Uitspraak
RECHTBANKNOORD-HOLLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Haarlem
Zaaknummer: 11319914 \ CV EXPL 24-6662
Vonnis van 8 oktober 2025
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [plaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [plaats 2],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna te noemen: VvE en [eiser 2],
gemachtigde: Boeder Incasso,
tegen
[gedaagde],
te [plaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. F. Zivkovic-Laurenta.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie
- het tussenvonnis van 13 november 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte overlegging producties 27 tot en met 30 van [gedaagde]
- de akte overlegging producties E en F van de VvE en [eiser 2]
- de akte vermindering eis van de VvE en [eiser 2]
- de mondelinge behandeling van 10 juni 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de pleitnota van [gedaagde] met eiswijziging in reconventie
- de akte van de VvE en [eiser 2] inzake de eiswijziging in reconventie
- de antwoordakte van [gedaagde] in reconventie
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Het pand aan [straat] [nummer 1] in [plaats 1] is verdeeld in twee appartementen: [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] en [straat] [nummer 1] [toevoeging 2]. [eiser 2] was tot 2019 eigenaar van beide appartementen. [eiser 2] was ook eigenaar van meerdere naastgelegen panden in [straat].
2.2.
In januari 2019 heeft [gedaagde] het appartement [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] gekocht van [eiser 2]. De VvE is per 1 februari 2019 ingeschreven in de Kamer van Koophandel. In de splitstingsakte staat onder meer:
(…)
c. de breukdelen als bedoeld in artikel 23 van Pro dit reglement worden vastgesteld op een/half;
(…)
e. de bedragen als bedoeld in artikel 40 leden Pro 4 en 5 van dit reglement worden vastgesteld door de ledenvergadering;
(…)
Hij verklaarde, dat voor deze verenigingen de statuten zullen gelden zoals opgenomen gemeld reglement, met dien verstande, dat:
(…)
e. alle besluiten worden genomen met eenstemmigheid van alle stemmen;
f. het bedrag bedoeld in artikel 37 lid 2 van Pro het regelement wordt vastgesteld op vijfhonderd gulden;
g. indien tussen de eigenaars een geschil mocht ontstaan van welke aard ook, de meest gerede partij een beslissing kan vragen van een kommissie van drie scheidslieden met uitsluiting van de gewone rechterlijke macht. De drie scheidslieden zullen recht spreken (…) in het hoogste ressort.
2.3.
Het modelreglement van 1973 is van toepassing verklaard. Daarin staat:
“Artikel 2
Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend:
a. funderingen, (…) het geraamte van het gebouw met de ondergrond, (…) de daken, schoorstenen (…)
Artikel 23
1. De eigenaars zijn in de gemeenschap gerechtigd in de nader in de akte te bepalen breukdelen
(…).
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaars verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor gemeenschappelijke rekening zijn.
Artikel 37
1. De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan de administrateur is opgedragen.
2. De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij de administrateur. Deze kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaan, indien hij daartoe niet vooraf door de vergadering is gemachtigd.
(…)
4. leder der eigenaars of gebruikers is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. Lijdt hij als gevolg hiervan schade dan wordt deze hem door de vereniging vergoed.
5. Besluiten door de vergadering tot het doen van uitgaven die een in de akte nader te bepalen bedrag te boven gaan, kunnen slechts worden genomen met een meerderheid van ten minste drie/vierde van het aantal uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin een aantal eigenaars tegenwoordig of vertegenwoordigd is, dat ten minste twee/derde van het totaal aantal stemmen kan uitbrengen. In een vergadering, waarin minder dan twee/derde van het in de vorige zin bedoelde maximum aantal stemmen kan worden uitgebracht, kan geen geldig besluit worden genomen.
In dat geval zal een nieuwe vergadering worden uitgeschreven, te houden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste.
In de oproep tot deze vergadering zal mededeling worden gedaan dat de komende vergadering een tweede vergadering is als bedoeld in dit artikel. In deze vergadering zal over de aanhangige onderwerpen een besluit kunnen worden genomen ongeacht het aantal stemmen, dat ter vergadering kan worden uitgebracht.
6 Het in het vorige lid bepaalde geldt niet voor uitgaven met betrekking tot posten die door de vergadering overeenkomstig artikel 18 lid 1 en Pro artikel 32 lid 2 op Pro de jaarlijkse begroting zijn geplaatst voorzover deze posten met niet meer dan tien procent overschreden worden, of voor uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd.
