf maanden voor uitvoering, en legt een dwangsom op voor het geval Veldboom niet aan de veroordeling voldoet. De vorderingen van andere eisers worden afgewezen, maar zij krijgen wel recht op schadevergoeding in een schadestaatprocedure.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling privaatrecht

Locatie Groningen

zaaknummer / rolnummer: C/18/152922 / HA ZA 14-341

Vonnis van 5 oktober 2016

in de zaak van

1. [voornaam] [eiser 1] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,

2.
[voornaam] [eiser 2] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam]

3.
[voornaam] [eiser 3] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,

4.
[voornaam] [eiser 4] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,

5.
[voornaam] [eiser 5] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,

6.
[voornaam] [eiser 6] ,

wonende te Groningen, aan de [straatnaam] ,

eisers,

advocaat mr. P. Buikes te Apeldoorn,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VELDBOOM BELEGGINGEN B.V. ,

gevestigd te Oostwold,

gedaagde,

advocaat mr. J.S. Knot te Groningen.

Eisers zullen hierna gezamenlijk (in vrouwelijk enkelvoud) [eisers] ofwel afzonderlijk [eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] worden genoemd. Gedaagde zal als Veldboom worden aangeduid.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het tussenvonnis van 11 maart 2015,
• het proces-verbaal van comparitie en descente van 17 juni 2015,
• de akte van mr. Knot van 16 augustus 2015,
• de akte van mr. Buikes van 16 september 2015,
• de akte van mr. Buikes van 4 november 2015, tevens houdende een verzoek tot benoeming van een deskundige,
• de antwoordakte van mr. Knot van 16 december 2015 houdende een verzet tegen de wijziging/vermeerdering van eis tevens houdende verzet tegen het verzoek tot benoeming van een deskundige.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald. Daarop heeft de rechtbank de zaak verwezen naar de meervoudige kamer.

2. De feiten

2.1.

[eiser 1] en [eiser 2] , [eiser 3] , [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zijn eigenaars van woningen staande en gelegen aan respectievelijk de [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] , [straatnaam] en [straatnaam] te Groningen. Met uitzondering van [eiser 6] - die zijn woning heeft verhuurd - zijn zij allen woonachtig in deze woningen. Voor [eiser 3] heeft te gelden dat zij woonachtig is op de bovenverdieping ( [straatnaam] ) en dat de benedenverdieping ( [straatnaam] ) door haar aan (een) derde(n) wordt verhuurd.

2.2.

Veldboom is een bedrijf dat zich richt op de belegging in vastgoed, onder andere door middel van renovatie van panden en de verhuur ervan.

2.3.

In oktober 2013 heeft Veldboom de woningen staande en gelegen aan de

[straatnaam] en [huisnummer] in eigendom verkregen.

2.4.

Bij schrijven van 5 maart 2014 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen (hierna: het college) Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen en opbouwen van de garage gelegen achter de woning [straatnaam] tot kamerverhuurcomplex. De opbouw strekt tot het aanbrengen van 3 bouwlagen op de bestaande garage. Blijkens de aan de bijlage gehechte vergunningaanvraag bedragen de geschatte bouwkosten € 165.000,00.

In de motivering van het besluit van het college staat dat de activiteit bouwen is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk - de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in haar besluit (voor zover hier van belang) het volgende overwogen:

(…) Het bouwen is niet in strijd met het genoemde bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming Waarde – Beschermd stadsgezicht + Wonen heeft. Ook voldoet het bouwen aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. De aanvraag is getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening. (…)

2.5.

Tegen voornoemd besluit van het college heeft bezwaar opengestaan. [eisers] hebben geen bezwaar en/of beroep aangetekend tegen de verleende omgevingsvergunning voor de bouw van het kamerverhuurcomplex.

2.6.

Bij schrijven van 29 april 2014 heeft het college Veldboom een omgevingsvergunning verleend voor het splitsen van de woning aan de [straatnaam] [huisnummer] te Groningen. Tegen deze vergunningverlening heeft [eisers] bezwaar gemaakt. Bij beslissing van 9 december 2014 zijn de bezwaren ongegrond of niet-ontvankelijk verklaard. Op het moment waarop de comparitie na antwoord in deze procedure plaatsvond was een beroepsprocedure aanhangig inzake de door het college verstrekte splitsingsvergunning.

2.7.

Medio mei 2014 heeft Veldboom een aanvang gemaakt met de bouw van het kamerverhuurcomplex.

2.8.

Bij brief van 27 juni 2014 heeft (de toenmalig rechtshulpverlener van) [eiser 3] aan Veldboom geschreven:

(…) Het gaat over schade die cliënt heeft geleden en in de toekomst nog zal leiden door de het oprichten van een gebouw en het verrichten van bouwwerkzaamheden op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] te Groningen. Namens cliënt stel ik u hierbij aansprakelijk voor deze schade en sommeer u de bouwwerkzaamheden per ommegaande stop te zetten.

Feitelijke situatie

Mijn cliënt is eigenaar van het pand met bijbehorende tuin aan de [straatnaam] . Het perceel [straatnaam] [huisnummer] grenst aan de achterzijde direct aan het perceel van cliënt. Cliënt heeft geconstateerd dat u momenteel op het perceel [straatnaam] / [huisnummer] een groot appartementencomplex voor studenten realiseert. Cliënt ondervindt ernstige overlast en schade door de bouw van dit complex.

Juridische situatie

Voor zover cliënt kan nagaan bouwt u volledig in afwijking van aan u verleende vergunningen en in strijd met burenrechtelijke bepalingen. Cliënt heeft geconstateerd dat er drie verdiepingen gerealiseerd worden, terwijl in de omgevingsvergunning 2 verdiepingen zijn aangegeven. Er worden bovendien enorme vensters, althans muuropeningen, gerealiseerd binnen 2 meter van de erfafscheiding. Deze openingen geven rechtstreeks uitzicht op de tuin van cliënt. Hiermee handelt u niet alleen in strijd met art. 5:50 BW, maar dit is tevens een zo ingrijpende aantasting van de privacy van cliënt dat er sprake is van onrechtmatig handelen. Cliënt behoeft deze inbreuk op zijn leefomgeving in redelijkheid niet te accepteren.

U handelt direct in strijd met artikel 5:37 BW en handelt onrechtmatig door het realiseren van dit bouwwerk.

Het uitzicht en woongenoot voor cliënt wordt weggenomen door de hoge blinde muur die zeer dicht op de woning staat. Er valt er significant minder daglicht in de woning en op het balkon, welke een zuidwestelijke oriëntatie hebben. De woning krijgt aan de achterzijde een beklemmend en koker effect. De akoestiek in de binnentuin veranderd/verslechterd. De (omgevings)geluiden van cliënt zelf en andere omwonenden blijven hangen tussen de muren, en worden weerkaatst. De privacy wordt aanzienlijk aangetast en de waarde van de woning van cliënt verminderd aanzienlijk.

Bij dit alles verwijs ik u naar een vonnis van de rechtbank Zwolle van 16-3-2011 zaaknr 175339-HA ZA 10-1201) in een soortgelijke zaak. Uit deze uitspraak volgt dat de bovenstaande namens cliënt naar voren gebrachte argumenten hout snijden.

Conclusie

Ik verzoek u dan ook, en voor zover noodzakelijk sommeer ik u, om per direct de

werkzaamheden te beëindigen en beëindigd te houden en de gerealiseerde aanbouw binnen 20 dagen na heden te verwijderen.

