ECLI:NL:RBNHO:2025:172

• Datum uitspraak: 15 januari 2025
• Publicatiedatum: 10 januari 2025
• Zaaknummer: 11242309 EJ VERZ 24-27
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Beschikking
• Rechters: M.P.E. Oomens
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Verzoek tot nietigverklaring van besluiten van de VvE in appartementsrechtzaak

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Noord-Holland op 15 januari 2025, hebben verzoekers [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een verzoek ingediend tot nietigverklaring van besluiten genomen door de Vereniging van Eigenaren (VvE) van hun appartementsrecht. De verzoekers zijn eigenaren van een appartementsrecht in een gebouw dat is gesplitst in twaalf appartementsrechten, waarvan de VvE is opgericht. De VvE c.s., bestaande uit [verweerder 1], [verweerder 2] B.V., [verweerder 3] B.V. en [verweerder 4], verzetten zich tegen de verzoeken van de verzoekers. De procedure omvatte een mondelinge behandeling op 25 november 2024 en de verzoekers stelden dat de besluiten van de VvE in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid, en dat er sprake is van misbruik van meerderheidspositie. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verzoekers niet-ontvankelijk zijn in hun verzoeken, omdat er geen besluit is genomen door de VvE. De kantonrechter benadrukte dat de onduidelijkheid in de communicatie tussen partijen heeft bijgedragen aan de situatie, en heeft daarom de proceskosten gecompenseerd, zodat iedere partij zijn eigen kosten draagt. De beslissing is openbaar uitgesproken door mr. M.P.E. Oomens.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Haarlem

Zaaknummer / rekestnummer: 11242309 \ EJ VERZ 24-27

Beschikking van 15 januari 2025

in de zaak van

1. [verzoeker 1] ,

wonende te [plaats 1] ,
2.
[verzoeker 2] ,

wonende te [plaats 1] ,

verzoekende partijen,

hierna samen te noemen: [verzoeker 1] en [verzoeker 2] ,

procederend in persoon,

tegen

1. [verweerder 1] ,

gevestigd te [plaats 1] ,
2.
[verweerder 2] B.V. ,

gevestigd te [plaats 2] ,
3.
[verweerder 3] B.V. ,

gevestigd te [plaats 1] ,
4.
[verweerder 4] ,

gevestigd te [plaats 1] ,

gemachtigde: mr. T.E. Deenik,

verwerende partijen,

hierna afzonderlijk te noemen: de VvE, [verweerder 2] , [verweerder 3] en [verweerder 4] ; gezamenlijk te noemen: de VvE c.s.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het verzoekschrift;

- het verweerschrift;

- de mondelinge behandeling van 25 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2. De feiten

2.1.

Bij splitsingsakte is het gebouw [adres] te [plaats 1] gesplitst in twaalf appartementsrechten en is de VvE opgericht.

2.2.

[verzoeker 1] en [verzoeker 2] zijn beiden eigenaar van één appartementsrecht.

2.3.

[verweerder 3] is eigenaar van de overige tien appartementsrechten. [verweerder 3] is ook eigenaar van het pand waarin [verweerder 4] (verder: het [verweerder 4] ) is gevestigd. [verweerder 3] was eerder exploitant van het [verweerder 4] , maar het [verweerder 4] wordt op dit moment geëxploiteerd door [betrokkene 1] , een voormalig werknemer van [verweerder 3] . [verweerder 3] verhuurt zijn appartementen aan werknemers van het [verweerder 4] en via de gemeente [plaats 1] aan gevluchte Oekraïense families.

2.4.

De gemeenschappelijke tuin van de VvE grenst aan de binnentuin van het [verweerder 4] .

2.5.

Op 11 februari 2020 heeft [verweerder 3] een scheidingsmuur tussen het [verweerder 4] en de binnentuin van de VvE verwijderd. Op een VvE vergadering op 10 augustus 2020 heeft de VvE het besluit genomen om de muur verwijderd te houden.

2.6.

Op 10 maart 2021 heeft de kantonrechter dit besluit vernietigd:

“5.3. (…)

Gelet op de eigendomsverhoudingen binnen de VvE komt [verweerder 3] BV een aanzienlijk aantal stemmen toe. Dat kan frustrerend zijn voor de overige stemgerechtigden, maar [verweerder 3] BV mag haar (groot-)eigenaarsbelangen binnen redelijke grenzen beschermen. Gebruik van meerderheidsmacht is dus op zich toegestaan, maar een besluit van de VvE moet voldoen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid die ten opzichte van de overige eigenaren in acht moet worden genomen.

