Uitspraak
Rechtbank noord-holland
Zittingsplaats Haarlem
Bestuursrecht
zaaknummers: HAA 25/1001, HAA 25/1003, HAA 25/1004 en HAA 25/1005
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 24 maart 2026 in de zaken tussen
[belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende,
en
de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.
Procesverloop
Verweerder heeft bij (in één geschrift vervatte) beschikkingen van 23 februari 2024 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken [straat 1] nummers [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] te [plaats] (gezamenlijk: de woningen) voor het kalenderjaar 2024 vastgesteld op respectievelijk € 204.000, € 200.000, € 204.000 en € 184.000
.In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2024 (OZB) bekendgemaakt.
.In hetzelfde geschrift zijn ook de aanslagen onroerendezaakbelastingen 2024 (OZB) bekendgemaakt.
Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 23 december 2024 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarden van de woningen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 18 februari 2026.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. drs. [naam] .
Belanghebbende is, zonder bericht, niet verschenen. Belanghebbende procedeert digitaal. De uitnodiging voor de zitting is op 14 januari 2026 in het digitale systeem van de rechtbank geplaatst. Uit de administratie van de rechtbank blijkt dat op 14 januari 2026 om 09:58 uur hiervan een e-mailnotificatie is verzonden aan het door belanghebbende opgegeven
e-mailadres. In overeenstemming met artikel 8:36c, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht moet belanghebbende geacht worden de uitnodiging daarmee te hebben ontvangen (vgl. Hoge Raad 31 januari 2025, ECLI:NL:HR:2025:158). Belanghebbende is daarom op de juiste wijze uitgenodigd zodat de behandeling ter zitting doorgang kon vinden.
Overwegingen
Feiten
Zaaknummer: HAA 25/1001: [straat 1] [# 1]
1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de eerste verdieping en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van de opstal is 50 m².
Zaaknummer: HAA 25/1003: [straat 1] [# 2]
2. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de tweede verdieping en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van de opstal is 50 m².
Zaaknummer: HAA 25/1004: [straat 1] [# 3]
3. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de eerste verdieping en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van de opstal is 50 m².
Zaaknummer: 25/1005: [straat 1] [# 4]
4. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement, gelegen op de tweede verdieping en is gebouwd in 1980. De oppervlakte van de opstal is 44 m².
Geschil
5. In geschil zijn de waarden van de woningen op de waardepeildatum 1 januari 2023 (hierna: de waardepeildatum).
6. Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarden van de woningen te hoog zijn vastgesteld. Hij voert daarvoor – zakelijk weergegeven – het volgende aan:
de drie door verweerder geselecteerde vergelijkingsobjecten zijn van een ander type (twee maisonnettes en een benedenwoning in plaats van appartementen) en zijn luxer en groter dan de woningen; de vierkante meterprijzen van deze vergelijkingsobjecten doen hem veronderstellen dat de WOZ-waarden van de woningen veel te hoog is;
de onroerende zaak [straat 1] [# 5] heeft een oppervlakte van 96 m² en is één op één vergelijkbaar met de woningen [straat 1] [# 3] en [# 4] gezamenlijk, waarvan de totale oppervlakte 94 m² bedraagt; de WOZ-waarde van [straat 1] [# 5] bedraagt € 280.000, terwijl de WOZ-waarde van de woningen [straat 1] [# 3] en [# 4] in totaal € 388.000 bedraagt; dit betekent dat de “
twee halve appels” € 108.000 duurder zijn dan “
één hele appel”;
twee halve appels” € 108.000 duurder zijn dan “
één hele appel”;
de woningen [straat 1] [# 1] en [straat 1] [# 3] hebben geen berging van 8 m²; alle vier de woningen hebben een berging van 1,85 m2.
Belanghebbende concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en verlaging van de WOZ-waarden van de woningen.
7. Verweerder stelt dat hij de WOZ-waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de stellingen van belanghebbende gemotiveerd weersproken en heeft bij zijn verweerschrift vier matrices gevoegd. Naast de gegevens van de woningen bevatten deze matrices verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [straat 2] [# 1] , [straat 3] [# 6] en [straat 4] [# 7] , alle te [plaats] .
Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling van het geschil
8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.
9. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
10. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden niet te hoog zijn vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.
11. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden onder meer vier matrices overgelegd. In deze matrices zijn de waarden van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met vergelijkingsobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woningen, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
12. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woningen. De vergelijkingsobjecten zijn alle in de omgeving van de woningen gelegen. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en zijn wat bouwjaren en grootte betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarden van de woningen.
