ECLI:NL:RBNHO:2024:7307

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/345121 / HA ZA 23-583

Vonnis van 17 juli 2024

in de zaak van

1.[eiser 1],

wonende te [plaats],

2.
[eiser 2],

wonende te [plaats],

eisers,

advocaat mr. B. van Mieghem te Rotterdam,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

IGN VASTGOED B.V.,

gevestigd te Beverwijk,

gedaagde,

advocaat mr. A.S. Arts te Velsen-Zuid,

voorheen O.W.J. van Noort.

Partijen zullen hierna [eisers] en IGN genoemd worden.

De zaak in het kort

[eisers] hebben twee percelen landbouwgrond van IGN gekocht voor € 100,00 resp. € 60,00 per m2. De gronden zijn aangeboden als strategisch gelegen. Volgens IGN zou sprake zijn van een waardevaste investering met winstpotentie in verband met een mogelijke bestemmingswijziging. [eisers] zijn er later achter gekomen dat de percelen geen bijzondere eigenschappen bezitten en zijn van mening dat zij door IGN zijn misleid omtrent de aard van het product, de kans op en de mate van een te behalen positief rendement en de risico’s verbonden aan beleggingen in speculatieve landbouwgrond. Zij hebben daarom de koopovereenkomsten vernietigd. Zij vorderen ongedaanmaking van de koopovereenkomsten en terugbetaling van de betaalde koopsommen. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk en wijst de vorderingen van [eisers] toe.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 14 februari 2023
de akte overlegging producties van de zijde van [eisers]
de brief van 17 mei 2024 met producties 14 en 15 van de zijde van IGN
de mondelinge behandeling van 30 mei 2024 waarbij mr. van Mieghem gebruik heeft gemaakt van spreekaantekeningen en waarvan de griffier voor het overige aantekeningen heeft bijgehouden
het B2 formulier met betrekking tot de advocaatwissel aan de zijde van IGN.

1.2.

Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling zijn verschenen:

[eisers] bijgestaan door mr. Van Mieghem,
De heer [betrokkene], bestuurder en aandeelhouder van IGN, bijgestaan door mr. Van Noort.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

IGN houdt zich bezig met de handel in percelen onbebouwde landbouwgrond waarbij wordt gespeculeerd op een waardestijging van die grond indien de bestemming van de grond in de toekomst gewijzigd wordt. Op de website van IGN was, voor zover van belang, onder meer de navolgende tekst opgenomen. De (tekst op de)website van IGN is inmiddels (deels) aangepast/verwijderd.

“IGN legt zich toe op (...) het aan- en verkopen van strategisch gelegen gronden binnen Nederland. Door grote kavels te verkavelen in kleinere percelen kunnen zowel particulieren als bedrijven mee investeren in strategisch gelegen gronden.”

“Is het het rendement waard?

Vooraf is het niet altijd mogelijk om in te schatten wat een eventuele waardestijging oplevert. Door verschillende indicaties liggen waardestijgingen voorhanden. Wanneer de bestemming van de grond is gewijzigd zal de waarde van de grond worden vastgesteld.”

“Kans op zeer hoge rendementen.”

“Investeren brengt altijd risico’s met zich mee. Echter is grond tastbaar en kan dit bezit niet failliet gaan. Anders als bij vastgoed kan het pand beschadigd worden of dalen in waarde door schommelingen in de economie. Bij grond is dit niet het geval. Het zal altijd waarde behouden en er kan niet meer grond bijkomen waardoor het aanbod steeds geringer wordt.”

2.2.

[eisers] zijn met elkaar gehuwd. Zij zijn particulieren die hun pensioen in eigen beheer opbouwen.

2.3.

Bij e-mailbericht van 1 februari 2021 hebben [eisers] IGN benaderd om een afspraak te maken, omdat zij geïnteresseerd waren geraakt in de projecten van IGN omdat een vriend van [eisers] ook gronden had aangekocht via IGN.

2.4.

IGN hebben [eisers] een perceel grond in Amsterdam aangeboden, te weten een perceel weiland gelegen in Amsterdam, kadastraal bekend, gemeente Sloten, [kadasternummer] (gedeeltelijk), groot € 1.000 m2, voor een bedrag van € 100.000,00 (hierna: het perceel in Amsterdam Sloten). Voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst ontvingen [eisers] de brochure ‘Propositie Amsterdam’ waarin onder meer een pagina onder de noemer ‘nieuws’ volledig is gewijd aan de bestaande woningnood/huizenmarkt in Amsterdam en een pagina is gevuld met een kaartje met betrekking tot de plannen voor 74.100 te bouwen woningen in Amsterdam. Verder wordt in de brochure aandacht besteed aan de ligging van het aangeboden perceel binnen de gemeentegrens van Amsterdam, de aanbiedingsplicht die zal gelden bij een bestemmingswijziging, het Programma Aanpak Stikstof (PAS), de bestaande behoefte aan meer woningbouw alsmede de huizenprijzen in Amsterdam en de gevolgen daarvan, een ‘Groeikaart Topotijdreis, en ruimtelijkeplannen.nl. Aan het einde van de brochure is een
uitsluiting aansprakelijkheidopgenomen met de volgende inhoud:

Hoewel deze informatie met de grootste zorg en naar waarheid tot stand is gekomen, aanvaard IGN Vastgoed B.V. onder geen beding enige vorm van aansprakelijkheid wegens eventuele onjuistheden in, of verkeerde uitleg van, de informatie. Daarnaast aanvaard IGN Vastgoed B.V. geen aansprakelijkheid voor de handelingen die de ontvanger verricht op basis van deze informatie. Informatie over de structuurvisie geven wij op basis van de bij ons laatst bekende gegevens.

