Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11491785 \ CV EXPL 25-295
Vonnis in het incident van 22 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
te [plaats 1] ,
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 2] ,
eisers in conventie in de hoofdzaak
gedaagden in reconventie in de hoofdzaak en in het incident,
hierna samen te noemen: [eisers] ,
gemachtigde: mr. drs. S. Bharatsingh ,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
te [plaats 3] ,
2.
[gedaagde 2],
2.
[gedaagde 2],
te [plaats 3] ,
3.
[gedaagde 3],
3.
[gedaagde 3],
te [plaats 3] ,
gedaagden in de hoofdzaak in conventie,
eisers in reconventie en in het incident
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigde: mr. P.R. van Thoor
1.De procedure in het incident
1.1.
Het verloop van de procedure in het incident blijkt uit:
- de conclusie incidentele vordering ex artikel 223 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv);
- de conclusie van antwoord in het incident.
- de conclusie van antwoord in het incident.
1.2.
Ten slotte is vonnis in het incident bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagden] huren van [eisers] de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats 3] (verder: “het gehuurde”) tegen een laatstelijk huurprijs van € 13.856,85.
2.2.
Partijen hebben een geschil over gebreken en (achterstallig) onderhoud aan het pand.
2.3.
Op 1 februari 2024 is [eisers] bij vonnis in kort geding veroordeeld tot – samengevat – diverse herstelwerkzaamheden, onder verbeurte van een dwangsom vanaf 1 april 2024.
2.4.
Op 16 april 2024 is bij vonnis de datum voor het ingaan van de dwangsommen gewijzigd van 1 april 2024 naar 1 juni 2024.
2.5.
Bij vonnis van 29 januari 2025 is vonnis gewezen in de bodemprocedure. Daarin is [eisers] veroordeeld tot – samengevat – het herstellen van diverse lekkages. Tevens is een huurprijsvermindering vastgesteld van 35% en werd [eisers] veroordeeld tot betaling van de te veel betaalde huur over de voorgaande periode.
2.6.
[eisers] hebben zowel tegen het kortgedingvonnis als tegen het vonnis in de bodemprocedure hoger beroep ingesteld. Hierop is nog niet beslist.
2.7.
Op 23 augustus 2024 hebben [gedaagden] per exploot [eisers] € 42.000,00 aan dwangsommen aangezegd over de periode vanaf 1 juni 2024 tot en met 23 augustus 2024.
2.8.
Op 29 augustus 2024 hebben [gedaagden] executoriaal beslag onder zichzelf gelegd op de door hen aan [eisers] verschuldigde huurpenningen, ter voldoening van de verbeurde dwangsommen.
2.9.
Op 29 oktober 2024 hebben [gedaagden] per exploot [eisers] € 33.000,00 aan dwangsommen aangezegd over de periode vanaf 24 augustus 2024 tot en met 28 oktober 2024.
2.10.
Op 27 november 2024 heeft [eisers] verlof verkregen voor het leggen van conservatoir beslag op de woning van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] en op gelden van [gedaagden] onder de ABN AMRO Bank. De vordering van [eisers] is begroot op € 108.875,00.
2.11.
Bij kortgedingvonnis van 9 december 2024 werd het bankbeslag onder de ABN AMRO Bank opgeheven. Daarbij is onder meer het volgende overwogen:
“4.7. Vast staat dat de vordering van [eisers] waarvoor zij beslag heeft doen leggen ten laste van [gedaagden] door de voorzieningenrechter is begroot op een bedrag van € 108.875,-, terwijl niet is weersproken dat de onroerende zaken een overwaarde hebben die dat bedrag ruimschoots overtreft. Het gelegde conservatoire derdenbeslag onder bank, waarmee een bedrag van circa € 400.000,00 is getroffen, is daarmee geenszins nodig om het verhaal van de vordering van [eisers] zeker te stellen. Ter zitting heeft [eisers] weliswaar de vrees geuit dat [gedaagden] nog andere schuldeisers heeft, maar daarvan is niet gebleken en lijkt gelet op het met het bankbeslag getroffen bedrag, ook niet waarschijnlijk.
4.8.
Gelet op het vorenstaande is de voorzieningenrechter van oordeel dat het conservatoire derdenbeslag onder de bank onnodig en daarmee niet proportioneel is, zodat de subsidiaire vordering tot opheffing van dit beslag zal worden toegewezen. Teneinde nieuwe executiegeschillen over de eventuele verbeurte van dwangsommen te voorkomen, zal de voorzieningenrechter het beslag zelf opheffen.
2.12.
