ECLI:NL:RBNHO:2024:7130

Rechtbank Noord-Holland

Datum uitspraak
17 juli 2024
Publicatiedatum
16 juli 2024
Zaaknummer
10917756 \ CV EXPL 24-404
Instantie
Rechtbank Noord-Holland
Type
Uitspraak
Rechtsgebied
Civiel recht; Verbintenissenrecht
Procedures
  • Eerste aanleg - enkelvoudig
Rechters
Vindplaatsen
  • Rechtspraak.nl
AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging huurovereenkomst en geschil over huurbetalingen en schadevergoeding

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Noord-Holland op 17 juli 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen een huurder en verhuurder over de beëindiging van een huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende betalingsverplichtingen. De huurovereenkomst voor een gestoffeerde woning eindigde op 15 februari 2024. De huurder had de overeenkomst eerder opgezegd, maar de kantonrechter oordeelde dat deze opzegging niet rechtsgeldig was, waardoor de huurovereenkomst nog doorliep tot de afgesproken einddatum. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de huurder vanaf januari 2024 geen huur meer had betaald en dat de verhuurder recht had op de huur tot en met 14 februari 2024. De kantonrechter heeft ook verschillende bedingen in de huurovereenkomst, zoals het huurprijswijzigingsbeding en het boetebeding, vernietigd omdat deze als oneerlijk werden beschouwd volgens de Richtlijn Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. De huurder werd veroordeeld tot betaling van de verschuldigde huur en bijkomende kosten, terwijl de tegenvordering van de huurder werd afgewezen. De kantonrechter heeft de proceskosten aan de zijde van de verhuurder toegewezen.

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 10917756 \ CV EXPL 24-404 WD
Uitspraakdatum: 17 juli 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
[eiser] ,
wonende te [plaats 1] ,
eiser,
verder te noemen: [eiser] ,
procederend in persoon,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [plaats 2] ,
gedaagde,
verder te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Fervento Holding B.V.(voorheen genaamd
Juristu Holding B.V.),
gedaagde,
verder te noemen: Fervento,
gemachtigde: [gedaagde sub 1] .
Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagden] worden genoemd.

1.Het procesverloop

1.1.
[eiser] heeft bij dagvaarding van 31 januari 2024 een vordering tegen [gedaagden] ingesteld. [gedaagden] hebben schriftelijk geantwoord. [gedaagde] heeft daarbij een tegenvordering ingediend. [eiser] heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering.
1.2.
Op 18 juni 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. [eiser] heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.3.
Voorafgaand aan de zitting hebben [gedaagden] bij e-mail van 11 juni 2024 nog stukken toegezonden. Op de zitting heeft de kantonrechter het bezwaar van [eiser] tegen deze aanvullende stukken afgewezen. De stukken zijn daarom onderdeel van het procesdossier.

2.De feiten

2.1.
[gedaagde] heeft met ingang van 15 februari 2022 een gestoffeerde woning aan [adres] te [plaats 2] van [eiser] gehuurd. Het gaat om een appartement in een appartementencomplex met een VVE.
2.2.
Over de duur van de overeenkomst bevat het schriftelijke huurcontract de volgende bepalingen:
“1.3.Duur van de overeenkomsta. Huur voor onbepaalde tijde met ingangsdatum: 15-02-2022b. Datum voor welke geen van beide partijen de huur kan opzeggen: 14-02-2024(…)2.2. Tot de in punt 1.3b genoemde datum kan huurder en verhuurder de huurovereenkomst niet tussentijds opzeggen.”
2.3.
Het schriftelijk huurcontract bevat het volgende huurprijswijzigingsbeding:
“3.2.1. De huurprijs kan op voorstel van verhuurder jaarlijks per 1 januari (…) worden verhoogd met een percentage van 3%.”
2.4.
Het schriftelijk huurcontract bevat het volgende boetebeding:
“3.9. Indien huurder in de nakoming van de betalingsverplichting tekortschiet verbeurt huurder aan verhuurder, zonder dat daarvoor een ingebrekestelling of aanmaning nodig is, aan verhuurder een boete van € 25,00 voor elke dag van niet nakoming met een maximum van € 10.000,00, onverminderd en naast de rechten van verhuurder om nakoming, ontbinding van de huurovereenkomst en/ of schadevergoeding te verlangen.”
2.5.
Over de kosten van de nutsvoorzieningen en het ketelonderhoud bevat het schriftelijk huurcontract de volgende bepaling:
“3.3. De maandelijkse kosten voor nutsvoorzieningen (…) en jaarlijks ketelonderhoud komen voor rekening en op naam van huurder.”
2.6.
Over de belastingen en heffingen bevat het schriftelijk huurcontract de volgende bepaling:
“7.1. Tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan, zijn voor rekening van huurder, ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen:- de afvalstoffenheffing, rioolheffing en waterschapslasten, voor zover deze lasten betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde (…).”
2.7.
Het schriftelijk huurcontract bevat een addendum waarbij Fervento zich schriftelijk borg stelt voor al hetgeen huurder ( [gedaagde] ) aan verhuurder ( [eiser] ) verschuldigd zal zijn uit hoofde van de huurovereenkomst. Het maximumbedrag waarvoor Fervento kan worden aangesproken is bepaald op € 26.400,00.
2.8.
De huurprijs was aanvankelijk € 2.200,00. [eiser] heeft de huur met ingang van 1 januari 2024 verhoogd tot € 2.334,00.
2.9.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen (ROZ 2017) (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
2.10.
Op 19 december 2023 heeft [gedaagde] de huurovereenkomst per e-mail opgezegd tegen 1 februari 2024.
2.11.
[gedaagde] heeft vanaf januari 2024 geen huur meer betaald.
2.12.
Op 10 januari 2024 heeft [gedaagde] het gehuurde verlaten.