2.5.

In het kader van de verkoopgesprekken ten aanzien van het perceel in Amsterdam Sloten ontvingen [eisers] tevens een verkennend bodemonderzoek van 30 september 2020, uitgevoerd in opdracht van Planned Project B.V. In de inleiding wordt geschreven dat de aanleiding voor het bodemonderzoek was
de voorgenomen verkoop van het perceel en de eventuele bouw van woningen op de locatie. Doel van het onderzoek is h
et verschaffen van inzicht in de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem ter plaatse, ten einde vast te kunnen stellen of deze al dan niet een belemmering vormt voor de beoogde aankoop/nieuwbouw.

2.6.

Op 12 februari 2022 hebben [eisers] de koopovereenkomst gesloten voor de aanschaf van het perceel in Amsterdam Sloten. In de koopovereenkomst staat, voor zover in dit geding van belang:

21. Partijen komen hierbij overeen dat koper een aanbiedings-, verkoop en leveringsplicht aan een ander dan verkoper heeft na het onherroepelijk worden van een bestemmingswijziging ten aanzien van het verkochte. Vorenbedoelde verplichting geldt niet bij vervreemding van het verkochte voorafgaand aan het onherroepelijk worden van een bestemmingswijziging. Voorts heeft verkoper een voorkeursrecht op het verkochte. Vorenbedoelde aanbiedingsplicht en voorkeursrecht zijn nader uitgewerkt in de akte van levering. Ten aanzien van het bepaalde in dit artikel is in de akte van levering een kettingbeding en boeteclausule opgenomen.

(…)

23. Koper verklaart - voordat hij deze overeenkomst ondertekend heeft -;

a. kennis te hebben genomen van de brochure alsmede de bepalingen van deze overeenkomst en dat hij zodanige informatie heeft ontvangen, dat de inhoud en de gevolgen van deze overeenkomst hem voldoende voor ogen staan; en

b. kennis te hebben genomen van de huidige planologische bestemming van het verkochte; en

c. ermee bekend te zijn dat (i) het verkochte een onderdeel is van (recent) door verkoper verworven dan wel nog te verwerven percelen, waarbij tussen deze transacties waardestijgingen zullen zitten, (ii) het verkochte geen jaarlijks rendement oplevert en er geen garantie is voor een (autonome) waardestijging (al dan niet door bestemmingsplanwijziging) en / of bestemmingswijziging, en (iii) de aard van deze transacties een speculatief karakter heeft, en (iv) het verkochte alleen door koper conform de huidige bestemming mag worden gebruikt en beheerd.

d. kennis te hebben genomen van de inhoud van de aan deze overeenkomst gehechte bijlagen.

(…)

25. (…) Tenzij anders bepaald in deze overeenkomst, doen partijen afstand van het recht om deze overeenkomst (partieel) te (doen) ontbinden, vernietigen, wijzigen ter opheffing van nadeel, met name van het inroepen van het bepaalde in artikel 6:265 e.v. en 6:228 e.v. BW.

(…)

2.7.

Het perceel in Amsterdam Sloten is op 1 maart 2021 geleverd, waarbij [eisers] persoonlijk aanwezig waren. In de leveringsakte zijn de aanbiedingsplicht, het voorkeursrecht, het kettingbeding en de boeteclausule opgenomen, zoals bepaald in de koopovereenkomst, en is in artikel 8 en 9, onder meer het volgende bepaald:

Artikel 8

Beoogd gebruik

Het verkochte heeft thans een agrarische bestemming. Koper is voornemens het verkochte te gaan gebruiken overeenkomstig de bestemming. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat hem niet bekend is dat dit gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.

Verkoper heeft geen enkele garantie aan koper, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging casu quo dat de bestemming van het verkocht wordt gewijzigd in een andere dan een agrarische bestemming.

Koper beoogt met deze aankoop een investering en vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken in de ruimste zin van het woord, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging.

Koper is ermee bekend, zo er al sprake is van een (toekomstige) bestemmingswijziging er geen enkele termijn vast te stellen is waarbinnen deze plaats zou kunnen vinden.

Koper is er ook mee bekend dat eventuele bestemmingsplanwijzigingen op andere –vergelijkbare – locaties gerealiseerd in het verleden, geen garanties geven voor de onderhavige locatie.

Het risico op het al dan niet plaatsvinden van een bestemmingswijziging komt geheel voor rekening van koper.

Artikel 9

Extra bepalingen aangaande de koper

Koper is ermee bekend (aan hem door zowel de verkoper als mij, notaris, meegedeeld) dat de onderhavige levering een B-C levering betreft, opvolgend aan een A-B levering en dat tussen de verschillende transacties een waardestijging zit.

