ECLI:NL:RBNHO:2025:3413

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer: C/15/354983 / HA ZA 24-412

Vonnis van 8 januari 2025

in de zaak van

[eiser],

te [plaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

advocaat: mr. K. Tülü,

tegen

[gedaagde],

te [plaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

advocaat: mr. M. Stokvis.

De zaak in het kort

Na een tip van [eiser] heeft [gedaagde] als investering een pand gekocht. [eiser] zegt dat hij op grond van een mondelinge afspraak recht heeft op 50% van de opbrengst bij verkoop. Hij vordert (onder meer) betaling van € 112.500,-. Dit bedrag is volgens [eiser] de helft van de waarde van de verkochte benedenwoning minus een door hem van [gedaagde] ontvangen bedrag van € 50.000,-. De rechtbank oordeelt dat [eiser] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld om tot het oordeel te komen dat de afspraak waarop [eiser] zijn vorderingen baseert, is gemaakt en wijst de vorderingen van [eiser] af.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 16 oktober 2024 en de daarin genoemde stukken

- een akte met producties 12 tot en met 16 van [eiser]

- e-mail van 24 november 2024 van [eiser] met een vertaling

- e-mail van 25 november 2024 van [eiser] voor intrekking van zijn productie 11

- de mondelinge behandeling van 26 november 2024, waarbij mr. Tülü spreekaantekeningen heeft overgelegd en mr. Stokvis pleitnotities en de griffier voor het overige aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[eiser] en [gedaagde] waren vrienden.

2.2.

Rond 2000 heeft [eiser] [gedaagde] gewezen op de mogelijkheid een pand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het pand) te kopen.

2.3.

[gedaagde] heeft het pand gekocht en op 21 maart 2000 is het pand aan [gedaagde] geleverd. Voor de koopsom van het pand heeft [gedaagde] een hypothecaire lening afgesloten (hierna: de hypothecaire geldlening).

2.4.

Op het moment van levering was de benedenwoning van het pand verhuurd. [gedaagde] ontving de maandelijkse huur van fl. 200,-.

2.5.

De bovenwoning van het pand is verbouwd. Ook [eiser] heeft daarbij werkzaamheden verricht. Los van zijn gewerkte uren heeft [eiser] daarbij circa fl. 40.000,- aan kosten voor (onder meer) materialen gemaakt. [gedaagde] heeft ter zake een bedrag aan [eiser] betaald.

2.6.

Na de verbouwing heeft [gedaagde] de bovenwoning enige tijd verhuurd voor fl. 1.800,- per maand. [gedaagde] ontving de huur.

2.7.

In januari 2002 is het pand ook juridisch gesplitst in een bovenwoning (ook wel aangeduid met ‘Rood’, hierna: de bovenwoning) en een benedenwoning (ook wel aangeduid met ‘Zwart’, hierna: de benedenwoning). [gedaagde] heeft de kosten voor de splitsing betaald. Diezelfde dag heeft [gedaagde] de bovenwoning aan een koper verkocht/geleverd voor € 170.167,58. Met de koopsom heeft hij de hypothecaire geldlening voor een deel afgelost.

2.8.

[gedaagde] heeft steeds de hypothecaire lasten en belastingen betaald. Ook heeft hij de onderhoudswerkzaamheden aan de benedenwoning betaald.

2.9.

In 2016 is de huur van de benedenwoning geëindigd. [gedaagde] heeft vervolgens voor zijn rekening de benedenwoning laten verbouwen. Met ingang van 1 augustus 2016 heeft hij de benedenwoning verhuurd voor € 850,- per maand. [gedaagde] ontving de huur.

2.10.

In juni en juli 2017 heeft [gedaagde] in totaal € 2.975,00 aan [eiser] overgemaakt:

datum bedrag omschrijving

2 juni 2017 € 2.125,-
Huur [adres], 5x huur

5 juni 2017 € 425,-
Huur 2017 [adres]

7 juli 2017 € 425,-
Huur juli 2017

2.11.

Op 11 augustus 2017 heeft [gedaagde] in totaal € 3.250,- (€ 2.000,-, € 250,- en € 1.000,-) in contanten aan [eiser] gegeven.

2.12.

In 2020 heeft [gedaagde] de benedenwoning laten taxeren. De waarde van de benedenwoning is per 1 oktober 2020 getaxeerd op € 315.000,- wanneer geheel leeg en vrij van huur en op € 270.000,- in verhuurde staat.

2.13.

Op 2 december 2020 heeft [gedaagde] de benedenwoning aan zijn zoon (en mevrouw [betrokkene 1] van [betrokkene 2]) geleverd tegen een koopprijs van € 260.000,-.