3.De vordering

3.1.
[eiser] vordert, na vermeerdering en vermindering van eis, kort gezegd, dat de kantonrechter:
(i) [gedaagde] en Fervento na aftrek van de waarborgsom veroordeelt tot betaling van de verschuldigde huurtermijnen vanaf 1 januari 2024;
(ii) voor recht verklaart dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig is opgezegd en nog doorloopt, althans eindigt op 1 maart 2024 dan wel op 15 februari 2024;
(iii) [gedaagde] en Fervento veroordeelt tot betaling van de verbeurde contractuele boete van € 25,00 per dag vanaf 1 januari 2023;
(iv) [gedaagde] en Fervento veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 474,36, te vermeerderen met € 21,50 per maand vanaf 15 februari 2024 (drinkwaterverbruik);
(v) [gedaagde] en Fervento veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 511,86 [1] (gebruikersbelasting);
(vi) [gedaagde] en Fervento veroordeelt tot betaling van een bedrag van 8.104,49 [2] .
3.2.
[eiser] voert daartoe, kort gezegd, als volgt aan.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet rechtsgeldig opgezegd.
Daarnaast is [gedaagde] de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen niet nagekomen. Zo is zij in gebreke met de tijdige betaling van de vanaf 1 januari 2024 verschuldigde huur. Ook weigert zij de door [eiser] aan [gedaagde] doorberekende bedragen ter zake het drinkwatergebruik en de gebruikersbelastingen aan [eiser] te betalen.
Tot slot is na haar vertrek uit de woning gebleken dat diverse tot de woning behorende zaken door [gedaagde] zijn beschadigd. [gedaagde] is gehouden de hiermee verband houdende schade aan [eiser] te vergoeden. Fervento heeft zich borg gesteld voor de voldoening door [gedaagde] van de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen.
3.3.
[gedaagden] voeren verweer.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De tegenvordering

4.1.
[gedaagde] vordert bij wijze van tegenvordering dat [eiser] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van een bedrag van € 7.958,00.
4.2.
[gedaagde] voert daartoe, kort gezegd, aan dat [gedaagde] de tot de gehuurde woning behorende airconditioningsinstallatie heeft vervangen, waarvoor zij kosten heeft moeten maken. [eiser] is hierdoor ongerechtvaardigd jegens [gedaagde] verrijkt. Aldus is [eiser] gehouden het bedrag van € 7.958,00 aan [gedaagde] te vergoeden.
4.3.
[eiser] voert verweer tegen de tegenvordering.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling

