ECLI:NL:GHSHE:2015:601

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer HD 200.138.442/01

arrest van 24 februari 2015

in de zaak van

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

hierna aan te duiden als [appellante],

advocaat: mr. B.H. Vader te Oost-Souburg,

tegen

Stichting L’Escaut Woonservice,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als L'Escaut,

advocaat: mr. N.A. Koole te Middelburg,

op het bij exploot van dagvaarding van 4 december 2013 ingeleide hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector kanton, zittingsplaats Middelburg, van 2 oktober 2013, gewezen tussen [appellante] als gedaagde en L'Escaut als eiseres.

1.Het geding in eerste aanleg (zaaknr. 251203/13-806)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

2.Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in hoger beroep;
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord.

Partijen hebben daarna arrest gevraagd. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.De beoordeling

3.1.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

3.1.1.

[appellante] is met ingang van 7 maart 2011 een woning gaan huren van L’Escaut aan [het adres] te [woonplaats]. Op deze huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden van toepassing verklaard. Bij aanvang van het gehuurde is, op 8 maart 2011, een beschrijving van het gehuurde gemaakt die is ondertekend door [appellante] en namens L’Escaut door [medewerker L'Escaut].

3.1.2.

[appellante] heeft de huurovereenkomst in januari 2012 opgezegd. Bij brief van 26 januari 2012 heeft L’Escaut deze opzegging bevestigd en medegedeeld dat dit betekent dat de huurovereenkomst met ingang van 27 februari 2012 wordt beëindigd. Voorts heeft L’Escaut medegedeeld dat op 2 februari 2012 een voorinspectie zal worden gehouden en dat de eindinspectie op 27 februari 2012 zal plaatsvinden.

3.1.3.

Op 2 februari 2012 heeft een woninginspecteur van L’Escaut de woning bezocht en een opnamestaat ingevuld. [appellante] heeft geweigerd deze opnamestaat te ondertekenen, omdat zij het met de vermeldingen op deze opnamestaat (deels) niet eens was.

3.1.4.

Op 27 februari 2012 heeft de woninginspecteur van L’Escaut opnieuw de woning bezocht, tijdens welke bezichtiging aan [appellante] te kennen is gegeven dat er nog meer herstellingen verricht dienden te worden dan de op 2 februari 2012 geconstateerde herstelwerkzaamheden. [appellante] is de mogelijkheid gegeven om ofwel de eindinspectie uit te stellen, zodat zij nog tot herstel kon overgaan, waarbij zij (een vergoeding voor de) huur verschuldigd zou zijn tot de (nadere) eindinspectie, ofwel de sleutels in te leveren waarna L’Escaut dan zelf tot herstel zou overgaan. [appellante] heeft voor dat laatste gekozen en zij heeft diezelfde dag de sleutels ingeleverd.

3.1.5.

L’Escaut heeft daarna aanspraak gemaakt op betaling van € 3.422,05 aan herstelkosten, nader gespecificeerd met een eindafrekening van 5 maart 2012 (productie 1 bij inleidende dagvaarding). Partijen hebben hierover gecorrespondeerd. [appellante] is niet tot betaling overgegaan. De posten op deze eindafrekening zijn genummerd. Het hof zal deze nummering in het hierna volgende aanhouden.

3.2.

L’Escaut heeft in eerste aanleg betaling gevorderd van € 3.422,05 in hoofdsom (alle op de eindafrekening opgenomen posten die staan vermeld onder ‘mutatiekosten’), € 450,- ter zake buitengerechtelijke incassokosten en € 94,50 ter zake btw over de buitengerechtelijke incassokosten en € 101,36 aan rente, te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom en voorts te vermeerderen met de proceskosten en de wettelijke rente over de proceskosten. [appellante] heeft verweer gevoerd. [appellante] heeft de verschuldigdheid van enkele op de eindafrekening genoemde bedragen erkend tot een totaalbedrag van € 823,78. Bij het bestreden vonnis zijn de vorderingen van L’Escaut toegewezen.

3.3.

[appellante] is tijdig in hoger beroep gekomen. Zij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vorderingen van L’Escaut met veroordeling van L’Escaut in de proceskosten. Daartoe heeft [appellante] vier grieven aangevoerd en toegelicht. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

3.4.