2.14.

[eiser] heeft [gedaagde] gezegd dat de verkoopopbrengst eerlijk verdeeld moest worden. [gedaagde] heeft dit bestreden. Partijen hebben daarop onder begeleiding van een gezamenlijke vriend [betrokkene 3] (hierna: [betrokkene 3]) overlegd over een oplossing van hun geschil. [gedaagde] heeft vervolgens in de periode van 22 december 2020 tot 10 april 2021 in totaal € 50.000,- aan [eiser] betaald.

2.15.

Onder meer bij brief van 17 juni 2021 van zijn advocaat heeft [eiser] aanspraak gemaakt op betaling van de helft van de verkoopprijs minus € 50.000,-. [gedaagde] heeft niet meer betaald.

3.Het geschil

3.1.

[eiser] vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. de marktwaarde van de benedenwoning per 2 december 2020 vast te stellen op € 325.000,-, althans een deskundige te benoemen die de marktwaarde op die datum kan vaststellen,

II. [gedaagde] te veroordelen € 112.500,- te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van 2 december 2020,

III. [gedaagde] te veroordelen de buitengerechtelijke kosten conform Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente,

IV. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[eiser] zegt dat het pand is aangekocht in een samenwerkingsproject tussen partijen. Het idee achter de samenwerking was dat [eiser] grotendeels voor de verbouwing van de appartementen zou zorgen en dat de opbrengst van de beide appartementen bij helfte tussen partijen zou worden gedeeld. In goed vertrouwen is [gedaagde] juridisch eigenaar geworden. [eiser] heeft vervolgens de bovenwoning verbouwd en heeft daarbij circa fl. 43.000,- aan kosten betaald. Daarvan heeft [gedaagde] fl. 15.000,- vergoed. In onderling overleg is de bovenwoning verkocht en met de opbrengst is de hypothecaire geldlening grotendeels afgelost. De benedenwoning zou worden verkocht nadat de huur met de (standvastige) huurder zou zijn geëindigd. [gedaagde] heeft de benedenwoning na het einde van de huur, zonder overleg, echter opnieuw verhuurd. Het vertrouwen van [eiser] werd opnieuw geschaad toen [gedaagde] de benedenwoning in 2020 zonder overleg voor een veel te laag bedrag aan de zoon van [gedaagde] verkocht. Daarbij heeft [gedaagde] nagelaten de helft van de opbrengst met [eiser] te delen. Op grond van de afspraak tussen partijen is [gedaagde] verplicht de reële marktwaarde van de benedenwoning 50/50 met hem te delen. [gedaagde] heeft deze verplichting erkend in opgenomen gesprekken. Ook heeft [gedaagde] deze verplichting erkend door een deel van de huur aan [eiser] te betalen en door [eiser] € 50.000,- te betalen, aldus nog steeds [eiser].

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Hij zegt dat hij de verbouwingskosten van [eiser] van ongeveer fl. 40.000,- helemaal heeft vergoed. Omdat [eiser] [gedaagde] op het pand heeft gewezen en omdat [eiser] heeft geholpen met de verbouwing van de bovenwoning heeft [gedaagde] [eiser] alleen gezegd dat hij “het goed met hem zou maken” om te bedanken. Daarbij zijn geen bedragen genoemd. Een afspraak dat de opbrengst bij helfte zou worden verdeeld is zeker niet gemaakt. Een dergelijke afspraak ligt ook niet in lijn met het feit dat de kosten van onderhoud en renovatie van de benedenwoning volledig door [gedaagde] zijn gedragen. [gedaagde] zegt dan ook nergens op de door [eiser] overgelegde opnames dat [eiser] mede-eigenaar is. Hij zegt juist dat dat niet zo is. Alleen omdat [gedaagde] had toegezegd [eiser] te steunen heeft hij in 2017 gedurende enige tijd een deel van de huur aan [eiser] afgedragen. De betaling van € 50.000 in 2020 is gedaan na een finaal bod van [gedaagde] in het kader van het toegezegde goedmaken (en omdat [gedaagde] door leden van de Turkse gemeenschap werd aangesproken op de discussie met [eiser]). Dit aanbod is door [eiser] aanvaard. Onderdeel van deze afspraak was finale kwijting, zodat [eiser] niets meer te vorderen kan hebben, aldus [gedaagde].

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] bij de aankoop van het pand in de koopovereenkomst de enige koper was, dat [gedaagde] de enig juridisch eigenaar van het pand is geworden, dat [gedaagde] de hypothecaire schuld voor de koopsom alleen is aangegaan, dat [gedaagde] steeds zelf de hypothecaire lasten heeft betaald en dat [gedaagde] na de verbouwing van de bovenverdieping alle kosten samenhangende met het pand heeft betaald.

