ECLI:NL:RBNHO:2024:7622

• Datum uitspraak: 21 februari 2024
• Publicatiedatum: 25 juli 2024
• Zaaknummer: 10698903 \ CV EXPL 23-3991
• Instantie: Rechtbank Noord-Holland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Verzet
• Rechters: J.S. Reid
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Aansprakelijkheid verkopers voor gebreken aan woning en mededelingsplicht

In deze zaak vorderen de kopers van een woning, [eisers in verzet], vergoeding van kosten voor herstel van het dak van de woning die zij van [gedaagden in verzet] hebben gekocht. De verkopers betwisten hun aansprakelijkheid en stellen dat er op het moment van levering geen sprake was van een gebrek dat het normaal gebruik van de woning belemmert. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de vordering van de kopers wordt afgewezen, omdat de gebreken die zijn geconstateerd niet van dien aard zijn dat ze het normaal gebruik van de woning in de weg staan. De verkopers kunnen ook niet aansprakelijk worden gesteld voor schending van een mededelingsplicht, omdat niet is aangetoond dat zij op de hoogte waren van de gebreken. Het beroep op dwaling door de kopers slaagt eveneens niet, omdat zij niet hebben aangetoond dat zij bij de koop niet op de hoogte waren van de gebreken. De kantonrechter heeft het verstekvonnis van 26 juli 2023 vernietigd en de oorspronkelijke vordering afgewezen, waarbij de gedaagden in verzet zijn veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind

locatie Alkmaar

Zaaknr./rolnr.: 10698903 \ CV EXPL 23-3991 TB

Uitspraakdatum: 21 februari 2024

Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:

1. [eiser in verzet 1]

wonende te [plaats 1]

2. [eiser in verzet 2]

wonende te [plaats 2]

eisende partij in het verzet

verder te noemen: [eisers in verzet]

gemachtigde: mr. A.S.D. Lijkwan

tegen

1. [gedaagde in verzet 1]

2. [gedaagde in verzet 2]

beiden wonende te [plaats 3]

gedaagde partij in het verzet

verder te noemen: [gedaagden in verzet]

gemachtigde: mr. S. Koot

De zaak in het kort

De kopers van een woning vorderen vergoeding van kosten voor herstel van het dak. De verkopers vinden dat zij hiervoor niet aansprakelijk zijn. De vordering wordt afgewezen omdat op het moment van levering geen sprake was van een gebrek dat een normaal gebruik van de woning verhindert. De verkopers kunnen ook niet aansprakelijk worden gesteld wegens schending van een mededelingsplicht. Ook het beroep op dwaling slaagt niet.

1. Het procesverloop

1.1.

[gedaagden in verzet] hebben bij inleidende dagvaarding van 4 juli 2023 een vordering ingesteld tegen [eisers in verzet] .

1.2.

[eisers in verzet] zijn niet verschenen, waarna zij bij verstekvonnis van 26 juli 2023 zijn veroordeeld.

1.3.

Bij dagvaarding van 31 augustus 2023 zijn [eisers in verzet] in verzet gekomen van dat verstekvonnis.

1.4.

Op 21 november 2023 heeft een zitting plaatsgevonden. [eiser in verzet 1] is verschenen en bijgestaan door de gemachtigde. [eiser in verzet 2] is niet verschenen. [gedaagden in verzet] zijn verschenen bij hun gemachtigde. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden in verzet] bij brief van 6 november 2023 nog een productie toegezonden.

2. De feiten

2.1.

Op 17 december 2018 hebben partijen een koopovereenkomst gesloten, waarbij [gedaagden in verzet] van [eisers in verzet] hebben gekocht de woning aan het [adres] in [plaats 3] . [gedaagden in verzet] voorafgaand aan de koop geen bouwkundige keuring laten verrichten. In de koopovereenkomst is – voor zover van belang – het volgende bepaald:

“
6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen 'bijzondere lasten' zijn.

(...) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis. (…) Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper. (…).