Vooral bij mogelijk verstrengeling van belangen dient de eigenaar met een meerderheidsbelang op grond van artikel 2:8 Burgerlijk Wetboek (BW) een hoge mate van zorgvuldigheid en openheid te betrachten, waarbij hij zoveel mogelijk de verschillende belangen gescheiden dient te houden.

(…)

5.4 (…)

Het moge duidelijk zijn dat [verweerder 3] BV haar belangen van eigenaar van appartementen en eigenaar van het naastgelegen [verweerder 4] met dit besluit niet gescheiden houdt, maar door elkaar laat lopen. [verweerder 3] B.V. heeft weliswaar in dit verband aangevoerd dat de belangen van [betrokkenen] slechts zeer beperkt zijn, maar ook als dat zo is, betreft het bij [verweerder 3] BV slechts haar belang als derde partij, namelijk dat van [verweerder 3] BV als hotelexploitant, bij dit besluit van de VvE, dat zij afweegt tegen de niet door haar weersproken en gerechtvaardigde privacy- en veiligheidsbelangen van [betrokkenen] als stemgerechtigde leden van de VvE. Het besluit voldoet daarmee reeds niet aan de eisen van redelijke en billijkheid in bovenbedoelde zin. De kantonrechter zal dit besluit daarom vernietigen.”

2.7.

Partijen hebben bij proces-verbaal van 19 oktober 2021 nadere afspraken gemaakt over de plaatsing van de afscheidingsmuur:
“Partijen komen ter beëindiging van hun geschil het volgende overeen:

1.
De oude schutting inclusief tijdelijk houten bouwwerk, die de afscheiding vormt tussen de VvE-tuin en het [verweerder 4] , zal worden afgebroken en worden vervangen door een twee meter hoge Kokowal, die aan de hotelzijde begroeid zal worden met hedera. In deze wal komt geen deur. (…)”

2.8.

In de zijgevel van het [verweerder 4] zijn drie (inpandige) balkons gerealiseerd. Op de balkons zijn hekken geplaatst, eerst evenwijdig met de gevel en later – na aankondiging van het opleggen van een dwangsom door de gemeente – dicht op de ramen van de hotelkamers grenzend aan de balkons. Tijdens de VvE vergadering van 24 mei 2022 is het voorstel om het bestuur van de VvE te machtigen een civiele procedure tegen het [verweerder 4] aan te spannen in stemming gebracht en afgekeurd.

2.9.

Vervolgens zijn onder andere [verzoeker 1] en [verzoeker 2] een procedure gestart tegen de VvE met – kortgezegd – het verzoek dit besluit te vernietigen en een vervangende machtiging te geven om een vordering jegens het [verweerder 4] in te kunnen stellen. Op 23 november 2022 heeft de kantonrechter het verzoek afgewezen:
“Gelet op het feit dat [verweerder 3] BV ook eigenaar en exploitant is van het [verweerder 4] , was bij (het verwerpen van) het voorstel sprake van verstrengeling van belangen aan de zijde van [verweerder 3] BV.

(…) Feitelijk komt dit neer op de vraag of [verweerder 3] BV als eigenaar/verhuurder met doorslaggevende stem, mede gelet op de belangen van de minderheidseigenaren, in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kon komen.

(…)

Hoewel de wijze van communiceren namens [verweerder 3] BV te wensen over laat, kan in de gegeven omstandigheden niet worden gezegd dat het besluit om niet tegen het [verweerder 4] te gaan procederen, in strijd met voormeld criterium is. (…)

De minderheidseigenaren/verzoekers hadden volgens het voorstel op dat moment dus (slechts) een toekomstig belang. (…) De voorgestelde machtiging is daarmee te onbepaald. Gelet op dat laatste in samenhang met het feit dat volgens de notulen op het moment van besluitvorming nog geen sprake was van hinder (…) heeft [verweerder 3] BV als meerderheidseigenaar /verhuurder, mede gelet op zijn eigen belang als hoteleigenaar, in redelijkheid tot verwerping van het voorstel kunnen komen.”

2.10.

In de notulen van de VvE vergadering van 2 juli 2024 staat:
“
3. Ingekomen stukken mededelingen en vaststellen agenda

(…)

[verweerder 3] : Deel schutting verwijderen - stemmen

[verweerder 3] : Toestemming geven aan [verweerder 4] Ambassador om balkonnetjes van het [verweerder 4] open te maken.