Op 20 december 2024 heeft [eisers] een procedure aanhangig gemaakt waarin (samengevat) is gevorderd te verklaren voor recht dat is voldaan aan de veroordelingen zoals omschreven in de vonnissen van 1 februari 2024 en 16 april 2024 en er geen dwangsommen zijn verbeurd. Verder is gevorderd [gedaagden] te veroordelen tot betaling van (onder andere) een huurachterstand van september 2024 tot en met december 2024, van een contractuele boete en van beslagkosten. Ten slotte is gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en het gehuurde te ontruimen met veroordeling tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat.
2.13.
Op 21 januari 2026 heeft [eisers] opnieuw verlof verkregen voor het leggen van aanvullende conservatoire beslagen ten laste van [gedaagden] Het bedrag waar verlof voor werd verleend werd begroot op € 222.297,00.
Op 23 januari 2026 heeft [eisers] aanvullend conservatoir beslag gelegd op de woning van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] en op gelden van [gedaagden] onder de ABN AMRO Bank. Bij het gelegde bankbeslag werd een bedrag van ongeveer € 250.000,00 getroffen.
2.14.
De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 943.000,00 (waardepeildatum 1 januari 2025).
3.De incidentele vordering
3.1.
[gedaagden] vorderen bij vonnis in incident, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [eisers] te veroordelen om binnen 24 uur na het in deze te wijzen vonnis in incident alle ten laste van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] al dan niet handelend onder de naam [gedaagde 1] V.O.F. onder de ABN AMRO Bank N.V. gelegde conservatoire beslagen op te heffen en opgeheven te houden voor de duur van onderhavig geding, één en ander op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 (zegge: vijftigduizend euro) per dag of dagdeel dat [eisers] daarmee in gebreke blijft;
II. [eisers] voor de duur van onderhavige geding, te verbieden conservatoire beslagen te leggen op de bankrekeningen van [gedaagde 3] en [gedaagde 2] al dan niet handelend onder de naam [gedaagde 1] V.O.F., ongeacht de bank waar de rekening wordt gehouden, één en ander op straffe van een dwangsom van € 50.000,00 per dag of dagdeel dat [eisers] daarmee in gebreke blijft,
III. Althans dat de Voorzieningenrechter het onder I genoemde conservatoire beslag bij het in deze te wijzen vonnis opheft, dan wel in goede justitie een beslissing te nemen die leidt tot opheffing, en het opgeheven blijven, van het bankbeslag voor de duur van de procedure.
Met veroordeling van [eisers] in de proceskosten in het incident.
3.2.
Aan haar vorderingen leggen [gedaagden] – samengevat – ten grondslag dat het beslag kenbaar onnodig en disproportioneel van karakter is omdat het beslag op de woning meer dan voldoende verhaal biedt voor de gepretendeerde vordering van [eisers]
3.3.
[eisers] betwisten dat het beslag op de woning voldoende dekking biedt voor hun vordering. Daarnaast loopt hun vordering per maand op omdat [gedaagden] niet tot betaling van de huur zullen overgaan, is er vrees voor verduistering en zijn er andere schuldeisers.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Juridisch kader
4.1.
De gevraagde voorlopige voorziening hangt samen met de hoofdvordering en is gericht op een voorziening die voor de duur van de aanhangige bodemprocedure kan worden gegeven. [gedaagden] hebben voldoende onderbouwd dat zij belang hebben bij de verzochte voorziening. Hiermee is voldaan aan de wettelijke vereisten [1] en zijn [gedaagden] ontvankelijk in hun vordering.
4.2.
Een conservatoir beslag kan onder meer worden opgeheven als summierlijk van de ondeugdelijkheid van het door de beslaglegger ingeroepen recht of van het onnodige van het beslag blijkt of als voor de vordering voldoende zekerheid wordt gesteld [2] .
4.3.
In een geval als het onderhavige waarin de gevraagde voorziening strekt tot opheffing van een conservatoire maatregel of tot een verbod tot het treffen van een dergelijke maatregel, dienen de belangen van partijen te worden afgewogen, waarbij in aanmerking moet worden genomen dat een conservatoir beslag naar zijn aard ertoe strekt om te waarborgen dat voor een vooralsnog niet vaststaande vordering verhaal mogelijk zal zijn ingeval de vordering in de hoofdzaak wordt toegewezen, terwijl de beslaglegger bij afwijzing van de vordering in de hoofdzaak voor de door het beslag ontstane schade aansprakelijk is. Het ligt op de weg van [gedaagden] om het bestaan van de door hen aangedragen gronden aannemelijk te maken [3] .
De woning biedt voldoende zekerheid
4.4.