Artikel 24 Ouderdomsclausule

Koper koopt conform het gestelde in artikel 6.3 en verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak ca 41 jaar oud is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkundige kwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwere objecten. Voorts betekent dit dat de onroerende zaak, met inbegrip van fundering en installaties, gedurende haar levensduur slijtage heeft ondergaan waardoor onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zouden kunnen zijn. Eventuele gebreken worden geacht niet belemmerd te werken op hetgeen in artikel 6 wordt vermeld.”

2.2.

Op 2 september 2019 is de woning aan [gedaagden in verzet] geleverd.

2.3.

Op 24 oktober 2019 heeft [medewerker] van RB Bruin Installatietechniek op verzoek van [gedaagden in verzet] het dak onderzocht naar aanleiding van een lekkage. Bruin heeft – samengevat – verklaard dat het metselwerk van de nokvorsten is afgebrokkeld waardoor er kieren zijn ontstaan. Hierdoor lekt er hemelwater op het hout van het dak waardoor een deel van het dakhout verrot is. Hierdoor zakken dakpannen naar beneden. Ook bij de schoorsteen lekt het, aldus Bruin .

2.4.

[gedaagden in verzet] hebben op 25 oktober 2019 per e-mail [eisers in verzet] aansprakelijk gesteld voor herstelwerkzaamheden van het dak, dakkapel en de gevolgschade.

2.5.

Bij brief van 27 oktober 2019 hebben [eisers in verzet] de aansprakelijkheid afgewezen. Zij laten kort samengevat weten dat in de zomer van 2018 werkzaamheden aan het dak zijn verricht door een erkende timmerman en erkende loodgieter. [gedaagden in verzet] zijn hiervan op de hoogte gebracht tijdens de bezichtigingen. Na de zomer van 2018 zijn er geen lekkages meer geweest.

2.6.

Op 12 november 2019 hebben [gedaagden in verzet] [eisers in verzet] gesommeerd om over te gaan tot het herstellen van de gebreken, of tot vergoeding van de schade.

2.7.

Op 9 januari 2020 heeft [medewerker] van TOP expertise BV op verzoek van [gedaagden in verzet] onderzoek gedaan. Zowel [eisers in verzet] als [gedaagden in verzet] waren hierbij aanwezig. TOP Expertise BV heeft op 21 januari 2020 geconcludeerd dat de aangetroffen gebreken niet van dien aard zijn dat dit aan een normaal gebruik van de woning in de weg staat. Hierop hebben [gedaagden in verzet] besloten door een ander nogmaals onderzoek laten doen.

2.8.

Op 14 mei 2020 heeft [medewerker] van ReinBouw Advies onderzoek gedaan. ReinBouw Advies constateerde een slecht afgewerkte nok; houtrot in de dakkap; verzakking van de dakpannen; “slechte aansluiting en ventilatie”, en “lekkage”. Over dit laatste schrijft ReinBouw Advies: “Door de lekkage is het niet gezond om in de slaapkamer te slapen waar deze schade zich afspeelt, dus ja dit is een ernstig gebrek en kan een gevaar vormen voor de gezondheid.”.

2.9.

Bij brief van 7 oktober 2020 hebben [gedaagden in verzet] aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding.

3. De vordering en het verweer

3.1.

[gedaagden in verzet] hebben bij inleidende dagvaarding van [eisers in verzet] betaling gevorderd van (vervangende) schadevergoeding van € 22.957,37, de kosten van het onderzoek verricht door Rein Bouwkundig Advies van € 870,35, de buitengerechtelijke incassokosten van € 1.172,28, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding, met veroordeling van [eisers in verzet] in de kosten van deze procedure en in de nakosten.

3.2.