Tussen partijen staat vast dat bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving van het gehuurde is gemaakt. Volgens artikel 7:224 lid 2 BW dient de huurder, indien bij aanvang van de huur een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de woning in dezelfde staat op te leveren als die waarin deze volgens die beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. [appellante] heeft niet aangevoerd dat sprake is van de hier genoemde uitzonderingssituatie. Het geschil is dus beperkt tot de vraag of [appellante] het gehuurde heeft opgeleverd in de staat waarin zij dit heeft aanvaard.

3.5.

In de beschrijving van 8 maart 2011 wordt van elke ruimte in de woning een aantal onderdelen opgesomd dat voor elke ruimte van toepassing is (plafond, muren, vloer, plinten, deuren, kozijnen) en voorts enkele specifieke voor de betreffende ruimte van belang zijnde onderdelen (bijvoorbeeld bij het toilet: fontein/kraan, toiletpot, toiletbril, reservoir, rolhouder). Achter elk onderdeel is een kolom opgenomen voor ‘goed’ of voor ‘redelijk’, waarbij alleen ‘goed’ is aangevinkt.

3.6.

[appellante] heeft aangevoerd dat zij de woning in dezelfde staat heeft opgeleverd als de staat waarin zij de woning heeft aanvaard. Volgens [appellante] heeft het als ‘goed’ beschrijven van de woning in de (slechte) staat bij aanvang van de huurovereenkomst, haar in de veronderstelling gebracht dat L’Escaut met een oplevering in diezelfde staat genoegen zou nemen en die wederom als ‘goed’ zou betitelen, te meer nu L’Escaut bij aanvang van de huurovereenkomst geen informatie heeft gegeven over wat een goede staat van de woning is.

3.7.

Het hof is van oordeel dat een beschrijving als bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW de toestand van de verschillende onderdelen van het gehuurde zodanig concreet en nauwkeurig dient aan te geven, dat daaruit kan worden afgeleid in welke staat de huurder het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst heeft aanvaard. Uit de beschrijving dient te blijken hoe het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst opgeleverd moet worden. De onderhavige beschrijving van de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur is onvoldoende duidelijk om te dienen als een beschrijving in de zin van artikel 7:224 lid 2 eerste volzin BW. Weliswaar bevat de onderhavige beschrijving een zeer nauwkeurige uitsplitsing naar de verschillende onderdelen van het gehuurde, maar uit de vermelding ‘goed’, blijkt niet, althans onvoldoende wat de staat van het gehuurde feitelijk inhield op het moment van aanvaarding, alleen al omdat een definitie van ‘goed’ ontbreekt. Het begrip ‘goed’ is onvoldoende objectief om daaruit te kunnen afleiden hoe [appellante] het gehuurde diende op te leveren.

3.8.

Het hof is dus van oordeel dat een voldoende duidelijke beschrijving als bedoeld in de eerste volzin van artikel 7:224 lid 2 BW ontbreekt, zodat ervan uitgegaan dient te worden dat er geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Dat heeft tot gevolg dat de tweede volzin van die bepaling van toepassing is. Dat betekent dat [appellante], behoudens tegenbewijs, wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals deze bij het einde van de huurovereenkomst was. Hoewel de wettekst spreekt van ‘tegenbewijs’, hetgeen erop duidt dat de bewijslast bij [appellante] zou blijven en L’Escaut slechts zou hoeven te ontzenuwen dat [appellante] het gehuurde heeft opgeleverd zoals zij het heeft aanvaard, volgt uit de wetsgeschiedenis dat is bedoeld dat de verhuurder het tegendeel dient te bewijzen. Op L’Escaut rust dus de bewijslast dat met betrekking tot de door [appellante] betwiste posten de staat van het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst anders was dan de staat waarin [appellante] het gehuurde heeft opgeleverd.

3.9.

