Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak/rolnummer: 3415698 CV EXPL 14-13351
Vonnis d.d. 15 maart 2016
Inzake
[eiser] ,
wonende te [adres] ,
eiser in conventie, verweerder in reconventie, hierna te noemen [eiser] ,
gemachtigde mr. F.L. van Lelyveld, advocaat te Leek (postbus 35, 9350 AA),
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [adres] ,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna te noemen [gedaagde] ,
domicilie gekozen hebbende ten kantore van haar gemachtigde mr. P.W. Huitema, advocaat te Groningen (postbus 723, 9700 AS).
PROCESVERLOOP
Ingevolge het tussenvonnis van 30 juni 2015 hebben op 14 september 2015 en 16 november 2015 getuigenverhoren plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt.
Aansluitend hebben beide partijen een akte genomen. Daarbij heeft [eiser] een productie overgelegd. [gedaagde] heeft daar bezwaar tegen gemaakt. Bij brief van 17 februari 2016 heeft [eiser] nog een tweede productie in het geding gebracht.
Vonnis is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
De (verdere) beoordeling
In conventie
3.15
De kantonrechter verwijst naar en neemt over hetgeen bij tussenvonnis van 30 juni 2015 is overwogen en beslist, met dien verstande dat voor 28 februari 2013 onder 1.3 van dat vonnis 28 februari 2014 gelezen dient te worden.
3.16
Bij voormeld tussenvonnis is [gedaagde] toegelaten tot het bewijs van feiten en omstandigheden waaruit kan worden afgeleid dat [eiser] wist of had kunnen weten van de intenties van [gedaagde] als omschreven in overweging 3.5 van dat vonnis, althans dat hij wist of had kunnen weten van het voornemen van [gedaagde] als bedoeld in overweging 3.11 van dat vonnis.
3.17
In overweging 3.5 heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, als standpunt van [gedaagde] verwoord dat zij de overeenkomst bewust voor de duur van twee jaar heeft gesloten om te onderzoeken of de winkel in Haren rendabel te exploiteren zou zijn en dat zij, indien dat niet het geval zou blijken te zijn, na twee jaar de handen vrij zou hebben.
3.18
In de overwegingen 3.10 en 3.11 heeft de kantonrechter, zakelijk weergegeven, als standpunt van [gedaagde] verwoord dat [eiser] wist, althans moest weten dat zij niet voornemens was de exploitatie van de winkel vanwege de tegenvallende bedrijfsresultaten na 28 februari 2014 voort te zetten.
3.19
In het kader van de bewijsopdrachten heeft [gedaagde] als getuigen doen horen zich zelf, [getuige 1] , [getuige 2] en [getuige 3] . In contra-enquête heeft [eiser] als getuigen voorgebracht zich zelf en [getuige co-enq 2] .
3.2
Partijgetuige [gedaagde] heeft verklaard:
35 jaar geleden ben ik naar Portugal vertrokken. Na drie jaar heb ik daar een kleding-/schoenenzaak geopend. Rond 2011 was er sprake van een ernstige recessie in Portugal. Ik zat met een net bestelde voorraad die ik niet meer kon afzeggen maar die ik wel kwijt moest. Het ging daarbij om goede merken. Ik heb toen het idee gekregen om mijn voorraad in Haren te verkopen. Ik kom oorspronkelijk uit Haren. Begin 2012 kwam ik in gesprek met de eigenaar van de kledingzaak [naam winkel] . Die liet mij weten dat hij zijn winkel aan de [naam straat] wilde verlaten om zich elders te vestigen. Ik had wel belangstelling voor die winkel. De eigenaar van [naam winkel] zei dat hij nog een huurtermijn van bijna 2 jaar had en ik was wel bereid om die huurovereenkomst over te nemen. Ik ben toen samen met hem naar de makelaar van [eiser] , [naam makelaar 1] , in Leek gegaan. Ik heb toen aan deze makelaar uit de doeken gedaan wat mijn plannen waren. Bij ons bezoek aan de makelaar was dhr. [eiser] ook aanwezig. Dhr. [eiser] zei toen dat ik dan maar een contract voor 2 jaar zou moeten sluiten zodat ik aan het eind daarvan altijd nog kon beslissen of ik langer wilde. Hij voegde daaraan toe dat de huur dan wel wat hoger zou zijn. Het contract is toen, voor zover ik mijn herinner, ter plekke getekend. Volgens mij dient dat zo te worden gelezen dat het contract na 2 jaar zou eindigen. Na 4 of 5 maanden realiseerde ik mij dat de huur veel te hoog was. Er werd weinig verkocht. Ik