Koper is ermee bekend dat de onderhavige koop en levering niet valt onder de toezicht regeling van de Stichting Autoriteit Financiële Markten (AFM), welke regeling raadpleegbaar is via www.afm.nl.

Koper is bekend met (aan hem door zowel de verkoper als mij, notaris meegedeeld) de (mogelijke) gevolgen van de rechtshandeling(en) vervat in onderhavige akte en daaruit voortvloeiende.

Koper heeft tijdig de relevante, correcte en duidelijke informatie ontvangen om zich een oordeel te kunnen vormen over het verkochte en de daaraan verbonden kosten en risico’s, ondanks dat koper niet als professionele vastgoedbelegger kan worden gekwalificeerd.

Koper heeft toegang tot internet en heeft hiervan gebruik gemaakt in verband met zijn eigen onderzoeksplicht in het kader van de aankoop van het verkochte.

Koper verklaart bekend te zijn met de op het verkochte rustende nabetalingsverplichting (…).

2.8.

Omgerekend (naar vierkante meter) hebben [eisers] voor het perceel in Amsterdam Sloten € 100,00 per m2 betaald. IGN heeft het perceel diezelfde dag gekocht voor een bedrag van € 37,50 per m2. De partij die de grond aan IGN verkocht, Planned Projects B.V., kreeg het perceel geleverd op 15 december 2020 voor een nog lager bedrag.

2.9.

IGN hield contact met [eisers] en zij ontvingen enkele maanden later, na afwijzing van diverse andere aanbiedingen van de zijde van IGN, het aanbod om grond te kopen in de gemeente Aa en Hunze, Drenthe (hierna: het perceel Rolde). Ook in dit kader ontvingen [eisers] voorafgaand aan de koop een brochure met de titel ‘Propositie Rolde’. In die brochure wordt er op ingegaan dat Noord Nederland een kwart van de nationale woningbouwopgave voor zijn rekening wil nemen en wordt opgemerkt dat de provincies Drenthe, Flevoland, Fryslân en Groningen ca. 220.000 woningen extra kunnen bouwen bovenop de reeds bestaande plannen en afspraken. Daarnaast wordt er in de brochure een impressie gegeven van de bebouwingsmogelijkheden op het perceel Rolde en wordt ingegaan op de ligging van het aangeboden perceel, de aanbiedingsplicht die zal gelden bij bestemmingswijziging en het Programma Aanpak Stikstof (PAS). Verder wordt opgemerkt dat woningbouw tevens het antwoord is op de demografische ontwikkeling in Noordelijk Nederland en wordt verwezen naar ruimtelijkeplannen.nl. Tenslotte wordt de mogelijkheid geopperd om door IGN Vastgoed Scan kosteloos een grondscan te laten uitvoeren, waarbij haar
adviseurs bestemmingsplannen, structuurvisies en beleidsstukken uit openbare bronnen raadplegen en de klant precies weet waar hij aan toe is, en gewezen op de inschrijving van de aankoop in de openbare registers, wat er toe kan leiden dat grondpartijen proberen in contact te komen met agressieve verkoopmethodes. Aan het einde van de brochure is wederom een
uitsluiting aansprakelijkheidopgenomen (zie onder 2.4.).

2.10.

Ten aanzien van het perceel Rolde ontvingen [eisers] verder nog een brochure met een ‘ruimtelijke verkavelingstudie woningen Rolde’ gemaakt door Archistudio Architecten.

2.11.

De levering van perceel Rolde vond plaats op 1 oktober 2021. In de leveringsakte zijn gelijke voorwaarden opgenomen als in de leveringsakte ten aanzien van het perceel in Amsterdam Sloten.

2.12.

Omgerekend (naar vierkante meter) hebben [eisers] voor het perceel Rolde € 60,00 per m2 betaald. IGN heeft voor het perceel op 23 juli 2021gekocht voor een bedrag van € 25,00 per m2.

2.13.

In augustus 2023 hebben [eisers] kennisgenomen van berichten in de media waarin speculatieve grondhandel kritisch aan de kaak wordt gesteld.

2.14.

Bij advocatenbrief van 6 september 2023 hebben [eisers] de koopovereenkomsten met betrekking tot het perceel in Amsterdam Sloten en het perceel Rolde vernietigd dan wel ontbonden met een beroep op bedrog en dwaling alsmede oneerlijke handelspraktijken en IGN gesommeerd om binnen veertien dagen te bevestigen dat de aankoopsommen zullen worden terug betaald. IGN heeft niet aan deze sommatie voldaan.

3.Het geschil

3.1.

[eisers] vorderen, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

I te verklaren voor recht dat de overeenkomsten waarmee [eisers] de percelen grond te Amsterdam en Rolde kocht als nader omschreven in deze dagvaarding zijn vernietigd;

II althans deze overeenkomsten te vernietigen bij vonnis;

III IGN te gebieden om binnen een maand na het te dezen te wijzen vonnis medewerking te verleen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij een notaris naar keuze van [eisers], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000 voor iedere dag waarmee IGN hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 160.000,00;

IV IGN te veroordelen, in het kader van de ongedaanmaking, aan [eisers] de koopsom van de kavels (€ 100.000 + € 60.000 = € 160.000) terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de vernietiging;

V IGN te veroordelen in de notariskosten die in dit verband gemaakt worden.

