Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11599893 \ CV EXPL 25-1123
Vonnis van 30 juli 2025
in de zaak van
[eiser],
te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Swier cs gerechtsdeurwaarders,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],
2.
[gedaagde sub 2],
te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 30 april 2025
- de dagvaarding
- het mondelinge antwoord en het aanvullend antwoord met bijlagen
- het overzicht van de huurachterstand van [eiser] van 4 juli 2025
- de mondelinge behandeling van 16 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 maart 2022 aan [gedaagden] de bedrijfsruimte aan het adres [adres] ( [postcode] ) Alkmaar (hierna: het gehuurde). De huidige huurprijs bedraagt € 2.383,01 inclusief btw per maand bij vooruitbetaling te voldoen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert - samengevat - ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde, betaling van een huurachterstand, boete en buitengerechtelijke incassokosten en betaling van de toekomstige huur tot het einde van de huurovereenkomst.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat [gedaagden] in gebreke zijn gebleven met de stipte en volledige betaling van de huurprijs en daarom de overeengekomen boete en bijkomende kosten verschuldigd zijn. De huurachterstand die is ontstaan maakt dat [gedaagden] toerekenbaar zijn tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Die tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer. [gedaagden] erkennen de achterstand in de betaling van de huur en stemmen in met ontbinding van de overeenkomst. Zij zijn het er niet mee eens dat zij tot het einde van de overeenkomst huur of schadevergoeding zouden moeten betalen. Ze doen een beroep op hun financiële en persoonlijke omstandigheden en de slechte staat van het gehuurde en voeren aan dat ze de huur net een dag te laat vroegtijdig hebben opgezegd.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter moet beoordelen of de huurovereenkomst moet worden beëindigd wegens een huurachterstand en of [gedaagden] de gevorderde huurachterstand, de toekomstige huur en de (vervallen en toekomstige) boetes moeten betalen.
de huurovereenkomst
4.2.
De huurovereenkomst is afgesloten voor vijf jaar en geldt tot en met 28 februari 2027. Deze overeenkomst kan tegen het einde van de termijn worden opgezegd of eerder met wederzijds goedvinden. [1] De huurovereenkomst kan ook (vroegtijdig) worden opgezegd op 1 februari 2025 met inachtneming van een opzegtermijn van zes maanden. [2] Dit laatste houdt in dat de huurovereenkomst uiterlijk op 31 juli 2024 moet zijn opgezegd. [gedaagden] hebben op de zitting erkend dat zij te laat van deze tussentijdse opzegmogelijkheid gebruik hebben gemaakt. Het dossier bevat geen (andere) aanknopingspunten om aan te nemen dat de huurovereenkomst al is beëindigd. Dat betekent dat de huurovereenkomst op zich doorloopt tot en met 28 februari 2027.
de vordering van de huurachterstand
4.3.
[eiser] vordert in de dagvaarding de huur voor de maanden november 2024 tot en met maart 2025 van € 11.237,01 en de lopende huur van € 2.383,01 per maand (naast de boete van minimaal € 300,00 per maand). In de specificatie van 4 juli 2025 staan (ook) de huur voor oktober 2024 vermeld, voor januari tot en met 31 juli 2025 een bedrag van € 2.683,01 per maand en twee betalingen die al voor de dagvaarding zijn verricht van in totaal € 2.013,50. De dagvaarding en specificatie stroken dus niet met elkaar. De kantonrechter heeft dit op de zitting met [eiser] besproken.
4.3.1.
Op de zitting stelt [eiser] dat de huur voor oktober 2024 al is betaald. De kantonrechter constateert dat de specificatie van 4 juli 2025 niet juist is.
4.3.2.
[eiser] stelt op de zitting dat de in de specificatie genoemde betalingen al in de vordering zijn verwerkt, namelijk in de brief van 18 december 2024. [3] De kantonrechter volgt [eiser] daarin niet. De door [eiser] genoemde brief slaat op een andere hoofdsom. In de dagvaarding en de specificatie van de gevorderde huurachterstand staat niets over de betalingen van [gedaagden] van 5 januari en 7 februari 2025. De kantonrechter constateert dat de twee betalingen ten onrechte niet in de vordering in de dagvaarding zijn verwerkt.