heb toen contact opgenomen met [naam makelaar 1] en [eiser] om in aanmerking te komen voor huurverlaging. Zij zeiden toen dat ik daarvoor stukken van mijn accountant moest overleggen. Mijn accountant heeft toen alles opgestuurd maar wij hebben nooit een reactie gehad van [eiser] en [naam makelaar 1] . Omdat het zo slecht ging met de zaken was ik hoe dan ook van plan na twee jaar te stoppen. Ik had daar met de inkoop rekening mee gehouden. Ik heb in de zomer van 2013 geen inkopen gedaan voor de wintercollectie. Ik had ook met het aannemen van mijn personeel daarmee rekening gehouden. Ik had met iedereen kortlopende arbeidscontracten. Uiteindelijk ben ik tot eind februari 2014 gebleven waarna ik de winkel heb ontruimd. Toen [eiser] merkte dat ik niet van plan was om de winkel na twee jaar nog voor te zetten heeft hij mij gevraagd of ik toch niet door wilde gaan. Hij heeft mij een huurverlaging van 10% aangeboden. Ik heb dat aanbod afgewezen omdat de huur te hoog was in vergelijking met mijn omzet. Ik had al vrij snel door dat de winkel onder de gegeven omstandigheden geen succes zou worden. Ik leed zware verliezen en besloot op enig moment de winkel op Funda te zetten. [eiser] had dat gezien en belde mij op. Hij zei dat ik op Funda stond en ik had de indruk dat hij daar boos over was. Volgens de BOG stamkaart die u mij laat lezen moet dat ik juni 2013 zijn geweest. De mededeling op de stamkaart dat de winkel tijdelijk te huur is tot 1 maart 2017 klopt niet. Eind februari 2013 heb ik de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2014. Door een schrijffout op de enveloppe heb ik die brief echter retour ontvangen. Daarna is deze onmiddellijk weer verstuurd. Ik vond het wel zo netjes om dat contract op te zeggen hoewel ik daartoe juridisch niet verplicht was. Ik heb gedurende de looptijd van het contract met enige regelmaat contact gehad met [eiser] en zijn makelaar. Zij zijn ook bij mij in de winkel geweest. Ik heb ze steeds duidelijk gemaakt dat ik niet verder wou dan de aanvankelijk overeengekomen periode van 2 jaar. Bij de gesprekken met [eiser] en [naam makelaar 1] waren de hierna nog te horen getuigen [getuige 2] en [getuige 1] regelmatig aanwezig. De exploitatie van de winkel is slechts goed te doen bij een huurverlaging tussen de 50 en 75%. Dat is regelmatig voorgesteld aan de verhuurder, maar deze wilde daar niet aan. De discussie over de huurprijs is voortdurend gevoerd.
3.21
De getuige [getuige 2] heeft verklaard:
Mevrouw [gedaagde] en ik kennen elkaar al vanaf onze tijd als teenagers. Wij komen beiden uit Haren. Na mijn pensioen in 1990 kwam ik haar bij toeval weer tegen. Zij liet mij weten prettig te wonen in Portugal waarna ik heb besloten daar, na me eerst te hebben georiënteerd, ook te gaan wonen. Wij hebben geen liefdesrelatie. Wij zijn zeer goed bevriend. Wij wonen op verschillende adressen. Ik ben op de hoogte van het juridische geschil tussen mevrouw [gedaagde] en de heer [eiser] . Ik kan u daarover uit eigen wetenschap het volgende verklaren. Ik ben erbij geweest toen mevrouw [gedaagde] het huurcontract heeft ondertekend. Dat was bij makelaardij [naam makelaar 1] in Leek. De heer [naam makelaar 2] trad toen op als makelaar. Bij de ondertekening was toen ook aanwezig de heer [eiser] . Mevrouw [gedaagde] heeft toen aan de heren laten weten dat zij wilde huren voor 2 jaar om te zien of zij de winkel rendabel kon maken. [eiser] heeft toen gezegd dat zij altijd na 2 jaar kon stoppen als het niet zou lukken om die winkel rendabel te maken. Daarbij is geen aandacht besteed aan een eventuele opzegtermijn. Als ik in Nederland was om familie en vrienden in Haren te bezoeken kwam ik ook met enige regelmaat in de winkel. Economisch was die winkel geen succes. Deze kon niet uit met de huur die mevrouw [gedaagde] moest betalen. Dat heeft zij mij laten weten en bovendien zag ik dat bevestigd in het rapport van de accountant. Ik heb mevrouw [gedaagde] enige keren gedurende laatste 3 á 4 maanden telefoongesprekken horen voeren met dhr. [naam makelaar 2] van [naam makelaar 1] makelaardij. Die keren liet mevrouw [gedaagde] weten de winkel niet te kunnen exploiteren met de afgesproken huurprijs. In februari 2013 ben ik met mevrouw [gedaagde] naar [naam makelaar 2] van [naam makelaar 1] makelaardij geweest in een poging om de problemen op te lossen. [naam makelaar 2] bood toen een huurverlaging van 10% aan. Mevrouw [gedaagde] vond dat onvoldoende. Zij heeft toen gezegd dat zij zo niet door kon gaan. Zij heeft uitdrukkelijk gezegd dat ze niet zou verlengen. Zij heeft ook te kennen gegeven dat zij zo snel mogelijk van de winkel af wilde en heeft aan de makelaar gevraagd of deze voor een huurovername met betrekking tot het tweede jaar zorg kon dragen. Hij zegde toe daarvoor zijn best te doen. Uiteindelijk is het er niet van gekomen en heeft mevrouw [gedaagde] [naam makelaardij] in de arm genomen en die heeft de winkel op Funda gezet.
Op een daartoe strekkende vraag van mr. Huitema antwoord ik als volgt:
De strekking van de zojuist door mij genoemde telefoongesprekken was dat mevrouw [gedaagde] ontzettend haar best deed om een huurprijsverlaging te realiseren waarbij ze steeds heeft aangegeven dat ze anders na 2 jaar gedwongen zou zijn om te stoppen.
Op daartoe strekkende vragen van mr. Van Lelyveld antwoord ik als volgt:
Het is juist dat ik jurist ben. Ik ben echter niet als jurist mee gegaan naar de bespreking en de ondertekening van het huurcontract. Ik heb het contract vluchtig bekeken. Ik ging mee als morele ondersteuning. De opzeggingsbrief van de huur is door mij aangetekend verzonden omdat mevrouw in Portugal verbleef. Ik was mij er van bewust dat die brief verstuurd moest worden omdat er met betrekking tot het eerste gedeelte van de huurperiode, 2 jaar, een opzegtermijn gold van 1 jaar.
3.22
De getuige [getuige 1] heeft verklaard:
Ik heb vanaf 2012 tot en met eind februari 2014 op een nul-uren contract gewerkt in de winkel van mevrouw [gedaagde] . Al bij mijn sollicitatie heeft mevrouw tegen mij gezegd dat mijn contract maximaal tot 1 maart 2014 zou lopen tenzij ze doorging. Mevrouw heeft mij ook gezegd dat ze een huurcontract had tot 1 maart 2014. Ik werkte gemiddeld 15 á 20 uur per week in de winkel. Aanvankelijk deed ik de verkoop maar later ben ik ook de administratie gaan doen omdat mevrouw vaak afwezig was. Op vrijdag en zaterdag werd er soms extra personeel ingezet. Met name toen ik inzicht kreeg in de administratie werd mij duidelijk dat het niet zo goed ging met de winkel. In de eerste periode werd daar ook al regelmatig over gepraat en zag ik dat het op en neer ging met de omzet. Het werd me echt duidelijk toen ik de administratie onder ogen kreeg. Mevrouw [gedaagde] is altijd helder en open tegen mij geweest over de gang van zaken binnen de winkel. Zij heeft mij laten weten dat de exploitatie alleen te doen zou zijn als de huur tenminste met de helft naar beneden zou gaan. Ik weet dat ze over die kwestie met de heren [eiser] en [naam makelaar 1] heeft gesproken. Ik heb dhr. [eiser] één keer in de winkel gezien. Dat was eind 2012, begin 2013. Ik begreep dat hij daar was om met mevrouw [gedaagde] over huurverlaging te spreken. Zelf ben ik bij dat gesprek niet aanwezig geweest. Het gesprek vond achter gesloten deuren plaats. Ik heb daarvan niets opgevangen. Wel heb ik daarna met mevrouw gesproken. Zij hoopte dat de huurverlaging doorging. Zij zei dat de winkel alleen dan open kon blijven. Als de huur niet omlaag gaat dan stoppen we zei ze. Ze voegde daaraan toe dat ze dit ook tegen [eiser] had gezegd. Daarnaast heb ik verschillende keren, 2 á 3 keer, gehoord dat mevrouw een telefoongesprek met [eiser] / [naam makelaar 1] voerde waaruit ik kon afleiden dat over de hoogte van de huur werd gesproken. Naar aanleiding van die gesprekken hield mevrouw de hoop maar was ze niet optimistisch. Voor mij was al vrij snel duidelijk dat mevrouw na 2 jaar niet zou doorgaan met de winkel. Met vrij snel bedoel ik na een half jaar toen ik inzicht kreeg in het financiële reilen en zeilen en de rekeningen die ik moest betalen. Mevrouw moest met enige regelmaat uit eigen zak bijpassen om de rekeningen van de winkel te kunnen betalen.