Mocht cliënt binnen genoemde termijn niet of afwijzend van u vernemen dan acht cliënt zich vrij u zonder nadere aankondiging in rechte te betrekken.

[eiser 1] , [eiser 2] , [eiser 4] en [eiser 6] hebben op 26 en 27 juni 2014 brieven met een soortgelijke strekking aan Veldboom geschreven.

2.9.

Bij brief van 12 september 2014 heeft mr. Buikes namens [eisers] Veldboom gesommeerd de gerealiseerde onroerende zaak te verwijderen.

2.10.

De woningen van [eisers] en Veldboom zijn gelegen in de Korrewegwijk. Het betreft een wijk in het noordoosten van de stad Groningen, gelegen aan weerszijden van de [straatnaam] , waarvan de naam ook is afgeleid. De structuur van de vooroorlogse bebouwing in en rond de [straatnaam] wordt bepaald door aaneengesloten bouwblokken. De ruimte waarbinnen Veldboom haar opbouw heeft gerealiseerd wordt geheel omsloten door bebouwing gelegen aan de [straatnaam] , de [straatnaam] , de [straatnaam] en de [straatnaam] . De achter de bouwblokken gelegen ruimte wordt - zo heeft de rechtbank tijdens de descente vastgesteld - op uiteenlopende wijze door de verschillende eigenaren in gebruik genomen. Er zijn tuinen met hoog opschietend groen ingericht en in enkele gevallen is de ruimte deels benut voor de realisatie van een uitbouw, een schuur, stalling, terras of garage. Aan de achterzijde van de oorspronkelijke bebouwing aan de [straatnaam] zijn op het niveau van de eerste etage balkons gesitueerd. Dat is ook het geval bij de woning die eigendom is van [eiser 1] en [eiser 2] . De door Veldboom geplaatste opbouw wijkt gezien de omvang van het bouwwerk in belangrijke mate af van de overige opstallen in de directe omgeving die achter de bouwblokken zijn gerealiseerd. Vanwege de opbouw is een bouwblok ontstaan met een hoogte van circa 11 meter. De opbouw overtreft in hoogte de voorgelegen oorspronkelijke vooroorlogse bebouwing aan de [straatnaam] (zie onderstaande bij akte van 16 augustus 2015 door Veldboom in het geding gebrachte foto).

2.11.

Veldboom heeft de hem in eigendom toebehorende woningen verbouwd tot een kamerverhuurcomplex. Als gevolg van deze verbouwing is huisvesting ontstaan voor een aanzienlijke groep van circa 16 studenten. Een substantieel deel van deze groep is woonachtig in de achter de oorspronkelijke bebouwing gerealiseerde opbouw.

2.12.

Naar aanleiding van door [eisers] en andere omwonenden ondervonden (geluids)overlast van de studenten in het appartementencomplex zijn klachten ingediend bij Meldpunt Overlast en Zorg van de gemeente Groningen.

3. De vordering

[eisers] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

I.
primair : Veldboom te veroordelen tot volledige afbraak van het door haar gebouwde en in het lichaam der dagvaarding in punt 4 omschreven kamerverhuurcomplex, gevestigd aan de [straatnaam] / [huisnummer] te Groningen, aan te vangen binnen twee weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, en daarna niet meer opnieuw, geheel of gedeeltelijk, weer op te bouwen, en het terrein weer in originele staat te brengen van vóór de aanbouw, met plaatsing van het in het lichaam der dagvaarding omschreven schuurtje in de brandgang van eiseres sub 3, A. [eiser 3] , en uiterlijk te voltooien binnen twee maanden daarna;

II. het hier bovenstaande onder a op verbeurte van een niet voor compensatie vatbare

dwangsom van € 5.000,-- per dag, of gedeelte van een dag, dat Veldboom niet aan de uitgesproken hoofdveroordeling van het in deze te wijzen vonnis zal voldoen,

III.
subsidiair : voor zover het hier bovenstaande onder I niet kan worden toegewezen of gedeeltelijk niet kan worden toegewezen, Veldboom te veroordelen tot schadevergoeding, waaronder materiële en immateriële schadevergoeding, zoals in het lichaam van de dagvaarding omschreven, eventueel nader op te stellen bij staat en te vereffenen volgens de wet dan wel door de rechtbank ex aequo et bono vast te stellen,

IV. Veldboom te vooroordelen in de kosten van dit geding,

V. Veldboom te veroordelen in het nasalaris van de proces-advocaat van [eisers] ter zake de kosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv, die na de uitspraak en vóór de al dan niet noodzakelijke ten uitvoerlegging zullen ontstaan en deze volgens gebruik te begroten op 50% van één punt van het toepasselijke liquidatietarief.

4. Het standpunt van [eisers]

4.1.

De primaire vordering van [eisers] strekt tot afbraak van de opbouw. De vordering strekt niet tot verwijdering van de gehele onroerende zaak. Aan haar vordering legt [eisers] ten grondslag dat sprake is van (1) onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW en (2) een onrechtmatige schending van de privacy in de zin van artikel 5:50 BW. De aard, ernst en duur van de hinder en de aan [eisers] toegebrachte schade is zodanig dat Veldboom gehouden is de door haar gerealiseerde opbouw te verwijderen.

5:37 BW

4.2.

Voor zover Veldboom het complex heeft gerealiseerd met inachtneming van de bouwvergunning, vrijwaart het hebben van een vergunning met formele rechtskracht de houder die overeenkomstig die vergunning heeft gebouwd niet van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder. Het antwoord op de vraag of en in hoeverre de door de gemeente verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nageleefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de omstandigheden van het geval. In dat kader is van belang dat [eisers] Veldboom in juni 2014 hebben gesommeerd haar bouwactiviteiten te staken. Veldboom heeft er voor gekozen hieraan geen gehoor te geven. Zij bleek pas bereid tot overleg nadat de werkzaamheden waren afgerond.

4.3.

Het 11 meter hoge kamerverhuurcomplex belemmert het vrije uitzicht van [eisers] op het achter de woningen gelegen groen en de lucht. Als gevolg van de bouw resteert slechts nog uitzicht op de 11 meter hoge muren van het complex. De privacy van [eisers] wordt geschonden doordat een groot aantal ramen in het complex uitzicht biedt op de woningen, balkons en/of binnentuinen.

4.4.

Het plaatsen van de opbouw is onrechtmatig hetgeen Veldboom kan worden toegerekend. Gezien de proporties ervan past de opbouw niet in het deel van het terrein gelegen binnen de [straatnaam] , de [straatnaam] en de [straatnaam] . Het geheel wekt een beklemmende indruk. Vanwege de opbouw is een kokereffect ontstaan. De akoestiek achter de woningen van [eisers] is verslechterd. Geluiden vanuit het appartementencomplex worden hierdoor versterkt en [eisers] ervaart tot diep in de nacht geluidsoverlast van de studenten die in het appartementencomplex zijn gehuisvest. Vanwege deze klachten hebben de omwonenden (waaronder [eisers] ) talloze klachten bij Meldpunt Overlast en Zorg ingediend. Veldboom is gesommeerd de overlast te staken. Door Veldboom getroffen maatregelen hebben niet tot een oplossing geleid.

5:50 BW

4.5.