Artikel 40
1. Het bestuur van de vereniging berust bij de administrateur, die benoemd wordt door de vergadering. Deze zal ook een plaatsvervangend administrateur kunnen benoemen.
2. De administrateur en de plaatsvervangend administrateur worden benoemd voor onbepaalde tijd en kunnen te allen tijde worden ontslagen.
3. De administrateur beheert de middelen van de vereniging en draagt zorg voor de tenuitvoerlegging van de besluiten van de vergadering, onverminderd het bepaalde in artikel 31.
4. Hij behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen en het aangaan van dadingen alsmede voor het aangaan van rechtshandelingen en het geven van kwijtingen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande. Hij behoeft geen machtiging om verweer te voeren in een kort geding.
5. Voorzover in verband met de omstandigheden het nemen van spoedeisende maatregelen, welke uit een normaal beheer kunnen voortvloeien, noodzakelijk is, is de administrateur zonder opdracht van de vergadering hiertoe bevoegd, met dien verstande dat hij voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande de machtiging nodig heeft van de voorzitter van de vergadering en voor het aangaan van verbintenissen een belang van een nader in de akte te bepalen bedrag te boven gaande de machtiging van de vergadering.
2.4.
[eiser 2] vervulde de rol van bestuurder. Op 9 juli 2021 heeft een algemene ledenvergadering (ALV) plaatsgevonden:
“1. onderhoud uitgevoerd in 2019-2020
Zie bijgevoegde facturen
(…)
Deze werkzaamheden zijn door [eiser 2] betaald ivm achterstallig onderhoud.”
2.5.
In de ALV van 3 maart 2022 is de ALV-bijdrage van € 50,00 verhoogd naar
€ 100,00.
€ 100,00.
2.6.
In de notulen van de ALV van 14 april 2023 is vastgelegd:
“[betrokkene 1] heeft een map met relevante documenten meegenomen. (…) Ook zitten er in de map 3 reparatie facturen van reeds uitgevoerde werkzaamheden. [gedaagde] benadrukt dat zij in het vervolg graag vóóraf schriftelijk betrokken wil worden bij eventuele VVE uitgaven die gedaan dienen te worden, aangezien zij geen weet had van deze uitgevoerde reparaties.
(…)
[betrokkene 1] geeft aan dat er een dak reparatie gedaan dient te worden en heeft hiervoor offertes opgevraagd. [gedaagde] is akkoord met deze offerte a 5100eur incl btw. Er is nog geen afspraak over de financiële afhandeling hiervan. [betrokkene 1] biedt een betalingsregeling aan. [gedaagde] geeft aan de dak kosten te willen verrekenen met de vloerkosten die erop relatief korte termijn aan zullen komen, namelijk(…)
De dakreparatie betreft 5100 incl btw en de vloerreparatie (offerte april 2023) betreft 4658,50 inclusief btw (…) [gedaagde] geeft aan bovenstaande vloerreparatie kosten te willen verrekenen met de aankomende dakreparatiekosten aangezien het om vergelijkbare bedrag gaat en zij momenteel geen financiële ruimte heeft. Zij zal ergens in de komende 2 jaren een lening aanvragen om bovenstaande werkzaamheden te laten uitvoeren en zo de kosten te kunnen dekken. (…)
[betrokkene 1] geeft aan hier niet mee akkoord te zijn, en wil dit overleggen met zijn partner.
[gedaagde] spreekt haar twijfel uit over het dragen van 50% van de kosten van het dak. Zij heeft geen garantie dat als [betrokkene 1] zijn huis verkoopt, dat ze een welwillende VVE-eigenaar zal treffen die tzt bereid is de 50% van de vloerreparatie kosten te willen dragen.
(…)
7. Reparaties en wijzigingen die gedaan dienen te worden vanuit de VVE worden voorafgaand aan de werkzaamheden schriftelijk gecommuniceerd en akkoord bevonden door beide partijen.
2.7.
Eind juni 2023 zijn de dakwerkzaamheden uitgevoerd. Op 4 juli 2023 heeft [eiser 2] een factuur van € 3.600,00 aan [gedaagde] gestuurd:
“Hierbij de rekening van de fa [bedrijf]. Er staat euro 2986,03 op de VVE rekening. We hebben dus 700 euro te kort. Hoe gaan we dat doen?”
“Hierbij de rekening van de fa [bedrijf]. Er staat euro 2986,03 op de VVE rekening. We hebben dus 700 euro te kort. Hoe gaan we dat doen?”
2.8.