de vordering
5.1.
De kantonrechter moet beoordelen of de huurovereenkomst is geëindigd, en zo ja, per wanneer. In dat laatste geval moet de kantonrechter ook oordelen over (kort gezegd) de eindafrekening en oplevering.
5.2.
Voorop staat dat het gehuurde is aan te merken als zelfstandige woonruimte [3] met een geliberaliseerde huurprijs. [4]
De huurovereenkomst is met ingang van 15 februari 2024 geëindigd
5.3.
De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst met ingang van 15 februari 2024 is geëindigd en licht dat als volgt toe.
5.4.
De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van twee jaar met ingang van 15 februari 2022 (dus tot en met 14 februari 2024) en loopt daarna behoudens opzegging voor onbepaalde tijd door. [5]
5.5.
[gedaagde] heeft de huurovereenkomst op 19 december 2023 opgezegd per 1 februari 2024. [eiser] stelt zich op het standpunt dat er geen rechtsgeldige opzegging is gedaan tegen het einde van de bepaalde tijd en de huurovereenkomst daarom nog doorloopt. De kantonrechter volgt hem niet in dit standpunt. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd tegen een verkeerde datum. Deze opzegging wordt van rechtswege geconverteerd in een opzegging tegen een correcte datum. [6] De huurovereenkomst is dus opgezegd tegen 15 februari 2024. Dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig tegen die datum op had kunnen zeggen volgt uit artikel 1.3 en 2.2. van de schriftelijke huurovereenkomst.
5.6.
De kantonrechter zal dan ook voor recht verklaren dat de huurovereenkomst met ingang van 15 februari 2024 is geëindigd, zoals [eiser] onder 3.1. onder (ii) meer subsidiair heeft gevorderd.
[gedaagde] moet de oorspronkelijke huurprijs voor januari tot en met 14 februari 2024 betalen
5.7.
Het voorgaande heeft tot gevolg dat [gedaagde] de huur moet betalen tot en met 14 februari 2024. Het staat vast dat ze vanaf 1 januari 2024 niet meer heeft betaald.
5.8.
[eiser] vordert (onder 3.1. onder (i)) betaling van de vanaf januari 2024 verhoogde huur van € 2.334,00. [gedaagden] voeren geen verweer tegen dit bedrag, maar de kantonrechter moet ambtshalve toetsen of sprake is van een onredelijk huurprijswijzigingsbeding. De kantonrechter oordeelt dat dit het geval is en licht dat hierna toe.
5.9.
In artikel 3.2.1 van de huurovereenkomst staat dat de huurprijs jaarlijks per 1 januari kan worden verhoogd met een percentage van 3%. Dat het beding in de huurovereenkomst staat en niet in de algemene bepalingen, neemt niet weg dat de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten [7] van toepassing is op het beding. Niet is gebleken dat in de onderhandelingen over de huurovereenkomst specifiek aandacht is besteed aan dit beding.
5.10.
Daarnaast staat in artikel 16 van de algemene bepalingen, kort samengevat, dat de jaarlijkse huurprijswijziging van een geliberaliseerde huurprijs plaatsvindt op basis van de wijziging van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI).
5.11.
Deze twee huurprijswijzigingsbedingen zijn oneerlijk. De bepaling in de huurovereenkomst is op zichzelf oneerlijk, omdat het gaat om een percentage van meer dan 2%. Dit is gebaseerd op de gemiddelde inflatie van de afgelopen jaren. Daarnaast maakt de combinatie van de beide bedingen het onduidelijk op welke grond of op welke wijze de huur wordt verhoogd. Er bestaat op zichzelf geen rechtvaardiging voor een extra percentage naast het inflatiepercentage van de CPI.
5.12.
Omdat de bedingen oneerlijk zijn, moeten ze worden vernietigd. De kantonrechter heeft [eiser] op de zitting in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Hij heeft geen argumenten naar voren gebracht waarom van oneerlijkheid geen sprake zou zijn. De huurprijswijzigingsbedingen worden dan ook vernietigd. Voor toewijzing van de verhoging van de huurprijs met ingang van januari 2024 is daarom geen grond.
5.13.
Dit betekent dat [gedaagde] € 2.200,00 per maand aan huur verschuldigd is. Dat is de aanvangshuurprijs die partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken.
Met partijen gaat de kantonrechter ervan uit dat [gedaagde] voor de periode van 1 januari 2024 tot en met 14 februari 2024 1,5 maal huur moet betalen. Dat levert op € 3.300,00 (€ 2.200,00 + € 1.100,00). Na aftrek van de waarborgsom van € 2.200,00 (zoals [eiser] onder 3.1.onder (i) vordert) resteert € 1.100,00. Dit bedrag zal worden toegewezen.
5.14.
[eiser] vordert betaling van de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de dag der verschuldigdheid. [gedaagden] hebben deze vordering niet betwist. De kantonrechter gaat er om praktische redenen vanuit dat de huur van januari is betaald door verrekening met de waarborgsom. De toewijsbare huur over februari 2024 wordt geacht per de eerste van de maand te zijn verschuldigd. De rentevordering zal daarom worden toegewezen met ingang van 1 februari 2024.
[gedaagde] is geen boete verschuldigd
5.15.
[eiser] vordert onder 3.1. onder (iii) betaling van de volgens hem verbeurde contractuele boetes van € 25,00 voor elke dag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van haar betalingsverplichting uit de huurovereenkomst vanaf 1 januari 2023. [eiser] grondt deze vordering op het in artikel 3.9. van de huurovereenkomst opgenomen boetebeding.
