Uitspraak
RECHTBANK Noord-Holland
Civiel recht
Zittingsplaats Alkmaar
Zaaknummer: C/15/348133 / HA ZA 24-40
Vonnis van 10 juli 2024
in de zaak van
1.[eiser 1] ,2. [eiser 2] ,
beide wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partijen,
hierna in enkelvoud te noemen: [eisers] ,
advocaat: mr. R. Zwiers,
tegen
1.[gedaagde 1] ,2. [gedaagde 2] ,
beide wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna in enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,
advocaat: mr. J.J. Dijkman en mr. M.E. Breed.
De zaak in het kort
Het gaat in deze zaak om de koop van een woning. Koper stelt dat de woning niet aan de koopovereenkomst voldoet en vordert de kosten voor herstel van diverse gebreken. De rechtbank is van oordeel dat de woning voldoet aan de koopovereenkomst. De gebreken leiden er niet toe dat koper daar niet kan wonen op een veilige manier. Het gebrek aan de riolering is een verborgen gebrek maar de rechtbank oordeelt dat verkoper niet wist dat de rioolleidingen onder de woning niet zijn opgehangen aan de fundering van de woning en dat daardoor hemelwater rechtstreeks onder de woning in de kruipruimte terecht kwam. De vordering tot afgifte van facturen en handleiding wordt ook afgewezen omdat niet is gebleken dat verkoper de facturen tot zijn beschikking heeft.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 januari 2024 met producties 1 tot en met 12;
- de conclusie van antwoord van 10 april 2024;
- het tussenvonnis van 24 april 2024;
- de akte aanvulling grondslag vordering met een factuur behorend bij productie 12;
- de op 3 juni 2024 gehouden mondelinge behandeling. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Mr. Breed voornoemd heeft gebruik gemaakt van spreekaantekeningen en deze overgelegd.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] heeft op 17 november 2021 een koopovereenkomst gesloten met [gedaagden] met betrekking tot de onroerende zaak, staande en gelegen te [woonplaats 1] aan het [adres] (hierna: de woning). [eisers] heeft de woning voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst bezichtigd. De overeengekomen koopprijs was 1,7 miljoen euro. De akte van levering is, na uitstel op verzoek van [gedaagden] , gepasseerd op 17 mei 2022.
2.2.
De koopovereenkomst is opgemaakt volgens het NVM
Model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoning (model 2021)en bevat onder meer de volgende bepalingen:
Model koopovereenkomst voor bestaande eengezinswoning (model 2021)en bevat onder meer de volgende bepalingen:
“(…)
artikel 6 Staat Pro van de onroerende zaak / Gebruik
6.1.
De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.
(…)
6.3.
De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonruimte voor permanente bewoning.
(…)
artikel 22 Afzien Pro bouwkundige keuring
Koper verklaart uitdrukkelijk geen gebruik te willen maken van een ontbindende voorwaarde voor een bouwtechnische keuring, een en ander zoals bedoeld in artikel 15 van Pro deze koopovereenkomst. Koper wordt geacht derhalve bekend te zijn met de huidige staat van het verkochte en/of eventuele tekortkomingen casu quo gebreken. Koper aanvaardt bij de levering het verkochte in de staat waarin het zich thans bevindt.
(…)”
2.3.
[eisers] heeft voorafgaand aan de koop van de woning geen bouwtechnische keuring laten uitvoeren.
2.4.
Op 25 augustus 2022 heeft [naam] van RAM Express op verzoek van [eisers] een visuele inspectie rond de woning gedaan en daarvan op 6 september 2022 rapport uitgebracht (hierna: het rapport). Daarin staat, voor zover hier van belang, het volgende vermeld:
“(…)
Rondom uw woonhuis en stenen berging toont uw algehele schilderwerk en alle hang en sluitwerk vele gebreken welke buiten alle proporties zijn.
(…)”
2.5.
Verder staat in het rapport – kort samengevat – vermeld dat de algehele staat van het kitwerk in de voorbereidende fase slecht is, dat er meerdere gevallen zijn van plaatselijke houtrot en dat de raamrubbers niet voldoende sluiten en verdroogd zijn. Volgens het rapport bedragen de totale kosten voor herstel € 33.753,75.
2.6.
Bij e-mail van 25 augustus 2022 heeft [eisers] het rapport aan [gedaagden] gestuurd en verzocht om in gesprek te gaan over een oplossing voor de financiële schade. [gedaagden] heeft hierop per kerende e-mail meegedeeld dat de woning is opgeleverd in dezelfde staat als waarin deze verkeerde tijdens de bezichtiging in november 2021, dat er bij de oplevering in mei 2022 voor [eisers] de mogelijkheid is geweest om de woning zorgvuldig te bekijken en dat er door [eisers] geen opmerkingen zijn gemaakt over de staat van de woning.
2.7.
Bij brief van 10 januari 2023 heeft de advocaat van [eisers] [gedaagden] in gebreke gesteld. Partijen zijn niet tot een vergelijk gekomen.
2.8.