Subsidiair

te verklaren voor recht dat IGN bij de verkoop van de percelen grond te Amsterdam en Rolde onrechtmatig heeft gehandeld jegens [eisers];

een en ander met veroordeling van gedaagde in de kosten van het geding, evenals in de wettelijke rente over de kosten, voor zover deze niet door gedaagde zijn betaald binnen veertien dagen na de datum waarop het vonnis in deze zaak is gewezen, en daarbij gedaagde niet binnen veertien dagen aan het vonnis voldoet en betekening daarvan plaatsvindt.

3.2.

[eisers] leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat de aankopen van de percelen grond tot stand zijn gekomen onder invloed van een wilsgebrek. [eisers] zijn door IGN misleid omtrent de aard van het product, de kans op en de mate van een te behalen positief rendement en de risico’s verbonden aan beleggingen in speculatieve landbouwgrond. Aan [eisers] is - ondanks alle obligate waarschuwingen - rendement in het vooruitzicht gesteld doordat de indruk word gewekt dat de in de brochure gepresenteerde woningbouw reëel is. De mondelinge mededelingen van IGN hebben die indruk alleen maar versterkt. In werkelijkheid is de kans op rendement echter uitgesloten. Weliswaar wordt vermeld dat het gaat om een impressie die op basis van het vigerende bestemmingsplan niet is toegestaan maar dit betreft geen waarschuwing, nu juist wordt gespeculeerd op een bestemmingswijziging; IGN doet het voorkomen alsof de grond strategisch is gelegen en bij uitstek in aanmerking komt voor bestemmingswijziging en dat er serieus wordt gewerkt aan ontwikkeling van de grond. Dat evenwel de kans dat überhaupt rendement kan worden gemaakt, is uitgesloten volgt in de eerste plaats uit het feit dat dit soort grond vrijwel nooit van bestemming wijzigt en in het theoretische geval dat dit toch zou gebeuren, dit niet leidt tot rendement omdat de volledige dan te realiseren waardestijging al op voorhand in de zakken van IGN is verdwenen. Zou de grond van bestemming wijzigen dan stijgt ook de waarde, maar niet zodanig dat [eisers] er nog iets aan overhouden. Onder die omstandigheden is sprake van dwaling dan welbedrog. Volgens [eisers] is daarnaast sprake van oneerlijke handelspraktijken als bedoeld in artikel 6:193b BW, nu door IGN onjuiste, althans misleidende informatie is verstrekt omtrent de kansen, een te behalen rendement en de risico’s verbonden aan de investering in de percelen. Ook wat betreft de prijs en de wijze waarop de prijs is berekend is de handelspraktijk van IGN misleidend, alsmede wat betreft de verstrekte informatie over haar hoedanigheid, kenmerken en kwalificaties. Bij brief van 6 september 2023 hebben [eisers] daarom de vernietiging van de koopovereenkomsten ingeroepen.

3.3.

IGN voert verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[eisers] hebben hun vordering onder meer gebaseerd op de stelling dat aan de kant van IGN sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. [eisers] hebben in dat verband onder meer verwezen naar de uitspraak van 10 augustus 2023 van de voorzieningenrechter van deze rechtbank (ECLI:NL:RBNHO:2023:7910) waar in een enigszins vergelijkbare zaak werd overwogen dat het hier gaat om een in toenemende mate omstreden handel en naar een recente Kamerbrief van 13 juli 2023 (Tweede Kamer, vergaderjaar 2022–2023, 27 581, nr. 54) ten aanzien van consumentenbescherming en speculatieve grondhandel, de aard en omvang van de problematiek en de vervolgstappen om ongewenste speculatieve grondhandel zoveel mogelijk te voorkomen en aan te pakken. In die brief wordt door de Minister van Financiën en de Minister voor Volkshuisvestiging en Ruimtelijke Ordening onder meer het volgende geschreven:

‘RTL Nieuws en het FD hebben de afgelopen jaren met enige regelmaat bericht over handel in opgeknipte landbouwgrond. In de artikelen wordt geschreven dat deze landbouwgrond door grondhandelaren voor een relatief lage prijs wordt opgekocht en veelal aan particulieren wordt doorverkocht voor een veelvoud van de oorspronkelijke prijs. Daarbij wordt volgens de berichtgeving door de grondhandelaren de, meestal onjuiste, suggestie gewekt dat er een omgevingsplanwijziging op komst is, waardoor de grond in waarde zal toenemen. Dat van dergelijke onjuiste suggesties sprake is, blijkt ook uit een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland van 24 augustus 2022. Uw Kamer heeft over deze problematiek verschillende keren vragen gesteld.