Hoewel sprake is van een geringe overtreding bevinden enkele van de vensters in het kamerverhuurcomplex zich binnen een afstand van 2 meter van de erfgrens van [eisers] . De circulatie van frisse lucht wordt bemoeilijkt vanwege de opbouw en [eisers] wordt in ernstige mate gehinderd vanwege de sterk verminderde hoeveelheid zonlicht in hun woning, balkon of tuin.

4.6.

De omwonenden/eigenaren ondervinden gezamenlijk en ieder voor zich hinder en schade als gevolg van de opbouw. Als gevolg van de handelwijze van Veldboom zijn hun woningen in waarde gedaald.

[eiser 1] en [eiser 2] ( [straatnaam] )

4.6.1.

De privacy van [eiser 1] en [eiser 2] wordt ernstig beperkt door de aanwezigheid van de ramen in het complex. De studenten kunnen de keuken, achterkamer en badkamer van [eiser 2] en [eiser 1] inkijken. Zij ondervinden ernstige geluidshinder en ervaren het gedrag van de bewoners als intimiderend. De vanwege de opbouw ontstane slechte akoestiek van de ruimte achter de woningen werkt dit in de hand. Het vrije uitzicht op de binnentuinen is verdwenen als gevolg van de opbouw. Het aan de zuidwestzijde gelegen balkon van [eiser 2] en [eiser 1] blijft - als gevolg van het complex - een deel van de dag verstoken van zonlicht. Enkel in de zomermaanden staat de zon hoog genoeg om nog van het balkon te kunnen genieten. In de resterende maanden van het jaar rest hen een groot deel van de dag schaduw vanwege de opbouw. De overlast bestaat voorts uit de grote aantallen fietsen op het trottoir langs de [straatnaam] waardoor de toegang tot de woning wordt bemoeilijkt.

[eiser 5] ( [straatnaam] )

4.6.2.

Door de opbouw valt minder zonlicht in de woning van [eiser 5] en het uitzicht is beperkt. Het voornaamste probleem betreft de ernstige geluidoverlast die de studenten in het complex veroorzaken. De akoestiek is ongelukkig en het geluid draagt tot in de woning.

[eiser 4] ( [straatnaam] )

4.6.3.

Achter de woning van [eiser 4] is een terras ingericht. Rond half zeven kwam enig zonlicht op het terras maar dat is verdwenen als gevolg van de opbouw. Het voornaamste bezwaar van [eiser 4] is gelegen in de geluidsoverlast die de studenten in het complex van veroorzaken. Met name in de slaapkamer ervaart [eiser 4] veel hinder door geluid.

[eiser 3] ( [straatnaam] )

4.6.4.

Vanuit de tuin van [eiser 3] is de achtergevel van de opbouw zichtbaar. In de achtergevel zijn zes transparante ramen geplaatst die uitzicht bieden op de tuin en de woning van [eiser 3] . Als gevolg van de raampartijen in de achtergevel van de opbouw is de privacy van [eiser 3] (en die van haar huurders) in grote mate beperkt. Een huurster van [eiser 3] heeft haar huurovereenkomst opgezegd in verband met door haar ondervonden overlast en intimidatie door bewoners van het complex.

Vanuit de keuken op de 1e etage van de woning aan de [straatnaam] wordt het uitzicht door de aanwezigheid van de opbouw belemmerd. Er komt minder daglicht in de keuken binnen. In de woonkamer is het uitzicht eveneens verminderd.

[eiser 6] ( [straatnaam] )

4.6.5.

Achter de door [eiser 6] verhuurde woningen is een plaats/tuin gelegen. Door de aanwezigheid van de opbouw bereikt minder zon- en daglicht de plaats achter de woning van [eiser 6] . Het weinige zonlicht dat de ruimte achter de woning bereikte is vanwege de opbouw verloren gegaan. Het uitzicht vanaf het balkon op de binnentuin is verminderd door de aanwezigheid van de opbouw.

Overlast huurders

4.7.

De in het appartementencomplex gehuisveste studenten veroorzaken ernstige geluidsoverlast in de nachtelijke uren, maar ook overlast als gevolg van het plaatsen van grote aantallen fietsen op het trottoir. Ondanks schriftelijke verzoeken daartoe heeft Veldboom zich niet bereid getoond maatregelen te nemen ter beperking van verdere overlast. In de na de comparitie van antwoord (met descente) door Veldboom ter bestrijding van de overlast voorgestelde maatregelen van bouwkundige, akoestische en visuele aard ziet [eisers] geen oplossing voor de ernstige overlast en hinder die zij ondervindt. De enkel aan [eiser 1] en [eiser 2] geboden financiële compensatie van € 5.000,00 vormt geen serieuze tegemoetkoming gelet op de aard en omvang van de hinder en schade. De enige concrete handeling die Veldboom heeft ondernomen, het opstellen van een huisreglement voor de studenten, heeft niet tot een oplossing van de door de omwonenden ondervonden geluidsoverlast geleid.

4.8.

[eisers] vordert afbraak van de opbouw en herstel van de situatie zoals deze was voor aanvang van de bouwwerkzaamheden. Het door Veldboom tijdens de bouwwerkzaamheden verwijderde schuurtje van [eiser 3] dat zich bevond op het stuk grond gelegen achter de brandgang dient te worden teruggeplaatst en het aldaar gebouwde muurtje dient te worden verwijderd. De strook grond aan het einde van de brandgang waarop het schuurtje zich bevond was door de vorige eigenaar van het pand [straatnaam] aan [eiser 3] in gebruik gegeven.

4.9.

De subsidiaire vordering van [eisers] strekt tot een vergoeding van geleden en te lijden materiële en immateriële schade als gevolg van de onrechtmatige hinder. Het plaatsen van de opbouw is onrechtmatig, hetgeen Veldboom kan worden toegerekend. De materiële schade bestaat uit de waardevermindering van de woningen. Deze waardevermindering kan in kaart worden gebracht door een deskundige. [eisers] verzoekt de rechtbank (indien de primaire vordering wordt afgewezen) een deskundige te benoemen om de waardedaling van de woningen van [eisers] in kaart te brengen. [eisers] vordert vergoeding van immateriële schade die is en zal worden geleden vanwege de ernstige schending van de persoonlijke levenssfeer.

5. Het standpunt van Veldboom

5:50 BW

5.1.

Veldboom betwist dat de zich in de voorzijde van de opbouw bevindende vensters zijn aangebracht binnen een afstand van 2 meter van de perceelgrens van een van de omwonenden. De vensters zijn loodrecht geplaatst op de erfafscheiding van de erven [straatnaam] [huisnummer] en [straatnaam] [huisnummer] . Voor zover de vensters binnen die grens zijn geplaatst bieden zij slechts uitzicht op de voorgelegen oorspronkelijke bebouwing aan de [straatnaam] [huisnummer] te Groningen.

De vensters aan de achterzijde van de uitbouw bieden slechts uitzicht op een deel van het perceel van [eiser 3] . Meting toont aan dat deze vensters zich op meer dan 2 meter afstand van de perceelgrens van [eiser 3] bevinden. Derhalve kan geen van de omwonenden zich rechtsgeldig op artikel 5:50 BW beroepen.

5.2.

Veldboom heeft bovendien maatregelen getroffen ter bescherming van de privacy van omwonenden. Zowel aan de voorzijde als aan de achterzijde van de opbouw zijn schuine muren geplaatst waardoor de zichtlijnen vanuit de vensters in de richting van de huizen van de buren worden verminderd.

5:37 BW

5.3.