Op 4 juli 2023 heeft [gedaagde] naar [eiser 2] bericht:
“In de map van het laatste VVE overzicht staat een eindbalans van 2022 (…) Wel zijn er daar onterecht een aantal rekening vanaf uw kant ingebracht. Dit betreffen rekeningen die eerder besproken zijn in onze VvE overleggen en die voor uw rekening waren aangezien het achterstallig onderbouwd betrof (…)
Ik bespreek daarom graag de 15e het een en ander, want zoals ik reeds heb aangegeven in onze laatste VVE bespreking, ben ik momenteel niet in de gelegenheid om financieel extra lasten te dragen en voorzie ik daar op korte termijn ook geen verandering in. Totdat we bovenstaande nader hebben besproken, ben ik daarom niet akkoord met betalingen van onze gezamenlijke VVE rekening.”
2.9.
[eiser 2] heeft de factuur voldaan met het bedrag € 2.986,03 van de VvE. Het restant heeft hij zelf voldaan en wil dat verrekenen met de VvE bijdragen tot en met juli 2024.
2.10.
In de notulen van de ALV van 25 juli 2023 staat:
1.Verrichte werkzaamheden dak 2023, zonder vooraf financieel akkoord
Eigenaar [toevoeging 1] geeft aan dat er opnieuw werkzaamheden zijn verricht zonder haar akkoord, te weten een volledige dak reparatie à offerte €3600. De totale factuur bedroeg uiteindelijk € 4100, inclusief kosten voor de schoorsteen op het dak à €500. Deze werkzaamheden hebben in juni 2023 plaats gevonden.
Eigenaar [toevoeging 2] geeft aan de factuur te hebben voldaan met het resterende saldo op de rekening van de VVE, te weten €2986,03, en het resterende bedrag vanaf zijn rekening te hebben betaald als voorschot op de VVE bijdrage t/m juli 2024. Eigenaar [toevoeging 1] heeft vooraf expliciet schriftelijk aangegeven niet akkoord te zijn met een afschrijving van de VVE rekening. Eigenaar [toevoeging 2] heeft eerder vanuit de VVE een drietal werkzaamheden (in 2019, 2021 en 2022; totaal € 1793,10) laten verrichten zonder akkoord van Eigenaar [toevoeging 1] vooraf. Dit betroffen verschillende werkzaamheden aan het dak en het balkon op [nummer 1] [toevoeging 2].
Dit is volgens Eigenaar [toevoeging 1] voor het eerst op de WE vergadering van 14 april jl. besproken;
(…)
Eigenaar [toevoeging 1] geeft aan dat het laten verrichten van werkzaamheden zonder akkoord tot uitvoer én zonder financiële afspraak vooraf in strijd is met de akte van splitsing. Eigenaar [toevoeging 1] stelt dat zij zich niet genoodzaakt ziet om financieel bij te dragen aan werkzaamheden die niet vooraf door de VVE vergadering zijn aangenomen, en stelt voorts vast dat Eigenaar [toevoeging 2] onrechtmatig bedragen van de VVE rekening heeft gehaald.
Eigenaar [toevoeging 1] stelt dat zij met de dakreparatie op zichzelf kan leven, maar niet met de financiële afhandeling ervan.
Eigenaar [toevoeging 2] erkent dat de gang van zaken opnieuw niet verlopen is conform wat juist is maar brengt in dat het huidige moment een unieke kans was om samen met de VVE’s van [straat] [nummer 2] ([nummer 2] is tevens in het bezit van Eigenaar [toevoeging 2]) en [straat] [nummer 3] een dak reparatie te laten verrichten. Volgens Eigenaar [toevoeging 2] scheelde dit aanzienlijk in de geoffreerde kosten voor de reparatie.
Eigenaar [toevoeging 2] vraagt Eigenaar [toevoeging 1] voor 50% bij te dragen aan de facturen van 2019-2022, te weten 0.5 X € 1793,10 = € 886,55.
Eigenaar [toevoeging 2] vraagt Eigenaar [toevoeging 1] tevens om voor 50% bij te dragen aan de dak reparatie 2023:
a.
a) door akkoord te geven op de reeds gebruikte middelen van de VVE rekening, en b) het resterende door hem betaalde bedrag te vereffenen met de maandelijkse bijdragen aan de VVE t/m juli 2024.
a) door akkoord te geven op de reeds gebruikte middelen van de VVE rekening, en b) het resterende door hem betaalde bedrag te vereffenen met de maandelijkse bijdragen aan de VVE t/m juli 2024.