Op een daartoe strekkende vragen van mr. van Lelyveld antwoord ik als volgt:
Mij is bij aanvang gezegd dat de arbeidsovereenkomst tot 1 maart 2014 zou duren. Of dat ook met zoveel woorden in het contract is gezet durf ik u op dit moment niet te zeggen. Dan zou ik even in het contract moeten kijken. Mevrouw [gedaagde] heeft mij laten weten dat ze de huurovereenkomst tijdig moest opzeggen met een opzegtermijn van een jaar.
3.23
De getuige [getuige 3] heeft verklaard:
Zoals u in de stukken al heeft kunnen lezen heb ik tot en met begin 2012 een winkel gehad in Haren en wel aan de [naam straat] aldaar. Die winkel heette [naam winkel] . In dat pand heeft mevrouw [gedaagde] daarna een winkel geëxploiteerd. Ik huurde de winkel van dhr. [eiser] . Eind 2011 heb ik aan [eiser] laten weten dat ik met de winkel op die plek zou stoppen als het contract voorbij was. Een maand later werd ik door [eiser] benaderd met de mededeling dat er iemand was die het pand wel wilde huren. Hij vroeg mij of ik er dan eerder uit zou willen. Dat wilde ik wel. In diezelfde periode nam mevrouw [gedaagde] contact met mij op omdat ze had gehoord dat ik de winkel van de hand wilde doen. Zij had wel belangstelling voor het pand. Ik begreep dat ook zij een winkel wilde beginnen. Nadat de eerdere overnamekandidaat had afgehaakt is er weer contact geweest tussen mij en mevrouw [gedaagde] en de makelaar, dhr. [naam makelaar 2] , van [eiser] . Ik heb de heren op de hoogte gesteld van het feit dat mevrouw [gedaagde] belangstelling had. De makelaar ging akkoord met de kandidaat. In februari 2012 zijn mevrouw [gedaagde] , dhr. [getuige 2] en ik bij de makelaar op kantoor geweest. Daar heb ik mijn contract als het ware ingeleverd en heeft mevrouw [gedaagde] een nieuw contract voorgelegd gekregen. Overigens was dhr. [eiser] daarbij niet aanwezig. Mijn contract had op dat moment nog een looptijd van anderhalf jaar. Mevrouw [gedaagde] stelde toen voor dat ik het contract zou uitdienen en dat zij dan in die periode haar boetiek kon exploiteren. Zij zou mij dan de huurpenningen betalen. De makelaar en ik vonden dat geen goed idee. Daarop is gesproken over de nadere invulling van het contract met mevrouw [gedaagde] . De makelaar stelde aanvankelijk voor een huurovereenkomst voor de duur van 5 jaar te sluiten met de mogelijkheid om deze met nog eens 5 jaar te verlengen. Mevrouw [gedaagde] vond dat echter te lang. Zij liet weten het eerst te willen proberen. Vervolgens heeft de makelaar te kennen gegeven dat er een contract kon worden gesloten waarbij mevrouw [gedaagde] na 2 jaar kon uitstappen als zij dat wilde, maar ook na 5 of 10 jaar. Hoe één en ander met betrekking tot het opzegregime is geregeld kan ik niet vertellen. Dat is in mijn aanwezigheid niet besproken. Dit is het enige gesprek dat ik heb bijgewoond. Tijdens ons gesprek met de makelaar is niet gesproken over de achtergrond van het voornemen van mevrouw [gedaagde] . Wij hebben het dus niet gehad over de sluiting van haar winkels in Portugal in verband met de daar heersende economische crisis.
