Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: HAA 24/345
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: D. van der Locht),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik , verweerder.
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 september 2023.
Verweerder heeft bij beschikking van 18 februari 2023 op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ), de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 651.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen 2023 bekendgemaakt.
Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en stukken ingediend.
Bij brief van 7 november 2024 heeft eiser zijn beroepschrift aangevuld.
De rechtbank heeft het beroep op 18 februari 2025 op zitting behandeld. Hieraan heeft deelgenomen namens eiser mr. [naam 1] , kantoorgenoot van de gemachtigde en [naam 2] namens verweerder.
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een twee onder een kapwoning, gebouwd in 1991. De gebruiksoppervlakte van de woning is 220 m². De woning is voorzien van een dakkapel, tuinhuis, carport en overkapping. De oppervlakte van het perceel is 533 m².
Geschil
2. Partijen zijn het niet eens over de hoogte van de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022 (hierna: de waardepeildatum).
3. Eiser vindt dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Eiser bepleit een waarde van € 593.000 en voert – zakelijk weergegeven – het volgende ter onderbouwing aan.
- De verkoopwaarde van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] wijkt meer dan 35% af van de vastgestelde waarde van de woning;
- het vergelijkingsobject [adres 3] onderbouwt een lagere WOZ-waarde;
- het object [adres 6] is een goed vergelijkingsobject omdat het een lagere WOZ-waarde van de woning onderbouwd;
- verweerder heeft onvoldoende rekening gehouden met het bouwjaar van de woning;
- er is geen rekening gehouden met het afnemend grensnut;
- de gehanteerde KOUDV correctiepercentages in beroep en bezwaar verschillen met elkaar;
- verweerder heeft in beroep de verkoopdatum gebruikt als uitgangspunt voor de gehanteerde KOUDV-factoren, terwijl in bezwaar de toestandspeildatum gebruikt is;
- verweerder heeft pas op 22 mei 2023 de opgevraagde gegevens verstrekt terwijl de
hoorzitting op 17 mei 2023 heeft plaatsgevonden, waardoor de mogelijkheid om tijdens de
hoorzitting op de verstrekte stukken te reageren niet bestond.
Eiser concludeert tot gegrondverklaring van het beroep, vernietiging van de uitspraak op bezwaar, verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde en veroordeling van verweerder tot vergoeding van de proceskosten voor zowel de bezwaar- als de beroepsfase. Wanneer de rechtbank tot een kostenveroordeling komt dan verzoekt eiser te bepalen dat de betaling rechtstreeks aan gemachtigde dient plaats te vinden. Eiser heeft de vorderingen
namelijk in de machtiging rechtsgeldig gecedeerd nog vóór de totstandkoming van het
nieuwe artikel 30a Wet WOZ, vierde en vijfde lid. Betaalt men volgens de verplichting in
de wet aan belanghebbende, dan betreft dat – wegens de cessie – geen bevrijdende
betaling. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel.
Ter zitting heeft de gemachtigde van eiser aangegeven het standpunt met betrekking tot de herstelmogelijkheid hoorzitting niet langer te handhaven.
4. Verweerder stelt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder verwijst daarbij naar de bij het verweerschrift gevoegde matrix. Naast de gegevens van de woning bevat deze matrix verkoopgegevens van drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres 6] , [adres 3] en [adres 2] , alle gelegen te [woonplaats] . Volgens verweerder valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld. Verweerder concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Beoordeling door de rechtbank
De waarde van de woning
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.
7. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden.
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiser?
2. Zo ja, heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning?
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een matrix overgelegd. In de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen.
9. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning van eiser. De vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht, liggen in dezelfde woonkern en zijn wat type en bouwjaar betreft goed vergelijkbaar met de woning
.De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
.De verschillen zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
Heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift en de matrix inzichtelijk en aannemelijk heeft gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
11. Verweerder heeft de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten geanalyseerd en daarbij rekening gehouden met het tijdsverloop tussen de transactiedata en de waardepeildatum, met de verschillen in grootte, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud en met het al dan niet aanwezig zijn van bijgebouwen. Het op deze wijze analyseren van de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten heeft geresulteerd in een prijs per eenheid per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.427, € 3.024 en € 2.704. Het op gelijke wijze analyseren van de waarde van de woning heeft geleid tot een waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van € 2.300. De rechtbank is van oordeel dat de waarde per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de woning niet in een onjuiste verhouding staat tot de geanalyseerde prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten. De prijs per vierkante meter gebruiksoppervlak van de woning ligt lager dan de prijzen per vierkante meter gebruiksoppervlak van de vergelijkingsobjecten. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd, niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. Bij het voorgaande neemt de rechtbank tevens in aanmerking dat het waarderen van onroerende zaken geen exacte wetenschap is en dat niet is vereist dat de WOZ-waarde van de woning wiskundig wordt bewezen door verweerder. Anders dan eiser stelt blijkt uit de matrix dat het door eiser zelf aangedragen vergelijkingsobject [adres 6] en het vergelijkingsobject [adres 3] geen lagere waarde onderbouwen.
