Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: 11442187 \ CV EXPL 24-4129 TB
Vonnis van 15 oktober 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. I.E. Smit-Kleinmoedig,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M. Djamal.
De zaak in het kort
De zaak gaat om de vraag of de huurovereenkomst tussen partijen moet worden ontbonden en de huurder de bedrijfsruimte moet ontruimen, omdat hij een achterstand heeft in de betaling van kosten voor gas en elektra. Huurder betwist dat hij deze kosten moet betalen. De kantonrechter is van oordeel dat de huurder deze kosten wel moet betalen aan de verhuurder omdat dat volgt uit de huurovereenkomst en bovenal omdat partijen nadien een vaststellingsovereenkomst hebben gesloten waarin dit is bevestigd. De hoogte van de achterstand en het structureel te laat betalen van de huurtermijnen rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Ook de overige vorderingen ten aanzien van buitengerechtelijke kosten, boete en toekomstige termijnen worden grotendeels toegewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 november 2024
- de conclusie van antwoord van 26 februari 2025
- het tussenvonnis van 12 maart 2025
- de akte overlegging producties van [eiser] van 8 juli 2025
- de mondelinge behandeling van 8 juli 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiser] verhuurt met ingang van 2 mei 2011 aan [gedaagde] de winkelruimte aan het [adres] in [plaats] (hierna: het gehuurde). De huur bedraagt € 1.150,00 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd. Op deze huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7: 290 BW, versie 2008 (hierna: algemene bepalingen) van toepassing.
2.2.
In de huurovereenkomst is – voor zover relevant – het volgende opgenomen:
“
4.6 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken of diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met 21.1 tot en met 21.11 algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
4.6 De vergoeding die huurder verschuldigd is voor door of vanwege verhuurder te verzorgen levering van zaken of diensten (servicekosten) wordt bepaald in overeenstemming met 21.1 tot en met 21.11 algemene bepalingen. Op deze servicekosten wordt een systeem van voorschotbetalingen met latere verrekening toegepast, zoals daar is aangegeven.
4.7.1.
De betalingsverplichting van huurder bestaat uit:
- de huurprijs;
- vergoeding voor gas en elektra (ook van de bovenwoning)
(…)
4.1
De uit hoofde van deze huurovereenkomst door huurder aan verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.
(…)
9.5
De gebruikskosten voor gas en elektra van de winkel en bovenwoning zullen maandelijks door huurder worden voldaan. De geschatte verbruikskosten voor de bovenwoning bedraagt ± € 180,- per maand. Het gebruik van water is voor rekening van verhuurder.”.
2.3.
In de algemene bepalingen is opgenomen:
“
26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”.
26.2 Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.”.
2.4.
[eiser] woont in de woning boven de winkelruimte (hierna: de bovenwoning). De winkelruimte en de bovenwoning delen één meter.
2.5.
Tussen partijen is in 2023 een vaststellingsovereenkomst gesloten. Partijen zijn daarin overeengekomen dat de achterstand van [gedaagde] in betaling van de kosten van gas en elektra tot november 2022 wordt kwijtgescholden. Voor de overige achterstand van dat moment (€ 2.702,44 = vier maanden) is daarin een betalingsregeling getroffen, die door [gedaagde] is nagekomen.
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en betaling van een achterstand met betrekking tot kosten van gas en elektra met nevenvorderingen.
3.2.
[eiser] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [gedaagde] is in zijn verplichtingen als huurder tekortgeschoten, door niet aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te voldoen en de kosten voor gas en elektra niet te betalen. Deze tekortkoming rechtvaardigt volgens [eiser] de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde.
3.3.
[gedaagde] betwist de vorderingen. Hij betwist dat hij kosten voor gas en elektra verschuldigd is. In de huurovereenkomst is geen vergoeding afgesproken voor gas en elektra. [gedaagde] is ook niet verplicht om de kosten van gas en elektra van de bovenwoning van [eiser] te betalen. [gedaagde] heeft bovendien meermaals gevraagd om verbruiksspecificaties, maar nooit ontvangen van [eiser] . Daarnaast is in de huurovereenkomst ook geen verplichting opgenomen tot het betalen van voorschotten voor gas en elektra. Artikel 4.10 in combinatie met artikel 4.8 van de huurovereenkomst heeft betrekking op betaling van de huurprijs.
Verder voert [gedaagde] aan dat hij de cv-ketel van de winkelruimte heeft afgesloten, waardoor [gedaagde] geen gebruik maakt van gas. [gedaagde] verbruikt enkel elektra.
