Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zaanstad
Zaaknummer: 11563081 \ CV EXPL 25-600 WD
Vonnis van 16 juli 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2] ,
gemachtigde: mr. M.J. Meijer,
tegen
GEMEENTE ZAANSTAD,
te Zaandam,
gedaagde partij,
hierna te noemen: De Gemeente,
gemachtigde: mr. M.W. Langhout.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met vijf producties;
- de conclusie van antwoord, met vijftien producties;
- het door partijen gedane aanhoudingsverzoek;
- de akte van [eiser 1] en [eiser 2] van 11 december 2025, met wijziging van eis;
- de antwoordakte van De Gemeente van 5 februari 2026, met twee producties;
- het tussenvonnis van 26 maart 2026;
- de conclusie van antwoord, met vijftien producties;
- het door partijen gedane aanhoudingsverzoek;
- de akte van [eiser 1] en [eiser 2] van 11 december 2025, met wijziging van eis;
- de antwoordakte van De Gemeente van 5 februari 2026, met twee producties;
- het tussenvonnis van 26 maart 2026;
- het bericht van 27 mei 2026 met productie(s) van [eiser 1] en [eiser 2] , met een productie;
- het bericht van 3 juni 2026 van De Gemeente, met een productie;
-de mondelinge behandeling van 17 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
- het bericht van 3 juni 2026 van De Gemeente, met een productie;
-de mondelinge behandeling van 17 juni 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en waarbij partijen spreekaantekeningen hebben overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
De Gemeente geeft grond in erfpacht uit. Daarbij hanteert zij algemene bepalingen.
2.2.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn vanaf 2004 erfpachter van een perceel grond in de gemeente Zaanstad met de zich daarop bevindende woning aan [adres] te [plaats] .
2.3.
Destijds hanteerde De Gemeente omzettingsbeleid voor particuliere erfpachters. Dit hield in dat deze erfpachters de mogelijkheid kregen om de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond te kopen. Deze erfpachters moesten hiervoor bij De Gemeente een aanvraag doen.
2.4.
In 2007 heeft De Gemeente – na een eerdere wijziging in 2006 – een onderdeel van dit beleid aangepast (hierna: het Omzettingsbeleid 2007).
2.5.
Op basis van het Omzettingsbeleid 2007 is het voor [eiser 1] en [eiser 2] nog steeds mogelijk om de bloot eigendom van de in erfpacht uitgegeven grond te kopen, maar tegen een hogere aanschafprijs dan onder het daarvoor geldende beleid.
2.6.
In een arrest van 14 juni 2022 heeft het gerechtshof Den Haag geoordeeld dat:
“de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB 1991 van toepassing zijn “
“de bekendmaking en totstandkoming van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig is jegens de op het moment van invoering daarvan zittende erfpachters waarop de AB1978 of de AB 1991 van toepassing zijn “
2.7.
De invoering van het Omzettingsbeleid 2007 heeft geleid tot verschillende andere procedures voor de burgerlijke rechter. In een vergelijkbare zaak tussen een andere erfpachter als eisende partij en De Gemeente als gedaagde partij, welke zaak heeft geleid tot vonnissen van de rechtbank van 9 april en 3 september 2025, heeft de rechtbank De Gemeente veroordeeld de door de erfpachter geleden schade te vergoeden. Om de te vergoeden schade te begroten heeft de rechtbank gebruik gemaakt van een door haar opgestelde formule.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen – samengevat – dat de kantonrechter:
(i) verklaart voor recht dat De Gemeente jegens [eiser 1] en [eiser 2] onrechtmatig heeft gehandeld door het Omzettingsbeleid 2007 in te voeren zonder overgangsregeling en zonder [eiser 1] en [eiser 2] daarover te informeren;
(ii) De Gemeente veroordeelt tot het vergoeden van de daardoor door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over het schadebedrag vanaf 1 januari 2008 tot aan de dag van betaling.
(i) verklaart voor recht dat De Gemeente jegens [eiser 1] en [eiser 2] onrechtmatig heeft gehandeld door het Omzettingsbeleid 2007 in te voeren zonder overgangsregeling en zonder [eiser 1] en [eiser 2] daarover te informeren;
(ii) De Gemeente veroordeelt tot het vergoeden van de daardoor door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade, te vermeerderen met wettelijke rente ex artikel 6:119 BW Pro over het schadebedrag vanaf 1 januari 2008 tot aan de dag van betaling.
3.2.
De Gemeente voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Deze zaak draait om de vraag of de gemeente bij het vaststellen en invoeren van het Omzettingsbeleid 2007 onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] heeft gehandeld jegens De Gemeente en uit dien hoofde gehouden is tot het betalen van een schadevergoeding aan [eiser 1] en [eiser 2] . De volgens [eiser 1] en [eiser 2] door hen geleden schade houdt verband met het financieel nadeel dat zij ondervinden doordat zij – zonder overgangsregeling of waarschuwing vooraf – plotsklaps worden geconfronteerd met een hogere prijs voor de omzetting van hun erfpachtrecht naar volledig eigendom.
