Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Vonnis van 10 december 2025
in de hoofdzaak met zaaknummer C/15/340105/ HA ZA 23-308 van
[eiseres in hoofdzaak],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres in hoofdzaak] ,
advocaat: mr. K.R. Stephan,
tegen
1.[gedaagde sub 1 in hoofdzaak/eiser sub 1 in vrijwaringszaak] ,
2.
[gedaagde sub 2 in hoofdzaak/eiseres sub 2 in vrijwaringszaak],
[gedaagde sub 2 in hoofdzaak/eiseres sub 2 in vrijwaringszaak],
beiden wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] ,
advocaat: mr. M.A. Le Belle,
en in de vrijwaringszaak met zaaknummer C/15/345754/ HA ZA 23-621 van
1.[gedaagde sub 1 in hoofdzaak/eiser sub 1 in vrijwaringszaak] ,2. [gedaagde sub 2 in hoofdzaak/eiseres sub 2 in vrijwaringszaak] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] ,
advocaat: mr. M.A. Le Belle,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
van ’t riet de-makelaar B.v.,
gevestigd te Heerhugowaard,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Van 't Riet,
advocaat: mr. O.B. Zwijnenberg.
De zaken in het kort
[eiseres in hoofdzaak] heeft een woning gekocht van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] Volgens [eiseres in hoofdzaak] heeft de woning een aantal (verborgen) gebreken. Zij stelt dat [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] de herstelkosten van deze gebreken moeten betalen. Daarnaast is de woonoppervlakte van de woning volgens [eiseres in hoofdzaak] kleiner dan in de verkoopadvertentie van de woning is opgenomen. [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] moeten volgens [eiseres in hoofdzaak] het verschil in koopprijs aan haar terugbetalen. De rechtbank wijst de vorderingen van [eiseres in hoofdzaak] af omdat niet is gebleken dat er sprake is van gebreken die het normaal gebruik van de woning als woning in de weg staan. [eiseres in hoofdzaak] heeft daarnaast haar stellingen over het onjuiste woonoppervlak van de woning onvoldoende concreet gemaakt.
Omdat de vorderingen in de hoofdzaak tegen [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] worden afgewezen, worden in de vrijwaringszaak de vorderingen van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] tegen hun verkoopmakelaar afgewezen.
1.De procedures
1.1.
Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 25 mei 2023,
- de akte vermeerdering van eis van 19 juli 2023,
- de akte vermeerdering van eis van 19 juli 2023,
- de incidentele conclusie van gedaagde om iemand in vrijwaring op te roepen van 30 augustus 2023,
- de referte van [eiseres in hoofdzaak] terzake de oproeping in vrijwaring,
- het vonnis in incident van 11 oktober 2023, waarbij de rechtbank heeft toegestaan dat Van 't Riet De-Makelaar door [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] wordt gedagvaard,
- de conclusie van antwoord van 22 november 2023,
- het tussenvonnis van 25 september 2024, waarbij de rechtbank de mondelinge behandeling heeft bevolen.
1.2.
Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 oktober 2023,
- de conclusie van antwoord van 28 augustus 2024,
1.3.
Op 2 oktober 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
1.4.
Ten slotte is in de hoofd- en de vrijwaringszaak vonnis bepaald.
2.Feiten
in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak
2.1.
Bij koopovereenkomst van 15 november 2021 verkopen [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] de woning aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning) aan [eiseres in hoofdzaak] . De koopprijs bedraagt € 1.550.000,00.
2.2.
Bij de verkoop lieten [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] zich bijstaan door Van ’t Riet als verkoopmakelaar. Van ’t Riet heeft een advertentie voor de woning op Funda opgesteld. In die advertentie staat vermeld dat de woonoppervlakte van de woning 493 vierkante meter bedraagt.
2.3.
De koopovereenkomst tussen [eiseres in hoofdzaak] en [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] is opgemaakt volgens het NVM
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)en bevat onder meer de volgende bepalingen:
Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)en bevat onder meer de volgende bepalingen:
artikel 6 Staat van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
en:
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis.
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten.(…)
2.4.
[eiseres in hoofdzaak] laat geen bouwkundige inspectie uitvoeren voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst.
2.5.
Op 1 februari 2022 vindt de levering van de woning plaats.
2.6.
