ECLI:NL:RBNHO:2024:751

Uitspraak

RECHTBANK Noord-Holland

Civiel recht

Zittingsplaats Alkmaar

Zaaknummer: C/15/340645 / HA ZA 23-330

Vonnis van 17 januari 2024

in de zaak van

ZAANDERWIJK ZAANDAM B.V.,

te De Goorn, gemeente Koggenland,

eisende partij in conventie,

gedaagde partij in reconventie,

hierna te noemen: Zaanderwijk,

advocaat: mr. M.H. Godthelp te IJmuiden,

tegen

VERENIGING VAN EIGENAARS [VvE],
[locatie] TE ALKMAAR,

te Alkmaar,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. J.W. van der Sloot te Amsterdam.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 11 oktober 2023;

- het bericht van 23 november 2023 met productie 32 tot en met 34 van Zaanderwijk;
- de mondelinge behandeling van 1 december 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;

- de spreekaantekeningen van de advocaat van Zaanderwijk;

- de spreekaantekeningen van de advocaat van de VvE.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De VvE is de vereniging van eigenaars van het appartementencomplex gelegen aan het [locatie] te [plaats] . In verband met onderhoud aan het pand heeft de VvE bij Zaanderwijk een offerte opgevraagd.

2.2.

Voorafgaand aan het opvragen van de offerte heeft de VvE aannemer Pronk (verder: Pronk) ingeschakeld voor onderzoek naar mogelijke houtrot. Pronk heeft op 3 maart 2021 onderzoek verricht en daarvan een rapport opgesteld. Zaanderwijk heeft het rapport van Pronk omstreeks 4 maart 2021 van de VvE ontvangen. Hierin staat onder meer het volgende:

“
Advies / rapportage; In de bijlage de foto’s van de werkzaamheden.

Zoals we in het werk gezien hebben is de oorzaak van de aantasting van de beplating (op de locatie foto nr. 2481) indringend regenwater van de daktrim.

Aan lekkage sporen is te zien dat het water van bovenaf de constructie binnendringt, de bovenste plaat en enkele regels zijn hier geheel aangetast door houtrot. Het is echter wel plaatselijk, zie foto 3391, -het overstek van de galerij van de bovenste verdieping genomen richting de rechterzijgevel- hier is de constructie volledig droog en niet aangetast.

Advies is toch de gehele beplating te vervangen, anders wordt het naar ons idee teveel een ‘lappendeken’, met stukken wel en stukken niet vervangen.

Ook is ons advies ventilatie voorzieningen aan te brengen. De schuine plaat van de onderzijde van het overstek zit volledig dicht tegen het horizontale underlayment van de dakrand aan bevestigd.

Bovendien zit deze schuine plaat met zijn onderzijde geheel tegen het horizontale plafonnetje aan bevestigd. Geen ventilatie dus.

Hierdoor kan indringend regenwater niet snel genoeg wegventileren en wordt het hout aangetast. Bovendien is hier altijd nog grote kans op condens aan de binnenzijde van de constructie door warmte van de binnen tegen de koude buitenbeplating. Hierom zijn de ventilatie voorzieningen wel heel belangrijk en is dit ook deels de oorzaak van de rotte beplating.”.

2.3.

Vervolgens heeft Zaanderwijk bij brief van 31 maart 2021 aan de VvE een offerte uitgebracht. In de werkomschrijving staat: “
(…) Slopen en afvoeren bestaande boeidelen (…) Vernieuwen Boeidelen (incl. daktrim)”.

2.4.

In deze brief wordt in de zijlijn (op pagina 1) en onder de handtekening (op pagina 2) verwezen naar bijlagen, te weten de open begroting 10342 en de prijslijst houtrot.

2.5.

In de footer van de brief van 31 maart 2021 wordt voorts verwezen naar de Algemene consumentenvoorwaarden voor het AF-erkende schilders-, behangers- en glaszetbedrijf in Nederland (verder: de algemene AF-voorwaarden).

2.6.

Op pagina 1 van de open begroting is onder het kopje 2. Algemeen vermeld “
Houtrotherstel: Houtrot herstel wordt op basis van eenheidsprijzen uitgevoerd. zie bijlage prijzen houtrot”. Op pagina 4 van de open begroting is onder het kopje stut- en sloopwerk / boeidelen vermeld “
Let op: enkel de regeldelen die in de rapportage zichtbaar zijn”. En onder het kopje Ruwbouwtimmerwerk / boeidelen staat “
Let op: enkel de regels die vernieuwd worden conform rapportage”.

2.7.

In de prijslijst houtrot is een groot aantal werkzaamheden met prijzen per stuk, per vierkante meter dan wel per strekkende meter, opgenomen.

2.8.

Van der Borden Vastgoedprofessionals is de beheerder van de VvE. De VvE heeft haar beheerder opdracht gegeven om het contact met Zaanderwijk te onderhouden. De beheerder heeft bij brief van 18 augustus 2021 opdracht aan Zaanderwijk gegeven om de werkzaamheden voor de VvE te verrichten. In deze brief staat:

“
Voor VVE [naam 1] te [plaats] geven wij toestemming om de volgende werkzaamheden te verrichten.

Onderwerp: Schilderwerk en boeidelen: op basis van uw offerte (…) Toelichting: Hierbij geven wij u opdracht namens de vereniging voor het uitvoeren van groot onderhoud op basis van de aangehechte bijlagen. (…)”.

2.9.

Op 28 december 2021 heeft de VvE-beheerder om een prijsindexatie verzocht. Bij brief van 19 januari 2022 heeft Zaanderwijk een geïndexeerde prijsopgave met als bijlage een open begroting naar de VvE-beheerder toegezonden. Hetgeen hiervoor onder randnummer 2.5. is vermeld, is ook in deze prijsopgave opgenomen. De geïndexeerde aanneemsom bedroeg € 162.275,94 exclusief btw.

2.10.

Zaanderwijk is op 11 april 2022 met de werkzaamheden begonnen.

2.11.