Het door Eigenaar [toevoeging 2] betaalde bedrag uit eigen middelen bedraagt € 1113,97. Eigenaar [toevoeging 2] stelt voor dat Eigenaar [toevoeging 1] door maandelijks €100 bij te dragen aan de WE, en tevens zijn eigen bijdrage gedurende 12 maanden stop te zetten aan de VVE, dit verschil kan vereffenen.
Eigenaar [toevoeging 1] stelt enkel achteraf akkoord te geven op de door Eigenaar [toevoeging 2] eenzijdig ingezette verrichtte werkzaamheden indien Eigenaar [toevoeging 2] onvoorwaardelijk toestemming geeft en financieel akkoord gaat met 50% bijdrage aan de vloerwerkzaamheden die eind 2024 (verwachting december) zullen worden uitgevoerd. Dit geldt ook wanneer Eigenaar [toevoeging 2] zou besluiten zijn deel in de VVE ([toevoeging 2]) voordien te zullen verkopen. Eigenaar [toevoeging 2] geeft aan akkoord te gaan met dit voorstel. Eigenaar [toevoeging 1] behoudt zich het recht voor om juridische stappen te ondernemen betreffende het handelen van Eigenaar [toevoeging 2] totdat de overeenkomst voor de vloerreparatie is ondertekend.
(…)
2. Vloerreparatie [straat] [toevoeging 1] najaar 2024
Beide eigenaren zullen na kennis te hebben genomen van offertes voor de vloerreparatie, binnen 8 weken een verklaring opstellen waarin zij bedien zich committeren (toestemming en financieel) aan het verricht van de werkzaamheden op [toevoeging 1] in 2024. (…) Naar verwachting* betreffen de werkzaamheden in ieder geval het volgende:
(…)
6. Actiepunten
-Eigenaar [toevoeging 1] en Eigenaar [toevoeging 2] winnen informatie in voor de werkzaamheden op [toevoeging 1] conform het formulier onder punt 2;
Eigenaar [nummer 1] [toevoeging 1] stelt een verklaring op omtrent de uitvoering en financiële afhandeling van de werkzaamheden op [toevoeging 1];
- Indien beide partijen akkoord zijn met de te verrichten werkzaamheden en een financiële afspraak hier omtrent overeen is gekomen, zal Eigenaar [toevoeging 1] haar schriftelijke instemming verlenen met een nader op te stellen financiële afhandeling omtrent de werkzaamheden die in 2023 voor het dak hebben plaats gevonden.
- Wat betreft de werkzaamheden die zonder akkoord en met betaling uit eigen middelen door Eigenaar [toevoeging 2] zijn betaald en uitgevoerd in 2019, 2021 en 2022, stelt Eigenaar [toevoeging 1] het volgende voor: zij draagt €886,55 extra bij bovenop haar maandelijkse VvE bijdrage, in 35 maandelijkse termijnen van € 25,33.
(…)
2.11.
Per augustus 2023 heeft [gedaagde] de VvE-bijdrage niet meer overgemaakt maar apart gehouden.
2.12.
Op 2 september 2024 heeft [eiser 2] namens de VvE aan de deurwaarder opdracht gegeven om conservatoir beslag te leggen onder de verkopende notaris:
“Als voorzitter [eiser 2] van de VVE [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] en [nummer 1] [toevoeging 2], besluit de VVE om conservatoir beslag te leggen op de koopprijs van perceel [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] [postcode] [plaats 1].
“Als voorzitter [eiser 2] van de VVE [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] en [nummer 1] [toevoeging 2], besluit de VVE om conservatoir beslag te leggen op de koopprijs van perceel [straat] [nummer 1] [toevoeging 1] [postcode] [plaats 1].
Incassoprocedure voor de volledige vordering van de VVE 2023-2024.”
2.13.
Op 6 september 2024 is het appartement van [gedaagde] via notariële akte overgedragen aan [betrokkene 3].
2.14.
Op 9 september 2024 heeft de notaris als zekerheid € 4.148,00 voor de VvE op de kwaliteitsrekening van de deurwaarder betaald onder de voorwaarde van het opheffen van het conservatoire beslag. Daarbij hebben partijen de volgende afspraken gemaakt:
“(…)
“(…)
Onder de voorwaarde dat:
-Het bedrag van 4148 euro pas aan de VvE kan worden vrijgegeven nadat de VvE/dhr. [eiser 2] een vonnis van de kantonrechter heeft waaruit een betalingsverplichting van mevr. [gedaagde] zou volgen;
-Boeder het volledige bedrag van 4148 euro ook direct aan mevr. [gedaagde] stort indien de VvE niet binnen 2 weken na de beschikking van de voorzieningenrechter heeft gedagvaard of door de kantonrechter in het ongelijk wordt gesteld;
(…)”
2.15.