5.16.
De kantonrechter moet het boetebeding ambtshalve toetsen. Ook hier geldt dat niet is gebleken dat in de onderhandelingen over de huurovereenkomst specifiek aandacht is besteed aan dit beding, zodat de richtlijn van toepassing is op het beding. De kantonrechter vindt het boetebeding oneerlijk. Dit wordt als volgt gemotiveerd.
5.17.
In artikel 3.9 van de huurovereenkomst staat geschreven, kort gezegd, dat de huurder per dag een boete verbeurt van € 25,00 met een maximum van € 10.000,00, wanneer de huurder tekortschiet in de nakoming van een betalingsverplichting. Hiervoor is geen ingebrekestelling of aanmaning nodig. De huurder is de boete verschuldigd, onverminderd rechten van de huurder op nakoming, schadevergoeding of ontbinding van de huurovereenkomst.
5.18.
Daarnaast staat in artikel 25.2 van de algemene bepalingen dat in alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, (ver)huurder verplicht is alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.
5.19.
Het in de huurovereenkomst opgenomen boetebeding heeft alleen betrekking op overtredingen van de huurder en niet op die van de verhuurder. Er is geen voordeel ter compensatie van het nadeel dat dit voor de huurder meebrengt, overeengekomen. Dit is oneerlijk. Daarbij komt dat naast deze boete de huurder een vergoeding voor alle gemaakte (buiten)gerechtelijke kosten verschuldigd is voor zover de relevante wettelijke bepalingen niet van toepassing zijn. Ook dit is oneerlijk. De huurder is als consument de wettelijke kosten [8] verschuldigd. Het incassokostenbeding van artikel 25.2 van de algemene bepalingen wijkt ten nadele van de huurder af van de wet. [9] Er is geen minimum of maximum bepaald. Omdat het gaat om alle gemaakte kosten, is volgens het beding een hogere vergoeding dan de wettelijke tarieven ook mogelijk. Dat leidt ertoe dat onbeperkte kosten voor rekening van de huurder kunnen komen. Hiermee wordt het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoord. Daarnaast maakt de combinatie van het boetebeding en het (incasso)kostenbeding het onduidelijk of boete dan wel kostenvergoeding of een combinatie daarvan, is verschuldigd. Dit is oneerlijk. Het boetebeding en het (incasso)kostenbeding zijn daarom zowel zelfstandig als in combinatie met elkaar onredelijk bezwarend en dus oneerlijk.
5.20.
Omdat deze bedingen oneerlijk zijn, moeten ze worden vernietigd. De kantonrechter heeft [eiser] op de zitting in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten. Hij heeft geen argumenten naar voren gebracht waarom van oneerlijkheid geen sprake zou zijn. Het in de huurovereenkomst voortkomende boetebeding en het in de algemene bepalingen voorkomende (buiten)gerechtelijke kostenbeding worden daarom vernietigd.
5.21.
De kantonrechter zal daarom de door [eiser] gevorderde boete afwijzen.
[gedaagde] moet de kosten voor waterverbruik tot en met 14 februari 2024 betalen
5.22.
[eiser] vordert onder 3.1. onder (iv) de kosten voor het (drink)waterverbruik tot en met 14 februari 2024 van € 474,36. De kantonrechter zal deze vordering toewijzen op basis van het volgende.
5.23.
De kosten voor de nutsvoorzieningen komen volgens de huurovereenkomst voor rekening van [gedaagde] . [10] [gedaagden] hebben dit op zichzelf niet weersproken.
[eiser] stelt dat hij in de Whatsapp van 22 februari 2022 aan [gedaagde] heeft bericht dat het waterverbruik van de VVE via een gezamenlijke watermeter voor het hele gebouw met acht appartementen loopt en later aan [gedaagde] zal worden doorbelast. [gedaagde] is daarmee akkoord gegaan. [eiser] stelt ook dat het voor drinkwaterverbruik voor de periode van 24 maanden (15 februari 2022 tot en met 14 februari 2023) gaat om € 474,36. [gedaagden] hebben de hoogte van deze begroting niet in twijfel getrokken. Overigens komt de hoogte van het ter zake het waterverbruik aan [gedaagde] doorbelaste bedrag de kantonrechter niet onredelijk voor.
5.24.
De wettelijke rente over dit bedrag, waartegen geen verweer is gevoerd, zal worden toegewezen zoals gevorderd, dat wil zeggen vanaf de datum van de dagvaarding (31 januari 2024).
5.25.
Omdat de huurovereenkomst per 15 februari 2024 is geëindigd en [gedaagde] de woning op 10 januari 2024 heeft verlaten is er geen grond om ter zake van het waterverbruik over de periode vanaf 15 februari 2024 een bedrag in rekening te brengen. In zoverre ligt de vordering voor afwijzing gereed.
[gedaagde] is de gemeentelijke belastingen niet verschuldigd
5.26.
[eiser] vordert onder 3.1. onder (v) een bedrag van € 639,21 aan rioolheffing, afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting. De kantonrechter zal deze vordering afwijzen en licht dat hierna toe.
5.27.
In de huurovereenkomst is bepaald dat - ook als verhuurder daarvoor wordt aangeslagen - de afvalstoffenheffing, rioolheffing en waterschapslasten (voor zover deze lasten betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde) voor rekening van huurder zijn, tenzij dit op grond van de wet of daaruit voortvloeiende regelgeving niet is toegestaan. [11]