4.2.

[eiser] beroept zich echter op de rechtsgevolgen van een (mondelinge) overeenkomst die inhoudt dat partijen zijn overeengekomen dat bij verkoop van het pand de opbrengst ervan bij helfte verdeeld zal worden tussen [eiser] en [gedaagde]. De rechtbank stelt voorop dat het antwoord op de vraag of een overeenkomst tot stand is gekomen – of partijen de gestelde afspraak hebben gemaakt - afhankelijk is van wat partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden in redelijkheid mochten afleiden.^[1]Volgens de hoofdregel^[2]is het daarbij aan [eiser] om feiten te stellen, en zo nodig te bewijzen, die bij uitleg tot het oordeel kunnen leiden dat een overeenkomst met deze inhoud tot stand is gekomen. [eiser] heeft dat niet (voldoende onderbouwd) gedaan. Daarom worden de vorderingen van [eiser] afgewezen. De rechtbank licht dat hierna toe.

4.3.

In de dagvaarding heeft [eiser] niet gezegd wat partijen ter zake nu besproken hebben. Hij heeft slechts aangegeven dat de twee appartementen zijn aangekocht in een samenwerkingsproject tussen partijen. Ook bij de mondelinge behandeling heeft [eiser] desgevraagd niet kunnen aangeven wat partijen nu precies gezegd hebben en wanneer. Bij de betwisting van de afspraak door [gedaagde] lag dit wel op zijn weg.

Verklaring [betrokkene 4]

4.4.

[eiser] heeft wel een schriftelijke verklaring van een gezamenlijke kennis van partijen [betrokkene 4] overgelegd. In deze verklaring van 13 december 2021 staat:

Rond het jaar 2000 heb ik zowel van de heer [eiser] en als van de heer [gedaagde] gehoord dat de [adres] Rood en Zwart door hen samen waren aangekocht. Ze gaven aan dat ze partners zijn. Dit heb ik uit de mond van beiden gehoord terwijl we praatten in het koffiehuis.

Voor zover de stellingen in deze verklaring moeten worden toegerekend aan [eiser] zijn ook deze onvoldoende om tot de door [eiser] gewenste uitleg te komen. Dat partijen het pand samen hebben gekocht klopt feitelijk niet. De hypothecaire geldlening en het pand stonden op naam van [gedaagde] en [gedaagde] heeft de hypotheekkosten en belastingen voor het pand betaald. Uit het gebruik van het woord ‘partner’ volgt ook niet het bestaan van de specifieke afspraak van het delen van de verkoopopbrengst bij helfte die [eiser] stelt dat er is. Ook de verklaring van [betrokkene 4] is uiterst algemeen en geeft geen duidelijkheid over wat partijen wanneer besproken hebben.

Betalingen 2017

4.5.

Voor de uitleg van een overeenkomst kunnen ook feiten of omstandigheden die zich na het sluiten van de overeenkomst hebben voorgedaan relevant zijn. [eiser] heeft erop gewezen dat [gedaagde] in juni 2017 bedragen aan hem heeft overgemaakt die overeenkomen met de helft van de huur voor de benedenwoning met ook de omschrijving ‘huur Franshalsstraat’ (en in augustus 2017 geld voor hem heeft gepind). Ook dit feit leidt echter niet tot het oordeel dat een overeenkomst met de inhoud die [eiser] voorstaat tot stand is gekomen

4.6.

[gedaagde] zegt dat de betalingen in 2017 niet kunnen worden gezien als een bevestiging van de door [eiser] gestelde afspraak: [eiser] kampte in die tijd met financiële problemen en [gedaagde] heeft hem door geld te geven financieel gesteund. Zo betaalde hij op verzoek van [eiser] ook een paar keer de premie van de begrafenisverzekering van [eiser], aldus [gedaagde]. Dat [gedaagde] [eiser] in 2017 geld heeft gegeven omdat [eiser] zei met financiële problemen te kampen vindt steun in de door [eiser] aangeleverde schriftelijke uitwerking van een gesprek van ‘waarschijnlijk 1 juni 2017’ waarin [eiser] tegen [gedaagde] zegt:

“
Geef mij anders de volledige huur, dan gebruik ik dat voor mijn levensonderhoud.”^[3]

4.7.

Het enkele feit dat [gedaagde] in 2017 een aantal keer geld aan [eiser] heeft overgemaakt met de omschrijving ‘huur’ is, in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagde], onvoldoende om tot het oordeel te komen dat er sprake is van een afspraak tot het 50/50 delen van de verkoopopbrengst van het pand.