4.2.
De kantonrechter oordeelt als volgt.
4.3.
Dat De Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld bij de totstandkoming en invoering van het Omzettingsbeleid 2007 staat op zichzelf niet ter discussie. Tot dit oordeel kwam het gerechtshof Den Haag in het arrest van 14 juni 2022, welk arrest inmiddels definitief is, omdat De Gemeente daartegen geen beroep in cassatie heeft ingesteld. Daarbij komt dat De Gemeente zich ook in deze procedure aan het oordeel van het gerechtshof Den Haag heeft geconformeerd.
4.4.
De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht afgeven. De kantonrechter gaat daarmee voorbij aan het verweer van De Gemeente dat [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende belang bij de verklaring voor recht hebben. De kantonrechter terughoudend moet zijn met het afwijzen van een vordering wegens gebrek aan voldoende belang [1] . Anders dan in de zaak die heeft geleid tot de vonnissen van de rechtbank van 9 april 2025 en 3 september 2025 is in onderhavige procedure niet gesteld en evenmin gebleken dat [eiser 1] en [eiser 2] ook partij waren in de bij het gerechtshof Den Haag gevoerde procedure [2] . Gelet daarop hebben [eiser 1] en [eiser 2] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende belang bij de gevorderde verklaring voor recht.
4.5.
Het voorgaande brengt mee dat de kantonrechter moet beoordelen of en zo ja tot welk bedrag [eiser 1] en [eiser 2] recht hebben op vergoeding van schade door De Gemeente. De kantonrechter sluit voor de schadebegroting aan bij de formule die de rechtbank heeft gehanteerd in de vonnissen van 9 april 2025 en 3 september 2025.
4.6.
Op de mondelinge behandeling is de formule en de concrete toepassing daarvan op onderhavige casus besproken. Dit aan de hand van de in de spreekaantekeningen van De Gemeente opgenomen toelichting en berekening [3] . Bij deze gelegenheid heeft de gemachtigde van [eiser 1] en [eiser 2] meerdere malen erkend dat de door De Gemeente gepresenteerde berekening op zichzelf juist is. De betreffende gemachtigde heeft desgevraagd verklaard geen behoefte te hebben aan een aanhouding of schorsing om de berekening van De Gemeente nader te bestuderen. Mede gelet op de mondelinge toelichting ter zitting door de gemachtigde van De Gemeente, komt de kantonrechter de berekening op zichzelf ook inzichtelijk en correct voor.
4.7.
Uitgaande van de berekening van De Gemeente, valt het als gevolg van het onrechtmatig handelen van De Gemeente door [eiser 1] en [eiser 2] misgelopen voordeel te begroten op € 17.544,50 of op € 11.754,81. De gemeente neemt daarbij de gemiddelde prijs van het bij het erfpachtrecht van [eiser 1] en [eiser 2] behorende bloot eigendom in de periode van 1 januari 2008 tot en met 1 april 2017 tot uitgangspunt en vermindert dat gemiddelde (€ 25.631,50) met ofwel de prijs van 1 oktober 2007 + 33% daarvan (variant 1) ofwel de prijs van 1 oktober 2007 zonder verhoging (variant 2). Toepassing van variant 1 leidt tot een misgelopen voordeel van € 11.754,81. Toepassing van variant 2 leidt tot een misgelopen voordeel van € 17.544,50.
4.8.
De gemeente heeft echter niet concreet gesteld dat en zo ja waarom bij de berekening van het misgelopen voordeel van de voor haar voordeligere variant 1 moet worden uitgegaan. De kantonrechter neemt daarom bij de verdere beoordeling variant 2 tot uitgangspunt en begroot het door [eiser 1] en [eiser 2] misgelopen voordeel op
€ 17.544,50.
€ 17.544,50.
4.9.
Overeenkomstig de formule die de rechtbank in de vonnissen van 9 april 2025 en 3 september 2025 heeft gehanteerd, moet op laatstgenoemd bedrag een algemene correctie van 0,6 worden toegepast. Dit leidt tot een bedrag van € 10.526,70.
4.10.
Op basis van dezelfde formule moet de door De Gemeente te vergoeden schade van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op 0%, 50% of 100% van laatstgenoemd bedrag. Het te hanteren percentage moet worden vastgesteld aan de hand van de waarschijnlijkheid dat [eiser 1] en [eiser 2] een offerte van de gemeente tot overname van het bloot eigendom zouden hebben geaccepteerd, indien van onrechtmatig handelen van de zijde van de gemeente geen sprake zou zijn geweest. Centraal in de discussie daarover staan de financieringsmogelijkheden die [eiser 1] en [eiser 2] hiervoor destijds zouden hebben gehad.