4.3.3.
[eiser] stelt op de zitting dat het in de specificatie genoemde bedrag van € 2.683,01 per maand voor januari tot en met 31 juli 2025 de huur en de boete van € 300,00 betreft. De vermelding van een maandbedrag impliceert dat het (alleen) gaat om huur. Door de boete zo bij de huur te betrekken vordert [eiser] de boete in feite dubbel: namelijk als achterstallige huur en als aparte vordering.
4.4.
De kantonrechter constateert dat de vordering van [eiser] op twee punten niet juist en op het derde punt ten onrechte ongespecificeerd is. Hiermee heeft [eiser] niet voldaan aan zijn verplichting om de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. De kantonrechter zal hier bij de proceskosten gevolgen aan verbinden. [4]
de huurachterstand
4.5.
Op basis van de nadere toelichting van [eiser] gaat de kantonrechter uit van een huurachterstand van € 21.169,05 voor de maanden november 2024 tot en met juli 2025. Op de zitting is gebleken dat de huur tot maart 2025 € 2.313,50 was en vanaf maart 2025 € 2.383,01. [gedaagden] betwisten deze huurachterstand niet en voeren geen steekhoudend verweer. De financiële en persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] komen – hoe vervelend deze ook zijn – voor hun risico en zijn geen reden om de huur niet te betalen.
4.6.
De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen.
de contractuele boete
4.7.
[eiser] vordert in de dagvaarding de overeengekomen boete van € 300,00 per maand voor zes niet nader genoemde of toegelichte maanden en de boete over de toekomstige openstaande bedragen vanaf de dagvaarding. Omdat de dagvaarding betrekking heeft op een achterstand van vijf maanden huur, is onduidelijk op welke maand de zesde verbeurde boete ziet. [eiser] heeft daar op de zitting geen duidelijkheid over gegeven. De kantonrechter zal die boete als onvoldoende onderbouwd afwijzen.
4.8.
De bepaling over de boete [5] moet zo worden gelezen dat per maand over het totale openstaande saldo aan huur in de betreffende maand 1% boeterente is verschuldigd, met een minimum bedrag van € 300,00 per maand voor zover er geen of te laat huur is betaald. [6] Dat betekent dat in deze zaak over de periode van november 2024 tot en met juli 2025 € 2.700,00 aan boete verschuldigd is (9 x € 300,00). Deze boete is automatisch verschuldigd vanaf de vervaldag van het verschuldigde bedrag aan huur. Dat [gedaagden] niet eerder dan medio december 2024 over de boete zijn aangeschreven, zoals zij op de zitting hebben gezegd, is dus niet relevant. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen tot € 2.700,00.
4.9.
De kantonrechter zal de gevorderde toekomstige boetes vanaf 1 augustus 2025 afwijzen, omdat deze (pas) verschuldigd zijn als er te laat wordt betaald en dat voor de toekomst nog niet duidelijk is.
de buitengerechtelijke kosten
4.10.
[eiser] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is in overeenstemming met de wet en het wettelijke tarief. De kantonrechter zal dat bedrag dan ook toewijzen (€ 732,03).
de tussenconclusie
4.11.
De tussenconclusie is dat [gedaagden] € 22.587,58 aan [eiser] moeten betalen (€ 21.169,05 + € 2.700,00 + € 732,03 - € 2.013,50 [7] ).
ontbinding en ontruiming
4.12.
De hoogte van de huurachterstand rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst met ontruiming van het gehuurde. [gedaagden] voeren hiertegen ook geen verweer. De kantonrechter zal deze vordering daarom toewijzen en de huurovereenkomst per vandaag ontbinden. De kantonrechter zal daarbij de ontruimingstermijn bepalen op veertien dagen na de betekening van dit vonnis in verband met de mogelijk ingrijpende gevolgen voor [gedaagden]
4.13.