Bij e-mail van 14 april 2022 heeft Zaanderwijk aan de VvE-beheerder bericht: “
Na sloopwerk van de bestaande boeidelen aan de achterzijde is gebleken dat ook de horizontale underlaymentstrook t.p.v. de dakrand deels aangetast is door houtrot. Bovendien is deze strook niet overal breed genoeg uitgevoerd (wel plaatselijk verbreed) om de daktrim deugdelijk te kunnen bevestigen.

Het is o.i. niet mogelijk de boeidelen en het achterhout te vervangen zonder ook deze strook underlayment (ca 30 cm breed) te vervangen.

Wij stellen voor dit met behulp van onze zogenaamde houtrot registratie app te vervangen. Onze uitvoerder houdt dan in een app bij per m1 hoeveel hout er vervangen is, inclusief fotorapportage. Wij kunnen dan wekelijks een tussenstand sturen, om de status en kosten bij te houden (o.b.v. een prijs per m1).

Aan het einde van het project berekenen wij dit als meerwerk (verrekend met eventueel overig meer- en minderwerk in het project) door.

Als door deze extra werkzaamheden ook de steiger / hoogwerker langer dient te blijven staan komen deze kosten daar nog wel bij.

Bijgaand ontvangt u ook de fotorapportage m.b.t. bovengenoemde bevindingen van deze week. Ik verneem graag of jullie akkoord gaan met deze werkwijze.”.

2.12.

Op 25 april 2022, 9 mei 2022 en 23 mei 2022 hebben werkbesprekingen plaatsgevonden. Daarbij waren onder meer medewerkers van Zaanderwijk aanwezig, een bestuurslid van de VvE en de heer [naam 2] (verder: [naam 2] ) namens de VvE-beheerder. Op 16 juni 2022 heeft ook nog een werkbespreking plaatsgevonden, waarbij de voorzitter van de VvE, de heer [voorzitter VvE] (verder: [voorzitter VvE] ) in plaats van [naam 2] aanwezig was. [naam 2] respectievelijk de voorzitter van de VvE hebben hiervan verslagen gemaakt.

2.13.

Tijdens het werkoverleg van 9 mei 2022 heeft Zaanderwijk een kostenoverzicht aan de VvE en [naam 2] overhandigd. In dit overzicht staan op de eerste pagina 7 posten. De eerste post betreft “
1. Constatering m.b.t. houtrot dakrand => verrekening op basis van nacalculatie”. Hierbij is een bedrag van € 18.696,15 exclusief btw opgenomen. Onder het kopje opmerkingen heeft Zaanderwijk vermeld “
Mail verstuurd/nacalculatie = bedrag is kostenraming.”. Op pagina 2 staat “
Omschrijving meerwerk 001: Constatering m.b.t. houtrot d.d.: 14-4-2022 extra houtrot geconstateerd na open halen dakbeschot * voorstel bij Van der Borden neergelegd per mail om dit op basis van nacalculatie bij gereedkomen werk te verrekenen”. Hierbij wordt vermeld dat het om 340,07 strekkende meter gaat tegen 1.4 man-uur. Verder staan op dit overzicht de post “
extra steiger huurkosten” voor een bedrag van € 630,- exclusief btw en de post “
extra hoogwerker huurkosten” voor een bedrag van € 1.440,- exclusief btw.

2.14.

In het verslag van het werkoverleg van 9 mei 2022 (opgesteld door [naam 2] ) staat: “
Meer/- minderwerk/- termijnen:(…) - In het werkoverleg van 25-04-2022 heeft VDB gevraagd om kort op het meer/- en of minderwerk te zitten dit om onaangename verrassingen voor VVE [naam 1] voor te zijn, Zaanderwijk overhandigd de meer/ minderwerken 001 t/m 006, VDB zal haar visie hieromtrent kenbaar maken.”.

2.15.

Bij e-mail van 13 mei 2022 heeft [naam 2] aan Zaanderwijk geschreven: “
Ik heb het meer/- en minderwerk wat je mij in het 2e werkoverleg van [naam 1] jl. 9 mei heb overhandigd beoordeeld, en kom tot de volgende conclusie. Meer/- minderwerk 001:

- De door jullie gehanteerde norm van 1,4 mu/- m1 vind ik buiten proportioneel, ergo veel te hoog.

- De werkzaamheden betreffen het creëren van een nieuwe kraalstrook van 250 mm underlayment dik 18 mm, voor het merendeel vanaf het dak uit te voeren.

- Naar mijn mening dient de normering welke voor moeilijkere werkzaamheden in de begroting staan overgenomen te worden (0,25 + 0,40 = 0,65 mu/- m1) - De extra steigerwerken/ - huur hoogwerker zijn schatposten ?, die ook zo maar € 1000 kunnen bedragen.

Bovengenoemde betekend binnen mijn visie dat het volgende: € 21.835,89 - € 10.877,91 – € 1070 –

€ 11.268,65 = - € 1.380,67 + 10% aannemersprovisie en 21% b.t.w. = - € 1.837,67 (minderwerk). Mijn advies is om e.e.a. met een gesloten beurs te doen, en de kansen in het werk (bij eventueel niet te vervangen delen) te pakken.”

2.16.

In het verslag van het werkoverleg van 23 mei 2022 (opgesteld door [naam 2] ) is vermeld: “
Meer/- minderwerk/- termijnen:- Meer/- en minderwerken conform verslag d.d. 09-05-2022 aanhouden.”. In het verslag van 16 juni 2022 (opgesteld door [voorzitter VvE] ) is onder meer vermeld: “
Vervanging boeidelen: - Werk vordert gestaag, nieuwe planning is afgegeven. Voorlopige planning gereed: week 31 (…) Algemeen: (…) Er is nog geen dakdekker bekend voor herstel dakranden en goten.”.

2.17.

Zaanderwijk heeft een indexering ten bedrage van € 5.078,53 exclusief btw
(€ 6.145,02 inclusief btw) toegepast. In het betreffende kostenoverzicht gedateerd 12 juli 2022 staat: “
Omschrijving meerwerk 009: Indexatie 2022 i.vm. exorbitante prijsstijgingen. Indexering prijzen i.v.m. extreme prijsstijgingen t.o.v. de reeds in december overlegde indexering!”.