In augustus 2023 zijn er door Ubink Bouw en Onderhoud werkzaamheden aan de woning verricht. Uit een tweetal brieven van Ubink Bouw en Onderhoud gedateerd op 15 augustus 2023 staat geschreven dat de stabiliteit van de balustrade erg zwak en slecht was en dat de riolering onder de woning niet is opgehangen aan de fundering waardoor de hemelwater afvoer aansluitingen een open aansluiting hadden en er een hoge waterstand in de kruipruimte is ontstaan.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad;
I. voor recht verklaart dat [gedaagden] jegens [eisers] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 29.059,40 aan [eisers] , vermeerderd met de wettelijke rente;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt behoorlijk aan [eisers] een afschrift van de facturen van de vloer in de woning, het aan de woning uitgevoerde buitenschilderwerk, de in opdracht van [gedaagden] aan de woning uitgevoerde verbouwing(en), alsmede de handleidingen van het in de woning geïnstalleerde alarmsysteem en het in de woning aanwezige touchscreenpaneel afgeeft, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
IV. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten.
3.2.
[eisers] legt aan zijn vordering ten grondslag dat er sprake is van non-conformiteit. Er zijn diverse gebreken in de woning, waaronder de slechte kwaliteit van het schilderwerk en het hang- en sluitwerk, de constructie van de balustrade en optrekkend vocht in de muren door een gebrekkige aansluiting van de riolering in de kruipruimte van de woning. [gedaagden] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst en heeft zijn mededelingsplicht geschonden. Daarnaast is er sprake van dwaling. Indien [eisers] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst bekend was geweest met de gebreken dan had hij de koopovereenkomst niet gesloten. Hij beroept zich op het opheffen van het nadeel bij dwaling op grond van artikel 6:230 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW).
3.3.
[gedaagden] voert verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] af. Hierna legt zij uit hoe zij tot dit oordeel komt.
Koopovereenkomst
4.2.
Tussen partijen is in geschil of de woning aan de koopovereenkomst beantwoordt. [eisers] lijkt daarbij zich op het standpunt te stellen dat hij vanwege de aanprijzingen van [gedaagden] en de prijs van de woning een min of meer perfecte woning mocht verwachten. Dat is onjuist. Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model van de NVM 2021 waarin een van artikel 7:17 BW Pro afwijkende regeling over de non-conformiteit is opgenomen. Artikel 6.1 van de koopovereenkomst bevat de hoofdregel, namelijk dat [eisers] de woning heeft gekocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de koopovereenkomst bevond. Daarmee is het risico van alle zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [eisers] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van de gekochte woning.
4.3.
Op die hoofdregel is in artikel 6.3 van de koopovereenkomst een uitzondering gemaakt. Op grond van dat artikel staat [gedaagden] op het moment van de eigendomsoverdracht in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woning verhinderen. Onder ‘normaal gebruik’ moet worden aangesloten bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Dit betekent dat in een woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Niet elke onvolkomenheid maakt dus dat de woning niet de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik vereist zijn (HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414).
4.4.
Uitgangspunt is dus dat [gedaagden] alleen aansprakelijk is voor gebreken die naar objectieve maatstaven in de weg staan aan normaal gebruik. Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [eisers] als het gebrek hem bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Ook gebreken die koper niet kende, maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. Voor de kenbaarheid van gebreken geldt dan ook dat een koper bij twijfel vragen zal moeten stellen en/of zelf onderzoek zal (laten) verrichten. Dit is de onderzoeksplicht van de koper. Deze onderzoeksplicht wordt begrensd doordat de verkoper – voor zover deze kennis heeft van de gebreken – de koper op de hoogte moet stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat koper ze niet kent. Dit is de mededelingsplicht van de verkoper. Komt de verkoper zijn mededelingsplicht niet na, dan is hij voor het gebrek aansprakelijk.
4.5.
Het is van belang vast te stellen of de woning ten tijde van de eigendomsoverdracht een gebrek vertoonde. De rechtbank zal hierna de door [eisers] genoemde gebreken bespreken.
Schilderwerk en hang- en sluitwerk
4.6.
De rechtbank overweegt over het schilderwerk en het hang- en sluitwerk dat geen sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning in de weg staat. Uit het rapport komt ook niet naar voren dat sprake is van een zodanig ernstig gebrek aan het schilderwerk en het hang- en sluitwerk dat er door [eisers] niet gewoond kan worden op een veilige manier en met een bepaalde mate van duurzaamheid zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Van belang is verder dat [eisers] de woning slechts éénmaal heeft bezichtigd. Indien het gebrek al in de weg stond aan normaal gebruik van de woning, had [eisers] het gebrek kunnen ontdekken door uitvoering te geven aan zijn onderzoeksplicht, namelijk door het laten doen van een bouwtechnische keuring.
Constructie balustrade
4.7.
Over de constructie van de balustrade op de erker heeft [eisers] gesteld dat die niet voldoet aan de daarvoor geldende bouwvoorschriften omdat de stabiliteit van het hekwerk gevaarlijk is. In de brief van Ubink Bouw en Onderhoud van 15 augustus 2023 staat vermeld dat de bevestigingsmiddelen aan de korte kant zijn en met te weinig montage achterhout. Ook staat vermeld dat één van de hoekpoten een grote lekkage heeft veroorzaakt.