Uitwerkingen van gesprekken, geluidsopnames

4.8.

[eiser] brengt ook naar voren dat de overeenkomst blijkt uit door hem toegezonden uitwerkingen van in de Turkse taal gevoerde gesprekken en WhatsApp-gesprekken en een beëdigde vertaling van een transcript van het gesprek van omstreeks 1 juni 2017. De inhoud daarvan draagt echter niet bij aan de nodige onderbouwing voor het bestaan van de gestelde overeenkomst.

4.9.

Nog los van het feit dat in beginsel een schriftelijke uitwerking met een vertaling nodig is^[4]en deze niet steeds tijdig is verstrekt zodat [gedaagde] daar niet steeds uitgebreid heeft kunnen reageren, komen uit deze uitwerkingen en vertaling geen feiten of omstandigheden naar voren die leiden tot een uitleg dat partijen de afspraak die [eiser] aan zijn vorderingen ten grondslag legt, hebben gemaakt. In tegendeel, zo staat in de kort voor de zitting overlegde vertaling van het door [eiser] zelf opgestelde transcript van het gesprek van rond 1 juni 2017 onder meer het volgende:

[eiser]:
Oké, maar het partnerschap moet ook beëindigd worden.

[…]

[gedaagde]:
Kijk [eiser][[eiser], toevoeging rechtbank]
, je zegt dat we de samenwerking moeten beëindigen, maar kijk, laat me je 25.000 lira geven. Maar we zijn geen partners, begrijp je? Jij zegt dat we partners zijn, en ik, oké Echt, geld is voor mij niet belangrijk. Had ik maar 200 duizend om het je te geven. Maar we zijn geen partners, begrijp je? Als we partners waren, waarom heb ik dan het volledige bedrag voor die bouw betaald?

[…]

[gedaagde]:
Er is eigenlijk helemaal geen sprake van een partnerschap. Ik geef je die 25[duizend, toevoeging rechtbank]
en zet er een streep onder Oké?

We zijn absoluut geen partners. Eerlijk gezegd kan ik me zoiets helemaal niet herinneren. Oké?

Betalingen 2020

4.10.

Hetzelfde geldt voor de betalingen door [gedaagde] in 2020. Zonder verdere onderbouwing die ontbreekt, leiden deze betalingen niet tot het oordeel dat partijen de afspraak die [eiser] aan zijn vordering ten grondslag legt, hebben gemaakt. Deze betalingen van in totaal € 50.000,- passen net zo goed bij de door [gedaagde] aangevoerde bedoeling van het betalen van een vergoeding voor het aanbrengen van het pand, als dank voor de hulp bij de verbouwing en om hun discussie definitief af te sluiten.

Bewijsaanbod

4.11.

[eiser] heeft bij dagvaarding en op de zitting (verder) bewijs aangeboden, maar omdat hij niet voldoende feiten heeft gesteld die tot de door [eiser] gewenste uitleg kunnen leiden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

Conclusie

4.12.

Dit leidt tot de conclusie dat [eiser] onvoldoende feiten heeft gesteld – ook wanneer zijn stellingen in onderling verband en samenhang worden bezien – om te komen tot het oordeel dat tussen [gedaagde] en hem een afspraak voor het 50/50 delen van de verkoopopbrengst van het pand gold. Dit komt ten nadele van [eiser] als degene die de bewijslast en daarmee het bewijsrisico heeft.

4.13.

Partijen hebben tot slot nog gediscussieerd over de vraag of de verkoopwaarde van de benedenverdieping reëel was en of partijen een finale kwijting zijn overeengekomen. Aan de beoordeling van die vragen komt de rechtbank niet toe, omdat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] [eiser] iets is verschuldigd. Daarmee heeft [eiser] namelijk, zoals hij heeft bevestigd bij de mondelinge behandeling, geen belang bij de vaststelling van de waarde van de benedenverdieping.

4.14.

Omdat alle vorderingen zijn gebaseerd op de gestelde afspraak en die grondslag faalt, zal de rechtbank de vorderingen afwijzen.

Proceskosten

4.15.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht

€

2.626,00

- salaris advocaat

€

3.858,00

(2 punten × € 1.929,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

6.662,00

4.16.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is op de wet gegrond en niet betwist en wordt dan ook toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen van [eiser] af,

5.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 6.662,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.3.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.4.

verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.2 en 5.3 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.A. Hoogkamer en in het openbaar uitgesproken op 8 januari 2025.

1680