De gevorderde machtiging tot gedwongen ontruiming is niet toewijsbaar. Als dat noodzakelijk is voor de tenuitvoerlegging van dit vonnis, kan de deurwaarder zonder toestemming van de bewoner of gebruiker het gehuurde betreden en ontruimen. [8]
schadevergoeding vanaf de dag van ontbinding
4.14.
Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden als gevolg van een tekortkoming van [gedaagden] , moeten zij de daardoor door [eiser] te lijden schade aan hem vergoeden. Die schade is vanaf de dag van ontbinding tot en met de dag van ontruiming gelijk aan de (huidige) huurprijs per maand. De kantonrechter zal de gevorderde schade in zoverre toewijzen.
4.15.
Ook vanaf de dag van ontruiming is de schade op zich gelijk aan de verschuldigde huur tot de datum waarop de huurovereenkomst zou zijn geëindigd als geen ontbinding had plaatsgevonden (28 februari 2027), of zoveel eerder als het [eiser] voor die datum lukt een andere huurder te vinden. Deze vordering kan worden toegewezen, maar alleen tot een bedrag van drie maanden huur vanaf de datum van ontruiming. Voor toewijzing van een hoger bedrag aan schadevergoeding is nu geen reden, omdat nog niet vast staat dat [eiser] meer schade zal hebben. [eiser] heeft een plicht om de schade te beperken en niet uitgesloten is dat drie maanden na ontruiming een andere huurder kan worden gevonden. De vordering wordt daarom voor de overige gestelde schade verwezen naar de schadestaatprocedure.
de proceskosten
4.16.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten van [eiser] (inclusief nakosten) betalen. De kantonrechter zal voor het salaris van de gemachtigde van [eiser] twee procespunten toekennen maar tegen een lager tarief, omdat dit geraden voorkomt omdat [eiser] niet aan zijn substantiëringsplicht heeft voldaan. [9] En omdat een deel van de in de dagvaarding gestelde vordering toen al betaald was, kunnen [gedaagden] ten aanzien van het griffierecht alleen worden veroordeeld tot betaling van het griffierecht dat verschuldigd is voor een vordering van minder dan € 12.500,00, te weten tot € 257,00. Het meerdere, dat op grond van de dagvaarding in rekening is gebracht, moet voor rekening van [eiser] blijven.
4.17.
De proceskosten van [eiser] daarom worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
121,02
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
342,00
(2 punten × € 171,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
855,02.
hoofdelijke veroordeling
4.18.
De veroordelingen worden hoofdelijk uitgesproken. Voor de betalingen betekent dit dat [gedaagden] beide kunnen worden aangesproken tot betaling van het volledige bedrag, maar als één van hen betaalt, hoeft de ander niet meer te betalen. Voor de ontruiming betekent dit dat ieder afzonderlijk gedwongen kan worden de verplichtingen na te komen, ook al zijn anderen ook aansprakelijk.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan de [adres] ( [postcode] ) Alkmaar per vandaag;
5.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin bevindende personen en zaken en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking aan [eiser] te stellen,
5.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 22.587,58 aan huurachterstand en contractuele boetes tot en met juli 2025 en aan buitengerechtelijke incassokosten,
5.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eiser] te betalen € 2.383,01 voor iedere maand of gedeelte daarvan, dat [gedaagden] het gehuurde vanaf 1 augustus 2025 in gebruik heeft gehouden, tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden,
5.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot vergoeding van de schade bestaande uit een bedrag van drie maanden huur, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, maar niet meer dan de daadwerkelijk door [eiser] te lijden schade ingeval van verhuur binnen die periode,
5.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot vergoeding aan [eiser] van de overige – daadwerkelijk geleden – schade over de periode van drie maanden na de ontruiming tot en met 28 februari 2027, nader op te maken bij staat,
5.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 855,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en in het openbaar uitgesproken op 30 juli 2025.
ck