Veldboom heeft de verbouwing van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen ter hand genomen nadat de gemeente de daartoe benodigde omgevingsvergunning had verleend. De door Veldboom gerealiseerde opbouw aan de achterzijde van de woningen is getoetst aan en past binnen de kaders van het bestemmingsplan. Tegen de vergunningverlening is door [eisers] geen bezwaar ingediend. De beschikking heeft formele rechtskracht gekregen. Het niet benutten van de publiekrechtelijke rechtsgang dient in onderhavige civiele procedure door te werken, aldus dat minder ruimte rest voor een belangenafweging ten faveure van [eisers] .

De door [eisers] aanhangig gemaakte beroepsprocedure tegen de verleende splitsingsvergunning is voor de beoordeling van onderhavige vordering niet relevant.

5.4.

Uit vaste jurisprudentie volgt dat de houder van een vergunning er niet vanuit mag gaan dat het gebruik ervan een situatie van onrechtmatige hinder uitsluit. Het bestemmingsplan kan echter zodanig specifiek zijn dat daarin aanwijzingen zijn gelegen dat het gebruik maken van de vergunde bouwmogelijkheden naar maatschappelijke omstandigheden en gelet op plaatselijke omstandigheden niet als onrechtmatige hinder kan worden beschouwd. In het onderhavige geval is de bouwvergunning uitvoerig aan de kaders uit het bestemmingsplan getoetst. In het op de Korrewegwijk van toepassing verklaarde bestemmingsplan is overwogen en beslist op welke locaties bebouwing is toegestaan.

Het gebruik maken van bebouwingsmogelijkheden die expliciet in het bestemmingsplan worden toegestaan is in beginsel niet onrechtmatig. De burenrechtelijke belangen zijn bij de totstandkoming van het bestemmingsplan afgewogen. Er moet sprake zijn van bijkomende omstandigheden die niet bij de totstandkoming van het bestemmingsplan zijn betrokken. Die situatie is hier niet aan de orde. Het perceel van Veldboom was reeds bebouwd. De bebouwde oppervlakte is niet toegenomen als gevolg van de opbouw. Slechts 80 % van het perceel is bebouwd waar 100 % is toegestaan.

5.5.

In de toelichting van het bestemmingsplan staat bij artikel 14 (getiteld: Bestemming Wonen) staat
‘De voorschriften van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel ‘op slot’ te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. ’ Omdat het gebruik van de garage als woonruimte en de opbouw in dit kader past heeft de gemeente vergunning verleend voor de bouw van het appartementencomplex.

5.6.

Bij de bouw heeft Veldboom rekening gehouden met de belangen van [eisers] Veldboom heeft ervoor gekozen niet het hele bouwvlak te bebouwen. Er is ruimte gelaten tussen de erfgrens en het gebouw en ter bescherming van de privacy zijn schuine wanden geplaatst. Er is een voorziening getroffen voor het parkeren van fietsen achter een gesloten poort.

5.7.

Veldboom kan erkennen dat er wel eens feest in de opbouw is of zal worden gehouden, maar betwist dat sprake is van zodanige (herhaaldelijke) geluidsoverlast dat deze als onrechtmatige hinder heeft te gelden. Inherent aan het wonen in een deels met studenten bevolkte stedelijke omgeving is dat bewoners in enige mate hinder van elkaar kunnen ondervinden en dat vanuit ieders woning in de tuin van een ander gekeken kan worden.

5.8.

[eisers] zal vanwege de opbouw in geringe mate gevolgen ondervinden voor wat betreft inval van zonlicht, uitzicht op lucht, toestroom frisse lucht en veranderde akoestiek. De gevolgen zijn miniem en niet van dien aard dat sprake is van onrechtmatige hinder. Veldboom heeft een zonnestudie laten verrichten door haar architect. Uit de studie blijkt dat alleen [eiser 1] en [eiser 2] ( [straatnaam] ) in de winterperiode enige mate schaduw ondervinden vanwege de opbouw.

De vermindering van uitzicht op van de omwonenden is zeer beperkt. [eiser 1] en [eiser 2] worden slechts belemmerd in hun uitzicht als zij links uit het raam kijken. Voor de overige omwonenden heeft te gelden dat zij op een zodanige afstand van de opbouw wonen dat niet of nauwelijks sprake is van enige belemmering van uitzicht of vermindering van inval van licht. Het volgebouwde binnenstedelijke karakter van het woonblok bood al weinig uitzicht. Van een aanmerkelijke verandering is geen sprake. Van kokerwerking is slechts sprake indien een wijds uitzicht aan beide zijden verstrekkend wordt beperkt. Geen van de omwonenden ondervinden kokerwerking vanwege de opbouw. De toestroom van frisse lucht in het toch al dicht bebouwde binnenstedelijke gebied waarin de woningen zijn gelegen zal niet noemenswaardig zijn veranderd vanwege de opbouw.

5.9.

Voor het antwoord op de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW dient gekeken te worden naar de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade. Uit hetgeen hiervoor is aangevoerd volgt dat de gestelde hinder niet als onrechtmatig moet worden beschouwd.

5.10.

Voor het aannemen van onrechtmatige hinder dient voorts te worden voldaan aan de vereisten van artikel 6:162 BW. Omtrent het relativiteitsvereiste, de toerekenbaarheid, schade en het causaal verband heeft [eisers] onvoldoende gesteld.

Veldboom betwist dat [eisers] de gestelde materiële en immateriële schade heeft geleden. Veldboom heeft makelaar J.R. Feenstra opdracht gegeven de gevolgen van de opbouw voor de waarde van de omliggende panden in kaart te brengen. Ten aanzien van de panden [straatnaam] [huisnummer] en [huisnummer] en [straatnaam] luidt de conclusie dat geen sprake is van een waardedaling. Ten aanzien van het pand [straatnaam] is een waardedaling ter grootte van € 17.500,00 vastgesteld. Uit de enkele waardedaling volgt niet reeds dat sprake is van onrechtmatige hinder.

5.11.

Veldboom heeft zich voor en tijdens deze procedure bereid getoond [eisers] tegemoet te treden. Tijdens het daartoe gevoerde overleg heeft [eisers] zich weinig constructief opgesteld. Na de comparitie (met descente) heeft Veldboom de volgende bouwkundige, akoestische en visuele maatregelen voorgesteld:

- het verhogen van de zijwanden die de ruimte gelegen tussen de opbouw en [straatnaam] [huisnummer] omsluiten, zulks ter beperking van geluidsoverlast en ter wegneming van de inkijk;

- het laten begroeien van de zijgevels van de opbouw met hedera zulks ter verbetering van het (groene) uitzicht én beperking van geluidsoverlast;

- het plaatsen van plantenbakken aan de westzijde van de opbouw zulks ter vermindering van het zicht op het gebouw;

- het verlengen van de schuine gemetselde wanden zulks ter wegneming van de inkijk vanuit de ramen;

- het plaatsen van schotten haaks op de ramen aan de achterzijde zulks ter vermindering van de inkijk, alsmede ter vermindering van geluidsoverlast;

- het plaatsen van folie voor de rechterramen per kamer, gezien van de achterzijde ter

vermindering van het uitzicht (deze maatregel is reeds doorgevoerd).

5.12.

Ter voorkoming van de geluidsoverlast heeft Veldboom een geluiddempend tapijt in het complex aangebracht en is door haar een huishoudelijk reglement opgesteld. De huurders hebben zich aan het reglement geconformeerd door ondertekening ervan. Veldboom heeft (zonder daarmee te erkennen dat aan haar zijde een vergoedingsplicht bestaat) [eiser 1] en [eiser 2] financiële compensatie van € 5.000,00 geboden.