2.18.

Zaanderwijk heeft de werkzaamheden in september 2022 afgerond.

2.19.

Op 10 oktober 2022 heeft Zaanderwijk een eindoverzicht met de VvE gedeeld. Dit eindoverzicht sluit op een totaalbedrag van € 121.005,94 exclusief btw. Bijgevoegd is een schriftelijke toelichting van Zaanderwijk op de posten 001, 005, 008, 009 en 010. Op de eerste pagina van het kostenoverzicht is vermeld:

“
1. Aanpassing m.b.t. houtrot dakrand => verrekening op basis van naculatie € 41.372,76

2. Het vermaken van traphek t.p.v. dakluik € 1.675,08

3. Vervangen van lood t.p.v. gemetselde kolommen € 1.055,23

5. Aanpassen daktrims dakdekker+ZW conform begroting € 19.388,74

(…) 7. Gemeentelijke heffingen Precario € 538,62

8. Meerkosten steiger i.v.m. houtrotherstel + dubbele steiger achter € 19.173,47

9. Indexatie 2022 i.v.m. exorbitante prijsstijgingen € 5.078,53

10. Meerkosten hoogwerker i.v.m. houtrot herstel dakrand € 30.228,50.

(…) 13. HR vervanging kozijnen ramen en deuren conform rapportage € 2.495,02”.

2.20.

Zaanderwijk heeft geen factuur verstuurd naar de VvE voor het genoemde bedrag van € 121.005,94 exclusief btw.

2.21.

Bij e-mail van 14 oktober 2022 heeft de VvE-beheerder aan Zaanderwijk geschreven: “
Onze bouwkundig adviseur [naam 2] heeft de ontvangen meerwerknota’s in samenwerking met de heer [voorzitter VvE] (bestuurder van de VvE) bestudeerd en doorgerekend. Duidelijk was al dat het meerwerk tijdens de werkzaamheden niet is aangekondigd en deze niet voldoen aan de voorwaarden die gesteld zijn bij opdrachtverstrekking. Dat terzijde is er ook geconstateerd dat de normering en uitgangspunten uit de contractbegroting van 19 januari 2022 zijn losgelaten. Uw meerwerknota’s zijn door ons opnieuw berekend op basis van de contractbegroting, werkelijk uitgevoerde en aanbestede werkzaamheden. U treft de berekening inclusief volledige onderbouwing aan in de bijlage. Op basis van deze berekening is de VvE bereid om tot betaling over te gaan.(…)”.

2.22.

De berekening van [naam 2] sluit op een bedrag van € 44.810,97 inclusief btw.

2.23.

Op 21 oktober 2022 heeft Zaanderwijk hierop inhoudelijk gereageerd. Zij heeft aangegeven dat zij akkoord gaat met het standpunt van de VvE ten aanzien van de posten 2, 3, 4 en 7 en dat deze daarmee komen te vervallen. Zaanderwijk komt in haar (her)berekening uit op een totaalbedrag van € 141.700, 49 inclusief btw (inclusief het bedrag van € 44.810,97 wat Zaanderwijk omschrijft als “
totaal reeds goedgekeurd”).

2.24.

Op 17 november 2022 heeft een schouw ten behoeve van de oplevering van het werk plaatsgevonden. Hierbij waren aanwezig de technisch opzichter van de VvE-beheerder [opzichter] (verder: [opzichter] ), [voorzitter VvE] namens de VvE en [naam 3] en [naam 4] namens Zaanderwijk. [opzichter] heeft een notitie opgesteld gedateerd 17 november 2022. Hierin staat onder meer:”
“ (…) Oplevering restpunten n.a.v grootschalige schilder en houtrot onderhoud. Tijdens de rondgang met Zaanderwijk zijn de onderstaande restpunten bekeken. (…) Dakaansluitingen daktrimmen voldoen niet, staan open. Zaanderwijk schakelt via [naam 3] BDA in voor een second opinion. (…) De oude daktrimmen zijn teruggeplaatst op de nieuwe constructie. Omdat de constructie is veranderd omdat er een ventilatie is aangebracht tussen de boeidelen en gootbodem is de oppervlakte groter geworden. De bestaande daktrimmen passen hierdoor niet meer. Dit is opgelost door er stukjes tussen te zetten. Mijn inziens is de aansluiting tussen de daktrim en de dakbedekking niet waterdicht voor 20 jaar. Tevens is de uitstraling veranderd aangezien de trimmen rond liepen en de contouren van het ronde dakkapel volgde. Zaanderwijk geeft aan dat het wel water dicht is. Om dit te laten toetsen hebben we voorgesteld BDA dakadvies een oordeel te laten geven. [naam 3] van Zaanderwijk heeft mij telefonisch aangegeven dit door te laten uitvoeren. Wanneer dit plaatsvind volgt nog. Dhr [voorzitter VvE] of iemand van Van der Borden dient hierbij aanwezig te zijn.”.

2.25.

Tussen partijen is uitvoerig gecorrespondeerd, waarbij zij over en weer voorstellen hebben gedaan om tot overeenstemming te komen over het door de VvE aan Zaanderwijk te betalen bedrag.

3.Het geschil in conventie

3.1.

Zaanderwijk vordert in conventie – samengevat – dat de rechtbank voor recht zal verklaren dat de VvE aan Zaanderwijk een bedrag verschuldigd is van € 118.275,63 exclusief btw (€ 143.113,51 inclusief btw), te betalen binnen 14 dagen nadat Zaanderwijk de factuur ter grootte van dat bedrag aan de VvE heeft gestuurd, te vermeerderen met rente vanaf 14 oktober 2022, althans vanaf de datum van de dagvaarding, en verder te vermeerderen met de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.206,14, een en ander met veroordeling van de VvE in de proceskosten, waaronder de nakosten.

3.2.