[gedaagden] hebben aan hun vordering tot opheffing van het bankbeslag ten grondslag gelegd dat het onnodig en disproportioneel is omdat het beslag op de woning de vordering van [eisers] voldoende dekt. De WOZ-waarde per 1 januari 2025 bedraagt € 943.000,00 en de hypotheekschuld bedraagt thans € 406.889,00. Dit maakt dat sprake is van een overwaarde van € 536.111,00 wat voldoende is voor € 331.172,13 (het totale bedrag waarvoor verlof is verleend).
4.5.
[eisers] voeren aan dat niet gekeken moet worden naar de WOZ-waarde maar naar de executiewaarde van de woning, die 65% tot 80% bedraagt van de marktwaarde. De WOZ-waarde kan dienen als hulpmiddel om de waarde te bepalen maar is primair bedoeld voor fiscale doeleinden. Algemeen bekend is dat gemeenten hun tekorten aanvullen door de WOZ-waarden te verhogen, wat ertoe leidt dat de WOZ-waarde hoger is vastgesteld dan de werkelijke waarde. Daarnaast moeten correcties worden toegepast in verband met achterstallig onderhoud, bedrijfsmatig gebruik, verhuurde staat, het al dan niet aanwezig zijn van een energielabel, gebruik als AirBNB et cetera. Door [eisers] benaderde makelaars hebben de marktwaarde van de woning geschat op € 800.000,00 tot € 850.000,00. Dit maakt dat de executiewaarde tussen € 552.500 (65% van € 850.000,00) dan wel € 680.000,00 (80% van € 850.000,00) bedraagt. Na aftrek van de hypotheekschuld van € 407.000,00 resteert een overwaarde tussen € 145.000,00 en € 273.000,00 wat onvoldoende is om hun vordering te dekken. Omdat er nog wijziging kan komen in de hoogte van de hypothecaire vordering dient voorts uitgegaan te worden van de hoogte van de hypothecaire inschrijving in he kadaster van € 600.000,00. Ten slotte dient er rekening mee te worden gehouden dat de vordering gedurende de behandeling van de bodemprocedure nog kan oplopen, aldus [eisers]
4.6.
De kantonrechter heeft geen reden te twijfelen aan de juistheid van de WOZ-waarde van € 943.000,00 per waardepeildatum 1 januari 2025 en acht deze goed bruikbaar als aanknopingspunt voor de waarde in het economische verkeer van de woning. De WOZ-waarde komt overeen met de waarde in het economische verkeer op de waardepeildatum en wordt bepaald door een systematische vergelijking te maken tussen de te taxeren woning en met die woning rond de waardepeildatum verkochte vergelijkbare woningen. Er wordt uitgegaan van de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen en van de feitelijke staat van de te taxeren woning [4] . Blijkens de toelichting bij het taxatieverslag is in dit geval een vergelijking gemaakt met de gegevens van veel meer woningen dan de zes waarvan de gegevens in het taxatieverslag zijn opgenomen. Het betoog van [eisers] dat één van die woningen voor een lager bedrag werd verkocht, is daarom geen reden te twijfelen aan de juistheid van de WOZ-waarde. Het betoog van Baratsingh c.s. dat geen rekening pleegt te worden gehouden met de staat van onderhoud en het energielabel is onjuist omdat daarmee juist wel rekening wordt gehouden. Feitelijk gebruik van de woning als AirBNB heeft geen invloed op de taxatie; een verhuurde staat of bedrijfsmatig gebruik is niet aan de orde. Het betoog van [eisers] dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat algemeen bekend is dat gemeenten daarmee tekorten willen dekken faalt reeds omdat het berust op een verkeerd begrip van de functie van de WOZ-waarde bij de heffing van onroerendezaakbelastingen. De totale WOZ-waarden tezamen vormen alleen de heffingsgrondslag. Het is het tarief van de onroerendezaakbelastingen dat de belastingopbrengst bepaalt. Manipulatie van de WOZ-waarden met het oogmerk van een hogere belastingopbrengst is dus onzinnig. De kantonrechter gaat voorbij aan de stelling van [eisers] dat makelaars de waarde van het pand lager hebben ingeschat omdat deze niet is onderbouwd. Uitgangpunt bij de verdere beoordeling is daarom een waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2025 van € 943.000,00.
4.7.