12. Eiser stelt dat de objecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] niet als onderbouwing kunnen dienen, omdat deze verkoopcijfers meer dan 35% afwijken van de waarde van zijn woning. De door eiser genoemde 35%-regel betreft een richtlijn van de Waarderingskamer. Afgezien van het feit dat de vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] in beroep niet langer als vergelijkingsobjecten dienen, stelt de rechtbank vast dat deze richtlijn niet dwingend van toepassing is op de waardevaststelling van de woning van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
13. De rechtbank stelt vast dat het verschil in bouwjaar tussen de woning en de vergelijkingsobjecten niet dusdanig groot is dat deze vergelijkingsobjecten door verweerder niet gebruikt kunnen worden om de waarde van de woning te onderbouwen. De vergelijkingsobjecten liggen in dezelfde woonkern als de woning en dat is belangrijk vanwege de afwijkende verkoopprijzen ten opzichte van de andere woonkernen in de gemeente [woonplaats] . Deze grond slaagt niet.
14. Ten aanzien van de stelling van eiser dat verweerder in bezwaar en beroep andere correctiepercentages heeft gehanteerd overweegt de rechtbank dat verweerder met de door hem overgelegde stukken, zowel in de bezwaar- als de beroepsfase, voldoende inzicht heeft geboden in de wijze waarop de waarde van de woning bepaald is en met welke factoren rekening is gehouden. Verder wordt opgemerkt dat het niet nodig is dat verweerder inzicht verschaft in de wijze waarop hij de waarde precies heeft berekend. Artikel 40 Wet Pro WOZ gaat over gegevens. Het verstrekken van inzicht in het rekenkundige gevolg dat wordt gegeven aan het toekennen van een bepaalde factor is geen gegeven als bedoeld in voormeld artikel. Ook het interpreteren van deze gegevens valt niet onder deze bepaling.
15. Eiser stelt dat de gehanteerde KOUDV correctiepercentages in beroep en bezwaar van elkaar verschillen. In beroep is de verkoopdatum gebruikt als uitgangspunt voor de gehanteerde KOUDV-factoren en in bezwaar is de toestandspeildatum gebruikt. Verweerder heeft toegelicht dat de KOUDV factoren in bezwaar op de toestand peildatum worden getoond. Vanwege het grote aantal bezwaarschriften worden de matrices door verweerder geautomatiseerd gegenereerd. Omdat het effect niet ten nadele is van belanghebbende, is dit een gangbare werkwijze van verweerder. De rechtbank oordeelt dat eiser niet is benadeeld door deze werkwijze van verweerder. Verder wordt opgemerkt dat waarderen geen exacte wetenschap is en het beoordelen van de juistheid van de waarde niet gaat over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op de juiste bedragen zijn vastgesteld. Verder volgt de rechtbank de stelling van eiser niet dat hij in beroep heeft moeten gaan om de juistheid van de correctiepercentages te kunnen controleren. Immers eiser heeft ook diverse andere gronden in beroep aangevoerd die niets met de correctiepercentages van de KOUDV-factoren te maken hebben.
16. Ten slotte heeft eiser gesteld dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder in de matrix kenbaar rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft de oppervlakte en heeft hiervoor waar nodig gecorrigeerd door de prijs per eenheid te verlagen. Verder blijkt uit de matrix welke grondstaffel verweerder gehanteerd heeft. Hieruit is de grondwaarde van de woning en de vergelijkingsobjecten af te leiden. Verweerder heeft gesteld dat de groottecorrectie in het modelmatig waarderen automatisch wordt toegepast. Bij een afwijkende grootte ten opzichte van de vergelijkingsobjecten wordt de prijs per vierkante meter gecorrigeerd middels de wortelformule. In de matrix staat dit gedetailleerd weergegeven. De gemachtigde van eiser heeft ter zitting betoogd dat verweerder de zogenoemde wortelformule, welke ertoe strekt het afnemend grensnut van een verschil in grondoppervlak van de woning en de vergelijkingsobjecten cijfermatig te onderbouwen, niet correct heeft toegepast. Verweerder heeft dat gemotiveerd bestreden. De rechtbank overweegt in de eerste plaats dat de wet van het afnemend grensnut (eerste wet van Gossen) geen absolute waarheid is. Daartoe verwijst de rechtbank naar het oordeel van het Hof Amsterdam, ECLI:NL:GHAMS:2024: 2282 r.o. 5.8. Voor zover verweerder de wortelformule in het voorliggende geval heeft toegepast overweegt de rechtbank aanvullend als volgt en neemt daarbij de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant, ECLI:NL:RBZWB:2020:677 tot uitgangspunt. Daarin heeft de rechtbank met voorbeelden inzichtelijk gemaakt hoe deze formule dient te worden toegepast. De rechtbank is van oordeel dat het standpunt van verweerder met de mondelinge aanvulling ter zitting kan worden gevolgd. De weergave in de overgelegde matrix acht de rechtbank juist en ook overigens voldoende inzichtelijk, zeker voor een gemachtigde die gedurende een reeks van jaren heel veel WOZ-zaken in het hele land voert. Deze grief faalt.
17. Het vorenstaande brengt de rechtbank tot het oordeel dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hetgeen eiser verder heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond. Omdat het beroep ongegrond is komt de rechtbank niet toe aan de beoordeling van het door eiser gestelde met betrekking tot artikel 30a van de Wet WOZ (zie arrest Hoge Raad, 17 januari 2025 ECLI:NL:HR:2025:46). Eiser krijgt het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. B. van Walderveen, rechter, in aanwezigheid van N.E. Joacim, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 maart 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift per post verzonden op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Amsterdam waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Amsterdam (belastingkamer), Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Amsterdam vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.