13. De woningen en de vergelijkingsobjecten vertonen verschillen. De woningen zijn appartementen en de vergelijkingsobjecten zijn twee maisonnettes, bestaande uit twee verdiepingen, en één benedenwoning. De kwaliteit van de woningen is slecht, terwijl de kwaliteit van vergelijkingsobjecten matig of voldoende is. De oppervlakten van de woningen bedragen minder vierkante meters dan die van de vergelijkingsobjecten. Bij de prijzen per vierkante meter van de vergelijkingsobjecten en de woningen stelt verweerder rekening gehouden te hebben gehouden met de eerste wet van Gossen.
14. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank, tegenover de betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in type tussen de woningen en de vergelijkingsobjecten.
15. Vast is komen te staan dat verweerder bij de woningen van een verkeerd aantal bergingen en van verkeerde oppervlakten van deze bergingen is uitgegaan. Verweerder is hiervan op de hoogte, maar heeft geen aanleiding gezien de matrices op dit onderdeel aan te passen. Naar het oordeel van de rechter moet bij de waardering van de bergingen rekening worden gehouden met het juiste aantal bergingen en de juiste oppervlakten.
16. Uit de prijzen per vierkante meter van de woningen en de vergelijkingsobjecten valt niet op te maken of en zo ja, hoe rekening is gehouden met enerzijds de slechte kwaliteit van de woningen, die leidt tot een lagere waarde, en met anderzijds de eerste wet van Gossen, die in het onderhavige geval leidt tot een hogere waarde. Door hier geen inzicht in te geven kan de rechtbank niet nagaan in hoeverre de prijzen per vierkante meter van de woningen in lijn zijn met die van de vergelijkingsobjecten.
17. Gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan en dat hij de door hem gestelde waarden van de woningen niet aannemelijk heeft gemaakt.
18. Belanghebbende heeft in de onderhavige procedure weliswaar gesteld dat de door verweerder vastgestelde waarden te hoog zijn, maar heeft nagelaten om de waarden te noemen en te verdedigen die hij toepasselijk acht.
19. De vergelijking die belanghebbende maakt tussen de woningen [straat 1] [# 3] en [# 4] gezamenlijk en de onroerende zaak [straat 1] [# 5] wordt door de rechtbank gepasseerd. Artikel 16, aanhef en onder c, van de Wet WOZ bepaalt, dat voor de toepassing van de wet als één onroerende zaak aangemerkt wordt een gedeelte van een eigendom dat blijkens zijn indeling bestemd is om als een afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Niet in geschil is, dat de woningen [straat 1] [# 3] en [# 4] afzonderlijk te bewonen zijn. Elk van de woningen is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en moet daarom op grond van artikel 16, aanhef en onder c, van de wet WOZ voor de waardering als één onroerende zaak worden aangemerkt. Het gaat dus niet om de waarde van de twee woningen als geheel, maar om de waarde van de afzonderlijke delen ervan.
20. Nu geen van beide partijen er in is geslaagd de waarden van de woningen aannemelijk te maken, stelt de rechtbank, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemende, de waarden van [straat 1] nummers [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] op de waardepeildatum in goede justitie vast op respectievelijk € 180.000, € 180.000, €180.000 en € 164.000.
Slotsom
21. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar, vermindert de WOZ-waarden en vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig.
Proceskosten en griffierecht
22. Van proceskosten die voor vergoeding in aanmerking komen, is niet gebleken.
23. De rechtbank zal verweerder opdragen het betaalde griffierecht van in totaal € 106 (€ 53 in zaak HAA 25/1001 en € 53 in zaak 25/1004) aan belanghebbende te vergoeden.
Beslissing
De rechtbank:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de uitspraak op bezwaar;
vermindert de bij beschikkingen vastgestelde WOZ-waarden van [straat 1] nummers [# 1] , [# 2] , [# 3] en [# 4] per waardepeildatum 1 januari 2023 tot respectievelijk € 180.000, € 180.000, €180.000 en € 164.000 en vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;
bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 106 aan belanghebbende te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.C. van As, rechter, in aanwezigheid van mr. W.G. van Gastelen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
24 maart 2026.
24 maart 2026.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer).
U kunt digitaal beroep instellen via www.rechtspraak.nl. Daar klikt u op “Formulieren en inloggen”. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:
1. bij het hogerberoepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het hogerberoepschrift moet, indien het op papier wordt ingediend, ondertekend zijn. Verder moet het ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de datum van verzending;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;
d. de redenen waarom u het niet eens bent met de uitspraak (de gronden van het hoger beroep).