Op 15 februari 2022 stuurt de advocaat van [eiseres in hoofdzaak] (hierna: mr. Stephan) een schriftelijke ingebrekestelling aan [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] In de brief is opgenomen dat er sprake is van gebreken aan de woning die maken dat de woning non-conform is. [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] worden gesommeerd om de gebreken binnen drie maanden te herstellen.
2.7.
Bij brief van 23 februari 2022 stellen [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] dat er volgens hen geen sprake is van gebreken die de woning non-conform maken. Zij zeggen toe enkele van de door [eiseres in hoofdzaak] genoemde gebreken te zullen herstellen.
2.8.
[eiseres in hoofdzaak] heeft meerdere derden benaderd om haar te adviseren over de door haar gestelde gebreken. Dit betreffen Master Carpenters, RR Bouwadvies, Kerssens de Ruiter architecten, Van Duin Installatiemanagement, Totaal Installatiebedrijf Schippers en Instacom Electrotech B.V.
2.9.
Op 5 juli 2022 vindt een bespreking plaats tussen partijen en hun advocaten. Tijdens deze bespreking zeggen [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] toe gebreken aan de puien en de elektrische installatie te willen herstellen.
2.10.
Op 11 juli 2022 sommeert de advocaat van [eiseres in hoofdzaak] [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] de gebreken aan de woning uiterlijk op 15 september 2022 voltooid te hebben.
2.11.
In september en oktober 2022 laten [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] werkzaamheden uitvoeren aan de elektrische installatie, het klimaat- en ventilatiesysteem en aan twee van de drie schuifpuien van de woning.
2.12.
Op 8 november 2022 stuurt mr. Stephan een brief waarin hij mededeelt dat [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] per 15 september 2022 in verzuim zijn geraakt. Er worden rechtsmaatregelen aangekondigd.
2.13.
Op 22 februari 2023 bericht mr. Stephan naar aanleiding van een herinspectie dat het gebrek aan de elektrische installatie is verholpen en dat [eiseres in hoofdzaak] voor de overige gebreken schadevergoeding ten bedrage van € 290.627,66 exclusief rente vordert. Mr. Stephan sommeert [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] dit bedrag binnen veertien dagen te betalen.
3.Het geschil
in de hoofdzaak
3.1.
[eiseres in hoofdzaak] vordert – samengevat en na vermeerdering van eis – veroordeling van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] tot betaling van € 352.496,07, te vermeerderen met rente en kosten.
3.2.
[eiseres in hoofdzaak] legt –verkort en zakelijk weergegeven – aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. Na de levering heeft [eiseres in hoofdzaak] diverse gebreken aan de woning geconstateerd, onder meer aan de zonnepaneleninstallatie, de schuifpuien en deuren, de klimaatinstallatie en de badkamer. Deze gebreken maken volgens haar dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt (non-conform is). Zij vordert een vergoeding van de kosten die zij moet maken om de gebreken weg te nemen van een bedrag van € 98.531,41. [eiseres in hoofdzaak] vordert daarnaast vergoeding van de door haar ingeschakelde deskundigen van € 33.964,66. Verder stelt [eiseres in hoofdzaak] dat de feitelijke woonoppervlakte van de woning aanzienlijk kleiner is dan de oppervlakte die in de verkoopinformatie is vermeld. Zij vordert terugbetaling van de koopsom ter hoogte van het verschil tussen de vraagprijs en de marktwaarde van de woning, te weten € 220.000,00.
3.3.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] voeren verweer. Zij betwisten dat er sprake is van verborgen gebreken of van gebreken die het normale gebruik van de woning in de weg staan. Daarnaast betwisten zij dat het opgegeven aantal vierkante meters gebruiksoppervlakte niet klopt.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in de vrijwaringszaak
3.5.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] vorderen – samengevat – dat Van ’t Riet wordt veroordeeld om aan hen te betalen al hetgeen waartoe zij in de hoofdzaak mochten worden veroordeeld ter zake van schadevergoeding wegens een verminderde gebruiksoppervlakte, met inbegrip van de kostenveroordeling en de kosten van de vrijwaringsprocedure.
3.6.
Als grondslag voeren [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] aan dat Van ’t Riet toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten overeenkomst van dienstverlening. Als in de hoofdzaak wordt vastgesteld dat er sprake is van een foutief vermeld aantal vierkante meter gebruiksoppervlakte wonen dan is Van ’t Riet verantwoordelijk én aansprakelijk voor de gevolgen die dat met zich brengt.