[gedaagde] heeft haar appartementsrecht verkocht. Op 22 juli 2024 is de koopovereenkomst ingeschreven in het kadaster.
2.16.
De door [gedaagde] apart gehouden VvE-bijdrage van € 1.200,00 is overgemaakt aan [betrokkene 3].
2.17.
Op 30 september 2024 heeft [gedaagde] de deurwaarder verzocht om een machtiging van de VvE waaruit zou blijken dat de VvE het beslag mocht leggen en de dagvaarding mocht aanbrengen. Op 2 oktober 2024 heeft de deurwaarder de opdrachtmail van [eiser 2] van 2 september 2024 toegezonden aan [gedaagde].
2.18.
[betrokkene 3] heeft, na het uitbrengen van de dagvaarding, het bedrag van € 1.200,00 aan de VvE gestort.
2.19.
Op 25 februari 2025 hebben [eiser 2] en [betrokkene 3] aan de deurwaarder verklaard:
“Hierbij bevestigen de leden van de VVE onderstaand besluit van 2 september 2024 voor de genoemde beslaglegging en voor het voeren van de daarop volgende noodzakelijke procedure.”
“Hierbij bevestigen de leden van de VVE onderstaand besluit van 2 september 2024 voor de genoemde beslaglegging en voor het voeren van de daarop volgende noodzakelijke procedure.”
2.20.
[eiser 2] heeft daarna zijn appartement verkocht.
3.Het geschil
in conventie
3.1.
VvE en [eiser 2] vorderen – samengevat en na vermindering van eis – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van 50% van de onderhoudskosten zijnde € 1.847,58, incassokosten van € 537,34 en rente van € 155,81. Subsidiair vordert [eiser 2] betaling op grond van zaakwaarneming voor [gedaagde] dan wel onrechtvaardigde verrijking.
3.2.
De VvE en [eiser 2] leggen aan de vordering ten grondslag dat conform splitsingsakte kosten bij helfte moeten worden verdeeld.
3.3.
[gedaagde] voert aan dat de kantonrechter niet bevoegd is kennis te nemen van de procedure van VvE omdat in de splitsingsakte een arbitrageregeling opgenomen dat de gewone rechterlijke macht uitsluit. Daarnaast concludeert [gedaagde] tot niet-ontvankelijkheid van VvE omdat er geen ALV is geweest waarin de leden de voorzitter hebben gemachtigd om onafhankelijk tot rechtsvorderingen over te gaan. Verder is het starten van de procedure nietig omdat in strijd is gehandeld met de akte en modelreglement op grond van artikel 2:14 BW Pro. [gedaagde] betwist dat zij 50% van de kosten verschuldigd is omdat de VvE dan wel [eiser 2] in strijd hebben gehandeld met de splitsingsakte en het modelreglement. Zo moeten alle uitgaven hoger dan € 226,89 aan de ALV worden voorgelegd en is niet duidelijk welke werkzaamheden aan de gemeenschappelijke delen zijn verricht en of deze noodzakelijk waren.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de subsidiaire vordering inzake zaakwaarneming of ongerechtvaardigde verrijking omdat deze niet nader onderbouwd is.
in reconventie
3.4.
[gedaagde] vordert (na wijziging eis):
- te verklaren voor recht dat [eiser 2] dan wel de VvE op onjuiste en onrechtmatige wijze gebruik heeft gemaakt van toegang tot de VvE gelden en [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen tot terugbetaling van alle onrechtmatige gemaakte proces- en onderhoudskosten jegens de VvE;
- te verklaren voor recht dat [eiser 2] dan wel de VvE op onjuiste en onrechtmatige wijze gebruik heeft gemaakt van toegang tot de VvE gelden en [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen tot terugbetaling van alle onrechtmatige gemaakte proces- en onderhoudskosten jegens de VvE;
- [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen tot het terugbetalen van € 1.493,02 (zijnde 50% van het gebruikte bedrag aan VvE gelden) uit hoofde van onrechtmatige daad,
- [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen wegens onrechtmatige daad tot vergoeding van de volledige proceskosten van € 5.000,00, subsidiair tot betaling van de proceskosten inclusief kosten rechtsbijstand te vermeerderen met rente,
- [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen tot directe teruggave van het volledige bedrag dat op de bankrekening van de deurwaarder staat,
- [eiser 2] dan wel de VvE te veroordelen tot betaling van € 699,65 aan buitengerechtelijke kosten.