Daartoe stelt Zaanderwijk – zakelijk weergegeven – het volgende. Tussen partijen is een overeenkomst gesloten op grond waarvan Zaanderwijk werkzaamheden voor de VvE heeft verricht. De VvE heeft de offerte van Zaanderwijk geaccepteerd, waarin is bepaald dat houtrot wordt hersteld op basis van eenheidsprijzen. Bij aanvang van de werkzaamheden is hierop nog expliciet gewezen. Het houtrotherstel kan daarom op basis van nacalculatie in rekening worden gebracht. Er is geen sprake van meerwerk in de zin van artikel 7:753 BW omdat na het sluiten van de overeenkomst de kostenverhogende omstandigheden aan het licht zijn gekomen zonder dat dit aan Zaanderwijk kan worden toegerekend. Daarbij komt dat Zaanderwijk aan haar waarschuwingsplicht heeft voldaan, en dat de VvE de noodzaak van het extra werk en de daarmee samenhangende kostenverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. Omdat geen sprake is van meerwerk zijn de algemene AF-voorwaarden ook niet op het werk van toepassing. Het is ook naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de extra werkzaamheden niet door de VvE worden betaald, en dat zij een beroep op de 10% regel van de AF-voorwaarden doet. Tot slot is sprake van ongerechtvaardigde verrijking van de VvE als zij niet voor het houtrotherstel betaalt en moet zij de schade vergoeden tot het bedrag van haar verrijking.

3.3.

De VvE voert verweer. De VvE concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Zaanderwijk, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Zaanderwijk, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Zaanderwijk in de kosten van deze procedure.

3.4.

De VvE voert daartoe het volgende – zakelijk weergegeven – aan. De VvE heeft aan haar betalingsverplichtingen voldaan. Zij is niet gehouden voor meerwerk te betalen, omdat het houtrotherstel expliciet tussen partijen is overeengekomen en onderdeel is van de gemaakte vaste prijsafspraak. De eenheidsprijzen van het houtrot uit de calculatie van Zaanderwijk zijn enkel opgenomen voor eventueel meerwerk. De werkzaamheden aan de daktrim en de huur van de steigers en de hoogwerkers vallen eveneens onder de vaste prijsafspraak. Daarnaast is er geen grondslag voor de indexering die Zaanderwijk heeft toegepast. Verder betwist de VvE dat sprake is van kostenverhogende omstandigheden in de zin van artikel 7:753 BW. Zaanderwijk heeft niet gesteld en onderbouwd dat de complete underlayment zo goed als verrot was en dat herstel daarvan noodzakelijk was. De VvE heeft ook geen opdracht of toestemming gegeven voor toevoeging aan of verandering van het werk. Verder heeft Zaanderwijk niet gewaarschuwd voor de noodzaak van de prijs-verhoging. Zij heeft bij e-mail van 14 april 2022 slechts eenmaal over het meerwerk gecommuniceerd en voorgesteld om eventuele extra houtrotwerkzaamheden op basis van nacalculatie uit te voeren. De VvE heeft per e-mail van 13 mei 2022 aangegeven hier niet mee akkoord te zijn. Zij was dan ook compleet verrast dat Zaanderwijk meerwerkfacturen verstuurde ten bedrage van € 143.113,51. De VvE beroept zich tot slot op de algemene AF-voorwaarden die door Zaanderwijk op de overeenkomst van toepassing zijn verklaard. Op grond hiervan moet meerwerk voor een totaalbedrag hoger dan 10% van de geoffreerde werkzaamheden vooraf schriftelijk worden overeengekomen. Dat is niet gebeurd, zodat de VvE ook om die reden niet gehouden is om het meerwerk te betalen. Zaanderwijk heeft geen recht op buitengerechtelijke incassokosten omdat de VvE niet in verzuim is. Bovendien heeft Zaanderwijk geen incassowerkzaamheden verricht.

3.5.

Op de stellingen en weren van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

De VvE vordert in reconventie – samengevat – dat de rechtbank Zaanderwijk zal veroordelen om binnen vier weken na betekening van het te wijzen vonnis de onjuist aangebrachte daktrimmen en loodslabben alsnog deugdelijk te bevestigen, op straffe van verbeurte van een dwangsom, en met veroordeling van Zaanderwijk in de proceskosten, waaronder de nakosten, te vermeerderen met rente.

4.2.

Daartoe stelt de VvE – zakelijk weergegeven – het volgende. Op 17 november 2022 heeft een oplevering van de werkzaamheden plaatsgevonden. Hierbij was Zaanderwijk aanwezig. Door technisch opzichter [opzichter] is geconstateerd dat de bestaande daktrimmen niet meer passen en dat de aansluiting tussen de daktrim en dakbedekking daarmee niet meer (langdurig) waterdicht is. Zaanderwijk heeft toegezegd dit door BDA dakadvies te laten onderzoeken maar dat is niet gebeurd.

4.3.

Zaanderwijk voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de VvE, met veroordeling van de VvE in de proceskosten.

4.4.

Zaanderwijk voert daartoe het volgende – zakelijk weergegeven – aan. De VvE heeft gesteld noch onderbouwd wat er op dit moment niet deugdelijk is bevestigd. Ook wordt niets gesteld over lekkage. Het lijkt erop dat de VvE stelt dat het plaatsen van tussenstukjes maakt dat het dak niet waterdicht zou zijn. De daktrim zorgt niet voor een waterdichte afsluiting, maar de afwerking eronder. Voordat een daktrim is aangebracht heeft de dakdekker een bitumenlaag aangebracht. Het dak is dus beschermd. Zaanderwijk heeft ook nimmer erkend dat het werk niet deugdelijk is uitgevoerd. Het is de VvE-beheerder geweest die heeft voorgesteld DBA Dakadvies naar de daktrimmen te laten kijken. Daarvoor is de instemming van Zaanderwijk niet nodig. De VvE had DBA Dakadvies dus allang kunnen inschakelen. Over loodslabben wordt niets door de VvE gezegd, zodat Zaanderwijk op dit punt niets kan weerspreken.