Op daartoe strekkende vragen van mr. van Lelyveld antwoord ik dat ik 2 winkels heb geëxploiteerd in Haren. Eén aan de [naam straat] en één aan de [naam straat] . Hiervoor heb ik gezegd dat mevrouw [gedaagde] mijn nog lopende contract van 1,5 jaar wilde overnemen. Deze mededeling heeft ze aan mij gedaan en niet in aanwezigheid van de makelaar. De makelaar heeft meteen gezegd dat hij een nieuw contract met mevrouw [gedaagde] wilde maken.
3.24
De getuige [eiser] heeft verklaard:
In januari 2012 ben ik telefonisch benaderd door mevrouw [gedaagde] . Zij had grote belangstelling voor de winkelruimte aan de [naam straat] in Haren. Ik had die winkel op dat moment verhuurd aan [getuige 3] . Deze had mij al laten weten dat hij de huurovereenkomst niet zou verlengen. Hij had namelijk 2 winkelpanden in Haren. In het andere pand gold een langere looptijd dan in het geval van de [naam straat] . Omdat hij moest inkrimpen heeft hij er toen voor gekozen om de [naam straat] op te zeggen. Ik heb haar toen uitgelegd dat ik daar contact over moest opnemen met [getuige 3] en met een potentiële kandidaat die toen in beeld was. Mevrouw [gedaagde] was nog niet aan de beurt omdat er nog een belangstellende was. Zij heeft mij ook gezegd dat zij in Portugal 5 winkels had geëxploiteerd en dat zij daar als het ware was weggevlucht omdat ze was bestolen. Ik heb direct tegen haar gezegd dat ik een contract voor de duur van 5 jaar wilde met de mogelijkheid om telkens met 5 jaar te verlengen. Verder heb ik haar duidelijk gemaakt dat ik een hogere huurprijs verlangde, namelijk € 40.000,00 per jaar in plaats van de circa € 36.000,00 die [getuige 3] betaalde. Op enig moment heeft de andere potentiële huurder afgehaakt en heeft [getuige 3] , voor zover ik weet, contact opgenomen met mijn makelaar om mevrouw [gedaagde] te introduceren. Mijn makelaar en mevrouw [gedaagde] hebben de zaak toen verder geregeld. Dat heeft geresulteerd in het contract dat in deze procedure ter discussie staat. Mevrouw [gedaagde] heeft daarbij nog bedongen dat zij het contract na 24 maanden kon beëindigen als zij daarbij een opzegtermijn van 1 jaar in acht zou nemen. Gebruikelijk is dat wij voor 5 of 10 jaar verhuren met de optie tot verlenging. Na een half jaar hoorde ik, naar ik meen via mijn makelaar, dat zij de huur met 50 tot 70% wilde verminderen omdat de winkel volgens haar niet goed liep. Ik heb toen via de makelaar laten weten dat ik bereid was om een korting van 10% te verlenen. Er is maximaal 2 keer over deze kwestie gesproken. Mevrouw [gedaagde] is niet op mijn voorstel teruggekomen. Van meet af aan is voor mij duidelijk geweest dat mevrouw [gedaagde] beschikte over jarenlange ervaring met het runnen van winkels en dat ze precies wist wat ze deed. Van tijdelijkheid is geen sprake geweest. Ze heeft aan mij ook nooit gezegd dat ze het eerst wilde proberen of dat ze haar voorraden uit Portugal wilde verkopen. Zij wilde gewoon haar concept in Haren in de markt zetten. Ze was heel blij dat ze het kon huren.