Over de exacte omvang en aard van de onderhavige problematiek, en in hoeverre de grondhandelaren zich van oneerlijke handelspraktijken bedienen, is nog altijd veel onduidelijk. Wij hebben hier naar aanleiding van uw verzoek over gesproken met de betrokken ministeries, het Kadaster en de toezichthouders AFM en ACM. Schattingen van het aantal kopers van versnipperde percelen lopen uiteen, waarbij onduidelijk is of al deze kopers ook daadwerkelijk zijn gedupeerd. Zo is onder meer een aantal locaties bekend waarbij wel degelijk sprake was van een (lucratieve) wijziging van de juridisch-planologische bestemming. Maar ook wanneer de wijziging van de juridisch-planologische bestemming van de grond (vooralsnog) uitblijft, wil dat niet per se zeggen dat de koper gedupeerd is, bijvoorbeeld wanneer een koper een geïnformeerde en weloverwogen investeringskeuze heeft gemaakt. Voor andere locaties geldt echter dat, conform de berichtgeving, transacties gebaseerd zijn op door grondhandelaren gewekte verwachtingen omtrent bestemmingswijziging. In die gevallen worden kopers mogelijk verleid om een (te) hoge prijs te betalen voor grond zonder verwachtingswaarde. Een partij uit de taxatiepraktijk schat in dat de waarde zelfs lager kan liggen dan de agrarische waarde vanwege de complexe eigendomssituatie.

Overigens merken wij op dat als de bestemming van grond inderdaad wijzigt, zodat de kopers die grond kochten van grondhandelaren niet gedupeerd zijn, dit maatschappelijk gezien nog steeds nadelige gevolgen voor gebiedsontwikkeling kan hebben. In de brief die uw Kamer onlangs heeft ontvangen over de modernisering van het grondbeleid komen dergelijke nadelen van versnipperd eigendom ook aan de orde. Het vertraagt doorgaans de onderhandelingen die gemeenten voeren, waardoor gebiedsontwikkeling te traag en te duur wordt. Dat heeft een nadelig effect op het realiseren van de maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw. Ook om die reden is het belangrijk speculatieve grondhandel te voorkomen.

In 2021 is op basis van cijfers van het FD en het CBS aangegeven dat de ongewenste versnippering (op basis van die gegevens) ca. 2.300 hectare van de 1.815.160 hectare cultuurgrond betrof, ofwel ongeveer 0,13%. Uit een recentere, eerste inventarisatie van het Kadaster blijkt dat er in de afgelopen tien jaar maximaal 700 percelen landbouwgrond zijn opgeknipt op bijna 10 miljoen percelen in Nederland. Hierdoor lijkt de omvang in eerste instantie gering, maar deze 700 percelen zijn opgeknipt in circa 17.000 kleinere percelen.. Dat betekent niet dat er ook zo veel potentiële gedupeerden zijn. In eerdergenoemde rechtszaak had één koper verspreid over Nederland 59 van zulke percelen gekocht. Daarnaast is nog niet bekend of er een trend waarneembaar is in het opknippen van percelen landbouwgrond.

(…)

Grootschalige perceelsplitsingen als gevolg van grondhandel, ook wanneer geen gebiedsontwikkeling is voorzien, hebben ook negatieve gevolgen voor de kwaliteit van de kadastrale registratie die tot maatschappelijk ongewenste effecten leidt. Het grote aantal belanghebbenden dat nodig is om tot grensvaststelling te komen belemmert de rechtszekerheid in het vastgoedverkeer en de economische ontwikkeling van percelen. Doordat deze situatie jarenlang kan voortduren staan er ook overleden rechthebbenden in de registratie, zonder dat duidelijk is wie hun erfgenamen zijn (rechthebbenden zijn niet verplicht een verklaring van erfrecht in te schrijven). Bij rechtspersonen die rechthebbende zijn, is er het risico dat zij niet meer bestaan (bijvoorbeeld door faillissement). Hierdoor worden percelen de facto onverkoopbaar.

Uit het voorgaande blijkt dat nog veel onduidelijk is over de aard en de omvang van het probleem. Omdat het voor het identificeren van de juiste oplossing van belang is om beter zicht te hebben op de omvang en aard van het probleem, zullen wij uitgebreider onderzoek doen samen met de minister voor Rechtsbescherming, de AFM, de ACM, het BFT en het Kadaster. We zullen hierbij nadrukkelijk de suggesties die gedaan zijn in het recente rondetafelgesprek dat u heeft georganiseerd over “dubieuze grondhandel” meenemen.

Het Kadaster zal breder en diepgaander onderzoek uitvoeren naar de ontwikkeling van grondhandel door de tijd heen, de spreiding over Nederland en de vraag of en zo ja, in welke mate versnipperde percelen mogelijk tot ontwikkeling kunnen komen. Over dit onderzoek zult u na de zomer worden geïnformeerd.

De minister voor VRO heeft naar aanleiding van de motie van de leden Minhas (VVD) en Boulakjar (D66) om te onderzoeken of en hoe op korte termijn een splitsingsverbod kan worden ingevoerd, toegezegd breder onderzoek te zullen uitvoeren om te komen tot het meest effectieve middel om de speculatieve handel en splitsing van (vruchtbare) landbouwgrond te voorkomen en tegen te gaan. 2 Daarbij zal ook de verkenning naar een heffing ter voorkoming van speculatieve grondhandel, zoals aangekondigd in de brief over modernisering van het grondbeleid, worden meegenomen. Naar verwachting zal de Kamer hiervan de resultaten in het voorjaar van 2024 ontvangen.’