3.7.
Van ’t Riet voert verweer. Van ’t Riet betwist dat zij toerekenbaar tekort is geschoten jegens [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] Daarnaast betwist Van ’t Riet dat [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] schade hebben geleden.
3.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in de hoofdzaak
Inleiding
4.1.
Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om de vraag of de door [eiseres in hoofdzaak] gestelde gebreken aan de woning maken dat zij zich tegenover [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] kan beroepen op non-conformiteit van de woning. Omdat partijen twisten over wanneer een gebrek maakt dat er sprake is van non-conformiteit, zal de rechtbank hier eerst over oordelen. De rechtbank zal vervolgens de gestelde gebreken bespreken.
4.2.
In de tweede plaats gaat deze zaak over de vraag of de woonoppervlakte van de woning overeenkomt het in het verkoopinformatie over de woning opgenomen woonoppervlak. Volgens [eiseres in hoofdzaak] is dit niet het geval en zij vordert om die reden schadevergoeding van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak]
Non-conformiteit
4.3.
De rechtbank stelt voorop dat de woning op grond van artikel 7:17 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) aan de koopovereenkomst moet beantwoorden. Een woning beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de woning en de mededelingen die de verkoper over de woning heeft gedaan, niet de eigenschappen heeft die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten (lid 2 van dat artikel).
4.4.
Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het NVM model van 2021 waarin ze invulling geven aan wat in artikel 7:17 BW is bepaald over non-conformiteit.
Artikel 6.1van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiseres in hoofdzaak] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Met deze bepaling is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiseres in hoofdzaak] gelegd en zijn deze gebreken dus onderdeel van de gekochte woning. In
artikel 6.3wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Artikel 6.1van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eiseres in hoofdzaak] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Met deze bepaling is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eiseres in hoofdzaak] gelegd en zijn deze gebreken dus onderdeel van de gekochte woning. In
artikel 6.3wordt daarop een uitzondering gemaakt, te weten dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
4.5.
Volgens [eiseres in hoofdzaak] mocht zij, gelet op het feit dat de woning ten tijde van de levering nog maar ongeveer vier jaar oud was en in de verkoopinformatie is aangeprezen als ‘voorzien van luxe comforts’, verwachten dat de woning volledig gebrekenvrij zou zijn. [eiseres in hoofdzaak] gaat er daarbij vanuit dat bij een dergelijke nieuwe woning ieder gebrek tot non-conformiteit leidt. [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] hanteren daarentegen het criterium van ‘normaal gebruik’ als maatstaf en betogen dat alleen gebreken die dat gebruik verhinderen, tot non-conformiteit kunnen leiden.
4.6.
De rechtbank volgt de uitleg van [eiseres in hoofdzaak] niet.
Op grond van de in de rechtspraak ontwikkelde Haviltex-maatstaf komt het bij de uitleg van een overeenkomst niet alleen aan op de taalkundige betekenis van de bewoordingen in een overeenkomst, maar ook op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen in de overeenkomst mochten toekennen en wat zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
Partijen hebben in de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst uitdrukkelijk vastgelegd welke verdeling van risico’s zij met betrekking tot (eventuele) gebreken aan de woning beoogden.
De uitleg van [eiseres in hoofdzaak] komt er in feite op neer dat artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst geen betekenis hebben. [eiseres in hoofdzaak] stelt echter geen feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat partijen een andere bedoeling hebben willen geven aan wat in artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst opgenomen staat. Het enkele feit dat de woning pas in 2018 voor het eerst werd bewoond, maakt niet dat partijen daarom een andere bedoeling hebben gehad met de artikelen 6.1 en 6.3 van de koopovereenkomst. Het uitgangspunt blijft daarom dat alleen gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen, leiden tot non-conformiteit.
4.7.
Volgens vaste rechtspraak wordt bij de uitleg van ‘normaal gebruik’ van een woning aangesloten bij wat daaronder naar normaal spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn.
4.8.
Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning als woonhuis aantast, dan komt dat gebrek voor rekening van [eiseres in hoofdzaak] als koper als het haar bekend of kenbaar was op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst. Onder ‘kenbaar’ vallen ook gebreken die [eiseres in hoofdzaak] niet daadwerkelijk kende, maar die zij bij een voldoende zorgvuldig onderzoek had kunnen ontdekken. Van een koper mag worden verwacht dat hij bij twijfel vragen stelt of nader onderzoek verricht. Dit wordt aangeduid als de onderzoeksplicht van de koper.
