Uitspraak
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
Zaak\rolnummer: 572331 \ CV EXPL 13-342
Vonnis d.d. 7 november 2013
inzake
[naam],
gevestigd en kantoorhoudende te Groningen,
eiseres, hierna [eiseres] te noemen,
gemachtigde mr. H.J.M. Janssen, advocaat te Groningen,
tegen
[naam],
wonende te [plaatsnaam], [adres],
gedaagde, hierna [gedaagde] te noemen,
gemachtigde mr. E.Tj. van Dalen, advocaat te Groningen.
PROCESGANG
De bij vonnis van 21 maart 2013 gelaste comparitie is gehouden op 18 juni 2013. Partijen ([eiseres] vertegenwoordigd door [naam]) en hun gemachtigden zijn ter zitting verschenen, waar zij hun wederzijdse standpunten (nader) uiteen hebben gezet. Van het verhandelde is door de griffier aantekening gehouden.
Bij gelegenheid van de comparitie heeft [eiseres] bij twee aktes producties in het geding gebracht.
Vervolgens hebben partijen gerepliceerd en gedupliceerd.
Uitspraak is bepaald op heden.
OVERWEGINGEN
1.De vaststaande feiten
1.1
Als gesteld en erkend, dan wel niet (gemotiveerd) weersproken, alsmede op grond van de in zoverre onbetwiste inhoud van de overgelegde producties staat het volgende vast.
1.2
Sinds 6 juni 2001 verhuurt [eiseres] de flatwoning aan de [adres] te [plaatsnaam] aan [gedaagde]. De overeenkomst met [gedaagde] werd gesloten door Domein Woondiensten, een onderdeel van [eiseres]. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Domein Woondiensten van toepassing.
1.3
Artikel 7 van de Algemene Huurvoorwaarden bepaalt:
lid 1:‘
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.’
Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.’
lid 3: ‘
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.’
Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.’
1.4
In de zomer van 2010 is de vriend van [gedaagde], de heer [naam], bij [gedaagde] in de woning komen wonen.
1.5
Sinds 30 september 2010 heeft [eiseres] overlastmeldingen ontvangen betreffende overlast die wordt veroorzaakt vanuit de woning van [gedaagde]. De meldingen hebben betrekking op geluidsoverlast door zeer luide muziek en ruzie, agressie, drugsoverlast, stankoverlast door onder andere vuilniszakken in het portiek, overlast door de honden van [gedaagde], illegaal aftappen van stroom en vernieling.
1.6
[eiseres] heeft op 9 december 2010 telefonisch contact gehad met de vriend van [gedaagde]. Vervolgens heeft op 14 december 2010 een gesprek plaatsgevonden tussen [gedaagde], haar vriend en [eiseres] over de bij [eiseres] gemelde overlast. Afgesproken is dat de medewerker van [eiseres] en de wijkagent binnenkort bij [gedaagde] langs zullen komen om de muziekinstallatie te controleren. [gedaagde] heeft aangegeven verbaasd te zijn over de klachten.
1.7
Op 6 januari 2011 is een medewerker van [eiseres] met wijkagent [agent] op huisbezoek geweest bij [gedaagde] om het aanvaardbare volume van de muziekinstallatie vast te stellen. [eiseres] heeft aangegeven dat het volume naar beneden moet.
1.8
Op 13 juni 2012 heeft [eiseres] telefonisch contact gehad met de vriend van [gedaagde] met betrekking tot de elektriciteitskabel die van zijn woning naar de schuur loopt.
1.9
[eiseres] heeft op 17 september 2012 telefonisch contact gehad met [gedaagde]. Zij heeft aangegeven dat de gemaakte afspraak niet door kan gaan. De medewerker van [eiseres] heeft gezegd dat zij toch langs wil komen in verband met de honden. Vervolgens wordt [eiseres] gebeld door de vriend van [gedaagde] met de mededeling dat [eiseres] niet langs moet komen, zij willen wel bij [eiseres] langs komen. Echter op het moment dat [eiseres] daarmee akkoord gaat, geeft hij aan dat het niet kan.
1.1
Op 18 september 2012 heeft er een telefoongesprek plaatsgevonden tussen [eiseres] en [gedaagde], waarin [gedaagde] aangeeft haar woning niet kwijt te willen.