5.28.
De rioolheffing en watersysteemheffing zijn geen kosten die betrekking hebben op het feitelijk gebruik van het gehuurde. Deze kosten houden geen verband met de bewoning maar met de eigendom van het gehuurde. Deze kosten komen daarom niet voor rekening van [gedaagde] .
5.29.
[gedaagden] voeren aan [gedaagde] zelf (op eigen naam) is aangeslagen voor de afvalstoffenheffing en waterschapsbelasting voor een eenpersoonshuishouden en zij deze belastingen heeft betaald. Zij onderbouwen dit met de kopieën van de aanslagen en betaalbewijzen. Volgens [gedaagden] is [eiser] zelf ook aangeslagen (voor een meerpersoonshuishouden), omdat zijn zoon op het adres stond ingeschreven. [eiser] heeft hier onvoldoende tegenover gesteld en niet nader toegelicht of onderbouwd dat of waarom [gedaagde] meer dan de al betaalde belastingen op haar naam verschuldigd is. Gelet daarop heeft [eiser] zijn vordering in het licht van de gemotiveerde betwisting van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd. De vordering ligt voor afwijzing gereed.
De staat van het gehuurde bij aanvang van de huur
5.30.
Op 15 februari 2022 - bij aanvang van de huur - heeft een “check in” plaatsgevonden. Daarvan is een document opgesteld. [eiser] stelt dat het document is aan te merken als een beschrijving van het gehuurde en dat [gedaagde] de woning daarom moet opleveren in dezelfde staat waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.
5.31.
De kantonrechter is het met [gedaagden] eens dat geen sprake is van een deugdelijke beschrijving van het gehuurde. De kantonrechter legt uit waarom zij tot dit oordeel komt.
In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat als tussen de huurder en de verhuurder een “beschrijving van het gehuurde” is opgemaakt, de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren waarin het volgens die beschrijving is aanvaard (behalve als er geoorloofde veranderingen zijn gedaan en er dingen zijn die gewoon door ouderdom stuk zijn gegaan of beschadigd). Een dergelijke beschrijving moet de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig weergeven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving moet namelijk blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden.
5.32.
De kantonrechter stelt vast dat het door [eiser] overgelegde “check in rapport” niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet.
Het gaat om een voorgedrukte lijst die met kruisjes is in te vullen en ruimte biedt voor opmerkingen. Achter elk onderdeel is een kolom opgenomen waar kan worden aangekruist of de staat “Excellent”, “good”, “moderate” of “bad” is. Bij een aantal onderdelen is een opmerking geplaatst, zoals: “Gloednieuwe gordijnen” of “Professioneel schoongemaakt voor incheck”. Deze beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van de wet. De toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zijn niet zodanig concreet en nauwkeurig omschreven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de vermelding ‘good’ achter, bijvoorbeeld, Hall, Kitchen en Toilet blijkt niet (voldoende) wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘good’ ontbreekt. Het begrip ‘good’ is onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe [gedaagde] het gehuurde moest opleveren. De omstandigheid dat er ook foto’s van het gehuurde zijn, maakt dat niet anders. Die foto’s zijn daarvoor te globaal.
5.33.
Dat betekent dat [gedaagde] wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Op [eiser] rust de stelplicht en eventueel bewijslast dat met betrekking tot de door [gedaagden] betwiste posten de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan de staat waarin [gedaagde] het gehuurde heeft opgeleverd. [12]
5.34.
[eiser] heeft vergoeding gevorderd van enkele schadeposten. [eiser] beroept zich in dit verband op het overzicht van de ‘check out’ op 10 januari 2024 en een aantal foto’s. [gedaagden] hebben verweer gevoerd tegen wat [eiser] naar voren heeft gebracht. Op basis van hetgeen partijen over en weer naar voren hebben gebracht, zal de kantonrechter per gestelde schadepost beoordelen in hoeverre [eiser] aanspraak heeft op een schadevergoeding.
Vervanging van lampen
5.35.
[eiser] heeft in de dagvaarding gesteld dat hij kosten heeft moeten maken in verband met de vervanging van kapotte lampen. Na vermeerdering van eis gaat het om € 40,29 (€ 26,15 + € 14,14). [gedaagden] hebben hier slechts tegen ingebracht dat het [eiser] alleen toegestaan zou moeten worden om de inkoopprijzen van de lampen op [gedaagden] te verhalen. De kantonrechter leidt hieruit af dat [gedaagden] de schadepost op zich erkennen, maar zich enkel verweren tegen de door [eiser] begrote hoogte van het schadebedrag. De hoogte van de gevorderde schade komt de kantonrechter niet onredelijk voor. Gelet op de specificatie van het gevorderde bedrag, ziet de schadepost enkel op de inkoopwaarde van verlichtingsmateriaal. Het bedrag van € 40,29 ligt voor toewijzing gereed. De over dit bedrag met ingang van 31 januari 2024 gevorderde wettelijke rente kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