[eisers] wijst er op zichzelf terecht op dat bij de vraag of het conservatoire beslag op een woning voldoende zekerheid biedt niet de onderhandse verkoopwaarde maar de executiewaarde tot uitgangspunt moet worden genomen. Dat is immers de verwachte opbrengst bij een gedwongen verkoop, die meestal lager uitvalt dan de vrije verkoopwaarde. De kantonrechter acht echter niet aannemelijk dat de prijs die bij een executoriale verkoop tot stand komt in de huidige krappe woningmarkt veel lager is dan de prijs die tot stand komt bij een onderhandse verkoop. Voorts acht de kantonrechter aannemelijk dat de hypotheeknemer, de hypotheekgever of de beslaglegger in de huidige marktomstandigheden met het oog op het verkrijgen van een ze hoog mogelijke opbrengst in voorkomend geval zal aansturen op onderhandse verkoop, al dan niet met verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank [5] . Ten slotte houdt de kantonrechter er rekening mee dat de waarde in het economische verkeer van de woning inmiddels hoger zal zijn dan de WOZ-waarde per 1 januari 2025, omdat sindsdien inmiddels bijna 16 maanden zijn verstreken. Bij de beantwoording van de vraag of het conservatoire beslag op de woning in casu voldoende zekerheid biedt zal de kantonrechter daarom toch uitgaan van een waarde van € 943.000,00.
4.8.
Vervolgens dient de hypotheekschuld in mindering te worden gebracht. De kantonrechter heeft geen reden te twijfelen aan de door [gedaagden] genoemde actuele hypotheekschuld van € 406.889,26. [gedaagden] hebben onbetwist gesteld dat in de procedure van 9 december 2024 is uitgegaan van een hypotheekschuld van € 415.917,38. Met nadien gedane maandelijkse aflossingen is een hypotheekbedrag van € 406.889,26 zeker aannemelijk.
4.9.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat wordt uitgegaan van een overwaarde van de woning van € 536.110,74 (€ 943.000,00 -/- € 406.889,26). De woning biedt daarom ruim voldoende zekerheid voor verhaal van de vordering van [eisers] waarvoor verlof tot het leggen van conservatoir beslag is verleend (zowel voor het eerder verkregen verlof tot een bedrag van € 108.875,00 als het daarna verkregen verlof tot een bedrag van € 222.297,00).
4.10.
Hetgeen [eisers] overigens nog heeft aangevoerd behoeft geen bespreking meer. Wel merkt de kantonrechter nog op dat thans niet geanticipeerd kan worden op of gespeculeerd kan worden over een eventuele nieuwe of hogere vordering van [eisers] of enige andere schuldeiser op [gedaagden]
Belangenafweging
4.11.
Uit het beslagverlof blijkt dat het belang van [eisers] om bankbeslag te leggen voortvloeit uit een vrees dat beslag op de woning niet toereikend zou zijn als zekerheid voor hun vordering. Uit het voorgaande volgt dat die vrees ongegrond is. Hoewel [gedaagden] hun standpunt dat zij de lopende verplichtingen als gevolg van het beslag onder de bank niet kunnen voldoen, niet nader heeft onderbouwd, acht de kantonrechter dit voldoende aannemelijk gelet op de hoogte van het door het beslag getroffen bedrag van € 250.000,00. Daarom moet het belang van [gedaagden] bij opheffing van het beslag de doorslag geven.
4.12.
Alles overwegende en in samenhang gezien, zal de vordering om het beslag op te heffen worden toegewezen. Om verdere executiegeschillen over de eventuele verbeurte van dwangsommen te voorkomen, zal de kantonrechter het beslag zelf opheffen.
Vordering tot verbod leggen conservatoire beslagen
4.13.
De vordering van [gedaagden] om [eisers] gedurende de aanhangig gemaakte procedure te verbieden conservatoire beslagen te leggen op de gelden op de bankrekeningen van [gedaagden] zal worden afgewezen. Uitgangspunt is dat slechts in zeer uitzonderlijke gevallen plaats is voor een algemeen beslagverbod, bijvoorbeeld in het geval dat de beslaglegger klaarblijkelijk misbruik maakt van het recht om beslag te leggen. Hoewel [eisers] na het opheffen van het vorige bankbeslag, opnieuw bankbeslag heeft gelegd, heeft [gedaagden] in het licht van hetgeen zij ter onderbouwing van het verzoek daartoe hebben aangevoerd onvoldoende aangedragen dat de conclusie kan dragen dat [eisers] hiermee misbruik heeft gemaakt van recht of anderszins onrechtmatig (dreigen te) handelen. Daar komt bij dat op dit moment niet kan worden overzien of omstandigheden in de toekomst een nieuw beslag kunnen rechtvaardigen.
4.14.
Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
in het incident
5.1.
heft het op 23 januari 2026 onder de Naamloze Vennootschap ABN AMRO N.V. te Amsterdam ten laste van [gedaagde 1] onder de naam van de (vennoten) de heer [gedaagde 2] en mevrouw [gedaagde 3] gelegde conservatoire beslag,
5.2.
compenseert de proceskosten in het incident tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
In de hoofdzaak
5.5.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Koenis en in het openbaar uitgesproken op 22 april 2026.