1.11
Een medewerker van [eiseres] en de wijkagent [agent] hebben op 19 oktober 2012 een gesprek gehad met de vriend van [gedaagde]. Hij is aangesproken op de geluidsoverlast en de overlast van zijn honden.
1.12
In antwoord op de brief van [eiseres] d.d. 6 november 2012 heeft de politie in haar brief van 14 november 2012 aan [eiseres] een overzicht gegeven van de overlastmeldingen die bij de politie zijn binnengekomen en wordt vermeld wat de politie zelf heeft geconstateerd. De politie heeft op 9 juli 2010, 6 november 2010, 26 december 2011, 15 juli 2012, 25 juli 2012, 31 augustus 2012, 28 september 2012 en 23 oktober 2012 meldingen ontvangen van omwonenden over overlast. Zij heeft op 9 juli 2010, 6 november 2010, 15 juli 2012, 25 juli 2012 en 23 oktober 2012 de gemelde overlast geconstateerd.
1.13
Bij brieven van 23 november 2010, 21 december 2010, 1 februari 2011, 8 juni 2011, 8 juni 2012, 2 augustus 2012, 6 september 2012, 17 september 2012, 2 oktober 2012, 8 oktober 2012, 25 oktober 2012 en 26 oktober 2012 heeft [eiseres] [gedaagde] aangeschreven met betrekking tot de bij hen gemelde overlast dan wel gesommeerd met deze overlast te staken.
1.14
Bij brief van 5 november 2012 heeft [eiseres] [gedaagde] een laatste waarschuwing gegeven. [eiseres] heeft aangekondigd dat als er toch weer klachten bij haar binnenkomen, [eiseres] zonder verdere waarschuwing een gerechtelijke procedure zal starten om de woning van [gedaagde] te ontruimen.
1.15
De gemachtigde van [gedaagde] heeft bij brief van 12 december 2012 aan [eiseres] te kennen gegeven dat [gedaagde] de vermeende overlast in alle toonaarden ontkent. Hij verzoekt met concrete voorbeelden te komen.
1.16
[eiseres] heeft in antwoord daarop bij schrijven van 14 december 2012 aangegeven dat de overlast voornamelijk bestaat uit harde muziek luisteren, agressief gedrag van de vriend van [gedaagde] richting omwonenden en het los laten lopen van de honden. Verder heeft zij aangegeven dat zij een juridische procedure zal starten met als doel het ontbinden van de huurovereenkomst. Gezien het agressieve gedrag van de vriend van [gedaagde] zullen geen gegevens van de overlastmelders worden verstrekt. [eiseres] heeft de brieven die door haar aan [gedaagde] zijn gestuurd als bijlagen bijgevoegd.
2.De vordering
2.1
[eiseres] heeft gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad:
I. op de in de dagvaarding gestelde feiten en rechtsgronden de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden;
II. [gedaagde] te veroordelen om de door haar gehuurde woning aan de [adres] te [plaatsnaam], met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover deze laatste niet eigendom zijn van [eiseres], binnen vijf dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, althans binnen een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie zal bepalen, te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
III. met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.
3.Het standpunt van [eiseres]
3.1
Er wordt overlast veroorzaakt vanuit de woning van [gedaagde]. Nadat de vriend van [gedaagde], met haar toestemming, bij haar is komen wonen, is de overlast begonnen en neemt snel in frequentie en ernst toe. [eiseres] heeft vastgesteld dat met name de vriend van [gedaagde] de veroorzaker is van de overlast. [eiseres] heeft [gedaagde] zowel schriftelijk als mondeling gesommeerd om met de overlast te stoppen. Ook zijn er huisbezoeken geweest waarbij een medewerker van [eiseres] en de wijkagent aan [gedaagde] en haar vriend hebben medegedeeld dat de overlast moet stoppen. Verder is de hulpverlening in de vorm van OGGZ en NOVO betrokken.
3.2
Het is beleid van [eiseres] om eerst te proberen door middel van gesprekken tot een oplossing te komen. Als dit niet lukt, wordt pas overgegaan tot het starten van een procedure. Waarschuwingen, overleg en ingrijpen door de politie hielpen echter niet. Zelfs hangende deze procedure is er sprake van overlast.
3.3
Omwonenden zijn inmiddels in verband met de overlast verhuisd of hebben aangekondigd te zullen verhuizen. Omdat de situatie voor omwonenden uiterst bedreigend is, klagen sommige bewoners niet meer. De woningen die rondom de woning van [gedaagde] zijn vrijgekomen, worden wegens de overlast niet meer door [eiseres] aangeboden op woningnet.