Vervanging en montage drie shutters
5.36.
[eiser] vordert vergoeding van een bedrag van € 1.045,20 in verband met de vervanging en montage van drie shutters (zonwering). [gedaagden] voeren onder verwijzing naar het door hen overgelegde fotomateriaal aan dat de shutters zich bij aanvang van de huurovereenkomst al in slechte staat bevonden.
5.37.
Tussen partijen is in geschil in welke staat de shutters waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor onder 5.33. is overwogen, wordt vermoed dat [gedaagde] de shutters heeft ontvangen in dezelfde staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst waren. In dit geval is dat vermoeden weerlegd door de in dit geding gebleken feiten en omstandigheden. Van één van de drie shutters heeft [eiser] een foto overgelegd waarop is afgebeeld dat een lamel er uit ligt. Vast staat dat de foto is gemaakt na het vertrek van [gedaagde] uit de woning. De betreffende lamel bevindt zich op de foto niet in de shutter maar op de eveneens op de foto waarneembare radiator. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] c.s de waarde van deze shutter aan [eiser] dienen te vergoeden. Niet aannemelijk is dat bij aanvang van de huurovereenkomst de lamel al niet meer in de shutter was bevestigd. Immers in dat geval lag het op de weg van [gedaagde] om zich daarover bij [eiser] te beklagen. De kantonrechter gaat daarom voorbij aan het verweer van [gedaagden]
5.38.
[gedaagden] hebben de hoogte van de voor de drie shutters door [eiser] begrote schade op zichzelf niet weersproken. Omdat de kantonrechter ervan uitgaat dat slechts één van de drie shutters vergoed hoeft te worden, zal de kantonrechter de schade schatten door (bij gebrek aan andere aanknopingspunten) dit bedrag delen door drie. Het door [gedaagden] te vergoeden bedrag komt daarmee op € 384,40. Voor het overige ligt dit deel van de vordering voor afwijzing gereed. De gevorderde rente over dit bedrag vanaf 31 januari 2024 is niet betwist en dus toewijsbaar.
Vervanging vloer en andere posten die verband houden met de lekkage van de koelkast
5.39.
[eiser] vordert vergoeding van een bedrag van € 1.733,93. Blijkens de door [eiser] gegeven toelichting ziet dit op herstelkosten vanwege schade aan de keukenvloer die is veroorzaakt door een lekkende (vrijstaande) koelkast. De kantonrechter is om de volgende reden van oordeel dat [gedaagden] dit bedrag niet aan [eiser] hoeft te vergoeden.
5.40.
De koelkast die de schade aan de vloer zou hebben veroorzaakt, is door [eiser] als verhuurder aan [gedaagde] ter beschikking gesteld. De kantonrechter leidt dit af uit het feit dat de koelkast bij aanvang van de huur in de woning aanwezig was en [eiser] in deze procedure vergoeding vordert van de reparatiekosten die hij voor de koelkast zou hebben gemaakt. Naar de kantonrechter begrijpt valt het gebruik van de koelkast door [gedaagde] daarom onder de huurovereenkomst.
5.41.
De gestelde lekkage aan de koelkast vormt een gebrek aan het gehuurde in de zin van de wet [13] . Het uitgangspunt is dat de schade aan de vloer als gevolg van dit gebrek voor rekening van [eiser] als verhuurder komt, tenzij [gedaagde] voor het ontstaan van het gebrek aansprakelijk is.
5.42.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om af te wijken van voormeld uitgangspunt. Uit hetgeen partijen onder verwijzing naar hun Whatsapp correspondentie naar voren hebben gebracht, blijkt dat:
(i) [gedaagde] direct na haar waarneming op 9 mei 2023 [eiser] op de hoogte heeft gesteld dat de vloer bol stond,
(ii) [gedaagde] de door [eiser] daarna gegeven instructies heeft opgevolgd en
(iii) [eiser] heeft verzuimd om zelf polshoogte te nemen van de situatie en zelf maatregelen te nemen.
Onder de gegeven omstandigheden bestaat geen grond om bij wijze van uitzondering op het uitgangspunt deze schade voor risico van [gedaagde] als huurder te brengen.
5.43.
De andere in verband met deze schade gevorderde bedragen (€ 2.334,00 gederfde maandhuur, € 63,22 huur kanon, € 605,00 schilder keukenmuur en € 133,00 kleine reparatie koelkast) komen om dezelfde reden niet voor vergoeding door [gedaagden] in aanmerking.
Het onderhoud aan de ketel
5.44.
[eiser] vordert vergoeding van een bedrag van € 222,09 en € 252,21, derhalve in totaal € 474,30, in verband met gemaakte kosten voor het onderhoud van de ketel. [gedaagden] voeren verweer en stellen dat deze kosten voor rekening van [eiser] moeten komen. De kantonrechter is van oordeel dat dit bedrag toewijsbaar is.
5.45.
Partijen hebben in artikel 3.3. van de huurovereenkomst een bepaling opgenomen waarin staat dat de kosten van het jaarlijks ketelonderhoud voor rekening van de huurder komen. [gedaagden] hebben geen omstandigheden aangevoerd die maken dat zij niet aan deze contractuele afspraak zouden kunnen worden gehouden. [eiser] heeft het gevorderde bedrag onderbouwd door het overleggen van een factuur van het installatiebedrijf. [gedaagden] hebben hierop geen inhoudelijke reactie gegeven. Het bedrag kan op grond van de overeenkomst worden toegewezen. De met ingang van 31 januari 2024 gevorderde wettelijke rente kan als zijnde onweersproken worden toegewezen.