4.2.

Tegen deze achtergrond zal de rechtbank eerst nagegaan of inderdaad sprake is van een oneerlijke handelspraktijk. De rechtbank neemt daarbij het volgende in aanmerking.

4.3.

Niet in geschil is dat [eisers] als consument in de zin van artikel 6:193 lid 1 sub a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), te weten een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, hebben gehandeld. De consumentenbescherming van afdeling 3A van Boek 6 BW met betrekking tot oneerlijke handelspraktijken is derhalve van toepassing.

4.4.

Artikel 6:193b lid 1 BW bepaalt dat een handelaar onrechtmatig handelt indien hij een handelspraktijk verricht die oneerlijk is. Het begrip handelspraktijk is in artikel 6:193a lid 1 sub b BW omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken, of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten.

4.5.

Op grond van artikel 6:193b lid 2 BW is een handelspraktijk oneerlijk indien een handelaar handelt:

in strijd met de vereisten van professionele toewijding, en

het vermogen van de gemiddelde consument om een geïnformeerd besluit te nemen merkbaar is beperkt of kan worden beperkt, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen.

4.6.

Artikel 6:193b lid 3 BW bepaalt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is (onder meer) indien een handelaar een misleidende handelspraktijk verricht als bedoeld in artikel 6:193c tot en met 193g BW.

4.7.

In artikel 6:193 c lid 1 BW is bepaald dat een handelspraktijk misleidend is indien informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, al dan niet door de algemene presentatie van de informatie, zoals ten aanzien van onder meer het bestaan of de aard van het product of de voornaamste kenmerken daarvan, zoals voordelen en risico’s, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Het gaat om handelspraktijken waarbij de handelaar foutieve informatie verstrekt – niet gebaseerd op de waarheid – of informatie verstrekt die door de wijze van presentatie, hoewel feitelijk gezien correct, op een andere manier de consument bedriegt. Beslissend is of de (onjuiste) informatie de gemiddelde consument er toe kan brengen om een besluit over een transactie te nemen dat hij anders niet had genomen.

4.8.

Op grond van artikel 6:193j lid 1 BW dient de handelaar de materiele juistheid en volledigheid van de informatie die hij heeft verstrekt te bewijzen. In lid 3 is verder bepaald dat een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen, vernietigbaar is.

4.9.

[eisers] stellen onder meer dat IGN de aangeboden kavels landbouwgrond heeft gepresenteerd als ‘strategisch gelegen’ en als uitermate geschikt voor woningbouw. [eisers] wijzen in dit kader op het door D.W.F. Verkade in ‘Oneerlijke handelspraktijken jegens consumenten’ (Monografieën BW nr. B49a, Deventer: Wolters Kluwer 2016, p. 41) opgenomen voorbeeld:

“Als in een advertentie op de onroerend-goed-pagina ‘een perceel grond’ wordt aangeboden, zal dat op zichzelf juist zijn. Maar staat de advertentie in de rubriek ‘bouwgrond’, terwijl het onderhavige perceel niet bebouwd mag worden, dan is de advertentie ‘door de algemene presentatie’ toch misleidend.”

4.10.

Volgens [eisers] is van zo’n
‘onjuiste rubriek’ook bij de verkoop door IGN sprake. De verstrekte documentatie gaat vrijwel uitsluitend over woningbouw, terwijl in werkelijkheid een bestemmingswijziging naar een woonbestemming nog helemaal niet aan de orde is. [eisers] stellen voorts dat zij zijn misleid omtrent de kansen, het te behalen rendement en de risico’s verbonden aan de beleggingen. IGN doet het bovendien voorkomen alsof zij een redelijke marge hanteert, door te suggereren dat de grond na bestemmingswijziging vele malen meer waard wordt, terwijl de prijs die IGN hanteert zodanig excessief is dat een verdere prijsstijging er, zelfs bij bestemmingswijziging, niet in zit. Als de bestemming van de grond al zou wijzigen, dan ontvangen [eisers] hooguit het bedrag terug dat zij zelf betaalden.

4.11.

IGN betwist dat van onjuiste informatie sprake is en voert aan dat zij alleen percelen grond verkoopt waarvan zij daadwerkelijk in goede gemoede, op basis van uitgebreid vooronderzoek, meent dat het strategisch gelegen grond betreft. Bovendien is steeds duidelijk gecommuniceerd over de risico’s en waren [eisers] er van op de hoogte dat de aard van de aankoop speculatief was en dat daarom geen enkele garantie bestaat op enige vorm van te behalen rendement, aldus IGN.

4.12.

De rechtbank overweegt met in achtneming van het vorenstaande ten aanzien van de door IGN gehanteerde handelspraktijk als volgt.

4.13.