3.5.
De grondslag van haar vordering volgt deels uit hetgeen zij in conventie als verweer heeft gevoerd. Verder voert [gedaagde] aan dat zij schade heeft geleden door het onrechtmatig handelen omdat zij haar aandeel in het vermogen van de VvE niet kon verrekenen met de verkoopprijs zoals gebruikelijk is. [gedaagde] was genoodzaakt om haar eis te wijzigen (in die zin dat niet alleen [eiser 2] werd veroordeeld maar ook de VvE) gezien de poging tot bekrachtiging door [betrokkene 3] en de verkoop door [eiser 2] van het appartement.
3.6.
VvE en [eiser 2] voeren verweer. De VvE en [eiser 2] verzetten zich tegen de wijziging van eis in reconventie omdat deze niet bij conclusie van antwoord is ingesteld. Het feit dat [eiser 2] gedurende de procedure zijn appartement heeft verkocht kan geen grondslag voor de wijziging opleveren. Door de wijze van wijziging en de onduidelijke formulering is de VvE in haar belangen geschaad en behoudt de VvE zich het recht voor om alsnog inhoudelijk verweer te voeren.
Verder is de gevorderde verklaring voor recht is onvoldoende gespecificeerd en is niet voldaan aan de eisen voor onrechtmatige daad. Ook is geen schade geleden omdat [gedaagde] baat heeft gehad bij de werkzaamheden. De procedure is terecht ingesteld zodat (volledige) proceskostenveroordeling niet aan de orde kan zijn. Eventuele terugbetaling van het bedrag onder de deurwaarder vloeit voort uit de afspraken.
3.7.
Op de stellingen van partijen – zowel in conventie als reconventie – wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
in conventie
4.1.
Hoewel het petitum van de dagvaarding niet duidelijk is hierover, volgt uit het lichaam van de dagvaarding dat in het geval de vordering van de VvE geheel of gedeeltelijk wordt afgewezen, [eiser 2] subsidiair betaling vordert van het bedrag op grond van zaakwaarneming dan wel ongerechtvaardigde verrijking. De vorderingen van de VvE zullen daarom eerst worden behandeld waarna indien nodig, de subsidiaire vordering van [eiser 2] wordt behandeld.
Vordering VvE
4.2.
In de splitsingsakte is bepaald dat ingeval van een geschil tussen eigenaren, bij uitsluiting van de gewone rechterlijke macht, een commissie van drie scheidslieden bevoegd is hiervan kennis te nemen. Dit wordt gekwalificeerd als een arbitragebeding. Een rechter kan, als sprake is van een overeenkomst tot arbitrage, zich onbevoegd verklaren als een partij, voor alle weren, een beroep doet hierop [1] . Het is daarbij niet noodzakelijk dat dit beroep expliciet wordt gedaan vóór alle andere weren. Voldoende, is dat dit beroep geschiedt in de eerst ingediende schriftelijke of mondelinge conclusie. Door in haar conclusie van antwoord expliciet te verwijzen naar het beding in de splitsingsakte heeft [gedaagde] een geldig beroep gedaan hierop. Dit heeft tot gevolg dat de kantonrechter onbevoegd is om van de vorderingen van de VvE kennis te nemen.
4.3.
Daarom wordt toegekomen aan de subsidiaire vordering van [eiser 2].
Zaakwaarneming
4.4.
De vordering van [eiser 2] inzake zaakwaarneming zal worden afgewezen. Van zaakwaarneming is sprake als [eiser 2] het belang van [gedaagde] welbewust, op redelijke grond en zonder goedkeuring heeft behartigd [2] . In dat geval kan [gedaagde] worden gehouden de schade van [eiser 2] te vergoeden [3] . Het is echter niet vast komen te staan dat [eiser 2] redelijke grond had om tot actie over te gaan. Zo is niet gebleken dat voor de dakwerkzaamheden een besluit van de ALV niet afgewacht kon worden. Verder is de stelling van [eiser 2], dat kosten bespaard konden worden door gelijk met het herstel van omliggende daken uit te voeren, niet onderbouwd. [gedaagde] is daarom niet gehouden eventuele schade te vergoeden.
Ongerechtvaardigde verrijking
4.5.