(…)

[verweerder 3] wil de schutting weer weghalen zodat de tuin een open karakter krijgt. Ook willen zij de balkonnetjes van het [verweerder 4] (met uitzicht in de tuin) dan weer open maken zodat gasten naar buiten kunnen op het balkon). Dhr [verzoeker 2] en [verzoeker 1] willen dat niet. Hierover is reeds eerder geprocedeerd en dat heeft [verweerder 3] toen verloren. [verweerder 3] kan en mag die uitspraak niet naast zich neerleggen. [verweerder 3] stelt dat zij nu 80% van de stemmen binnen de VvE hebben dat dat dus mogen besluiten. [verweerder 3] laat uitzoeken of [verweerder 3] dit dus kan uitvoeren met een VvE meerderheidsbesluit. Dhrn [verzoeker 2] en [verzoeker 1] gaan dit ook uitzoeken.

Met elkaar worden deze uitkomsten gedeeld zodat allen weten wie er moet gaan procederen binnen 30 dagen na deze notulen.

Actiepunt: Uitzoeken geldigheid besluit om Schutting weg te halen en balkonnetjes open te maken.

Uitkomst gesprekken met jurist/advocaat worden gedeeld opdat bekend is wie er moet gaan procederen binnen 30 dagen na notulen.”

3. Het verzoek en het verweer

3.1.

[verzoekers] verzoeken het besluit van de VvE om de scheidingsmuur tussen de tuin van de VvE en het [verweerder 4] weg te halen en het besluit om de aangebrachte balkons van het [verweerder 4] op de erfgrens te openen en hotelgasten uitzicht te geven op de tuin van de VvE nietig te verklaren dan wel te vernietigen.

3.2.

Aan het verzoek hebben [verzoekers] ten grondslag gelegd dat de besluiten in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid dan wel misbruik van meerderheidspositie opleveren. Ook voeren [verzoekers] aan dat met het besluit sprake is overdracht van rechten aan het [verweerder 4] zonder dat de VvE daartoe gemachtigd is en zonder dat een vervangende machtiging van de kantonrechter is verzocht.

3.3.

De VvE c.s. verzet zich tegen toewijzing van het verzoek en voert aan dat geen besluit is genomen. Voor zover wel een besluit is genomen, heeft dit geen betrekking gehad op overdracht van rechten aan het [verweerder 4] en/of zijn de besluiten in alle redelijkheid genomen.

4. De beoordeling

4.1.

Hoewel ten aanzien van een verzoek strekkende tot nietigheid van een besluit van de VvE in beginsel niet de kantonrechter maar de rechtbank bevoegd is, blijkt uit vaste jurisprudentie ^[1] dat de kantonrechter wel bevoegd is om kennis daarvan te nemen als tevens een verzoek tot vernietiging van dat besluit wordt ingesteld. In zoverre zijn [verzoekers] ontvankelijk in hun verzoek tot nietigverklaring van het besluit van de VvE.

4.2.

De verzoeken zijn inhoudelijk gericht tegen de VvE. [verzoekers] zijn daarom niet-ontvankelijk in hun verzoeken tegen de overige partijen.

4.3.

[verzoekers] zijn ook niet-ontvankelijk in hun verzoeken tegen de VvE. Hoewel de in de notulen genoemde 30 dagen termijn verwijst naar de termijn waarbinnen een verzoekschrift moet worden ingediend na een genomen besluit, hebben partijen enkel afgesproken bevindingen terug te koppelen. Het is niet gebleken dat een besluit is genomen. Het is gezien de onduidelijkheid en historie tussen partijen begrijpelijk dat [verzoekers] de termijn veilig wilden stellen voor het geval dat wel sprake was van een besluit, maar dit maakt niet dat sprake is van een besluit.

4.4.

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat niet zomaar (eenzijdig) de tussen partijen tot stand gekomen schikkingsafspraak over de scheidingsmuur opzijgezet kan worden door een nieuw VvE besluit. Daar zullen op zijn minst nieuwe en bijzondere feiten of omstandigheden aan ten grondslag moeten liggen. Die zijn gesteld noch gebleken.

4.5.

Omdat de VvE medeverantwoordelijk is voor de onduidelijkheid ten gevolge waarvan [verzoekers] de verzoeken hebben ingediend ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

verklaart [verzoekers] niet-ontvankelijk in hun verzoeken;

5.2.

compenseert de proceskosten aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Deze beschikking is gegeven door mr. M.P.E. Oomens en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2025.

Voetnoten

1. ECLI:NL:HR:2020:1275, r.o. 3.2.3