De vervanging van de keramische kookplaat
5.46.
[eiser] vordert vergoeding van een bedrag van € 969,00 in verband met de vervanging van een keramische kookplaat en de kosten van de elektromonteur kookplaat van € 66,55. Dit deel van de vordering ligt voor afwijzing gereed. Zoals hiervoor onder 5.33. is overwogen, wordt vermoed dat [gedaagde] het gehuurde heeft ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd, die tot een ander oordeel leiden. Dit heeft tot gevolg dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] de keramische kookplaat heeft beschadigd en schadeplichtig is jegens [eiser] .
De vergoeding van de arbeid van [eiser] als verhuurder
5.47.
[eiser] vordert vergoeding van 16 gemaakte (arbeids)uren (€ 640,00). Dit deel van de vordering ligt voor afwijzing gereed. [eiser] heeft geen grondslag aangevoerd op basis waarvan [gedaagde] een tarief voor deze uren aan [eiser] zou moeten betalen. Voor zover [eiser] de vordering bedoelt te gronden op artikel 6:96 lid 2 sub c (redelijke kosten ter verkrijging buiten rechte), strandt de vordering op de vernietiging van het incassokostenbeding. [14] Deze vernietiging brengt namelijk ook mee dat [eiser] zich ter zake van de buitengerechtelijke kosten niet meer op de wet kan beroepen.
De waarborgsom
5.48.
Partijen zijn het erover eens dat de waarborgsom van de openstaande huur moet worden afgetrokken, zoals de kantonrechter hiervoor onder 5.13. heeft gedaan. Hetgeen partijen voor het overige over de waarborgsom hebben aangevoerd, hoeft niet te worden besproken.
De borgstelling van Fervento
5.49.
Fervento vertegenwoordigd door [gedaagde] heeft zich ex artikel 7:857 BW persoonlijk borg gesteld voor al hetgeen [gedaagde] aan [eiser] verschuldigd zal zijn uit hoofde van de huurovereenkomst voor maximaal € 26.400,00 voor de duur van de huurovereenkomst. [eiser] heeft op 19 januari 2024 aanspraak gemaakt op de borgstelling en op 15 januari 2024 opnieuw. Fervento die in deze procedure is verschenen heeft geen inhoudelijk verweer gevoerd tegen het door [eiser] gedane beroep op de borgstelling.
5.50.
De kantonrechter zal [gedaagde] en Fervento hoofdelijk tot betaling veroordelen. De rechtsfiguur borgtocht is namelijk een bijzondere vorm van hoofdelijke verschuldigdheid en de kantonrechter begrijpt het beroep van [eiser] op de borgstelling dan ook zodanig dat hij hoofdelijke veroordeling van beide gedaagden vordert.
Tot slot
5.51.
De kantonrechter zal [gedaagden] (hoofdelijk) in de proceskosten veroordelen, omdat [eiser] terecht tot dagvaarding is overgegaan en zij grotendeels ongelijk krijgen. De proceskosten zullen daarbij worden begroot op basis van het toegewezen bedrag. Dit komt neer op:
- kosten dagvaarding € 293,53;
- griffierecht € 248,00;
- salaris gemachtigde € 408,00 (2x € 204,00);
- nakosten € 102,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal € 1.051,53 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
de tegenvordering
5.52.
[gedaagde] vordert vergoeding van een bedrag van € 7.958,00. Zij voert daartoe aan dat zij de tot de gehuurde woning behorende airconditioningsinstallatie heeft vervangen, waarvoor zij kosten heeft moeten maken. [eiser] is hierdoor ongerechtvaardigd jegens [gedaagde] verrijkt.
5.53.
De kantonrechter is van oordeel dat de vordering voor afwijzing gereed ligt. De kantonrechter overweegt hiertoe als volgt. De wet bepaalt over ongerechtvaardigde verrijking het volgende: Hij die ongerechtvaardigd is verrijkt ten kosten van een ander, is verplicht, voor zover dit redelijk is, diens schade te vergoeden toe het bedrag van de verrijking [15] .
5.54.
De verrijking is ongerechtvaardigd indien daarvoor geen redelijke grond aanwezig is. Naar het oordeel van de kantonrechter is deze grond wel aanwezig. [eiser] heeft namelijk gesteld dat partijen ten tijde van de installatie van de nieuwe airco hebben afgesproken, althans dat [gedaagde] heeft toegezegd, dat de nieuwe airco kosteloos na haar vertrek mocht blijven hangen, omdat [gedaagde] de oude airco zonder zijn toestemming en medeweten had verwijderd. [gedaagde] heeft deze gang van zaken niet weersproken, dus deze staat vast.
5.55.
Voor zover [eiser] hierdoor is verrijkt, ligt daar dus een (impliciete) partijafspraak aan ten grondslag en is de verrijking niet ongerechtvaardigd. Nog afgezien daarvan is de kantonrechter van oordeel dat het niet redelijk is dat [gedaagde] van een gemaakte afspraak/ toezegging terugkomt vanwege het feit dat zij eerder dan beoogd uit de woning vertrekt en [eiser] haar daardoor alsnog confronteert met een schadevergoedingsvordering. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat vast staat dat [gedaagde] met [eiser] voorafgaande aan de installatie van de nieuwe airco geen overleg heeft gevoerd en dat hij geen invloed uit heeft kunnen oefenen op de keuze en de prijs van de nieuwe airco installatie.
5.56.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [eiser] worden veroordeeld. De kantonrechter begroot deze kosten op een bedrag van € 678,00 (2x € 339,00) aan salaris gemachtigde.