3.4
Bij toewijzing van de vorderingen zou [gedaagde] in het kader van het Tweede Kansbeleid in aanmerking kunnen komen voor herhuisvesting door een andere woningcorporatie.
4.Het standpunt van [gedaagde]
4.1
Primair betwist [gedaagde] dat er sprake is van structurele en langdurige overlast. Zij heeft ter comparitie aangegeven dat er best wat overlast kan zijn geweest, maar dat dit niet genoeg is voor het ontbinden van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij en haar vriend de dupe zijn van een hetze die tegen hen wordt gevoerd. Zij is prima in staat zelfstandig te wonen zonder overlast te veroorzaken en haar vriend tot de orde te roepen wanneer daartoe aanleiding bestaat. De klagers willen uit de buurt weg, omdat de [adres] geen beste buurt is, en doen dit over de rug van [gedaagde]. Van de zeven klagers woont er nog maar één in de buurt. Deze woont 80 meter bij [gedaagde] vandaan en kan dus niet uit eigen wetenschap verklaren over de vermeende overlast.
4.2
Producties 1 tot en met 29 van de dagvaarding zijn al bijna twee jaar oud en behoren in het kader van dit overlastdossier eigenlijk geen rol meer te spelen. [gedaagde] woont al meer dan negen jaar in de woning op het moment dat de eerste klachten worden geuit. De door [eiseres] overgelegde klachten zijn anoniem, zodat [gedaagde] er niks mee kan. De meeste klachten zeggen haar niks. Bovendien wordt er geklaagd door omwonenden die geen directe buren zijn van [gedaagde]. Verder worden de klachten van de omwonenden door [eiseres] als feitelijk juist aangemerkt zonder nader onderzoek te doen.
4.3
Toewijzing van de vordering zou betekenen dat [gedaagde] en haar vriend op straat komen te staan en zijn aangewezen op het Tweede Kansbeleid. [gedaagde] en haar vriend zullen gezien de zware eisen daarvan, hieraan niet kunnen voldoen.
5.Beoordeling
5.1
Tussen partijen is in geschil of [gedaagde] en haar vriend zoveel overlast veroorzaken, dat dit is aan te merken als een tekortkoming in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen en welke van dien aard is dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter oordeelt daaromtrent als volgt.
5.2
Ingevolge artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is een huurder verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. Het zich gedragen zoals een goed huurder betaamt, houdt onder meer in dat de huurder zich dient te onthouden van gedragingen die ontoelaatbare overlast veroorzaken. Het vorenstaande vloeit ook voort uit artikel 7 lid 1 en 3 van de Algemene Huurvoorwaarden, die op de huurovereenkomst van toepassing zijn.
5.3
[eiseres] heeft gesteld dat de overlast met name bestaat uit geluidsoverlast (harde muziek en ruzie, overdag en ’s nachts), langdurig blaffende honden, loslopende en agressieve honden, agressief en bedreigend gedrag van (met name) de vriend van [gedaagde] jegens omwonenden en vuil in het portiek (vuilniszakken, hondenpoep). Ter onderbouwing van haar stelling heeft [eiseres] een groot aantal producties in het geding gebracht. Uit die producties blijkt dat de overlastklachten afkomstig zijn van een zevental omwonenden van [gedaagde] en dat de klachten zijn binnengekomen vanaf september 2010. Daarnaast blijkt dat door de politie ook is geconstateerd dat uit de woning van [gedaagde] geluidsoverlast komt en dat de vriend van [gedaagde] (verbaal) agressief reageert tegen de politie. Anders dan door [gedaagde] is aangevoerd, zijn de klachten met betrekking tot de overlast niet anoniem geuit. [eiseres] heeft omwille van de privacy de (achter)namen van de buurtbewoners geanonimiseerd.