[gedaagden in verzet] hebben primair aan de vordering ten grondslag gelegd dat de geleverde woning niet de eigenschappen bezit die zij redelijkerwijs mochten verwachten en dat de woning daarmee tijdens de levering niet geschikt was voor normaal gebruik en dat er dus sprake is van non-conformiteit. [gedaagden in verzet] mochten verwachten dat het dak van de woning in een dergelijk goede staat verkeerde dat lekkages zoals deze aanwezig bleken te zijn zich niet voor zouden doen. [eisers in verzet] hebben hun mededelingsplicht geschonden omdat zij wetenschap hebben gehad van de lekkage(s) en de gebreken aan het dak. [gedaagden in verzet] stellen zich verder op het standpunt dat [eisers in verzet] geen beroep kunnen doen op de ouderdomsclausule omdat zij moeten hebben geweten van de gebreken aan het dak, de dakkappellen en de lekkages en zij hebben verzuimd dit aan [gedaagden in verzet] te melden. Door geen mededelingen te doen over de gebreken [eisers in verzet] tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. De totale kosten van de uitgevoerde vervangings- en herstelwerkzaamheden en het door Rein Bouwkundig Advies uitgevoerde onderzoek bedragen € 39.727,53.

3.3.

Subsidiair doen [gedaagden in verzet] een beroep op dwaling omdat zij – indien zij bekend waren geweest met de gebreken – de koopovereenkomst niet onder dezelfde voorwaarden hadden gesloten. In plaats van vernietiging vorderen [gedaagden in verzet] opheffing van het nadeel, zodat schadevergoeding (ter compensatie) wordt gevorderd, ter hoogte van € 39.727,53.

[gedaagden in verzet] maken verder aanspraak op vergoeding van de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten. [gedaagden in verzet] hebben de vordering beperkt tot € 25.000,00 en doen afstand van het overige.

3.4.

[eisers in verzet] zijn bij vonnis van 26 juli 2023 door de kantonrechter bij verstek veroordeeld tot betaling van het gevorderde. Ook de nevenvorderingen zijn toegewezen.

3.5.

[eisers in verzet] vorderen in verzet ontheffing van de veroordeling en afwijzing van de oorspronkelijke vordering. Hun verweer tegen de vorderingen komt hieronder – voor zover van belang – aan de orde.

4. De beoordeling

4.1.

[eisers in verzet] zijn tijdig in verzet gekomen tegen het verstekvonnis.

4.2.

Partijen hebben een koopovereenkomst gesloten volgens het model (2018) van de NVM. Daarin is bepaald dat de woning aan [gedaagden in verzet] in eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van de koopovereenkomst bevindt. ^[1] Daarbij is het risico van zichtbare en onzichtbare gebreken uitdrukkelijk bij [gedaagden in verzet] gelegd. Deze gebreken maken dus onderdeel uit van hetgeen verkocht is.

4.3.

Op die hoofdregel is een uitzondering gemaakt, door de bepaling dat de onroerende zaak bij levering de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. ^[2] Hiermee staan [eisers in verzet] wél in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik verhinderen. Bij de uitleg van de term ‘normaal gebruik’ moet worden gekeken naar wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik moet worden verstaan. ^[3] Dit houdt in dat de woning gebruikt moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder wezenlijke aantasting van het woongenot.

4.4.

Indien sprake is van een gebrek dat het normaal gebruik als woning aantast, dan komt dit gebrek toch voor rekening van [gedaagden in verzet] als zij het gebrek kenden of dit gebrek voor hen kenbaar was ^[4] , of als [eisers in verzet] een geslaagd beroep kunnen doen op de ouderdomsclausule. ^[5]

4.5.

[eisers in verzet] hebben als meest verstrekkende verweer betoogd dat in de ouderdomsclausule van artikel 24 van de koopovereenkomst elke aansprakelijkheid voor welk gebrek dan ook is uitgesloten, nu in de laatste zin ervan staat:
“Eventuele gebreken worden geacht niet belemmerd te werken op hetgeen in artikel 6 wordt vermeld.”
Nu de kantonrechter al niet begrijpt wat die zin betekent, komt deze tussen partijen – die niet geschoold zijn in de uitleg van contracten – al helemaal geen bijzondere betekenis toe. Dit klemt te meer nu artikel 6 meer dan anderhalve pagina beslaat en bestaat uit 17 afzonderlijke (sub)leden met een veelheid aan bepalingen en regelingen omtrent de staat en gebruik van de onroerende zaak.