4.9.
De onderzoeksplicht wordt begrensd door de mededelingsplicht van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] als verkopers. Zij moeten bij de verkoop van de woning [eiseres in hoofdzaak] informeren over gebreken waarvan zij weten, of redelijkerwijs behoren te begrijpen, dat die voor [eiseres in hoofdzaak] van belang zijn en dat zij daarvan niet op de hoogte is. Laten [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] dat na, dan kunnen zij zich niet beroepen op de onderzoeksplicht van [eiseres in hoofdzaak] en zijn zij voor het gebrek aansprakelijk.
4.10.
Op [eiseres in hoofdzaak] rusten de stelplicht en, zo nodig, de bewijslast om aan te tonen dat sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning als woonhuis verhindert.
Zonnepaneleninstallatie
4.11.
[eiseres in hoofdzaak] heeft na de levering van de woning klachten geuit over de zonnepaneleninstallatie. [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] hebben vervolgens herstelwerkzaamheden laten uitvoeren. Volgens [eiseres in hoofdzaak] zijn na deze werkzaamheden nog steeds gebreken aanwezig. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiseres in hoofdzaak] gesteld dat sommige zonnepanelen niet goed zijn bevestigd aan de installatie en kabels los liggen op het dak. De installatie voldoet daardoor niet aan wat [eiseres in hoofdzaak] als koper mocht verwachten en zij vordert herstelkosten van € 1.797,88.
4.12.
Het is de rechtbank pas bij de mondelinge behandeling duidelijk geworden op welke gebreken [eiseres in hoofdzaak] doelt bij de zonnepanelen. In de dagvaarding heeft [eiseres in hoofdzaak] voor de gebreken slechts verwezen naar producties bij die dagvaarding. De rechtbank wijst (de advocaat van) [eiseres in hoofdzaak] erop dat het aan de partij die een beroep wil doen op uit bepaalde productie blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren [1] . Pas tijdens de zitting heeft [eiseres in hoofdzaak] concreet verwezen naar gebreken die zouden blijken uit een rapport van AET Energy Efficiency BV dat [eiseres in hoofdzaak] als bijlage 5 bij productie 3 heeft overgelegd.
Uit wat [eiseres in hoofdzaak] ter zitting aanvullend heeft aangevoerd, kan de rechtbank echter nog steeds niet afleiden dat er op dit punt sprake is van een gebrek, laat staan van een (onzichtbaar) gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Een risico op schade aan de zonnepaneleninstallatie of dat op termijn onderhoud nodig is, zoals [eiseres in hoofdzaak] heeft aangevoerd, betekent nog niet dat de woning niet bewoonbaar of onveilig is.
4.13.
De rechtbank komt daarom tot het oordeel dat de door [eiseres in hoofdzaak] gestelde gebreken aan de zonnepaneleninstallatie niet leiden tot non-conformiteit en geen grond opleveren voor toewijzing van de gevorderde schadevergoeding.
Puien en deuren
4.14.
[eiseres in hoofdzaak] stelt dat er problemen zijn met de schuifpuien op de begane grond en met twee deuren op de eerste verdieping. Omdat de schuifpuien en deuren niet goed aansluiten, stroomt er bij wind en regen soms water de woning binnen via de kieren. Volgens [eiseres in hoofdzaak] worden deze aansluitingsproblemen veroorzaakt door verzakking van de woning. Omdat kozijnenmakers geen werkzaamheden willen uitvoeren aan het werk van een ander, is gedeeltelijk herstel niet mogelijk en moeten de deuren en kozijnen volledig worden vervangen. [eiseres in hoofdzaak] vordert voor dit gebrek een schadevergoeding van € 55.793,10.
4.15.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] betwisten dat sprake is van onzichtbare gebreken die het normaal gebruik van de woning als woonhuis verhinderen. Zij bestrijden ook dat de woning is verzakt. Volgens hen zijn de problemen het gevolg van een onjuiste afstelling van de deuren of onjuist gebruik van de schuifpuien. De schuifpuien moeten vanwege hun gewicht en omvang op een bepaalde wijze worden bediend. Een betere afstelling van de wieltjes en sluitpunten volstaat om de problemen te verhelpen, zodat volledige vervanging van de kozijnen niet noodzakelijk is.