5.4
Hoewel het ervaren van overlast subjectief is, is de kantonrechter van oordeel dat er voldoende aanwijzingen zijn dat de (ernstige) overlast daadwerkelijk heeft plaatsgevonden. Niet is gebleken van een hetze die tegen [gedaagde] en haar vriend zou worden gevoerd, zoals door [gedaagde] is aangevoerd. Dit is door [eiseres] uitdrukkelijk betwist en hiervan is geen nader bewijs geleverd door [gedaagde]. Uit de door [eiseres] overgelegde producties blijkt ook dat er door verschillende omwonenden afzonderlijk van elkaar is geklaagd. De omwonenden hebben de overlast gespecificeerd en aangegeven op welke data en tijdstippen deze overlast heeft plaatsgevonden. Blijkens de verklaringen van de omwonenden bestaat de overlast uit geluidsoverlast, geblaf van honden, loslopende en agressieve honden, en het vervuilen van het portiek. Daarnaast wordt aangegeven door de buurtbewoners dat de vriend van [gedaagde] hen agressief benadert. Omwonenden voelen zich hierdoor niet veilig en sommige hebben daarom aangegeven te willen verhuizen of zijn om die reden reeds verhuisd. De overlast is geobjectiveerd door de verklaringen van de politie. Ook deze heeft meerdere malen overlastmeldingen gekregen en uit eigen waarneming geconstateerd dat er sprake was van geluidsoverlast. Verder heeft de politie de agressieve houding van de vriend van [gedaagde] benoemd. Tot slot is van belang dat de klachten betrekking hebben op een periode vanaf september 2010 zodat er sprake is van een langdurige periode van overlast.
5.5
Uit de klachten van de buurtbewoners komt naar voren dat de overlast voor een groot deel wordt veroorzaakt door de vriend van [gedaagde]. Uit artikel 7:219 BW volgt dat dit aan [gedaagde], als huurder van de woning, kan worden toegerekend. Blijkens dit artikel is de huurder jegens de verhuurder aansprakelijk voor de gedragingen van hen die het gehuurde gebruiken of die zich met zijn of haar goedvinden in het gehuurde bevinden. Hoewel [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij uitstekend in staat is, mocht dat nodig zijn,haar vriend tot de orde te roepen moet worden geconcludeerd dat zij kennelijk niet bereid of bij machte is iets tegen de overlast te ondernemen nu blijkt dat de overlast heeft aangehouden hoewel [gedaagde] meerdere malen hierover is aangesproken.
5.6
Voor zover [gedaagde] de gestelde overlast als zodanig heeft ontkend, had het naar het oordeel van de kantonrechter op haar weg gelegen om dit verweer nader te onderbouwen door bijvoorbeeld verklaringen in haar voordeel in het geding te brengen. Dit heeft zij echter nagelaten. Hoewel [gedaagde] in haar conclusie van antwoord de inhoud de klachten van de omwonenden één voor één bij langs is gegaan, is zij niet verder gekomen dan het in algemene termen en zonder nadere onderbouwing betwisten dat de overlast heeft plaatsgevonden, dat zij het zich niet kan herinneren dan wel dat zij niet degene is geweest die deze overlast heeft gepleegd. Aan het verweer van [gedaagde] zal dan ook voorbij worden gegaan. Het verweer van [gedaagde] dat meer buurtbewoners overlast zouden veroorzaken biedt evenmin soelaas nu hiervan niet is gebleken en dit bovendien geen vrijbrief is om zelf overlast te veroorzaken.
5.7
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] [gedaagde] lang genoeg de tijd gegeven om met het veroorzaken van de overlast te staken. Er hebben meerdere gesprekken plaatsgevonden, zowel telefonisch als bij [gedaagde] thuis, en [eiseres] heeft [gedaagde] meermalen aangeschreven over de overlast. Echter zelfs nadat de procedure is gestart, zijn er blijkens de bij conclusie van repliek overgelegde producties bij [eiseres] klachten binnengekomen over door [gedaagde] dan wel haar vriend veroorzaakte overlast.
5.8
De kantonrechter is van oordeel dat op grond van vorenstaande geconcludeerd kan worden dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen. Deze tekortkomingen kunnen door [gedaagde] niet meer ongedaan worden gemaakt. Voorts is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] zodanig in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst is tekortgeschoten dat dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De daartoe strekkende vordering zal dan ook worden toegewezen.
5.9
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot woning aan de [adres] te [plaatsnaam];
veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis bedoelde woning met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze laatste het eigendom van [eiseres] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, die aan de zijde van [eiseres] tot aan deze uitspraak worden vastgesteld op € 94,79 aan dagvaardingskosten, € 112,00 aan griffierecht en € 450,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiseres];
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
ontzegt het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.J. Oostdijk, kantonrechter, en op 7 november 2013 uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van de griffier.
typ: mdh