De vordering van [eiser 2] inzake ongerechtvaardigde verrijking wordt eveneens afgewezen. Als [gedaagde] ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiser 2], is zij verplicht zijn schade te vergoeden tot het bedrag van haar verrijking [4] . [eiser 2] heeft echter onvoldoende gesteld of onderbouwd op welke wijze [gedaagde] (ongerechtvaardigd) is verrijkt door de uitgevoerde werkzaamheden.
4.6.
Omdat de conclusie is dat de gevorderde hoofdsom wordt afgewezen, worden ook de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke kosten en rente afgewezen.
Conclusie in conventie
4.7.
De slotsom is dan ook dat de rechtbank onbevoegd is ten opzichte van de vorderingen van de VvE en de VvE niet-ontvankelijk zal verklaren in haar vorderingen en dat de vorderingen van [eiser 2] zullen worden afgewezen.
4.8.
VvE en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
677,00
in reconventie
4.9.
[gedaagde] heeft in eerste instantie haar vordering in reconventie enkel gericht tot [eiser 2]. In haar pleitnota heeft [gedaagde] haar vordering in reconventie gewijzigd in die zin dat in het geval de VvE ontvankelijk wordt verklaard in haar vordering gevorderd wordt, (ook) de VvE te veroordelen tot terugbetaling van de helft van de gemaakte kosten € 1.493,02, de advocaatkosten van € 5.000,00 althans tot een proceskostenveroordeling, buitengerechtelijke kosten van € 699,65. Tevens vordert [gedaagde] de VvE te veroordelen tot teruggave van € 4.148,00 welk in depot bij de deurwaarder staat. De VvE en [eiser 2] hebben bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering. Partijen zijn over en weer in de gelegenheid gesteld zich hier nader over uit te laten.
4.10.
De eiswijziging wordt geaccepteerd. Zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen, is [gedaagde] bevoegd haar eis in reconventie of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen. De VvE en [eiser 2] zijn bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde [5] . Hiervan is echter geen sprake. De VvE is na de eiswijziging in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren bij nadere akte waarvan ook gebruik is gemaakt. Er is geen aanleiding om de VvE dan wel [eiser 2] nogmaals in de gelegenheid te stellen hierop te reageren, zoals zij hebben verzocht.
4.11.
Omdat de kantonrechter onbevoegd is kennis te nemen van de vordering van de VvE en deVvE in conventie niet-ontvankelijke is verklaard, wordt niet toegekomen aan de gewijzigde subsidiaire vordering van [gedaagde].
Verklaring voor recht
4.12.
[gedaagde] heeft gevorderd te verklaren dat [eiser 2] op onjuiste en onrechtmatige wijze gebruik heeft gemaakt van zijn toegang tot de VvE gelden. Uit de notulen van 25 juli 2023 blijkt dat geen besluit is genomen voor het uitvoeren van de dakwerkzaamheden. [eiser 2] heeft gesteld dat het herstellen van het dak kosten bespaarde. Voor zover hierin een beroep kan worden gelezen op spoedeisendheid (waarvoor geen machtiging nodig is) gaat dat niet op omdat dit evenmin nader onderbouwd is.
4.13.
In tegenstelling tot wat [eiser 2] heeft betoogd, heeft [gedaagde] ook achteraf geen toestemming gegeven voor de dakwerkzaamheden. Uit de notulen van de vergadering van 25 juli 2023 blijkt dat partijen eerst informatie zouden inwinnen over de werkzaamheden aan de vloer, [gedaagde] een verklaring omtrent de financiële afhandeling daarvan zou opstellen en daarna zou [gedaagde] haar toestemming geven. Het is niet gebleken dat die acties zijn uitgevoerd.
4.14.
Omdat er (vooraf dan wel achteraf) geen rechtsgeldig besluit aan de dakwerkzaamheden ten grondslag heeft gelegen, heeft [eiser 2] onrechtmatig gebruikt gemaakt van zijn toegang tot de VvE gelden om de VvE gelden te gebruiken om tot betaling hiervan over te gaan. De vordering tot verklaring voor recht hieromtrent wordt toegewezen. De vordering om [eiser 2] te veroordelen tot terugbetaling van kosten jegens de VvE zal worden afgewezen omdat dit een vordering is die door de VvE aanhangig gemaakt moet worden en niet door [gedaagde].
Terugbetaling € 1.493,02
4.15.