4.16.
De rechtbank ziet ook bij deze post geen gebrek in de zin van de koopovereenkomst. Uit wat [eiseres in hoofdzaak] heeft aangevoerd blijkt in de eerste plaats niet dat de schuifpuien of deuren constructief zijn aangetast of dat sprake is van verzakking van de woning. Dat bij wind en regen mogelijk water via kieren binnendringt, betekent ook niet dat de woning ongeschikt is voor normaal gebruik als woonhuis. Bovendien blijkt niet dat de gestelde gebreken reeds bestonden ten tijde van de levering of dat volledige vervanging van de puien en deuren technisch noodzakelijk is.
Klimaatinstallatie
4.17.
Volgens [eiseres in hoofdzaak] is er een tweeledig probleem met de klimaatinstallatie. Het gaat enerzijds om een niet goed functionerend klimaatsysteem op de begane grond en de eerste verdieping van de woning, en anderzijds om het ontbreken van een aansluiting van ventilatie op het klimaatsysteem in twee kamers van het souterrain. Voor deze gebreken vordert zij herstelkosten van € 36.663,00.
Klimaatinstallatie bovengronds
4.18.
[eiseres in hoofdzaak] voert ten aanzien van de begane grond en de eerste verdieping aan dat onderdelen van het klimaatsysteem niet goed zijn aangesloten. Zij onderbouwt dit met een rapport van Van Duin Installatiemanagement gedateerd op 11 april 2022. Volgens [eiseres in hoofdzaak] is er als gevolg van de gebreken onvoldoende luchtverversing op de begane grond en de eerste verdieping, waarbij ze tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat het binnenklimaat ongezond zou zijn en schimmelvorming is ontstaan.
4.19.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] wijzen erop dat zij, naar aanleiding van de ingebrekestelling, uit coulance enkele reparatiewerkzaamheden hebben laten uitvoeren in het najaar van 2022. Zij hebben ook enkele missende onderdelen laten installeren. Voor het overige betwisten zij dat er sprake is van gebreken.
4.20.
Ook hier is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake van een gebrek. [eiseres in hoofdzaak] heeft tegenover het verweer van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] niet duidelijk gemaakt wat de concrete gebreken zijn die zij aan haar vordering ten grondslag legt, te meer omdat er in het najaar van 2022 enkele reparatiewerkzaamheden hebben plaatsgevonden. Ook maakt [eiseres in hoofdzaak] niet duidelijk waarom die gebreken de oorzaak zijn van de door haar gestelde problemen met het binnenklimaat en schimmelvorming. Dit nog daargelaten dat de rechtbank uit wat [eiseres in hoofdzaak] heeft aangevoerd niet kan afleiden dat er daadwerkelijk problemen zijn met het binnenklimaat en sprake is van schimmelvorming in de woning.
Klimaatinstallatie souterrain
4.21.
Volgens [eiseres in hoofdzaak] is de ventilatie in het souterrain onvoldoende. Het souterrain is daardoor niet geschikt voor normaal gebruik als woonruimte. Twee ruimtes in het souterrain zijn niet aangesloten op het klimaatsysteem en onvoldoende geventileerd. Ze kan die twee ruimtes daardoor niet gebruiken als slaapkamer voor haar kinderen. Dit terwijl het souterrain in de advertentie op Funda.nl, werd aangeprezen met de volgende tekst:
Souterrain:
Onder de gehele woning is een groot souterrain aanwezig. Deze is opgedeeld in een slaapkamer, zitkamer, een aparte tv-kamer en een fitnessruimte met berging.
Een prachtige ruimte welke met gemak kan worden omgetoverd tot appartement of kantoor. De luxe afwerking van de rest van de woning is ook doorgetrokken in het souterrain.
Volgens [eiseres in hoofdzaak] mocht zij, gelet op deze beschrijving, verwachten dat het souterrain als volwaardige woonlaag kon worden gebruikt en dat alle ruimtes van een werkend ventilatiesysteem zouden zijn voorzien.
4.22.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] betwisten niet dat de ruimtes in de souterrain niet zijn aangesloten op de balansventilatie. Hoewel [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] daartoe niet verplicht waren, hebben zij aangeboden om deze ruimtes aan te sluiten op de balansventilatie op de begane grond. Dit is door [eiseres in hoofdzaak] geweigerd, aldus [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak]
4.23.