[gedaagde] stelt zich verder op het standpunt dat de door [eiser] geëiste boete alleen geldt voor de verplichting tot betaling van de huurprijs en niet voor betaling van de vergoeding voor gas en elektra.
Tot slot stelt [gedaagde] dat juist [eiser] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [eiser] heeft nagelaten de gebreken in het winkelpand te herstellen. De gebreken bestaan uit vocht en waterschade.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Schending van artikel 21 Rv
4.1.
[gedaagde] voert aan dat [eiser] niet-ontvankelijk verklaard moet worden in haar vorderingen dan wel een nietigverklaring van de dagvaarding, dan wel integrale afwijzing van de vorderingen van [eiser] moet volgen, omdat de dagvaarding geen duidelijk, volledig en eerlijk beeld geeft van het feitencomplex dat relevant is voor de beslissing in deze zaak en bovendien is in de dagvaarding het verweer van [gedaagde] ten onrechte niet opgenomen. Daarom is gehandeld in strijd met artikel 21 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). De kantonrechter ziet in wat [gedaagde] heeft aangevoerd geen schending van het bepaalde in artikel 21 Rv. Niet gebleken is dat voor de beslissing van belang zijnde feiten niet volledig en niet naar waarheid zijn aangevoerd. Te meer omdat wat [gedaagde] aanvoert als schending van artikel 21 Rv (dat door [gedaagde] ook de kosten voor de bovenwoning moeten worden voldaan en dat [gedaagde] de contractuele afspraken niet nakomt) nu juist de kern van het geschil tussen partijen betreft.
De kosten van gas en elektra
4.2.
[eiser] vordert van [gedaagde] betaling van de kosten van gas en elektra voor de winkelruimte en de bovenwoning. [gedaagde] erkent dat hij deze kosten niet heeft betaald, maar hij voert aan dat hij die kosten ook niet hoeft te betalen omdat in de huurovereenkomst geen vergoeding voor gas en elektra is afgesproken en de huurprijs op grond van artikel 9.5 van de huurovereenkomst inclusief gas en elektra is.
4.3.
Partijen verschillen dus in de eerste plaats van mening over wat is overeengekomen over de kosten voor gas en elektra van het gehuurde en van de bovenwoning. Daarom zal deze betekenis worden vastgesteld door de kantonrechter. Bij de uitleg van de op schrift gestelde bepaling gaat het niet zozeer om een zuiver taalkundige uitleg. Het komt immers aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht [1] .
Daarbij verdient opmerking dat ook gedragingen en verklaringen van partijen na het sluiten van de overeenkomst van belang kunnen zijn voor de aan die overeenkomst te geven uitleg [2] .
4.4.
In artikel 4.7.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder de huurprijs betaalt én een vergoeding voor gas en elektra, ook van de bovenwoning. [gedaagde] stelt in dat kader dat uit artikel 4.7.1 in samenhang met artikel 9.5 van de huurovereenkomst blijkt dat de huurprijs inclusief gas en elektra is, maar dat standpunt volgt de kantonrechter niet. Uit artikel 9.5 blijkt juist niet dat de huurprijs inclusief kosten voor gas en elektra is. In dat artikel wordt namelijk gesproken over gebruikerskosten voor gas en elektra van de winkel én de bovenwoning, welke maandelijks door de huurder moeten worden voldaan met een voor de bovenwoning geschat bedrag aan verbruikskosten van € 180,00 per maand. Hieruit kan niet worden opgemaakt dat de gebruikerskosten voor de winkel en de bovenwoning onder de huurprijs vallen. [gedaagde] heeft ook geen andere stukken overgelegd waaruit zou moeten blijken dat partijen iets anders zijn overeengekomen dan wat in de huurovereenkomst is opgenomen of dat partijen een andere uitvoering aan de overeenkomst hebben gegeven. De uitleg die [gedaagde] aan de bepalingen in de huurovereenkomst geeft volgt de kantonrechter dan ook niet.
4.5.