4.5.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

Kosten houtrotherstel, steiger en hoogwerkers

5.1.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of het door Zaanderwijk uitgevoerde houtrotherstel achter de boeidelen wel of niet onderdeel uitmaakt van de tussen hen gesloten aannemingsovereenkomst en de daarin opgenomen vaste prijsafspraak.

5.2.

De rechtbank stelt voorop dat de uitleg van een contractuele bepaling in beginsel plaatsvindt volgens de Haviltex-maatstaf^[1]. Dit houdt in dat niet alleen moet worden gekeken naar de taalkundige betekenis van de tekst, maar ook naar wat partijen over en weer hebben verklaard en wat zij redelijkerwijs uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben mogen afleiden. Daarbij kan mede van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van partijen kan worden verwacht. Van beslissende betekenis zijn steeds alle concrete omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

5.3.

De rechtbank stelt vast dat de aannemingsovereenkomst tussen partijen bestaat uit de offerte van Zaanderwijk van 31 maart 2021 met een aanneemsom van € 155.259,12 exclusief btw, aangevuld met de geïndexeerde prijsopgave van 19 januari 2022 met een aanneemsom van € 162.275,94 exclusief btw, en de opdrachtbevestiging van de VvE van 18 augustus 2021.

5.4.

Op twee plaatsen in de offerte van 31 maart 2021 (in de zijlijn en onderaan de brief) noemt Zaanderwijk de bijlagen bij de offerte, te weten de open begroting 10342 en de prijslijst houtrot. Ook in haar geïndexeerde prijsopgave van 19 januari 2022 noemt Zaanderwijk als bijlage de open begroting 10342. Dit is hetzelfde overzicht als wat Zaanderwijk bij de offerte heeft toegestuurd, echter met bijgewerkte prijzen.

5.5.

In de open begroting 10342 heeft Zaanderwijk opgenomen: “
Houtrotherstel: Houtrot herstel wordt op basis van eenheidsprijzen uitgevoerd. zie bijlage prijzen houtrot”. Onder het kopje stut- en sloopwerk boeidelen is vermeld: “
Let op: enkel de regeldelen die in de rapportage zichtbaar zijn”. En onder het kopje Ruwbouwtimmerwerk boeidelen staat: “
Let op: enkel de regels die vernieuwd worden conform rapportage.”. De rapportage die Zaanderwijk hier noemt is het hiervoor onder randnummer 2.2. weergegeven rapport van de Pronk, waarvan Zaanderwijk kennis heeft genomen voorafgaand aan het uitbrengen van haar offerte.

5.6.

Verder is van belang dat de VvE heeft erkend dat de open begroting en de prijslijst houtrot niet alleen als bijlagen bij de offerte zaten, maar ook bij de door haar verstrekte opdracht aan Zaanderwijk. Ter zitting is van de zijde van de VvE immers desgevraagd verklaard dat de “aangehechte bijlagen” waar zij in haar opdrachtbevestiging van 18 augustus 2021 naar verwijst, dezelfde bijlagen zijn als de bijlagen die Zaanderwijk in de offerte van 31 maart 2021 noemt. Daarmee maken de open begroting 10342 en de prijslijst houtrot van Zaanderwijk dus deel uit van de opdracht van de VvE aan Zaanderwijk.

5.7.

Gelet op de tekst in de marges van de offerte en de geïndexeerde prijsopgave en de inhoud van de bijgesloten open begroting 10342 en prijslijst houtrot, in combinatie met het aan Zaanderwijk verstrekte rapport van Pronk, is de rechtbank van oordeel dat de overeenkomst tussen partijen niet anders kan worden uitgelegd dan dat het te verrichten houtrotherstel aan de underlayment is uitgezonderd van de tussen partijen overeengekomen vaste (geïndexeerde) prijsafspraak van € 162.275,94 exclusief btw. Partijen hebben in de aannemingsovereenkomst alleen voorzien in te verrichten houtrotherstel in de regeldelen (het achterhout of de langsbalken). Daarnaast hebben zij afspraken gemaakt over de wijze waarop extra houtrotherstel zou worden afgerekend. Zij hebben afgesproken dat betaling van extra houtrotherstel zou plaatsvinden aan het einde van de overeenkomst op basis van de overeengekomen eenheidsprijzen en nacalculatie.

5.8.

De rechtbank overweegt in dit verband dat beide partijen veelal het woord ‘meerwerk’ gebruiken als zij het hebben over het houtrotherstel van de underlayment, maar dat het hier geen meerwerk betreft in de juridische betekenis van het woord. Bij meerwerk gaat het immers om kosten voor extra werkzaamheden die tevoren niet zijn voorzien en in de loop van de uitvoering van het werk aan de oorspronkelijke opdracht worden toegevoegd. Met zulke werkzaamheden moet de VvE als opdrachtgever uitdrukkelijk akkoord gaan op grond van het bepaalde in artikel 7:555 BW. Partijen hebben in de aannemings-overeenkomst echter juist wel een voorziening getroffen voor te verrichten houtrotherstel.

5.9.

Hierbij komt nog dat Zaanderwijk in haar e-mail van 14 april 2022 duidelijk uiteen heeft gezet dat er extra houtrotherstel-werkzaamheden verricht moesten worden en de VvE uitdrukkelijk heeft gevraagd om akkoord te geven op de voorgestelde wijze van afrekening hiervan. In de e-mail schrijft Zaanderwijk namelijk dat haar na sloopwerk is gebleken dat zij de boeidelen en het achterhout niet kan vervangen zonder de underlayment te vervangen. Zij heeft voorgesteld per strekkende meter bij te houden hoeveel hout er is vervangen en wekelijks een tussenstand aan de VvE te sturen om de stand van het werk en de kosten bij te houden op basis van een prijs per strekkende meter. Zaanderwijk schrijft ook “
Aan het einde van het project berekenen wij dit als meerwerk (…) door. Als door deze extra werkzaamheden ook de steiger/hoogwerker langer dient te blijven staan komen deze kosten daar nog wel bij. (…) Ik verneem graag of jullie akkoord gaan met deze werkwijze.“.