Zoals hiervoor (rov 3.2) reeds is overwogen, heeft [appellante] de verschuldigdheid van diverse posten op de eindafrekening reeds erkend. De volgende posten resteren nog:

(1) tuin geheel aanvegen ook aan de voorzijde;

(3) keukenrolhouder verwijderen en gaten op kleur bijwerken;

(8) 2 stuks beschadigde kastdeurtjes vervangen;

(10) 2,2 strekkende meter rooster op radiator voorzijde vervangen;

(11) 2,2 strekkende meter rooster op radiator vervangen;

(13) 1 stuks schilderwerk deur incl. glad plamuren 2-zijden;

(14) 1 stuks schilderwerk deur incl. glad plamuren 2-zijden;

(16) gehele zolder onder de cv buizen alles verwijderen;

(17) glas in deuren (badkamer & slaapkamer achter groot) saus verwijderen en geheel schoonmaken;

(18) 2,6 strekkende meter sauswerk van houten betimmering verwijderen;

(20) 3 ruimte badkamer & keuken & toilet ontkalken; tegels/sanitair/douche-garnituur reinigen/ontkalken;

(22) 81 strekkende meter gehele woning waar op de plinten saus op zit schilderen.

Op deze onderdelen van het gehuurde dient de bewijslevering dus betrekking te hebben.

De kopieën van de reeds door L’Escaut in het geding gebrachte foto’s (productie 15 cvr) zijn van zeer slechte kwaliteit. L’Escaut wordt verzocht de foto’s uiterlijk twee weken voorafgaand aan het getuigenverhoor aan de raadsheer-commissaris en aan de advocaat van [appellante] toe te zenden.

3.10.

Om proceseconomische redenen zal het hof nu reeds de overige stellingen van L’Escaut en verweren van [appellante] beoordelen.

3.11.

[appellante] heeft zich tegen de vordering van L’Escaut ook nog verweerd met de volgende stelling. Nadat het gehuurde op 2 februari 2012 was geïnspecteerd en een opnamestaat was ingevuld door de woninginspecteur van L’Escaut, is bij de eindinspectie op 27 februari 2012 door de woninginspecteur aangegeven dat er nog meer herstelwerkzaamheden moesten worden verricht dan op 2 februari 2012 was aangegeven. Volgens [appellante] ging dat - naast herstelpunten die kennelijk pas op 27 februari 2012 geconstateerd konden worden - ook om herstelpunten die al op 2 februari 2012 geconstateerd hadden kunnen worden. Volgens [appellante] is de opnamestaat van 2 februari 2012 na die datum aangepast in die zin dat daarna nieuwe opmerkingen daarop zijn geplaatst die niet op 2 februari 2012, dus in haar bijzijn, zijn besproken. Volgens [appellante] is dat in strijd met artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden.

3.11.1.

L’Escaut heeft daartegen ingebracht dat [appellante] onvoldoende concreet heeft aangegeven welke opmerkingen het betreft. Het hof kan L’Escaut daarin niet volgen. [appellante] heeft immers gesteld dat het daarbij gaat om hetgeen onder de kolommen op de opnamestaat is bijgeschreven:
“Saus verwijderen (…) spuiten tegen vlooien”.

3.11.2.

Volgens L’Escaut is er na 2 februari 2012 niets meer op de opnamestaat bijgeschreven. Met andere woorden, volgens L’Escaut zijn de herstelpunten waarop in de betreffende passage wordt gedoeld, wel degelijk reeds op 2 februari 2012 geconstateerd en met [appellante] besproken.

3.11.3.

Indien ervan uit moet worden gegaan dat L’Escaut gelijk heeft en dat
“Saus verwijderen (…) spuiten tegen vlooien”al op 2 februari 2012 in het bijzijn van [appellante] op de opnamestaat is vermeld, dan kan niet gezegd worden dat L’Escaut in strijd heeft gehandeld met artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden, zoals [appellante] heeft aangevoerd. In dat geval is nog slechts van belang de bewijslevering zoals hiervoor in rov. 3.8 besproken.

3.11.4.

Indien ervan uit moet worden gegaan dat
“Saus verwijderen (…) spuiten tegen vlooien”wel pas ná 2 februari 2012 op de opnamestaat is vermeld, dan heeft dat slechts tot gevolg, dat L’Escaut niet de volledige schade vergoed kan krijgen, maar hooguit het bedrag dat overeenkomt met de kosten die [appellante] had moeten maken om de betreffende posten te herstellen (vgl. HR 27 november 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, [eisende partij]/Beter Wonen, NJ 1999, 380). Echter, [appellante] heeft daarover in het geheel niets aangevoerd en evenmin de hoogte van de door L’Escaut gevorderde herstelkosten betwist. Nu [appellante] dit verweer niet heeft gevoerd, kan het hof voorbij gaan aan de vraag of alle posten op 2 februari 2012 zijn besproken, of dat tussen 2 en 27 februari 2012 nog posten aan de lijst zijn toegevoegd en behoeft die vraag geen nader onderzoek.