IGN zet een product in de markt, waarbij landbouwgrond aan particulieren wordt verkocht, waarbij het doel is dat de koper profiteert van een mogelijke toekomstige bestemmingswijziging van de grond, waarna deze in waarde stijgt en die waardestijging weer te gelde kan worden gemaakt (bijvoorbeeld door verkoop aan een door IGN aan te wijzen projectontwikkelaar conform de aanbiedingsplicht die is opgelegd aan de koper). Kenmerkend onderdeel van het door IGN in de markt gezette product is dan ook dat erop wordt gezinspeeld dat er door de consument bij bestemmingswijziging winst kan worden gemaakt terwijl er tegelijkertijd – onbetwist – de geruststellende indruk wordt gewekt dat sprake is van een waardevaste investering met teksten als
“grond is tastbaar en kan niet failliet gaan”, “grond zal altijd waarde behouden”, “grond is schaars”en
“grond kan niet vergaan”.De rechtbank is van oordeel dat deze informatie misleidend is.

4.14.

De door IGN aan [eisers] verkochte gronden maakten onderdeel uit van grotere percelen die door IGN zijn gekocht en geleverd op dezelfde dag, dan wel kort voordat de grond werd geleverd aan [eisers] IGN heeft het perceel in Amsterdam Sloten zelf voor € 37,50 per m2 en het perceel Rolde voor € 25,00 per m2 van haar rechtsvoorgangers gekocht. Die rechtsvoorgangers hadden de percelen kort daarvoor voor nog lagere bedragen gekocht. [eisers] betaalden respectievelijk € 100,00 en € 60,00 per m2 voor het perceel in Amsterdam Sloten en het perceel Rolde. Daarmee heeft de grond in zeer kort tijdsbestek een gigantische prijsstijging ondergaan. Bij bestemmingswijziging van het perceel grond in Amsterdam Sloten geldt bovendien ook nog een nabetalingsverplichting voor [eisers] aan IGN van € 35,00 per m2.

4.15.

[eisers] is door de verstrekte brochures, met plaatjes van woningbouw en wervende teksten over de bijzondere eigenschappen van de gronden en strategische ligging en de teksten op de website van IGN, die een en ander nog verder onderstrepen of zelfs versterken, verleid om genoemde prijzen te betalen. Vast staat dat daarbij geen enkele waarschuwing is gegeven, dat als die bestemmingswijziging zich niet voordoet, de grond slechts een fractie van de door [eisers] betaalde bedragen waard is. In tegendeel, de investering is gepresenteerd als een veilige, waardevaste belegging. Dit terwijl de gemiddelde prijs voor landbouwgrond in Nederland nog geen € 8,00 per m2 bedraagt.

4.16.

Bovendien is het nog maar de vraag of [eisers] bij grondprijzen van €100,00 en € 60,00 m2 nog winst kan behalen indien de gronden in Amsterdam Sloten en de gemeente Aa en Hunze een bestemmingswijziging ondergaan. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat voor [eisers] voor wat betreft het perceel in Amsterdam Sloten in dat geval eerst nog een nabetalingsverplichting van € 35,00 per m2 geldt en dat uit het bodemonderzoek aangaande dat perceel bovendien blijkt dat de gronden als ‘verdacht heterogeen’ moeten worden aangemerkt in verband met de verdenking van ophoging met (mogelijk) vervuilde grond, waardoor de aanwezigheid van asbest niet kan worden uitgesloten. Dit zal een waarde drukkend effect hebben. Voor het perceel Rolde in Drenthe geldt dat dit perceel in een zogenoemde krimpregio ligt, zodat een bestemmingswijziging bepaald niet voor de hand ligt. Betwijfeld kan dan ook worden of de grond op enig moment de door [eisers] betaalde prijs waard zal zijn. Dat sprake is van een waardevaste investering, met winstpotentie – zoals de gronden door IGN zijn gepresenteerd – is naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet gebleken. IGN heeft op geen enkele wijze gewaarschuwd voor het feit dat het rendement bij het uitblijven van een bestemmingswijziging ronduit negatief zal zijn, omdat grond weliswaar waardevast is, maar de prijs van landbouwgrond gemiddeld nog geen € 8,00 per m2 bedraagt. Bovendien is nog maar zeer de vraag of de opgeknipte percelen, zoals door IGN aangeboden, zonder bestemmingswijziging überhaupt nog verkoopbaar zijn.

4.17.

Ter zitting is voorts gebleken dat het
‘uitgebreide vooronderzoek’dat IGN stelt te hebben uitgevoerd en op basis waarvan zij stelt dat het strategisch gelegen grond betreft, vooral ziet op voor woningbouw negatieve omstandigheden, zoals de aanwezigheid van een natura 2000-gebied of zware industrie in de buurt van de gronden, maar niet op het in kaart brengen van (de waarschijnlijkheid van) ruimtelijke ontwikkelingen waaruit een kans op bebouwing ter plaatse is af te leiden. Daarnaast wordt in de brochures gesproken over de mogelijkheid van zeer hoge rendementen, maar wordt geen enkele inschatting gegeven van de grootte van de kans op een aanvaardbaar rendement op basis van de bij IGN, gezien haar gestelde expertise, ongetwijfeld beschikbare data met betrekking tot de historie van het onderhavige type grondhandel waaruit beredeneerde inschattingen zijn te maken aangaande de gemiddelde kans op rendement en de gemiddelde omvang van dat rendement afgezet in de tijd. Ook de (negatieve) gevolgen van het in de koopovereenkomsten opgenomen voorkeursrecht en aanbiedingsplicht, waardoor mogelijk te behalen rendement ingeval van een bestemmingswijziging door IGN goeddeels wordt afgeroomd, is door IGN op geen enkele wijze inzichtelijk gemaakt.