5.13.

Veldboom voert aan dat de tijdens de comparitie aan de orde gebleken klachten van [eisers] die zich met name concentreren tot geluidshinder, uitzicht en inkijk, door de voorgestelde bouwkundige, akoestische en visuele verbetermaatregelen in voldoende mate worden weggenomen. Veldboom betreurt het dat [eisers] het voorgestelde pakket van maatregelen integraal heeft verworpen. Gelet op de bereidheid van Veldboom genoemde maatregelen door te voeren is van onrechtmatige hinder geen sprake.

5.14.

Zo er al sprake is van onrechtmatige hinder acht Veldboom de gevorderde afbraak van de opbouw gezien de voor haar verstrekkende gevolgen ervan disproportioneel. Veldboom heeft een zwaarwegend belang bij behoud van het door haar gebouwde appartementencomplex. Veldboom heeft ongeveer één miljoen euro in de ontwikkeling van het complex geïnvesteerd. Ten aanzien van de posities van de verschillende omwonenden voert Veldboom aan dat [eiser 6] en [eiser 3] (voor wat betreft het adres [straatnaam] [huisnummer] ) hun woningen verhuren en daarin niet zelf woonachtig zijn. Die omstandigheid dient bij de belangenafweging in acht te worden genomen.

5.15.

Het door [eisers] opgestelde petitum (en randnummer 4 van de dagvaarding) kan aldus worden begrepen dat de sloop van het gehele monumentale pand staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen wordt gevorderd. Uit randnummer 8 kan echter worden opgemaakt dat op de sloop van de opbouw wordt gedoeld. Het had op de weg van [eisers] gelegen haar eis deugdelijk en nauwgezet te formuleren.

Herplaatsen schuur nabij brandgang

5.16.

Voor zover de vordering (onder Romeinse I) strekt tot herplaatsing van een door Veldboom verwijderde schuur dient deze te worden afgewezen. Veldboom betwist dat voor de door haar gerealiseerde opbouw sprake was van een schuurtje dat in de brandgang zou hebben gestaan. Anders dan door de omwonenden (in het bijzonder [eiser 3] ) is gesteld stond het bewuste schuurtje op het perceel van Veldboom en stond het haar derhalve vrij tot afbraak ervan over te gaan. Op de aan het proces-verbaal van de comparitie gehechte kadastrale kaart is te zien dat de kleine plaats gelegen aan het einde van de steeg van [eiser 3] onderdeel uitmaakt van het perceel van Veldboom. Er kan geen discussie bestaan over de eigendom. Uit de stellingen van [eiser 3] volgt dat de vorige eigenaar van [straatnaam] het plaatsje aan haar in gebruik heeft gegeven. [eiser 3] dient derhalve als houder te worden aangemerkt. Zij heeft het bezit nimmer verkregen en er kan derhalve geen sprake zijn van verkrijgende verjaring.

Uitvoerbaar bij voorraad verklaring

5.17.

[eisers] hebben ter comparitie verklaard de executie van een eventueel veroordelend vonnis op het punt van de gevorderde sloop van de opbouw niet ter hand te zullen nemen nadat daarover in hoger beroep zal zijn beslist. Indien de vordering tot verwijdering van de uitbouw wordt toegewezen verzet Veldboom zich - gezien het onomkeerbare karakter van de afbraak - tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het vonnis.

Dwangsommen

5.18.

Veldboom betwist dat het bij wijze van prikkel tot nakoming noodzakelijk is om naast een eventuele veroordeling tot afbraak van de opbouw dwangsommen op te leggen. [eisers] heeft ter onderbouwing van die noodzaak niets gesteld. Indien de rechtbank overgaat tot het opleggen van een dwangsom verzoekt Veldboom deze in redelijkheid te matigen tot maximaal € 500,00 per dag en het totaal van de op te leggen dwangsommen te maximeren op € 50.000,00.

6. De beoordeling

Plan van aanpak

6.1.

De rechtbank zal hierna eerst ingaan op enkele formele aspecten. Vervolgens zullen de beide grondslagen van de vordering (artikel 5:50 BW en artikel 5:37 BW) aan de orde komen. Ten slotte zal de rechtbank beslissen over de primaire vordering strekkende tot afbraak van (een deel van) het door Veldboom gerealiseerde kamerverhuurcomplex en de subsidiaire vordering strekkende tot schadevergoeding, althans, ter vaststelling van die schade, tot verwijzing naar een schadestaatprocedure.

Ten aanzien van het petitum

6.2.

De rechtbank volgt Veldboom in haar verweer dat het door [eisers] geformuleerde petitum (onder I) ruimte laat voor interpretatie omdat daaruit zou kunnen worden begrepen dat [eisers] de sloop van het gehele complex staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] heeft beoogd te vorderen. Naar het oordeel van de rechtbank volgt uit de in de dagvaarding gegeven onderbouwing van de vordering van [eisers] en de daarop ter comparitie gegeven toelichting echter genoegzaam dat zij heeft bedoeld te vorderen Veldboom te veroordelen tot afbraak van de 3 bouwlagen tellende opbouw die door Veldboom is aangebracht op de zich aan de achterzijde van de woningen, staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] , bevindende (voormalige) garage. De rechtbank zal de vordering dan ook in die zin verstaan. Het is de rechtbank niet gebleken dat Veldboom vanwege de bij haar bestaande onduidelijkheid omtrent het gevorderde in de verdediging van haar belangen is geschaad. Voor zover Veldboom in haar verweer heeft aangevoerd dat de vordering op dit formele punt dient te worden afgewezen, verwerpt de rechtbank het verweer.

6.3.

Uit de inhoud van de akte van 4 november 2015 (onder randnummers 14 en 15) kan worden begrepen dat [eisers] naast de afbraak van de opbouw, een vergoeding van schade, waaronder immateriële schade, geleden en te lijden tot het moment van afbraak heeft beoogd te vorderen. De rechtbank stelt vast dat [eisers] haar vordering niet aldus in het petitum heeft geformuleerd, waar (kort gezegd) primair afbraak van de opbouw en subsidiair - voor het geval de gevorderde afbraak zal worden afgewezen - een vergoeding van materiële en immateriële schade is gevorderd. Voor zover [eisers] heeft beoogd haar vordering bij genoemde akte te wijzigen overweegt de rechtbank het volgende.

In beginsel staat het [eisers] vrij haar eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen tot het moment waarop eindvonnis wordt gewezen. De rechtbank acht onderhavige vermeerdering van eis evenwel in strijd met de goede procesorde. De gewijzigde eis zal op de voet van het bepaalde in artikel 130 lid 3 Rv buiten beschouwing worden gelaten omdat dit deel van de vordering onvoldoende duidelijk is geformuleerd, de gewijzigde vordering niet in het petitum is opgenomen en de eiswijziging bovendien in een zeer laat stadium is gepresenteerd.

Afstand vensters (artikel 5:50 BW)

6.4.

Onder verwijzing naar artikel 5:50 BW heeft [eisers] aan de tot afbraak van de opbouw strekkende vordering (mede) ten grondslag gelegd dat verschillende vensters in de opbouw zich binnen een afstand van 2 meter van de erfgrens van [eisers] bevinden. Ter comparitie heeft [eisers] haar stelling genuanceerd en verklaard dat sprake is van een geringe overtreding van enkele centimeters. De rechtbank oordeelt hierover als volgt.