3.12.

Voorts dient nog de stelling van L’Escaut, dat [appellante] niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd, te worden beoordeeld. Voor zover L’Escaut hiermee heeft bedoeld dat [appellante] reeds na aanvaarding van de woning had moeten klagen, behoeft die stelling geen nadere beoordeling. Immers, indien L’Escaut slaagt in de bewijslevering, dan dient [appellante] de kosten zoals door L’Escaut gevorderd te vergoeden. Indien L’Escaut faalt in de bewijslevering, dan valt niet in te zien waarom [appellante] had moeten klagen. In dat geval dient ervan uit te worden gegaan dat het gehuurde destijds in een staat in huur is gegeven die voor zowel L’Escaut als [appellante] kennelijk goed (genoeg) was. Van [appellante] kan niet worden gevergd dat zij het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in een betere toestand weer ter beschikking stelt van L’Escaut, dan dat zij het heeft aanvaard.

3.13.

L’Escaut heeft nog gesteld dat het verweer van [appellante] in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, faalt die stelling.

3.14.

De slotsom luidt dat L’Escaut in de gelegenheid zal worden gesteld tot bewijslevering. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

4.De uitspraak

Het hof:

laat L’Escaut toe tot bewijs van het feit dat de staat van het gehuurde aan [het adres] te [woonplaats] bij oplevering op 27 februari 2012 heeft afgeweken van de staat waarin dit bij aanvang van de huur verkeerde in die zin dat:

bij aanvang van de huur de tuin geheel schoon aangeveegd was;
in het gehuurde geen keukenrolhouder aanwezig was;
de twee vervangen kastdeurtjes onbeschadigd waren;
2,2 strekkende meter rooster op de radiator aan de voorzijde in betere staat aanwezig was dan bij oplevering;
2,2 strekkende meter rooster op een andere radiator in betere staat aanwezig was dan bij oplevering;
het schilderwerk van een tweetal deuren beschadigd was;
op zolder onder de cv-buizen niets aanwezig was;
het glas in de deuren in de badkamer en grote slaapkamer achter vrij was van saus;
een houten betimmering (2,6 strekkende meter) vrij was van saus;
de badkamer, keuken en/of toiletruimte vrij was van kalkaanslag;
de plinten van de woning (81 strekkende meter) ongeschonden en vrij van saus en/of verf waren;

bepaalt, voor het geval L’Escaut bewijs door getuigen wil leveren, dat getuigen zullen worden gehoord ten overstaan van mr. M. van Ham als raadsheer-commissaris, die daartoe zitting zal houden in het Paleis van Justitie aan de Leeghwaterlaan 8 te 's-Hertogenbosch op een door deze te bepalen datum;

verwijst de zaak naar de rol van 10 maart 2015 voor opgave van het aantal getuigen en van de verhinderdata van partijen zelf, hun advocaten en de getuige(n) in de periode van 4 tot 12 weken na de datum van dit arrest;

bepaalt dat de raadsheer-commissaris na genoemde roldatum dag en uur van het getuigenverhoor zal vaststellen;

bepaalt dat de advocaat van L’Escaut uiterlijk twee weken voor het verhoor aan de raadsheer-commissaris en aan de wederpartij kleurenfoto’s van de reeds in het geding gebrachte foto’s (productie 15 cvr) zal toezenden;

bepaalt dat indien L’Escaut schriftelijk bewijs (of nog niet eerder in het geding gebrachte foto’s) wil bijbrengen, zij dat eveneens uiterlijk twee weken voor het verhoor aan de raadsheer-commissaris en de wederpartij zal toezenden;

bepaalt dat de advocaat van L’Escaut tenminste zeven dagen voor het verhoor de namen en woonplaatsen van de te horen getuigen zal opgeven aan de wederpartij en aan de civiele griffie;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. N.J.M. van Etten, M. van Ham en R.J.M. Cremers en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 februari 2015.

griffier rolraadsheer