ECLI:NL:RBNHO:2025:5983

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Bestuursrecht

zaaknummer: HAA 24/3155

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 juni 2025 in de zaak tussen

[eiseres], wonende te [woonplaats] , eiseres

(gemachtigde: D. van der Locht),

de heffingsambtenaar van Cocensus, verweerder.

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 8 december 2023.

Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2023 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 633.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.

Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.

Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend.

Eiseres heeft op 6 mei 2025 nadere gronden ingediend.

Verweerder heeft op 9 mei 2025 op deze nadere gronden gereageerd.

De rechtbank heeft het beroep op 22 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen namens eiseres [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde en [naam 2] namens verweerder.

Feiten

1. Eiseres is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning, gebouwd in 1957. De gebruiksoppervlakte van de woning is 104 m² exclusief een aanbouw van 9 m2. De woning is voorzien van een dakkapel, een dakterras/balkon, een garage, een berging en een overkapping. De oppervlakte van het perceel is 263 m².

Geschil

2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).

Eiseres vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiseres bepleit een waarde van € 613.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan:

- de objectafbakening is onjuist, aangezien de brandgang op het perceel in eigendom is maar niet privé gebruikt kan worden;

- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het afnemend grensnut;

- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde badkamer van meer dan 20 jaar oud;

- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het ondergemiddelde duurzaamheidsniveau van de woning;

- de gemiddelde prijs per eenheid is lager, zeker na correctie voor KOUDV van de vergelijkingsobjecten. Ook is de woning gemiddeld groter. Voor meer vierkante meters wordt gemiddeld minder betaald. Hiermee heeft verweerder onvoldoende rekening gehouden;

- de variabelen in de matrix verschillen, de waarde van de bijgebouwen veranderen tussen de matrix in de overlegfase en de matrix in beroep;

- de waarde van de prijs per eenheid van [adres 2] verspringt. De voorzieningen van dit object zouden moeten worden gekwalificeerd met een 4;

- eiseres wijst op het object [adres 4] , welke een lagere waarde van de woning aantoont;

- verweerder heeft niet de (waarde van de) objectonderdelen van de woning en de vergelijkingsobjecten verstrekt, hetgeen in strijd is met artikel 40 van de Wet WOZ. Indien verweerder deze gegevens in beroep alsnog verstrekt dient hij veroordeeld te worden in de proceskosten.

Eiseres concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase.

Ter zitting heeft eiseres de grieven met betrekking tot de erfdienstbaarheid (de brandgang), de objectafbakening en de duurzaamheid ingetrokken. Deze grieven behoeven daarom geen nadere bespreking.

3. Verweerder concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring vanwege een ongeldige machtiging en subsidiair tot ongegrondverklaring van het beroep.

Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van twee vergelijkingsobjecten, te weten [adres 2] en [adres 3] , beide gelegen te Hoofddorp. Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld.

Beoordeling door de rechtbank

Schending artikel 40

4. Eiseres stelt in zijn aanvullend beroepschrift van 6 mei 2025 dat zij op basis van artikel 40 Wet WOZ alle objectonderdelen van de gehanteerde referentieobjecten en het onderhavige object met de bijbehorende waarde bij verweerder heeft opgevraagd en dat verweerder deze gegevens niet volledig heeft verstrekt. Verweerder dient deze gegevens

op basis van artikel 40 Wet WOZ en de uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2023:1052) wel te verstrekken. Door het niet verstrekken van de bovengenoemde gegevens, wordt eiseres niet in de gelegenheid gesteld om de

onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van onderhavig object te controleren. Hierdoor is de waarde van het onderhavige object door verweerder niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt vast dat uit de stukken naar voren komt dat op 10 mei 2023 de door de gemachtigde van eiseres in bezwaar gevraagde KOUDV-factoren en het kavelmodel zijn toegezonden. Op 11 mei 2023 heeft de gemachtigde in bezwaar bevestigd dat deze stukken zijn ontvangen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan zijn wettelijke verplichtingen voldaan en heeft eiseres geen feiten en omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt die tot een ander oordeel zouden moeten leiden. Daarom falen alle beroepsgronden van eiseres die direct of indirect betrekking hebben op de tijdens de bezwaarfase door verweerder over te leggen stukken.

De waarde van de woning

5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".^[1]

5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

6. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.

1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?

2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?

Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?

7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.

8. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht
,liggen in dezelfde buurt als de woning en zijn wat type, bouwjaar en grootte betreft goed vergelijkbaar met de woning
.De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.

Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?

9. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.

10. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.339 en € 3.325. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 3.020. De waarde per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten.

11. Eiseres stelt dat de waarde van de prijs per eenheid van [adres 2] verspringt én dat de voorzieningen van dit vergelijkingsobject zouden moeten worden gekwalificeerd met een 4. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht dat in de waardematrix in beroep, conform jurisprudentie, is uitgegaan van de datum van het tekenen van de koopovereenkomst en een geïndexeerd verkoopcijfer. In het taxatieverslag en KULO-matrix is, in het kader van de uitvoerbaarheid, nog uitgegaan van de datum van de levering. Hierdoor is er in de waardematrix in beroep sprake van een andere prijs/m² voor de

opstallen dan in de eerder geleverde KULO-matrix. De KULO-matrix en het kavelmodel zijn in bezwaar aan eiseres toegezonden. Met deze toelichting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank het verschil in prijs per eenheid in bezwaar en beroep afdoende verklaard. De rechtbank stelt vervolgens vast dat de vierkante meter prijs opstal van het vergelijkingsobject [adres 2] (kwaliteit Goed) € 319 per vierkante meter hoger is dan de vierkante meter prijs opstal van de woning. Conform de 60%-regel levert dit een investeringsruimte op van € 21.628 om de voorzieningen van de woning op hetzelfde niveau te brengen als de voorzieningen van het vergelijkingsobject [adres 2] . Verweerder heeft daarmee aantoonbaar en voldoende rekening gehouden met het verschil in voorzieningen van de woning en het object [adres 2] .

12. Ten aanzien van het door eiseres aangevoerde vergelijkingsobject [adres 4] wordt vastgesteld dat verweerder heeft uitgelegd dat hij dit object niet heeft gebruikt ter onderbouwing van de waarde van de woning, omdat dit object niet is aangeboden op de vrije markt. Dat de gemachtigde ter zitting heeft volgehouden dat hij de verkoopbrochure van dit object naar de rechtbank heeft toegestuurd (en dat het dus wel op de vrije markt aangeboden is geweest) kan de rechtbank niet controleren nu de rechtbank die brochure niet heeft ontvangen. De rechtbank kan de objectgegevens van de verkoop van het object [adres 5] niet controleren, daaronder begrepen de KOUDV-factoren. Daarom wordt dit object door de rechtbank buiten beschouwing gelaten.

13. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiseres verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim , griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 5 juni 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.