Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11508898 \ CV EXPL 25-472
Vonnis van 16 juli 2025
in de zaak van
1.STICHTING STUDENT HOUSING II,
te Utrecht,
2.
SH2 BADHOEVEDORP C.V.,
2.
SH2 BADHOEVEDORP C.V.,
te Utrecht,
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: SSH II c.s.,
gemachtigde: mr. B. Martens,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 1] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. B.J. den Hartog .
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de mondelinge behandeling van 16 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte wijziging van eis van SSH II c.s.
- de akte wijziging van eis van [gedaagde]
- de mondelinge behandeling van 16 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de akte wijziging van eis van SSH II c.s.
- de akte wijziging van eis van [gedaagde]
- pleitnota en conclusie van antwoord in reconventie van SSH II c.s.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 februari 2024 de woning aan de [adres] te [plaats 1] (verder: het gehuurde), tegen een huurprijs van € 1.250,00.
2.2.
Op 28 mei 2024 heeft [gedaagde] de Huurcommissie verzocht om de overeengekomen huurprijs te beoordelen. Op 31 oktober 2024 heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan. Het gehuurde werd gewaardeerd met 117 punten en de huur werd verlaagd tot € 689,90.
2.3.
In de uitspraak van de Huurcommissie van 31 oktober 2204 wordt als verhuurder vermeld “
Stichting Student housing”.
Stichting Student housing”.
2.4.
Op 26 december 2024 om 00:06:34 heeft de gemachtigde van [gedaagde] voornoemde uitspraak verzonden naar SSH II c.s.
2.5.
[gedaagde] heeft vanaf december 2024 een huurachterstand van € 5.305,72 laten ontstaan.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
SSH II c.s. vordert – samengevat – primair voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst tussen SSH II c.s. niet is gewijzigd door de uitspraak van de Huurcommissie. Voor het geval SSH II c.s. wel gebonden is aan de uitspraak van de Huurcommissie vordert zij een verklaring voor recht dat de redelijke aanvangshuurprijs gelijk is aan wat partijen in de huurovereenkomst overeen zijn gekomen. Tevens vordert SSH II c.s. – na wijziging eis – [gedaagde] te veroordelen tot betaling van achterstallige huurpenningen en rente van € 5.341,92.
3.2.
SSH II c.s. legt aan de primaire vordering ten grondslag dat de verkeerde partij is betrokken in de procedure bij de Huurcommissie en de uitspraak daarom geen invloed heeft op de geldende huurovereenkomst. Subsidiair voert SSH II aan dat de rapportage van de Huurcommissie een groot aantal onjuiste uitgangspunten en onvolledigheden bevat, resulterend in een te laag puntenaantal.
3.3.
[gedaagde] voert – samengevat – aan dat hij niet de gevolgen hoeft te dragen van fouten van de Huurcommissie inzake vermelding van de verhuurder. Voor wat betreft de uitspraak van de Huurcommissie sluit hij – na wijziging eis in reconventie – aan bij het rapport en vastgestelde puntenaantal van de Huurcommissie.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert – samengevat en na wijziging eis – dat het aantal punten van het gehuurde overeenkomstig de uitspraak van de Huurcommissie wordt vastgesteld en het teveel in rekening betaalde huur als onverschuldigd wordt terugbetaald.
3.5.
Het verweer van SSH II c.s. volgt uit wat in conventie is aangevoerd.
3.6.
Op de stellingen van partijen – zowel in conventie als in reconventie – wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie en reconventie
4.1.
Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie zullen deze vorderingen gezamenlijk worden behandeld.
4.2.
De primaire vordering van SSH II c.s. is een verklaring voor recht dat zij niet gehouden kan worden aan de uitspraak van de Huurcommissie en zal daarom eerst behandeld worden.
4.3.
SSH II c.s. voert aan dat de uitspraak van de Huurcommissie haar niet raakt omdat in de uitspraak verhuurder “Stichting Student housing” genoemd wordt. Er zijn nog andere stichtingen met vergelijkbare namen, zoals bijvoorbeeld Stichting Student Housing I. SSH II c.s. is nooit betrokken geweest bij de procedure en werd pas bekend met de uitspraak na aanschrijving van de gemachtigde van [gedaagde] . [gedaagde] voert aan dat hij niet de dupe mag worden van fouten van de Huurcommissie of onduidelijkheden over wie de verhuurder precies is.
4.4.
De kantonrechter oordeelt dat SSH II c.s. niet gehouden is aan de uitspraak van de Huurcommissie en de huurprijs ongewijzigd blijft. Hiervoor is het volgende redengevend. Uitgangspunt is dat een verhuurder niet is gebonden aan een uitspraak van de huurcommissie als de verkeerde rechtspersoon wordt gedagvaard en deze niet verschijnt in de procedure [1] . Het staat vast dat de in de uitspraak van de Huurcommissie genoemde verhuurder ‘Stichting Student Housing’, niet de verhuurder is en dat er meerdere stichtingen zijn met vergelijkbare namen. Ook staat vast dat SSH II c.s. niet is verschenen in de procedure bij de Huurcommissie. Het betoog van [gedaagde] , dat de Huurcommissie een fout heeft gemaakt, is onvoldoende onderbouwd. Zonder het verzoekschrift, die [gedaagde] niet in het geding heeft gebracht, kan zulks niet worden vastgesteld. Het is namelijk ook mogelijk dat [gedaagde] zelf een onjuiste partij heeft genoemd in zijn verzoek, hetgeen voor zijn rekening en risico komt. Het betoog van [gedaagde] dat voor hem niet duidelijk is wie precies zijn verhuurder is, slaagt evenmin. In de huurovereenkomst staat immers duidelijk dat SSH II de verhuurder is en niet is gebleken waarom hierover verwarring zou zijn. Dat in een huurderportaal wordt verwezen naar een beheerder is hiervoor onvoldoende.
4.5.
Omdat de huurovereenkomst ongewijzigd blijft, wordt niet toegekomen aan de subsidiaire vordering van SSH II c.s. of de reconventionele vordering van [gedaagde] . De gevorderde huurachterstand wordt als onbetwist toegewezen.
4.6.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van SSH II c.s. worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,99
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
924,99
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie en reconventie
5.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen SSH en [gedaagde] niet is gewijzigd door de uitspraak van de Huurcommissie van 31 oktober 2024 met zaaknummer 2404980,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 5.341,92 aan achterstallige huurpenningen en rente over de maanden december 2024 tot en met april 2025,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 924,99, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde in conventie en reconventie af,
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper en in het openbaar uitgesproken op 16 juli 2025.