6.5.

Naar de rechtbank tijdens de descente heeft geconstateerd verschaffen de vensters in de opbouw uitzicht in de keuken en achterkamer van [eiser 1] en [eiser 2] en op de tuin en het terras gelegen achter de woning van [eiser 3] . Die enkele constatering maakt evenwel niet reeds dat sprake is van een handelen in strijd met artikel 5:50 lid 1 BW. Tijdens de descente is niet gebleken dat de in de opbouw geplaatste vensters zich binnen twee meter van de perceelgrens van de erven van [eisers] bevinden. De rechtbank neemt daarbij in overweging dat die afstand ingevolge artikel 5:50 lid 3 BW dient te worden gemeten ‘rechthoekig uit de buitenkant van de muur, daar waar de opening is gemaakt’. Deze bepaling ziet op raam- of deuropeningen en geeft weer dat slechts ramen en deuren die (bezien vanuit de positie dat men voor de raam- of deuropening staat) recht naar voren uitzicht geven op het naburige erf strijdigheid met het bepaalde in artikel 5:50 lid 1 BW kunnen opleveren. Ook uit de wetsgeschiedenis bij artikel 5:50 BW volgt dat de wetgever de beperking tot rechtstreeks (in tegenstelling tot zijdelings) uitzicht besloten heeft geacht in het meetvoorschrift van het derde lid van artikel 5:50 BW (vgl. Gerechtshof Amsterdam 6 juli 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BN0268). Van dit rechtstreekse uitzicht (in tegenstelling tot zijdelings) op de woning van [eisers] is de rechtbank niet gebleken. De rechtbank volgt [eisers] derhalve niet in haar stelling dat in strijd met artikel 5:50 BW is gehandeld.

Onrechtmatige hinder (5:37 BW)

6.6.

Ingevolge artikel 5:37 BW mag een eigenaar van een erf niet aan de eigenaar van een ander erf hinder toebrengen op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, zoals door het onthouden van licht en lucht of door het veroorzaken van overlast.

De vraag of hinder onrechtmatig is, hangt af van de aard, ernst en duur van de hinder en de daardoor toegebrachte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden. Daarbij dient onder meer rekening te worden gehouden met het gewicht van de belangen die door de hinder toebrengende activiteit worden gediend en de mogelijkheid, mede gelet op de daaraan verbonden kosten, en de bereidheid om maatregelen ter voorkoming van schade te nemen. Voorts is mede van belang of degene die zich beklaagt over de hinder zich ter plaatse heeft gevestigd voor dan wel na aanvang van de hinder veroorzakende activiteiten. In dat laatste geval zal hij een zekere mate van hinder eerder hebben te dulden.

6.7.

Het hebben van een bouwvergunning met formele rechtskracht vrijwaart de houder die overeenkomstig die bouwvergunning bouwt niet van aansprakelijkheid wegens het veroorzaken van onrechtmatige hinder (Hoge Raad 21 oktober 2005, JOR 2006, 116). Het antwoord op de vraag of en in hoeverre een door de overheid verstrekte vergunning invloed heeft op de beoordeling van de aansprakelijkheid uit onrechtmatige daad van degene die overeenkomstig de hem verstrekte vergunning handelt, doch daarbij schade of hinder toebrengt aan derden, hangt af van de aard van de vergunning en het belang dat wordt nagestreefd met de regeling waarop de vergunning berust, zulks in verband met de omstandigheden van het geval (HR 10 maart 1972, NJ 1972, 278). Daarbij heeft in beginsel te gelden dat de vergunninghouder er op mag vertrouwen dat de vergunning overeenkomstig de wet is verleend en de overeenkomstig de wet in aanmerking te nemen belangen door de vergunningverlenende instantie volledig en op juiste wijze zijn afgewogen, en dat hij gerechtigd is van die vergunning gebruik te maken.

6.8.

De rechtbank stelt vast dat het college een omgevingsvergunning - een vergunning om te mogen bouwen - aan Veldboom heeft verleend en (aldus) de realisatie van het kamerverhuurcomplex niet in strijd heeft geacht met het geldende bestemmingsplan. In artikel 14.1 van de voorschriften van dit bestemmingsplan is bepaald dat percelen die voor woondoeleinden zijn aangewezen, onder meer zijn bestemd voor
“wonen, waaronder tevens begrepen bijzondere vormen van huisvesting, zoals begeleid wonen, woonzorgcombinaties en kamerverhuur ”. Het bestemmingsplan ter plaatse staat derhalve toe dat de woningen van Veldboom worden gebruikt voor de verhuur van onzelfstandige eenheden (kamerverhuur). Uit de op 5 maart 2014 aan Veldboom verleende omgevingsvergunning volgt dat de aanvraag van Veldboom is getoetst aan de van toepassing zijnde regelgeving als opgenomen in het bestemmingsplan Korrewegwijk - de Hoogte 2009, het Bouwbesluit 2012, de Welstandsnota en de Groninger Bouwverordening. Het college heeft in haar besluit overwogen dat de voorgenomen activiteit niet in strijd is met het vigerende bestemmingsplan waarin de locatie de bestemming
Waarde - Beschermd stadsgezicht/Wonen heeft en dat die voldoet aan de eisen zoals deze zijn opgenomen in de Welstandsnota. Voorts heeft het college de aanvraag getoetst aan de van toepassing zijnde bepalingen uit het Bouwbesluit 2012 en de Groninger Bouwverordening.

6.9.

Anders dan Veldboom heeft aangevoerd volgt uit de motivering van die beslissing niet dat het college naast de getoetste publiekrechtelijke normen de belangen van de omwonenden uitdrukkelijk bij haar besluitvorming heeft betrokken en gewogen. Veldboom heeft ook niet geconcretiseerd dat en op welke wijze het college, alvorens te beslissen, een voor de beoordeling van het onderhavige geschil relevante afweging heeft gemaakt, waarbij de belangen van [eisers] zijn verdisconteerd. Gezien het vorenstaande heeft Veldboom er niet zonder meer op mogen vertrouwen dat het gebruik maken van de vergunde bouwmogelijkheden naar maatschappelijke omstandigheden en gelet op de plaatselijke situatie niet als onrechtmatige hinder zou kunnen worden beoordeeld. Hoewel de omwonenden in het bestuursrechtelijke traject geen bezwaar hebben gemaakt tegen de verleende omgevingsvergunning heeft Veldboom er onder voormelde omstandigheden niet op mogen vertrouwen dat door de omwonenden niet met succes via een civielrechtelijke procedure tegen het door haar op te richten bouwwerk kon worden geageerd.

6.10.

Vervolgens ligt de vraag voor of Veldboom met de door haar gerealiseerde opbouw ten aanzien van één of meer eisende partijen onrechtmatige hinder in de zin van artikel 5:37 BW heeft toegebracht (en toebrengt).

6.11.