5.10.

Ter zitting heeft de VvE verklaard dat zij niet op de e-mail van 14 april 2022 heeft gereageerd. Volgens de VvE is het houtrotherstel wel ter sprake gekomen tijdens het werkoverleg van 9 mei 2022, en heeft zij toen aangegeven dat zij op de actuele werkzaamheden zou reageren. Dat is gedaan door middel van de e-mail van [naam 2] van 13 mei 2022, aldus de VvE.

5.11.

De rechtbank is van oordeel dat als de VvE het niet eens was met de genoemde houtrotherstel-werkzaamheden tegen een prijs per strekkende meter, het op de weg van de VvE had gelegen om op zeer korte termijn op de e-mail van 14 april 2022 te reageren. Immers, Zaanderwijk was al gestart met het werk. Verder is van belang dat [naam 2] in zijn e-mail van 13 mei 2022 ook niet heeft gereageerd op de e-mail van 14 april 2022 van Zaanderwijk. Hij heeft alleen gereageerd op het kostenoverzicht van Zaanderwijk dat tijdens de werkbespreking van 9 mei 2022 aan hem is overhandigd. [naam 2] heeft daarbij de norm van 1,4 mu per strekkende meter aan de orde gesteld. Die vond hij te hoog. [naam 2] heeft een lagere norm van 0,65 mu voorgesteld.

5.12.

De rechtbank tekent hierbij aan dat de VvE haar beheerder, en daarmee ook [naam 2] , als haar contactpersoon heeft aangewezen en dat hij als deskundig moet worden aangemerkt. Dit laatste volgt uit zijn e-mail van 13 mei 2022, de brief van de VvE-beheerder van 14 oktober 2022 waarin zij schrijft dat [naam 2] als bouwkundig adviseur werkzaam is, en ook uit de bijgevoegde calculatie van [naam 2] . De VvE noemt [naam 2] onder randnummer 82. van haar conclusie van antwoord/eis in reconventie zelf ook een expert.

5.13.

Niet gebleken is dat de kosten van het houtrotherstel van de underlayment, waaronder de norm van het aantal mu per strekkende meter, na de e-mail van [naam 2] van 13 mei 2022 onderwerp van discussie tussen Zaanderwijk en de VvE (en haar contactpersoon [naam 2] ) zijn geweest. Dat blijkt ook niet uit de verslagen van de werkbesprekingen van 23 mei 2022 en 16 juni 2022. In dit verband is van belang dat Zaanderwijk gemotiveerd heeft gesteld dat zij ten behoeve van de werkbesprekingen in de periode april-juni updates van het kostenoverzicht (een zogenoemd ‘levend document’) heeft gedeeld. Hierover hebben de bedrijfsleider en commercieel directeur van Zaanderwijk verklaard. De VvE heeft volstaan met de enkele betwisting dat zij na 9 mei 2022 een bijgewerkt kostenoverzicht van Zaanderwijk heeft ontvangen. Ook heeft de VvE niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken dat Zaanderwijk tijdens de werkzaamheden regelmatig contact met [naam 2] had over de voortgang van het werk en dat [naam 2] een aantal keren zelf op het dak is geweest om het werk te bekijken. Ter weerlegging van deze stellingen van Zaanderwijk had de VvE bijvoorbeeld een schriftelijke verklaring van [naam 2] kunnen overleggen. Dat heeft zij niet gedaan. Ook heeft de VvE niet betwist dat [voorzitter VvE] eveneens op het dak is geweest en het werk heeft bekeken.

5.14.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE, onder meer door de betrokkenheid van [naam 2] , tijdens de uitvoering van de werkzaamheden een goede inschatting kunnen maken van de omvang van de werkzaamheden van Zaanderwijk en de daarmee gepaard gaande kosten. Gelet hierop, mede bezien in het licht van de tussen partijen gemaakte afspraken in de aannemingsoverovereenkomst, is de rechtbank van oordeel dat Zaanderwijk het uitblijven van (tijdig) bezwaar van de VvE kon en mocht opvatten als een (stilzwijgende) aanvaarding van haar voorstel in de e-mail van 14 april 2022.

5.15.

De VvE heeft ter zitting nog aangevoerd dat de noodzaak tot het vervangen van de underlayment al voor het sluiten van de overeenkomst bij Zaanderwijk bekend was en dat dit deels al in de opdracht zat. Volgens de VvE heeft Pronk bij zijn onderzoek op 3 maart 2021 destructief onderzoek verricht en daarbij delen van de constructie opengebroken. Zij wijst daarvoor op een foto bij het rapport van Pronk, die Zaanderwijk ten tijde van het uitbrengen van de offerte in haar bezit had. Zaanderwijk heeft dit betwist. Zij voert aan dat de VvE op één foto wijst, en dat in het rapport staat dat de houtrot plaatselijk was. Volgens Zaanderwijk kan op grond van het rapport van Pronk niet worden gesteld dat zij er bij het uitbrengen van de offerte rekening mee had moeten houden dat er veel ernstiger houtrot was.

5.16.

De rechtbank overweegt dat Pronk in het rapport niet schrijft dat er destructief onderzoek is verricht. De rechtbank kan dat zelf ook niet vaststellen op basis van één foto in de rapportage. Bovendien heeft de VvE pas op de zitting het standpunt ingenomen dat Pronk destructief onderzoek heeft gedaan en heeft zij dat niet aan de hand van nadere stukken toegelicht. Verder heeft Zaanderwijk dit nadere standpunt van de VvE gemotiveerd betwist. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat er voorafgaand aan het uitbrengen van de offerte door Zaanderwijk geen destructief onderzoek heeft plaatsgevonden of hooguit zeer beperkt. Daarmee heeft de VvE zelf het risico genomen dat na aanvang van de werkzaamheden zou blijken dat er achter de constructie veel meer houtrot zat dan verwacht.

5.17.