Het voorgaande wordt ook bevestigd in de vaststellingsovereenkomst die partijen in april/mei 2023 hebben gesloten waarin uitdrukkelijk is vastgesteld dat [gedaagde] vanaf 1 maart 2023 iedere maand bij vooruitbetaling de volledige gebruikerskosten voor gas en elektra conform artikel 9.5 van de huurovereenkomst betaalt, te weten de gebruikerskosten van de winkel en van de bovenwoning (op dat moment € 675,61 per maand). [gedaagde] is ook na deze afspraak enige tijd in gebreke gebleven met betaling van de gebruikerskosten, maar na sommatie door de gemachtigde van [eiser] heeft hij de achterstand over de maanden augustus 2023 tot en met maart 2024 voldaan. Vervolgens is hij vanaf mei 2024 weer in gebreke gebleven met betaling van de kosten voor gas en elektra. Dit is door [gedaagde] niet betwist. [gedaagde] voert nog aan dat hij de cv-ketel heeft uitgezet, maar dat is niet relevant omdat tussen partijen is afgesproken in de huurovereenkomst en nadien in de vaststellingsovereenkomst dat hij alles moet betalen, voor zowel de winkelruimte als de bovenwoning. Het verweer dat [gedaagde] in de veronderstelling was dat de vaststellingsovereenkomst enkel voor een jaar gold faalt want dat blijkt niet uit de tekst van de vaststellingsovereenkomst en is ook anderszins niet gebleken. Bovendien geldt dat [gedaagde] een professionele huurder is, zodat hij daarover zo nodig destijds duidelijkheid had moeten proberen te krijgen.
4.6.
Op basis van een nadere toelichting [3] van [eiser] gaat de kantonrechter uit van een actuele achterstand in de kosten van gas en elektra van € 6.998,68 (mei 2024 tot en met juni 2025 en een jaarafrekening van Vattenfall). Gelet op wat hiervoor is overwogen is de conclusie dat [gedaagde] deze kosten aan [eiser] moet betalen. Dit gedeelte van de vordering zal worden toegewezen. Ook de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
Contractuele boete
4.7.
De door [eiser] in de dagvaarding gevorderde contractuele boetes worden toegewezen. In artikel 26.2 van de algemene bepalingen is opgenomen dat de huurder een direct opeisbare boete van minimaal € 300,00 verschuldigd is als een uit hoofde van de huurovereenkomst
verschuldigd bedragniet prompt op de vervaldag is voldaan. In tegenstelling tot wat [gedaagde] aanvoert geldt dit dus niet alleen voor een achterstand in betaling van de huur. [gedaagde] heeft de kosten voor gas en elektra over de maanden augustus 2023 tot en met maart 2024 en mei 2024 tot en met juni 2025 niet dan wel niet tijdig betaald en is daarom over deze maanden de boete verschuldigd (22 x € 300,00). Deze boete is automatisch verschuldigd vanaf de vervaldag van het verschuldigde bedrag aan kosten voor gas en elektra. Voor een matiging van deze boete ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde] heeft daarvoor ook niets aangevoerd. De kantonrechter zal daarom € 6.600,00 aan boetes toewijzen.
verschuldigd bedragniet prompt op de vervaldag is voldaan. In tegenstelling tot wat [gedaagde] aanvoert geldt dit dus niet alleen voor een achterstand in betaling van de huur. [gedaagde] heeft de kosten voor gas en elektra over de maanden augustus 2023 tot en met maart 2024 en mei 2024 tot en met juni 2025 niet dan wel niet tijdig betaald en is daarom over deze maanden de boete verschuldigd (22 x € 300,00). Deze boete is automatisch verschuldigd vanaf de vervaldag van het verschuldigde bedrag aan kosten voor gas en elektra. Voor een matiging van deze boete ziet de kantonrechter geen aanleiding. [gedaagde] heeft daarvoor ook niets aangevoerd. De kantonrechter zal daarom € 6.600,00 aan boetes toewijzen.
Toekomstige termijnen en boetes
4.8.
[eiser] vordert ook toekomstige (voorschot)termijnen voor gas en elektra en een boete als de lopende energiekosten niet tijdig worden voldaan. Bij een vordering tot nakoming van toekomstige termijnen, dient voldoende belang te bestaan. Een dergelijk belang is voldoende gesteld en ook gebleken. [eiser] heeft aangetoond dat [gedaagde] in het verleden achterstanden heeft laten ontstaan ten aanzien van het betalen van de kosten voor gas en elektra. Het is dan ook aannemelijk dat [gedaagde] de toekomstige (voorschot)termijnen niet zal betalen. De gevorderde toekomstige (voorschot)termijnen van € 491,00 zullen gelet op het voorgaande dan ook worden toegewezen tot het einde van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de periode na het einde van de huurovereenkomst tot aan de dag van ontruiming geldt dat de huurovereenkomst is geëindigd en de grond voor de vordering van de toekomstige (voorschot)termijnen voor die periode daarmee is komen te vervallen.
4.9.