De rechtbank is van oordeel dat [eiseres in hoofdzaak] meer in de aanprijzing op Funda.nl leest dan erin staat. De tekst van de verkoopinformatie informeert dat het souterrain kan worden ‘omgetoverd’ tot appartement of kantoor. Daaruit volgt juist dat voor gebruik van het souterrain als woonruimte nog aanpassingen noodzakelijk zijn. Uit wat [eiseres in hoofdzaak] heeft aangevoerd blijkt niet dat die aanpassingen onmogelijk of onevenredig duur zijn. Ook dit onderdeel van de vordering dient dan ook te worden afgewezen.
Badkamer
4.24.
Volgens [eiseres in hoofdzaak] is bij een cosmetische verbouwing van één van de badkamers op de eerste verdieping gebleken dat de badkamer niet voldoende vochtdicht is aangelegd. [eiseres in hoofdzaak] heeft de gebreken vervolgens onmiddellijk laten herstellen, omdat het gebruik van de badkamer noodzakelijk was.
4.25.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] betwisten het gebrek. Daarnaast voeren zij aan dat zij tot de dagvaarding niet van dit gebrek hadden vernomen en dus niet de mogelijkheid hebben gehad om het gebrek te verhelpen.
4.26.
De rechtbank wijst ook deze post af. Zij legt dit uit.
Aanspraak op schadevergoeding ontstaat pas indien nakoming (herstel van het gebrek door [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] ) blijvend onmogelijk was of de verkoper in verzuim is geraakt. In beginsel kan de verkoper pas in verzuim raken als de koper hem in gebreke heeft gesteld door hem schriftelijk een redelijke termijn te geven om alsnog zijn verplichtingen na te komen en de verkoper daaraan niet voldoet. Geen ingebrekestelling hoeft plaats te vinden indien, kort gezegd, uit de houding van de verkoper blijkt dat dit nutteloos is.
4.27.
De rechtbank constateert dat [eiseres in hoofdzaak] heeft gekozen voor herstel door haarzelf, zonder eerst [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] in de gelegenheid te stellen tot herstel over te gaan of onderzoek te (laten) doen naar de gestelde gebreken. [eiseres in hoofdzaak] heeft echter niets aangevoerd waaruit kan worden afgeleid dat nakoming van de koopovereenkomst door [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] op dit punt blijvend onmogelijk was. Verder blijkt uit wat zij heeft aangevoerd niet dat [eiseres in hoofdzaak] [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] in gebreke heeft gesteld voordat zij de herstelwerkzaamheden liet uitvoeren of dat een ingebrekestelling nutteloos zou zijn. [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] zijn dus niet in verzuim geraakt en [eiseres in hoofdzaak] heeft alleen al daarom geen recht op schadevergoeding.
Woonoppervlakte
4.28.
Dan de woonoppervlakte van de woning. [eiseres in hoofdzaak] stelt dat de woning minder woonoppervlakte heeft dan bij de verkoop is vermeld. Volgens haar is in de verkoopinformatie uitgegaan van een oppervlakte van 493 vierkante meter, terwijl de feitelijke woonoppervlakte 114 vierkante meter kleiner is. Zij voert aan dat dit verschil wordt veroorzaakt doordat er sprake is van een niet-gelegaliseerde aanbouw en omdat de woning twee ruimtes in het souterrain heeft zonder daglicht, die daarom ook niet mee zouden mogen tellen bij de woonoppervlakte. Zij vordert als schadevergoeding een bedrag van € 220.000,00. Dit bedrag bestaat uit de vermindering van oppervlakte vermenigvuldigd met de prijs per vierkante meter van de woning op basis van overeengekomen koopprijs.
4.29.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] betwisten dat de in de verkoopinformatie genoemde woonoppervlakte onjuist is.
4.30.