4.18.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft IGN met de wijze waarop de informatie over de percelen wordt aangeboden en de teksten op haar website dan ook informatie verstrekt die de gemiddelde consument kan misleiden, waardoor deze een besluit over de aankoop van een perceel grond kan nemen, dat hij anders niet had genomen. De schriftelijke informatievoorziening door IGN is ondermaats, onvolledig en vooral ter aanprijzing en niet ter voorlichting bedoeld. Feitelijk is immers, zoals van departementszijde wordt onderkend, sprake van een uiterst speculatieve en risicovolle belegging, terwijl daarover geen open kaart wordt gespeeld. Dat in de koopovereenkomst en de leveringsakte staat vermeld dat koper ermee bekend is dat er geen garantie is dat daadwerkelijk een bestemmingswijziging zal plaatsvinden, doet daar niet aan af.

4.19.

Nu IGN, op wie de bewijslast rust, niet heeft aangetoond dat de door haar verstrekte informatie juist en volledig is, staat daarmee vast dat IGN zich heeft bediend van een misleidende handelspraktijk. [eisers] zijn door deze misleidende informatie de koopovereenkomsten met IGN aangegaan, welke overeenkomsten zij anders niet zouden hebben gesloten. IGN heeft aldus oneerlijk en daarmee onrechtmatig jegens [eisers] gehandeld. [eisers] hebben de koopovereenkomsten op grond van artikel 6:193j lid 3 BW dan ook rechtsgeldig kunnen vernietigen.

4.20.

IGN voert nog aan dat [eisers] in de koopovereenkomsten afstand hebben gedaan van het recht op ontbinding of vernietiging van de overeenkomsten. Volgens IGN omvat deze afstand alle vormen van vernietiging, dus ook vernietiging op grond van oneerlijke handelspraktijken. De rechtbank is met [eisers] van oordeel dat het beroep van IGN hierop op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 lid 2 BW) onaanvaardbaar is, nu IGN [eisers] bewust heeft misleid om de koopovereenkomsten aan te gaan. Hierbij weegt de rechtbank tevens mee dat sprake is van een voorgedrukte (standaard)bepaling in de koopovereenkomsten waarover door [eisers] niet viel te onderhandelen en die daarmee in feite als een algemene voorwaarde in de zin van artikel 6:231 onder a BW is aan te merken, nu het beding is opgesteld teneinde in meerdere overeenkomsten te worden opgenomen. Het beding is daarnaast onredelijk bezwarend in de zin van artikel 6:233 onder a BW.

4.21.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [eisers] bevoegd waren de overeenkomst te vernietigen, zoals zij dat bij advocatenbrief van 6 september 2023 hebben gedaan en IGN verplicht is de aan haar betaalde koopsommen van € 100.000,00 en € 60.000,00 als onverschuldigd betaald aan [eisers] terug te betalen. De wettelijke rente hierover is niet betwist en zal eveneens worden toegewezen. De vorderingen onder I, III, IV en V zullen daarom worden toegewezen.

4.22.

IGN zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van IGN worden begroot op:

dagvaarding € 129,14
griffierecht € 2.626,00

- salaris advocaat € 3.858,00 (2 punten x tarief V)

Totaal € 6.613,14

4.23.

Een veroordeling tot betaling van de proceskosten omvat een veroordeling tot betaling van de nakosten (HR 10 juni 2022; ECLI:NL:HR:2022:853). De rechtbank zal daarom de nakosten niet afzonderlijk in de proceskostenveroordeling vermelden.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

verklaart voor recht dat de overeenkomsten waarmee [eisers] de percelen grond te Amsterdam en Rolde kochten, zoals nader omschreven in de dagvaarding, zijn vernietigd;

5.2.

gebiedt IGN om binnen een maand na het te dezen te wijzen vonnis medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de vernietigde overeenkomsten bij een notaris naar keuze van [eisers], dit op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat IGN hiermee, na betekening van dit vonnis in gebreke blijft, tot een maximum van € 160.000,00 is bereikt;

5.3.

veroordeelt IGN, in het kader van de ongedaanmaking, aan [eisers] de koopsommen van de percelen ( € 100.000,00 en € 60.000,00) terug te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW hierover gerekend vanaf 6 september 2023 tot aan de dag van algehele voldoening;

5.4.

veroordeelt IGN in de notariskosten die in verband met de ongedaanmaking gemaakt worden;

5.5.

veroordeelt IGN in de proceskosten aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 6.613,14;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar voorraad;

5.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.A. Pott Hofstede en in het openbaar uitgesproken op 17 juli 2024.^[1]