De VvE heeft zich nog beroepen op de algemene AF-voorwaarden, waarin is bepaald dat meerwerk voor een totaal bedrag hoger dan 10% van de prijs van het werk vooraf schriftelijk tussen partijen moet worden overeengekomen. Omdat er geen voorafgaande schriftelijke overeenstemming was mag Zaanderwijk niet meer dan 10% van het meerwerk in rekening brengen, zo voert de VvE aan.

5.18.

De rechtbank komt echter niet toe aan de beoordeling van dit verweer van de VvE, omdat tussen partijen geen sprake is van meerwerk ten aanzien van het houtrotherstel. De rechtbank verwijst naar hetgeen zij daarover onder randnummers 5.6. tot en met 5.8. heeft overwogen.

5.19.

De rechtbank is daarom van oordeel dat de VvE een bedrag van € 41.372,76 aan Zaanderwijk verschuldigd is ter zake van het extra houtrotherstel (in het kostenoverzicht van Zaanderwijk onder punt 1 “Aanpassing m.b.t. houtrot dakrand”).

Huurkosten steigers en hoogwerkers, gemeentelijke heffingen

5.20.

Zaanderwijk heeft in het eindoverzicht onder punt 8 en 10 een bedrag van
€ 19.173,47 aan meerkosten voor de huur van steigers bij de VvE opgevoerd en een bedrag van € 30.228,50 voor de huur van een hoogwerker. Onder punt 7 is een bedrag van € 538,62 aan gemeentelijke heffingen (precario) vermeld. De VvE heeft betwist dat zij deze kosten moet betalen. Volgens de VvE vallen deze kosten ook onder de vaste prijsafspraak die zij met Zaanderwijk heeft gemaakt en heeft Zaanderwijk niet aangetoond dat deze kosten noodzakelijk waren.

5.21.

Zoals de rechtbank hiervoor heeft overwogen is zij van oordeel dat de kosten van extra houtrotherstel niet onder de vaste prijsafspraak in de overeenkomst vallen. De kosten voor de huur van de steigers en de hoogwerkers houden verband met het extra houtrotherstel van de underlayment en is de VvE daarom ook aan Zaanderwijk verschuldigd. Zaanderwijk heeft deze kosten voldoende onderbouwd door het overleggen van facturen. Verder heeft Zaanderwijk gesteld dat zij op grond van Arbo-wetgeving verplicht was andere steigers en hoogwerkers te gaan gebruiken dan eerder geoffreerd en dat deze vanwege de corona-pandemie langer zijn blijven staan omdat er toen niet gewerkt kon worden. Dat heeft de VvE onvoldoende betwist. De gemeentelijke heffingen houden verband met de plaatsing van de steigers en hoogwerkers en deze kosten is de VvE eveneens verschuldigd. De rechtbank is daarom van oordeel dat de VvE de bedragen van € 19.173,47, € 30.228,50 en
€ 538,62 (alle bedragen exclusief btw) ook aan de VvE verschuldigd is.

Daktrimmen

5.22.

De kosten van het aanpassen van de daktrimmen worden genoemd in punt 5 van het eindoverzicht van Zaanderwijk. Zij heeft hiervoor een bedrag van € 19.388,74 exclusief btw berekend. De rechtbank is van oordeel dat Zaanderwijk deze kosten voldoende heeft onderbouwd met facturen van de onderaannemer. Zaanderwijk heeft voorts gemotiveerd gesteld dat het herstel van de daktrimmen ook duurder is geworden in verband met de geconstateerde verrotting in het underlayment. Hierna is besloten de afwatering te wijzigen, in die zin dat deze naar het dak zou aflopen in plaats van naar de daktrim. Daartoe moesten het regel- en rachelwerk worden gewijzigd en de daktrim aangepast. De VvE heeft er vervolgens ook voor gekozen de bestaande daktrimmen te herstellen in plaats van nieuwe daktrimmen te laten plaatsen. Dat heeft ook tot extra werkzaamheden geleid, zo stelt Zaanderwijk.

5.23.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft de VvE dat niet, althans onvoldoende betwist. Zij heeft alleen aangevoerd dat het vernieuwen van de daktrimmen in de werkomschrijving van de overeenkomst is opgenomen en dus onderdeel uitmaakt van de vaste prijsafspraak. Ook heeft de VvE aangevoerd dat zij geen opdracht heeft gegeven voor de herziening van de daktrimmen. Dit kan zij echter in alle redelijkheid niet volhouden, in het licht van de tijdens het werk geconstateerde ernstige houtrot en de daarop gevolgde noodzakelijke wijziging van de werkzaamheden van Zaanderwijk. Gelet op de omstandigheid dat het werk ook regelmatig met [naam 2] werd afgestemd en dat uit het verslag van 25 april 2022 blijkt dat al in een vroeg stadium erover is gesproken om de nieuwe aluminium daktrimmen te laten vervallen, vindt de rechtbank dat standpunt van de VvE weinig geloofwaardig. Het bedrag van € 19.388,74 exclusief btw is de VvE daarom aan Zaanderwijk verschuldigd.

Indexatie 2022

5.24.

Zaanderwijk heeft in het eindoverzicht onder punt 9 een bedrag van € 5.078,53 exclusief btw opgenomen voor “indexatie 2022 i.v.m. exorbitante prijsstijgingen”. Ter zitting heeft Zaanderwijk desgevraagd verklaard dat zij dit tevoren niet met de VvE heeft besproken. Dit betreft dus een eenzijdige wijziging van de afgesproken vaste prijs. Dat betekent dat een contractuele grondslag voor het in rekening brengen van dit bedrag ontbreekt. De rechtbank zal dit onderdeel van de vordering daarom afwijzen.

Houtrotherstel ramen en deuren

5.25.