De rechtbank overweegt als volgt. Het was aan [eiseres in hoofdzaak] – als de partij die zich beroept op een rechtsgevolg, in dit geval schadevergoeding – om haar standpunt voor de rechtbank tijdig en begrijpelijk naar voren te brengen. Uit de in de dagvaarding ingenomen stellingen en de onderbouwing daarvan door [eiseres in hoofdzaak] , heeft de rechtbank afgeleid dat dat de woning volgens haar is gemeten in strijd met de toepasselijke Meetinstructie Gebruiksoppervlakte woningen (hierna: de meetinstructie). Daardoor was de genoemde woonoppervlakte, volgens [eiseres in hoofdzaak] in de dagvaarding, hoger dan de daadwerkelijke woonoppervlakte van de woning. Daar was de wijze waarop zij haar schade begroot ook op gebaseerd.
Naar aanleiding van het verweer van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] en na vragen door de rechtbank tijdens de mondelinge behandeling, blijkt dat de klacht van [eiseres in hoofdzaak] niet betreft het niet-naleven van de meetinstructie maar dat de aanbouw, een serre, publiekrechtelijk geen woonbestemming heeft en dus niet als zodanig gebruikt kan worden. De ruimtes in het souterrain zouden ook niet geschikt zijn als ruimtes om te wonen en niet mogen meetellen, zo begrijpt de rechtbank nu het standpunt van [eiseres in hoofdzaak] .
4.31.
De rechtbank constateert dat de woning feitelijk is geleverd zoals overeengekomen, inclusief de serre, zodat geen sprake is van een afwijking in de feitelijke eigenschappen van de zaak. Dat de serre volgens de meetinstructie als woonruimte mocht worden meegerekend is niet (meer) in geschil. Wel staat vast dat de serre geheel of gedeeltelijk niet-vergund was. Dat de serre vergunningsrechtelijk mogelijk niet als woonruimte mocht worden gebruikt, is een publiekrechtelijke beperking van het gebruik. Onjuist is echter dat de serre verwijderd moet worden omdat de gemeente de serre inmiddels heeft gelegaliseerd. De serre is dus gewoon bruikbaar en mocht volgens de meetinstructie ook tot de woonoppervlakte gerekend worden. Dat de serre niet omgebouwd mag worden tot volwaardige woonruimte inclusief verwarming en dergelijke, is op zich geen beperking die een tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst oplevert.
4.32.
Waar het de ruimtes in het souterrain betreft heeft [eiseres in hoofdzaak] het gemotiveerde verweer van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] , dat deze ruimtes ondanks het ontbreken van daglicht daarin volgens de meetinstructie als woonruimte mogen worden meegerekend, niet weerlegd. Waarom deze dan toch ten onrechte in de totale oppervlakte woonruimte zouden zijn betrokken, blijkt niet uit wat [eiseres in hoofdzaak] heeft aangevoerd. Ook deze vordering zal door de rechtbank worden afgewezen.
Conclusie
4.33.
De rechtbank komt tot de conclusie dat de woning geen gebreken heeft en [eiseres in hoofdzaak] ook niet onjuist is voorgelicht over de woonoppervlakte. Er is daarom ook geen grond gebleken waarom [eiseres in hoofdzaak] vergoeding zou kunnen vorderen van de kosten van de door haar ingeschakelde deskundigen (tot een bedrag € 33.964,66).
De vorderingen van [eiseres in hoofdzaak] worden integraal afgewezen.
Proceskosten
4.34.
[eiseres in hoofdzaak] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] worden begroot op:
- griffierecht
€
2.277,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
7.883,00
in de vrijwaringszaak
4.35.
De vordering in de hoofdzaak tegen [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] wordt afgewezen. Daarmee komt de grondslag aan de vorderingen van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] in de vrijwaringszaak te ontvallen. Die vorderingen moeten dan ook worden afgewezen.
4.36.
[gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Van 't Riet worden begroot op:
- griffierecht
€
676,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
6.102,00
5.De beslissing
De rechtbank
in de hoofdzaak
5.1.
wijst de vorderingen van [eiseres in hoofdzaak] af,
5.2.
veroordeelt [eiseres in hoofdzaak] in de proceskosten van € 7.883,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eiseres in hoofdzaak] niet tijdig aan de veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
in de vrijwaringszaak
5.3.
wijst het vorderingen van [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] af,
5.4.
veroordeelt [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] in de proceskosten van € 6.102,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden in hoodzaak/eisers in vrijwaringszaak] niet tijdig aan de veroordeling voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
in de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak
5.5.
verklaart de veroordelingen onder 5.2 en 5.4 uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Auwerda, mr. J.H. Gisolf en mr. N. Ćulafić en in het openbaar uitgesproken op 10 december 2025.