6.De beslissing

De kantonrechter:
de vordering
6.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst met ingang van 15 februari 2024 is geëindigd;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] , hoofdelijk des de één betalende de ander is bevrijd, tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 1.100,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 1 februari 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 474,36, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 31 januari 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 40,29, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 31 januari 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 348,40, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 31 januari 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin tot betaling aan [eiser] van een bedrag van € 474,30, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf 31 januari 2024 tot aan de dag van de gehele betaling;
6.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in voormelde zin tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van [eiser] tot en met vandaag vaststelt op: € 1.051,53, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend;
6.8.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.9.
wijst af het meer of anders gevorderde;
de tegenvordering
6.10.
wijst de vordering af;
6.11.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor [eiser] worden vastgesteld op een bedrag van € 678,00 aan salaris van de gemachtigde van [eiser] ;
6.12.
verklaart dit vonnis ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.H. Lips en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter

Voetnoten

1.€ 639,21 (V petitum dagvaarding) - € 127,35 (pagina 2 en 3 pleitnota en productie 35 van [eiser] ).
2.€ 7.821,69 (VI petitum dagvaarding) - € 116,55 (Electromonteur spiegelkast douche/ pagina 3 pleitnota) + € 252,21 (ketelonderhoud/ pagina 3 pleitnota) + € 14,14 (tl-buis/ pagina 3 pleitnota) + € 133,00 (kleine reparatie koelkast/pagina 3 pleitnota).
3.Artikel 7:234 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
4.Artikel 7:247 BW.
5.Artikel 1.3 en 2.1 van de huurovereenkomst; zie r.o. 2.2.
6.Artikel 7:271 lid 6 BW.
7.93/13/EG, hierna: de richtlijn.
8.Zoals bedoeld in het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.
9.Artikel 6:96 van het BW in combinatie met het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten.
10.Zie artikel 3.3 van de huurovereenkomst (r.o. 2.5.)
11.Artikel 7.1 1e liggend streepje van de huurovereenkomst (r.o. 2.6.)
12.Vgl. ECLI:NL:GHSHE:2015:601 ro. 3.7-3.8.
13.Zie artikel 7:204 BW
14.Zie r.o. 5.20
15.Zie artikel 6:212 lid 1 BW