[eiser 2] heeft niet betwist dat van het geld dat op de VvE rekening staat 50% tot het vermogen van [gedaagde] behoort. Van het bedrag dat [eiser 2] uit het reservefonds heeft gehaald (€ 2.986,03) behoorde dan € 1.493,02 toe aan [gedaagde]. Omdat dit bedrag niet meer in het reservefonds aanwezig was, kon zij het bedrag niet meenemen of verrekenen met de nieuwe koper zoals gebruikelijk. [gedaagde] heeft hierdoor schade geleden. De vordering zal worden toegewezen.
Betaling volledige proceskosten/proceskostenveroordeling/kosten rechtsbijstand
4.16.
Voor toewijzing in de werkelijke proceskosten is slechts plaats in geval van buitengewone omstandigheden. Daarbij moet worden gedacht aan gevallen van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Daarvan is pas sprake als een partij een vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan zij de onjuistheid kende of had behoren te kennen waarvan zij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden [6] . Bij het aannemen hiervan past terughoudendheid, gelet op het recht op toegang tot de rechter dat mede gewaarborgd wordt door artikel 6 EVRM Pro [7] .
4.17.
Van buitengewone omstandigheden zoals hiervoor bedoeld, mede gelet op de in acht te nemen terughoudendheid, is onvoldoende gebleken. Het feit dat de VvE had kunnen voorzien dat de kantonrechter onbevoegd was kennis te nemen van de vordering/niet-ontvankelijk zou kunnen worden verklaard, is hiervoor onvoldoende. Daarnaast heeft [gedaagde] zelf betaling van de VvE-bijdragen opgeschort en was het aannemelijk dat de VvE beslag zou kunnen gaan leggen of andere juridische acties zou ondernemen. Ook is van belang dat [eiser 2] een op zichzelf staande vordering heeft ingediend waarover beslist moet worden. De proceskostenveroordeling zal daarom worden toegewezen volgens de gebruikelijk wettelijke regels hiervoor [8] .
4.18.
[gedaagde] heeft verzocht om een vergoeding van de kosten voor rechtsbijstand. Voor afzonderlijke toewijzing hiervan, naast de toewijzing van de gebruikelijke procedurekosten, is geen grondslag gesteld zodat deze post wordt afgewezen.
Teruggave van bedrag op de kwaliteitsrekening
4.19.
De vordering zal worden toegewezen. De kantonrechter was niet bevoegd kennis te nemen van de vordering van de VvE/de VvE is in conventie niet-ontvankelijk verklaard en de vorderingen van [eiser 2] in conventie zijn afgewezen. Gezien de afspraken tussen partijen zoals geciteerd in r.o. 2.14 moet het bedrag dat in depot is gestort worden uitbetaald aan [gedaagde].
Betaling van € 699,965 aan incassokosten
4.20.
De vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten zal worden afgewezen. De vorderingen in reconventie vallen niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De gevorderde vergoeding wordt daarom getoetst aan de oriëntatiepunten voor de beoordeling van dergelijke vorderingen uit het Rapport BGK-integraal. [gedaagde] heeft niet gesteld dat de kosten zijn gemaakt betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een (niet aanvaard) schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De kosten worden daarom aangemerkt als betrekking hebbend op verrichtingen waarvoor de proceskostenveroordeling wordt geacht een vergoeding in te sluiten.
4.21.
VvE en [eiser 2] zijn (grotendeels) in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
677,50
(2,5 punten × € 271,00)
Totaal
€
677,50
5.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
5.1.
verklaart zich onbevoegd om van de vorderingen van de VvE kennis te nemen en verklaart de VvE niet-ontvankelijk in haar vorderingen,
5.2.
wijst de vorderingen van [eiser 2] af,
5.3.
veroordeelt de VvE en [eiser 2] in de proceskosten van € 677,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.4.
verklaart voor recht dat [eiser 2] op onjuiste en onrechtmatige wijze gebruik heeft gemaakt van de toegang tot de VvE gelden,
5.5.
veroordeelt [eiser 2] tot betaling van een bedrag van € 1.493,02 uit hoofde van onrechtmatige daad,
5.6.
veroordeelt de VvE en [eiser 2] tot betaling van het volledige bedrag welke op de kwaliteitsrekening van mr. Boeder staat.
5.7.
veroordeelt de VvE en [eiser 2] in de proceskosten van € 677,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
5.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
in conventie en in reconventie
5.9.
veroordeelt de VvE en [eiser 2] tot betaling van de kosten van betekening als VvE en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.10.
veroordeelt de VvE en [eiser 2] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
5.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
Dit vonnis is gewezen door mr. S.N. Schipper, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 oktober 2025.