Er kunnen zich ten aanzien van de financiering van de aankoop van de bloot eigendom door een erfpachter, in abstracto, drie situaties voordoen:
Er kunnen zich ten aanzien van de financiering van de aankoop van de bloot eigendom door een erfpachter, in abstracto, drie situaties voordoen:
het komt vast te staan dat de erfpachter kon financieren, (100%)
het komt niet vast te staan dat de erfpachter kon financieren, maar zijn stellingen op dat punt zijn niet onaannemelijk (50%) of
4.11.
[eiser 1] en [eiser 2] stellen dat zij destijds in staat zouden zijn geweest de aankoop te financieren (situatie 1). Zij hebben op de mondelinge behandeling een aanbod gedaan om deze stelling te bewijzen door het opvragen en overleggen van bescheiden van hun bank en/ of de belastingdienst. De Gemeente brengt daar tegenin dat het zeer onaannemelijk of uitgesloten is dat [eiser 1] en [eiser 2] medio 2007 de aankoop van het bloot eigendom zouden hebben kunnen financieren.
4.12.
De kantonrechter gaat voorbij aan het bewijsaanbod van [eiser 1] en [eiser 2] . Op de mondelinge behandeling heeft [eiser 2] verklaard dat zij van de bank heeft vernomen dat de benodigde documenten niet meer op te vragen zijn. Wat betreft de bij de belastingdienst op te vragen documenten, hebben [eiser 1] en [eiser 2] al voldoende gelegenheid gehad om deze op te vragen en in het geding te brengen. Waarom dit tot op heden niet is gebeurd, hebben zij niet uitgelegd.
4.13.
Gezien het voorgaande is niet komen vast te staan dat [eiser 1] en [eiser 2] de aankoop van het bloot eigendom zouden hebben kunnen financieren. Op basis van de inhoud van het partijdebat hierover en de onderliggende stukken, voor zover beschikbaar en overgelegd, acht de kantonrechter de stellingen van [eiser 1] en [eiser 2] op dit punt echter niet onaannemelijk.
Tussen partijen staat vast dat zij in 2003 de beschikking kregen over de uit de verkoop van het voormalige woonhuis van [eiser 1] verkregen overwaarde van € 48.900,95. [eiser 1] en [eiser 2] hebben voorts gesteld dat zij van deze overwaarde € 15.686,84 in de aankoop van hun huidige woning (met erfpacht) hebben gestoken, maar dat zij in 2007 nog de beschikking hadden over ongeveer € 30.000,00. Dit vindt de kantonrechter niet onaannemelijk. Bij de verdere beoordeling gaat de kantonrechter uit van situatie 2. Dit leidt tot een nadere correctie van 50%.
4.14.
Het voorgaande leidt ertoe dat de door [eiser 1] en [eiser 2] geleden schade moet worden begroot op € 5.263,35 (€ 10.526,70 x € 50%). De Gemeente zal tot betaling van dit bedrag worden veroordeeld.
4.15.
De kantonrechter zal De Gemeente ook veroordelen in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over dit bedrag. De kantonrechter gaat daarbij voorbij aan het verweer van De Gemeente tegen de rente [5] . De Gemeente pleit voor een correctie wegens voordeelstoerekening, omdat volgens haar voorkomen moet worden dat [eiser 1] en [eiser 2] dubbel rente ontvangen vanwege het feit dat zij al rente hebben ontvangen over het geld dat zij hebben uitgespaard door het niet omzetten van het erfpacht in volledig eigendom. Volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad verzet de strekking van de regeling aangaande de wettelijke rente (6:119 BW) zich ertegen dat die gefixeerde schadevergoeding met toepassing van de regel van art. 6:100 BW Pro wordt verminderd met het bedrag van een voordeel dat aan de schuldeiser (i.c. [eiser 1] en [eiser 2] ) toevalt als gevolg van de gebeurtenis die de schuldenaar (i.c. De Gemeente) tot schadevergoeding verplicht [6] .
De Gemeente heeft geen verweer gevoerd tegen de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde ingangsdatum 1 januari 2008. De kantonrechter zal de rente vanaf die onweersproken ingangsdatum toewijzen.
De Gemeente heeft geen verweer gevoerd tegen de door [eiser 1] en [eiser 2] gestelde ingangsdatum 1 januari 2008. De kantonrechter zal de rente vanaf die onweersproken ingangsdatum toewijzen.
4.16.
De Gemeente is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser 1] en [eiser 2] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
144,47
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
900,00
(2,5 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.445,47
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
verklaart voor recht dat De Gemeente onrechtmatig jegens [eiser 1] en [eiser 2] heeft gehandeld door het Omzettingsbeleid 2007 in te voeren zonder overgangsregeling en zonder [eiser 1] en [eiser 2] hierover te informeren;
5.2.
veroordeelt De Gemeente om aan [eiser 1] en [eiser 2] te betalen een bedrag van € 5.263,35, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 1 januari 2008, tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt De Gemeente in de proceskosten van € 1.445,47, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als De Gemeente niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart de beslissingen onder 5.2. en 5.3. uitvoerbaar bij voorraad,
5.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2026.