3.25
De getuige [naam makelaar 2] heeft verklaard:
Zoals u weet ben ik de makelaar van dhr. [eiser] . [eiser] heeft diverse panden in stad en ommeland. Ik treed doorgaans op als bemiddelaar tussen hem en de huurders. Ik stel ook de huurcontracten op. Ik gebruik daarbij het standaard ROZ-model en de daarbij horende algemene voorwaarden. Daarin is een standaard huurperiode van 5 jaar opgenomen met telkens 5 optie jaren. Eind 2011 begreep ik van de huurder van de [naam straat] te Haren, dhr. [getuige 3] , dat hij weg wilde hoewel hij nog een doorlopend contract had. Hij heeft mij toen gevraagd of ik een andere huurder mocht zoeken. Na overleg met [eiser] heb ik daarmee ingestemd mits het zou gaan om een degelijke huurder. Daarop heeft [getuige 3] begin 2012 mevrouw [gedaagde] bij mij geïntroduceerd. Ik heb ze op mijn kantoor uitgenodigd om de contractuele zaken af te wikkelen. Bij dat gesprek was ook een vriend van mevrouw [gedaagde] aanwezig. Ik begreep dat mevrouw [gedaagde] meerdere winkels in Portugal had en dat ze daar weg wilde omdat ze zich niet meer veilig voelde. Ze moest overal hekken plaatsen en camera's ophangen bij haar huis. Zij was voornemens om haar winkels in Portugal te sluiten en in Haren opnieuw te beginnen. Ook haar dochter zou bij haar in de zaak komen. Ze wilde de handelswaar uit Portugal verkopen en had ook marktonderzoek gedaan. En verder liet ze me weten dat zij uit Haren afkomstig was en dat ze daarom daar wilde beginnen. Voor zover ik mij herinner is er in mijn aanwezigheid niet gesproken over de mogelijkheid dat [getuige 3] zijn nog lopende contract zou uitdienen en dat mevrouw [gedaagde] dan op haar beurt gedurende die periode van [getuige 3] zou huren. Uiteindelijk hebben wij het contract gesloten dat nu onderwerp van discussie is in deze procedure.
In afwijking van het standaardmodel is daarin een eenmalige break opgenomen. De huurder kan de huurovereenkomst na 2 jaar beëindigen als hij daarbij een opzegtermijn van een jaar in acht neemt. Deze opzegmogelijkheid is op verzoek van mevrouw [gedaagde] in het contract gekomen. Nadat mevrouw [gedaagde] met de winkel was gestart ben ik een paar keer langs geweest. Zij was zéér enthousiast en dankbaar. Ze kreeg naar haar zeggen lovende reacties van de klanten en haar dochter stond op het punt om haar intrek te nemen. Na een half jaar bereikte mij het voorstel dat mevrouw [gedaagde] een forse huurverlaging wilde. Zij wenste een huurverlaging van 75%. Ik heb dat voorstel met [eiser] besproken en wij vonden dat voorstel niet reëel. Wij konden er niets mee. Volgens mij heb ik haar dat toen ook telefonisch laten weten. In een veel later stadium heb ik haar op kantoor uitgenodigd. [eiser] was daar ook bij. We hebben haar toen een voorstel gedaan van 10% huurprijs vermindering. Mevrouw [gedaagde] heeft echter niet op dat voorstel gereageerd. Na, naar ik meen, een jaar ontving ik ook nog boekhoudkundige gegevens van mevrouw [gedaagde] . Deze gegevens heb ik niet bestudeerd en ook niet inhoudelijk met haar besproken. Ik heb ze doorgestuurd aan de boekhouder van dhr. [eiser] . Die heeft er volgens mij ook niets mee gedaan omdat mevrouw [gedaagde] niet op ons voorstel reageerde. Op een daartoe strekkende vraag van mr. Van Lelyveld antwoord ik als volgt. Na de huuropzegging, die niet correct was, heb ik nog contact met mevrouw [gedaagde] gehad. Dat was in april 2013. Ik heb haar toen gezegd met haar te willen kijken naar een oplossing in de vorm van een vervangende huurder. Zij ging daarmee akkoord. Ze ging echter niet akkoord met mijn concept opdracht van dienstverlening. Zij wilde die niet tekenen omdat zij de courtage te hoog vond terwijl we dit in het voortraject wel hebben besproken.
Op een daartoe strekkende vraag van mr. Huitema antwoord ik als volgt. Als huurders een afwijkend beding in de standaard overeenkomst opgenomen willen zien vraag ik doorgaans naar de reden daarvan. Ook in dit geval zal ik dat ongetwijfeld hebben gevraagd maar ik weet het antwoord daarop niet meer. Wat ik wel weet is dat mevrouw [gedaagde] zo spoedig mogelijk wilde beginnen en dat [getuige 3] vroeger dan aanvankelijk gepland de winkel heeft ontruimd en dat mevrouw [gedaagde] in Nederland met voortvarendheid heeft ingekocht. Die inkopen stonden los van haar voorraad in Portugal.