De kantonrechter zal de gevorderde toekomstige boetes vanaf 1 juli 2025 afwijzen, omdat deze (pas) verschuldigd zijn als er te laat wordt betaald en dat voor de toekomst nog niet duidelijk is. Bovendien geldt dat voor het toewijzen van de boete vanaf ontbinding van de huurovereenkomst geen grond bestaat, omdat de huurovereenkomst reeds is beëindigd.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.10.
[eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Onder overlegging van sommaties van 22 maart 2024 en 29 mei 2024 en verwijzing naar artikel 33.1 van de algemene bepalingen, heeft [eiser] gesteld dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. [gedaagde] heeft dit niet betwist.
4.11.
[eiser] kan op grond van artikel 33.1 van de algemene bepalingen aanspraak maken op de overeengekomen contractuele buitengerechtelijke kosten waarbij het bedrag wordt vastgesteld op het gebruikelijke tarief dat door de gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. De gerechtsdeurwaarder hanteert de staffel conform het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. [eiser] vordert echter een bedrag dat hoger is dan het besluit omdat zij uitgaat van een bedrag van 15% over de hoofdsom. De kantonrechter zal de buitengerechtelijke incassokosten dan ook toewijzen tot het bedrag dat volgens de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten toewijsbaar is, namelijk € 481,17. De incassokosten worden slechts berekend over de gevorderde hoofdsom, niet over de ook gevorderde boetebedragen.
Tussenconclusie
4.12.
De tussenconclusie is dat [gedaagde] € 14.079,86 (€ 6.998,68+ € 6.600,00 + € 481,17) aan [eiser] moet betalen.
Ontbinding huurovereenkomst
4.13.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] de kosten voor gas en energie onbetaald heeft gelaten. De overeengekomen huurprijs betaalt [gedaagde] kennelijk wel, maar onbetwist is dat hij de huur structureel te laat betaalt.
4.14.
Op grond van artikel 6:265 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
4.15.
De kantonrechter is van oordeel dat het structureel te laat betalen van de huur en het structureel en langdurig onbetaald laten van de kosten voor gas en elektra een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] oplevert. Deze tekortkoming rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Gelet op de tekortkomingen van [gedaagde] kan van [eiser] daarom niet worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] voortzet. Te meer omdat [gedaagde] helemaal geen vergoeding betaalt voor gas en elektra en deze kosten dus volledig voor rekening van [eiser] komen.
4.16.
De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst zal op grond van het voorgaande worden toegewezen. [gedaagde] zal worden veroordeeld het gehuurde te ontruimen op een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. De kantonrechter is van oordeel dat dit een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen.
Gebreken aan het gehuurde
4.17.
[gedaagde] heeft verder nog gesteld dat er gebreken zijn aan het gehuurde, wat [eiser] heeft betwist, terwijl [gedaagde] , anders dan een paar foto’s, niets in het geding heeft gebracht om deze stelling (voldoende) te onderbouwen. Ook is niet gebleken dat [gedaagde] [eiser] daarover heeft geïnformeerd, zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat. Bovendien heeft [gedaagde] hier verder ook geen rechtsgevolgen aan verbonden en kan de kantonrechter ook geen beslissing over de gebreken en het herstel daarvan nemen, omdat [gedaagde] dit niet in reconventie heeft gevorderd. Verder geldt nog dat voor zover wel sprake zou zijn van gebreken, dit [gedaagde] niet zonder meer ontslaat van zijn betalingsverplichting van de kosten voor gas en energie. Daarnaast is in artikel 26.1 van de algemene bepalingen opgenomen dat [gedaagde] geen beroep op opschorting, korting, aftrek of verrekening toekomt.
Machtiging tot ontruiming
4.18.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen, omdat op grond van de wet alleen de deurwaarder een ontruiming van een woning mag uitvoeren. [4]
Proceskosten
4.19.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
140,84
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
678,00
(2 punten × € 339,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.201,84
4.20.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het [adres] in [plaats] ,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [eiser] zijn, en de sleutels af te geven aan [eiser] ,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] € 6.998,68 aan kosten van gas en elektra tot en met juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente, telkens te rekenen vanaf de relevante vervaldatum tot de dag van voldoening,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiser] van de na 1 juli 2025 verschenen termijnen van € 491,00 voor gas en elektra tot de ontbinding van de huurovereenkomst,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] om te betalen aan [eiser] € 6.600,00 aan contractuele boetes tot en met juni 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente, vanaf 1 juli 2025 tot de dag van voldoening,
5.6.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 481,17 aan buitengerechtelijke kosten,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.201,84, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.8.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Merkus en in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.