Dit betreft punt 13 van het eindoverzicht, te weten een bedrag van € 2.495,02 exclusief btw. De VvE heeft deze post niet betwist bij conclusie van antwoord in conventie. In de pleitnota van de VvE staat alleen dat zij geen opdracht heeft gegeven voor meerwerk aan de ramen en deuren. De rechtbank is van oordeel dat de VvE deze post daarmee onvoldoende gemotiveerd heeft betwist. Zoals hiervoor al is overwogen was het door Zaanderwijk uit te voeren houtrotherstel geen meerwerk want dit is afzonderlijk overeengekomen op basis van nacalculatie. Houtrotherstel werd in rekening gebracht conform de prijslijst houtrot. Ook is de VvE (via [naam 2] ) geïnformeerd over de werkzaamheden, en daartegen heeft zij geen bezwaar gemaakt. De VvE is daarom ook dit bedrag aan Zaanderwijk verschuldigd.

Buitengerechtelijke kosten

5.26.

Zaanderwijk maakt aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. Zaanderwijk heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht. Het door Zaanderwijk gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten ziet op de gevorderde hoofdsom van € 143.113,51. De hoofdsom wordt echter toegewezen tot een bedrag van € 136.968,49 inclusief btw,. De rechtbank zal het bedrag aan buitengerechtelijke kosten dan ook toewijzen tot het wettelijke tarief berekend over deze toegewezen hoofdsom.

Slotsom

5.27.

Zaanderwijk heeft geen factuur voor het bedrag van € 143.113,51 (inclusief btw) aan de VvE verzonden. Zij stelt dat zij dat niet heeft gedaan omdat de VvE aan haar heeft medegedeeld dat zij deze factuur niet zou gaan betalen. Zaanderwijk vordert daarom een verklaring voor recht. Gelet op hetgeen hiervoor onder randnummer 5.23. is overwogen komt een bedrag van € 5.078,53 exclusief btw (€ 6.145,02 inclusief btw) in mindering op de vordering van Zaanderwijk. De gevorderde verklaring van recht zal daarom tot een bedrag van € 136.968,49 inclusief btw worden toegewezen.

5.28.

De gevorderde (handels)rente over de hoofdsom is toewijsbaar met ingang van de datum van dagvaarding. Zaanderwijk heeft weliswaar gesteld dat de VvE op 14 oktober 2022 heeft medegedeeld dat zij niet tot betaling zou overgaan, maar uit de e-mail van de VvE-beheerder blijkt dat het kostenoverzicht van Zaanderwijk toen ter discussie is gesteld en vervolgens is tussen partijen onderhandeld. In dat licht heeft Zaanderwijk onvoldoende toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.

5.29.

De VvE is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Zaanderwijk als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

106,73

- griffierecht

€

5.737,00

- salaris advocaat

€

3.760,00

(2 punten × tarief V € 1.880,-)

Totaal

€

9.603,73

5.30.

De door Zaanderwijk gevorderde nakosten zullen niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling worden vermeld, omdat die veroordeling ook voor de nakosten al een executoriale titel oplevert.^[2]

6.De beoordeling in reconventie

6.1.

De VvE vordert dat de rechtbank Zaanderwijk zal veroordelen om onjuist aangebrachte daktrimmen en loodslabben alsnog deugdelijk te bevestigen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Zij stelt daartoe dat technisch opzichter [opzichter] heeft geconstateerd dat de aansluiting tussen de daktrim en dakbedekking niet (voldoende) waterdicht is. Zaanderwijk heeft betwist dat het werk niet deugdelijk is uitgevoerd.

6.2.

De rechtbank overweegt dat uit het opleveringsrapport van [opzichter] (bij de VvE-beheerder werkzaam als technisch opzichter) van 17 november 2022 niet volgt dat de daktrimmen ondeugdelijk zijn bevestigd. Daarin staat alleen dat de dakbedekking niet waterdicht is voor 20 jaar. Tussen partijen is echter niet in geschil dat zij geen garantie van 20 jaar zijn overeengekomen. Volgens Zaanderwijk is een garantie van 5 jaar gebruikelijk in de markt maar zijn partijen dat ook niet overeengekomen, wat de VvE niet heeft betwist. Verder is van belang dat de werkzaamheden in september 2022 zijn afgerond en dat uit de verklaringen van partijen ter zitting is gebleken dat er, ondanks de forse hoeveelheid regen die de afgelopen maanden is gevallen, enkele maanden geleden alleen een klacht over een lekkage bij de luifel boven de ingang is geweest. Dat is adequaat door Zaanderwijk verholpen. De VvE stelt dat het hele dak verkeerd is gemonteerd en dat de aansluitingen van de daktrimmen niet goed zijn, maar in het licht van de gemotiveerde betwisting daarvan door Zaanderwijk had de VvE duidelijk moeten stellen en documenteren in welk opzicht sprake is van een tekortkoming. Dat heeft de VvE niet gedaan. Over ondeugdelijke bevestiging van de loodslabben heeft de VvE helemaal niets gesteld. De rechtbank zal de vordering van de VvE daarom afwijzen.

6.3.

De VvE is de partij die in reconventie ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Zaanderwijk op € 598,00 voor salaris advocaat (1 punt x tarief II € 598,-)

7. De beslissing

De rechtbank

in conventie

7.1.

verklaart voor recht dat de VvE aan Zaanderwijk een bedrag verschuldigd is van
€ 113.197,10 exclusief btw dan wel € 136.968,49 inclusief btw.

7.2.

veroordeelt de VvE tot betaling van € 113.197,10 exclusief btw dan wel
€ 136.968,49 inclusief btw binnen 14 dagen nadat Zaanderwijk de factuur ter grootte van dat bedrag aan de VvE heeft gestuurd, te vermeerderen met wettelijke handelsrente vanaf de datum van de dagvaarding,

7.3.

veroordeelt de VvE tot betaling van een bedrag van € 2.144,68 aan Zaanderwijk wegens buitengerechtelijke incassokosten,

7.4.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Zaanderwijk tot dit vonnis vastgesteld op € 9.603,73,

7.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, behoudens ten aanzien van de onder 7.1. uitgesproken verklaring voor recht,

7.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

7.7.

wijst de vordering af,

7.8.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van Zaanderwijk tot dit vonnis begroot op € 598,-,

7.9.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.C. Haverkate en in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2024 in tegenwoordig

NMB/LH