Naar het oordeel van de rechtbank levert de omvangrijke opbouw door de onthouding van licht en uitzicht, gelet op de aard, ernst en de duur daarvan, voor [eiser 1] en [eiser 2] een zeer aanzienlijke stoornis in het genot van hun eigendom op. Hiertoe wordt overwogen dat uit hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, als ook uit de overgelegde foto’s (zie rechtsoverweging 2.10.) en de bezichtiging van de situatie ter plaatse, gebleken is dat de hoeveelheid zon- en daglicht in de woning van [eiser 1] en [eiser 2] en hun uitzicht op de achter de bebouwing gelegen binnentuinen in belangrijke mate wordt beperkt. Waar voorheen uitzicht bestond op de binnentuinen, wordt het uitzicht van de achterzijde van hun woning permanent in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van de elf meter hoge blinde muur van het kamerverhuurcomplex dat door Veldboom is gerealiseerd. De dicht op de woning van [eiser 1] en van [eiser 2] staande beeldbepalende hoge blinde muur van de uitbouw vormt - zo oordeelt de rechtbank - een troosteloos uitzicht en geeft een beklemmend gevoel. De functie en het gebruik van het balkon van [eiser 1] en [eiser 2] is vanwege de opbouw in aanzienlijke mate verloren gegaan.

Ook voor de woningen van [eiser 3] ( [straatnaam] ) heeft te gelden dat de omvangrijke opbouw zorgt voor onthouding van licht en uitzicht. Met name in de achter de woning gelegen tuin, welke tuin aan de achterzijde grenst aan het perceel van Veldboom, worden - zo heeft de rechtbank tijdens de descente geconstateerd - deze effecten ervaren.

6.12.

In enige maar aanzienlijk mindere mate wordt het uitzicht en de toetreding van zon- en daglicht in de woningen van [eiser 4] en [eiser 5] beperkt door de aanwezigheid van de opbouw. Voor (huurders van) [eiser 6] heeft naar het oordeel van de rechtbank te gelden dat de opbouw van geringe invloed is op hun uitzicht en de mate waarin bewoners van [straatnaam] van zon- en daglicht kunnen genieten.

6.13.

[eisers] stelt dat zij vanaf het moment waarop de huurders het complex van Veldboom hebben betrokken geluidsoverlast in de nachtelijke uren ondervindt en hinder vanwege de grote aantallen fietsen die in de [straatnaam] worden gestald. De klachten van omwonenden zijn geïnventariseerd door het Meldpunt Zorg en Overlast. In het licht van de uitvoerige documentatie die [eisers] omtrent door haar (maar ook door niet in deze procedure betrokken omwonenden) ervaren klachten in het geding heeft gebracht acht de rechtbank het bestaan en de gestelde aard en omvang van deze klachten onvoldoende gemotiveerd betwist. De overlast staat daarmee vast. De rechtbank volgt [eisers] in de stelling dat de gemelde overlast besloten ligt en een direct gevolg is van het feit dat het omvangrijke complex direct achter de bestaande bebouwing is opgetrokken. Door de locatie van het complex, de voor die locatie buitengewoon omvangrijke wooncapaciteit en de doelgroep waarvoor de onzelfstandige eenheden zijn gerealiseerd heeft Veldboom met de bouw van het complex een situatie gecreëerd die onafwendbaar overlast voor omwonenden met zich brengt. Een dergelijke handelen - zo oordeelt de rechtbank - dient als onrechtmatig jegens [eisers] te worden beschouwd.

6.14.

De ter beperking van de hinder en overlast voorgestelde en deels doorgevoerde maatregelen bieden naar het oordeel van de rechtbank, anders dan Veldboom bij de rechtbank ingang wil doen vinden, onvoldoende soelaas tegen het benauwende effect van de muur, het beperkte uitzicht en de verminderde inval van zon- en daglicht. Vanwege die maatregelen wordt het uitzicht en de inval van zon- en daglicht niet wezenlijk veranderd, zodat de hinder daarmee slechts in zeer geringe mate, dus onvoldoende om de onrechtmatigheid daarvan weg te nemen, wordt ingeperkt.

6.15.

Voormelde door de rechtbank geconstateerde feiten leveren naar haar oordeel jegens [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] hinder op en wel zodanig ernstig, dat gesproken dient te worden van onrechtmatige hinder die toewijzing van de primair gevorderde afbraak rechtvaardigt.

6.16.

Veldboom heeft aangevoerd dat de gevorderde afbraak leidt tot een onevenredige benadeling nu met de realisatie van het kamerverhuurcomplex een bedrag van ongeveer € 1.000.000,00 gemoeid was, daarbij in aanmerking nemend dat [eisers] geen bezwaar te gen de omgevingsvergunning heeft ingediend. De rechtbank overweegt dat aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen dat het beter ware geweest dat zij direct bezwaar hadden gemaakt tegen de verleende bouwvergunning. Het feit dat zij dat niet hebben gedaan, maakt echter nog niet dat zij thans in redelijkheid geen amotie kunnen vorderen. Met name niet nu gesteld noch gebleken is dat Veldboom de omwonenden tevoren heeft geïnformeerd omtrent zijn voorgenomen bouwplannen. Veldboom heeft op overigens onvoldoende wijze onderbouwd dat ter zake de bouw van het complex een bedrag van € 1.000.000,00 door haar is geïnvesteerd. Het had op haar weg gelegen die stelling met redengevende stukken te onderbouwen, temeer nu blijkens de vergunningaanvraag de bouwkosten door haar werden geschat op een bedrag van € 165.000,00. Daar komt bij dat [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kort na aanvang Veldboom hebben gesommeerd haar bouwactiviteiten te staken, hetgeen Veldboom niet heeft weerhouden van het continueren van haar bouwactiviteiten zonder alsnog het overleg met de omwonenden aan te gaan. Door dat na te laten heeft zij een financieel risico genomen, hetgeen niet aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] kan worden tegengeworpen. In ieder geval doet een en ander niet af aan de door de rechtbank vastgestelde door Veldboom veroorzaakte onrechtmatige hinder.

Naar het oordeel van de rechtbank weegt het belang van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] om ongestoord genot te hebben van hun woningen zwaarder dan het belang van Veldboom om de door haar gerealiseerde opbouw voor kamerverhuur te kunnen blijven exploiteren.

6.17.

Uit het voren overwogene volgt dat de primair door [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] gevorderde afbraak van de 3 verdiepingen hoge opbouw aan de achterzijde van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen onder de hierna als redelijk te achten termijn zal worden toegewezen. De zich op het niveau van de begane grond bevindende en reeds voor de bouw aanwezige garage behoeft niet te worden afgebroken. De nevengevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd op de wijze als in het dictum omschreven. Het meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

6.18.

De primaire vordering van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zal worden afgewezen.

Weliswaar ondervinden zij evenals [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] overlast vanwege de opbouw maar in aanzienlijk mindere mate wordt het uitzicht en de toetreding van zon- en daglicht in de woningen van [eiser 4] en [eiser 5] beperkt door de aanwezigheid van de opbouw.

Overlast huurders

6.19.