3.26
Op grond van de hiervoor geciteerde getuigenverklaringen, in onderling verband en samenhang beschouwd, is [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter niet in geslaagd voldoende bewijs bij te brengen van haar stelling dat het opzegregime, een opzegtermijn van 1 jaar, niet gold voor de eerste 24 maanden van de huurovereenkomst. Daarbij heeft de kantonrechter met name in aanmerking genomen de verklaring van de getuige [getuige 1] -Van Dijk, inhoudende dat [gedaagde] haar heeft laten weten dat zij de huurovereenkomst tijdig moest opzeggen met een opzegtermijn van een jaar. Voorts heeft de kantonrechter in aanmerking genomen dat de getuige [getuige 2] heeft verklaard er zich bewust van te zijn geweest dat de (eerste) opzegbrief tijdig verstuurd moest worden omdat er met betrekking tot het eerste gedeelte van de huurperiode, 2 jaar, een opzegtermijn gold van 1 jaar.
3.27
Wel is [gedaagde] er naar het oordeel van de kantonrechter in geslaagd te bewijzen dat [eiser] wist, althans had kunnen weten dat [gedaagde] gelet op de slechte bedrijfsresultaten niet voornemens was de exploitatie na 28 februari 2014 voort te zetten. Daarbij heeft de kantonrechter met name in aanmerking genomen dat de getuige [getuige 2] heeft verklaard dat [gedaagde] reeds gedurende het eerste jaar van de huurovereenkomst aan de makelaar van [eiser] heeft laten weten dat zij de winkel niet rendabel kon exploiteren bij handhaving van de afgesproken huurprijs en dat zij uitdrukkelijk heeft gezegd niet te zullen verlengen bij continuering van de bedongen huurprijs. Voorts heeft de kantonrechter rekening gehouden met de omstandigheid dat de getuigen [eiser] en [naam makelaar 2] hebben verklaard dat [gedaagde] reeds na een half jaar een huurprijsvermindering van 50 tot 70% noodzakelijk achtte om de winkel voort te kunnen zetten, ter ondersteuning waarvan [gedaagde] boekhoudkundige gegevens heeft aangedragen, alsmede met het feit dat zij ervan op de hoogte waren dat [gedaagde] haar winkel op Funda te koop had gezet.
3.28
In het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, gelet op het feit dat de opzegging van de huurovereenkomst door een administratieve fout met een geringe termijnoverschrijding heeft plaatsgevonden, zie in dit verband overweging 1.6 van het tussenvonnis, en in aanmerking genomen dat [gedaagde] haar activiteiten per 28 februari 2014 heeft gestaakt, acht de kantonrechter het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om [gedaagde] na ommekomst van de eerste periode van 24 maanden nog eens 36 maanden aan de huurovereenkomst te houden. De kantonrechter zal de huuraanspraken van [eiser] beperken tot 30 september 2014, hetgeen resulteert in een verschuldigde huur van € 33.041,04. Uit proceseconomische overwegingen zal daarop de bankgarantie/waarborgsom ten bedrage van € 12.000,00 in mindering worden gebracht, zodat resteert een door [gedaagde] te betalen bedrag van € 21.041,04.
3.29
Daarnaast komen de buitengerechtelijke kosten voor toewijzing in aanmerking tot een bedrag van € 985,41, zulks in overeenstemming met de criteria van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
3.3
Als (grotendeels)in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. De gevorderde nakosten zullen worden toegewezen tot een bedrag van € 100,00.
In reconventie
3.31
De kantonrechter verwijst naar en neemt over hetgeen hiervoor in conventie is overwogen en beslist. Mutatis mutandis zullen de vorderingen in reconventie worden afgewezen. De proceskosten zullen worden gecompenseerd.
BESLISSING
De kantonrechter:
In conventie
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiser] te betalen de somma van € 22.026,45 vermeerderd met de wettelijke rente over € 21.041,04 vanaf de dag der dagvaarding tot aan die der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure aan de zijde van [eiser] gevallen en stelt deze vast op € 77,52 aan explootkosten, € 462,00 aan vastrecht, € 1.600,00 aan salaris van de gemachtigde, € 15,00 aan verschotten en € 100,00 aan nakosten;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;
in reconventie
wijst af de vorderingen;
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten heeft te dragen.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Fokkema, kantonrechter, en op 15 maart 2016 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
Typ: AF