De rechtbank is van oordeel dat [eisers] dit gebrek onvoldoende heeft onderbouwd. De brief van Ubink Bouw en Onderhoud dateert van 15 maanden na de levering en zegt dus niet zonder meer iets over de constructie ten tijde van de levering. Zonder bijkomende omstandigheden – die door [eisers] onvoldoende zijn geconcretiseerd – kan dit niet tot de conclusie leiden dat hierdoor op het moment van de levering van de woning een normaal gebruik van de woning onmogelijk was.
Riolering
4.8.
Vast staat dat er grondwater in de kruipruimte van de woning staat. Uit de brief van Ubink Bouw en Onderhoud van 15 augustus 2023 blijkt dat er tijdens werkzaamheden aan de serre is gebleken dat de rioolleidingen onder de woning niet zijn opgehangen aan de fundering van de woning. Hierdoor is de hemelwaterafvoer aansluiting aan zowel de linker- als de rechterzijde van de woning losgeraakt van het riool waardoor er open aansluitingen zijn ontstaan en daar is zand ingekomen waardoor de afvoer is dichtgeslibd. Het hemelwater is rechtstreeks onder de woning in de kruipruimte terechtgekomen. De rechtbank is van oordeel dat er sprake is van een gebrek.
4.9.
Zo blijkt niet dat [gedaagden] wist dat de rioolleidingen onder de woning niet zijn opgehangen aan de fundering van de woning en dus ook niet dat [gedaagden] dit tegenover [eisers] heeft verzwegen. Daarbij is mede van belang dat [eisers] er voor heeft gekozen om vóór de koop geen bouwtechnische keuring te laten verrichten en daarmee het risico heeft genomen dat na de koop zich gebreken openbaren. Bij een dergelijke inspectie had het grondwater geconstateerd kunnen worden. Niet [gedaagden] heeft zijn mededelingsplicht geschonden maar [eisers] zijn onderzoeksplicht.
4.10.
Dat [gedaagden] op een andere manier bekend was of had moeten zijn met optrekkend vocht in de wanden van de woning zoals [eisers] dat heeft gesteld, blijkt niet uit wat hij daarover heeft aangevoerd.
Conclusie non-conformiteit
4.11.
De rechtbank komt tot de conclusie dat er ofwel geen sprake is van een gebrek, ofwel van een verborgen gebrek, waarvan [eisers] op grond van de koopovereenkomst het risico heeft aanvaard.
Dwaling
4.12.
[eisers] stelt zich verder op het standpunt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en dat hij de overeenkomst niet of niet onder dezelfde voorwaarden had gesloten als hij van de gebreken had geweten.
Die grondslag voor de vordering faalt ook. Nog daargelaten de vraag of sprake is van dwaling, dient die dwaling - gelet op de hiervoor vermelde omstandigheden, waaronder in ieder geval de omstandigheid dat [eisers] er bewust voor gekozen heeft om geen bouwtechnische keuring te laten uitvoeren - voor rekening en risico van [eisers] te blijven. Dit volgt mede uit het feit dat partijen expliciet artikel 22 in Pro de koopovereenkomst hebben opgenomen. Dit artikel is geen standaard bepaling in het model van de NVM koopovereenkomst.
Overleggen facturen en handleidingen
4.13.
Verder vordert [eisers] afschriften van de facturen van diverse (ver)bouw werkzaamheden en handleidingen van apparaten in de woning. De rechtbank wijst de vordering af en licht dat als volgt toe.
4.14.
Artikel 843a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat degene die daarbij rechtmatig belang heeft, op zijn kosten inzage, afschrift of uittreksel kan vorderen van bepaalde bescheiden aangaande een rechtsbetrekking waarin hij of zijn rechtsvoorgangers partij zijn, van degene die deze bescheiden tot zijn beschikking of onder zijn berusting heeft. Artikel 22 Rv Pro bepaalt onder meer dat de rechter in alle gevallen en in elke stand van de zaak een partij kan bevelen om op de zaak betrekking hebbende bescheiden over te leggen.
4.15.
Op [eisers] rust de plicht om voldoende feiten te stellen waaruit volgt dat [gedaagden] over de gevorderde bescheiden beschikt of deze onder zijn berusting heeft en om bij betwisting die feiten te bewijzen.
4.16.
[gedaagden] heeft als verweer gevoerd dat hij niet over de gevraagde stukken beschikt. Hij heeft deze achtergelaten in de woning. [eisers] stelt geen feiten waaruit volgt dat [gedaagden] over de gevraagde stukken beschikt. De rechtbank is van oordeel dat niet vastgesteld kan worden dat er nog andere stukken zijn en kan daarom geen bevel tot afgifte verstrekken voor de gevorderde documenten.
Proceskosten
4.17.
[eisers] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
1.572,00
(2,00 punten × € 786,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.075,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen van [eisers] af,
5.2.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.H. Gisolf en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2024.