Voor zover [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] [naam] aan de primaire vordering ten grondslag hebben gelegd dat verhuurder Veldboom onrechtmatig handelt omdat hij de door de huurders van het appartementencomplex veroorzaakte (geluids)overlast op onvoldoende wijze heeft beteugeld verwijst de rechtbank naar hetgeen is overwogen in rechtsoverweging 6.13. en oordeelt de rechtbank voorts als volgt. In zijn uitspraak van 16 oktober 1992, LJN ZC0719, heeft de Hoge Raad uitgemaakt dat een verhuurder op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt jegens omwonenden gehouden kan zijn alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de door een huurder veroorzaakte overlast te beëindigen, waaraan niet afdoet dat omwonenden ook een rechtstreekse actie tegen de overlast veroorzakende huurders kunnen instellen. Naar het oordeel van de rechtbank is voor het ontstaan van die verplichting in elk geval vereist dat de verhuurder door die omwonenden op het bestaan en de ernst van de overlast uitdrukkelijk is gewezen en is verzocht daaraan een einde te maken. Uit de correspondentie volgt genoegzaam dat Veldboom door de omwonenden is aangespoord om maatregelen ter voorkoming van verdere overlast te treffen. Uit de meest recente producties die [eisers] in het geding hebben gebracht volgt dat de overlastproblematiek niet is opgelost. Evenwel acht de rechtbank gevorderde verwijdering van het complex niet de aangewezen oplossing om overlast veroorzakende huurders aan te pakken. Ter voorkoming van (geluids)overlast liggen minder verstrekkende oplossingen in het bereik van de verhuurder. Een voor de hand liggende effectieve wijze van beëindiging van overlast zou kunnen worden gevonden in ontbinding van de huurovereenkomst op grond van een tekortkoming van de huurder jegens de verhuurder, gevolgd door ontruiming van het gehuurde. Voor zover onrechtmatig handelen aan de zijde van Veldboom aan de tot amotie strekkende primaire vordering van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] ten grondslag is gelegd kan zulks evenmin tot toewijzing van de primaire vordering van die partijen leiden.

Herstel schuur

6.20.

Voor zover de primaire vordering strekt tot herplaatsing van het door Veldboom verwijderde schuurtje zal deze worden afgewezen. Veldboom heeft gemotiveerd betwist dat het door haar verwijderde schuurtje in de nabijheid van de brandgang gelegen aan de achter zijde van het kamerverhuurcomplex eigendom is van [eiser 3] . [eisers] hebben niet (althans onvoldoende gemotiveerd) weersproken dat het schuurtje gebouwd was op het kadastrale perceel dat thans eigendom van Veldboom is. [eiser 3] heeft gesteld dat de voormalige eigenaar van het perceel ( [voormalige eigenaar] ) haar in 1985 het gebruiksrecht op de schuur heeft verleend. Uit die stelling volgt dat zij de grond waarop het schuurtje heeft gestaan als houder heeft gebruikt en nimmer het bezit daarvan heeft verkregen, hetgeen een rechtmatig beroep op verkrijgende verjaring uitsluit.

Schadevergoeding (verwijzing schadestaatprocedure)

6.21.

Gezien de afwijzing van de primaire vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] dient de rechtbank te beslissen over de subsidiaire vordering tot vergoeding van immateriële en materiele schade van die partijen, althans dient zij te beslissen op de, ter vaststelling van de schade, gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure.

6.22.

In rechtsoverwegingen 6.13 en 6.19 heeft de rechtbank overwogen en beslist dat Veldboom vanwege het plaatsen van de opbouw en het onvoldoende beperken van door haar huurders veroorzaakte overlast onrechtmatig handelt jegens [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] .

Ten aanzien van de gestelde waardedaling van de woningen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] als gevolg van de opbouw en de (geluids)overlast oordeelt de rechtbank het volgende. De overlast en de aanwezigheid van het omvangrijke kamerverhuurcomplex aan de achterzijde van de woningen zijn factoren waarvan de rechtbank aannemelijk acht dat deze in meer of mindere mate een waarde drukkend effect sorteren op de woningen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] . Derhalve zal de vordering Veldboom te veroordelen die schade te vergoeden en deze te doen vaststellen in een schadestaatprocedure worden toegewezen.

6.23.

De rechtbank overweegt ten overvloede dat slechts ruimte bestaat voor vergoeding van voornoemde materiële schade in de door [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] gevorderde zin indien - anders dan in dit vonnis naar aanleiding van de vorderingen van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] is bepaald - om wat voor reden dan ook niet tot afbraak van de opbouw wordt overgegaan. De rechtbank acht in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen geen gronden aanwezig reeds thans ter vaststelling van de schade tot benoeming van een deskundige over te gaan.

6.24.

Naar het oordeel van de rechtbank is niet voldoende onderbouwd dat [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] voor vergoeding vatbare schade hebben geleden vanwege gederfd woon- en leefgenot en dat zij in hun persoon zijn aangetast vanwege de uitbouw. Aannemelijk is dat in meer of mindere mate sprake zal zijn van een gevoel van onbehagen, maar dat sprake is van psychisch letsel is onvoldoende onderbouwd. In zoverre zal de subsidiaire vordering Veldboom te veroordelen tot immateriële schadevergoeding worden afgewezen.

Uitvoerbaar bij voorraad verklaring

6.25.

[eisers] heeft gevorderd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. In verband met het onomkeerbare karakter van de afbraak heeft Veldboom zich daartegen verzet. Ter comparitie heeft [eisers] toegelicht de executie van een eventueel veroordelend vonnis niet eerder ter hand te zullen nemen dan nadat daarover in hoger beroep zal zijn beslist. In die stellingname ziet de rechtbank ten aanzien van de amotie aanleiding de gevorderde uitvoerbaar bij voorraad verklaring af te wijzen.

Proceskosten

6.26.

Veldboom zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van hen worden tot op heden begroot op:

- dagvaarding € 110,18

- vast recht 282,00

- salaris advocaat
1.356,00 (3 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.748,18

6.27.

Nu de vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] deels zijn toe- en afgewezen zullen de proceskosten tussen hen en Veldboom worden gecompenseerd aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt.

Nasalaris

6.28.

De door [eisers] gevorderde veroordeling in de nakosten is in deze procedure toewijsbaar, maar slechts voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot; de nakosten zullen derhalve op de hierna aangegeven wijze worden toegewezen.

7. De beslissing

De rechtbank

op de vorderingen van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3]

7.1.

veroordeelt Veldboom tot volledige afbraak van de zich op de (voormalige) garage aan de achterzijde van de woningen staande en gelegen aan de [straatnaam] en [huisnummer] te Groningen bevindende 3 etages hoge opbouw, uiterlijk te voltooien binnen vijf maanden na betekening van dit vonnis aan haar,

7.2.

veroordeelt Veldboom aan [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] gezamenlijk een dwangsom te betalen van € 2.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 7.1. uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, zulks tot een maximum van

€ 200.000,00 is bereikt,

7.3.

veroordeelt Veldboom in de proceskosten, aan de zijde van [eiser 1] , [eiser 2] en [eiser 3] tot op heden begroot op € 1.748,18,

op de vorderingen van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6]

7.4.

veroordeelt Veldboom tot vergoeding van schade (als bedoeld in rechtsoverweging 6.22.) die [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] zullen lijden indien naar aanleiding van de onder rechtsoverweging 7.1. bedoelde beslissing niet tot afbraak van de opbouw zal worden overgegaan, welke schade bij staat dient te worden opgemaakt,

7.5.

compenseert de proceskosten van [eiser 4] , [eiser 5] en [eiser 6] enerzijds en Veldboom anderzijds, aldus dat iedere partij haar eigen kosten draagt,

op de vorderingen van [eisers]

7.6.

veroordeelt Veldboom in de na dit vonnis ontstane kosten aan de zijde van [eisers] begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

7.7.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de onder rechtsoverwegingen 7.3. en 7.6. genoemde (proces)kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad,

7.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Duinkerken, voorzitter, mr. E.J. Oostdijk en

mr. M. Griffioen, bijgestaan door mr. R. Huisman, griffier, en in het openbaar uitgesproken

op 5 oktober 2016.

rh