4.6.

De kantonrechter volgt [eisers in verzet] echter wel in hun stelling dat geen sprake is een gebrek dat aan normaal gebruik in de weg staat. [gedaagden in verzet] hebben een en andermaal gesteld dat sprake is van een ‘ernstige lekkage’. Maar er blijkt niet van een ernstige lekkage. TOP Expertise concludeerde in haar rapport niet meer dan: “Het onvoldoende ventileren van de constructies (dakpannen / trespa bekleding) maakt het dat vocht onvoldoende snel wordt afgevoerd. Als gevolg hiervan zijn veel stoflatten / tengels verrot.”
ReinBouw Advies concludeerde: “Slecht afgewerkte nok, houtrot in de dakkap. Verzakking van de dakpannen, slechte aansluiting en ventilatie. Lekkage.” Omtrent de ernst en aard van de gestelde lekkage doet ReinBouw Advies verder geen andere uitlatingen dan dat deze “een gevaar kan vormen voor de gezondheid”. Nu gesteld noch gebleken is dat de deskundigheid van ReinBouw Advies zich uitstrekt tot het medische vlak, komt aan deze mededeling geen rechtsgevolg toe.
Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, brengt de geconstateerde aanwezigheid van vochtproblematiek; houtrot en verschoven dakpannen – hoe vervelend ook – niet mee dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik.

Dwaling?

4.7.

Subsidiair beroepen [gedaagden in verzet] zich op dwaling, omdat [eisers in verzet] de vochtproblematiek zouden hebben verzwegen. [gedaagden in verzet] hebben bij dagvaarding daarover gesteld: “Voor de koop heeft [gedaagden in verzet] bij [eiser in verzet 2] onder meer navraag gedaan over de staat van het dak. [eiser in verzet 2] heeft aangegeven dat het dak in goede staat verkeerde”. [gedaagden in verzet] hebben echter niets gesteld over
hoe [eisers in verzet]
wat over het dak hebben verklaard. ‘Aangeven’ is een zodanig vage term, dat deze in het kader van civiele bewijslevering letterlijk nietszeggend is (Voor het geval dat het hier een mededeling via het gesproken woord zou betreffen, biedt het werkwoord ‘zeggen’ in de ervaring van de kantonrechter vaak duidelijkheid). De conclusie van ReinBouw Advies dat “vaststaat” dat [eisers in verzet] van de gebreken op de hoogte moeten zijn geweest – de eerste deskundige concludeerde overigens dat de gebreken ‘niet verbloemd’ waren, snijdt geen hout, nu ReinBouw Advies niet kan verklaren over de wetenschap van [eisers in verzet] . Het enkele feit dat een aantal reparaties misschien minder dan 5 jaar oud zijn, is – zo dit al juist is – daarvoor onvoldoende.

4.8.

Uit al het vooroverwogene volgt dat niet is gebleken dat het gekochte niet geschikt is voor normaal gebruik als woning noch dat [eisers in verzet] een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Er is dan ook geen sprake van een geslaagd beroep op non-conformiteit of dwaling.

4.9.

De conclusie is dat het verzet gegrond is. Het verstekvonnis kan dan ook niet in stand blijven. De oorspronkelijke vordering zal alsnog worden afgewezen.

4.10.

[gedaagden in verzet] worden als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van zowel de verstek- als de verzetprocedure, met dien verstande dat de kosten van de verzetdagvaarding door [eisers in verzet] zelf gedragen moeten worden.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart het verzet gegrond en vernietigt het verstekvonnis van 26 juli 2023;

5.2.

wijst de oorspronkelijke vordering alsnog af;

5.3.

veroordeelt [gedaagden in verzet] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eisers in verzet] worden vastgesteld op een bedrag van € 1.058,00 aan salaris van de gemachtigde van [eisers in verzet] ;

5.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1. Artikel 6.1. van de koopovereenkomst.

2. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst.

3. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414.

4. Artikel 6.3. van de koopovereenkomst.

5. Artikel 24 van de koopovereenkomst (Ouderdomsclausule).